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理財周刊412期 文．方暮晨

6月的某一個周末，在台北市某一個預售個案偌大的接待中心裡，除了現場的銷售人員之外，已經有大半天沒有客戶進來了，現場的銷售專案急得像是熱鍋上的螞蟻，他心想：「今天各大報的廣告預算就砸了將近100萬元，現場接待中心跑單小姐、水電費用都要花錢，怎麼辦……？」

同樣的場景在台北縣的某個工地也發生類似的狀況，建案推出到現在已經2個月了，所有準備的近3000萬元廣告預算都已經快要花完，可是銷售率始終停留在1成附近，現場接待中心銷售人員AMY說：「我都賣到快沒有信心了！」

在台北市某家大型建設公司的董事長室內，董事長幽幽的說：「我的案子也卡住了，銷售到了4成就上不去，退訂的情況比之前更嚴重。」嘆了口氣繼續泡他的茶。然後他咒罵了一句：「都是張教授害的」。
(敢說真話的人不多了，大家應該要給張教授鼓鼓掌)

「張教授」指的是政大教授張金鶚，他就是在今年發出「北市房價出現泡沫化的危機」的學者，張金鶚表示：「除非我們經濟可以大幅成長，或者反過來講，如果房價可以比較明顯下跌的話，當然市場上就可以回溫，如果沒有的話，那市場上向下修正的時間可能就要拉長一點。」從張教授的言論之後，房地產市場的高價現象開始被拿出來用放大鏡檢視，從那個時候起，部分創區域高價的個案，開始強烈感受到「來人組數明顯減少，整個銷售速度慢下來」的狀況。

一家大型營建集團的副總經理私下表示：「沒錯！這個現象的確存在，中部的台中地區，除了七期重劃區還有個案零星銷售之外，其他個案的銷售幾乎處於半停頓狀態，在台北地區，台北市的焦點個案除了少數幾件還賣得動之外，其他個案的銷售速度都慢下來了，台北縣的狀況就更糟了。」

甚至市場傳出部分個案出現「踢鐵板」(指的是銷售率掛蛋)的現象，房地產代銷業者表示：「還沒那麼糟啦！買氣是有下滑，高單價產品的銷售明顯鈍化是存在的。」雖然代銷業者表面上不肯承認在炎炎的夏日裡，房地產的銷售狀況開始轉冷，但是，實際狀況，卻是熱度在慢慢冷卻之中。

「這是個好現象，因為房價太貴了，回檔整理一下本來也就應該。」一家營建上市公司老闆私下這麼對友人說道，不過，他會這麼說的原因，是因為他公司手中的土地庫存都已經出清，個案的銷售表現不錯，未來3年的營建個案入帳金額都已經準備好，他高枕無憂。

時序上，即將進入農曆7月(俗稱的鬼月)，這個時候，房地產產業趁勢休息一下再出發，或許未必不是一件好事。至於營建股的操作，在這個淡季的時候，恐怕也必須逢低操作、擇優進場，選股上的3個條件分別是：

公司手中個案出清，且銷售成績不差，等待入帳即可。

銀行借款金額不高，股價回檔修正的低價股。

今年下半年有題材轉強的轉機股。