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房地產實價課稅 逐步達陣

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.08.04

財政部長李述德昨（3）日表示，房屋交易所得已經可按實價課稅；其中，土地增值稅藉由公告現值貼近市價，也會達到實價課稅的效果。

民進黨總統參選人蔡英文主張分階段進行不動產實價課稅的稅制改革，李述德對此強調，實價課稅涉及到憲法修正的重大工程，政府近年已逐步朝向實價課稅的方向從事不動產稅制改革，包括要求地方政府復徵空地稅、開徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅），並促使地方政府提高房屋評定現值及土地公告現值、公告地價貼近市價的水準。台北市自100年起已經調高房屋評定現值課徵房屋稅，就是不修法但也能合理調整不動產稅負的一種做法。

民進黨昨日舉行全國各縣市競選委員會擴大會議，蔡英文強調，在不增加自用住宅稅捐負擔原則下，非自用的投資性不動產交易所得應採分階段的方式，建立趨向實際交易價格課稅的制度。蔡英文認為，增加資本利得的稅負，其實就是減輕薪水階級的負擔。

李述德下午特別主動召開記者會回應指出，實價課稅原本就無爭議，但是台灣的特殊狀況，房屋及土地分開計價，加上國父遺教對土地漲價歸公採取課徵土地增值稅的做法，土地交易所得雖未課徵所得稅，但增值利益可透過土增稅實現。他說：「現在的問題是一地有三價（公告現值、公告地價、房屋評定現值），大家認為三價都沒有趨近市價」。

李述德說，政府已經朝實價課稅方式，解決現行公告價格偏離市價的問題。他舉例，特種貨物及勞務稅即是按市價課稅，且由出售人自行申報，稅捐機關會就申報偏低者進行調查。至於持有超過二年以上的買賣案件，雖然不在奢侈稅課徵範圍，但是藉由公告現值逐步接近市價，稅基提高「也是達到實價課稅，卻不用修法的方式」。

李述德表示，大家都知道炒房、炒地的獲利不課稅不對，但政府並沒有不課稅，有些問題需要時間解決。李述德強調，不動產實價課稅正在循序漸進實現。

夫妻互贈房產 當心奢侈稅

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.07.04

出售自用住宅減稅優惠，不能一魚多吃。財政部近日將針對「特種貨物及勞務稅」（即俗稱奢侈稅）推出首件課稅解釋函，目前常見夫妻為適用一生一次10%優惠土地增值稅率，而採贈與方式移轉自用住宅給對方，小心會被額外多課一筆「奢侈稅」。財政部從嚴規範，受贈配偶若持有不到二年即出售獲贈的不動產，雖然申請適用一生一次優惠增值稅率的權益不變，但將伴隨付出按售價課徵10%到15%的高額「炒房稅」的代價。

按照現行稅法，夫妻相互贈與不動產，可以暫時免課徵土地增值稅（即不對贈與不動產者課稅），直到受贈者出售獲贈的不動產時，其土地增值稅的課稅價值，才需回復按贈與人買進不動產時的公告現值計算。

土地增值稅率一般按公告現值的20%到40%不等累進課稅，但出售自用住宅可享有「一生一次」或「一生一屋」的10%單一優惠稅率。

財政部日前接獲納稅人要求解釋，夫名下有二棟房屋，因為已經申請並享受過「一生一次」優惠土增稅率，因此欲將其中一棟房屋贈與給妻子，由妻子出售並再申請一次「一生一次」優惠稅率。妻子出售由夫贈與的不動產，因自贈與至出售持有不到二年，財政部從嚴解釋必須課徵奢侈稅。

雖然納稅人主張，夫妻贈與不動產，獲贈一方在出售時，其增值稅須回復至贈與人持有不動產的公告現值計稅，因此奢侈稅的課稅時點也必須一致，拉長自贈與人買進不動產時起算。若按納稅人的主張，妻子出售來自夫所贈與的不動產，其持有期間已逾二年，不須課徵奢侈稅。

不過，財政部認為，奢侈稅是為抑制短期買賣，若放水讓夫妻贈與不動產，可以拉長持有期間的認定原則，不僅使名下有逾一棟房屋的多屋夫妻，可以藉由互贈不動產的方式，至少各享受一次「一生一次」的超低土增稅率優惠，同時，還可因此避開短期出售不動產，被加課10%或15%奢侈稅的重稅。

基於奢侈稅的課徵目的在預防短期炒作，財政部決定採取嚴格規範，夫妻相互贈與不動產，若夫妻及未成年子女名下不只一棟不動產，獲贈不動產者出售受贈的不動產，須自受贈日起算二年，即受贈後持有逾二年以上出售，才可以免除奢侈稅捐。

養地套利 炒地稅上看15%

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.03.04

財政部打房指向養地套利商。最快今年7月起，財政部將針對持有不滿兩年就出售的閒置建築空地，課徵10%至15%的特別稅，效果形同具懲罰性的「空地稅」，宛如全國版空地稅，預期將衝擊養地、囤地牟利業者。

財政部完成「特種貨物及勞務稅條例草案」，將針對買賣持有未滿二年的非自用住宅房屋及土地，課徵10%到15%特別稅，打擊範圍也擴大到一些已被財團或特定炒地人士購買編列為建築用地、卻遲遲未利用的空地。

據瞭解，財政部將從嚴定義「可供建築用空地」定義，只要未做建築使用，或供做臨時停車場、綠地、廣場、公園等，凡使用性質與土地原應供「建築」目的不符者，持有期未滿二年即出售時，即要比照交易價格，課徵10%到15%的炒地稅。

政大地政系教授張金鶚認為，土地是建物成本之一，一些養地牟取暴利行為，在現今土地公告現值一年調整一次，及交易所得免稅下，的確難以發揮嚇阻功效 。 「特種貨物及勞務稅條例草案」納入養地，就其交易價格課徵特別稅，就能收效，「這是正確做法」。

他說，財團購地若非基於養地牟利心態，二年後再出售，就不必擔心會被課特別稅；若屬二年內頻繁買賣，加課特別稅有助遏阻炒作，讓房產市場趨於健康。

財政部將可供建築用地納入課徵炒房稅範圍，其效果有如對閒置土地加課帶有懲罰性質的「空地稅」。行政院1月底解除74年發布限制地方政府開徵「空地稅」禁令後，地方政府已有權就其轄區內涉及養地、不開發利用的建地，按地價稅的二到五倍開徵空地稅。

未來財政部將再就空地交易加徵10%到15%的特別稅，形同是全國版空地稅已成形，估計最快7月完成立法後，全台一致施行。

不過，財政部強調，目前平均地權條例規範的空地稅，是就持有但不利用的閒置土地課稅；特種貨物及勞務稅條例要處理的空地，只有出售者才會被課徵，養地但非短期買賣或超過二年以上才出售的閒置建地，都不在課稅之列，仍要靠地方政府開徵空地稅解決，兩者性質並不相同。

【記者黃啟菱／台北報導】房地產業者認為，財政部提出炒地皮也要課徵特別稅，宣示意義大於實質意義，畢竟「養地不會只養兩年」，土地市場中快速轉手的案例並不多。

還有業者強調，建商買地多為推案，不會無故轉手，炒地稅應該是對壽險業者以及個人投資者影響較大。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，一家正常的建商買進土地，就是為了要推出建案，建商其實只賺「加工費」，若要賣地，通常是有逼不得已的原因，如周邊土地整合不好、都市更新洽談不順等。

蔡宗易認為，炒地稅對建商應該沒什麼影響，而是對買賣土地較頻繁、以賺取價差為目的之個人投資者衝擊較大。

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奢侈稅 打炒房也打囤房
【經濟日報╱記者陳美珍、楊毅／台北報導】2011.03.02

奢侈稅預計最快7月1日上路，政府打炒房也打囤房，財政部要對持有未滿二年即出售的不動產，加課10%到15%特別稅，課稅範圍擬採溯及既往的從嚴原則。

新法生效前二年已取得不動產，新法施行後若未滿二年出售，也在加稅之列，藉以避免投機客利用立法空窗期，大量購屋囤房。

財政部明（3）日將邀集工商業界及學者，就「特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅）草案舉行公聽會，財政部將就擬議中的條文做簡報，並開放包括奢侈稅範圍、稅率、生效實施日期等，供外界討論。行政院長吳敦義昨天表示，若可順利通過修法，預計7月1日起實施。

奢侈稅的課稅執行時點引發討論，財政部目前尚未決定，已有三種版本納入考慮。財政部認為，若要包含重課炒房者稅捐的奢侈特別稅發揮抑制效果，必須從嚴認定其生效時點，例如，在立法生效日後出售生效日前取得的不動產，就有加課特別稅的必要。

為避免外界批評過度打房，財政部正考慮設炒房者的「逃命線」，包括特種貨物及勞務稅完成立法後，在法條中明訂生效日延後一年施行，即將課稅時點推遲到 101年後再實施；或完全排除新法實施前取得的不動產，即使在奢侈稅生效後出售，且持有未滿二年，均享有不被加徵特別稅的優惠。

第三版本是不溯及既往。國民黨立法院黨團昨天邀請財政部長次長張盛和說明奢侈稅，有立委要求財政部考慮既往不究，將打炒房範圍，鎖定立法完成並生效實施日後「取得」的不動產，未來出售時若違反應持有滿二年的免加徵條件者，才可以課以10%或15%的炒房特別稅；立法生效前取得者，都不在加徵特別稅之列。張盛和表示，「可以研究」。

草案涵蓋不動產、購買價值逾300萬元的汽車、遊艇與私人飛機，以及價值逾50萬元的保育類製品如皮草與俱樂部會員證等，家具也新增入列，則按出廠或進口價加徵10%奢侈稅。另外，財政部將明訂奢侈稅「煞車」條款，賦予行政院可視國內經濟或房地產景氣情況，決定暫時停徵。

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投資客急轉手 房市恐現逃命波
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.03.02

奢侈稅擬開徵，房地產界普遍認為政府這次是「真打房」。戴德梁行總經理顏炳立昨（1）日指出，從現在起到奢侈稅開徵前，房市將出現「逃命波」，投資客較多的區域恐湧現「拋售潮」，可能「賺10%就跑，甚至不賺也要賣」。

房仲業者也觀察到，近日新北市的新莊、林口等地，有不少投資客急於轉手，唯房市氣氛急轉直下，接手力道還需觀察。台北市的內湖五期等地，過去兩、三年推案很熱，在地房仲坦言，此區投資客轉賣的物件已非常難賣。

顏炳立說，從政策宣告到真正落實，還有一段「空窗期」，預期這段時間內不少投機客將趁房市餘溫拋出物件。

東森房屋董事長王應傑表示，林口房價太離譜，區內可開發土地仍多，哪來的理由漲到每坪40多萬元？至於新莊、板橋、新店，雖有一些利多因素加持，但房價也漲多，如今已是強弩之末。王應傑更預期，接下來房市將「價穩量縮」，再下一步則是「價跌量縮」。

對於即將到來的329檔期，富旺房屋董事長林正雄說，奢侈稅對市況必有影響，價格可能會修正，尤其是新莊、林口、板橋等地，一些開價「傑出」的個案，絕對受影響。

奢侈稅的威力已讓近日房市冷清許多，信義代銷協理何胤諭指出，新莊、林口等地，228假期中看屋組數約減少兩、三成。

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名家觀點／奢侈稅 打到炒房要害
【經濟日報╱林建甫】2011.03.01

房價問題是十大民怨之首，為避免造成社會對稅改只圖利富人的不良觀感，行政院「改善所得分配專案小組」針對高價商品、服務或交易，研議特種消費稅，也就是通稱的「奢侈稅」。由財政部將草案呈報總統，由總統拍板定案。

該草案正式名稱為「特定貨物及勞務稅」，這是貨物稅和銷售稅的混合體。將打炒房的交易稅，包在「奢侈稅」裡，加上民氣可用，這個會期送進立院，應該很快可三讀通過，預計最快下半年實施。

估計這次打炒房的課稅，會打到要害。課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓都加徵課稅。依持有時間在一年以下課徵15%，持有一至二年課徵10%。每一次在短期內移轉時，不論賺或賠，都要課徵，故為銷售稅性質。

這是參考香港和新加坡的作法。香港去年11月底推出的房產調控新政就在既有最高4.25% 印花稅基礎上，向六個月內、六到12個月及12到24個月內轉售住宅開徵額外印花，稅率分別為15%、10%和5%。新加坡在今年1月中也是為打房，將房產轉售的印花稅在四年之內轉手由3%大幅提高，分別為第一年16%、第二年12%、第三年8%、第四年的4%。鎖定短期頻繁買賣非自用房地產的投機客加重課稅，以打擊高房價。

這是從交易面著手來增加房地產投資的成本。因為炒房就是即買即賣，在每次交易的過程，推升房價。而且交投過熱，周轉率過高，就是房產投機的現象。依持有時間在一年以下課徵15%，持有一至二年課徵10%，這也會大大的提升交易成本，讓房市回歸正常。

為有效落實打擊非自用住宅的投機交易。財政部從嚴定義自用住宅，採取土增稅裡適用「一生一屋」優惠稅率10%定義：「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」，在此定義下，擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。因此，對於大量囤房的投機客買賣有遏阻作用。

這個政策最大的特色是以交易的市價來課稅。與現在偏低的土地公告現值來課地價稅或判定土地增值稅，或房屋稅偏低的評定現值來課稅，是進步的作法。市價課稅，可以讓房產的價格透明化，減少被上下其手的機會，對健全房市有很大的幫助，讓未來買賣雙方更有保障。

然而，不少人對目前的規劃也有懷疑。首先，市價的取得，是否可行？買賣雙方也可以互相勾結低報來減低稅負。原則上財政部是以查獲的不動產交易市價課稅，如果查不到市價，就以土地公告現值及房屋評定現值二者合計課稅。未來政府也應修改不動產經紀業管理條例，強制要求房仲業者買賣房地產時須以實際交易價格登記；內政部的「土地登記規則」，也應修正按實價登記，才有助稅捐機關課稅。

其次，買賣雙方可能以租約的方式，拖過兩年再進行買賣，逃避稅負。針對這點，除了查稽外，政府可在法律上授權財政部視需要調整交易稅年限。例如效法新加坡進行四年的課稅。

有了實價課稅的基礎，也可以仿效歐美，直接以財產稅名義，進行時價的持有成本課稅；或是對財產交易產生的所得，併入所得稅課以累進稅。非自用的房產投機利潤將大幅減少，消除投機現象。

房地產可以拉動內需，活絡營建、鋼鐵、水泥、裝潢、房仲業者，帶來經濟的欣欣向榮。房地產政策的不當，也會導致不平衡發展或過度開發，民眾養成投機、不勞而獲的歪風。非理性的繁榮，也就會產生泡沫。要避免泡沫崩潰，打炒房就要打到要害，避免泡沫的產生。

（作者是台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人）

幾則房產相關新聞

空頭大師棄械投降 房市漲定了
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/jan/12/today-e14.htm
(別只看標題，就以為房市真的要漲了~~~)

近幾年來一直看空房市的政大教授張金鶚，據稱最近認輸了，這下子多頭派可得意了。俗話說︰打蛇打七寸、擒賊先擒王，空頭大師棄械投降，看來今年房市已搬走最大的石頭，漲定了。

這幾年來房市多頭軍容壯盛，所向披靡，建商賺得荷包飽飽，有些輕輕鬆鬆一年就賺一個資本額，好像自己在印鈔票一樣，而房仲店面也快要多過便利商店，但裡面的員工可不是賺時薪的臨時工，而是賺取高額績效獎金、年終隨便都有數十個月的房仲新貴。

房市多頭大軍就像吸星大法，手頭擁有百億現金的電子大老臨老轉行，投入房地產行業，大量買地，推出的個案一再開出天價，吸金效果比電子公司辦現金增資還好，本來已經數不完的鈔票，現在恐怕要請幾個工讀生來幫忙數。而一家汽車廠光是一個土地開發案，據稱就可賺上數百億元，可能是該公司成立以來最大的獲利，未來若改掛營建股，將更名副其實。

最離奇的是，某家建商宣稱在中南部購地30億元，這等於是買了未來蓋房子的「材料」，竟然被當成天大利多，股價連漲2支停板，幾乎等於投資人幫這家公司付了買地的錢。房市到了隨便炒作題材就會飆漲的程度，比較理智的投資人大概會保持距離，祝福那些依然大膽攀岩的投機客。

人們是很健忘的，愈來愈多人投入房市，想要一夕致富，主要是建立在房價一定會漲的前提上，但是，引發全球金融海嘯的美國次貸風暴，不就是建立在同樣的假設上？銀行認為房價一定會漲，因此敢貸款給付不起房貸的人，因為即使最後淪為法拍，銀行仍可拿回十足的債權，但房價的反轉下跌，卻使得這美麗新世界一夕破滅。台灣能夠超脫這個噩夢嗎？

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財部打炒房 對包租公加稅
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=227191
(如何真正打到投資客，不影響自住客，的確不是件簡單事)

超級包租公要注意，財政部查炒房，觸角延伸到租賃市場。名下擁有多棟房屋的個人，選擇出租坐收租金，將來可能不僅只繳租金所得稅。財部要求國稅局對包租公查稅，租屋量大者，須增繳營業稅及營利事業所得稅。

目前營業稅率為5%，營利事業所得稅率為17%。個人出租不動產，如果不涉及「營利行為」，只須按所收取的租金繳納5%到40%不等的個人綜合所得稅，並無其他額外稅捐。

財政部表示，名下擁有多棟房屋者，未必一定選擇出租，但「多屋族」必然是國稅局優先瞭解是否誠實申報租賃所得時要掌握的對象。據財稅資料中心房屋稅籍統計，台閩地區個人所有課稅房屋共有778.7萬戶，其中，一人名下擁有四棟以上房屋者，多達6萬4,432萬人；在台北市則有超過1萬人擁有四棟以上房屋，超過十棟以上者，也高達693人。

對於超級包租公（婆），財政部訂定「營利行為」標準，共有三大條件：包括有無設置營業場所，例如固定辦公處所、架設網站；或有明顯招牌提供出租查詢線索，以及僱用員工（包括委託房仲業者或專業租屋網站）處理租屋事項。

財政部強調，個人採取設置店面、辦公處所、招牌，或建置網站、僱用人員來協助處理房屋出租，與一般人將自有少數空置房屋出租收取租金的情形明顯不同，一般民眾若非大量出租房屋牟利，不必擔心會被國稅局查稅。

至於出租多少戶算是「大量出租」，財政部並沒有訂定戶數限制，但要求各國稅局援用實質課稅原則視個案情形認定。在對出租戶數並無設限下，「只要構成營利行為三項條件」，財政部就可要求包租公辦理營業登記繳交相關稅捐。

例如，財政部台灣省中區國稅局轄區內即查獲有個人名下擁有一整棟大樓，座落學校旁，分隔成好幾百戶並全數出租給學生，卻沒有辦理營業登記。財政部表示，此類型「超級包租公」，當然不能只按個人租金所得課徵綜合所得稅。

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瞄準投資客 國稅局查稅動作加大
【網路地產王/綜合】
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=227249

投資客炒熱房市，被視為造成房價高漲的原因，在立法院委員的要求下，財政部針對房地產投機客，展開追查逃漏稅作業，首波查稅對象鎖定週轉率高的房屋或預售屋，以及5千萬以上短期內易手的投資型房產進行追查，五區國稅局已將清查結果報告財政部，投資客未來要逃過國稅局監督，恐怕越來越不容易！

■　重整房市價格 國稅局出重手

市場上，有不少房市大戶，靠著投資炒短線越賺越多，成功累積財富，讓不少買不起房子的無殼蝸牛，看了氣的牙癢癢，擔心房價越炒越高，將來大家就真的再也買不起房子了！不過，政府打房的決心堅定，最近更直接鎖定這些赫赫有名的投資大戶開鍘。

在各界對炒樓團的撻閥聲下，財政部要求五區國稅局針對轄區內，包括預售屋在內的短期房屋交易，展開全面清查，到99年12月中為止，國稅局針對半年內的房地產交易金額達5千萬元以上，以及預售屋短期買賣的逃漏稅案件，已查獲30件，補稅金額1億多。

■　價逾五千萬、交屋即轉手 成查稅重點

一般查稅的核課期間是5年，所以這波國稅局清查逃漏稅案是針對94年到98年間的交易進行稽查，包括預售屋未交屋即轉手、市價超過5千萬元、短期內移轉的投資客進行追查，這些名單來源，除了由建商提供之外，銀行也提供了大筆資金進出的客戶名單，上窮碧落下黃泉，就是不容許這些炒高房價的投資客，繼續擾亂房市價格。

台北市國稅局舉例指出，轄區內一件炒房逃漏稅案件，一名投資人在96年以2,300萬買進預售屋，持有半年後，以2,900萬出售權利，轉眼間就大賺 600萬，但是並沒有在綜所稅中申報，而被查出逃漏綜所稅，國稅局以最高稅率40％計算，扣除其他必要費用，例如代書費之後，還需要補稅240萬，並加罰 0.5倍罰款，約120萬元，補稅加罰，金額達360萬，是買賣預售屋賺600萬的6成，由於不誠實申報，結果得不償失。

打炒房 將課「暴利稅」

【經濟日報╱記者陳美珍、陳乃綾／台北報導】2010.12.03
http://www.udn.com/2010/12/3/NEWS/FINANCE/FIN5/6011650.shtml

一年內頻繁買賣不動產要課「暴利稅」了。財政部將在本月底提出對高所得、高財貨的特別稅法草案，一年內買賣成屋及預售屋所有權者，將按售價加課30%以下的重稅。

但這項措施將鎖定以投機炒作者為主，一年內買賣符合自用住宅條件的不動產者，不在加重課稅之列。

以新近成交的帝寶豪宅法拍屋總價2.8億元為例，依據財政部即將提出的新加重課稅法案，假設所有權人不做自用住宅使用，並在一年內再度出售時，稅捐機關即可按其出售價直接課徵一道「暴利稅」。

官員舉例，若其再出價為3億元，即使按10%稅率課稅，出售豪宅者就要繳出3,000萬元「暴利稅」，稅率若高達30%時，利得所有人就要繳交近1億元的特別稅。但在現行機制下，只要公告現值未調漲，漲價利益即歸私，政府完全課不到增值利益的稅捐。

這項針對炒房所新訂的專法形同是不動產版的「最低稅負制」，主要為抑制目前公告現值一年調整一次，在不動產飆漲時期、選在兩次公告現值調整期間買賣者達到免稅的不公平現象。

財政部的特別稅法草案，須送行政院拍版定案。據瞭解，按售價加課稅率，稅率原則上不會高於30%，行政院方面預計本月中旬開會研商確定最後稅率，再送立法院審查。

依據財政部規劃，將被納入加重課稅的不動產買賣範圍，包括成屋及預售屋，但排除屬於自用住宅的買賣案件。成屋若在一年內轉手，公告現值即使未調整，財政部也將以其銷售行為，仿照營業稅的銷售稅課稅概念，就其出售價格直接加徵一道特別稅。

出售價格則授權稅捐機關彈性認定，若可查得實際交易價格者，即按實價課稅；無法查得實價者，則按出售時的公告現值做為課徵稅基課稅。

除了一年內買賣成屋者外，預售屋買賣雖然目前已透過稅捐機關查核手段，補課所得稅，財政部此次也決定要納入特別稅的課徵範圍。

財政部雖然排除一年內買賣自用住宅者，不在加課特別稅的行列，但是將限縮只有符合自用住宅定義者，才享有免課的優惠，例如出售面積都市地區不得超過3公畝（約90坪）、必須做自用住宅使用且符合相關設籍條件。

個人覺得，這還是個風聲大雨點小的宣示政策，實際上很難課得到「暴利稅」，對投資客來說，要避開實在是太容易了!!

30年老屋重建 雙重容積獎勵

【經濟日報╱記者徐碧華、蘇秀慧／台北報導】2010.11.26
http://www.udn.com/2010/11/26/NEWS/FINANCE/FIN1/5997284.shtml

選前容積獎勵無償大放送，行政院院會昨（25）日通過「都市更新產業行動計畫」，民國100年起，全台灣地區302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建，將無償享有雙重容積獎勵。

第一重保障是容積不縮水，還可以增加電梯面積，如屬大面積（台北市是指2,000平方公尺以上，約605坪）則為自力都市更新，補助先期規劃設計費，金額按戶數另定，容積獎勵上限1.5倍；如果鋼筋水泥改鋼骨、又導入綠建築手法，可以享第二重獎勵，容積最高再加給20%。

內政部營建署估算，302萬戶重建的總產值將達7兆2,672億元。如果分30年完成，平均每年產值2,422億元，第一年將增加經濟成長率約0.56個百分點，增加約4萬人次就業機會，受惠最大的是營造業，產值可成長7%。

本次都更也同意給予屋齡20年以上老舊建物改建、修建，增設升降機等，不計入法定建築面積及容積，可享二年50萬元免息貸款，提高耐震、取得綠建築標章者發給獎勵金，金額另定。如屬大面積老屋拉皮、綠美化等整建維護則補助工程款，最高補助上限45%。

內政部官員說，容積獎勵只要修改行政命令，不必經過立法院，修正都市計畫省市施行細則後即可受理，預定民國100年實施，內政部近期將會同北、高兩市修改法規。

官員指出，容積獎勵除了行政院通過的方案，地方政府也可以經都市計畫變更，變更土地使用的容積管制，再給第三重的容積獎勵。台北市先前提出的一戶變兩戶、容積倍增政策，就是運用地方政府權限。

相關方案通過行政院院會前，在經建會委員會議審查時限於補助經費，只預定2萬戶。昨天行政院院會對都市更新做「最廣義」的解釋，營建署副署長許文龍說：「受理容積獎勵申請不限戶數，也不限都市計畫土地，全台老舊建物都適用。」但因政府經費無法跟著提高，許文龍說，四年合計只有70 億額度可辦利息補貼，能補貼錢的還是只有2 萬戶，拆掉重建者，每戶可得200萬貸款額度兩年零利率優惠。

掌握3情資 買到舒服價格

資訊愈清楚，愈能提高成交效率
Smart智富月刊第145期 撰文者：劉萍

當你相中喜歡的房子，最重要的一步就是向屋主出價了。出價前，你必須先查出3個關鍵的交易行情資訊，當做參考：

(1) 屋主的委託開價：若屋主有委託房仲銷售，就可以在各大網站上查詢得到，或打電話向房仲詢問即可。而從委託售價的變化，可判斷議價的難易度，例如在7月份，台北市的委託售價已下滑，若8月份再跌，代表買方議價空間可望增加。


大台北地區住宅新增委託售價變化

(2) 附近同類房子的最新成交行情：過去要取得成交行情，多半要透過鄰居或大樓管理員，但3年前，永慶房仲率先在網上「公開成交行情」後，購屋人可以用成交行情，與屋主委託的開價做比較。

(3) 屋主的財務狀況：基本上，只要有意願購屋，就可向房仲業務調閱房子的謄本，查看屋主是在何時購買、貸款狀況。甚至也可以直接向房仲詢問，屋主缺錢、或是投資客等，就可多議5%左右的價錢。

買屋砍價，若砍到見骨根本不可能成交，因此要懂得砍在刀口上，才不會白白浪費時間。但是要如何定價，才可以讓買賣雙方感到「舒服」，順利成交？了解實際的成交行情，就是關鍵的情報之一。

成交價格透明化　不再當冤大頭

有買過房子的人，都有過為了打探房子的成交行情，自己得向附近鄰居、樓下店家、大樓管理員等，四處去打聽的經驗；有時候問房仲，也會不知道他們講的是否為真。但現在，隨時上網，很快就可以查到。

永慶房屋總經理廖本勝表示，買賣房子是人一生中最重要、金額最大的一筆交易，偏偏一般人的買賣經驗少，加上市場資訊不透明，以至於常在這最重要的交易中，發生損失，受到傷害。

在5、6年前，永慶房屋董事長孫慶餘就從分店店長那兒聽到，有一位屋主因為急需用錢，所以賣房子周轉，可是因為當時市場的成交行情完全不透明，就有業界的某房仲業務員，竟用低於行情的7折價格，鼓吹屋主賣給投資客，讓投資客能買低賣高，賺取暴利。後因永慶的這位店長主動提供屋主住家附近的成交行情，才讓這位屋主免除重大的財務損失。

經過這次事件，永慶房仲網在2007年推出「超級宅速配」中，公開揭露成交行情，是第1家、也是到目前為止唯一一家提供這重要資訊的房仲，透過這資料庫，一般民眾就可以隨時掌握最真實的房價資訊，提高找屋看屋、議價成交的效率。

「如果你想買屋，資訊愈清楚，尤其是成交價格，愈能談到對自己有利的價格。」黃增福說。

由於「公開成交行情」上的資訊，買賣方都查得到，所以你想要多議一點價，就要再多做一項功課，就是將這些房子本身條件、大小環境等優缺都列出來，例如公設比高低、大樓戶數多寡、附近或大樓有無設基地台、管委會管理品質好壞等。

在把你看中的房子，和周邊房子的條件進行過比較後，你大概就能初步判斷，這房子的價格可以比周邊成交行情低或高，然後再根據屋主的財務狀況等，擬定談判的價格帶。

只要你掌握和研究的情資愈多，代表你愈內行，屋主和房仲業務員較不敢拉抬價格，你也就愈能夠買到划算的「舒服價」了。

延伸閱讀：房屋謄本看什麼？

透過房屋謄本可以看出賣方是否為投資客，也能幫你算出賣方的成本，因此，你可向房仲取得謄本，並查看以下資訊：

(1) 屋主過戶時間：如果屋主購買時間短，尤其是買不到1年，而且才裝潢好，屋主就要轉手，大都是投資客。

(2) 房屋的貸款設定抵押權：可以算出屋主的成本價（買價）在哪裡，通常會是設定金額的1.2倍，例如設定金額為1,000萬元，他的買價就大約是1,200萬元，殺價範圍便可以出在1,000萬～1,200萬元。

延伸閱讀：3步驟輕鬆查詢成交行情－以永慶房仲網為例

1. 上網填入所看到的好屋地點

網址：http://evertrust.yungching.com.tw/

2. 抓出條件相近的3∼4個成交行情案例

找案例的原則是從屋齡、坪數、戶數、公設等條件，都跟你看中的房子相近，然後再看各個物件的成交價是多少。

3. 找出相同物件會有價差的原因

最近，有個社區，一次賣出5戶房子，但成交價格都不一樣。「每一棟房子，都有它的身價。」黃增福說，就算是同一棟大樓、同一層的房子，也會因為坐向、窗外景觀、甚至是裝潢不同，使得成交行情會有差異。

資料來源：永慶房仲網

房市回檔 柔性殺價最有效

政府階段性限制投機，造就自住客好機會
Smart智富月刊第145期 撰文者：劉萍

自央行在6月底打房以來，台灣出現了「一個房市，兩個世界」的現象。台灣不動產交易中心總經理李同榮就表示，買方所看到的是央行信用管制和升息的「便宜買房利多」，但賣方卻看到ECFA通過與不動產標售案頻創新高的「漲價賣屋利多」。這兩方心態的差距，讓市場成交量連續2個月下滑，總計減少幅度達20%以上。

終於，在時間與成交量縮的逼迫下，使得有資金壓力的屋主開始鬆動，願意調整開價。8月份，大台北地區房價已出現修正，永慶房仲研展室協理黃增福指出，房價仍有下修空間，時間點可能在9月下旬左右。而李同榮則以他在房市逾25年的經驗推估，第3季房價將回檔在10%左右。

賣方惜售心態仍濃　買方應循3步驟殺價

不過，21世紀不動產台灣區總經理王福連指出，政府打炒房，短期是會讓房市回檔，但並無法改變長期走揚的趨勢。王福連說：「不是真的市場不景氣，只是政府階段性的限制投機，反而成了自住型購屋人的好機會，想買的人一定要把握！」

但他也強調，房市只是修正回檔，而非衰退下跌，購屋人不要期待買到最低價，而是只要有便宜一些、自己又喜歡，就是划算的「舒服價格」。由於目前屋主惜售心態仍濃，「這時候，你就帶著誠意，用柔性策略去談，一定有機會用稍微便宜的價錢買到。」王福連說。

對一般購屋人而言，要如何運用柔性策略，殺到「舒服價」、買到好屋？綜合李同榮、王福連及黃增福等專家經驗，有以下步驟：

步驟1》央行打壓區　可做為置產首選

這一波被政府暫時壓抑的房市熱區，本就因為地段好、需求遠大於供給，價格才會不斷推高。在後市仍然看好下，即使被打壓，很難跌多，而且還可能會最先反彈回來。因此，自住客不妨鎖定被央行打壓的地區，做為置產的首選。

步驟2》誠懇為上　低身段才有低價格

在1年多前，因為金融海嘯風暴，股市先崩，房市跟著重挫，在那一波，《Smart智富》月刊製作了「買屋殺價100招」專題，教讀者可以用7折以下的價錢，買到便宜屋。但因為當時是買方市場，所以態度可以強勢，甚至使出「嫌棄」等招招砍可見骨的殺價策略。

但這次，房市回檔幅度和期間都小，買賣方勢均力敵，買方不妨採「誠懇談判、積極議價」的柔性策略，而表達誠懇最好的方式有2種：

(1) 英雄所見略同法：不斷向屋主表示對房子的滿意度，像「這房子太棒了」、「我好喜歡這房子」等，讓屋主感覺「英雄所見略同」，較願意進一步談價錢。

(2) 哀兵示弱法：在看了2、3次房子後，就向屋主表明，自己很想買，但就是資金還差一點，且想再做一點裝修，讓房子變得更好，只是又要花一筆錢……等。壓低身段，爭取同情，再折讓一些價錢。

步驟3》多看多問再出價　耐心才能買到夢想屋

目前的盤整幅度不大，所以議價時間會拉長，買方在這個時候不要急出價，要有耐心，多多看屋，並且要掌握附近成交行情和屋主成本價等資訊再出價，以測試屋主的態度和意願。

黃增福指出，雖然6月簽訂的ECFA，對房市是利多，但實際會產生效果，例如陸客來台人次明顯增加，商機更活絡，至少要4個月到半年的時間，屆時只要央行沒再進一步用升息等政策打房，房市才會再度走揚。因而他認為，這一波的盤跌會持續到第4季中。

在這段盤跌期，至少是10月以前，黃增福建議，不妨到好地段，找好產品，多看多談，用5%～10%的議價空間找到夢想好屋。

延伸閱讀：2種房子賣壓大，議價空間多5%

一位有15年經驗的台北投資客透露，目前有2類型的房子賣壓較大，購屋人可以再多便宜5%的價格買到：

(1) 投資客的房子
由於目前央行政策因素，投資客多有退場、將資金套現的壓力，如果你能讓他把貸款還掉，即使比他的成本價少1 0%～15%，還是有可能會賣給你，你就能撿到投資客的便宜。

(2) 新成屋
尤其是3年前左右推案的預售屋，因當時建商承諾可貸款8成以上，現在即將面臨交屋，利率上調，貸款支出增加，且同時有契稅、代書費等支出，資金壓力就大。甚至如果跟銀行貸不到8成，就要補現金，這時賣價就不會太堅持，「新屋比中古屋更好殺。」怎麼出價？當初買1,000萬，施工期間繳付了200萬元，要貸款 800萬元，你若出價900萬元，至少可拿回100萬元現金。

買中古屋一定要知道的10件事

《Money錢》2010年10月號 ● 撰文：劉育菁

台灣每年房屋買賣移轉約40萬棟，根據房仲業者保守統計，中古屋的交易占全體市場的6成以上。

國人偏好買中古屋的原因在於能眼見為憑， 對屋況掌握度較高，還可以馬上入住。而預售屋雖然要準備的頭期款比較少，但買預售屋就像投資一紙期貨，交屋後，很可能與原先預期有出入，最壞的情況是建商在興建過程中落跑或倒閉，投入的資金不僅血本無歸，搬進新家的夢想更遙遙無期。

相較買預售屋的不確定性高，買中古屋雖然好處多多，但不可否認，「買中古屋和買到事故車、泡水車一樣，也存在著高風險。」一位房市投資客表示，中古屋最常碰到的問題就是買到瑕疵屋、惡鄰屋、產權不清的房屋等。如何避免買到不良的中古屋或陷入購屋糾紛，購屋新手一定要知道以下10件事。

1 鄰近大型建築 小心買到施工損鄰屋

很多人買房子會挑選鄰近大型公共建設的地段，但住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。

要避免買到類似房子，除了向附近鄰居打聽外，亦可到各縣市政府的工務局詢問，大樓是否為列管的對象。不幸碰到時，屋主須在建築物頂樓蓋好後2個月內提出，如超過期限，受損戶必須舉證，曾在期限內以書面文件向起造人或承造人告知損壞。

2 開價與市價差距大 小心買到事故屋

便宜房屋人人都想買， 但如果中古屋的開價只有市價4~6折，就要擔心是否為事故屋，像是曾經發生非自然往生的命案或火災等，因為這些產品在市場幾乎乏人問津，只有少數特殊宗教信仰的人願意接手。

事故屋很難從權狀或肉眼觀察，最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問，或上台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com） 查詢；房仲公司目前已把凶宅列為應告知的義務，購屋人要保障自己權益，可在合約書註明「若為凶宅可無條件解約、退款」。

3 臨近山區 小心買到順向坡住宅

「順向坡」是指岩層走向與山坡方向一致，房子基地若位於順向坡，容易土石滑動。今年國道三號走山，又喚起民眾1997 年林肯大郡倒塌的記憶，其實基地若位於堅硬岩石或坡度低於15度，仍屬較為安全的山坡住宅。

台北市民可利用門牌、地籍至台北市大地工程處（gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb）， 點選「GIS」查詢。現場看屋則可觀察擋土牆，最好避免買在擋土牆第1排，且擋土牆高度最好介於4 ~ 6公尺，超過10公尺就要很保留。

4 買到徵收屋 小心補償金低於購屋金

日前有位男子透過仲介花508萬元買下法拍屋，但事後才知道房子2年內將被徵收，且補償金可能只有300萬元。由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋，必須查明都市計畫現況，從法律面來看，的確有鑽法令漏洞、規避責任之嫌。

避免類似事件，可向各地政事務所申請「使用分區證明」，確認房子是否為公共設施預定地。若委託房仲購屋，可要求提供相關資料。

5 花半小時 判斷鄰居素質

「千金買屋、萬金買鄰」雖然是句老話，但碰到好鄰居，比買到好房子更重要，是新手買屋的第一守則。看屋時最好花半小時，從頂樓沿著樓梯間往下走到地下室，觀察樓梯間是否被雜物堆滿、頂樓逃生門是否維持暢通、地下停車位是否違規停車，或是布告欄上繳交管理費的比例等，做為判斷管委會是否運作健全的標準。

至於判斷鄰居素質的高低，則可從門口堆放的鞋子數量和款式，以及地下室停放的汽車品牌，大致判斷該大樓住戶人口多寡、經濟能力與品味。

6 地基要穩 必須避開斷層與回填屋

台灣處於地震帶，基地若位於斷層帶上，房屋的結構就容易受創；若基地是由池塘或水道經過回填而成，因土質鬆軟，房屋地基也較不穩固。

要了解基地的歷史背景， 可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖，再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖，相互比較；或至中央地質調查所（www.moeacgs.gov.tw/main.jsp）點選「地質資料整合查詢」，找到活動斷層的經緯度，再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度，就可知道兩者的距離。

7 漏水屋難解 避開為宜

根據內政部地政司不動產交易科的統計，「房屋漏水」在房地產消費糾紛中排名第2，且已連續多年在前3名，要避免買到漏水屋，應仔細觀察最容易漏水的地方，像是窗戶四周、內外牆交接處、浴室及廚房的天花板或設備下方等，也可考慮請水電工程人員陪同鑑定，比較保險。

若透過房仲購屋，可要求提供「房屋現況說明書」，以確認房屋現況。目前許多房仲公司有推出漏水屋保固服務，但要注意的是，保固服務有除外責任，像是屋齡過高、頂樓加蓋違建等，對於保固的額度也設有上限限制。

◎更多精采內容請看：Money錢NO.37 2010/10

龜毛公設點交 建商別想賴

自備貼紙寫紕漏，動員住戶大搜查
Smart智富月刊第143期 撰文者：郭莉芳

當你走進樣品屋展售中心，銷售小姐拿著精美DM告訴你：「只要下訂，馬上就可以成為五星級飯店住宅的主人翁」，你不禁想像著，下班回家走進挑高大廳，先到B1的閱覽室去借本雜誌回家，不累的話，晚上還可以頂著星光，在屋頂泳池泡水，猶如置身度假飯店！

等到新屋落成，你才發現這些DM上的美照只是參考示意圖，尤其是公共設施與實景「差很大」，且空中泳池竟然未取得建照、閱覽室在原設計圖上竟是機車停車位……，更嚴重的是，這些公共設施均屬於「違建」，被建管單位要求強制拆除。

這個血淋淋的例子發生在台北市民權東路上的「台北光點」社區，這個案子完工才5年，但是住戶已與建商宏普建設打了2年多的官司。最近台北法院判決宏普建設要賠償住戶2,000多萬元。

點交仔細　以防後患無窮

根據《住展雜誌》的統計，2009年北台灣完工的新成屋超過5萬7,000戶，每年有大量的新成屋完工，點交過程怎能馬虎？新成屋與預售屋的公設比超過 30%，也就是購屋總價花了3成經費在購買公共設施，因此，當交屋後開始進行各項點交時，除了房子裡面的屋況點交外，居住空間外的公共空間、各項設備、設施也應該要仔細點交，才能夠確保建商移交過來的相關設施是最優的狀況，如果有問題還可以要求建商限期改善，以免點交結束後才發現瑕疵，建商可能連甩都不甩你。

所謂點交，就是「清點交付」的意思，涵蓋範圍很廣，但若就管理委員會（以下簡稱管委會）而言，所稱的「點交」主要是指建商在完成建築物及其設備的興建後，將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、經費、文件資料等，確認功能及清點數量無誤後，將所有權移交給社區的過程。

公設如此重要，一般人對於「公設」該如何點交？眉角在哪裡？卻幾乎沒有什麼概念，《Smart智富》月刊特別專訪擁有多年公設點交實務經驗的達人－真禾機電股份有限公司總經理徐源德，提供公設點交的關鍵心法。

徐源德點交超過200個新成屋社區，他的點交經驗中，曾有幾個經典個案，例如近期板橋有個建案在點交時，發現地下室少了6根大柱子，嚴重危害結構安全；或是曾有上百戶的套房社區，但全社區只有一個水表，由管委會負責水費支出；也有建商以二手發電機，混充全新發電機進行點交，至於最常見的庭園排水或地下室漏水問題，更是許多社區大樓管委會心中的痛。

公設點交牽涉2大權益

徐源德表示，公設點交的重要性牽涉到2大權益。

權益1》公共基金的撥付：建商要起造大樓，會被要求依造價提撥一筆公共基金到公庫。

等到點交完畢後，由管委會或管理負責人憑相關文件向主管機關申請公共基金的撥付，未來作為社區部分公共設施的修繕維護用途。

權益2》瑕疵求償的保障：依據公寓大廈管理條例第57條規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，於管理委員會成立或管理負責人推選，抑或指定後7日內辦理點交。

站在建商的角度，當然是希望點交過程愈快愈好，最好點交當天，管委會或管理負責人就可以在點交清冊上全數簽名過關，只要都簽名完畢，就代表建商可以拍拍屁股走人，未來有任何問題就叫天不靈、叫地不應了。

因此，在點交過程中，應該從嚴把關，逐一檢驗，不要怕麻煩，尤其是專業的機電、消防、排水、停車塔設備等，更應該委由有專業技師執照的人來幫忙勘驗，才能確保這些設備未來能正常運作。

延伸閱讀：建商依比率提撥公共基金

根據公寓大廈管理條例第18款第1款規定「起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比率或金額提列公共基金。」工程造價在使用執照上有登載，一般來說，工程造價會比市價低，且造價是由各縣市政府自行規定，例如台北市的規定就是台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價作為標準。提撥比率請參考下列試算表。

【試算】工程造價12億元的建案，應提列之公共基金額度：



小檔案_徐源德
出生：1968年
學歷：大葉大學事業經營研究所碩士
經歷：台中市建築管理學會理事、台北科技大學兼任講師、中國生產力中心講師、ISO-9000主導稽核員
現任：真禾機電股份有限公司總經理
著作：《公寓大廈公設點移交實務》、《大樓裝修、設備管理好好學》

便宜2成的工業住宅，要付出哪些代價？

《Money錢》2010年6月號

阿真最近在淡水一帶找房子，在仲介帶看的幾次經驗中，有2間房子讓她印象很深刻。一間位於紅樹林，挑高4 米5，公設很齊全，但唯一讓她覺得「怪怪」的地方，就是面對走道的隔間牆及外觀都是落地透明玻璃，如果沒有拉起窗簾，對面的鄰居可以清楚看見室內的一舉一動；另一間則位於竹圍馬偕醫院旁邊，是上千戶的大社區，外觀也是使用帷幕玻璃。她問仲介為什麼這2間房子是這樣設計，得到的回答是，這是工業區裡的房子，依法規設計會與一般的住宅有些許不同。也就是說，這2間房子就是所謂的「工業住宅」。

北縣大開就地合法之門 變更利多反映售價

工業住宅與一般的住宅，究竟有什麼不同？為什麼市場上會出現這樣的產品？說起工業住宅的市場性和變化，最具代表性的要算是位於台北縣中和的「元氣大鎮」，2005年推出預售時，每坪約17 萬元就能買得到，當時附近的住宅行情，每坪約22 萬元左右，相較之下，每坪價格便宜了2 成3左右。

建商能以比市價便宜的價格出售， 主要是工業用地的取得成本，較住宅用地低廉許多，在房地產市場， 如果地段條件差不多，便宜就是王道，這也是為什麼工業住宅能夠被市場接受的原因。此後，台北縣、市興起一波工業住宅推案潮，台北市如士林、內湖、南港等地，台北縣如新莊、三重、樹林、新店、淡水、板橋、中和、五股、蘆洲、汐止、泰山及深坑等地，都有工業住宅建案的蹤跡。

台北縣所謂的「工業住宅」，多根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定，以其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案，如果拿來當住宅使用是違法的，主管機關可以罰鍰，而且可以連續罰。

直到2008年4月間，中和市民代帶著元氣大鎮數百位住戶召開公聽會，公聽會的結論是如果該案先繳納回饋金，就能變更為合法的住宅用地。這也使得元氣大鎮成為國內第1 個在取得使用執照前，被縣政府要求繳納回饋金和捐地代金，以辦理都市計畫變更程序的工業住宅案例。

接著在2009 年5 月21 日，台北縣都計委員會通過新莊化成路頭前重劃區旁的「金莊悅泉」工業住宅變更案，接下來就是等待內政部審議，如果順利通過，將是國內第1個就地合法的案例。據了解， 後面還有10 餘件工業住宅個案也申請了變更，而台北縣政府此舉，使得購屋人對於工業住宅的個案「變更」有了期待，建商也順水推舟，更理直氣壯地賣起工業住宅，甚至連上市公司也加入推案行列。

中信房屋新莊中正加盟店長邱志杰就舉例，潤泰在新莊推出的「峰景鳳翔」，初推案時每坪開價約19 萬元，現在開價已經調漲至每坪28 萬元左右，甚至比附近的房子貴，而且坪數的規畫也由以往的小坪數放大為中大坪數，主力為50 ∼ 70坪左右的4房。

地段還是王道 牽動保值性及核貸成數

邱志杰說，消費者對於此類工業住宅的適法性，並沒有那麼在意，反而重視的是還是「地點」，近捷運、生活機能佳的房子，永遠能讓消費者甘願買單。再加上台北市的房價持續上漲，北縣房價相對較低，因此即使開價由每坪19萬元調漲至28萬元，對購屋人而言，還是「相對便宜」，是助長工業住宅聲勢的2大主因。

而在申請房貸上，中信房屋行銷企畫部經理江龍名表示，拿工業住宅做抵押向銀行借款，接受程度、利率、額度，各家不一。其實土地使用分區是工業區或住宅區，對銀行而言並非最大的考量，權狀上登記的建物種類反而是重要依據。

如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」，即使蓋得再像「住宅」，不但不適用政策性優惠房貸，銀行的放款態度也會很小心，可貸款的額度偏低。不過永慶房屋研展部協理黃增福分析，過去銀行對於工業住宅的核貸態度較為保守，但是近年來陸續交屋後，房價跟著景氣上揚，有些工業住宅的座落地點條件確實不錯，因此銀行核貸的態度有趨向放寬的傾向。貸款的主要差異還是在成數，以淡水的「南加州」為例，大約能申請到7 成的房貸，而非工業住宅則有可能貸到8成。

但他提醒消費者，工業住宅在市場景氣反轉時，要留意的反而是後續的接手性。

「市場不好時，相對地認同度會比較低。」工業住宅因建蔽率和容積率都較高，所以蓋出來的戶數通常也比較多，因此形成棟距較近、社區內的公設及綠地較少、居住的隱私性可能較低等不利因素，除非地段條件很強勢，否則工業住宅的保值性較弱。

小環境不理想 噪音、治安都可能是問題

工業住宅也吸引投資客投入，進駐竹圍「南加州」個案代租代管業務的永勝租屋總經理葉碧芬說，該案成交價約每坪22萬元左右，如果去除工業住宅的因素，每坪可望有25 萬元的身價，估計有6至8 成的購買動機為投資。由交屋至今，每坪約上漲2 ∼ 3 萬元，但是租金則因周邊競爭增多而出現逐年遞減的現象，每坪降幅達100 ∼ 200元左右。

至於工業住宅住起來與一般住宅有什麼不同？第一就是周邊環境可能還是以工業區為主，重型車輛進出會造成噪音、塵土飛揚，甚至是否有化學物質，而且如果日常生活機能不佳，特別是在入夜後，可能會有進出人煙稀少的現象，治安也要留心。

第二就是為了符合消防設計，大樓內部的走道較寬，也會多出幾道消防門，而消防安檢單位也會不定期來抽查， 不但檢查消防，如果違規搭建夾層，也會一併被查核，但是葉碧芬說，交屋至今，除非是有人刻意舉發，否則安檢通常會順利通過，倒也不必太擔心。

自住客注意持有成本 投資客慎選地段

就自住的角度，住展房屋網總監陳韻如對工業住宅較持保留態度，主因在於持有成本較高，一來一般工業住宅的戶數都在300戶以上，管理維護不容易做得好；二來相關稅費按工業用途徵收也比較高，除非未來有變更成功的可能性，否則不宜貿然投入。

若是自住兼置產的角度，陳韻如認為即使房價上漲，工業住宅的漲幅不容易有好的表現，特別是座落在一大片工業區的案子。內湖就有一個工業住宅個案，雖然號稱擁有面河第１排的景觀條件，但是基地後方都是廢車場，不知道需要多久時間才能變更，小環境不理想，不具生活機能和交通條件，當然價格的變動也會比較小。

若是純投資角度，陳韻如建議以具有未來發展性的區段為宜，如新莊的頭前重劃區仍有許多公共投資項目待投入，土地使用有機會被轉型。「當然，工業住宅的低價是一個趨勢，台北縣未來會成為新北市，估計為了整個城市的提升，工業用地將會愈來愈少，工業住宅也會愈來愈少，但不是主流產品，增值幅度也會比較保守。」對於後續接手性， 陳韻如認為，工業住宅在預售或者由代銷公司銷售時，由於強打廣告，對於外來客能夠產生吸引力與知名度，但是，當這些個案逐漸成屋後，中古屋要如何靠著單打獨鬥來吸引外來客的注意，將會是一個大難題，除非是捷運站附近的房子，這也是要提醒讀者留意的地方。

買家硬起來 高房價時代可殺很大

住展 346期
http://www.myhousing.com.tw/Magazine/Magazine-a-2.aspx?MAGID=D20100610--634117624820477822&checkno=1

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】

是約定俗成也好，是資訊不透明所衍生的結果也罷， 房屋買賣中的議價或俗稱的殺價， 毋寧是無可避免的過程。 目前雖然大台北資金行情仍兇猛， 賣方姿態依舊老高， 但只要把握幾個基本的步驟或原則， 現在買房，消費者照樣可以硬起來，用力殺價！

對多數人來說，買房子是件勞師動眾的大事；而當中最『複雜』、『難以上手』的，除了挑選合適物件外，大概就是議價了。

普通的購買行為，幾乎都照定價進行交易，除非商品有折扣促銷等。不過高價商品消費，則較容易有議價或殺價行為；買車議價司空見慣，買房殺價似乎也是理所當然。

房市交易過程 殺價司空見慣

殺價行為的成因相當複雜，難一言以蔽之；如要簡單分析，則有相當成分的文化因素，而價格資訊之透明程度也是關鍵。

現在賣場商家林立，且商品價格標示得清清楚楚，消費者輕鬆就能『價』比三家。然而古早時代，賣家多半不會清楚標示價格，加上交通不便，買方不可能四處訪價，分辨賣方開價是否偏高。為了不吃虧，買方就得討價還價；久而久之，殺價或議價，就形成一種文化或慣例。

而長久以來，以房價為核心的市場資訊，確實相對不透明對稱，且房市商品還有『組成』複雜的特性：一棟房子從無到有，需要有鋼筋、混凝土等原物料，窗戶、衛浴等後端裝備，還有最基本的土地等等。

上述這些元素，本身都可以是獨立的商品；因此消費者真的要自行評估適當的價格，絕非易事。綜合以上，使得殺價、議價，成了買房必須『面對』的過程，也是讓消費者頭大的課題。而透過以下的分析，上述疑難雜症，將不再難以面對。

要議價，就必須先設定『上限』，也就是您可接受的最高價格是多少。這個『額度』，通常是由您的經濟能力決定；當然如有特殊情況或他人資助，則會比較具有彈性，不過仍建議，無論選屋或議價，最好都不要逾越這個上限。

拜現代媒體發達之賜，消費者能透過更多管道蒐集價格資料。傳統的方式如報紙分類廣告，房仲店頭布告、廣告刊物或傳單，仍是不錯的途徑；近十年快速發展的網路，則是新時代更方便、快速的媒介。

議價之前 先做足功課

因此，先設定好『上限』，並據此挑選物件，最後看中某棟房屋或建案後，消費者即可由近而遠，從同區或街廓，擴大至生活圈，逐一蒐集同質標的或建案的價格（開價或成交價均可），而且參考資訊多多益善。這種方式，其實也是專業估價人員常用的比較估價法。

這個訪價比價的事前準備工作，可是與賣方議價過程中，相當重要的基礎；因為這等於是您心中已經先有底，知道該物件合理的行情範圍約是多少。

反過來說，如果事前沒做足功課，未察覺該物件或該區行情，則很可能您出價會偏高或過低；而無論過猶不及，都等於告訴賣方，您不熟悉區域行情，這會讓您在整個議價過程，極易落入不利位置。

做好事前功課，也敲定欲購物件後，就進入與賣方或仲介人員面對面，實戰的議價或殺價階段。這時，有以下三個重點提醒消費者，第一、首次出價價碼很重要，第二、要理性與感性兼具，第三、坊間說法多半僅供參考。

對消費者來說，蒐集相關資訊和篩選物件，確實都費時費力，但是只要肯花時間精力，仍可以辦到；比較困難的部份，恐怕還是在於：第一次面對賣方，到底該出多少價格？也就是所謂的首次出價。

這一年來台北都會區上演資金行情，房價持續墊高，因此無論是賣方價格認知較高，或存在惜售心態，近期議價空間普遍有縮減情況，但實際比例則仍視個案而定，沒有一套客觀準則可循。而您第一次出的價格，幾乎也決定了最後實際議價空間的多寡。

最大原則 揀缺點挑毛病

首次出價之多寡，也視個人狀況而定。如果您手頭較寬裕，經資訊蒐集後，也認同賣方開價不離譜，則折扣可少些，大約是七八折到八折之間；反之，則建議可砍到七至七五折，甚至更低，藉以刺探賣方底限。

不過大幅砍價也可能產生另一種風險，因為賣方可能會據此推斷，您並不熟悉區域行情，或無足夠能力購買該物件，很可能議價就此破局。由此可知，首次出價非常重要。

出價後，緊接著就是買賣雙方拉鋸的『討價還價』階段，也就是議價『技巧』或『撇步』派上用場的時候。其實只要把握以下大原則，討價還價並沒有想像中難，可說是戲法人人會變。那就是，理性與感性兼具；前者對物件（房屋），後者則是對人（賣方）。

議價的第一大原則是秉持理性，挑房子的毛病及缺點。無論中古屋主還是建商、代銷，都會根據欲售物件或建案周邊的環境及其他主客觀因素，拉抬其價格；同樣的道理，買方也可以『以夷制夷』，不過思考及做法則是恰恰相反。

從房屋本身的格局方位、採光通風、建材使用、社區管理，乃至小環境良莠、交通動線、學區好壞等，甚至非常個人因素的風水，都是可運用為『挑毛病、找缺點』的方向，而這部份，在看屋及篩選過程時，就可以開始準備。

再來，以上的『挑毛病』，切記『對物不對人』；也就是，盡量找房屋本身的客觀缺點，但不要質疑賣方開價太高等個人狀態。不過殺價過程中，三不五時也可以交叉運用感性或心理攻勢，比如『欲擒故縱』或『哀兵必勝』等。

議價空間難易 無絕對標準

舉例來說，可以『假裝』不滿意議價結果或物件狀態，暗示可能決定不買；或訴諸情感，表明自己有立即需求或其他理由，亟需購買這棟房子，但預算就差一點點，『央求』賣方再讓一步。不過一般來說，請仍以挑缺點的理性策略為主，感性訴求為輔。

最後要提醒消費者的是，一些有關議價的坊間說法，比如新案議價空間小於中古屋，預售屋議價彈性又比新成屋低，或是投資客戶別比建商戶別更容易殺價等等，其實多半僅供參考。

無論預售屋、新成屋或中古屋，建商或投資客戶，其議價難易度，都會因為個別狀態或時空背景而有差異。舉例來說，預售屋號稱反映未來價格，通常是景氣向上階段，才會大量冒出，因此價格認知自然比新成屋高，較不容易殺價。

不過如果該預售案是財力一般或較弱的中小型建商投資興建，新成屋業主是大集團，融資壓力較低，則還是有可能出現預售屋議價彈性大於新成屋的情況。同樣的道理，如果中古屋賣方資金充裕、不急於脫手，往往也較難殺價。

再者，一般會認為建商戶價格比投資客轉售戶硬；因為建商設定的利潤比例較高，投資客則是有賺就好，且資金壓力較高。不過以目前時空背景來說，都會房價持續墊高，還有能力進場卡位的投資客，幾乎都有相當的口袋深度，存貨壓力並沒有想像中大。

尤其目前利率水準仍低，利息壓力不高，這都會讓投資客的姿態更硬、議價困難度更高。而一般建商則仍須持續售屋獲利，公司才能繼續營運；因此一旦銷售期拉長，建商還是有相當的『庫存壓力』，這時買方就可嘗試擴大議價空間。

根據本刊相關資料，近年新案平均議價空間約在百分之十到十五之間游離；這是價格認知拉鋸、討價還價後的最終結果，因此也意味著，現階段約從開價的八折上下為買方起始出價，進行後續議價，是合理的『折扣』。

下半年升息 殺價空間加大

然現階段業者及投資客持續看好ECFA簽署後兩岸大勢，紛紛進場卡位，欲搶食未來的和平紅利；且近一年大台北房市買家中，歸國華僑及台商比例愈來愈高，這類買家對房價之價格認知較本地人更高，因此也會讓賣方有恃無恐，增加本地消費者的議價難度。

不過上述情況，或許很快會有改變，因為房價上漲仍『牽一髮動全身』，它會產生消費排擠效應，會形成通膨壓力，因此今年央行持續出手『調控』房市，主旨仍是穩定物價及控制通膨。

控制通膨乃至管控流竄熱錢的最有效方式，其實是調升基本利率，也就是升息。只是，台灣景氣幼苗才剛萌芽，因此面對都會高房價，央行至今還未採取更激烈的升息手段。以目前主客觀情勢評估，央行升息的時間點，可能落在今年第三季，現在更已有人預言，會提前到六月底。

無論如何，一旦央行升息，則一干待售房市商品的存貨壓力，也就是支付利息，將會更高。再者，央行持續貫徹『三縮政策』，也就是針對投資客及豪宅戶『提高貸款利率』、『降低成數』及『取消寬限期』，這些也都會增加現階段物件的持有壓力或成本。

因此根據以上分析，一旦央行決議升息，則房市的議價彈性或空間，應該就會逐漸增加；這也代表，消費者可以趁機用力殺價了！

Other Reference Article：
兩步驟破解貸款行銷花招
http://tw.money.yahoo.com/column_article/adbf/d_a_100618_67_22uuf

搞懂你家的「房貸經」！

2010/05/21 Yahoo!奇摩理財特約作家 歐陽姚

上周母親節跟朋友聚會，三位媽媽不約而同都談到房貸問題。

房貸問題A：拿到獎金，該提早還清房貸嗎？

A媽媽說，最近剛拿到一筆業績獎金，金額正好是他家房貸的餘額，不知道該不該拿這筆獎金把房貸還清？

我還沒有回答，一旁的 B媽媽就急著說：千萬不要還清，因為還清後，再借利息就不會這麼低了！原來B媽媽正想將房貸再轉借出來，卻遇到利率調高的困擾。

對於A媽媽的問題，我的建議是：其實不用特別急著還清房貸。倘若平常就有進行投資，以目前1.5%的利率而言，投資成本相對便宜。以投資高配息股為例，只要找到配息5%的股票，股利就足夠支付1.5%利息，扣掉其他手續費、交易稅……還是可以享受2~3%獲利。

若是覺得投資股票還是有風險，也可以改投資風險更低的年金型保險，雖然短期看不到甚麼獲利；但優點是可以強迫儲蓄。

我有很多朋友，當家裡房貸還清後，自覺無債一身輕，多出來的這一筆房貸金額，並沒有重新規劃，好好利用，就這樣隨手花用，幾年過去後，才驚覺在少了房貸的情形下，家裡竟然還是沒有存款。

當然，如果完全不懂投資，又覺得還清房貸是家庭一重大里程碑時，留下緊急支用現金，然後把房貸還完，也不失為一個好方法。

房貸問題B：想投資，該動用二胎房貸嗎？

而對於B媽媽想轉借房貸進行投資一事，我則建議一定要進行風險控管。因為二胎房貸成本已高，萬一投資失利，需要本利攤還時，壓力就會浮現。

房貸問題C：手頭緊，該申請40年期房貸嗎？

至於第三位年輕的C媽媽說：「最近和先生看中一間房子；因為每月房貸過於沉重，業務員建議他們可以改成40年期房貸，還款會較輕鬆，不知道划不划算？」

傳統房貸是以 20年期來規劃，近來又出現30、40年期房貸，其實各有優缺點。20年期房貸的優點是：可以挑到一些低利房貸，少繳一些利息，且還款期最短；缺點則是每月還款負擔比較重。

至於30或40年期房貸，優點是每月房貸負擔較輕；缺點是總支付利息非常沉重，而且還款期長達 3、40年。

下表是500萬元房貸，不同貸款期限房貸利息差異。



40年房貸利息（2,914,677元），足足比20年房貸利息（1,044,294元）多出180萬元之多，這筆利息都可以再買一間小套房了。

整體來說，短年期貸款無論是利率優惠或實際支付的利息，都比40年划算太多了。如果不是有特殊情況，還是盡量不要延長還款期的好。

由於年輕C媽媽夫婦目前和家人同住，沒有立即購屋的緊迫性，因此建議他們，不妨多存幾年錢，或是等到收入增加時，再考慮購屋。

除了延長房貸會多支付利息之外，許多銀行也推出前四年還息不還本的方案，乍看之下好像可以替貸款民眾減輕期初的負擔，但說穿了還是銀行商業考量。因為這項方案其實是將20年還款期壓縮為16年，貸款人從第5年開始，本利攤還負擔將更為沉重。

試想：倘若買房民眾一開始就付不起房貸，又怎麼敢期望四年後付得出更高額的本利？

最後要提醒購屋人，買進房屋向銀行貸款時，有些銀行會規定貸款戶在幾年之內不能提前還款，否則會收取一筆違約金，民眾在比利率、比還款條件時，一定要記得看一下其他規定，否則屆時產生糾紛，可是以白紙黑字為準！

3大重點 少花公設冤枉錢

預售屋新契約實施，購買成分更透明化
Smart智富月刊第141期 撰文者：王妍文

「什麼！我竟然花了200萬元買雨遮！」剛剛完成交屋的老陳拿起房屋平面圖仔細對照後，才驚覺，當初預售時，每坪花50萬元、共計40坪的新家，實際室內空間僅25坪不到，扣掉公設、陽台，約有價值200萬元的坪數神祕消失，原來是在窗戶外、不起眼的雨遮上。

過去消費者在買賣預售屋時，雖然契約上也會載明主建物、附屬建物與共有部分（編按：即一般所謂公設）的面積，但是對於到底花了多少錢買室內面積以外的附屬結構卻是霧煞煞，5月1日上路的預售屋新契約將採「分開計價」，有助於消費者打開過去的謎團。

名詞解釋_附屬建物與共有部分
附屬建物： 指陽台、雨遮、屋簷；共有部分：分為「大公」與「小公」，前者有門廳、機電房、消防設備、走道、地下室等，同一層樓的樓梯間、電梯則屬後者。

「新政策讓消費者更了解預售屋買賣的成分結構！」信義房屋代銷事業部執行協理何胤諭說，雖然現階段新政策實質上僅強調分開「列價」，並未強制主建物、附屬建物與共有部分之間需有計價公式，因此短期內，建商不會將使用率較低的陽台、雨遮售價調降。不過，當契約書上標明購買成分後，消費者更能針對所需，將錢花在刀口上！

預售屋新契約的重點有哪些？在購買預售屋時有哪些該特別留意的？何胤諭、永慶房屋代銷部副總經理吳金銘以及總管理處法務室經理吳宜學提出下列3個重點：

重點1》別只比較總價　用公式算出實際面積多寡

很多人看預售屋時，都會忽略雨遮對總價的重要性，結果，一片不起眼的外牆裝飾板，就可能吃掉你一整年的薪水！上述老陳就是一個血淋淋的例子。

過去陽台、雨遮、屋簷等可以計價的面積統統總計在房屋產權登記面積的「附屬建物」欄目中。不過，新法規登場後，必須分別列出主建物、附屬建物及共有部分面積與售價。吳金銘因此建議，新版契約出爐後，最好跳出過往僅比較總價、單價的習慣，掌握住公設比的算式，再利用詳列的各項建物面積，檢視自己到底買到肉還是只有骨頭。


新法規定附屬建物未載明面積者不計價

公設比算式：公設面積／總面積（主建物面積＋附屬建物面積＋公設面積）

何胤諭指出，在公設比相同的情況下，陽台、雨遮愈小，室內使用的主建物面積就會愈大，反之亦然，因此遇到公設比相同的建物，記得要再細分比較。另外，吳金銘也提醒，在主建物面積相同的情況下，雨遮與陽台愈大，公設比會被壓低，可留意一些強調低公設比的建案，是否出現這種「掛羊頭賣狗肉」的情況。

何胤諭表示，雨遮的施作與面積大小，完全取決於建商良心，好的建商會以整體外觀作為考量以適度配置雨遮，但是如果遇到唯利是圖的建商，恐怕就會在外牆圍上一圈雨遮，大賺暴利，一般雨遮合理範圍約占總銷售面積的5%～8%。

重點2》即使分開計價　仍要精算是否變相加價

由於陽台、雨遮與公設等並不能單獨買賣，必須跟主建物一起銷售，因此在新政策上路之際，大多數的建商仍偏向維持原有計價方式的態度，意即在買賣契約上會依法分別記錄主建物、附屬建物與共有部分的面積、價款，但在計價方式上皆採單一價。

不過，市場傳聞，某大型建商擬因應新政策而改變銷售方式，將引進日本、加拿大的房屋銷售模式，打出買主建物，送公設、附屬建物的策略！

「羊毛出在羊身上！」吳金銘提醒，不要被建商的大手筆迷住，應該精算價格，如果周遭行情為每坪60萬元，以同樣50坪、主建物比率65%的物件來看，市價3,000萬元，換算主建物每坪單價92萬3,000元（編按：市價3,000萬元÷主建物32.5坪），如果建商開出每坪100萬元附贈公設，優不優惠就很清楚了。

重點3》丈量實際面積　有誤差即可要求找補

此外在契約中，也將過去「房屋面積誤差在1%以內互不找補」改為「有誤差就互相找補」，也就是說，若房屋實際面積比契約明訂面積減少，建商必須退錢，反之相同。

吳宜學建議，在預售屋交屋前，建議一定要丈量實際面積是否與契約中明載的數字相符，如果有誤差，即可要求找補，因為以現今台北市的高房價計算，即使誤差1%，就可能是一筆20〜30萬元的損失。

延伸閱讀：預售屋買賣新契約

第三條　房地出售面積及認定標準

一、土地面積：

買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積＿平方公尺（＿坪）與區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比率持分（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。

二、房屋登記面積：

本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：

（一）主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）附屬建物面積，即竣工圖上之陽台＿平方公尺（＿坪）、雨遮__平方公尺（＿坪）及屋簷__平方公尺（__坪），合計__平方公尺（＿坪）。附屬建物未明列項目、面積者不予計價。
（三）共有部分面積計＿平方公尺（＿坪）。
（四）主建物面積占本房屋登記總面積之比率＿％。

第四條　共有部分項目、總面積及面積分配比率計算

一、共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□ 電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室、□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。

二、前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。

買坡地住宅 8大注意事項

《理財週刊》506期

國道三號發生順向坡走山事件，再度喚起「林肯大郡」悲劇記憶，但事件會不會停止？政府沒有一套有效管制機制，民眾只能自求多福。

文．顏瓊真

國道三號基隆路段發生走山事件後，勾起大家對山坡地住宅的危機意識，不僅是目前住在山坡地的民眾心裡暗發慌，擔心房價下滑，就連近期靠近或就在山坡地上推案的建商，心中也暗叫「不妙！」

林肯大郡倒塌 住戶永遠的痛

走山事件再度喚起民眾對1997年發生在汐止「林肯大郡」倒塌的恐怖記憶，深怕悲劇再度發生；對許多當時的受災戶來說，那是一段「生命難以承受的經歷」，而對一般人來說，這個教訓，會不會異地再重演？

一位祝姓住戶，事發迄今，聽到「林肯大郡」4個字，仍充滿夢魘，家園毀了，雖然可以搬家，但房貸並未隨著樓塌就灰飛煙滅，至於對目前仍居住在「林肯大郡」未倒塌社區居民來說，看著過去5年，臺北市房價漲翻天，但這裡的房價卻如一灘死水，永無翻身之地。

據一位不願具名的房仲業者說，「林肯大郡」未發生事變前，因為附近有五指山等觀光景點，每坪房價可至13~15萬元，但事變後，目前房價掉到8~9 萬元，問題是「想賣，也賣不出去」，因為根本就沒人接手；如今，再發生走山的「順向坡」問題，這裡更加成為房仲業者的「拒絕往來戶」。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，由於政府沒有一套山坡地住戶的管制機制，恐怕會引起山坡地住宅的恐慌，造成「心理價格」的影響，因為看過去一片山，究竟是「順向坡」？還是「逆向坡」？即便是「逆向坡」，水土沒保持好，住在上面會不會有危險？都將成為購屋者心中的疑慮，房價就不易上漲。

山坡地住宅 銀行恐縮房貸

莊孟翰說，有些人喜歡住在山上，享受居高臨下，及推窗而出滿眼的綠意，但發生走山事件，山坡地住宅的房價影響在所難免，尤其銀行對建商位於山坡地建案的土地融資及建築融資都會緊縮；此外，消費者買山坡地的房子，房貸成數也比不上平地，他建議，消費者可以試著向銀行詢問，哪一區塊的山坡地房子可以貸幾成，就可以知道銀行目前對山坡地住宅的態度。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，如果買在鄰擋土牆第一排及第二排的房子，就要特別小心，而走山事件，已造成山坡地住宅具議價空間。

信義房屋表示，林肯大郡事件發生後，政府全面修訂山坡地開發規範，以往俗稱老丙建的大規模山坡地開發案已經比較少見，而1998年以後的山坡地建築開發管理也較為完善；另依現行的建築技術規則，一般山坡地坡度超過30度，或順向坡的坡度超過20度，是不可進行開發的，如果消費者對於住宅有所疑慮，可至縣市政府的建管單位或山坡地開發管理單位，進行詢問。

買坡地住宅 8大注意事項

不過，一部「地質法」在立法院躺了多年，如今，因國道三號走山事件而受到重視，但該「地質法」是否足夠建立警示機制，又是眾說紛紜，消費者若有意購買山坡地住宅，該如何自保呢？

台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧提醒，要注意以下事項：

坡度：山坡地的坡度要緩；有陡坡峭壁者不宜。建物周圍上下坡都不宜太陡，有高大的擋土牆或護坡工程設施，不表示安全無虞。

路面：觀察馬路路面是否變形或發生龜裂？

排水系統：社區排水系統要完備，才不至於發生地面積水或基礎土壤積水的不良情況。擋土牆排水孔功能是否正常？排水孔可以降低泥土的含水量，減少土石滑落的危險。

樑柱：房屋的樑柱是不是出現45度裂縫？這種裂縫代表住家的結構有損傷，必須請結構專家鑑定是否有危險。

緩衝區：住家不要緊鄰山坡，以免土石崩落時沒有緩衝的區域，滑落的土石直接沖刷到住家。住宅的基礎下有高大擋土牆時，要注意查看設計圖，看房屋基礎是否落在穩固的岩盤或土層上。

建商信譽：選擇信譽佳、口碑好的建商或是營造廠與建築師，因為山坡地住宅所涉及的法令與專業度更高，甚至是要選擇有豐富經驗的建商，對於住宅安全的保障也將更為提高。

聯外道路：山坡地住宅相對於市區住宅而言，可及性略差，因此，當災害發生時，救難聯外道路就更顯重要，因而要留意山坡地住宅聯外道路的路寬以及有幾條，有否替代道路等問題。

屋齡：原則上山坡地住宅要注意完工年限，愈久的住宅地基愈顯牢固，建議可以選擇10年以上的山坡地住宅，因為從整地到有人入住，不論是地基密合度，或是社區耐地震、颱風、豪雨等考驗，都有一定的穩定度，表示該住宅是禁得起考驗、安全性無虞。……

【其他精彩文章，完整內容請見《理財週刊》506期】

郁方豪門致富的三堂課

學到有錢人的腦袋，精準投資房地產
Smart智富月刊第140期 撰文者：林正文

藝人康康在2007年時，第一次投資房子，是聽從當時一起主持節目的搭檔郁方建議，在內湖買下上百坪的新成屋，1年多後轉手賣出，淨賺700萬元，報酬率20％，但是一提到這「報人賺錢」的好事，郁方卻是忍不住嘮叨幾句，她說康康投資房地產太急躁，當初若肯聽從她的建議，再多放1年，現在脫手獲利上看1,000萬元。

7年前，郁方開始投資房地產，第1間房子買在三重市區，當初以850萬元的價格買下50坪的中古電梯大樓，目的是希望媽媽能夠住得寬敞些，3年後，媽媽過世，郁方就決定把房子賣掉。由於當時捷運線三重站附近正準備開工，帶動沿線房價上漲，那間房子離捷運站不遠，所以順利用1,000萬元的價格脫手，帳面上賺進150萬元。

「事後回想，第1間房子扣除裝潢成本和房貸利息，勉強只是打平，」郁方發現，三重地區的房子雖然當時有捷運題材加持，但是附近重劃區的新屋推案量大，從中長期的投資角度來看，當周邊的賣屋競爭者增加，買屋需求卻不一定跟得上時，未來 5到10年增值的空間一定有限。

因為成長於單親家庭的郁方，從小看著阿嬤、媽媽、舅舅經常為了投資股票四處「總錢」（台語，指籌錢的意思），而且結果總是「賺少賠多」，讓她對於投資股票，有很大的恐懼感，也讓她在選擇投資工具的時候，寧可先「以靜制動」，把資金放在具有投資潛力的不動產上。

郁方在2006年風光嫁入豪門，夫家的轉投資事業不少，先生陳昱羲是股票投資高手，大學時候的學費和生活費都是靠股票投資賺來的，因此在親友聚會裡，總是充斥各種投資訊息，但是郁方只對投資房地產情有獨鍾。

豪門第1課》換一顆有錢人的腦袋　打開投資眼界

豪門第1堂致富課是「要買有錢人喜歡的東西，不要怕貴」。這堂課出現在結婚前夕，公婆在大安森林公園附近訂下4間預售屋，計畫在郁方婚後，讓全家人都可以住在一起，就近彼此照顧。

當時這個新推案每坪開價高達80萬元，創下區域行情紀錄，但是因為地點佳、戶數少，又位在明星學區，推出後不到1個月就銷售一空，之後不少房仲主動上門開價求售。「當初很多朋友都覺得我們買貴了，但是現在旁邊的新建案，1坪開價140萬元，可見我公婆當初的眼光是對的，」郁方說，她從經營珠寶業的公婆身上，學到有錢人挑選不動產的「眉角」，使她的功力大增。

《有錢人想的和你不一樣》對郁方來說，不只是一本暢銷書，而是她婚姻生活中的真實體悟。很多人誤以為郁方嫁入豪門後，就可以當個衣食無虞、無憂無慮的少奶奶，但是郁方在努力學習當個好媳婦、好媽媽的同時，也學到了有錢人的腦袋。

豪門第2課》人脈就是錢脈　靠交情跟建商拿好價錢

有錢人的第2堂課是「人脈就是錢脈」，在結婚前，郁方的朋友都以演藝圈為主，而且天蠍座的她雖然外表看起來活潑熱情，私底下其實是個不折不扣的「宅女」，只要沒有工作的時候，她寧可窩在家裡，不喜歡交際應酬。

但是婚後，郁方開始跟著先生參加企業家第二代的聚會，結識了很多不同領域的朋友，不但視野變得開闊，而且可以獲得更多的投資訊息和機會，甚至透過人脈的串聯，還可以拿到低於市價的優惠價格。

結婚後一年，她第2度出手，在永和中正橋旁，買下面新店溪的預售大樓。這幢大樓計畫銷售給經濟能力還不錯的中產階級，根據有錢人的思維，生活機能佳、地段好、近捷運，並且面河景的房子，符合追求上流美的品味，絕對有增值空間，所以她透過人脈認識建商，希望能夠拿到好價錢。

當時建商開出「一口現金價」，也就是郁方如果願意一次付清，就可以用低於表訂價格的8折成交。在經過多方打聽和精算後，郁方決定一試。

經過3年，現在市場的成交行情，已經超過當初買進價格的1倍，她打算在今年交屋之前賣掉，讓增值1,000萬元的獲利，可以先落袋為安。

之後，郁方又陸續買進台北市中心的住商混合大樓，以及內湖捷運共構案，都是靠著朋友輾轉介紹，自己也四處看屋詢價，貨比三家，確定不會吃虧，甚至可以拿到更有優勢的價格之後，才決定出手。
(台北的房價，就是這樣被投資客給炒得高高的~~~人家有錢有人脈，普通老百姓怎麼買得過人家呢？)

豪門第3課》投資前先思考風險　量入為出，不借錢投資

郁方學到有錢人的第3堂課是「投資前，先思考風險」。「我只做有把握的投資，風險大的或是負擔不起的，我寧可不做。」郁方認為，投資房地產都是押注大筆資金，而且回收時間長，所以一定要量入為出，而不是去借錢投資、想要富貴可以險中求。

有些年輕藝人羨慕郁方投資房地產可以「賺很大」，郁方認為，投資房地產的心態要像是孵金雞蛋，至少要等上3到5年，如果只想賺轉手的價差，獲利一定不高。

和郁方夫妻結識多年的三圓建設副總經理王雅麟，是郁方投資房地產的最佳顧問。王雅麟觀察到，郁方挑選物件，一定會設定價格範圍，而且這筆錢對她來說絕對不會是負擔。

就像郁方在去年夏天投資的內湖捷運共構新建案，當時每戶價格從1,100萬元到6,000萬元不等，以郁方的經濟能力，買大坪數的房子不成問題，但是她最後卻只買了總價2,000萬左右、高樓層，比較容易轉賣或出租的小坪數。

「其實，郁方最在乎的是風險，尤其最近房價居高不下，她知道未來大漲機會不大，但是如果房子的抗跌性佳，長期投資至少可以保值」，王雅麟說。

雖然現在不少地區的房市價格高漲，很多投資客已經退出觀望，不過投資房地產愈來愈順手的郁方，卻已經積極地請建商朋友幫忙打聽捷運忠孝復興站旁，正在整地準備開工的建案，打算在正式推案時，可以趁早預約，搶得投資先機。

郁方從有錢人身上學到，機會隨時都有，但風險也無處不在，只要能把握住有錢人這3堂課的精髓，至少，可以立於不敗。


郁方眼光精準 買屋投資可賺千萬

小檔案_郁方
本名：呂玉芳
出生：1971年
學歷：基督書院肄業
經歷：1995年踏入演藝圈、拍攝過連續劇、電影、電視節目主持人
現職：TVBS《生活好事兒》節目主持人

房地產亮起不穩定的綠燈

非凡新聞周刊209期 口述 張金鶚 整理 方沛晶

時隔兩年半，去年第四季的房地產景氣對策訊號，終於重回代表「安全穩定」的綠燈，然而這由綠轉藍、藍又轉綠的十個月內，事實上是由大量資金堆疊出來的行情，而且景氣動能來自於短期投資性需求，因此這次亮起來的其實是「不穩定」的綠燈！

南部衰退，北部過熱

而且綠燈是全台平均的結果，無法確實反映各地的房市差異，現在房市是「一個台灣、兩個世界」，根據觀察所得，結果很可能是「南部黃藍燈（代表有衰退之虞），北部紅燈（過熱）」，才綜合得出此次的綠燈訊號，這背後的意義是否代表「安全穩定」，當然也就被打了個大問號！

調查中也顯示，個別指標部分包括投資面、生產面都呈現大幅上揚的情況，交易面穩定，但是「使用面」卻是大幅衰退，即房市「未使用率」大幅增加，此代表現階段是屬於投資非居住性需求在支撐房市上揚。

資金行情，推升景氣

「資金行情」是這一波房地產景氣的推手，我想這一點沒人會否認，但是既然是資金，就會有進有出，因為有進出，現階段的房地產景氣呈現的就不會是實質面的使用需求，與十個月前（二○○七年第一季）時，以自住客為主的支撐力道不同，也證明投資風險正在加深，因此綠燈訊號的榮景能維持多久，是相當值得憂慮的。

根據一般市場人士反應，目前大台北地區的投資客高達五成以上（也有仲介人士說是七成），我們如果以台電「不足底度」來估算空屋，大台北地區的空屋率大約是一五％，以國際間等級相同城市比較，其他城市的空屋率大約是三至五％，這多出來的四倍空屋率，也就是「使用面」大幅衰退的主因，甚至有興趣的購屋者可以去觀察一下林口、三峽等地的點燈數，感受可能更深。

含淚進場，恐遭泡沫

以往台灣房市復甦主要來自基本面，包括國民所得上揚、就業率改善、自住需求增加等；但這次的綠燈明顯是來自投資性的需求，比例過高的投資客，使得房地產交易充滿了短期進出的投機氣氛，在以套利為主的氛圍下，最令人擔憂的就是那些「含淚購屋」的自住者，會成為最後一隻老鼠。

根據歷史經驗來看，房地產的上漲格局約三至四年，收縮期較長約五到七年，然而這一波房地產景氣上揚從二○○四年至今，已經超過五年了，這段時間內民眾的薪資所得沒有增加、失業率沒有下降、GDP（Gross Domestic Product，國內生產毛額）也沒有明顯的成長力道，房地產熱度的假性需求，只是讓泡沫愈吹愈大。

居高思危，戰勝房價

更遺憾的是，一般民眾被這股假性需求推著走，根據我們調查的住宅需求動向，五大都會區中，有高達七成五以上的新購住宅者認為去年下半年的房價不合理，卻仍在過去半年進場購屋，這種矛盾的心理就像是陷入了「囚犯困境」（註）。

購屋者為了追求自己的最大利益，在房地產資訊失衡與不透明的操弄下「含淚進場」，甚至還有購屋者認為愈晚買、房子就愈貴，看到不少年輕人就此成為屋奴，我常常想問這些購屋者：你為什麼要被不合理的高房價挾持？

當然，民意如流水！需求面對目前房價的不合理認知已達成共識，但是因為政府並沒有針對此認知，進行任何有效措施，也令人相當費解。或許是下半年的選舉在即，政府寧願累積民怨而不願得罪財團，因此讓投資性需求大幅下滑的「選擇性金融管制措施」，央行的態度對高房價的殺傷力仍是「溫和無效」，只能期待民眾是否能拋開過度預期的心理，以居高思危的態度戰勝不合理！

註：賽局理論的「囚犯困境」，大意是說有兩個嫌犯被抓進牢裡，因無確切證據可將其定罪，警方分別向甲、乙囚犯施以心戰喊話，「你若認罪，可輕判五年，若不認罪，等到另一人供出你的罪行，會被重判十年。」

為了追求個人最大利益，嫌犯心想若不認罪（不買屋），被供出的風險極高，最後兩個人都認罪（買屋）了，分別被判五年（也可能被判十年）；但如果兩人能口徑一致否認到底（不買屋），其實都是會無罪獲釋，即可實現社會的最大利益。