2008年7月31日 星期四

買台股ETF 搶反彈行情

看漲指數買進台灣50 第3季布局電子業
2008年07月30日蘋果日報【陳文蔚╱台北報導】

台股近期力守7000點之上,類股輪動速度也加快,或許投資人寄望台股跌深之後可以有一波反彈行情,卻又不知如何選股,此時,跌深之後適時布局ETF(指數型基金)是不錯的選擇,無論是直接投資掛牌的ETF或者買ETF基金,特別是台股的ETF 種類多,投資人可以從大範圍的指數到產業指數介入,搶搭反彈行情。

擇優進場

台股從9300點一路下殺到6700點終於踩住煞車,投資時點也逐漸浮現,此時投資人又不禁要問,到底該買哪些股票,189檔基金又要選哪幾檔?其實不用麻煩,跟著指數走就好。

10檔掛牌供投資選擇

台股有10檔掛牌ETF,而以追蹤這些ETF成分股為投資模式的基金也有10檔,投資人可以參酌手上的投資部位來選擇投資ETF。以目前來說,台股因為超跌,對於追蹤台股指數的台灣50指數ETF有利,可望隨著大盤止跌回升,同步走揚;如果考量內需以及金融類股多頭,可布局金融ETF或者包含傳產與金融等非電成分股的新台灣ETF。


因此,現階段來看,投資人最簡單的就是直接進場從證券集中市場買已經掛牌的台灣50(0050)或者富邦台灣摩根(0057),另一種方法就是直接向投信公司或銀行申購這些ETF基金

此外,電子股部分因第3季進入旺季,且股價也跌深,相關的電子、科技指數都可以在法說會後擇機布局。如果投資人擔心台股震盪幅度太大,也可以布局台灣高股息這種防禦性成分股,降低波動風險。

ETF資產規模漸擴大

多數法人認為,台股這波反彈空間約莫只能先上看7500~8000點之上,解套賣壓就會紛紛出籠,恐將再度壓抑指數上攻的力道,但長線向上趨勢其實沒有太大的改變。

寶來投信指數投資部副總黃昭棠認為,因為台股跌深與景氣不明,增加投資人選股困難度,近期其實可以很明顯發現,雖然台股基金規模下滑,但ETF資產卻明顯成長。黃昭棠表示,ETF只要掌握趨勢,不用考量選股,跌深時尤其是介入的好機會。

除了追指數之外,產業後市也值得密切注意,尤其是在傳產、金融與電子各有題材下,產業動向一樣可以有ETF可以投資。如果看好內需以及金融類股多頭,則可以布局金融ETF或者包含傳產與金融等非電子成分股的新台灣ETF。如果投資人擔心台股震盪幅度太大,也可以布局台灣高股息這種防禦性成分股,降低波動風險。

德盛安聯台灣智慧趨勢基金經理人鍾兆陽認為,新政府的愛台12大建設有利台灣內需市場表現,傳產族群受惠機會高,金融股部分也因為美股利空而出現超跌的跡象,因此非電子股是可以率先注意的地方。

不過若要選擇電子股,步入旺季的PC、NB族群,除9月返校需求,到耶誕旺季以及新產品效應下,是電子股比較有機會的族群,替代能源相關基本面也還不錯。

元富證券認為,目前對大盤推升最不利的因素在於量能無法明顯擴大,使得台股恐處於震盪盤堅格局當中,加上目前外資還是處於賣方居多,若外資加碼幅度擴大,啟動大型股走勢後,台股向上空間也會較大。

平衡布局 避免雞蛋放同籃

台股投資人無論基金或者股票,除非有先見之明在股市轉壞前放空外,大部分投資人普遍處於套牢狀況,現在台股反彈最大的希望就是解套就好。不過投資人這時候多少也可以利用低檔攤平的方法,降低虧損幅度。

波段操作逢高先了結

目前投資人如果卡在台股基金部位較多,因為盤面主流族群不明顯,投資人可以逆向思考布局ETF,直接追蹤指數,而跌深之後,對於台灣50或者台灣摩根這種貼近大盤的ETF也會有利反應反彈行情

此外,若投資人部位大多數在科技基金,那麼也可以布局金融或者高股息的ETF,增加非電子股的部位來平衡自己的資產配置。反之,投資人如果之前布局以傳產或金融為主的一般型基金,也可以考慮科技電子指數或者大盤指數。

無論怎麼搭配,說穿了就是要投資人能夠平衡布局,特別是景氣不明的時候,平衡布局各種類股,才可以降低「把雞蛋放在同一個籃子」的危機

而操作ETF不像投資台股基金,還得注意投資布局組合,ETF除了人為選股因素降低之外,其實很適合波段操作,特別是趨勢對的情況下,逢低進場,然後自己設定波段區間,逢高獲利了結,只要不要太貪心,對於新手投資人來說相對操作一檔股票還得注意個股基本面要來得簡單的多,雖然一樣可以定期定額,但單筆波段操作出心得的話,獲利反而會比定期定額投資基金來得快一些。



專家分析 買賣ETF 注意流動性

雖然ETF在台灣是這幾年才開始流行的投資工具,不過外資早就利用ETF走遍全亞洲,像是中國股市比較封閉,外資法人就會投資追蹤A股指數的新華富時中國A50指數ETF,若是對越南有興趣,就會瞄準在倫敦掛牌的ETF越南機會基金(VOF)。

台灣股市因為從大選後持續被市場看好,因此近期像是在美國掛牌的台灣指數基金(EWT)以及新加坡掛牌的台股ETF(TWN),今年的平均成交量都比去年大幅成長數倍。而台灣國內發行的ETF,成交量也明顯增加,以台灣50(0050)來說,日均量也比過去成長1倍之多,因此投資ETF也被稱做是「懶人投資術」。

一般投資人參與國內ETF有兩種途徑,一透過基金,一則為直接在股市中交易。透過基金申購方式較為簡單,只要向經銷的銀行通路申購就可以,而且也可以定期定額投資。如果是要從股市交易,就得自己先有證券戶頭,直接向營業員指定下單或網路下單,投資方式與一般股票一樣,也可以用信用交易。

成分股差異影響績效

不過直接在股市投資ETF還要注意一些問題,一檔ETF就跟一檔股票一樣,也要考慮流動性問題,也就是說一檔ETF成交量要夠大,如果碰到股市波動時,才不會有賣不掉的問題,如果每天成交量可以達到千張以上,就會有比較好的流動性。

此外,成分股選定差異也會影響表現,以寶來、富邦兩檔金融ETF來說,富邦是以台灣金融指數成分股為主,寶來則是從MSCI指數中再挑出16檔金融股,波動差異也比較明顯。

房市來客數、成交組及廣告量同步回檔

股市挫 加重泡沫化
理財周刊412期

馬英九520上任後,股市變了調,房市也跟著走軟,雖然背後原因來自於全球性石油飆漲及通膨壓力,但下半年房市走軟,進入下修的態勢卻非常明顯。

文.顏瓊真

台灣房市真正走下波,應該是馬英九520上任後股市失靈所引起,但政大地政系教授張金鶚發布的房市泡沫化疑慮,卻有如一道孫悟空的緊箍咒般,揮之不去!」原本對房市持樂觀看法的不少業界人士,開始轉趨保守,且不知房市會下修到何種程度,甚至於把希望寄託在股市的早日回春。

張金鶚教授是4月底與多位學者發表「台北市房價泡沫知多少?」研究報告,從租金與所得角度探討台北市房價泡沫化程度。

◎張金鶚言論殺傷力不小

結果發現,從民眾所得的購屋能力來看,房價有38%是泡沫;另從租金角度來看購屋的投資行為,房價也有27%是泡沫,因而呼籲政府注意。


由於張金鶚從去年底就陸續發表看空房市看法,但2008年的房地產行情,反而在112立委選舉及322總統大選後,呈現兩波噴出行情,使得張金鶚的看空言論並未對市場造成太大的影響,沒想到其不斷公開發表慎防房市泡沫化的言論,讓他收到恐嚇信,希望他不要「擋人財路」,整個形勢才急轉直下;加上大陸9人富豪團來台考察房市,引發外界「炒樓團」之負面批評,進而形成社會輿論。

不過,這波泡沫化疑慮也僅止於測試,真正讓「數據會說話」,則來自於一些520之後至6月底,一些原來看屋人潮洶湧的預售建案,開始出現小貓兩三隻,甚至連報紙媒體的大篇幅房地產廣告版面也開始縮水。

另根據中古屋市場的房仲業者統計,5、6兩月的成交筆數也呈現下滑後,大家才開始正視房市是否來到了轉折點。

◎6月是今年329檔以來新低

根據住展雜誌發布的6月住展風向球分數下修至36分,是今年329檔以來的新低點,該雜誌研發長倪子仁表示,燈號出現代表「衰退.注意」的黃藍燈,顯示馬政府當選後,建商一開始全力作多推案,但隨著全球油價的飆漲與股市出現大幅度的回檔,跌幅在國際股市中排前幾名,包括外資大幅賣超、市值跌破20兆元、成交值萎縮等現象,已直接影響到台灣的房市,下修的態勢愈來愈明顯。

就6月份建商的推案量來說,僅有404億元,預售推案分數從8分掉至6分;另從各大報紙的房地產廣告的批數來看,已不復4、5月分數達到18分的高點熱度,降溫的速度十分驚人。6月份除了北縣淡水、中和與林口有較大篇幅的廣告外,北台灣其他地區的廣告則是零零星星的,較4月份的高峰期,報紙廣告總量體跌了4成之多。

影響所及,倪子仁表示,這一波股市崩跌,豪宅客與投資客一下子都不見了,以往豪宅工地一周有20~30組的來人,6月份平均僅剩下零星的個位數來人,雖然6月份的成交分數沒有再跌,但成交組數還是較5月減少了約3成左右,各工地出現「等無人」的度小月市況。

倪子仁表示,馬英九競選時所喊出的「馬上好」,變成行政院長劉兆玄口中的「馬上漸漸好」,但房市受到股市下跌及建商仍一頭熱的開出高價的影響,各主要工地的預售房價已出現鬆動,使議價的空間持續放大中

◎周俊吉建議自住型進場

價格鬆動也在中古屋市場出現,信義房屋董事長周俊吉在該公司發表中國大陸雙品牌行銷策略的記者會上公開表示,「目前自住型客戶在台灣進場買房保值有望,但若以投資型客戶觀點來看,則不一定會獲利。」他甚至說,「相較於中國市場,台灣市場1~2年的盤整期一點也不算長。」

信義房屋企研室主任蘇啟榮補充說明,選舉前後鼓動市場買氣的兩岸開放政策,在初期直航航線規劃以及陸客觀光的預期利多不明顯之下,整體經濟情勢又受到國際油價持續攀高、國際股市走弱的影響,台股更是由520之後跌跌不休;而國內油電價的接連調漲、央行的升息預期,也削減民眾的消費信心。6月份房市就在利多不足、不確定因素擴大之下,觀望氣氛濃厚。尤其「620台股跌破8000點之後,中高價產品的買氣在6月下旬也明顯轉弱。」

根據信義房屋成交統計,相較5月份,全台主要都會區成屋交易量減少19%,住宅平均單價則下修3.3%。房市信心由3月份以來的高度樂觀,至6月份轉趨保守觀望。

◎台中房市進入盤整 買少看多

台中市建築商投資公會市調處主委鍾尹堂也針對台中房市的買氣表示:「以前靠北部投資客南下台中買屋的強大支撐,在最近也明顯下滑,來觀光的人雖然還不少,但真正進場的卻不多。」

鍾尹堂表示,台灣房市在7、80年大多頭行情時,因屬於購屋自住需求,當股市獲利後,才有錢出手買房子,故房市景氣約落後股市半年,但目前卻是「同步反應」,主要是目前全台的房屋自住率高達88%,這一波房市高點的推動,主要還是以投資客居多,但股市重挫,卻讓他們很受傷。

此外,以6月份報紙廣告量來看,鍾尹堂表示,目前中部四大報的周六及周日房地產廣告版面約500全,相較於去年同期的1500全來看,縮水1/3了。

◎高雄房市靠未來題材支撐

高雄地區協暘建設經理黃帥堡也明顯感受到報紙全版廣告變少了,3、4月份還有不少跨頁廣告,但現在除了銷售中強打的建案外,不少代銷業者保持子彈,撤回不少廣告;至於來客數,以4月份來說,一周都有40~50組,目前則遽減至20組左右,而一些小建案,可能還不到10組。

不過,黃帥堡認為,這並不是高雄房市景氣反轉直下,基本上,全台仍是受到股市下跌的波及,使得房市走入修正,一旦股市能回春,以高雄市未來有兩條捷運線通車,以及高雄多功能經貿園區的陸續開發,加上2009年世運會也進入倒數一年,是不乏題材的。

信義房屋高雄區主管黃永全也指出,相較於北中南6月中古屋買氣普遍降溫,高雄地區則顯得相對穩定,仍較去年同期成交量有逾4成的成長。其買氣活絡,主要來自於捷運紅線的通車,連接高鐵與機場兩大城際交通節點,可以說全靠硬裡子的建設來支撐房市,且加上預計今年8月的捷運橘線通車,以及多功能經貿園區的陸續開發,都使得高雄房市具有較強的支撐。

2008年7月30日 星期三

多空對決 房市急速冷卻

走空?業者審慎中樂觀
理財周刊412期

昔日漫天喊價的豪宅預售價格,在下半年房市走疲的情況下,建商及代銷業者態度轉為低調,但房市不振,交易鈍化的情況則還在蔓延中。

文.顏瓊真

亞太會館標售案,因為自抬身價到199億元,在5月底公開標售流標後,雖然是外界可預期的事,但事前,房地產業者無不關注此案,是否可能帶動台灣房地產標售行情的創新高契機!

◎新壽轉多為空 震撼市場

時隔一個半月,新光人壽突然宣布,委託戴德梁行於7月25日公開標售信義聯勤土地的訊息,則為今年急速冷卻的房市再投下不信任的震撼彈。因為新光人壽在2006年3月2日以接近64億元總價,相當於每坪274萬元的天價得標,加上這2年又斥資買下周邊畸零地,總成本墊高至70億元,相當每坪高達281萬元成本。一個原本作多的壽險業者,突然反手為空?難道,連新光人壽也不看好台灣房市,急於脫手?


台灣房市已經到了多空對決的時候嗎?不少房地產業者開始擔心,上半年由立委選舉及總統大選所帶動的多頭行情,經過股市的一瀉千里後,下半年的房市開始走空。但有些業者則認為,這一波通膨壓力所引發的房市壓抑現象,並不是來自房地產本身的不健康或是建商財務出問題所引起,房市只能說是進入盤整格局。
(這些業者是永遠的死多頭,要是看空,那誰去買他們的建案呢?所以他們說的話聽聽就好,不用太在意)

多年觀察台灣房地產發展的大聲行銷執行總監田大權表示:「亞太會館的標售案,遠比新光人壽案對房市的影響面大,因為它代表的是信心面的重要指標。」而新光人壽案則是因為受到美國次級房貸風暴的影響,造成其上半年財務出現鉅額虧損,加上壽險公司有保戶壓力,不可能一直把資金壓在土地上而不獲利,因此,才會想要脫手。

美商ERA易而安不動產行銷顧問張欣民也認為:「新光人壽如果一直養著信義聯勤的土地,將只有利息支出,沒有收益。反觀其為了追求資金的最有效利用,開始將買地動作轉為買內湖科技廠辦,主要就是為了追求未來穩定的租金收益,對保戶才能有所交代。」

◎大塊土地釋出 意味豪宅價格鬆動

不過,以上半年建商積極搶地,深怕搶不到台北市內大面積土地的情況,新光人壽卻捨得將近2年好不容易整合得來,南北兩塊近2400坪土地「拱手讓人」?張欣民進一步解讀,「應該是新光人壽也不看好台北市建國南路的豪宅價格,可以一飛沖天。」因此,既然市況並不利於豪宅的推案,倒不如先落袋為安。

這一現象,恐怕不是建商所樂見,因為過去2年,建商積極營造台北市大塊面積土地取得不易,因而能支撐他們在大安區、信義計畫區以外的非豪宅區塊推出高單價產品,每坪叫價8、90萬元,甚至中山北路沿線的大坪數建案,也紛紛以豪宅建案自居,叫價都直接喊上3位數;但豪宅價格一旦隨著持有大塊土地面積的釋出而出現鬆動,則非常不利於後市。

根據了解,雖然台北市中泰賓館旁的「文華苑」,潛銷期已經喊出每坪220~230萬元,但實際成交情形,仍只有代銷業者及建商「心知肚明」;田大權甚至表示:「有些接到大案子的代銷業者,現在反而苦不堪言。」因為目前還有不少建商作著「民國100年,每坪房價200多萬元的春秋大夢!」市況不佳,還堅持一戶戶向上調高售價。

◎部分建商仍作春秋大夢

雖然距離民國100年,也只剩下不到3年時間,但並不是每塊土地都具有每坪200多萬元的「行情」。因此,田大權認為,台灣房市利用這一波通膨壓力所帶來的修正,可以讓一些腦袋並不清楚的建商「清醒些」。

永慶房屋代銷部協理王財旺也針對6月份台北市房屋預售狀況表示,「市況真的不好。」究竟有多糟糕?他說,如果從322總統大選後急拉至420的行情是100分的話,那現在的豪宅銷售情形只有20~30%;而如果對照去年美國次級房貸風暴發生時算100分的話,那目前的市況,勉強撐在80%左右。

◎銷售掛鴨蛋?沒敢承認

王財旺表示,520後的股市重挫,讓豪宅客戶及投資客「很受傷」,根據其了解,以前有一組人專門成群結隊,到處去看豪宅,藉由集體購屋,取得較優的殺價空間,但這一組人的最近動向不明,可能也看到市況不樂觀,暫時收手。

房市市況不好,台北市甚至還傳出知名建商的豪宅建案「踼鐵板」,也就是說,連1戶都沒賣出去!這是相當慘的狀況,但迄今並沒有建商願意「對號入座」,僅以來客數的確比322總統大選後「差很多」而一筆帶過,深怕影響後面戶數的銷售。

田大權也說:「上半年行情好,代銷大都簽3個月結案,但最近,已經將委託銷售時間拉長到半年以上。」台中市建築商投資公會市調處主委鍾尹堂也說:「台中地區的代銷時間,有些還從半年,拉長至1年以上,不然就是先結案、先開工,未銷售的餘屋,則等完工後再賣一波。」

◎台中代銷業者也度小月

鍾尹堂也認為台灣房市下半年走疲的情況「應屬於短期盤整」,主要是受到股市信心面不足的干擾,台中市的房市仍不宜看淡。他舉台中最夯的7期來說,目前成交價仍可以撐在45萬元以上,是因為很多建案都採先建後售,一線建商如聯聚、寶輝等建案的施工品質又能獲得消費者認同,行情還有撐,不過,其他區塊的行情好壞,表現不一,全看個案表現。

鍾尹堂認為,「台灣房地產只是漲多拉回,不代表房市要看空」,因為這跟10多年前,全省營建業者財務出狀況,還要政府出面紓困,導致房市從多翻空的情況大不相同,而現階段的買家縮手,只是在等待更好的投資點。

高雄地區的建商推案情況則明顯受到影響,根據高雄市建商公會統計,今年上半年,會員報開工的大樓或透天別墅總銷售金額情況,可說是較去年同期大為遜色。連同大樓及透天別墅的銷售總金額才158.81億元,反觀去年同期則還有393.14億元,足足萎縮1倍的量。

◎高雄期待開放陸資置產

不過,日前才接待中國廈門市外商投資企業協會,並與之締結為姐妹會的高雄市建築開發商業同業公會理事長陳武聰則認為:「高雄市有良好的投資環境,加上高鐵與捷運已陸續通車,房價在台灣都會區最便宜。」他認為,只要政府開放陸資來台投資房地產的配套措施一公布,房價偏低的高雄地區,對陸資是有吸引力的,他也不認為,台灣的房市將走入空頭。
(真的不懂這種說法的根據是什麼?)

田大權也認同,台灣房地產雖然從2003年SARS之後走了5年的多頭,但因為國家鎖國8年,過去營建業者並不像7、80年代那樣過度擴張信用,加上前一波受傷慘重的金融業者還餘悸猶存,近些年來,在建商土地融資及建物融資方面的鬆緊帶,拉得相當適中。加上這些年來,建商利用財務高槓桿原理的家數並不多,應該不致重演上一波房市空頭,地雷股公司天天爆的情況。

不過,最近台中某建商出現經營危機,有不少業者私下傳言,該公司因擴張太快,財務情況不佳,應防資金周轉失靈,深怕骨牌效應會發生,影響一些小建商的建案銷售。惟台中業者人人都有寒蟬效應,堅持不評論人是非,以防掃到颱風尾。

◎股價拉回 影響現增募集

根據了解,這一波股市下跌,市值人間蒸發2兆元,不少百元俱樂部的營建股,股價也滑落到7、80元,甚至還有股價腰斬,連帶地影響一些建商的增資案。像皇翔現金增資價為58元,這幾天跌破承銷價至55元,眼見增資將大受影響,公司特地將洽特定人繳款延期至8月4日,唯成功募集前,都足以讓建商捏了把冷汗。

以往持樂觀的建商,目前的心態則趨於保守,但又深怕顯露出悲觀,影響其建案的銷售,因此,仍以偏多自居。其中尤以遠雄建設最勇敢,當別的建商已經縮短廣告預算,遠雄建設董事長趙藤雄卻逆勢操作,大打「10大建設,現在不做,以後會後悔」的廣告,讓不少建商大為羨慕,直指遠雄有個人壽險的「小金庫」,財力自然雄厚些。
(呵,每次看到遠雄的遜廣告,就覺得它到底是否真的有廣告的效益,或只是肉包子打狗,亂花錢)

至於未來台灣房市要如何走?田大權認為,還要到8月20日以後才能有較明朗看法。主要是中古屋市場,在520之前,賣方都還待價而沽,想賣高價,不肯輕易改價,而委託約一簽就是3個月,一旦3個月過去,房子還賣不掉,屋主在面臨下一次委託約時,自然會考量到市場行情的變化

◎拉回修正 路才能走長

田大權認為,房市拉回整理才能走得遠,因為有些豪宅建案的建商還在ㄍㄧㄥ,價格還硬在那裡,但豪宅買家及投資客已經因為股市受傷重,無法從股市提款機取出錢來簽約,雙方還僵在那裡,等價格線的鬆動;他說,一旦建商肯鬆手,而豪宅客也願意再拿錢出來履約,則成交量才會出來,市場才會活絡起來

張欣民則表示,目前的房市還看不準,因為過去幾年,建商賺飽飽的,財務還不致出問題,即便房屋銷售不好,最快也要到年底才能顯現出來,或許在下半年,針對陸資來台購屋的政策一明朗,房市又找到新活路也說不一定。

王財旺則以韓國通膨壓力壓不下來,造成社會動盪不安的情況,擔心台灣也會因為通膨問題,造成房市下修幅度拉長,因為這一波的通膨壓力,頗有全球連動態勢;不過,他也認為,修正仍屬好事,尤其並不是台灣房市本身出問題所帶來的修正,基本上還算是健康。

房事 房市 房勢

理財周刊412期 文.方暮晨

6月的某一個周末,在台北市某一個預售個案偌大的接待中心裡,除了現場的銷售人員之外,已經有大半天沒有客戶進來了,現場的銷售專案急得像是熱鍋上的螞蟻,他心想:「今天各大報的廣告預算就砸了將近100萬元,現場接待中心跑單小姐、水電費用都要花錢,怎麼辦……?」

同樣的場景在台北縣的某個工地也發生類似的狀況,建案推出到現在已經2個月了,所有準備的近3000萬元廣告預算都已經快要花完,可是銷售率始終停留在1成附近,現場接待中心銷售人員AMY說:「我都賣到快沒有信心了!」

在台北市某家大型建設公司的董事長室內,董事長幽幽的說:「我的案子也卡住了,銷售到了4成就上不去,退訂的情況比之前更嚴重。」嘆了口氣繼續泡他的茶。然後他咒罵了一句:「都是張教授害的」。
(敢說真話的人不多了,大家應該要給張教授鼓鼓掌)


「張教授」指的是政大教授張金鶚,他就是在今年發出「北市房價出現泡沫化的危機」的學者,張金鶚表示:「除非我們經濟可以大幅成長,或者反過來講,如果房價可以比較明顯下跌的話,當然市場上就可以回溫,如果沒有的話,那市場上向下修正的時間可能就要拉長一點。」從張教授的言論之後,房地產市場的高價現象開始被拿出來用放大鏡檢視,從那個時候起,部分創區域高價的個案,開始強烈感受到「來人組數明顯減少,整個銷售速度慢下來」的狀況。

一家大型營建集團的副總經理私下表示:「沒錯!這個現象的確存在,中部的台中地區,除了七期重劃區還有個案零星銷售之外,其他個案的銷售幾乎處於半停頓狀態,在台北地區,台北市的焦點個案除了少數幾件還賣得動之外,其他個案的銷售速度都慢下來了,台北縣的狀況就更糟了。」

甚至市場傳出部分個案出現「踢鐵板」(指的是銷售率掛蛋)的現象,房地產代銷業者表示:「還沒那麼糟啦!買氣是有下滑,高單價產品的銷售明顯鈍化是存在的。」雖然代銷業者表面上不肯承認在炎炎的夏日裡,房地產的銷售狀況開始轉冷,但是,實際狀況,卻是熱度在慢慢冷卻之中。

「這是個好現象,因為房價太貴了,回檔整理一下本來也就應該。」一家營建上市公司老闆私下這麼對友人說道,不過,他會這麼說的原因,是因為他公司手中的土地庫存都已經出清,個案的銷售表現不錯,未來3年的營建個案入帳金額都已經準備好,他高枕無憂。

時序上,即將進入農曆7月(俗稱的鬼月),這個時候,房地產產業趁勢休息一下再出發,或許未必不是一件好事。至於營建股的操作,在這個淡季的時候,恐怕也必須逢低操作、擇優進場,選股上的3個條件分別是:

公司手中個案出清,且銷售成績不差,等待入帳即可。

銀行借款金額不高,股價回檔修正的低價股。

今年下半年有題材轉強的轉機股。

窮人減稅 綜所稅扣除額將調高

【聯合報╱記者陳美珍/台北報導】2008.07.29

行政院賦改會周四將提出促進產業升級條例落日的所得稅配套方案,確立「窮人減稅」較「富人增稅」優先執行的方向,包括薪資扣除額在內的四大扣除額將同步調高,中低所得者預計可獲二百五十億元減稅利益。

賦改會初步規畫,四類綜所稅扣除額列優先調整項目,包括薪資特別扣除額、標準扣除額、教育學費特別扣除額與殘障特別扣除額。

其中與一般薪水階級息息相關的薪資特別扣除額目前是七萬八千元,未來可望調高為十萬元。超過六成以上納稅人適用的標準扣除額也將調高,單身申報者自四萬六千元調高為六萬元,有配偶者者則可望自九萬二千元增加到十二萬元

至於外界對富人增稅的高度期待,現行綜所稅按五級課稅,賦改會考慮再調降稅率百分之廿一以下的中產階級適用稅率,但百分之卅及百分之四十兩級稅率傾向維持不變。財政部官員說,富人增稅會影響國際租稅競爭力,「現階段可以做的就是不對富人減稅」。


回應外界對稅制改革的期待,賦改會周四將舉行委員及諮詢委員會議,攸關企業與民眾的促進產業升級條例與所得稅改革方案將正式提出。據指出,促產落日已成定局,總計一千四百八十三億元減稅優惠,將分配做為營所稅、綜所稅與遺贈稅的降稅籌碼。

台積電董事長張忠謀三度提出「窮人減稅、富人增稅」訴求,已對政府稅制改革帶來影響。賦改會分析,窮人減稅的急迫性較富人增稅高,因此調高綜所稅扣除額,將列為促產落日後政府重新分配減稅利益的優先項目;營所稅與遺贈稅率降幅,將視綜所稅確立減稅規模後再決定。

另外,在國際調降或廢除遺贈稅率風潮下,行政院認為,遺產稅率可考慮降至百分之四十以下,吸引國際富豪或台商資金回流台灣。

教你拿最多退休金

勞保年金、國民年金全解讀 選對多賺100萬
今周刊605期 撰文‧廖怡景

2008年對台灣民眾而言,是憂喜參半且關鍵性的一年。憂的是全球股市經歷重大修正;喜的是「國民年金」與「勞保年金」法案即將實施,台灣將進入全民保險的時代,台灣民眾的退休荷包將產生極大變化!正值景氣不明與制度重大變革之際,重新檢視你的退休計畫,找出財務缺口,並重組你的資產配置,才能預約未來幸福生活。

今年五二○以來,股市大跌二千六百點,除此之外,全世界股市也大幅修正,海外基金下跌二、三成的比比皆是,在景氣動盪不安的同時,許多人美好的退休夢想也跟著破碎。在銀行工作的蔡協理就是敗在這一波「血流成河」的股災裡,而不得不重新修正退休計畫。

今年六十一歲,服務於金融界的蔡協理,吃完晚飯後獨自來到公園散步,他此刻的心情壞到極點,因為過去一年多的時間,他手上存了大半輩子,約一千萬元的退休金,已賠掉了一大半。


■股市慘跌,退休美夢泡湯!

這麼一賠,蔡協理的退休計畫完全被打亂。他辛苦工作了三十年,原本計畫今年底提出退休申請,手上一千萬元的儲蓄,加上估計可以拿到五百萬元左右的退休金,加起來一共一千五百萬元,但是當一切看似妥當之際,這一波全球性股市大修正,讓他的退休美夢泡湯了。

「唉!看來不能照原定計畫在年底退休,得要再工作個二、三年了!」蔡協理哀怨地向友人訴苦。

蔡協理會大賠五百萬元,是連續犯了二個錯誤所造成。第一個錯誤,是在去年買了IC設計股股票,卻未即時出手賣出;第二個錯誤,是買進原本看好的五二○三通概念股,沒想到歷經這波大跌,讓原本已經到手的退休金,白白飛走了!

只是因為沒做好資金風險控管,退休夢碎

「這不是單一個案,最近我身邊很多朋友都賠很慘,還有賠掉上千萬甚至上億元的例子,財富大幅縮水。」同樣服務於金融業,今年也賠了不少的黃經理說。

觀察這波全球股市大修正,已經嚴重影響許多人的退休計畫,大家在財富縮水的情況下,不得不重擬退休計畫,很多人必須重新調整資金配置與投資理財計畫。

除了全球性經濟因素大變動,必須重組合退休計畫之外,七月十八日立法院通過明年一月一日勞保年金將正式上路,以及國民年金將於今年十月一日開辦。如果能做適當的選擇,的確可以依靠這兩大新年金制度,年老時不至窮困無依,讓人可以溫飽,很多人的退休夢被重新點燃,打起精神,在此退休新制實施之際,把握重組退休計畫與投資組合最佳時機。

■年金上路,哪一種比較好?

年金制度的實施,相信許多人的認知仍是模糊不清。到底勞保年金以及國民年金制度對個人未來的退休生活有什麼影響?以後一個月可以領多少?到底是要參加勞保年金還是投保國民年金比較好?

新制度諸多問題看來相當複雜,簡單來說,過去政府給勞工以及上班族的退休金包括兩個戶頭:一個是「勞退新(舊)制」,另一個是「勞保老年給付」(勞保舊制)。今年,政府將民眾退休金的戶頭做了二階段的調整,第一階段是十月一日起,政府採「柔性強制」的方式,將沒有勞保以及軍公教保險的二十五歲至六十五歲的民眾,納入「國民年金」投保範圍,滿六十五歲時,將可月領「國民年金」到死亡為止。

第二階段,則是自明年起將「勞保老年給付」(一次金)的給付方式,改為「勞保年金」,到了符合拿「勞保年金」資格時,明年一月一日之前投保的民眾可以選擇「月領」或是「一次金」的方式。

因此,排除有軍、公、教保險的民眾外,一般民眾未來退休金的來源,分為兩類領取,一為「勞退新制」和「勞保年金」(適用勞工階層),二為「國民年金」(適用沒有任何保險者、無工作者)。

目前六十歲,年資已有十五年的計程車司機劉明順極度關心政府即將施行的「國民年金」和「勞保年金」兩個新制度。下班之後,他和太太兩人拿著計算機,仔細計算到底是加入「國民年金」,還是「勞保年金」比較有利?

「這筆錢雖然不是可以過很豪華的日子,但維持穩定的基本生活,應該是沒有問題。」劉明順在仔細算過自己退休金來源時說到。他分析,「目前的年資,已符合勞保老年給付(勞保舊制)的條件,如果要加入國民年金,得要在十月一日之前,把勞保老年給付結清,可領到的退休金相差少則數十萬,多則上百萬,這當然要搞清楚請領那一個有利。」

這是大多數勞工以及上班族的疑惑,很多勞工以為,先領完「勞保老年給付」(舊制)的一次金,錢先落袋為安,再按月領「國民年金」比較划算,但事實不然。

■錯選制度少領一三九萬!

勞委會勞工保險處處長石發基從一疊公文中,抽出一封勞工的來信,內容陳述該名勞工當初沒有考慮清楚就去結清「勞保老年給付」的一次金,想改領「國民年金」,後來才發現自己選錯了!

「這實在是非常可惜!」石發基感嘆,目前經濟前景不看好下,對於很多勞工和上班族而言,「勞保年金」已成為最後一道安全防護,如果選擇不對,退休金可能會相差百萬元之多。石發基補充,雖然,有些勞工已經申請「勞保老年給付」一次金結清薪資,感到很後悔。不過,只要勞工的一次金還沒有帳,都還可以更改。

舉例來說,以劉明順的個案來看有二種情況:一、若他把勞保老年給付,以投保薪資四萬三九○○元計算,年資十五年結清,可以領六十五萬八五○○元;之後再繳五年的國民年金保費到六十五歲,以平均餘命八十二歲計算,可領十七年的國民年金總計七十二萬六六四八元。

二、直接等到明年的一月一日,申請「勞保年金」同樣月領到八十二歲,則可領二十年的勞保年金(目前勞保年金請領年齡是六十歲,未來將調到六十五歲),劉明順可領二七七萬六二三六元。

兩者相較,若劉明順領勞保老年給付加國民年金,共可領取一三八萬六二三六元;若選擇「勞保年金」,則可自政府領取二七七萬二二四○元的退休金(註:這還不包括勞退新制可領的錢,以及貨幣的時間價值),兩者相差一三九萬一○八八元!

根據統計,新出爐的「勞保年金」再加上「勞退新制」領取總額來看,所得替代率可達六○%。換句話說,若退休前薪水六萬元,退休後每月勞保加上勞退,可以領到三萬六千元的退休金。但若是先結清「勞保老年給付」再轉「國民年金」,所得替代率就差很多了。

勞保年金制度的設計是會跟著物價指數做調整,有抗通膨的功能。」石發基補充,新制度推行,民眾難免有不了解的地方,最怕的是民眾在未深入了解時,做了錯誤的決定,才會造成「國民年金」、「勞保年金」兩制度推行時,因選擇錯誤而退休金短少的後果。

■擁有優質退休生活並不難

「特別是在經濟不穩定的時候,國家提供的保險才更顯重要。它被視為『安全邊際』,可以補足讓生活安穩的部分。」聯合財信資產管理財務策略規畫部副總黃柏仁表示。若政府年金制度實行得當,加上勞退新制,台灣民眾的退休所得替代率高於六成以上,將有一定的保障。專精企管總經理葉崇琦說,「這時最怕的就是不當的投資,如果能控制投資風險,再加上政府提供的部分退休金,擁有優質的退休生活,並不會太難。」

目前四十二歲的弘如洋生技全國業務經理李啟穎,就是和賠光一半退休金的蔡協理完全相反的例子,他用不同的方式安排退休計畫。

「要完全不衝動很難吧!」一年多前,李啟穎因為朋友的鼓吹,第一次進場買股票,雖然他和太太的總所得相加起來不低,但為了控制風險,一開始只拿出一百萬投資,手中的股票曾上漲到一二○萬元,獲利二○%,但一直以為景氣會變好未賣出,等到五二○前出清時只剩八十萬,賠了二○%停損出場。

還好李啟穎停損出場,否則那一百萬元經過五二○之後的大跌,恐怕所剩無幾了。多年的投資經驗告訴他,要克服景氣以及通貨膨脹,還是投資房地產最保險

九十三年起,李啟穎為了更快速累積資產,陸續買了二間房子,雖然房貸支出占薪水七成,但這麼做不但沒讓資產縮水,當初一千八百萬元買下的房子,現在已有三千五百萬元的市價了,李啟穎的荷包也因此能愈變愈大。

雖然有勞退新制與即將實施的勞保年金,但李啟穎認為,還是要尋找適合自己的投資工具,才能補強退休金的不足

葉崇琦強調,勞保年金與國民年金實施之後,應該先了解這兩個制度的差異,千萬不要做出錯誤的選擇,這是邁向幸福退休的第一步...

2008年7月29日 星期二

資產保衛三部曲

MONEY+08年7月號 撰文:林奇芬

「我現在該賣,還是要低檔攤平?」6月時碰到好幾個朋友,都問我同樣的問題。全球股市6月在高油價與高通膨的雙重夾殺下快速重挫,把3月到5月醞釀的反彈信心,一下子全都跌光了。面對油價、糧價持續挑戰新高,通膨壓力讓全球各國喘不過氣來,股市信心低迷,眼看著就要跌破上波低點了。

根據6月對全球基金經理人的調查也顯示悲觀的看法。經理人認為全球經濟樂觀指數從5月-39%,陡降為-61%,對企業獲利的樂觀指數也降為-59%,對通膨與升息的預期都提高,因此減碼股票、提高現金的比重也增加了。

全球市場目前面對的是一場高通膨戰役,在原物料價格沒有獲得有效抑制前,通膨壓力無法去除,經濟前景陰霾重重,現階段預測市場底部都還言之過早。以目前全球股市走向來看,除了加拿大、俄羅斯、巴西少數幾個市場表現相對較好外,其他全都受到通膨的衝擊。市場調整會持續多久投資人無法預測,但重要的是如何採取行動保衛資產。

我建議投資人採取三步驟,進行資產體檢。第1步驟,檢視目前資產狀況,看自己的股票、非股票、現金等各類資產及比重的情形。如果股票性資產的比重過高(7成以上),可能要適度的減碼,增加現金比重。


第2步驟,選擇減碼的對象。單筆投資人建議設定停損目標,假設以虧損2成或3成為停損目標,則超過此範圍就認賠出場。因為唯有嚴格執行停損,才有能力在低檔進場。通常這是最難克服的心理障礙,我有一個朋友拿著買了滿手的基金問我該怎麼辦,我建議他賣出幾檔表現較弱的基金,但他就覺得很難克服心理關卡。即使有些市場看好長期的發展,現階段跌深是否可加碼?我的建議是,除非加碼總投資金額與先前至少一樣,同時要分成很多次投資,否則不建議目前進場

第3步驟,定期定額一定要持續,但要檢視組合。有些定期定額投資人已經投資好幾年,目前維持獲利情況,建議可以部分獲利了結,但要繼續投資。若是定期定額開始還不到1年的投資人,請堅持下去,不需要在意市場的波動,因為這正是定期定額投資可以發揮功能的時候。最不好的做法是定期定額投資停止扣款,但又不賣出基金,這樣想翻身可能很難,如果要停扣請同時賣出

即使定期定額投資,還是要檢視投資組合,我仍然建議以美歐亞3大區塊均衡布局為最佳策略,因為全球股市幾乎同向,只有匯率是相對的,3大區塊布局又可降低匯率風險。所以基金組合如果太偏重某個區域或某類產業基金,還是要適度的調整比重。

至於未來股市底部觀察點,還是以美股馬首是瞻,美股美元止跌時(或是原物料暴跌時,通膨引信拔除),才會是另一波股市多頭開始時。

分紅保單 不保證抗通膨

MONEY+08年7月號 撰文:賴雅淳

物價上漲,標榜可以保本、又能分紅、還能抗通膨的分紅保單買氣再度活絡!但是分紅保單真的可以打敗通膨嗎?讓數字來說話。

不只買股票能分紅( 指配股利),就連買保險也能分紅!而且「賺了你分7成,賠了算保險公司」、「繳費期間可以分紅、繳費期滿也可分紅、身故分紅、終身分紅,讓你利上加利。」一連串誘人的廣告詞,讓35 歲的胡先生心動的在3年前購買保額10萬元、繳20 年期的分紅保單,年繳保費5,510元。

但是當保單滿周年後,第1年胡先生並沒有領到紅利,第2年領到58元,換算下來,胡先生所分到的分紅利率只有1%多,而同年這家壽險公司的年度淨利還高達百億元以上,胡先生對於分到的紅利頗為失望。

※保單分紅 不等於 分享公司整體獲利


富邦人壽商品行銷部經理洪瑞霙解釋,每張保單所能分到的紅利,因性別、年齡、繳費期而有所不同;所謂的分紅,也不是指分享保險公司的整體獲利,而是依保險公司經營分紅保單的績效來分配紅利,因此不能將保單紅利與股票現金股利的分紅相提並論

保單之所以能分紅,主要來自保單的死差、利差、費差其中以利差益為主要來源,也就是這張保單實際的投資收益高於保單的預定利率,因此選擇一家穩健經營且有績效表現的投資團隊相當重要

保單有了盈餘後,保險公司精算人員就會依據各保單對公司整體獲利的貢獻比例,來計算可分配紅利,再向董事會建議該年度可分配紅利盈餘,以及分配給保戶的比例,經董事會核准後,保戶就可以分到紅利。

只是投保幾年才能領到分紅,也有所不同。洪瑞霙指出,一般而言,一次繳清保費的躉繳方式所購買的分紅保單,因為第1年的保單價值準備金較高,所以保單滿周年就能分紅;其他分期購買分紅保單的保戶,通常因為第1年成本費用較高、保單價值準備金較低,因此第1年無法領到紅利,建議保戶在投保前,可以先問清楚,到底從哪一年開始分紅。

※保費比不分紅保單 貴1至2成

當然,如果保險公司營運不佳,甚至虧錢,保戶就沒有紅利可分。宏觀財務顧問王澤仁表示,正因公司營運有虧損的風險,不保證獲利,因此保險公司在分紅保單上都會特別註明「保單紅利部分並非本保單的保證給付項目,本公司不保證其給付金額。」

簡單來說,就是指:分紅保單並不保證年年會分紅或是一定會分紅。但依照規定,如果分紅保單連續2年沒有分紅,金管會就會找保險公司「喝咖啡」,看看到底是不是公司營運出了什麼問題?替保戶問個清楚。

只是就算保險公司虧錢,保戶頂多領不到紅利,不會損害到應有的保障及權利。像是還本型或是年金型的分紅保單,還是可以按照保單契約,在規定的時間領回本金或是年金,不會因此受到影響。換句話說,分紅保單至少保本,而且還有機會分享保險公司經營分紅保單的營運績效

不過民眾要不要投保分紅保單,還必須更精打細算。因為分紅保單除了未必年年分紅,保費也比不分紅保單平均貴上1 至 2 成左右。洪瑞霙分析,主要是因為分紅保單比不分紅保單需要更多的營運成本,包括分紅帳戶管理、資金運用都要與傳統帳戶有所區隔,以及每年度紅利金額的精算與發放,因此分紅保單保費比不分紅保單還要貴一些。

※不保證分紅 也不保證年年抗通膨

分紅保單不僅因「分紅」兩字獲得保戶青睞,部分保險公司甚至將分紅保單封為「抗通膨保單」,尤其在物價飛漲的高通膨時代,分紅保單的詢問度與買氣也再度活絡。

不過,分紅保單真能年年抗通膨嗎?讓數字來說話。以表格所示的5張分紅保單來看,只有「富邦人壽真享受甲型PWA」和「中國人壽迎向陽光終身壽險乙型」2張保單,連續2年的分紅利率都高於當年度的消費者物價指數(CPI)年增率,顯示不是每張保單都能年年抗通膨,主要還是看保險公司經營分紅保單的績效成果而定



※保本又免稅 頗受高資產族青睞

王澤仁表示,沒有一張分紅保單在條款中註明可以抗通膨,況且通貨膨脹率的高低是由市場決定,分紅利率由保險公司董事會決定,兩者沒有存在絕對關係。而且保險本身只是一種保障工具,想要利用分紅保單獲取超額報酬,或是將分紅保單視為抗通膨的投資工具,恐怕將是誤會一場。

綜合以上分析,既然分紅保單保費比不分紅保單貴,也不是保證一定年年分紅以及抗通膨,那麼到底誰適合購買分紅保單?

錠嵂保險經紀人公司行政主管蔡百修表示,如果保戶是打算納入保守穩健的資產配置,分紅保單就是不錯的選擇,因為分紅保單一定保本,也有機會分紅,再加上領取的紅利免課稅,成為許多高資產族群投保的標的

分紅保單雖然掛上分紅兩字,但實質上還是終身壽險,因此,保戶投保時,應該注重保險公司的經營穩健、財務透明度,而不只是關心分紅分多少,才能夠達到買保障的最大意義

2008年7月28日 星期一

房地產常識 你到底知多少?

壹蘋果2008年05月13日

中古屋買賣
1.房屋仲介業收佣金的上限為房地總價的多少?
A 3% B 6% C 9% D 不限

2.非自用住宅的地價稅為自用住宅的幾倍?
A 2倍 B 5倍 C 10倍 D 0.2倍

3.房屋出售時,與房仲簽定專任契約,如在契約期間內自行成交,則
A 無須給房仲仲介費 B 給一半的仲介費 C 給原約定的仲介費 D 給仲介紅包意思意思

4.承上題,如果在契約結束後,與仲介之前帶來的客戶成交,則
A 無須給付仲介費 B 給一半的仲介費 C 給原約定的仲介費 D 契約結束期滿2個月後成交,則無須給付仲介費,但合約上有約定者,從其約定


5.以下斡旋金與要約書的敘述,何者錯誤?
A 賣方尚未接受買方欲購買價前,買方可收回斡旋金或要約書 B 買賣任一方違約時,僅有採斡旋金方式才須幾付違約金 C 一般而言,斡旋金對買賣雙方約束力較強 D 當斡旋成功後,斡旋金將轉成定金

6.中古屋買賣流程順序為何?
A 完稅 B 交屋 C 簽約 D 用印 E 定金

7.出售自有住宅時,須繳納哪些稅費?
A 土地增值稅及財產交易所得稅 B 契稅及印花稅 C 土地增值稅及契稅 D 財產交易所得稅及登記規費

8.房屋稅的計算基準為何?
A 申報地價加上房屋現值 B 購屋價格 C 申報地價 D 房屋評定現值

9.因出售自用住宅所繳納的所得稅額,自完成移轉登記日起幾年內重購自用住宅,若所購得的新屋超過所售舊屋價格,已繳交的所得稅可退還或扣抵
A 半年 B 1年 C 2年 D 3年

10欲適用重購退稅,2間房屋的所有權人必須是
A 一定要同1人才能適用 B 本人或配偶 C 2等親內 D 直系血親

預售屋買賣篇
1.購買預售屋時,購屋人有幾天的合約審閱期?
A 3天 B 5天 C 7天 D 10天

2.房屋實際坪數與預售合約坪數如有誤差,在多少範圍內,建商與購屋人互不找補?
A 1% B 2% C 3% D 4%

3.延續上題,面積誤差在互不找補的範圍外,超過部分買方至多找補幾%?
A 1% B 2% C 3% D 4%

4.大樓總樓高多少公尺以上稱為超高大樓,須設置中繼水箱?
A 30公尺 B 50公尺 C 60公尺 D 100公尺

5.預售屋工程期款通常多久交1次期款?
A 1個月1期 B 1個月2~3期 C 2個月1期
D 3個月1期

6.單層樓高3.2米,實際淨高一般是多少?
A 3.2米 B 3.05米 C 2.8米 D 2.7米

7.買方反悔或違約,賣方最多可要求賠償房地總價款的多少?
A 10% B 15% C 30% D 不限

8.購買預售屋,除買賣價金外,買方還需負擔哪些費用?
A 契稅 B 代書費 C 貸款保險費 D 以上皆是

9.契稅為房屋總價款的多少?
A 3% B 5% C 6% D 8%

10.建商針對建物結構體至少需保固幾年?
A 1年 B 5年 C 15年 D 20年

購屋常識測驗解答
中古屋買賣篇
1. B 2. B 3. C 4. D 5. B
6. ECDAB 7. A 8. D 9. C 10. B

預售屋買賣篇
1. B 2. A 3. B 4. B 5. B
6. B 7. B 8. D 9. C 10. C


八卦房市大考驗
1.女星小S嫁入豪門後,所居住的豪宅是哪一棟?
A 帝寶
B 天寶
C 韋小寶
D 漢堡

2.大台北目前哪個重劃區地段最貴?
A 信義計劃區 B 新板特區
C 重陽重劃區 D 新莊重劃區

3.紐約的中央公園讓周邊第1排房子創下天價,台北有哪個公園也有同樣加值效果?
A 大安森林公園 B 228公園
C 南方公園 D 聯合公園

4.目前全台灣最貴的水岸住宅在哪裡?
A 台北市大直 B 台北縣淡水
C 高雄市愛河 D 高雄縣澄清湖

5.名模林志玲住在哪個社區?
A 百達翡麗 B 百達富麗
C 百達艷麗 D 俗擱有力

6.前總統李登輝和歌手費玉清入住的是外雙溪哪一個知名別墅社區?
A 翠山莊 B 脆山莊
C 翠玉白菜 D 脆迪酥

7..台中最ㄏㄤ的重劃區,連市長胡志強也入住的是哪裡?
A 七期 B 紅旗
C 藍旗 D 鑲黃旗

8.水扁總統購買而使得高雄聲名大噪的高級住宅區是?
A 高雄美術館 B 國父紀念館
C 中正紀念堂 D 自由廣場

9.台北縣目前房價最貴、堪稱北縣
豪宅區的地方是?
A 新板特區 B 搖滾特區
C VIP區 D 全國不分區

10.天后阿妹入住的是哪一棟豪宅?
A 信義之星 B 南方之星
C 星星知我心 D 大猩猩

八卦房市大考驗解答
1. A
2. A
3. A
4. A
5. B
6. A
7. A
8. A
9. A
10. A

用兩個包包的代價養房 1年賺220萬

《Smart智富》6月號 第118期

30歲前,她是「生活品味比什麼都重要」的敗家女。30歲以後,這位喜歡愛瑪仕(Hermès)絲巾的時髦女孩,開始過著紀律存錢的生活。一切改變,只因為一間小套房。

【文/方德琳】

擔任廣告業務的簡靜怡,29歲那年,已經是人人稱羨的百萬年薪族。由於家境不錯,和父母同住時,她的生活排序是旅遊第一、美食次之、名牌服飾配件則排第三。週休二日飛到香港購物,單是泰國曼谷,一年可以去3次。每週至少兩次跟好友吃美食、喝紅酒。

至於鞋子,非Gucci與TOD’S不穿,「反正,錢要賺,還有;那種明明有錢,可是看起來沒有品味的人,我totally(完全)不能理解。」簡靜怡回憶過去的價值觀。

到了年底,如果手邊還有閒錢,會再出國旅遊花光光。因為她認為,人活著一定要有「存在感」。讓自己徹底放鬆,打開感官接收器,體會不同國家的特質與文化,正是存在感的來源。


重視生活品味,當7年月光族

因為品味比什麼都重要,使得她長達7年,過著月光族的生活,即使年薪拉高到百萬元以上,照樣存不了錢。

不過,30歲那年,這位常看電視影集《慾望城市》(Sex and the City)的敗家女,卻出現180度的轉變。

故事回到她30歲生日前夕。2005年的一個星期天,站在台北市忠孝東路街頭,這是一個逛街但卻毫無所獲的下午。簡靜怡邊走邊想:「從小跟爸媽住在一起,如今快30歲了,經濟已經獨立,只差一間屬於自己的房子,乾脆買間房子當生日禮物,以後就可以像影集中那些女生一樣,住自己的房子!」

買下房子,意外拿到理財入場券

沿著忠孝東路,一路逛到永春捷運站附近一個建案的預售中心。當時,建案已經蓋到第六層,預售小姐開價每坪48萬元,簡靜怡殺到43萬元,只要付訂金10萬元,就可成交。

從小住在台北市的她,對這個地段不陌生。她盤算,即使幾年後嫁人,這個地段租人也不成問題。接下來,再想,買房只是為了圓自己的一個夢,而且刷卡就可以買,「10萬元?不就兩個包包的價錢嘛!」於是,這位時髦女孩沒跟任何人討論,當場就刷卡付訂金,用兩個包包的「價格」訂下一間10坪大、總價430萬元的小套房。

2006年,房子交屋,她開始每月付1萬8,000元的房貸。每月薪水一到,就自動撥款到繳交房貸的帳戶。她很快就適應每月少掉1萬8,000元的生活。因為「一萬八,其實就是少買3件衣服而已。」

但是,交屋不久,她發現,同棟房價居然成交到一坪65萬元。簡靜怡算一算,一年多下來,她付了頭期款加房貸約105萬元,如果馬上賣掉,可以現賺220萬元,投資報酬率高達210%,這個每月1萬8,000元的存錢方案,竟然在一年內就讓她的資產增值超過200萬元。雖然沒有獲利了結,但她第一次見識到認真理財的威力:

少買3件衣服→房貸1萬8→獲利220萬元

這個魔術公式,開始在她腦中漸漸發酵。

現在,同樣去逛街購物,但是,她的腦袋卻像植入電算程式一般,「腦中會自動換算這相當於多少房貸。如果不買的話,說不定還可以再去買一間房子。」簡靜怡慢慢發現,每月的房貸其實只是讓她把不該花的錢省下來,生活品質並沒有打折,反而賺到更多。同時,也開始對投資房地產有了興趣。

現金流吃緊,了解存錢也要規畫

不只用「養」房子存錢,簡靜怡還開啟第二條存錢管道。為了強迫自己儲蓄,在朋友推薦下,2006年,她還買了兩張6年期的還本分紅終身壽險,一年要繳24萬元保費。除了每月1萬8,000元的房貸外,加上保費,每年儲蓄率已經達到她年收入的1/3。

而且每年3月要一下子拿出24萬元保費,也是很大的壓力,必須事先規畫存錢才可以。於是,她又開始每月定期定額投資兩檔新興市場基金,共1萬元。2007年,這兩檔基金都獲利3成以上,獲利了結後正巧可以拿來繳儲蓄險費用。

今年,她為自己立下一個更長遠的理財目標:「存2,000萬元現金,退休。」有了這個目標,簡靜怡的存錢計畫更具體,「我不希望給自己一個達不到的目標,造成很大的壓力。」畢竟她希望,「存錢」可以跟「生活品味」永遠一起做好朋友。

政府基金「密室操盤手」 吃定全民

【聯合報╱本報記者陸倩瑤】 2008.07.28

前銓敘部長朱武獻「閉門」操盤,造成退撫基金鉅額虧損,包括國安基金在內的五大政府基金股市投資賺少賠多,尤其是自行操作更是慘不忍睹,但五大基金如何擬定策略、買了哪些股票、為何鉅額損失,官方始終沒個交代,全民只能無語問蒼天。

最令人氣結的是,八十九年成立的國安基金,持股水位一度高達一千七百多億元,去年八月底出清持股,七年來淨賺三十七億餘元,投資報酬率不到百分之零點一。但國安基金即使退場,其持股明細與買賣紀錄仍是最高機密,國安基金操作有無內神通外鬼,成了世紀之謎。

前幾年太電與博達先後爆出掏空弊案,郵匯局操盤的郵政儲金中箭落馬,在交易人保護中心登記求償金額累計高達三億三千餘萬元,然而郵匯局並未及時揭露這些訊息,存戶「知」的權益蕩然無存。


五大基金包括國安基金,其他退撫、勞退、勞保與郵政儲金,總規模逾五兆,可投資股市的資金超過五千億,是最大「咖」的本土金主,也是最多金的冤大頭,因五大基金買賣股票「政治掛帥」,只問投資不求回報。

由於政府基金「清白」屢被質疑,勞退、勞保、退撫與郵儲等四大基金將部分額度委外(投信)操作,部分額度自行操盤,但政府基金高層「指導」投信經理人買賣的傳聞不斷,委外操作成績不如預期。

而政府基金自行操盤的部分,則以「內規」規範,操盤人專業能力與操守問題,外界統統無權置喙,數以百億計的資金進出股市,則由內部人「閉門會議」包辦,投資細目與盈虧也可籠統過關;政府基金操盤人掌握百億資金,卻能黑箱作業不受監督,更難以追究責任,天下荒謬莫此為甚。

事實上,國安基金由國庫擔保向銀行舉債,退撫基金由公務員薪資相對提撥,勞保與勞退兩大基金更是勞工、與雇主血汗錢,五大政府基金都是全民財產,官方卻視同禁臠,一方面任意動員為股市護盤、收買人心,做為政治籌碼,另方面又以「影響股市之虞」拒絕資訊透明化,官方便宜行事,不但破壞股市機制,也讓政府基金陷入破產危機,全民被迫住「套房」。

不具財經背景的朱武獻自行操作退撫基金,造成重大虧損,外界並不意外,比較令人擔心的,現有四大政府基金當中,還有多少「秘密操盤室」,「拿著政府基金繳學費」。

2008年7月27日 星期日

一滴水到一張發票都物盡其用

30雜誌08年7月號 撰文/楊倩蓉

※不開冷氣也透心涼

炎炎夏日,走進環保收納達人楊賢英的家中,卻頓感清涼,只是,不見冷氣機轟轟作響,抬頭卻可見到天花板的一支吊扇正輕輕地運轉著。

一支吊扇竟然就可取代冷氣機的功能?楊賢英笑著說:「其實只要勤快點,每日下午用拖把將地板打濕,吊扇再往地板一吹,整個空間就涼快起來了。」如果是上班族,不妨下班後睡覺前,拖地一遍再去睡覺,也會有降溫效果。

裝一支吊扇不過幾千元,卻可因此節省不少夏季長時間開冷氣機的昂貴電費。除此之外,楊賢英家裡也不使用電熱水瓶,她總是每天燒一大壺水,然後用保溫瓶取代電熱水瓶。原因是,電熱水瓶為了保持定溫,常常會不定時加溫,十分耗電,還不如把一壺剛燒開的沸水倒入保溫瓶中,一樣可以保溫十幾個小時,泡熱茶熱咖啡一樣便利。原來這些生活上一般人不注意的小細節,其實都蘊藏省電的大學問。難怪楊賢英家裡的電費只有普通家庭的三分之一。


除了電費,楊賢英一家四口的水費兩個月也才300元,是普通家庭的一半,因為平日洗澡洗菜的水都會刻意留起來做為洗衣、拖地的用途,絕對不浪費一滴水。

※一週食材一次買足

楊賢英認為,想節省開支,先從飲食著手,容易有立竿見影的功效,因為根據主計處統計,一般家庭的飲食支出就占了家庭消費總支出的四分之一左右。

楊賢英的購物哲學就是「集中採買,大量烹調」。從一袋檸檬就可以看出來,很多人在超市買了一袋檸檬回家,用了幾顆之後,幾天後卻發現剩下的檸檬已經發黑壞掉。楊賢英買了一袋檸檬,回家後立即全部榨汁,然後倒在製冰盒中冷凍,等到哪天想要喝檸檬汁,只要取出製冰盒裡的方塊丟入紅茶或是開水中,拌上蜂蜜,就成了一杯新鮮好喝的檸檬飲品。

同樣道理,楊賢英建議上班族不妨利用週末假日,選購一週份量的食材,回家後立刻做分批冷藏保鮮的處理,像是蔥、蒜,都可以趁特價時,一次大量買進然後一次全部切好,放入塑膠保鮮袋中,外面再裹一層報紙冷藏。每次烹調,只需要從冰箱取出即可。冷藏的蔬菜,食用原則依腐敗的順序,像是地瓜葉或是莧菜之類,優先食用,其他如高麗菜可以放置久一點的蔬菜,不妨慢點再食用,避免爛掉浪費。

如果是單身或是雙薪家庭,平時煮飯麻煩,楊賢英建議不妨利用假日到超市採買梅花肉或是其他絞肉,以及儲存期較長的青菜;回家後立刻用醬油、糖、薑片等將肉類滷好煮成一鍋,再煮上一鍋三天量的白飯。如此一來,週一到週三回家只要把白飯加熱、滷肉鍋加熱,順便把青菜丟進去燙一燙,五分鐘就有現成的菜飯可享用。想要變花樣,前一天晚上也可以把一顆蛋丟進滷肉鍋中放置在冰箱內,第二天下班回來就有現成的滷蛋可以吃了,甚至也可以把剩飯加上現成的材料做成炒飯來吃;這些都是方便營養又省錢的做法,上班族不妨先從週一到週三實施,習慣之後,再慢慢將外食的習慣改成週末假日再外出吃飯。

至於早餐,只要買好一條土司,前兩天趁土司尚未變硬之前,都可以用果醬塗著吃,剩下的土司放在冰箱裡冷凍,下次要吃之前,只要放到烤箱或是電鍋不放水烤一烤,就成為美味的烤土司。

一次大量、計畫地採買,好處是省時又省錢,如果東西分批買,常常會不知不覺買到其他不必要的東西,多一次出門逛街等於多花一筆額外預算。楊賢英購物還有一個小秘訣,那就是一定吃飽喝足再出門,免得明明是要出門購物,結果才走一半就開始口渴肚餓,還沒購物就先花了一筆飲食費。

※發揮巧思點物成金

楊賢英說:「想要省錢,心態最重要。」如果老想著準備要過苦日子了,就永遠都不想跨出省錢的第一步,「你應該要想的是,我想過不缺錢的日子。」楊賢英說,平常只花費一點開支,讓錢安穩地躺在銀行少去動用它,這是一種安心的滋味;也不要刻意壓抑物欲,想要買衣服她自己一定會跑到服飾店去試穿,一一都試遍後先暫時不買,等回家冷靜過後才發覺,哪些真正想買、哪些只是一時興起,這樣衣櫃就不會有一堆永遠穿不到的新衣。

多利用可回收的資源,也是省錢的好方式。很多人都對信箱裡每天被塞爆的宣傳紙頭疼不已,這些宣傳紙卻是楊賢英的最愛,她用簡單的藤編方式,把這些宣傳紙都編成各式籃子,為家中收納量身定造,從鞋籃、茶罐、花盆到抽屜,應有盡有,就連發票也可以做成一只美麗的時鐘。

如果不會藤編,把廢棄的面紙盒,貼上漂亮的包裝紙就可以成為一只美麗的收納盒,三個廢棄的牛奶罐綁在一起再加點工就可以變成美麗實用的小板凳。

有時候聽到理財專家建議年輕人要存夠1000萬元才能退休,楊賢英聽了嚇了一大跳,因為這個數字,如果每年存30萬元,也要存上三十年之久,要普通上班族一個月拿出3萬元存款,楊賢英說:「你看現在哪個年輕人會這樣做,還不如趁年輕時就懂得如何拾荒過日子,才不會擔心老了沒錢,真的過拾荒生活。」

Buy and Hold取代I Love You?!

萬寶周刊 764期 跟狄龍

股市下挫時,執迷不悟的多頭看法多是基本面穩健,投資者仍應買進持有,做長期投資。但歷史資料卻顯示,投資者做長期投資,往往是不願停損、住進「套房」的鴕鳥心態。

※買進持有的矛盾

買進持有的基本邏輯是股市長期都是多頭,投資者買進公司股票或共同基金,其時間點毫無所謂,投資者若願意等待,都能夠獲利。

投資者實際作為,往往是在慘遭套牢的情況下,才會頑強地堅守「買進持有」的策略。圖1是指在紐約交易所上市股票,投資者平均持有的時間。其中1932、1942、1949、1962、1974及1990年皆是重要的股市低點位置,也就是空頭市場重要的底部、投資者死抱持股最久的時候。



特別是1929年股市崩盤,1929~1932年股市跌了89%,隨後1930年代發生經濟大蕭條,投資者損失最為慘重,持股愈久愈不願賣出持股,1942年時,投資者平均持股時間創下過去近百年最久的紀錄,長達10年。

投資者習於在空頭市場堅守買進持有的策略,係因期待股市反彈、回到成本之上,然股市持續下挫,只好將持股繼續擺著,安慰自己是長期投資者

而當股票市場從空頭底部開始上揚時,投資者這時最該執行「買進持有」策略,緊抱持股不放,但投資者交易反而開始活躍,從1942年迄今60餘年,投資者持股時間大幅下降,至2007年剩下9個月,甚至比1929年還低。

另一諷刺的是,在股市底部時,投資者最應增加投資部位,但卻毫無興趣。以美國股市1980~1982年大多頭的起漲點來看,在1979年8月《商業周刊》的封面故事宣稱「股票已死」,當時股票占家戶單位的金融資產比例最小(圖2),但股市卻是一路上漲,是最容易獲利的時候。



過去8年股市的報酬率其實不佳(表1),比短期定存還差,最近股市又接連下挫,著重長期投資的說法又開始被提及,這不過是自我安慰罷了。「專注長期」被不斷談論時,務實的作法或許應是:「離開市場,耐心等待」



※長期 我們都已經死了

20世紀影響力最大的經濟學家凱因斯,在1929~1932年投資慘遭重創,不得不說出「長期,我們都已經死了」。可以想像得到的是,股市重挫,投資者面對融資即將斷頭,有破產之虞,已經快沒有明天了,遑論長期投資

每個人的投資偏好和財務狀況不同,投資股票到底能忍受多少年的虧損或者是沒有獲利,很難有個定論。但如果說要忍個十餘年的時間,相信很多人會受不了。

先提個最極端的例子,道瓊工業指數在1929年達到高點,隨後指數崩跌,一直到1954年才回到此位置。一個45歲正值壯年的投資者,若不幸買到1929年的最高點,緊抱持股不放,隨後將開始漫長的折磨過程,他的頭髮漸少變禿,肚子變大,小孩也長大離家了,歷經總統胡佛、羅斯福(四任)、杜魯門及艾森豪任內兩年,他才損益「兩平」。

但這位投資者果真損益兩平嗎?他於1954年將股票賣出,取回的本金若考慮購買力,只剩下1929年最高點的三分之一。苦苦等待25年的結果,仍是所獲不多。這還沒有考慮到投資者買的公司是否早已倒閉的風險。

若投資者認為1930年代美股經驗是少有的例子,就舉台灣投資者最熟悉的本土股市。台股三次上萬點分別是1990、1997及2000年,盤中最高點的時間及指數位置(表2),歷經已達18年,台股名目指數從未突破過1990年2月的高點,若以美元計價,結果更不堪,1997、2000年兩次的高點,甚至還比1990年的最高點還要少了26%。(其實這也代表著台灣最風光及國力最強盛的時期就在1990年,從此一去不回頭,不斷走下坡。)



也就是說,若有一位倒楣的華僑,因為愛台灣,匯了100萬美元,買在1990年2月台股的最高點,迄2000年名目最高點賣出時,只剩下74萬美元,長達10年的等待,還是損失了26%。

※倒金字塔式投資 風險大

即使最近幾年開始流行配現金股利,對名目指數有較大的影響,考慮此因素作估算。若以2004年占台股權值最重要的台積電開始配發現金股利,將這幾年做為重要的基準點,並以每年樂觀的數字500點去評估,這4年台股因配現金股利,少了2000點。

而台股此波最高點發生於2007年10月30日為9859,當日匯率為32.41,若加上2000點為11859,仍比1990年的最高點低了7%。再者,以實質指數來看為366,仍比1990年的最高點低了25%。也就是說這位愛台灣的華僑,歷經了18年的等待,小孩從出生要上大學了,還是損失了25%。

當然投資者買在最高點或許最是倒楣,但投資者若在1927年投入美國股市,享受了兩年的獲利,若緊守持股不抱,歷經1929~1932年股市崩盤,也要到1948年名目上才能損益兩平,時間長達21年。

再者,更糟糕的是一般投資者在股市狂熱時,多以「倒金字塔」的方式投入資金,漲得愈凶,投入資金愈多,或者財務槓桿使用更大,一旦市場反轉時,若不是被斷頭,就是損失更加慘重

此外,若沒有其它較佳的投資策略或能力觀察長期的走勢,在高點慘遭套牢後,心理不斷地受折磨,真正到了底部,損失最為慘重,反而該是大舉買入時,根本沒有多餘的資金,同時也缺乏膽量及勇氣買進,整個投資節奏完全被打亂了。

※名目與實質指數的背離

從圖3來看,在1929~1949年、1966~1980年兩段期間,名目指數出現崩盤,長期緊抱股票的報酬率並不佳,而兩段期間以黃金計價的實質指數都是崩盤的,跌幅最多都超過90%。

若歷史可以為鑑的話,自2000年以來迄今8年,股票的名目報酬率確實不佳,但股市名目與實質指數出現嚴重的背離,名目指數自最高點下滑不過僅有14%,但實質指數跌了70%,距離90%還有一段距離,這也表示未來名目指數下跌的空間還很大。

再者從時間的長短來看,過去兩段實質指數表現不佳的時間分別長達20年、14年,亦指出目前僅走了8年實質指數的空頭市場,未來仍還有一段時間要走。

為此,專注長期的看法的確沒錯,只是不是多頭罷了,而是空頭市場將持續著。

※除了買進持有之外呢?

除了買進持有的投資策略外,市場上當然還有其它投資策略可以改進報酬,甚至不管長期多空的看法。

如有人看季節性因素,專注某段時間的進出。也有朋友愛作災難入市,如某新興國家發生金融風暴,不得不採取外匯管制時,他願意拿一筆錢買進該國股市的前五大市值公司,然後就忘掉該筆投資,直到該國政經穩定後,恢復正常外匯交易才賣出股票,把投資款匯出,這一來可以享受該國幣值穩定後的升值,二來又有股票上揚的資本利得。最近越南可能發生金融風暴,該朋友已躍躍欲試,仔細觀察中。

一樣米養百樣人,投資策略本來就有多樣的可能性,不管如何,還是要預設停損策略,留著青山在不怕沒柴燒

2008年7月26日 星期六

破解10盲點 青少年聰明理財

衡量經濟能力 學習機會成本 記帳檢討支出
2008年07月24日 蘋果日報【林潔禎╱台北報導】

花旗銀行率市場之先針對被升學壓力籠罩的青少年舉辦免費理財營,學習財務獨立並為自我負責。理專建議,青少年自我意識較強,不管父母親或青少年本身易有10大理財盲點極待克服,才可為未來財務健康奠下根基。

從小做起

在一片小學生理財營隊熱潮中,花旗與婦女救援基金會將於本周六針對青少年舉辦免費理財營,花旗銀行消費金融銀行業務處負責人李芸說,和過去世代相比,現今年輕人有更多機會接觸到和財務相關商品與資訊,但卻不一定可以得到正確金融知識與觀念,反而有可能落入一些財務陷阱。

採替代品概念省錢


銀行歸納出青少年理財10大盲點,其中包括省早午餐錢,購買其他奢侈品,李芸建議,父母可要求青少年記帳,以需要﹙餐費﹚與想要﹙奢侈品﹚的不同,檢討支出內容;第2. 集資為好友買昂貴生日禮物;銀行理專建議,教導青少年「機會成本」概念,把這筆錢用來儲蓄、投資,或用以學習,效果較大。

第3.傳手機簡訊,銀行理專說,傳簡訊雖是小錢,但勿因錢少而不存,透過時間與複利力量,累積成一大筆金額。第4. 花許多錢買飲料,建議教導「替代品」的概念。如果只是為了解渴,可自己帶水或製作飲品。第5. 沒有衡量自己的經濟能力及學生身份,就想要擁有

父母定期給零用錢

另5個盲點易發生在父母身上,第1. 不定期給零用錢,建議定期給孩子零用錢,讓孩子學會規劃與支配金錢第2. 要求孩子做家事或以好成績換取零用錢,富邦文教基金會執行長陳藹玲指出,她給小孩零用錢會分成「有給職、無給職」,例如大孩子照顧弟弟妹妹,這是應該做的無給職,做這些事就沒有零用錢。

盲點3是迴避在孩子面前談錢,建議至少要讓孩子知道家中有哪些支出第4. 孩子出遊時,父母代為安排好一切,建議可讓孩子一起規劃行程與預算,知道各種花費及如何在預算有限下取捨;最後避免常以金錢彌補對孩子的虧欠

陳若雲:304心法 投資金三角

2008/06/25【聯合報╱本報記者許韶芹】

普羅財經整合行銷部協理陳若雲經歷過媒體、科技、金融業,有個理財「304法則」:投資金「三」角、保障「零」風險、信託「世」代傳。她認為,只要謹記這三個原則,就能活出快活又富足的人生。

輔大大傳系畢業的陳若雲,出社會第一分工作就是《自立晚報》記者,當時月薪2萬3,在報關行上班的男朋友薪水只有1萬8,還沒結婚前,兩個人拚命存錢,陳若雲瘋狂兼差幫雜誌寫外稿、翻譯書籍,一個月機車油錢、飯錢花不到4千塊,薪水有8成存下來,才25歲就累積出人生第一個100萬。

現在陳若雲身兼基金顧問與理財作家,不久前出版第二本著作《基金致富密碼》,將歷年來成功與失敗的投資經驗,化為簡單的人生理財口號。

10個月薪水 一天賠光

陳若雲回憶剛入媒體時,正好日本股市大多頭,所有基金業者都說日本好,她捧著錢買三支日本基金,沒想到首度出手就套在最高點,她不死心繼續扣款,越扣越心寒,最後本金只剩下原來的1/3。


繳了一次學費後,陳若雲還沒學到教訓。某天窩在號子寫証券新聞,聽到有個「不知名」內線消息,隔天有大戶尾盤要殺中環和華碩,她興匆匆第二天早上九點就融券放空,沒想到這兩檔股票不跌反漲,她被狠狠軋到,一天慘賠30多萬元,相當於月薪的10倍。

股、債、匯 缺一不可

當天下午,陳若雲路過一家音樂盒店,喜歡音樂盒的她,發現早上賠掉的錢可買好幾十個音樂盒,心中淌血,痛定思痛,決定從此要穩健投資。

陳若雲說,穩健投資的第一步就是做好資產配置,投資金三角強調股、債、匯(現金)缺一不可。陳若雲舉例,年少時雖然日本基金讓她慘賠,但同時間她也定期定額一檔全球政府債基金,十幾年下來,每月固定配息再投入讓基金獲利成長茁壯。

她補充,投資金三角還可以解釋為金庫、健康與競爭力,三者相輔相成。陳若雲說,談理財規畫之前,一定要先檢視自己是否有「賺錢能力」,本業顧好,才有資格說投資。她不斷進修、考證照,加強職場能力,要求自己薪資水準要以「45度角」向上成長,同時也要注意不能透支健康。

零風險 信託世代傳

隨著年歲增長,就來到「304法則」第2、3個階段,保障必須隨著財富一塊增加,透過基本醫療險、防癌險、失能險、意外險等保單可將風險降到最低;接下來就是「信託世代傳」,走到人生盡頭時,此時做好遺產節稅規畫,將累積資產移轉到下一代

最後,陳若雲也提到機會成本概念。她認為,每一項人生抉擇,都必須做好妥善考量,將資源發揮到極大,「像北市精華地段擁有店面的小吃店老闆,如果他賣陽春麵一天只能賺2千塊,為什麼不把店面租出去?」

2008年7月25日 星期五

4個簡單指標 篩出優質全球股票基金

MONEY+08年6月號

近期各家投信募集新基金,都不約而同的選擇全球型基金,鎖定的標的還是偏向主題式投資,風險相對提高。作為核心資產的全球股票型基金到底該怎麼挑,才能穩穩賺呢?

文:賴雅淳

新政府上任,油、電將應聲上漲,小老百姓叫苦連天,只好縮衣節食抗通膨。不過想要跑贏物價上漲的速度,省吃儉用還不夠,最好的方法就是要尋找抗通膨的投資工具,其中全球股票型基金就是最好的選擇之ㄧ。以「法儲銀奧克馬全球價值」這檔全球股票型基金來說,近五年平均單年報酬率達13.9%,是目前定存利率的5.24倍,輕鬆讓資產戰勝通膨穩穩長大。

※全球股票型基金是主要的核心資產

「想要抗通膨,讓資產穩健成長最大的關鍵在於有沒有做好資產配置。」擁有5 年資歷的兆豐國際商銀理專吳慧娟表示,很多投資人來銀行購買基金時,往往說自己投資屬於保守型,卻要求購買1個月就可以賺20%的「明牌」基金。理專就會推薦包括單一國家股票型、產業型基金等熱門基金,這些基金雖然短期績效表現相當好,但往往也伴隨高風險。所以投資前最好真正了解自己對風險的承受及投資屬性,並且「不要將雞蛋全部放在同一個籃子裡」,做好資產配置,才能穩健的達成理財目標


而資產配置中最重要的核心資產,通常都是以全球股票型基金為主,除非是接近退休年齡、或投資屬性相當保守,才會以債券型基金為主,因此只要挑到一檔穩健的全球型基金,幾乎不用再擔心行情上下震盪。

吳慧娟分析,全球股票型基金之所以被當成核心基金,是因為投資標的遍布全球,平時可挖掘出被低估的市場,同時又能分散單一產業與區域市場的風險,充分參與各國股市上升的潛力,就算空頭來臨,由於投資標的都屬於全球大型企業,能適時發揮防禦抗跌效果,因此全球股票型基金的報酬率、波動度泰半都介於債券基金、產業或是區域基金之間,進可攻、退可守,是股市震盪中不可或缺的配置。

※全球主題式基金不適合作為核心資產

只是,同樣為全球股票型基金,也會因各檔基金選股操作策略不同,而有不同的穩定度及獲利能力。友邦投信資產管理部襄理莊志祥進一步指出,全球股票型基金的演進史共可分為3代:

第1代 以MSCI全球股票指數為選股指標

以MSCI 全球股票指數中各國的權重為依據,其中已開發國家占MSCI權重達8成,使得投資標的都偏向成熟國家的大型企業,因此讓基金能夠穩健獲利而且相對低風險。

第2代 利用電腦選股

這是利用「計量模型」的方式來選股。所謂計量模組基金就是利用電腦來執行選股任務,而非由基金經理人或是團隊等人為方式決定買進或是賣出,如此一來可以避免人性的誤判情勢、貪婪恐懼造成無謂的虧損。

第3代 主題式投資

最近各投信所發行的全球股票型基金偏向主題式投資,抓緊全球趨勢,包括新興市場消費、天然資源、人口趨勢、基礎建設等。

不過莊志祥認為,不管是第幾代的全球股票型基金,投資人最好要避開投資標的集中在單一產業的全球股票型基金,因為這類基金雖然投資範圍為全球,但持股卻過度集中在單一產業或單一主題,容易碰到景氣循環風險,波動度自然也相對大,因此不適合拿來做為核心資產配置。

但是全球型基礎建設基金卻是例外,因為基礎建設通常屬於獨占事業,進入門檻較高, 與其他資產類別的關連性低,相對風險低、波動性小,與其他主題式產業,如天然資然、農產品等相比較為穩健。

※4個簡單指標篩選優質全球股票基金

即使全球股票型基金優點多多,但想從中挑出優質標的,除了考慮基金投資標的屬性,還要配合量化與質化指標,才能提高命中率。

富蘭克林投顧研究部副理梁云菁解釋,在量化方面,要考慮基金的成立時間、中長期績效表現等因素;質化方面就要看基金經理人的操作策略,以及基金公司的整體投資方向,後者對一般投資人而言,會比較難判斷,不妨從簡單的量化數字來評估。她提供以下4項篩選指標:

指標1 成立時間>5年
成立時間至少要5年以上,才能看出該檔基金在經過多空景氣循環下的操作管理能力。

指標2 5年平均年化報酬率>10%
挑選近5年平均年化報酬率至少10%以上的基金。由於過去5年是多頭市場,因此要求年報酬10%是合理的。

指標3 空頭時單年跌幅<15%
除了看漲幅,跌幅也是關鍵。以1檔成立5年以上的基金在空頭時單年下跌的幅度,最能看出這檔基金的穩定性。一般而言,在空頭時期單年下跌最大幅度如果能低於15%,就算是相當抗跌的基金。

指標4 獲利穩定、風險低
全球股票型基金必須符合穩定獲利及低風險2項條件,才有資格被納入核心資產。若以Lipper 的基金評級來看,就是保本能力這項最好能在同類型基金排名前20%,也就是獲得Leader 評級 才是最優質的全球股票型基金。

綜合以上選股邏輯,加上在選股操作策略上不集中單一產業原則,我們從Lipper 統計至4 月30 日的98 檔全球股票基金中篩選後,有9檔同時符合以上篩選標準。

不過,還是要提醒投資人,若把全球股票型基金當作核心資產配置,仍要每季或至少每半年檢視投資標的是否仍符合投資標準,讓核心資產能隨時保持穩健獲利狀態,提高投資效率。

2008年7月24日 星期四

黃秋凌:退休準備 35歲起就得開始

2008/06/22【聯合晚報╱記者吳孟庭/整理】
凌群財務策略整合/會計師 黃秋凌

講白點,我喜歡錢,更喜歡賺錢,從政治大學會研所的學生時代,就考取會計師執照,投入職場後便加入會計師行列,後又轉戰財務領域,進入銀行業及產業界的財務主管,由帳到錢的管理,把財管及會計融會貫通。

會計師管理稅務,教客戶如何節稅,台灣目前稅源有80%是薪資所得,大公司可以利用各種方法少繳稅,但個人來說還是取決於薪資。就以政府現在計畫調降的遺產及贈與稅,我認為稅率調降並不是根本,若能像香港將遺贈稅降為零,將金融變成一個自由市場,並將法規的規管及執行嚴革度提昇,才能留住台灣的有錢人,並進而吸引外資流入。

先做好金字塔底端的保險

台灣未來將和日本一樣邁入高齡化社會,許多青壯年被稱為「夾心族」,上有父母,下有兒女,是屬於拼命繳稅但沒有完善的保險規劃及退休金規劃,為風險很高的族群,因此投資金字塔底端的保險一定要做好,再來談獲利


我一年大約花20萬在保險上,為純風險保障,退休金及投資並不含在內。醫療險部份,我會考慮住院時病房升等、公司的人力開銷等因素規劃,故住院日額為1萬4000元,主要就是擔心萬一自己生病了,員工的薪資,高級的住院需求等。

壽險為考慮死亡後要留給家人多少財產等做為保險需求的規劃方向,因此為對家庭的保障,應以最低成本鎖住即可

定期定額基金 定期檢視

退休金我則定期定額投資基金,且要定期檢視投資組合,才能在退休時存到數千萬的退休金。因為曾經在89年股市泡沫化,慘賠了約百萬的本金,讓我至此都不再投入台股做短線進出,長期的投資加上多幣別、多區域、多產業的投資並認真的研究才是理財的不二法門

我非常提倡在美已盛行的「家庭財務醫師」的觀念,好的財務醫生,不只包含稅務管理,還有風險管理 (保險需求分析)、退休金管理、財富傳承等專業,因此我又考取證券分析師、台灣壽險和投資型保單的證照、香港證期會第四類證照(對證券投資提供意見),現在是上海財經金融博士班的學生。

落實《收入-儲蓄=支出》

我看了「窮爸爸,富爸爸」這本書,一般人將「收入減去支出等於儲蓄」的觀念應導正成「收入減去儲蓄等於支出」,我覺得很值得大家去落實。

奉行這個想法,我還認為35歲就該開始把所得一部份強制存做退休金作準備,也許一般人覺得35歲還早,但仔細算算,男女平均55至60歲退休,一直到約80歲的退休人生還有20至25年,往前推算20年,則約莫在35至40歲間就得開始作儲蓄。

除了必需品,其餘掃出門

30雜誌08年7月號 撰文/楊倩蓉

日本自由文字工作者金子由紀子,提倡「用少量物品過悠閒生活」的快樂,從實現「不持有」做起,包括:超過自己管理能力的物品、不留戀的物品、無法回歸自然或轉讓給其他人的物品、和自己的生活風格不符的物品。

養成以下七種生活習慣,將會幫你邁進不持有的生活:

1.不拿
免費得到的東西,都很少被珍惜,因此往往囤積不用,「不持有」的第一步就是不拿,例如不拿免費塑膠袋,以自備購物袋來代替;免費發送又用不到的贈品,也要堅持完全不拿的態度。

2.不買
衝動購物感覺痛快,但買完東西感到後悔的狀況也不少,因此只要是「如果沒買也無所謂」的東西,就堅持不買,讓物品登堂入室的門檻變窄,如此家中只會出現「真正喜歡」及「真正必要」的東西。


3.不儲存
不囤積保鮮膜和衛生紙這類消耗品,也許大減價時買了一堆像占了便宜,卻容易造成使用上的浪費。一旦停止囤積,使用時就會更謹慎,並且想出各種生活智慧,例如以密閉容器代替保鮮膜、紗布代替衛生紙,自然能降低消耗品的使用率,換來神清氣爽的好生活。

4.丟棄
養成丟棄的習慣,雜誌或小冊子超過一定數量,就丟掉;沒在使用的漂亮糕餅盒子、過期的食物和調味料,也丟掉。並且確實執行「丟棄前的準備工作」,例如用美觀的袋子,做為垃圾分類的容器,讓丟棄這件事,變得輕鬆愉快。

5.替代
添購一樣物品前,先想想家裡是否有其他東西可替代?例如一年可能只用到一次的漏斗,就用現有的塑膠板捲成漏斗狀來代替,如此就能避免多持有一個東西;活用現有物品,不是為了彌補貧困,而是為了創造豐足

6.借用
不常用的東西,可以借用或租用,和其他人一起使用更多物品,每個家庭或許就會減少囤積少用物品的情況,避免壓迫居住空間,減少無謂的浪費。

7.沒有也無所謂
購物前,務必自問:「這個真的是必要的嗎?」,時常詢問自己這個問題,也許能得到「沒有也無所謂」的答案;生活中這種東西,應該很多。

(本文摘自《不浪費的奢華》,金子由紀子著,天下文化出版)

掌握4大關鍵 股票投資無往不利

MONEY+ 08年6月號

台股過去8年漲幅嚴重落後國際股市,美國次級房貸風暴更讓許多投資人受傷慘重。隨著馬英九總統上任,台股中長多行情可期,投資人該如何掌握契機,讓財富大翻身?

文:龔招健

投資大師巴菲特曾說過:股市投資的第一定律就是「不能賠錢」。但是股市投資幾乎沒有門檻,屬於完全競爭市場,長期下來只有少數人能勝出、賺大錢。所以,如果想靠股票賺取財富,就必須用對方法,本刊特別綜合專家、名家觀點,整理出「股票獲利4大關鍵」,幫助投資人提高賺錢的機率及速度。

※關鍵1 挑對股票

過去幾年台股表現雖不如國際股市,但有許多個股漲幅仍數以倍計,因此市場流行「選股不選市」的口號。要挑出報酬率可以打敗大盤的個股,可利用以下幾個方法和觀察指標:


1. 留意產業趨勢 由下而上選股(Bottom-up)

檢視產業景氣循環、成長周期,找出趨勢向上者,尤其是剛從底部翻揚向上的新興高成長產業。先挑趨勢對的產業,再鎖定其中領先受惠的龍頭股,不理會大盤漲跌,這也是過去8年來台股贏家慣常使用的選股方式,即所謂的「選股不選市」。

股市聞人張松允以他幾年前投資茂迪(6244)為例指出,當年國際油價剛開始大漲,原本默默無聞的替代能源產業開始興起,他進一步作功課發現,歐洲主要太陽能電池廠商股價都已經漲了好幾倍,產業爆發力很強,而茂迪當時正好是國內規模最大,而且是唯一上市櫃的太陽能電池製造廠商,業績也大好,所以就決定重押茂迪,後來茂迪股價果然漲了好幾倍。

一般投資人雖然不是產業研究員,但往往從日常生活中就能觀察到趨勢變化的重要線索,例如油價上漲就是一個很好的例子。張松允強調,投資人有了線索,還要進一步作功課,才能真正了解產業趨勢的內涵,並且從中找到那些最具實力、領先受惠的個股

2. 觀察總經大環境變化 由上而下選股(Top-down)

這是征戰世界各國的基金經理人常使用的一種選股方法。例如近10多年中國大力推動基礎建設,發展成為世界工廠,而人民收入增加之後,對衣食住行育樂的需求又大幅成長,造就了近10年來原物料的大漲,以及中國內需股的崛起。

3. 善用技術指標 尋找多頭指標股

以上兩種方法都是從基本面來選股,兩者可以互為搭配,相輔相成。另外,投資人還可以觀察股市的技術指標,作為選股的重要依據之一。

不論大盤如何漲跌,都會有比大盤強勢的類股(族群)及個股出現,投資人可以連續觀察3至5周的變化,細心觀察大盤的多頭指標股,即多方的領頭羊。

一般來說,在大盤起漲階段,領頭羊有以下特色:法人和媒體聚焦的產業龍頭股、股價領先築底也領先上漲、漲幅明顯超越大盤、易漲難跌,今年初以來,台股中的化學(化工)類、資產股龍頭台肥(1722)就符合這樣的標準。

台肥股價上漲的兩大基本面題材分別為「台灣資產價值提升」及「肥料大漲」。天富投顧分析師李秀利指出,當台肥領軍上攻時,投資人不見得要去追高買進,反而可以留意它會帶動的資產營建、化工股,尤其是生產肥料或上游原料者,「只要抓對大盤的強勢領頭羊,去買跟它相關的個股,投資報酬率通常都相當好,以今年上半年來說,資產營建股先行大漲,化工股隨後也強勁上漲,例如同樣做肥料的東鹼(1708),漲幅就比台肥大得多。」

※關鍵2 善用融資 提高獲利

在股市受傷的投資人,如果手頭上可自由運用的現金不多,想扳回一城的話,就需要較長的時間,這時候也許可以考慮選擇性使用融資,擴大報酬率。不過,融資的使用額度必須控制在個人財務負擔範圍內。換句話說,融資個股一旦出現不可抗力因素(例如火災、地震造成公司重大損失,股價連續重挫)而遭追繳時,投資人必須有能力及時補足差額,而且不至於影響個人的財務調度。

元富投顧戰情研究部經理江政勳指出,判斷融資使用的最佳時機,有幾點可供參考:(1)確認大盤屬於中長多格局;(2)個股還在波段低點;(3)融資使用率(融資餘額除以融資限額的比例)遠低於50%,籌碼安定,中長多趨勢明顯。「可是,一旦行情不如預期,就得要隨時有退出的準備,因此要事先設好停損、停利點,徹底執行。」

※關鍵3 設立停損、停利

江政勳表示,停利點的設定因人而異,主要是看個股是否已經充分反映其應有價值,這就必須做功課才行。就技術型態來說,如果個股漲多、高檔爆天量之後,股價隨即跌破大量區,出現M頭或尖頭反轉,就是一個賣出訊號

至於停損點,通常依投資人能承受的最大損失額度來決定,例如10%;也有人會設定離成本區不遠的一個關卡價位,只要股價有效跌破該價位就賣出停損(有效跌破是指連續3天跌破),但這只有技術分析能力很強的投資人才能運用自如。

※關鍵4 檢視套牢股票基本面

對巴菲特來說,股票買進後如果下跌,他會繼續往下買,因為他資金部位很大,在布局階段就會分批往下買,股價愈便宜,他反而買得愈開心。但一般人股票遭套牢,可別輕易往下攤平,除非你像巴菲特一樣,事先做好功課、對公司非常了解。

李秀利表示,投資人股票遭套牢,首先要檢視公司的基本面是否有問題,或者是否買太貴了,如果答案都是否定的,只要沒有跌破預設的停損點,可以續抱。如果發現是自己做錯投資決策,買到弱勢股,那就要盡快賣出,換成強勢股。

綜觀台灣未來的發展,電子股必須走出代工,自創品牌,進軍全球的宏碁(2353),將是台灣品牌的代表,另外節能、環保、資產等概念股,都可能成為未來主流,因此選擇光磊(2340)、合庫(5854)以及東元(1504),將來題材發揮,成為台股新明星。

2008年7月23日 星期三

沒做定期定額絕不做單筆投資

《Smart智富》6月號 第118期 文/蕭碧燕

四川突如其來的大地震,震碎了許多家園,令人不勝唏噓。強震來襲前,沒有人有辦法料到何時會發生天災異變,就好像再怎麼厲害的投資人,都不可能完完全全看準未來的趨勢演變。大地震沒有震垮全世界經濟,但誰知道會不會再發生什麼事像次級房貸一樣,讓全球股市跟著躺平?正因市場不容易預測,用時間攤平成本的基金定期定額扣款,能把突發事件帶來的風險漸漸敉平,就算市場意外慘跌,但總有一天還是會翻身。

舉例來說,年初我許多學生的基金,淨值都跌了3成,甚至4成以上,他們問我:「到底要不要停扣?」我說:只要停扣就輸了。他們聽話真的沒停扣,結果才過幾個月,現在淨值都已經全部回來。像前一陣子有些朋友被套了20、30幾萬,當時只要定期定額再加碼一點,很容易就解套了。
理財不是賭博,而是學著絕對不要套牢,要想盡辦法把套牢的時間和機率縮短我的原則是手上永遠都有現金,以防突發事件來的時候才有子彈去攤平但我也不會把短期資金拿去投資,買基金一定是要用閒錢,不要把下半年兒子的註冊費拿去搏。其實,定期定額和單筆的基金投資訣竅並不難:


Step1》定時定額為主單筆為輔

我的習慣是這樣:沒有做定期定額扣款的市場,我絕對不會做單筆投資。先做定期定額的好處是,報酬率可以讓你清楚知道目前市場的低點在哪裡,作為單筆進場的參考指標。因此我都先選擇定期定額切入,再預留單筆,伺機而動。

對一般人來說,要砸一筆大錢買基金,不是件容易的事。但如果定期定額做兩年以上,你一定敢單筆投入,因為大風大浪歷練過,看過景氣循環,既有信心也有經驗,從報酬率上就知道市場的低點大概落在哪裡。

像是年初台股基金淨值跌3成多,而在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,台股基金也不過跌3成6左右,我判斷這應該就是低點,因此開始以單筆分批進場,陸續買進。

對定期定額來說,並沒有進場問題,只有過程痛苦不痛苦而已,反正最後都會有不差的報酬,就算不小心從高點扣起也沒有關係,因為什麼苦都吃過了,經驗值一定大增。定期定額再靈活搭配單筆投資,加碼看好的市場,趁跌深買進,賺取超額的利潤。

Step2》你一定要定期定額扣款的5大核心市場

其中,定期定額要有5大核心:新興市場的亞太、東歐和拉美,以及成熟市場的歐洲,與投資美國比重較高的全球型基金。這樣不論是新興還是成熟市場全部都能一網打盡,不須再去猜測到底哪個市場比較好。

『有了閒錢可以這麼投資』

王小明每月有固定收入,而手頭上正好有60萬額外的閒錢,從來沒有投資過的他,今年準備投資基金。他可以怎麼做?

1. 固定收入扣除日常生活必須開支,定期定額扣款,分散投資新興與成熟市場。投資比率可依市場狀況作調整。

2. 60萬可先分成12等分,作為後續的單筆加碼。

3. 定期定額絕不停扣,隨時觀察報酬作為市場狀況的參考。

4. 認為底部已到,遇到淨值再繼續往下跌時,逢黑以單筆加碼。

5. 等待時機,報酬率達15至20%以上,停利出場

雖然有5大核心,但並不是意味著就要把錢平均分散到這5支基金裡,而是根據市場狀況作調整。現在大家都知道新興市場波動度比較大,潛在報酬高,如果成熟市場每月扣5,000元,新興市場每支就可以加碼到1萬,比例為一比三,拉高新興市場比重。

新興市場敏感度較高,可能一星期就把成熟市場一個月的份跌完,但復原速度也相當快。不過看好新興市場,不代表成熟市場就可以完全沒有,例如日本屬於成熟市場,但因為它跌得相對夠深,日本基金最近漲得也很兇。

Step3》單筆加碼看好卻跌深的市場

至於單筆要如何進場?其實這跟每個人的習慣不同。我有一個朋友,當他想單筆進場時,只要看到該市場大跌的那一天,就進去買。買基金和買股票不一樣,買股票要追逐強勢股,可以當天買隔幾天就賣;但基金一定要挑最弱的市場,然後慢慢買,追強勢基金因為沒辦法早早退場,很容易就慘遭套牢

如果你對一次進場感到很害怕,也可以把單筆分成好幾次進場,很像定期定額加強版。譬如:如果你相信台股今年會表現不錯,有一筆錢想買台股基金,你可以把錢分成12等分,逐步單筆進場,假設你看好科技型基金,你看到電子股跌出黑棒,就加碼買進,看到跌得不多就買少一點。

但我不建議買盤面最強的台股基金,像是持股傳產的基金,報酬多半是正的,上檔空間有限,我一定不會單筆買進這類台股基金。當然,如果你覺得狀況轉好,一次投入也不妨,但只要不確定,就不要輕易冒險。

投資基金不是沒有風險,以現在來說,通膨就是最大的隱憂。每次投資前,最好要瞻前顧後,注意有沒有給自己留後路。此外,停利是投資人的護身符,達到目標的報酬就出場,再繼續拿錢下去買。錢滾錢,利滾利,只要有恆心和毅力,不成贏家也難!

2008年7月22日 星期二

苦日子 「還要延續5~10年」

【聯合報╱記者許玉君、彭慧明/專題報導】 2008.07.21

國人實質薪資增加率,今年恐將邁向連續第五年零成長。究竟苦日子還要過多久?不少學者認為,經濟轉型還沒成功,苦日子至少還要延續五到十年,「下一代只怕活得更辛苦」。

近四年台灣經濟成長率(GDP)表現,平均每年有百分之5.23的水準,但扣除物價後的同時期國人實質薪資成長率,卻只有百分之0.05,近乎停滯。

薪水不漲、景氣不好,民眾原本「業外收益」之一的股市狂跌,更把荷包越跌越扁。前兩年台股漲幅不如其他國家,今年跌幅「名列前茅」,平均投資人賠了七十萬,等於輸了一年以上的薪水。

中研院經濟所研究員吳中書解釋,過去十年來,國內以美元計價的出口物價表現,平均每年以百分之1.44的速度衰退,但同時期的進口物價卻以平均每年百分之3.56成長廠商的獲利空間不斷縮小,只能透過「以量取勝」、「薄利多銷」的方式維持利潤,廠商獲利率愈來愈低,自然很難給員工加薪


中研院經濟所所長彭信坤說,這跟國內主力出口產品多集中在電子產品有關,因為競爭激烈,廠商不敢輕言漲價。他警告,美韓自由貿易協定就要生效,未來美韓之間的大多數商品都會降到零關稅的程度,屆時台灣的科技產品會面臨更艱辛的經營困境

中經院院長蕭代基則說,產業結構轉型是浩大工程,沒有五到十年難有明顯效果,但到底需要多久時間,「沒有人能準確預測」。

彭信坤認為,可能得等到下一個明星產業發展成熟後才會有轉機,像是生技產業或是服務業,但顯然都不是短期內可以完成。蕭代基認為,兩岸關係大幅改善之後,台灣未來的教育服務業、觀光服務業、醫療服務業,甚至銀髮族服務業,有機會成為下一個明日之星

只要國內的經濟結構沒有改變,薪資持續停滯或出現衰退,就有可能變成常態情況,「下一代會活得比我們辛苦」,梁國源回憶起三十幾年前,他研究所將畢業時,就有五、六個工作等著他,反觀現在學生們離開學校後五、六個月,可能還在找工作。


2008年7月21日 星期一

讓意外險罩你!

萬寶季刊08年秋季號 文◎邱慧真

意外事故天天上演,別以為不會發生在你的身上,即使是預算不多的社會新鮮人,也要正視這個潛藏風險。

常聽到很多人問:「到底該不該買保險?」其實答案並無絕對,端看你的繼續存在是否對家人還有經濟價值?如果你已經很有錢,即使出了意外無法工作也不會影響家人的生計,那就不需要投保。反之,若你的存在對家人的生計沒有太大幫助,也就是家人現在或未來不需仰賴你的工作收入,甚至萬一發生意外,家人還可養你一輩子,那麼也不需要買保險,而你是哪一種人呢?

絕大部分的人都非上述兩種人,因此便產生保險的需求。人生中除了壽險和醫療險外,意外險亦是不可缺少的必要險種,究竟應該先投保哪一個險種呢?尤其是在有限的預算內,壽險與意外險何者為優先?在釐清這個問題前,必須先對險種有基本認識。


※暸解壽險與意外險的不同

「壽險」是當被保險人過世或發生全殘,除了戰爭、內亂等除外原因,保險公司都會支付保額;而「意外險」(正確應稱「傷害保險」),則是針對被保險人非由疾病引起,且是外來、突發的意外事故導致死亡或殘廢,保險公司給予保險金額。

壽險保費費率大都採用平準保費,亦即投保後每年所繳的保費不變,且大都是繳交一定期限後終身有效,最常見的就是繳費20年即保障終身,當身故或被保險人到達一定年齡後給予保險理賠。壽險因包含疾病,保費與被保險人年齡、性別有關,愈年輕投保愈便宜,男性保費普遍也會高於女性。

意外險通常是一年一約,保費並不因年紀增長而提高,而是與被保險人從事的職業危險度有關,純就意外發生給予賠償,和年紀、性別無關。當然,因人體老化後動作遲鈍,也容易跌倒發生意外,所以意外險會在投保年紀上設限。

針對職業危險度方面,還有一點需特別注意,當職業發生變更時,須立即通知保險公司。若由低危險群轉換到高危險群,保險公司將依差額比例加收保費,若未通知而發生事故,則會按原收保費與應收保費的比例折算保險給付。

在正常的情況下,通常壽險的保險金額都可以領回,只是時間問題,所以壽險保費較貴,以被保險人25歲、保額100萬元為例,每年保費大約要繳2.5萬元~3萬元;而意外險則因一年一約,通常不一定會發生意外,保費相對便宜很多,以第一職業類別為例,每年大約是1,200元。意外險和壽險的最大不同是,當發生意外而導致殘廢時,意外險會依殘廢等級給予5~100%的保險金額

※預算不足用意外險建立基本保障

壽險公司所推出的意外險有一年期的主約,以及附在壽險或其他主險下的一年期附約,一般剛出社會的新鮮人尚無足夠的經濟能力投保壽險,可以購買意外險主約建立基本保障,若已購買壽險者,則可向原壽險公司加購意外險附約,一般來說,保費會比單獨購買主約便宜1~2成。

由於壽險的保費貴,一般新鮮人剛踏入社會、經濟能力尚不足,面對每年必需繳付2.5萬元~3萬元的壽險保費,有可能會因為考量經濟負擔而捨棄了保險保障,建議不妨此時以保費便宜的意外險先建立最基本的保障,等到經濟具一定基礎再針對實際需求投保壽險

根據資料顯示,國人平均所投保的壽險金額只有98.97萬元,保障額度明顯不足,其中的保障缺口也可以利用意外險來補足。

至於什麼人該買意外險呢?該投保多少保額才足夠呢?其實端看你願意負擔的責任而定。即使是學生或是剛出社會的新鮮人,對自己及家人都有一定的責任,萬一發生意外導致殘廢,醫療費用及後續照護都需要一筆龐大的資金,為避免自己成為家人的負擔,或希望萬一發生意外能有一筆補償時,就該投保意外險。

此外,婚後要對另一半負責,生了小孩又有養育的責任,父母年邁後,有負擔奉養的義務,這些責任都可靠保費低廉的意外險來彌補保障的不足,年輕或壯年時因病而故的機率不高,若有萬一也大多是意外事故,因此意外險是張必備的保單。

※意外傷害不能輕忽

絕大部分的人沒有投保意外險並非付不起保費,而是覺得「我沒那麼倒楣吧?」這樣錯誤的觀念導致國人意外險投保率極低。事實上,台灣每10萬人口的傷害死亡率是5.1%,根據世界銀行對地震、洪水、乾旱等天然災害對全球各國的危機分析,台灣的天然災害危險潛勢遠大於其他國家,且台灣遭受各項天然災害造成高死亡率的風險也很高。

而意外傷害在民國96年台灣10大死因中排名第5,每10萬人有31.1人因意外死亡,平均每天有20人死於意外傷害,但也有許多壽險公司表示,每年每1萬人中,因意外而身故的人數不到5人,沒必要為了低發生率投保高額意外險。

雖然意外傷害的死亡率僅5.1%,但是每年卻造成7000多個家庭破碎,若再加進因意外導致殘廢而無法工作的情況,那麼意外傷害所造成的影響更不只這些了,不應該小看低死亡率而忽略其背後所造成的傷害。

※還本型意外險盛行

由於國人總是擔心若沒有發生意外時,保費豈不是全虧了?因此近年來強調利用保費利息來購買意外險的「還本型意外險」相當盛行。日前包括三商美邦人壽、ING安泰人壽、大都會國際人壽及安聯人壽等多家保險公司,皆有推出不分職業等級、單一費率(1~4級)的還本型意外險主約,希望藉以吸引職業風險等級較高的族群青睞。

所謂還本型意外險,大都是指繳費一定期間(15或20年),若發生意外事故可領回所繳保費外加投保金額,若無發生意外,則在繳費期滿後領回保費,而在繳費(保障)期間若因非意外事故身亡,則領回所繳保費,一般100萬元的保額,一年保費約1萬元左右。

意外險的精髓就在於以低廉的價格來拉高保障,因此,還本型意外險對大部分的人來說,保費還是太高,雖然可以拿回本錢,但建議保戶應有「儲蓄是儲蓄,保險是保險」的觀念,若想透過保險來儲蓄,代價就是無法擁有高額的保障。

不過,由於還本型意外險的保費只管投保年紀、不管從事職業,因此若是高危險群的人,投保此險種反而會比投保意外險便宜很多,大多此類保單會限制1~3或1~4類職別方可投保,若投保後更換職業很可能會被拒保,需留意。

※可透過產險公司購買

意外險採一年一約,很多人投保了幾年後,便會喪失憂患意識而不再續保,但若是投保長年期的還本型意外險,則會因為擔心保費的損失,而勉強自己繼續繳交保費,就這一點來說,保單是有其價值的;且對於沒有自制能力存錢的「月光族」來說,可發揮保險強迫儲蓄的功能,這也是還本型意外險最大的好處。

目前保戶除了可以向壽險公司購買意外險,也可以向產險公司購買。而通常產險公司的意外險純粹是意外險,只保意外死亡和殘廢,不像壽險公司的意外險多會包含重大燒燙傷和意外殘廢輔助金及特定情形加倍給付

一般來說,產險公司的意外險多會較壽險公司一年期的「純」意外險主約(只保死亡和殘廢)便宜1~2成,約和壽險的意外險附約相當。但其特色是非常彈性,在純意外險的主約下有多元的附約可供選擇,除了壽險公司通常會有的傷害醫療日額、限額(實支實付型)附約外,還包含其他意外選項。

例如大眾運輸事故、車輛交通事故、高速公路乘客、海外事故、重大燒燙傷、燒燙傷病房、燒燙傷皮膚移植手術、緊急醫療救護費用、看護費用、住院慰問保險金、加護病房給付、假日保障、特定事故、夫妻雙亡、自動續保、殘廢增額給付、火災、電梯、保障恐怖主義行為等等,意外險附約都有便宜的費用讓保戶選擇。

以某家產險公司意外險為例,其每10萬元保額,重大燒燙傷每年保費約繳3.032元,大眾運輸航空0.486元,水上0.06元,陸上0.739元……。

國民年金三讀通過 主婦享保障

【聯合報╱記者李祖舜/台北報導】 2008.07.19

立法院院會昨天三讀通過「國民年金法修正案」,確定農保制度與國民年金新制脫鉤,農保將繼續存在,廿五歲到六十五歲、為數約八十萬人的農民可選擇留在農保,或加入國民年金。

國民年金新制十月一日實施,年滿廿五歲至六十五歲、未參加各種社會保險如家庭主婦等四百七十萬人得以加入新制,我國正式邁入全民保險時代。

國民年金十月一日上路,勞保年金明年元月一日實施,為避免有意加入國民年金的資深勞工,趕在國民年金上路前搶領勞保老年給付,昨天三讀修正案,放寬在元月一日勞保年金實施前,已領取勞保老年給付者,仍可加入國民年金。

國民年金採柔性強制加保,不投保並沒有罰則。開辦第一年,被保險人以基本工資一萬七千兩百八十元為月投保金額,保戶每月保費六百七十四元。繳滿四十年,被保險人從六十五歲起,可終生每月領取八千九百八十六元。(很難想像40年後的物價,不到9000元的月收入能買什麼)


至於參加國保的中低收入與身心障礙被保險人,政府會提供保費補助,低收入戶和極重度及重度身心障礙者則全額補助。

選擇參加農保的農民每月繳交保費七十八元,每月六千元的老農津貼仍將繼續發放。

趕在立法院會期最後一天,國民黨團封殺了民進黨提案,順利通過行政院版修正案。

主張農保加入國民年金新制的民進黨團,痛罵國民黨「欺騙農民。」民進黨團認為,農保與國保脫鉤後,加保規模縮小,將導致國民年金財務出現問題;國民黨團強調,國民年金被保險人中較弱勢的身心障礙者及低收入戶只有四十三點三萬人,佔保戶不到十分之一,且納保的家庭主婦、自由業者與學者未必是繳不出保費的窮人。




別寄望年金 退休還得靠自己

【聯合報╱記者許韶芹/台北報導】 2008.07.19

國民年金上路,台灣進入「全民保險」時代,趨勢專家昨天表示,國民年金僅提供老年生活最低階層的保障,未來民眾對於退休金仍要「自力救濟」,不可過度仰賴社會保險制度,避免「年輕時肆意消費未來」。

觀察社會趨勢的學學文創副董事長詹偉雄指出,歐美退休制度完整,民眾普遍沒有儲蓄老本觀念;雖然台灣進入全民都有保險的時代,但民眾千萬不可仗恃老年可領到年金,在年輕時就過度支出、提前消費未來。他認為,如果要增加消費,一定要個人所得增加,而不是寄望長遠未來社會保險年金的最低度保障。

詹偉雄說,國民年金制度啟動,反映社會大眾將會更普遍了解老年經濟風險;但社會保險制度僅提供最低程度的生活保障,讓低收入戶、弱勢者年老時免於流離失所、餓死街頭,徒增社會安全困擾;但一般人若想老年生活過著不錯的品質,還必須搭配完整的個人理財規畫。

他舉健保為例,提供最基本的醫療保障,但大部分民眾還是覺得不夠,反而紛紛加保醫療險、防癌險等商業保險;國民年金也是如此,一個月近一萬元的年金無法完全轉嫁老殘、重大疾病等風險,民眾最好還是自力救濟,將退休金規劃納入理財藍圖中。

曾製作「世事難料」等保險廣告的達一廣告創意總監徐一鳴說,國民年金只對弱勢族群有影響,尤其考量通膨因素後,老年後能領取國民年金其實很少,若沒有配合其他儲蓄、理財規畫,不足以讓老年生活無牽無掛

徐一鳴還表示,全民保險時代來臨,對民眾消費、儲蓄應不會有太大變化,尤其現在股市走空、經濟成長趨緩,市井小民荷包嚴重縮水,不會因為未來年金發放就改變現在消費行為;更何況民眾對政府越來越沒信心,「年金都還沒落入口袋,你敢因為政策大餅就提前消費嗎?」

政大風險管理與保險學系副教授王儷玲認為,現代國人壽險普遍延長,國民年金上路,「每月領年金可領到老死」,已讓長壽的老年人生活可獲最基本的保障;但老年人還是有生重大疾病需要花費龐大醫藥費等其他風險,呼籲一般民眾還是要妥善儲蓄、理財行為,在年輕時代就規劃退休金,才能讓老年生活更好。

把握回檔契機

從投資跨出圓夢的第一步
萬寶季刊08年秋季號 文◎紀淑瑜

今年剛從校園畢業的社會新鮮人,除了要面臨工作不易找的挑戰外,實質薪資也較往年來得低,理財投資都還懵懵懂懂,就得面對聽都聽不懂、霧裡看花的「停滯性通膨」挑戰與考驗。

不過,從專業的角度來看,如果社會新鮮人可以在本季開始投資理財,充分掌握這次全球股市回檔,在這個相對低檔、適合分批進場的好時機,若能搭配定期定額的投資儲蓄計畫,更是為實踐人生目標與夢想跨出一大步

※從理財開源實現夢想

一般社會新鮮人起薪可能不高,總覺得「平常吃喝玩樂都不夠了,怎麼還會有閒錢投資理財?」年輕人每個月要支付膳食、交通等基本花費,甚至還有房屋租金,另外再加上娛樂、衝動消費,下場很容易變成荷包空空的月光族。


收入尚在起步階段,存錢真的不易,再加上現在物價不斷上漲,實質可支配所得也相對減少。此時學著從開源著手,利用投資工具進行投資,例如定期定額申購基金,每個月設定儲蓄目標,一領到薪水時,就先作基金扣款,剩餘才分配各項開銷,如此積沙成塔、強迫儲蓄,一定能為自己規畫出的夢想籌措資金。

※定期定額是投資王道

以定期定額投資海外基金為例,不但能分散匯兌風險與投資成本,也不需擔心進場的時間點,並能配合個人投資屬性與偏好,透過基金類型的選擇,讓資產配置更具彈性,藉此參與長期的經濟成長趨勢。

其實,對於年輕人來說,投資最困難的就是難以堅持,好的投資組合長期下來,不但可以攤平短期市場的波動與震盪,並可獲得合理的報酬,這就是理財的精義

※全球面臨嚴重通膨問題

今年從元月底受到美國次級房貸風暴及其景氣衰退疑慮的影響,全球股市上沖下洗,震盪起伏激烈,無形中讓投資人產生不安的情緒。

美國聯準會Fed於1月21日召開緊急會議,將基準利率由4.25%降至3.5%,一舉大幅降息3碼(1碼為0.25%),9天後,1月30日在預定的政策會議中,再次降息2碼。

隨後在3月16日在美國聯準局緊急出手下,同意並融通支持美國摩根大通賤價收購次級房貸風暴中瀕臨破產的貝爾斯登。緊接著Fed在3月18日又宣布降息3碼,隨即全球股市也展開一波反彈,但之後金融類股指數仍然跌跌不休、一再破底,導致4月30日Fed再降息1碼至如今的2%水準。

5月股市有些反彈的契機,投資人信心也開始恢復,次貸風暴的陰霾似乎減緩。然而6月6日油價突然飆高至每桶139美元,美國公布5月份失業率達5.5%且高於預期,美股全面重挫,S&P 500指數當日下跌3%。

而後油價即在131至143美元高檔震盪,美國股市也在原油高檔震盪的帶動下持續探底,S&P 500指數從2007年10月11日波段的1567高點,下跌至6月30日的1280點,跌幅已超過2成,油價飆升、股市再次重挫,緊接著引發全球通膨問題,投資人恐慌情緒驟然而升。

※美股是全球的觀察指標

美股今年以來,金融股經過次貸風暴的洗禮、拖累大盤反覆逐底,高油價進一步引發的高通膨,使得美國10年期公債殖利率3月從底部開始向上,5月底即站上4%,而後小幅回檔,於6月中旬達4.26%,向上趨勢確立,顯示通膨加劇,形成債券價格與股價同步下挫的窘境。

時序至夏,雖然美國次貸風暴的暴風圈似已過去,但房市衰退、金融體系重創後還未復原,美國聯準會主席柏南克除面臨經濟可能衰退的擔憂外,還得解決油價及糧價高漲後可能進一步引發「停滯性通膨」(經濟成長遲緩後,失業率上升,物價也同時上升)的威脅。

很多人都會問現在是熊市嗎?熊市的來臨通常會經過多次急跌(突然暴跌超過20%)、反彈,接著就是持續一段很長時間的下降趨勢。今年以來,S&P 500指數經過多次的急跌,但不久又反彈上來,反彈的力道也不算小,現在一小段的痛苦,其實怎麼也比不上2000年至2002年的折磨與痛苦。

※掌握股市回檔 分批進場

在這次全球股市回檔下,出現了相對低檔的好時機,投資人不妨研究一下未來趨勢仍看好的潛力基金,藉著這次回檔的機會,透過「分批進場」,從中賺取圓夢的財富。

2008年7月20日 星期日

台股觸底?先看4個指標

【聯合報╱記者鄒秀明/台北報導】 2008.07.18

台股昨天一口氣反彈逾260點,今天可望朝7000點叩關,市場氣氛略為好轉,但是否意味台股底部浮現?市場專家認為,若今天指數放量續強,確實有築底反彈跡象;但從融資、成交量、主流股等指標分析,台股尚有下跌風險,八月中將是最可能的反彈時點。

台股昨天強勁反彈,其中金融股漲幅最大達5.68%,其次為電子股的4.28%及航運3.6%,盤勢反彈由金融及電子權值股帶動,符合多方轉強訊號。昨天不少證券股亮燈漲停,顯示不少人押寶盤勢反彈。

高欣投顧分析師林宗霈指出,昨天台股反彈主要由大型權值股帶動,儘管成交量不到1100億元,但由於包括台積電、國泰金、宏達電等股紛紛漲停影響成交金額,推算昨天台股已具備放量強彈架勢。

不過,林宗霈表示,台股昨天走強主要是基於前天跌幅過大,後續還要看成交量能可否順利接棒;若今天大盤持續收紅,成交量也維持在1200億元以上,後續行情才較為樂觀。


大昌投顧也指出,昨天金融股大漲,只是彌補日前的超跌走勢,後市仍要觀察金融股、面板、鴻海集團等盤面焦點族群,只要指標族群續強,台股反彈格局可望持續。

至於昨天大漲是否意味台股觸底?林宗霈指出,盤勢觸底指標有幾個觀察重點:

●「利空不跌」。例如只要發生美股重挫、台股卻相對走穩,則可列入觀察;但昨天台股大漲主要是基於美股大跌。

●融資浮額要清洗乾淨。目前融資減幅仍落後大盤約5個百分點,研判籌碼面仍有釐清必要。

●股市量能要充足。目前台股在下跌過程中,成交量能沒有明顯增加,近期還要持續觀察成交量均量是否放大至1200億元以上。

●一定要有主流族群領先築底,強勢股帶動反彈。昨天IC設計類股雖展開反攻,但最好能率先出現二成以上漲幅。

結論:對照上述指標,林宗霈認為,昨天台股確有築底跡象,但後續不排除先繼續向下測試底部。

值得注意的是,台股自9309點回檔以來,多次反彈不僅是一日行情,每次上漲都恰好醞釀下一波大跌,大昌證券協理張世墩建議,投資人不妨等到明確訊號確認後,再行布局也不遲,不過以目前美股大漲、油價回跌、金融股反彈來看,台股反彈訊號已慢慢轉趨明顯。

全球經濟前景 經理人潑冷水

中時電子報 2008/07/17 陳欣文台北報導

全球經理人持續看壞全球經濟!根據美林證券公布最新的7月全球經理人調查報告顯示,對全球經濟樂觀指數再度創下負65%的新低水準,不過,令人意外的是,經理人相信經濟減速是化解通貨膨脹的最佳良藥,因此對於未來一年通膨風險的重視程度竟從6月的33%降至3%!資產配置方面,美股蟬連全球經理人對未來多頭行情最為看好之首位。

根據7月全球經理人調查報告顯示,全球經濟樂觀指數由6月份的負61%惡化至負65%,再創新低水準。再者,經理人認為目前全球經濟處於景氣循環衰退階段的比重由6月的16%,也提升至7月的20%。

而隨預期經濟減緩,反映在經理人對未來通膨和市場利率的看法上。7月預期未來12個月通膨上升的經理人比重由6月份的33%意外下降至3%,而此亦反映在全球基金經理人對於短期利率預期上,認為未來12個月內短期利率會揚升的經理人比重,也從6月的36%下修至7月的22%。


另外,全球油、糧價格高漲,和信用緊縮,已對各國經濟成長造成初步的傷害,衝擊全球經理人對未來12個月企業獲利預期進一步趨於保守,企業獲利樂觀指數再度惡化,由6月的負59%上揚至7月的負65%,而且有淨83%的經理人認為當前市場預估的獲利數據可能過於樂觀,因此經理人再度提高現金持有比重至4.8%,6月時為4.6%,另一方面,減碼股票的經理人也大幅上揚至7月的40%,都反應了目前經理人操作基金上的保守氣氛。

至於在資產配置方面,美股由於企業獲利品質得到經理人青睞,認為美股是高估的經理人也出現下滑現象,使得美股蟬連全球經理人對未來多頭行情最為看好之首位,日本和新興市場分別居次。最被看好的類股也有所變動,能源股擠下科技股成為投資首選,科技股和健康醫療股並列第二,而通訊股同樣因為具防禦色彩,看好比重再居次

基金投資慘賠 投資型保單保障 當心全泡湯

2008/07/17 【工商時報 陳欣文台北報導】

今年以來投資海內外基金幾乎都賠錢,有投資型保單的保戶得小心,注意自己的終身壽險保障,是否被投資帳戶的錢縮水波及。
(還是老話重提一下,最好還是保險和投資分開,不要購買投資型保單,除非你真的很清楚知道你要的是什)

如是躉繳保費而非每月定期定額投資,或是年紀超過50歲得付較高的壽險成本的話,最好檢視一下投資型保單帳戶價值,是否足以支應買壽險的成本,否則保單可能失效!

這幾年投資基金少有賺錢的,投資型保單的保戶,投資帳戶也多在虧損中,基金績效不佳之下,有些人保單的壽險保障可能也快不保了。

壽險業者說,沒有每個月按時繳納保費且買不到3年,或年紀超過50歲又是躉繳的保戶,都有可能發生帳戶裡錢不夠的情況。

對於才買投資型保單1至3年的保戶,因為投資才剛開始,沒有多少的帳戶價值,而且頭2年通常費用率最高,所以如果1、2個月沒繳保費,可能就不夠扣了。


另外,年紀較大且壽險額度也高的保戶,因為年紀越大危險保費越貴,一年光是要支付買保障的費用就要10幾萬,如果投資帳戶價值又因為投資失利縮水的話,當初躉繳的保費可能就不夠用了。

為了確保投資型保單不會投資保障兩頭空,壽險業者建議保戶,除了定期檢視或轉換投資連結標的之外,最好是以每月扣款的方式繳保費,一方面透過定期定額方式降低投資風險,二方面避免投資帳戶價值不足支付危險保費,而讓保單失效

2008年7月19日 星期六

回歸多頭時機 最快落在第四季

三大名師會診台股後勢
《今周刊》604期 撰文‧黃嘉斌、張弘昌

全球股市陷入「完美」風暴,次貸、油價、二房危機接踵而來,各國政府上緊發條,嚴防發生流動性風險,而台股一路下跌,七千點關卡失守,融資也跌破三千億元。《今周刊》特別邀請摩根大通董事長林照寰、康和證券自營部總監廖繼弘,以及一銀證券協理黃嘉斌,為下半年台股進行診斷。

■空方滿足 反彈條件漸成熟/指數再下跌空間有限

從去年七月開始全球景氣便已經達到高峰開始反轉,儘管國內加權指數在十月曾再度挑戰萬點而功敗垂成,這只是擴大了頭部的規模,我們從主計處公布的資料便可以清楚看到,二○○七年第三季六.九二%的GDP成長率,就是高峰,接下來的幾個季度呈現逐季下滑,統計一九九○年至今的資料顯示,GDP變動的方向與加權指數十分一致,這次的股價修正再次驗證了這個參考指標的可信度。


從時間的角度,加權指數在第三、四季間頭部形成,回檔至今已經接近三千點(由九八五九點起算),幅度也不算小,也符合二○%跌幅的空頭市場定義,不過在「已經跌下來」之後的現在,重點不是檢討下跌的原因,或者沉浸於悲傷之中,認清趨勢所在才是當務之急。

■假性榮景,導致誤判行情

造成多數人對這次行情的誤判,主要歸類為兩大原因,其一是循環的錯亂——大循環與小循環的轉折,另一原因則為政治事件——政黨輪替。台灣是一個很特殊的地方,每當涉及政治議題,連夫妻都可能因而交惡,尤其政治牽連到股市的時候,往往讓人失去理智亂了套,進而影響判斷力,在影響股市的三大要素:信心、利率、通膨中的信心這一項,「馬上好」反映的便是一般投資人過度樂觀造成誤判

許多投資機構這次同樣誤判了行情方向,究其原因便是循環錯亂。如果從十年景氣循環的角度,二○○三年第三季是擴張期的開始,直到○七年達到高峰,但是在景氣由復甦進入繁榮的過程也曾經出現過一八八○點(三六%的跌幅),此時景氣所呈現的是因為高基期後的軟著陸,對應到股市便是初升段(復甦期)結束的修正;接著景氣進入繁榮期,GDP呈現強勁的成長趨勢,股市開始主升段行情,無論時間或者漲幅都勝於初升段。

到了○七年中景氣盛極而衰,加權指數也與景氣同步向下修正,當進入衰退期一段期間後,因為低基期與政府祭出多項治標不治本的貨幣政策(大量釋出流動性)與財政政策(擴大公共支出)後,景氣會出現短暫回春,如果從GDP的數字分析,將優於前一年度,但是遠不及繁榮期的表現,預期股市也會呈現「假性榮景」。細究這個榮景的內涵,資金推動的力量遠勝於景氣,至於推升的幅度有多大,就看吹起的泡沫有多大。

除此之外還要注意一點,雖然實質GDP呈現逐季成長的趨勢,但是消費者物價指數(CPI)的計算,本質上有瑕疵,無法忠實反映實際物價,加上群眾容易有貨幣幻覺(Money illusion),誤認所得增加(實際上被通膨吃掉),所以在衰退期進入不景氣階段前的假性榮景,並未帶來實質購買力的提升,一旦泡沫破滅,就會進入嚴重修正的不景氣階段。

■三大指標,再跌空間有限

從景氣的角度解釋股市行情的變化,現階段的修正是否到了該進入「假性榮景」階段?在短線的行情研判,建議可以用以下幾個角度分析:

技術分析觀點——從加權指數的周K線觀之,如果就九八五九點作為頭部、九三○九點為右肩,以等幅度的修正計算,那麼六八三四點為此次修正的滿足點;若是以五六一八點上漲至九八五九點回檔○.六一八的幅度,滿足點則為七二三八點,換言之六八三四點至七二三八點間為合理區,六八三四點以下為短期超跌區。

市場的氣氛——不妨參考失望、悲觀、絕望三種程度的感覺,六月底七月初加權指數嘗試在七千八百點附近築底,通膨壓力緊繃、股市表現不佳、政治上又有府院角力(沈富雄中箭落馬),甚至白文正自殺事件,終於讓投資人由高漲的信心回歸冷靜轉而失望,但是政府不斷釋出利多、表示護盤等,氣氛失望而不悲觀,直到國安基金開會宣布不護盤,加上國際股市重挫,悲觀氣氛一擁而起,加權指數也跌破七千點大關,到這裡空方力道逐漸竭盡,醞釀反彈的條件逐漸成熟。

融資減幅——六月底開始融資出現較大下滑,雖然理論上融資減幅與指數跌幅相當時,才是較佳的反彈條件,不過近期融資瘦身也有七百餘億元以上的水準,也逐漸進入可接受範圍。

就短期而言,指數再往下的空間有限,若有也是超跌,策略上應該站在買方,再弱勢的盤也應該有機會出現一個像樣的反彈,不過這個反彈不會如七三八四點那波強勁,格局將小得多,反彈過後是否有再創新低的可能,視當時情形而定,不過最佳的情形應該還是要拉回測試,為末升段作暖身。

中期的末升行情何時展開?年底或者明年第一季末都有可能,只是行情特質又快又大,稍縱即逝,短期原物料的回檔、資金溢流到股市與流向亞洲市場,都是營造股市局部榮景的環境,是謂回光返照亦無不可。但如果惡性通膨而致經濟蕭條,恐怕是難逃的景氣循環宿命

■靜待九月KD值交叉向上/十年線未破 長多仍可期

就經驗觀察,大概有十年沒看到這麼弱勢的盤,在下跌二千餘點的過程中,竟然沒有任何反彈力道。雖然六月指數狂瀉超過千點,但七月以後大盤仍持續向下修正,甚至跌破七千點再創新低,來到六八三二點。

■跌幅已深,初具反彈條件

目前台股的十年線在六五○○點至六六○○點間,五年線則已走到六八○○點附近,加上去年高點九八五九點及今年高點九三○九點,以及和元月的七三八四低點所形成之下跌軌道支撐約在七千點,因此短期六八○○點至七千點應具較強支撐。不過大盤是否能真正止跌反彈,仍以弱勢鈍化的九日KD值脫離二十向上為依歸。

坦白說,九日KD這樣連續鈍化超過二十天,在過去不容易看見,所以保守的投資人最好等待九日KD值脫離二十,且指數以中長紅有效突破七二五○點的下降趨勢線壓力後再行介入,風險會比較低,屆時指數將有機會向月線進行跌深技術性修正。

從線型來看,大盤未來區間支撐在六八○○點至七千點,上檔較大壓力則在七八○○點到八千點間,至於月線七五○○點附近則是短期壓力,由於台股上漲暫時視為跌深技術性修正,因此投資人暫時以月線附近為目標,進一步則可視全球股市和油價變化情形,再決定持股水位。

值得留意的是,未來兩周要留意九周KD值是否出現在二十以下低檔鈍化現象,果真如此,則大盤跌深出現反彈後,恐怕仍會拉回再測試低點,但只要指數很快站上七五八三點以上,九周KD值就不會弱勢鈍化。如果九周KD值能交叉向上,月線和月均量也回升助漲,到時就會出現較強勢的一千點至一千五百點中期反彈行情,時間幅度則約八周左右...

2008年7月18日 星期五

定期定額賠錢 敗在五迷思

2008/07/17【工商時報 李國煌台北報導】

這一波全球股市下跌,災情慘重,定期定額買進多種股票基金的投資人,3年下來,竟然虧損累累,心頭疑惑重重,銀行主管說,策略無誤,賠錢卡在五大迷思,應該要「多頭俟機出場、空頭繼續扣款」,才能賺到錢。

迷思一:任何基金都能抱

銀行主管說,扣款買進的基金,績效表現如何,對定期定額的投資成效,影響重大,同樣3年的時光,投入日股基金賠近15%,買進拉美基金,獲利34%,一來一往,差距極大。

中國信託財富管理部投資顧問中心經理廖亭亭說,前景不佳的基金,一定要適時出場

迷思二:不要在意股市波動

台北富邦銀協理蔡孟娟說,很多人以為,定期定額買基金,不要在意短線波動,其實,碰到行情走到3、5年的高點,進入大震盪時期,一定要注意投資損益。


定期定額買進基金,單位數一路累積,不同價位計算損益,差距很多,例如,扣款3年買進、累計100單位的台股基金,2個月前計算損益,大賺20%,現在來算,卻是由盈轉虧。

迷思三:一路抱牢不要賣

投信投顧公會秘書長蕭碧燕表示,定期定額買基金,強調長期投資,但是,可不要一路死抱,這3年一路扣款買基金的投資人,去年第四季、今年第二季高檔時期,如果沒有適時贖回,至今一場空。

股市走大多頭,行情大漲一段期間之後,定期定額投資人要伺機出場,高檔部分了結,才算賺錢

迷思四:任何時候都能買

蔡孟娟指出,空頭市場人人怕,其實,反而是定期定額買基金,最好的時機,特別是大跌一段以後,更是進場的好時機,扣款一路買1、2年,空頭期間愈久、買進的便宜貨愈多。

反而是多頭時期,一路往上買,愈買愈貴,成本愈高,不一定合適

迷思五:贖回了結,擔心賺不夠多

台新銀主管說,不少定期定額投資戶,帳面賺15%、20%,想要賺更多,擔心一旦贖回,基金淨值又漲上去,賺不夠多。

其實,股市多空循環,扣款買基金過程中,如果是處在股市多頭、行情進入高檔時期,一定要逐步獲利了結,才算賺錢

兆豐銀主管說,獲利了結之後,可利用獲利的資金進場扣款,例如,累計投入100萬,贖回時拿回120萬,可用20萬扣款投入,或是,120萬重新扣款投入。

採取這種作法的好處是,行情續漲,還是可以繼續獲利,如果行情下跌、甚至轉空,也比較不受衝擊。

投資客退場 自住客成主流

法拍、銀拍、金拍訊息 多看多比較
萬寶季刊08年秋季號 文◎李成功

股市重挫、投資客套牢,讓需要資金週轉的法拍市場出現自住客進場的好機會!加上銀行升息,增加投資客持有房屋的成本,更有利於自住客趁此時多注意「法拍」、「銀拍」、「金拍」等市場動向。

由於台灣的金融機構是以不動產做為銀行貸款的抵押品,因此當放款出現逾期繳款、淪為逾放款之後,銀行就會被迫把這些抵押的不動產透過法院或者台灣金融產業服務公司(簡稱台灣金服)進行拍賣,或者與債務人協商後,尋找其他買主接手,以便確保債權能夠獲得清償。其中透過法院拍賣的方式,就是法拍屋;由法院委託台灣金服公司拍賣的方式,就是金拍屋;而由銀行自行尋找買方接手的方式,就是通稱的銀拍屋或者銀售屋

※訊息來源不可少

對於「法拍」、「銀拍」、「金拍」的差異,讀者可從三者比較表中,清楚的看出拍賣機構與拍賣程序有明顯差異。相較之下,法拍與金拍的制度最公開,但是現階段因為法拍案數量沒有幾年前多,因此法院委託台灣金服公司進行金拍的數量明顯不如往常的多,建議民眾仍應以各地法院公告的法拍訊息為主,以金拍與銀拍訊息為輔。


選購法拍屋與銀拍屋,訊息來源非常重要。在法拍屋的部分,可以透過司法院法拍屋網頁(http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp)進行搜尋,也可以洽各地法院詢問。至於銀拍屋的部分,有些銀行會在自己的網頁上公告代售的物件,但訊息未必完整,有賴民眾主動詢問各銀行主管銀拍屋的部門,直接洽詢是否有購買銀拍屋的機會。

※法拍流程 隱藏問題多多

目前來看,透過法拍制度標購法拍屋,是最公開的制度。不過,想買法拍屋,第一關就會遇到自備款問題。因為進行投標時候,要提出2成保證金;得標之後,還要在7天內迅速補足剩下的金額,所以擁有良好的貸款信用、可以迅速貸款,也是不可缺少的條件。

有了充足的資金,是進入法拍市場的基本條件真正的考驗,來自投標前尋找適合投標物件並訂出投標價位,以及得標之後萬一遇到屋況不如預期、突然冒出占住戶…等情況時,該如何處理的應變能力

首先要注意的是,投標前選擇案件與訂出投標價的動作,考驗的是投標人的耐心與眼光。法拍市場可以看到不少想偷懶的民眾,太過於仰賴「代標公司」的建議,萬一以過高價格得標,其實最後吃虧的仍是投標的民眾,絕對不是賺走服務費的代標公司。

而且法拍屋的狀況百變,永遠有料想不到的情節出現,像是有占住戶、前屋主遺留的神像與祖先牌位等…類似的問題,永遠在等待法拍屋的投標人去解決,這才讓人頭疼。例如法拍市場上曾經出現過一個知名的法拍案件,就是在95年第4季時,位於北市的一宗法拍屋中,赫然出現了疑似燒炭自殺的白骨,要不是得標的屋主找人開鎖進入查探,從外面完全看不出來任何異狀。標到這種看起來沒問題、實際上問題大到不行的房子,得標的民眾大概也別想安寧了。

就是因為法拍市場潛藏這麼多不可測的問題,讓這個市場成為撿便宜的最佳購屋競技場。誠懇的建議讀者,想要在法拍市場撿便宜,不僅要有充裕的自備款與良好的貸款能力,還要勤做功課、不要完全仰賴代標公司的建議。對於自己想投標的案子,多看絕對不會吃虧,到了現場也要向左鄰右舍打聽,往往會有出人意外的收穫。總之,法拍屋隱藏的問題千奇百怪,想撿便宜就要有面對風險的心理準備。

※鎖定高拍定區

面對現階段房屋開價及議價空間個案差異甚大的市況,中信房屋提出「法拍屋高拍定區參考法」給想搶便宜的購屋人建議,即參考法拍屋高拍定區域路段周邊,依法拍投資購買者可能選擇的新開發路段或老公寓、華廈投資性商品。

由於前幾年高額申貸的部分投資性需求,受到房貸寬限期結束、利率調高等因素影響,投資客斷頭的機會相對擴大,尤其是房價偏高的大台北地區購屋更為適用。

中信房屋以近10年台北縣市法院拍定物件加以統計,台北市平均月拍定件數為111件,各行政區平均為9.3件,從93至96年的累計拍定率加以分析,中山區的拍定率排名第一(66%),大同區(61%)與松山區(60%)位居二、三。台北縣平均月拍定件數為262件,各行政區平均為13.8件,93至96年的累積拍定率排名第一為汐止市(69%)、新店市與淡水鎮並列第二(65%)。

※中山區拍定率居北市之冠

台北市以中山區歷年拍定率最為亮眼,由近10年來看拍定件數有2,211件之多,居台北市各區之冠,而在96年此區與中正區表現相對平穩,受到明星學區的加持應該是因素之一。大同區在量體上雖不及中山區,但在整體的比例上卻能排入第二,大同區與萬華區似乎受到都更案的加持,雖在各年度中有所漲跌,但就比例而言,由購買人的進場數字加以評估卻是值得注意的地區。松山區排名第三,在機場限制規定解套後,想必未來更將看多。南港區除了92年有爆量的情形外,其他年度均未有較佳的拍定數字,在各區的表現中暫時落後,拍定比僅達4成,是一個值得注意的問題。

※北縣開發案多 法拍屋也較多

北縣主要行政區所呈現的數字,因新開發供給量較大的原因,遠比北市來的高。汐止市優於各區,站穩拍定率第一名的寶座,在92年的單年1,036件大爆量的拍定數最為驚人,從不再淹水之後(員山子分洪功能奏效)的災區轉化為明日之星,因房價相對低於周邊的台北市南港區將近一半,是一個可以多留意與關切的區段。

淡水鎮與新店市並例第二,淡水因捷運與學校的話題似乎熱度均能保有一定水平,至於新店的裕隆未來城也是另一個加持力道。從93至96年的拍定率看來,拍定率低於5成以下的區域中,三重、土城、林口、板橋是較值得留意的區域,若市場需求低於供給量的時候,這些交通完整,生活機能完善的都會地區,可能將是購屋人難得進場的利基。泰山鄉拜十八甲重劃區的完成與民眾陸續進駐,及未來大眾交通建設的結合,該區是一匹可長期注意的黑馬。

由於一般法拍屋的拍賣價在一拍時,約為市價的8成,二拍則再打8折,三拍再打8折。高拍定區應該就是可以撿便宜的區域,無論是法拍市場或者一般市場,都是可以注意的潛力區。想撿便宜的購屋人仍應就區段發展較強的地方加以選擇。

立院三讀 勞保年金化 可月領

勞保基金 還可再撐19年
自由時報 2008/07/18 記者洪素卿、施曉光台北報導

月退不再是公務人員的專利,勞保勞工明年開始也可以領「月退俸」!歷經八任勞委會主委、十五年規劃,勞保條例勞保年金相關修正昨在立院三讀通過藍營版本,包括勞保老年給付、身心障礙給付,以及遺屬給付等,都將由原本的一次給付,改成月領。

勞委會主委王如玄昨天說,這是歷史性關鍵的一刻,也是給辛苦工作一輩子勞工的最大保障。至於勞團則表達,此方案仍有十九年後可能破產及債留子孫等疑慮,對修法「含淚肯定」之餘,也呼籲確實精算費率與所得替代率產生的影響,進一步重新修正,才能讓勞保永續經營。

起始費率7.5% 上限13%

由於修正案授權政院決定實施日期,王如玄昨在立院宣布,勞保年金預定明年一月一日起開辦。未來年金給付標準採平均月投保薪資的一點五五%計算,起始保險費率定於七點五%,日後將逐步調整到上限十三%止;由於費率調高,勞工、雇主每月負擔保費都將調高。


勞委會呼籲 不要一次領

王如玄昨並呼籲勞工選擇年金給付,不要請領一次給付,因為估算如果按月領取年金,總金額絕對比領一次金起碼多出一百萬元,有些人甚至可多領到兩百多萬元,領年金絕對比一次金來得划算,她同時保證政府不會讓勞保倒。

依據勞委會計算,年金上路後,工作三十年的勞工,只要領取月退金的時間超過八年一個月,累計領到的錢就會超過一次金總額。

怎麼領划算 可上網試算

由於日前有不少人趕著提領一次金,王如玄特別提醒,勞委會已在勞保局網頁上提供公式(http://www.bli.gov.tw/oldpay.asp),民眾不妨先試算,再做決定。

給付變高,勞工要付出的代價也提高。勞保年金開辦費率從七點五%起算,預計在十九年後,調高至十三%。以目前平均投保薪資計算,明年開始勞工平均每月約需多付六十元保費、雇主平均每月為一個勞工多付兩百一十二元。

勞保年金活越長、領越多,如果活得不夠長,也未必吃虧!為了減低勞工疑慮,鼓勵選年金制,修正通過的勞保年金設計有遺屬年金,請領年金的勞工死亡時,若其累計領取的年金總數比其原本可以領的一次金還少,遺屬可以領回差額

活得不夠久 遺屬可續領

此外,若勞工的遺屬沒有工作能力、原是受勞工扶養對象,還可以選擇按月領取勞工原領年金的半數,一直領到遺屬死亡或喪失請領資格為止如果勞工原本扶養人不只一人,每月還加發二十五%到五十%。遺屬順位以配偶和子女優先,其次為父母、祖父母等。

為了不影響勞工權益,年金上路前已在保的勞工,未來可選擇領取一次金或是按月領年金。不過,年金開辦後才加保的民眾,退休時年資在十五年以上者,只能領月退金,年資不足十五年,只能領取一次金。

Other reference:
勞保及健保投保薪資等級表
http://ckhp.ncku.edu.tw/ckhp/law/law7.htm

2008年7月17日 星期四

3招對抗 理財新時代

理財周刊411期 文.羅崇貴

王長鈞是一位在台北市內湖科學園區上班的工程師,不巧的是他住在台北縣汐止,這兩地的交通,必須靠他那輛車齡已經8年的國產車,即使今年油價狂漲,他為了自身安全,以及每天早上也要順路載妻子上班,所以,一直忍耐著高油價帶來的壓力。他說:「真的快吃不消了!每個月油錢增加了快要3000元,我一個月在公司午餐費用也不過是這個數。」跟他同一家公司負責股務的小柳更是抱怨連連:「油價漲成這樣,造成全球股市重挫,台灣股市更是跌得毫不留情,我們公司的股票跌成那樣,已經開始執行庫藏股了,可是股價還是守不住。」

的確,在高油價時代來臨下,很多的經濟、理財問題陸續發生,也正在改變大家的思維,因此,必須要有新的想法與新的作法。「省錢」當然是其中重要的一環,「賺錢」卻也是在高油價時代必須要注意的事。不過,全球股市因為受到高油價衝擊而出現了「股災」式的下跌,這個時候,投資人的新思維就應該被修正。

過去,大家都會以本益比來選股票,這個觀念,在油價高漲、通貨膨脹來臨的時代,應該稍作修正,因為,公司的獲利在通膨時代中容易遭到稀釋,所以,必須找獲利更高、更快速的公司進行「投資」。


◎看本益比先打8折

在法人圈,大家都已經開始了這種「心照不宣」的操作方式。用本益比看股票的時候,法人心中已經把過去產業慣用的本益比開始「打折」,所以,散戶在看本益比的投資方式時,也請記得打個8折,這是未來通貨膨脹一旦發生之後,選股必須有的第一個動作。

◎注意獲利成長幅度

第二個要執行的動作,則必須注意個股獲利的成長幅度。在一般時代裡,獲利能維持15~20%的成長率,就應該算是不錯的公司了,可是,一旦通貨膨脹發生,千萬要記住,公司的獲利會被通膨壓力給稀釋,這個時候,法人會把獲利成長率拉高到30%左右

◎短期投資靈活操作

還有一個重要的投資習慣必須要改變,在通膨時代,「投資」的操作要以短期看待,因為很多狀況變化很大,投資人要在自己投資的項目中,隨時關心市場狀況的變化,調整操作方法。

長期投資不過癮?Morningstar:獨立帳戶玩短線 保本又不傷身

【鉅亨網陳律安‧綜合外電】

有時我們常會不自覺地做些常理難以預測的事,但那其實並不是我們的錯。

曾為價值型投資名著《IntelligentInvestor》的資深編輯JasonZweig,在最近出版的書中就提到,人們常被潛在的獎賞吸引,無論那獎賞是以金錢、食物、飲料或成就感等各種形式。我們的大腦一旦看到巨額回報出現,就會忘掉了風險的存在,陷入一頭熱。

JasonZweig表示,一個正在吸古柯鹼的腦部狀態,看來就和一位想賺大錢的投資人腦部狀態相同。而只要你成功一次,你就會一試再試,這也解釋了為何人們會不斷地買樂透,和玩吃角子老虎。

如果因為一些些錯誤期待或是美好廣告標語就購買基金和股票,那可能是受了些生理衝動影響。一直憑著直覺行事,想要成功的機會可說是微乎其微。問問那些在2000年時,因1999年度美好財報而大買科技基金的人就知道了,他們的下場就是在接下來的熊市中輸光了大部分的錢。

當你丟骰子時,就應該要有,你想要的號碼不會出現的心理準備。


如果投資想要穩健獲利,投資理財網站《Morningstar》專欄作家ChrisopherDavis建議,以基金來說,要選擇有專業經理人、低手續費和風險較分散的共同基金在股票方面,應選擇有長期穩定表現的公司跟合理的估值。雖然這樣的方式可能無法一夕致富,但至少籃子裡的雞蛋可以照顧地好好的。

不過也許有些投資人會覺得不夠過癮,看到市場上出現許多誘人的商機,實在令人心癢難騷。基本上,投機的定義在於,買入大量資產同時寄望短期內可以大漲,或是預測短期內的市場走向、個股價位或大宗物資價格。

專欄作家ChrisopherDavis建議,如果投資者還是想要選擇投機行為的話,應該要注意自己仍然需要一個能夠長期分散風險的投資配置,擁有各種類別的股票以及海內外的投資商品,對快要退休的人而言,在自己的資產配置中加點債券也許是不錯的選擇。

如果在理財過程中,你發現獲利不如預期,那意味著也許該放多一點錢在長期投資裡,而不是在下大注於短線操作。重點在於不要輕易去賭上任何你可能承擔不起的賭注

另外,如果你真的想在短線上獲利,那也應該只佔你總體投資資產配置中的一小部分(小於或等於10﹪),且最好把投機用的帳戶與長期獲利的帳戶分開處理,以免投機風險影響到你的財富管理
而且投資人也應該替在短線投資過程中為自己設立一個停損點,不要無止境的將錢注入投機行為中。要注意的是,就算在投機行為中獲利頗豐,也千萬不要得意忘形,繼續大量加碼。這次贏了大錢,並不代表下次同樣的好運也會降臨在你身上。

另外,ChrisopherDavis也提醒,在購入新的投資商品之前,要先注意現有投資組合是否已經有類似標的,以免重複投資。例如現在你想要搭上油價高漲的順風車,而選擇了能源基金。但是其實只有買到一支持股已經大多偏向能源的基金,就已表示你在能源投資的曝險部位已經足夠。

而如果你的投資組合裡,能源早已占了多數的標的,也許是該停看聽的時候了。

如果一定要從事短線操作,切勿將自己的身家全部押寶在投機行為上」ChrisopherDavis表示。

2008年7月16日 星期三

50位基金經理人大調查報你知

抗股災!專家票選投資新方向
理財周刊410期

今年以來,雖然全球投資人面臨市場連番下跌的信心考驗,但是《理財周刊》針對50位基金經理人調查結果得知,還是有年賺15%以上的投資標的可以選的,在一片怕跌的氣氛下,替資金找到出口。

文.鄭國強

半年過去了,看來台股的萬點行情已經落空,去年的金磚4國,已經摔了2國,原物料基金也沒有通通都漲,即使是能源相關基金,其實從去年至今,也只漲了5%而已,但是,《理財周刊》和所有股民一樣,還是對下半年抱有一線希望,要求不多,究竟要買什麼可以賺到15%呢?

為了回答這個問題,我們邀請了50位各家基金公司的經理人,做出「下半年投資趨勢調查」問卷大調查,基金經理人的答案很明顯指出,究竟要買哪些基金?哪些基金在未來1年之內能夠幫助你穩穩的賺到15%的投資報酬率呢?透過問卷的調查,這些學有專精的基金經理人,幫大家挑選值得注意的3類型好基金。


聰明的投資人,應該不會急著知道答案,因為,正確的投資方式,必須先要弄清楚,針對未來1年的投資,要先規劃「資金配置比重應該多少」,才是保命的絕招,有足夠現金的人,遇到市場非理性下跌,還可以逢低回補賺反彈

◎下半年投資首選:股市勝債市

本次調查,要求受訪的基金經理人建議未來半年內投資人分配在債券、現金、股票上的比重,根據調查結果得知,得到最高配置仍為股票,平均來說,經理人建議股民把52%的資金放在股市,次高的是分配在債券資金為29%,最後才是將19%資金以現金部位持有,顯示受訪者看多未來半年股市的機會。

再進一步分析,發現超過7成的基金經理人認為下半年應該有一半以上的資金投資於股票,而有89.5%的受訪者認為,「資產配置在現金上的比重,應該要低於30%」;至於把資金放在債券上的比重看法比較分歧,認為比重在2成、4成的受訪者,都超過1/4以上,整體而言,「超過8成受訪者認為,持有債券的比重應在2~4成之間。」

◎一年內能漲15%的產業?

從問卷中知道該買股票之後,接下來便是該買什麼類型的股票(基金)呢?當我們問及「哪些基金在未來1年內報酬率可達15%?」以投資標的區分,股市基金優於債券基金;若以產業區分,最受肯定的是天然資源、原物料、礦產或能源類基金,獲得6成8的受訪者支持。得到次高支持率的是基礎建設類型基金,也有近4成的得票率。

前華南永昌投信副總,現任明道大學財金系主任的梁彥平表示:「油價上漲的原因,若來自於需求的推動,則顯示出新興市場國家地區的蓬勃發展,經濟成長動能強勁,那相關的能源、天然資源、基礎建設都會有上漲空間。」匯豐全球關鍵資源基金經理人高仰遠認為:「新興市場的崛起,生活型態也朝已開發國家發展,造成礦產、農產品的需求大幅增加,全球原物料價格上揚,似乎已成為長期趨勢。」

生技醫療類基金也有10%的回答者支持,而REITs(不動產證券化)項目上支持率不到1%。梁彥平指出:「油價上漲也會帶動保值性的投資,例如房地產,但不一定是某個建築本身,所以REITs基金不見得享受得到好處。」至於在其他類的選項上面,科技、全球消費等答案都有,只不過得票太少。

◎哪些區域基金可以賺到15%?

若要以國家、區域為主,挑出可以年賺15%的基金的話,拉丁美洲是最被基金經理人們青睞的標的,得票率高達60%,其次是大黑馬俄羅斯的46%支持率,這是過去金磚4國中較被人忽略的,而新興亞洲、歐非中東得到同樣的36%支持率,此4大市場為最具15%以上「漲相」區。

華頓全球黑鑽油源高息基金經理人黃宏治指出:「俄羅斯今年異軍突起,乃因為過去2年金磚4國當中漲最少的就是俄羅斯,該國的天然氣出口占全球比重甚高,也是歐洲賴以維生的命脈,之前天然氣價格並沒有跟到油價的漲勢,今年油價漲到太誇張了,許多廠商開始拿天然氣來發電,也使得俄羅斯開始被注意到。」

幾家歡樂幾家愁,印尼、馬來西亞則是衰退,得票率都低於1成之下,黃宏治表示:「馬來西亞、印尼和印度都在最近取消了油價上漲的限制或者補貼措施,使得市場轉向空頭。」此外,雖然最近韓國的科技股時常在媒體上曝光,但事實上,看好泰國的人(16%)還多過看好韓國比重,也高過看好全球型布局的人。

年初至今,各區域型基金績效表現只能用慘不忍睹來形容,統計至6月23日止,跌最慘的是印度基金的-39.2%,再來是韓國基金的-25%。但是,在全球股市的大衰退潮當中,拉丁美洲基金展現了其抗跌性,跌幅只有1%,在全球市場中奪下冠軍。

◎債券投資 落袋為安至上

至於在投資策略中常扮演防守者角色的債市,縱然各國可能因為通膨因素而升息,進而使債券價格面臨下跌壓力,但是基金經理人的看法,則是認為能夠落袋為安的高收益債最佳,有34%的得票率,其次是仍有強勁經濟成長支撐的新興市場債券(32%),排名第3的是政府公債,也有24%的支持率。其餘歐美債券、亞洲債、公司債得票都低於10%以下。

復華全球債券組合基金經理人黃大展指出:「在2000年的網路泡沫化時代,高收益債違約率超過10%,但今年5月份違約率僅有2%,達到近年來的歷史低點,相近的利息收入,卻有更低的違約率,使得高收益債的投資價值頗豐。」

◎基金經理人:通膨比油價可怕

若被問到未來1年內最重要的投資風險為何?50位受訪者中居然高達40位選擇了「通貨膨脹」,顯示所有專業投資人不認為通貨膨脹對資本市場的壓力在短期內會消失,其次才是「油價」因素,比率也有58%高,一位基金經理人說:「看來通膨比油價還可怕。」

黃宏治分析說:「通貨膨脹表示油價的上漲,已經拉高了農產品的價格。」尤其是發展中國家對糧食支出比重占所得甚高,所引發的通膨壓力較大,再加上中國大陸已經從過去對全球輸出通貨緊縮,改成輸出通貨膨脹,所以,趨勢越來越明顯,那麼關於農金、綠金的投資標的可以注意。

第3個風險因素才是單一貨幣的波動,比率有42%,若追問是哪一種貨幣,美金以20%比率是被最多受訪者認為未來1年要注意的貨幣,其次才是歐元的8%,日幣幾乎沒有得到任何一票。

至於政治風險則名列第4位(得票16%),而全球各地政治風險被認為最高的地方在歐非中東地區(46%),此市場也是過去1年以來常常被注意的區域,雖然投資人對其報酬率有很高的期盼,但是它的風險也不小;再來是新興亞洲的28%,首當其衝的當然是過去1年多來發生過政變的泰國、菲律賓所導致;其他像拉丁美洲只有10%、東歐只有6%、歐洲只有2%。

◎基金經理人都買些什麼?

邀請基金經理人回答了這麼多的意向問題,最後還是忍不住想知道專業投資人都買些什麼,於是問了「哪些產業占您的基金投資組合比重中可能超過15%?」。

答案出爐,天然資源、原物料等投資標的還是拿下第1名,占68%,明顯指出未來投資方向;第2名則是和各國政策相關的基礎建設,也有46%的得票率;由於受訪者本身的基金屬性,第3到第5名都偏向國內投資項目,分別是中概股(38%)、金融(36%)、傳產(28%),此5項投資標的,也暗示了一般投資人在未來1年國內外資產配置的先後順序。

◎50位基金經理人調查

本調查由《理財周刊》設計問卷,並於6月9日~6月18日之間,針對國內各大型基金經理人做電子郵件問卷調查,還加以後續電話追蹤考核。本周刊也利用這次調查結果,設計「買3類型賺15%的基金大搜查」之特別企劃。

◎下半年基金市場
~投資6個焦點

52%資金放股市,29%資金放債市,19%資金以現金部位持有

【首選】天然資源、原物料、礦產或能源類基金。【次優】基礎建設類型基金

4大最具投資前景的區域:拉丁美洲→俄羅斯→新興亞洲→歐非中東

債市投資的前3名:高收益債→新興市場債券→政府公債。

下半年最恐怖的4件事:通貨膨脹→油價飆漲→貨幣波動→政治風險

投資順序:天然資源、原物料→各國政策相關的基礎建設→中概股(38%)→金融→傳產

能夠忍痛的人才能賺到大錢

《先探投資週刊》1472期
專訪禮正投顧總經理毛仁傑
整理.段詩潔


油價高漲,全球股市狂跌,投資人都在煎熬,都在痛苦,但是中國和台灣的痛苦值得熬下去,長期將會看到很好的報酬。

日本股神是川銀藏曾經在書中說過:「每個人終其一生都會碰到兩、三次的大好機會,能否即時把握這千載難逢的良機,就要靠平常的努力以及身心的磨練」。

我認為當中身心的磨練是最重要的,股票世界的錢並沒有那麼好賺,如果那麼好賺大家都成為富翁了。最好賺錢的的時候就是大家最痛苦的時候,但是一定要比別人能夠熬過痛苦,才有真正賺錢的機會。相反的,在大家最高興的時候,就是要賠大錢的時候了。

※惡性通膨結束 股票就要大漲

現在全球市場最大的磨練在油價,油價在二○○一年還只有十六.七美元,現在到一四○美元,油價在最近造成最大的衝擊就是,投資人如果看到前一天油價大波幅變化,就會產生恐慌。


油價繼續上漲,會產生惡性通膨,對股市是相當不利的。股市與通膨的關係有三個階段,溫和通膨時期股票上漲,惡性通膨時期股票下跌,一旦惡性通膨結束,股票就會大漲。我們現在正處於股票全面下跌的惡性通膨時期,如果油價繼續往上挺,全球股市都會很痛苦。

惡性通貨膨脹壓力有沒有解決的可能?油價下跌以後就有解決的可能。全世界所有金融商品幾乎都以驚人的幅度下跌,只有油價還在高檔,看看與石油相關的股票都下跌了,連替代能源、節能股如太陽能、LED股都跌得一蹋糊塗,可見油價在一四○美元來回震盪絕對是相對高檔區,一旦石油下跌,惡性通貨膨脹壓力解除,股市的投資契機就會出現。當然,不是所有股市都會漲,會漲的是經濟能夠適度成長的地區

※現在是油價最後的衝刺段

石油基本上分為兩種需求,一種是實質需求,一種是投機需求,實質需求就是由中國大陸、印度、俄羅斯、巴西等龐大新興市場人口所形成的大量需求,我們不知道油價在一四○美元拆解,究竟多少是屬於實質需求?多少是屬於投機需求?但是用一個簡單的觀念來講,實質需求變動不是激烈的,而是平緩上漲的,換句話說,今天開油、明天開油,是隨著人口慢慢增加的,不是像金融市場的油價一樣,昨天是一三○美元、今天是一四○美元這麼恐怖。

我們可以用年平均線,也就是一年平均價格,來當做比較好的實質需求價格。過去兩年油價的平均線約在九○至一○○美元左右,距離現在的一四○美元,當中的差距大部分是投機需求所造成的。

油價如果繼續攀升,最後大家日子都不用過了,生意也不用做了,不過市場有自動反饋機制,油價升高需求自然就會減少。最近的關鍵點有幾個,一是日前中國大陸終於解凍油價,二是今年十一月美國總統大選,屆時不論誰當選,政策很可能做一個大轉向,因為誰都不願意承受一四○美元的油價來主政。三是美國擁有最世界最大的戰備儲油及尚未開採的油田。更不用說金融市場的投機者非常敏感,不用等到美國政策轉向,只要想到可能會轉向,就會領先出脫。

金融市場投機者需求有多大?幾年前從來沒有人買過能源基金,能源基金在全世界從初期的一○○億美元不到,到後來高達上千億美元的規模,再加上私募、個人投資,能源市場至少有超過三千億美元的資金投入。

以數據來看,這三千億美元沒有去買油,全部去買合約、買期貨這個龐大的投機需求,我認為最近一、兩個月內隨時有反轉的可能,油價跌到一一○至一○○美元以下機率非常高。現在是油價最後的衝刺段,也因此大家非常緊張,一旦油價回跌至一一○以下,壓力全部解除。就如同我剛剛說的,惡性通膨一旦化解,股票市場漲幅會很大。

2008年7月15日 星期二

小心拿捏外資的喊話

外資對台股多空看法不一 留意外資買賣超
投資情報雙周刊 第91期 文/王天佑

氣若游絲的的台北股市一再破底,底部到底在何處難以捉摸,進出台股的外資目前多空看法兩極,一些外資認為現階段的台股就像走在康莊大道上卻遇到驟雨,但一些看空的外資則認為台股下看 7000 點,甚至有可能跌破 7000 大關,下探 6 字頭。但往往外資的喊話時常口是心非,喊買卻賣,喊賣卻實買,因此投資人必須小心拿捏外資的一些喊話研判多空。

這話要怎麼說呢?因為經長期觀察外資的一些喊話,高喊台股上看 10000 點、12000 點或多少點,但台股從來沒有來到這些目標過;相對的外資高喊台股下探多少點,常常也言過其實,也從來也沒跌到這麼慘。因此,研判外資的喊話只能聽聽當做參考,不要那麼認真。

※瑞銀:台股多頭不變

瑞銀證券年度台灣投資論壇日前選在台股風雨飄搖跌破 8000 點關卡時舉行,雖彙集數百億美元資金部位共同診斷台股,卻換來指數節節重挫。


對照瑞銀證券約莫半年前就設定的 12000 點台股指數高點,此時台股價位顯然牛頭不對馬嘴,然而瑞銀認為,520 後台灣經濟與兩岸關係已逐步上軌道,現在只是卡在實際面與預期面的落差,有些政策效果快、有些比較慢,大家不應看得這麼短,把投資時間拉長,以目前 11.6 倍 2009 年本益比、搭配全球排名前幾位的4.5% 現金收益率,對台股而言將十分看好。

再從企業界所釋出的第三季出貨數據來看,訂單能見度已明顯提升,以這樣的產業基本面,不會撐不起台股現階段的投資價值。

但市場有言,這波台股重挫完全是結構性的問題,也就是融資處於高水位的多殺多,融資浮額不清理,基本面再好也不起作用!

不過,瑞銀認為,比起去年,今年台灣投資論壇與會的國際機構投資人更多,顯示對跌深台股的興趣更大,只是遇上全球經濟變數,致使市場投資信心盡失,相信由兩岸政策開放所牽動的內需題材,下半年起將逐步顯現出來。

※瑞銀:PC優於手機 金融優於保險

瑞銀證券現階段評估值得佈局下半年台股波段行情的標的,主要落在下游硬體製造與金融兩大族群,認為「PC 優於手機」是大方向,其中又以傳統筆記型電腦與低價電腦,以及享有利基市場的智慧型手機較容易勝出

至於金融股,大方向應為「金融優於保險」,目前台灣金融族群股價淨值比(P/B 值)約為 1.4 至 1.5 倍,雖然仍高於 SARS 時期的 1 倍,但與 2.1 倍歷史高點相比,已是低了許多,以這樣的投資價值,搭配內需題材,台灣金融股仍應「逢低買進」,且大型股優於中小型股。

至於看空台股的外資,以外資資金普遍撤離亞洲市場來看,台股也無法置身事外。外資主管認為,從現行美股與全球經濟的情勢研判,各國政府已進入對抗通貨膨脹的備戰狀態,台股面臨「內外交攻」夾殺,不排除向下探測 7200 點波段新低,甚至跌破 7000 大關。

外資主管表示,從央行這次調整了 20 年來未變的存準率,透露出政府對抗通膨的決心;也就是說,首要任務在於「抗通膨」,救股市為其次

事實上,調升存準率的影響層面還算小,投資人真正要考量的,還是得回歸到產業基本面。包括美林證券在內等大型券商,都在等待第三季企業財報進一步修正的可能性。「末日博士」麥嘉華 (Marc Faber) 則直言看空股市,台股未來 6 個月高點不過 7700 點。一些悲觀的外資券商甚至私下表示,指數不排除向下修正到 7000-7200 點波段新低,甚至跌至 6000 多點。

外資認為,與前一波 2001 年大修正不同的是,台股這次是追隨全球股市的腳步下跌,因此外資主管認為,未來走勢應當端看美股而定。不過,止跌的訊號指標不在外資法人,因為外資已站在賣方,而是留意融資餘額減肥的程度

※里昂推8檔防禦股

想在節節敗退的台股亂市中安身立命,港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰日前認為,唯有將佈局標的轉向高現金收益率族群,包括:矽品(2325)、台積電(2330)、中鋼(2002)、台塑(1301)、第一金(2892)、中華電(2412)、遠傳(4904)、台灣大(3045)等 8 檔個股,應該是現階段台股最具防禦性的標的。

蘇廷翰認為,目前政府最有著墨空間的還是手中握有最多籌碼的金融股,包括改變制度讓海外財富管理業務更具吸引力、說服中國大陸開放台灣金融業者登陸、重新改善公股行庫體質以還錢股東等,都是政府可以依序來做的,里昂證券因此在日前加了一倍的權重到金融股。

蘇廷翰認為,央行升息原意並非外界想像大舉緊縮銀根,而是藉由游資的吸收、提高金融體系的獲利效率,因此他預期金融股在上周五大跌後應該會有一波反彈。

※里昂:兩岸關係讓台股相對抗跌

目前外資圈幾乎都同意,台股在亞太區股市還能有「相對跌得少」的表現,一是靠兩岸關係題材,二是靠高現金收益率題材,尤其是平均高達 4.5% 的現金收益率,適逢台股短線投資氛圍欠佳與 7 月將進入除權息旺季時機點,更特別吸引人。

瑞士信貸證券台灣區研究部主管馮明煌估算的現金收益率更高,他指出,台股 2007 年 5% 與 2008 年 4.8% 現金收益率,在全球排名即便沒有第一名、也有前幾名,今年較特別的是,很多高現金收益率的大型權值股,投資評等都列為「表現優於大盤」,如中華電 (2412)、台積電 (2330)、聯發科 (2454)、矽品 (2325) 等個股。

上周六 (6/28) 同為政府高層受邀「喝咖啡」成員之一的蘇廷翰有感而發指出,台股其實沒那麼差,不但享有高現金收益率題材,而且與亞洲高通膨的關連性也不高,加上市場也錯誤解讀央行調升存款準備率的動作,他認為,以國際資金近期在台股進出與台股今年以來相對於全球股市表現來看,其實已說明了台股的防禦性質。

十分之一房價 讓你擁有「新」成屋

聯合理財網

房市長期維持多頭走勢,自然房價也居高不下,尤其近年來受到土地價格高漲的影響,北縣市新推建案不僅房價節節高升,產品及客層屬性,也都朝向大坪數、高所得族群來規劃,一戶3房的新成屋動輒1、2千萬以上。因此,目前想在台北市或是北縣的熱門地段擁有新房子的民眾,必須具備一定的經濟能力。然而一般民眾即使沒有充裕的資金買新房子,只要花上1、2百萬,大約是目前新屋房價的十分之一的預算,仍然可以透過設計裝修,將舊屋打造成為一個全新而舒適的居住空間。

信義房屋轉介服務中心執行經理林洋旭表示,除了民眾購買成屋需要裝潢整理之外,自宅舊屋翻新的需求近年來確實有增加的現象。尤其中古公寓華廈,透過重新設計改造後,內部實用性及空間美感,一點也不會輸給市場上的新建案,而且住宅改造完全按照自己的需求設計,除了使用的便利性,更會有種小小的滿足感。不過房子住久了,屋況難免會出現老化問題,這時除了準備好一筆不小的預算外,也要留意「錢要花在刀口」上,才能徹底舊屋翻新,讓老房子搖身一變成為舒適美觀的新住屋。


林洋旭指出,重新裝潢中古屋,包含水電、建材等基礎工程應列為最優先,基礎工程完成後,再來考慮裝潢和添購新的家具,房子的老化問題務必要徹底解決,最後才做裝潢部分,否則可能發生才裝潢沒幾年,漏水、壁癌等房子結構性的狀況便一一浮現,再來打掉重作,就是白忙一場了。

因此建議有意重新翻修的民眾,不妨以十年作為中古屋的分水嶺,基本上,10年以內的房子,除非有立即明顯的問題,否則基礎工程不用動太多,除了地板、天花板以及牆面重新置換粉刷,再更新衛浴及廚具等設備,簡簡單單就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上的屋子,就要注意基礎工程的部分。尤其北市屋齡超過20年以上的公寓華廈比比皆是;若要重新裝修,水電及瓦斯管線最好全部換掉,避免水管生鏽、堵塞或破裂,尤其是熱水管線往往是造成漏水的根源,此外也要檢查水壓是否足夠。而且現在天氣越來越熱,夏季用電驚人,電力系統則要注意電力負荷的容量及電線老舊的問題,以免發生電線走火的危險。

室內裝修風格部分,最近幾年流行簡約風,室內喜採明亮色系打造溫馨質感,地板多搭配原木地板或大塊拋光石英磚,衛浴採乾濕分離設計,廚房則喜好吊櫃式廚具爭取收納空間,或另設吧台取代餐廳,陽台則時興鋪設松木地板、植栽、水景,打造居家休閒風。

至於在預算方面,以30坪三房兩廳的房子而言:隔間不動、門窗、廚房浴室更新,天花板、鐵窗等固定設備拆除清運大約3萬水電管線配置約需 5萬,地面更新8萬、衛浴更新一間7萬,木作10萬、油漆5萬;加上玻璃鋁窗以及木地板各10萬、廚具訂做6萬,窗簾布簾3萬。籠統推算,以屋子的坪數乘以2.5萬至3.5萬之間,差不多就是應準備的基本工程款了。若是預算拉到每坪5萬左右,除了前述的基本裝修項目,更可以進行大幅度的空間改造,增加客餐廳、臥室書房等收納功能的強化,並提升整體空間的美感。

而除了工程費用之外,還得抓設計師的設計與監工費,通常依資歷和信譽而有所差異。依行規又可分為二種計費方式;一種是以坪數計,設計費每坪從四千至八千元不等,監工費每坪從八百至三千元另一種計費方法是依總工程款的百分比計算,設計費約為總工程款的5%至20%,監工費則是3%至10%之間。信義房屋提醒民眾,只要是有規模的設計公司收費皆有固定標準;提供設計裝修說明書是基本的步驟之一,從正式簽約委任到監工完成交屋的各種權利義務,均應明確記載於合約內,對消費者的權益才有保障。

文章來源:
http://mag.udn.com/mag/wealth/storypage.jsp?f_MAIN_ID=331&f_SUB_ID=3568&f_ART_ID=132819

2008年7月14日 星期一

8項指標領先預警,投資人汰弱留強指標

【時報記者任珮云台北報導】

台股跌跌不休,部份負債比高以及大股東股票質借比較高的公司,成為空方密切鎖定標的。投信建議持股人,檢視手中持股,是不是有出現財務等相關危險訊號,才能遠離地雷股。

力霸、遠航、博達等公司近年都爆出重大財務弊案,專家表示,這些公司在東窗事發前,還是會露出一些蛛絲馬跡來,若投資人多加留意,可查覺出問題公司的弊端,不致誤觸地雷。

八項指標領先預警,成為現階段投資人汰弱留強指標。證交所去年7月起於公開資訊觀測站「各項專區」內建置「財務重點專區」。篩選能彰顯公司營運良窳的八項重要指標,藉由彙總列示方式,協助投資人快速重點檢視及比較個別公司營運概況,提醒投資人注意,強化預警功能。

這八項指標包括:


1.變更交易方法或處以停止買賣者。

2.最近期財務報告每股淨值低於10元、且上市後連續三年度虧損者。

3.最近期財務報告每股淨值低於10元、且負債比率高於60%,及流動比率小於1者。

4.最近期財務報告每股淨值低於10元、且最近兩年度及最近期營業活動淨現金流量均為負數者。

5.最近月份全體董事監察人及持股10%以上大股東總持股數設質比率達9成以上者。

6.最近月份資金貸與他人餘額占最近期財務報告淨值比率達30%以上者。

7.最近月份背書保證餘額占最近期財務報告淨值比率達150%以上者。

8.其他經證交所綜合考量應公布者。

其中,內部人持股、董監持股及質押變動等,更是檢視公司營運的重要依據,若大股東大舉申讓持股,或質押比偏高,可能顯示對公司經營沒有信心。例如,力霸集團爆發財務危機前,旗下公司不但交叉持股嚴重,董監事也多由集團轉投資的非上市櫃公司或其代表人出任,股票設質比率更幾乎都高達95%以上,值得投資人注意。

看穿房仲5大祕技

買方當道 房仲讓價手段多
壹蘋果地產王

在證券業工作的張小姐,最近喜滋滋地搬新家,因為這不但是她人生中第一間自己買的房子,最重要的是,她用比行情低2成的價格購入一間所謂的「斷頭屋」,當然開心得不得了。周遭親友紛紛向她探詢,她是如何得到這類「好康」資訊,張小姐大方分享:「是我的房仲經紀人透露給我的!」

撰文:李偉麟

根據信義房屋統計,台北市縣中古屋委託房仲業者銷售的比例已高達7成5(詳附表),顯示都會化程度高的城市,賣方相當倚賴房仲業者;而買方在蒐集市場訊息時,房仲業者更是不可或缺的資訊管道。因此,如何與房仲業者打交道,本文提供5大祕招,讓你不僅能事先避險,還能預先獲得「好康」的青睞。


祕招1 房仲業者是普專或高專?

「普專」與「高專」,指的是業務員領取薪資與獎金的模式。普專是「高底薪、低獎金」,高專則是領較少的底薪,但佣金的抽成比例較高。一般說來,直營店大部分採普專經營模式,加盟店則多半是高專制。

高專薪獎制的業務員,通常是銷售技巧與經驗較老道的「老鳥」,在房仲業的職齡也較深。台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長李同榮說,職齡深的經紀人,房地產的專業度較高,所握有的資源也較雄厚,不論在人際、通路及顧客經營的網絡都較強,因此仲介成交的速度相對較快。

房仲菜鳥雖然經驗沒有那麼豐富,但也因為如此,反而對每一位客戶高度熱忱對待,只要互動良好,很容易對客戶掏心,有時甚至連底價都很容易透露出來。

普專制因為業務員能分到的佣金比例不高,大部分主打公司品牌和團體戰,同時要求旗下店頭與業務員採取標準化的作業模式與服務流程;而高專制則是業務員的個人品牌形象較凸出,每位業務員的作業模式不盡相同。

祕招2 你是A級或D級客戶?

每位房仲業務員手頭上都有一大串客戶名單,為了進行客戶管理,而將客戶分級,第一手的資訊,通常是給那些排在名單最前面順位的「A級客戶」,例如前例中的張小姐。

要成為「A級客戶」,先要表現出誠意。這裡所謂的「誠意」,不是口頭上隨意表示就行,而是要有實際行動。時運國際不動產顧問有限公司負責人陳偉文指出,「一開始就要相信業務員,把
你的需求盡可能完整地表達給對方。」

有些準買方在帶看之後,沒有明確地向業務員表達「要」或「不要」的進一步資訊,這樣讓業務員很難繼續服務下去。

因為客戶沒有讓業務員了解自己對房屋的喜好,不論是價格、屋況、面積大小及環境等,如果客戶沒有提出繼續帶看的要求,業務員通常不會主動再連繫,因為他手上有那麼多客戶要服務,何必浪費時間和心力在一個連自己的需求都不能確定,甚至被認定是來「騙資料」的準買方身上呢?

陳偉文補充,有些準買方雖然帶看好幾次都沒有成交,但只要曾經有下斡旋的記錄,業務員還是會把你當成不錯的客戶。室內設計師劉嘉雯,就曾經透過房仲業者得到許多詳細的資訊,原因就在於她曾經有付斡旋金表達想買房子的意願,對房仲業者而言,這就是一種「確認」準買方誠意度的依據。

祕招3 跟店東或店長建立關係

一般進到房仲店頭之後,除非指名某經紀人為你服務,否則是由值班人員負責接待,準客戶無法事先選擇業務員。陳偉文建議,除了「分配」給你的業務員之外,最好也要跟店裡的主管或老闆換張名片;如果是加盟店,通常俗稱的「店東」就是老闆,如果是直屬總部的直營店,就可以找「店長」。

直營店的人員通常每隔一段時間會調動,有的升遷到總部,有的則是調店,而加盟店的人員也會有跳槽,甚至整間店換老闆、換招牌「轉換品牌」的情況。為了對自己的交易安全多一層保障,也為了預防業務員跳槽或調店後,要重新建立關係,記得跟主管及老闆建立多一層的關係

陳偉文以自己為例,之前委託某經紀人找到一間投資標的,後來轉手還是委託同一名經紀人售出;不過之後該經紀人跳槽換了品牌,離開原來的商圈,不過就因為他認識該店的老闆,因此還是維持暢通的資訊管道。

祕招4 掌握8%的好康價格帶

在房仲業耕耘了20年的李同榮指出,國內房仲經紀制度未再細分為「買方代理」和「賣方代理」,也就是說,同一位業務員是同時代理買方和賣方,賣方的開價和買方的出價,都掌握在同一位業務員手裡;而且在簽約成交前,買賣雙方通常是見不到面的,很容易形成讓業務員賺取惡意「價差」的空間。

不過,目前有品牌的業者,在這方面自我約束的能力較以往提升不少,李同榮建議準客戶,自己要先多方蒐集成交行情,就可以避免被賺取價差的機會。

他提供一個經驗值「8%」做為參考。意思是,通常低於市價相當程度的物件,業務員會先pass給名單上的投資客,自住客一般不容易得到這類訊息,但若能買到低於市價8%的房子,也算是相當不錯的價格。

祕招5 買方市場的房仲讓價手段

由於現在是買方市場,為了提升成交量與成交速度,有些店頭開始調低服務費的收取比例,例如由2%調低為1%,甚至在特殊情況下,連服務費、代書費都成為促成簽約的讓價手段。

陳偉文說,他就曾經陪朋友去某房仲品牌談案子,賣方一直堅持850萬元的價格,但買方希望能再議價,為了促成簽約,仲介主動表示不向買方收取成交價2%的服務費,甚至連將近1萬元的代書費都願意幫買方出。不過買方也很堅持出價,最後賣方提出一個要求,合約上的成交價要寫850萬元,但賣方當場拿出15萬元退給買方,讓陳偉文大開眼界。

原來,賣方是一位太太,出門簽約前老公要求房子一定要賣到850萬元以上,否則不能賣,為取得平衡,只好使用這樣的方法。



與房仲打交道必問的8個問題
˙問題1 直營還是加盟
主要防範點:若有糾紛,直營店可找總公司負責,加盟店則是找該店的店東負責,總部沒有直接責任
˙問題2 針對賣方的回報動作為何
主要防範點:房仲有時會利用「冷凍」伎倆,回殺屋主價格;應先詢問業務員多久回報一次、回報內容
˙問題3 普專還是高專
主要防範點:薪獎制度影響作業方式,普專多訴求公司品牌及標準作業流程,高專業務員的作業模式或有差異
˙問題4 合約是否可以帶回審閱
主要防範點:消費者有3天以上的「契約攜回審閱權」,不一定要當場簽約
˙問題5 買方出價方式有哪些
主要防範點:除了付出委託價約1%作為斡旋金,亦可以內政部版要約書出價
˙問題6 確認物件的權狀範圍
主要防範點:確認所謂「使用面積」與權狀面積究竟有哪些差異?而土地及建物的權狀範圍則要再三確認
˙問題7 房仲的服務內容、服務費收取金額及方式
主要防範點:事先談妥服務費的金額,不要等到成交再砍價
˙問題8 問清是否還有其他費用,若有須註明在合約上
主要防範點:買方需另支付契稅,有時會有水電費、管理費等項目,不要等到成交才知道有其他費用

專家教撇步

先上網查成交行情
李同榮 台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長
與國外相比,台灣的消費者還沒有建立所謂「成交行情」的概念,所以委託房仲業者時,不容易判斷合理的成交價究竟是多少。建議消費者可以上網多方蒐集資訊,目前除了擁有來自信義、太平洋、中信等連鎖品牌,以及自營品牌等全省1400多家會員公司資料的「吉家網」,另外如信義及永慶也都在各自的官網,提供成交行情參考。

詳細提出自身需求
陳偉文 時運國際不動產顧問公司負責人
要想找到好的房仲業務員,自己要先成為「好客戶」,也就是盡量詳細地提出自己的需求,除了「想要的」,還包括「不想要的」,例如不想要從事某些特定行業的區段。另外,提醒賣方要留意經紀人的回報動作是否確實,但賣方自己心裡也要設定「底價」,同時也要配合業務員的行銷動作適時「調價」,建立互信基礎,產生良好互動。

文章來源:
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseSpecContent&Article_ID=30543604&NewsDate=20080513&HouseSecID=30543519

王應傑:節儉 女兒首堂理財課

【2008/06/25 聯合報╱本報記者林韋任】

前國大代表、北橋建設董事長王應傑有個明星女兒王怡仁。在王怡仁出生那年,王應傑創設北橋建設,平均一年買一棟房子,現在一手打理王怡仁的理財工作。王應傑說,他30歲開始理財,希望王怡仁28歲起也能學著理財,他為女兒上的第一堂課就是「節儉」。

擴大理財範疇 無往不利

王應傑說,現代人一定要懂得利用股票跟房地產市場,擴大理財的範疇,交叉運用進行投資就能無往不利。

王應傑給王怡仁經濟上不虞匱乏的環境,他跟王怡仁說,「妳已28歲,當年我在妳這個年紀已進財政部當稅務稽核,現在妳有名又漂亮,穿什麼都好看,不要買太多衣服,能省則省。」結果王怡仁說:「誰教我爸爸是王應傑,你錢不給我用給誰用?」

王怡仁是淡江經濟系畢業,但她對經濟沒興趣,也不覺得需要理財,因為要什麼都會有,王應傑認為女兒還在「理財叛逆期」,他準備在她35歲那年再開始教她理財。

今年65歲的王應傑是白手起家,他的父母是老師,養成他節儉到近乎吝嗇的習慣,王應傑從30歲到50歲為止,一年買一棟房子,他認為靠薪水的人要節儉,買房子還貸款可以養成節儉的習慣


現在王應傑在台北市忠孝東、仁愛、信義路、和平東、金山南、新生南、復興南、敦化南、南京東路上都有房子,成為坐擁高價地段房子的包租公。他都買在4樓,因4樓比較便宜。

王應傑在民國60年代曾兼差教書,曾在政大公企中心、東海、淡江、文化大學建教合作班上課,股票、房地產都能談,本身也有35年以上的投資股票經驗。他的投資心法是「在別人看好聲中賣掉,在別人認為不好時進場」,他認為跟市場心態逆向操作,就能穩健獲利

王應傑認為股票一年進出一兩次就好,手上的資金大部分拿來做長期投資,少部分做短期投資。以這波選舉為例,選後大漲當天他就出場,前陣子跌很多時再進一些等反彈,這樣操作下來很容易達到15%的年報酬率,比放定存好很多。

殖利率高 吃股票利息

王應傑建議挑選殖利率高的股票,吃利息就能立於不敗之地,他不碰高價股,買的股票股價都不超過30元,而且選的是公司經營形象良好、訂單業績很好的公司

王應傑認為,「天價一日,谷底百日;下檔有限,上檔無限」,投資最重要的是穩,景氣不好時,一般人股票、基金套牢,手上都沒現金,他建議反向操作,股票高檔的時候勇於出場,還掉房地產貸款,景氣不好時才有現金布局房地產,不要搶在高檔,選好地點、抗跌性高的地方,股市跟房市交叉運用,就能長期穩健獲利。

王應傑說,幾十年來,經濟風暴、蕭條都沒對他的投資造成影響,他反而學會「蕭條才是進貨的大好機會」,對他來說,市場不景氣,反而成為未來財產增加一倍的機會。

2008年7月11日 星期五

便宜房價 3大不能說的祕密

壹蘋果地產王

如果看到比行情便宜的房子要賣,可先別「見獵心喜」,因為其中可能潛藏「不能說的祕密」。美商ERA易而安不動產指出,最常見的有3種狀況:將停車位與房子價格一起平均計算、房子面積與露台一併計算、以及灌入夾層面積。這些房子的「低」單價有時候是業者「創造」出來的,實際上民眾所買房子的房價並沒有比較便宜。

撰文:朱福山

美商ERA易而安不動產指出,市場上最常見的手法,就是將停車位與房子價格一起平均計算,讓購屋者以為房價比別人低,以1戶35坪、850萬元的預售屋為例,正常計算平均單價是每坪24.28萬元,加計10坪的停車位150萬元,總價是1千萬元。

不過有些業者會拿1千萬去除以45坪(房子面積加上車位面積),得出每坪只有22.22萬元,算出平均單價,1坪足足少了2萬元,讓購屋者誤以為這房子比別人便宜了2萬元,實際上總價沒變,所以買屋附帶停車位,一定要將房子與車位分開計價,才不會誤入陷阱


另一種售屋蒙混的手法,是將露台計入房屋總價計算。一般而言,露台是以權狀坪價格的1/2或1/3計價,有的甚至是免費附贈。假設建商在訂價時原本是以1/2計價,也就是說房屋單價若每坪50萬元,露台每坪應該是25萬元,以房屋30坪,露台8坪計算,總價是1700萬元。

但銷售人員為「降低」房屋單價,減低高房價的抗性,就會拿1700萬元除以38坪,得到的平均單價只有每坪44.73萬元,比原來每坪50萬元「便宜」許多,當然比較容易說服準購屋人。

第3種是計入夾層屋面積的手法,這種手法在成屋市場中比較常見,原本夾層屋的夾層面積就是建築業者「創造」出來的,屬於室內違建,並不能計入權狀坪數

以權狀坪數12坪,夾層面積6坪的夾層套房為例,若以當地房價每坪50萬元、夾層每坪造價8萬元計算,合理總價應該是648萬元,但實際上賣方會將房價拉高到700萬元。

以700萬元來算,除以18坪(權狀面積加上夾層面積),每坪單價還不到39萬元,所以既「降低」了房價,又在房屋總價上偷偷的灌了52萬元。因此要以權狀坪數為房價談判基準,夾層面積則是以造價成本來算,才不吃虧。

購屋糾紛 優先調解

購屋糾紛多發生在增建面積,例如露台、陽台外推、夾層等,如果購屋者不小心遇上了以上的糾紛,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,單純屋主自售個案,為消費者之間的買賣糾紛,建議先尋求縣市政府的「調解委員會」協助處理,如果無法達到共識,再尋求法律途徑。

如果是建商自售的購屋糾紛,則屬於消費者與企業主間的問題,可請「消費者保護委員會」處理,一般房屋仲介服務則有對物件調查屋況的責任,與書面告知買主屋況,如果發生問題,消費者則可以向業主與仲介業者尋求賠償。

檢視便宜房價要點

可能的陷阱/說明
1.附贈停車位:房價、車位價應分開計算,不能加總來降低單價數字
2.露台納入總價:露台為1/2或1/3房價計算,不應與室內單價合併計算
3.夾層屋:成屋市場居多,屬室內違建,不列入權狀坪數