多空對決 房市急速冷卻

走空？業者審慎中樂觀
理財周刊412期

昔日漫天喊價的豪宅預售價格，在下半年房市走疲的情況下，建商及代銷業者態度轉為低調，但房市不振，交易鈍化的情況則還在蔓延中。

文．顏瓊真

亞太會館標售案，因為自抬身價到199億元，在5月底公開標售流標後，雖然是外界可預期的事，但事前，房地產業者無不關注此案，是否可能帶動台灣房地產標售行情的創新高契機！

◎新壽轉多為空 震撼市場

時隔一個半月，新光人壽突然宣布，委託戴德梁行於7月25日公開標售信義聯勤土地的訊息，則為今年急速冷卻的房市再投下不信任的震撼彈。因為新光人壽在2006年3月2日以接近64億元總價，相當於每坪274萬元的天價得標，加上這2年又斥資買下周邊畸零地，總成本墊高至70億元，相當每坪高達281萬元成本。一個原本作多的壽險業者，突然反手為空？難道，連新光人壽也不看好台灣房市，急於脫手？

台灣房市已經到了多空對決的時候嗎？不少房地產業者開始擔心，上半年由立委選舉及總統大選所帶動的多頭行情，經過股市的一瀉千里後，下半年的房市開始走空。但有些業者則認為，這一波通膨壓力所引發的房市壓抑現象，並不是來自房地產本身的不健康或是建商財務出問題所引起，房市只能說是進入盤整格局。
(這些業者是永遠的死多頭，要是看空，那誰去買他們的建案呢？所以他們說的話聽聽就好，不用太在意)

多年觀察台灣房地產發展的大聲行銷執行總監田大權表示：「亞太會館的標售案，遠比新光人壽案對房市的影響面大，因為它代表的是信心面的重要指標。」而新光人壽案則是因為受到美國次級房貸風暴的影響，造成其上半年財務出現鉅額虧損，加上壽險公司有保戶壓力，不可能一直把資金壓在土地上而不獲利，因此，才會想要脫手。

美商ERA易而安不動產行銷顧問張欣民也認為：「新光人壽如果一直養著信義聯勤的土地，將只有利息支出，沒有收益。反觀其為了追求資金的最有效利用，開始將買地動作轉為買內湖科技廠辦，主要就是為了追求未來穩定的租金收益，對保戶才能有所交代。」

◎大塊土地釋出 意味豪宅價格鬆動

不過，以上半年建商積極搶地，深怕搶不到台北市內大面積土地的情況，新光人壽卻捨得將近2年好不容易整合得來，南北兩塊近2400坪土地「拱手讓人」？張欣民進一步解讀，「應該是新光人壽也不看好台北市建國南路的豪宅價格，可以一飛沖天。」因此，既然市況並不利於豪宅的推案，倒不如先落袋為安。

這一現象，恐怕不是建商所樂見，因為過去2年，建商積極營造台北市大塊面積土地取得不易，因而能支撐他們在大安區、信義計畫區以外的非豪宅區塊推出高單價產品，每坪叫價8、90萬元，甚至中山北路沿線的大坪數建案，也紛紛以豪宅建案自居，叫價都直接喊上3位數；但豪宅價格一旦隨著持有大塊土地面積的釋出而出現鬆動，則非常不利於後市。

根據了解，雖然台北市中泰賓館旁的「文華苑」，潛銷期已經喊出每坪220~230萬元，但實際成交情形，仍只有代銷業者及建商「心知肚明」；田大權甚至表示：「有些接到大案子的代銷業者，現在反而苦不堪言。」因為目前還有不少建商作著「民國100年，每坪房價200多萬元的春秋大夢！」市況不佳，還堅持一戶戶向上調高售價。

◎部分建商仍作春秋大夢

雖然距離民國100年，也只剩下不到3年時間，但並不是每塊土地都具有每坪200多萬元的「行情」。因此，田大權認為，台灣房市利用這一波通膨壓力所帶來的修正，可以讓一些腦袋並不清楚的建商「清醒些」。

永慶房屋代銷部協理王財旺也針對6月份台北市房屋預售狀況表示，「市況真的不好。」究竟有多糟糕？他說，如果從322總統大選後急拉至420的行情是100分的話，那現在的豪宅銷售情形只有20~30％；而如果對照去年美國次級房貸風暴發生時算100分的話，那目前的市況，勉強撐在80％左右。

◎銷售掛鴨蛋？沒敢承認

王財旺表示，520後的股市重挫，讓豪宅客戶及投資客「很受傷」，根據其了解，以前有一組人專門成群結隊，到處去看豪宅，藉由集體購屋，取得較優的殺價空間，但這一組人的最近動向不明，可能也看到市況不樂觀，暫時收手。

房市市況不好，台北市甚至還傳出知名建商的豪宅建案「踼鐵板」，也就是說，連1戶都沒賣出去！這是相當慘的狀況，但迄今並沒有建商願意「對號入座」，僅以來客數的確比322總統大選後「差很多」而一筆帶過，深怕影響後面戶數的銷售。

田大權也說：「上半年行情好，代銷大都簽3個月結案，但最近，已經將委託銷售時間拉長到半年以上。」台中市建築商投資公會市調處主委鍾尹堂也說：「台中地區的代銷時間，有些還從半年，拉長至1年以上，不然就是先結案、先開工，未銷售的餘屋，則等完工後再賣一波。」

◎台中代銷業者也度小月

鍾尹堂也認為台灣房市下半年走疲的情況「應屬於短期盤整」，主要是受到股市信心面不足的干擾，台中市的房市仍不宜看淡。他舉台中最夯的7期來說，目前成交價仍可以撐在45萬元以上，是因為很多建案都採先建後售，一線建商如聯聚、寶輝等建案的施工品質又能獲得消費者認同，行情還有撐，不過，其他區塊的行情好壞，表現不一，全看個案表現。

鍾尹堂認為，「台灣房地產只是漲多拉回，不代表房市要看空」，因為這跟10多年前，全省營建業者財務出狀況，還要政府出面紓困，導致房市從多翻空的情況大不相同，而現階段的買家縮手，只是在等待更好的投資點。

高雄地區的建商推案情況則明顯受到影響，根據高雄市建商公會統計，今年上半年，會員報開工的大樓或透天別墅總銷售金額情況，可說是較去年同期大為遜色。連同大樓及透天別墅的銷售總金額才158.81億元，反觀去年同期則還有393.14億元，足足萎縮1倍的量。

◎高雄期待開放陸資置產

不過，日前才接待中國廈門市外商投資企業協會，並與之締結為姐妹會的高雄市建築開發商業同業公會理事長陳武聰則認為：「高雄市有良好的投資環境，加上高鐵與捷運已陸續通車，房價在台灣都會區最便宜。」他認為，只要政府開放陸資來台投資房地產的配套措施一公布，房價偏低的高雄地區，對陸資是有吸引力的，他也不認為，台灣的房市將走入空頭。
(真的不懂這種說法的根據是什麼？)

田大權也認同，台灣房地產雖然從2003年SARS之後走了5年的多頭，但因為國家鎖國8年，過去營建業者並不像7、80年代那樣過度擴張信用，加上前一波受傷慘重的金融業者還餘悸猶存，近些年來，在建商土地融資及建物融資方面的鬆緊帶，拉得相當適中。加上這些年來，建商利用財務高槓桿原理的家數並不多，應該不致重演上一波房市空頭，地雷股公司天天爆的情況。

不過，最近台中某建商出現經營危機，有不少業者私下傳言，該公司因擴張太快，財務情況不佳，應防資金周轉失靈，深怕骨牌效應會發生，影響一些小建商的建案銷售。惟台中業者人人都有寒蟬效應，堅持不評論人是非，以防掃到颱風尾。

◎股價拉回 影響現增募集

根據了解，這一波股市下跌，市值人間蒸發2兆元，不少百元俱樂部的營建股，股價也滑落到7、80元，甚至還有股價腰斬，連帶地影響一些建商的增資案。像皇翔現金增資價為58元，這幾天跌破承銷價至55元，眼見增資將大受影響，公司特地將洽特定人繳款延期至8月4日，唯成功募集前，都足以讓建商捏了把冷汗。

而以往持樂觀的建商，目前的心態則趨於保守，但又深怕顯露出悲觀，影響其建案的銷售，因此，仍以偏多自居。其中尤以遠雄建設最勇敢，當別的建商已經縮短廣告預算，遠雄建設董事長趙藤雄卻逆勢操作，大打「10大建設，現在不做，以後會後悔」的廣告，讓不少建商大為羨慕，直指遠雄有個人壽險的「小金庫」，財力自然雄厚些。
(呵，每次看到遠雄的遜廣告，就覺得它到底是否真的有廣告的效益，或只是肉包子打狗，亂花錢)

至於未來台灣房市要如何走？田大權認為，還要到8月20日以後才能有較明朗看法。主要是中古屋市場，在520之前，賣方都還待價而沽，想賣高價，不肯輕易改價，而委託約一簽就是3個月，一旦3個月過去，房子還賣不掉，屋主在面臨下一次委託約時，自然會考量到市場行情的變化。

◎拉回修正 路才能走長

田大權認為，房市拉回整理才能走得遠，因為有些豪宅建案的建商還在ㄍㄧㄥ，價格還硬在那裡，但豪宅買家及投資客已經因為股市受傷重，無法從股市提款機取出錢來簽約，雙方還僵在那裡，等價格線的鬆動；他說，一旦建商肯鬆手，而豪宅客也願意再拿錢出來履約，則成交量才會出來，市場才會活絡起來。

張欣民則表示，目前的房市還看不準，因為過去幾年，建商賺飽飽的，財務還不致出問題，即便房屋銷售不好，最快也要到年底才能顯現出來，或許在下半年，針對陸資來台購屋的政策一明朗，房市又找到新活路也說不一定。

王財旺則以韓國通膨壓力壓不下來，造成社會動盪不安的情況，擔心台灣也會因為通膨問題，造成房市下修幅度拉長，因為這一波的通膨壓力，頗有全球連動態勢；不過，他也認為，修正仍屬好事，尤其並不是台灣房市本身出問題所帶來的修正，基本上還算是健康。