2009年5月31日 星期日

再怎麼低迷的市場,都有達人賺錢!

五位達人買屋致富祕笈大公開
今周刊 / 648期

房市如股市,吃虧的,永遠是經驗不足的散戶,因此如何精確進場、從容退場是所有購屋族內心嚮往的最高境界。《今周刊》搜羅了縱橫兩岸房市的台商房市達人、在冷門市場投資無往不利的超級女地主、善於區間操作的藝人馬國賢、法拍高手周業昌,以及看屋達人陳媽媽,分享他們獨到的投資心法,五位達人教你贏在房市!

撰文/李建興、陳翊中、趙曉慧

投資 進場時就想好退場時賣給誰/超級女地主吳俐潔 在冷門市場累積億元身價

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一、十五領油水!(閩南語)」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活,而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而,今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。


雖然只是女流之輩,但在高雄地區,吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地,不但總面積高達數十甲,由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段,隨著建地日漸稀有,她的身價也跟著水漲船高,初估身價至少近十億元。

最令人佩服的是,她一身資產並非靠著繼承龐大的家產,而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場,一直到目前專攻不良債權土地,一點一滴累積而來。

在藍海中進場,在紅海中出場!

出生在桃園的她,父執輩是從土木包工做起,後來轉型做「販厝」、土地買賣,由於時機得宜,整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產,縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有,由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

雖然在重男輕女的傳統包袱下,吳俐潔從沒分得一筆家產,但家學淵源,從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子,卻激起了對房地產濃濃的興趣,並練就了一身硬底子,成了日後最大的資產。成年後,她隻身南下高雄發展,從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起,一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

吳俐潔表示,小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際,大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產,或在區域未開發時及早進場搶市,等到市場熱門時再一一拋售,賺取巨額價差,低點進場其實深深地影響她,成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來,吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場,在紅海中出場」的家傳祕方,在市場上無往不利。

心法1/「後浪理論」掌握波段行情

因此,一九九○年代,當高雄還是一片處女地時,吳俐潔選擇南下,在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房,幾年後,當市區房價水漲船高,散戶漸漸進場後,她則出清庫存,轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶,後來連高雄縣市場也日漸白熱,吳俐潔見好就收,接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

在當時,由於房價已高,多半投資客已無利潤可言,她卻能在低進高出的法拍屋中,持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明,投入者已多,機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場,在買賣不良債權土地中,繼續獲利。

在吳俐潔的心中,有一套「後浪理論」,她深信,高檔後伴隨著修正行情,而低檔時也往往接續著下波行情;以及另一個新興市場的崛起,就像後浪推著前浪,因此郊區行情接續著市區,法拍接續著一般市場,而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

心法2/鎖定目標買家,開發潛在客戶

問起吳俐潔為何房子總能賣在高價?只見她一派輕鬆地說:「因為我在進場時,就想到退場時買家會是誰!」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝,後來委託仲介銷售時,卻沒人肯開價,仲介直呼:「你買貴了!最好認賠殺出!」不願認賠的她,房子好幾個月乏人問津。直到某一天,有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝,最後竟以二百五十萬元買下。

吳俐潔在和買家閒聊後發覺,原來當時岡山一帶缺乏新建案,而當地人又多半注重地緣,不願遠居,又偏好透天厝,因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨,卻對準了岡山人的胃。從此之後,吳俐潔深信,買房子時,只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶,就能賣到好價錢。

後來她依樣畫葫蘆,在緊鄰中鋼和中油的林園,用兩百萬元標了一棟法拍屋,當時所有人都不敢相信,居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房,但吳俐潔卻獨排眾議,她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作,有很重的地緣,因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年,在稍做整修後,最後竟以六百萬元賣出。

總之,主流市場看機會,冷門市場則看智慧,只要動腦筋,就有機會當贏家。

換屋 低進高出賺取區間行情/藝人馬國賢 換屋哲學讓小散戶也能發小財

「房市就像股市,知道要買,就要知道賣!」周四下午,剛錄完談話性節目,下了通告的藝人馬國賢,在化妝間侃侃而談自己的房市操盤經驗。

相對於圈內赫赫有名的投資大戶,如秦偉、費玉清、張淳淳等擁有為數可觀的房地產,目前包含自住只有三棟房子的馬國賢,充其量只能算是散戶中的散戶。

不過,馬國賢從六、七年前買下第一戶房子開始,當時還是向親友借一百多萬元頭期款才能勉強下訂,到現在已擁有三戶房子,而且能獨當一面購下台北市信義路一帶精華地段的千萬元好宅,一路走來,累積了財富,也累積了心得。

有別於財力十足的投資客,當初只有一、兩百萬元資金的馬國賢,專注經營一檔標的,低價買進,高價賣出,再轉手拿資金逢低進入另一起標的,不斷地區間操作。因此在演藝圈內,馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人,短短幾年內已先後買賣了近十戶的房子。

其實,剛投資房市時,馬國賢常因找不到賣點而煩惱。拿他在台中的房子為例,漲時捨不得賣,想賣時又跌了回來。某天有一位投資股票的朋友告訴他:「不要跟景氣過不去,儲備能量等待下次續攻的機會。」友人認為,投資房地產其實與股票類似,在房價漲時,就思考是否可以獲利了結,下跌時則要懂得停損。

這句話給了馬國賢很大的啟示,於是他接受建言,以平盤價賣出,表面上並沒獲利,但提前停損的他,等於護住了手上的資金,後來他就拿著這筆錢,轉投資其他標的。幾個月後,他用五百八十萬元買下信義路四段一戶十三坪的小套房,一年後,房價漲至六、七百萬元。這次他謹遵教訓,以六百八十萬元售出,再拿著賣房後的現金,以五百五十萬元買下鄰近小套房,後來又以七百萬元獲利退場。

就這樣,馬國賢以低價買進、獲利了結,再找標的介入,靠換屋累積財富。...(精采完整內文請見《今周刊》648期)

2009年5月30日 星期六

投資慘賠 買屋生子2選1?

建議降低持股轉投基金,先拚教養費再存購屋錢
Smart智富月刊 第125期 撰文者:王妍文

38歲的Maggie省吃儉用存了一筆錢。原本計畫2年內要購屋並生第2個小孩,卻沒想到2008年的金融風暴讓她的資產立刻打了6折。現階段,Maggie面臨財務目標2選1的難題,但她最終還是希望兩個目標都可以達到。有可能嗎?要如何調整計畫跟投資組合才能實現呢?

我是一家公司的會計人員,年薪大約70萬元。我和先生與婆婆、大姑、二姑同住,平時就省下租屋的費用,除了生活費之外,沒有其他大宗支出,加上沒有房貸、車貸等負擔,讓我們在過去10年來存了一些錢。

3年前,大女兒出生後,為了給小孩比較好的幼兒啟蒙教育,決定由先生暫停手中的工作,全心照顧小孩直到幼稚園入學,他再重新投入職場就業,現階段經濟來源則由我一肩挑起。雖然少了一個人賺錢,但因為婆婆也會贊助小孩生活費用,每個月還是可以存下將近2萬元。

每當存到一定金額,我就會把錢拿去買股票、基金,希望可以透過投資,多少補貼先生辭去工作的薪水缺口,並逐步累積子女未來的教育金與購屋資金。

我看不懂股票技術線型,對於產業也不懂,通常都是聽朋友介紹不錯的股票才去買,像是中鋼、愛之味、大宇、聯電等,除賺取配發的利息外,因為有的股票有比較高的可扣抵稅率,也具抵稅效果,買進後,很少會再去看走勢或是賣出。


2007年股市很好時,我大概賺了2成多,但2008年股市自520後大幅反轉,市值縮水超過5成。此外,投資的基金、連動債淨值也直線滑落,像我買的新興市場、高成長、全球資源等類型的基金跌幅最大的超過50%,好一點的也在損益邊緣掙扎,整體投資損失約4成。

投資縮水讓我和先生面臨很大的壓力,因為我們原本想要在這兩年買屋,並生第2個小孩,現在卻因為累積的資產大打折扣,必須在生小孩和購屋之間面臨抉擇。

小檔案_Maggie
年齡:38歲
職業:會計人員
家庭狀況: 已婚、育有一女


我們很希望兩者都保有,可是經濟能力看起來並不許可,到底該怎麼做好財務規畫,才能達成願望呢?另外,我也想在55歲時存到800萬元退休,該怎麼做?

希望理財專家可以給予建議。

【需求目標】

1.如何調整投資避免大幅虧損?

平常生活都很節省,存的錢都拿來投資,是股市一跌,投資的錢就縮水將近5成,該如何分配投資類?

2.買屋生第2胎能否兩者兼顧?

投資虧了很多錢,目前的財務狀況,該如何規畫兩者並行的可能?

3.55歲可存到可存到存到800萬退休金?

工作很辛苦,不知道有沒有辦法達到提早退休的目標?

【專家建議】

鄒文煌:不要有錢就進場 延後5年退休存教養金

小檔案_鄒文煌
現職:南山人壽業務經理
經歷:擁有CFP執
中國國際金融理財師
香港財務策畫師


對Maggie最迫切的問題,究竟要購屋還是生小孩?我的建議是先為子女教育、生活費做準備。主要是林先生是家中長子,在婆婆期待下,很難迴避宗接代的責任,此外,目前房市正價格下修階段,買屋計畫不妨暫緩。即使Maggie未來決定不生小孩,子女養育預備金也可轉為購屋基金。

原本Maggie設定每名小孩的教育費用約100萬元,與實際支出會有很大的落差。由於Maggie未來還將增添一個新生命,預計在Maggie44歲時,包含子女教育金在內的家庭生活支出負擔會變大,若僅她的收入計算,家庭的淨現金流將會開始呈現負數。建議這時候,先生一定要重回職場,當作財務開源的動能。

此外,子女教育金的大筆支出落在上大學期間,Maggie計畫55歲退休的年紀,剛好是老大進入大學、老二就讀高中的時間,此時家庭淨現金流會再度轉成負數,建議Maggie延後5年退休,與先生共同完成子女大學教育責任,再一起享受退休生活。

以上談的都是理財目標的調整,我也看到Maggie的投資行為毫無章法。建議她應該利用現有資產,重新確立投資觀念,不要有錢就進場。

Maggie的投資組合來看,光是股票分就占總資產近4成,可是Maggie在選股方卻沒有邏邏,買進與自己屬性不合的個股,容易面臨虧損的窘境。

一般來說,選股前必須先看自己的投資目的為何,才能決定是長期是短期投資,作為選股的前提。Maggie長期持有的觀念很好,但是買進個股中,除了中鋼穩定配息,適合長期持有,其餘個股較適合波段操作。

此外,Maggie為享有高扣抵稅率而買股票,她每年繳稅稅率來說,高扣抵稅率對節稅幫助不大,反而個股因為基本轉壞,產生更多資本利損,這是在挑股前未著重需求的關係

Maggie的理財個性,我建議過年前,如果台股有一波反彈行情,先理掉部分股票,再轉進股、債平衡的基金為主要投資標的,降低投資報酬率大幅起伏的風險,平穩賺進子女教育金。

此外,Maggie沒時間看盤,又想獲得相對較高的報酬率,我會建議避開個股操作,以區域新興市場等比較積極的基金來替代,風險較低,也可賺取相對較高的報酬。

但是在操作上要留意,不能再長期持有的觀念看待積極型基金,舉例來說,只要Maggie的基金組合報酬率達到設定的20%,就立即整筆贖回,重新投資。

後續操作可將整筆贖回的金額分成12等分,每月重新投資,將原本投資5,000元的金額倍增1萬元,不管是投入時間點是再投資相同基金都可,千萬不要贖回後就把獲利全花掉。

基金投資雖然看中的是長期複利累積的報酬效果,如果沒有定時審視,遇到像2008年全球股災情況,可能將過去10年累積的報酬全吃光,因此必須適時做停利動作,如果能撐過這兩年,就能得到財富重分配的機會。

如果Maggie的要買股票,可買體質好、長遠佳的個股,慢慢賺取現金殖利率與一小分資本利得的報酬,現階段近4成的股票水位,須逐步減少。

在家庭風險控管上,如果以年所得5倍的水準來準備家庭維持金,Maggie與林先生需備有300萬元,加上每一個子女的教育費保守估計約380萬元,扣除現有保險,預計Maggie還需增加90萬元壽險保額,先生則需增加230萬元,都可買定期險因應,未來等小孩成長,可隨5年、10年的頻率降低,減輕保費負擔。

此外,Maggie為家中主要經濟來源,為預防意外發生,建議Maggie年支出10倍計算,需再加200萬元缺口,先生待未來投入職場時,再重新規畫即可,不需要現在補足意外險的缺口。

高莉蓁:做好資產配置 最佳買屋時間落在48歲

小檔案_高莉蓁
現職:元大銀行業務經理
經歷:擁有CFP執


若通膨率3%計算,Maggie需利用現有資產,做出年報酬率約6.5%~7%的有效配置,才能累積子女教育金與800萬元退休金,若計畫買屋,整體負擔則會加重。

從Maggie的資產配置來說,即使把投資報酬率較高的股票類設定在30%,整體投資報酬率也僅6.35%,要達到預定目標6.5%,股票總持股水位必須有35%的幅度,其他全球平衡型基金為核心資產的配置約40%、債券基金20%,另外留有5%的現金位當作生活緊急預備金。

股票投資雖然相對報酬率高,是風險也大,尤其Maggie在此波金融風暴中受傷頗重,須考量心理能否持續負擔,建議她可逐步將投資標的轉股票型基金替代。

Maggie的最佳買屋時間落在48歲時,現有資產與每年存款投資,可累積一筆購屋頭期款,屆時Maggie部分保單繳款已結清,可轉為繳付房貸的基金,正好趕上小孩上國中的年齡,需要有獨立空間的需求。

此外,Maggie近年所做增額壽險的保單,將在60歲時拿回一筆百萬存款,建議屆時全數拿去還貸款,減輕房貸壓力,Maggie退休也較無經濟壓力。

不過,如果Maggie想要在55歲退休,就必須放棄購屋計畫,因為屆時正是2名小孩相繼要上大學,花錢正多的時候,除先生的薪資外,也必須開始從退休金中提撥款項補充生活費的不足,已經沒有能力再去負擔房貸。

【理財後心得分享】Maggie (約診對象)

投資方式太雜亂 難怪不能長期賺錢

雖然我很用力存錢,也放膽投資,滿手股票、基金、連動債,甚保險中也有投資型保單,可是都一直虧錢,原來是我的投資方式都太雜亂了,連自己也搞不懂,難怪不能有效長期賺錢。

我會參考專家建議,把部分股票做一些調整,降低股票的持股比例,在基金投資上也會慢慢增加全球型、平衡型的標的為主,不再一味追求高報酬,結果卻把多年累積的積蓄都賠掉。

我還是很希望購屋,為家庭增加獨立空間,不過在兼顧小孩的支出費用下,我將與先生討論,是否需要提前回歸職場。

診斷

2009年5月29日 星期五

收入4成全理財 錢好像都存不見了!

Smart智富月刊 第124期 撰文者:林正文

目前單身的林健順,每月收支投入投資理財的比重高達4成,而且在薪水收入外,還有固定的租金收入,但是他仍然有「錢好像都存不見」的危機感,希望藉由理財專家的建議,找出自己理財規畫的盲點,能夠逐步達成買房、買車的目標。

當兵時,我是服3年半的志願役,領薪水的,一個月收入將近4萬元,所以兩年前退伍時存了一筆錢。

我父親開小型營建公司,兩年前,打算在台中南屯地區蓋學生宿舍,我媽媽怕我把錢花掉,建議我參股。所以我拿了60萬元出來入股,並且依照資金比率分擔蓋屋的房貸金額,不過現在是房貸還款寬限期,所以每月只要繳3,000元的利息,負擔不大。

今年初房子完工出租,我也開始分到租金收入,一個月有1萬元,讓我覺得投資房地產是種穩當的投資,計畫再存一筆錢,打算7年後,在東海大學附近,買一間小公寓,可以拿來自住,也可以出租。

因此,退伍後,我積極地規畫我的薪水。在朋友的介紹下,去年陸續買了張投資型保單,以及1張還本分紅保單。


我把投資型保單當作存錢的工具,其中1張是採取月繳3,000元、1張是年繳3萬元,這2張保單連結海外基金,其中月繳的保單,是用定期定額投資能源、新興歐洲、新興市場、拉丁美洲、全球平衡型等5檔基金。而年繳保單,則是以單筆投資,只扣1檔和月繳保單相同的全球平衡型基金。

我的興趣是潛水,不定期參加國內或是國外的潛水活動,1年大約要花費2到3萬元。而這筆旅遊費用,也是從投資型保單中贖回部分基金來支付。

至於還本分紅保單是今年初才買的,月繳9,000元,要繳20年期,保額不高,但是期滿之後,每年可以領回一筆錢,打算當作未來一部分的退休金來源。

去年投資市場正好的時候,原本戶頭裡還有10幾萬元預留為緊急預備金,但是我覺得放在定存利息太低,拿了10萬元,買了1張以紐幣計價、高配息的連動債保單。不過,除了前6個月有配息之外,之後淨值就開始萎縮,現在這張保單對帳單寄來時,我已經不敢看了,因為帳戶價值只剩下3萬多元。

小檔案_林健順
年齡:28歲
職業:技術人員
婚姻狀況:未婚


我目前的理財規畫,想先把自己顧好,將購屋、買車還有退休計畫都安排好後,再考慮結婚生子。

我希望能夠存到600萬元,靠這筆錢定存的利息收入,加上勞保退休金及房租收入,退休後,一個月也可以有3萬元的生活費,不知道以我目前的投資理財方式,是否可以達成這個目標?

【需求目標】

1.個人收支該如何調整?
生活簡單,支出不高,但是扣掉保費、房貸費用後,所剩現金不多,該如何增加現金存款?

2.中長期目標是否能達成?
計畫7年後花200萬元購屋、12年後購買約百萬元的進口小車,以目前的規畫是否可以達成?

3.現有基金標的是否須調整?
利用投資型保單,一共投資5檔基金,但是比率分配不穩定,不知道該怎麼調整,才能夠達到長期年化報酬率有6%?

【專家建議】

羅秀珠:將還本保單解約,轉成每月定期定額投資

林先生在財務規畫上必須先調整一些似是而非的觀念,有助於他提早達到各項目標。

首先,就是緊急預備金的部分,緊急預備金是指身邊可以隨時變現的資產,由於是在「緊急」狀況使用,所以最好是現金。林先生將閒置資金放在10年期的連動債保單, 雖然可以提前解約拿回資金,但是現在帳上淨值損失65%。如果亟需變現,損失不小。目前他在短期之內,沒有迫切的資金需求,建議他還是可以持有到期,10年後,至少拿回本金。

緊急預備金的金額應該準備3至6個月的生活費用,以林先生的情況,預估要10萬元。林先生目前的現金存款還有一些缺口,可以考慮將股票賣出,或將每月結餘,先放到零存整付的帳戶,或是提供高利活存的銀行,慢慢累積。

緊急預備金準備好後,我們檢視林先生現階段的資金運用,發現他的投資儲蓄比率很高,生活費用外,固定支出,就只有房貸和保險費用,沒有其他的負債。每個月還有1萬多元的可支配所得,可以再加以規畫運用。

小'檔案_羅秀珠
現職:富鴻理財規劃
顧問公司副總經理
經歷:中華民國退休基金協會講師、國泰人壽業務襄理、擁有CFP執照


林先生的房貸目前是寬限期,只要繳利息。但1年後,寬限期滿,林先生的房貸支出將會提高到1萬元,每月餘額就會減少。

投資型保單和還本分紅保單,屬於固定的長期投資,合計費用占收入將近40%,比重偏高。

假設林先生的薪資成長率為3%、長期投資報酬率為6%,經過生涯模擬系統試算,赫然發現,7年後,他雖然可以達成買房頭期款的目標,但是當又增加一筆房貸支出時,林先生的現金流管理,就會出現透支。

遇到買房、買車,甚至結婚生子這些人生錢關時,如果資金「卡住」,通常問題是出在選擇了不適合的投資工具。

習慣用保單來儲蓄的林先生,月繳9,000元的還本分紅保單,雖然動機是為退休作準備,但是每月吃掉25%的現金,當日後支出增加時,他是否還有足夠的餘錢,可以繼續這張保單?

所以我們建議林先生考慮將還本分紅保單解約,把9,000元拿來做定期定額投資,同樣20年後資產累積,不用擔心當無法繼續保單時,必須負擔解約成本。

此外,林先生習慣用投資型保單來準備旅遊費用,但是我建議他可以每月提撥2,000元到旅遊帳戶中,專款專用,不要和其他的儲蓄投資的金額混淆

以林先生的收入現況,扣除還本型保險後,再將每月可支配所得全數拿去投資,建立長期年化淨報酬率6%的投資組合,預估在54歲時,他的投資性資產(不含不動產)就會超過600萬元,可以提前達到退休目標。

最後,林先生覺得自己的經濟準備還不夠,暫時沒有結婚生子的打算,擔心養家、養小孩的負擔太重。不過,他是個有規畫的年輕人,只要未來的另一半,也有固定收入,這樣的擔心是多餘的。理財規畫要隨著人生不同階段調整,只要適時調整,一定可以輕鬆度過不同的人生階段。

高惠玲:減少基金檔數,避開單一國家及產業

從林先生提供的投資型保單投資內容來看,他目前持有的5檔基金,幾乎都是這幾年多頭市場的熱門基金,投資比率分配相當不平均,新興市場比重超過5成、其次是拉丁美洲3成,剩下的再分配到其他3檔基金上,比率也不高。

林先生月繳的投資型保單,每月投資3,000元,分配到5檔基金,太過分散,累積的投資效果不明顯,建議他可以將基金減少到3檔,而其中有1檔和年繳型保單重複的基金,就可以停扣。

林先生購買的投資型保單,基金平台上有近70檔基金可以選擇,且一年有12次的免手續費轉換的機會,建議他可以將現有的基金,進行篩選和轉換。

由於未來市場波動大,短時間內陷入盤整期,建議他選擇轉換標的時,避開單一國家或是單一產業型基金,因為這類市場的波動大,短期內表現較不穩定,取而代之的則是全球型基金。

不過,選擇全球型基金時,最好看一下基金持股,如果該基金投資科技和金融類股的比重高,或是投資區域中,新興市場的比重高於成熟國家,也不建議。

盡量選擇投資標的著重在成長趨勢的基金,因為這次空頭市場可能長達1至2年,景氣復甦也需要時間,在這段期間內,舉凡和能源、醫療、民生用品等相關類股,股價表現也相對較為抗跌。

另外,從現金管理上,我不建議林先生這麼年輕就買保費昂貴的還本型保險,可將這9,000元,提撥3,000元至6,000元,單獨購買基金,增加1至2檔全球型基金,或投資成熟國家大型股基金,應有助於提供整體資產的報酬率。

小檔案_高惠玲
現職:富邦銀行
白金理財中心主任
經歷:富邦銀行理財業務


年支出分配


【理財後心得分享】

林健順 (約診對象):依生涯階段規畫才能防堵資金缺口

一開始我僅僅是希望可以透過理財健診,幫我檢視理財方法是否適當,但經過專家的分析,我才知道理財規畫應該要依照生涯階段來配置,經過模擬試算,才讓我知道原本的理財方式,要達到既定的理財目標還是有一段距離。

對於專家建議要將還本型保單解約,其實我會有些猶豫,因為我才剛買第一年,如果現在解約,10萬元的保費,至多只能拿回6萬元,會有些不捨。

不過,我還是會考慮他們的建議,如果一旦警覺資金運用將出現嚴重失衡時,優先將這張保單解約,避免造成資金缺口。

2009年5月28日 星期四

我把錢變多了

徹底改掉不好的生活習慣,抓出不必要的浪費源,收入不增加,一樣能過好日子。

文/胡采蘋 2009年5月 Cheers雜誌

鴻海董事長郭台銘在3月初才說景氣燕子來了,3月底口風又大逆轉,說3年內都不會好。連科技首富都不能勘透經濟未來,一般人只有埋首鑽研生活抓漏之道,繼續苦中作樂的生活。

如果把雷曼兄弟投資銀行宣布破產的那一天,算做金融海嘯發生的開端,從2008年9月15日~2009年4月15日的7個月內,用Google「網誌搜尋」功能搜尋「省錢」這兩個字,總共跳出50,251筆搜尋結果;與前一年同期(2007年9月15日~2008年4月15日)的14,728筆結果相較,台灣社會對「省錢」這個話題的網路需求量,跳升為3.41倍。

若以「省錢」作為關鍵字,搜尋博客來網路書店的繁體書產品,雷曼兄弟破產後,總共有18本討論省錢的書上市,每個月有2.6本書進入大眾閱讀市場,大部份主題是關於房屋裝修、省錢料理、抓漏技巧,以及窮人理財,這些還不包括「小氣遊學」、「搶錢大作戰」、「一張機票玩六國」這類標題的書籍,可見整個閱讀環境多麼渴求省錢抓漏的知識。

根據主計處最後一次公布的台灣《民國95年家庭收支調查結果》,台灣人最大的4項花費是食物、房租水電、娛樂教育,以及交通通訊費用,如果希望致力個人抓漏之道,這4大抓漏功課務必做好。


食物 減少外食,自己動手做

省錢料理向來是「省錢界」的一大門派,老牌電視節目《生活智慧王》光是「剩飯料理」就有22道,米飯漏洞幾乎可以完全防堵。目前在部落格世界十分走紅的留學生943,正在她的「窮留學生懶人食譜」部落格上轟轟烈烈進行「100元過1天」實驗,從943的省錢食譜中,可以體會許多抓漏之道。(窮留學生懶人食譜: http://blog.xuite.net/iq943/recipe

943偏好到黃昏市場和低價超市買菜,因為那兒的菜價最便宜;可以自己種植的蔬菜如黃豆芽,她則會親手栽培。除了買菜之外,她把自己不需要的企業贈品,拿去跟別人交換濃湯罐頭、鮪魚罐頭這類食物,把用不到的資源轉為吃得到的食物,防止買菜預算膨脹。

煮飯前,她會早早把冷藏食物拿出來化冰,避免冰凍食材直接下鍋浪費瓦斯火力,防止「冰凍到常溫」階段的瓦斯浪費。蒸飯時,她會用筷子在飯鍋裡搭出蒸架,趁著蒸飯把香腸、肉類、豆腐這類食材一起蒸熟,防止不必要的電力浪費漏洞。

吃飯時,她會同時做好隔天的便當,避免隔天中午還要花時間、電費、瓦斯費來開伙。吃完飯,她會用透明碗盤覆蓋剩菜放入冰箱,省下保鮮膜費用。洗碗時,她用剩餘的小塊肥皂順便把手也洗了;洗碗水則留著沖馬桶。943的實驗從4月1日開始,已經獲得網路廣大迴響。

全世界都在思考同樣的議題,即使是像《紐約雜誌》(New York Magazine)這種時髦刊物,也開始談如何做「省錢好生活」,鼓吹紐約客用保溫壺裝自己沖煮的咖啡,別去咖啡連鎖店或速食店買他們其實在Kmart也有賣的咖啡豆所煮成的咖啡。

根據主計處統計資料,台灣家庭總共花7%收入在外食費用,如果以每戶收入110萬元新台幣計算,將近有8萬元。倡導簡約生活的《真實簡單》雜誌(Real Simple)想了一個聰明的辦法,就是請朋友帶拿手菜來家裡共食,大家分享不同的菜餚,既像在餐廳吃家裡吃不到的菜,還取代了餐廳的朋友相聚功能,可以從因為外食而流出去的8萬元中撈一些回來。

水電 使用省電電器,隨手拔插頭

房租水電在家庭支出中,佔有幾乎四分之一比例,既然房租只能看房東臉色,所以水電就是抓漏功夫所在了。

經濟部去年6月30日公布的《節能減碳獎勵及輔導辦法》,聽起來似乎是高深的科學、離一般人很遠,其實這是最好的省電手冊了!因為在第一條第四項裡面,經濟部明列了參考做法,教大家如何減少10%電力,其中最重要的幾項,包括換燈泡、冷氣減量、拔下電器插頭,以及少用部份電器。

除了參考做法之外,這份辦法還有一個附表,詳細說明各種電器的省電使用法,是一個名字看起來高深,內容卻很平易、值得參考的實用法條。(節能減碳獎勵及輔導辦法:http://w2kdmz1.moea.gov.tw

娛樂教育 善用公共資源,選擇低價旅行

娛樂教育費用佔了台灣每戶家庭開支的12.9%,以每戶110萬元新台幣收入計算,花費約是14萬元。

可多加利用免費的公共資源,例如圖書館、書店、公園,以及公共遊樂設施,代替看電影、租DVD,甚至有線電視費用。

《紐約雜誌》更倡導參加殺價旅行,由於很多旅行社為保生存,推出降價旅遊方案;如果家庭本來就有旅遊預算的話,可以趁便宜採購一些物美價廉的行程。

交通通訊 用Skype代替電話,改變繳費方案

交通通訊費用包括交通費、電話費、手機費等費用,約佔台灣每戶家庭開支的12.4%,也是將近14萬元新台幣支出。

最好的方法是下載Skype軟體,代替電話費用,Skype並不需要專用電話,只要花幾百塊新台幣買一副附麥克風的耳機,就能打給全球任何一個裝有Skype的朋友。

對於通話費用較為昂貴的手機通訊,這些雜誌、書籍都強調要找到適合自己通話時數的繳費方案。擁有大批新手爸媽的台灣網站「Babyhome」,也有一大群爸媽在討論如何進行電信抓漏,例如「阿布的奇妙旅程」就建議,通常只要超過月租費,手機通話費就會變得異常的高,所以最好找一個能隨時看手機通話時數的電信公司,隨時上網站檢查自己到底還剩下多少通話時數,就能避免超時通話,或是通話量不足,浪費了電話費。(Babyhome:http://www.babyhome.com.tw/

不景氣之中,省錢抓漏才是王道,甫出版的《完全省錢手冊》作者蘿賓‧賀思特(Robin Herbst)和茱莉‧米勒(Julie Miller),在書序中說了一段有趣的話;《韋氏大辭典》對「小氣」的定義是「讓人鄙視、瞧不起」,可是我們也可以把小氣看作是一種節省金錢的手段,以創新的方法運用閒置資源與才能。

所以,善用聰明頭腦發明個人抓漏術,是不景氣時代的人生考題;而且,蘿賓‧賀思特和茱莉‧米勒也會大聲對你說:「『小氣鬼』其實也是勇敢反抗陳規陋習的英雄!」

2009年5月27日 星期三

一切從2.5萬開始!

30雜誌 陳君樺
http://forum.30.com.tw/Board/show.aspx?go=1547

每年,行政院勞委會、104 人力銀行等機構,總會公布職場新鮮人起薪水準、各產業平均薪資......結果也毫無意外地每每引起媒體注意:怎麼這麼低?近10 年來的新鮮人起薪幾乎沒有成長?以今年為例,勞委會公布的2009 年職場新鮮人平均薪資水準為24,006 元,連25,000 元都不到。

這樣的數字似乎令人沮喪,對新鮮人來說,別說第一桶金,根本連如何讓自己不成為「月光族」,都是極大挑戰。

就算住在家裡不用房租水電費,不用負擔家計,薪水全都是可支配所得,2 萬5 千元若不細心規劃,還是很容易就不知不覺花光。幸好年輕就是本錢!只要懂得掌握理財方向,還是可以積沙成塔,把錢存下來。

新鮮人最需掌握的兩項理財規劃重點,一是「自律」,二是「善用時間換取金錢」。


設定合理目標 規律理財

「自律」比較容易理解,台新銀行協理張志先遇過不少年輕客戶尋求理財建議,他發現,年輕族群理財通常是為了短期目標,如買車、出國進修、旅遊等,以累積「第一桶金」為目標的人,反而不多。這意味年輕族群儘管經濟力有限,消費力卻無窮。設定短期目標沒什麼不好,相反地,正因為有強烈的動機,才能踏踏實實存下錢;但千萬不要同時替自己設定兩年後買車,但每年又都要出國玩一趟的目標,每月2 萬5 千元的薪水,不該全部砸在消費娛樂上。這是自律的首要原則:設定合理目標,因為魚與熊掌不可兼得

再者,自律也包含「規律」的涵義在內。試想,兩、三個月才存進一筆1 萬元的存款,跟每個月固定存下5000 元,何者為佳?也許短期看起來的存款數目沒有太大差別,但理財本就像是馬拉松,而非百米短跑,時間一拉長,能否維持規律性,就很重要。自律的第2 個原則:緩慢但規律地理財,效果會比想到才做要來得好

時間換金錢 善用保險理財

其次,何謂「善用時間換取金錢」?宏泰人壽業務處協理曾永慶解釋,多數的理財工具,例如基金、股票、選擇權、期貨、房屋,不管投資者是10 歲、30歲還是70 歲,購買時都不會有價差;唯一會有價差,而且愈年輕買會愈划算的金融商品,只有「保險」。

「時間就是金錢」這句話我們耳熟能詳,但到底要如何把時間化成金錢,卻很難具體說明。曾永慶觀察,儘管經濟能力有限,年輕族群對於投資金融商品的興趣卻不低,投資基金、股票的人比比皆是,但一提到「保險」,許多人卻認為保險就只是一種「花錢」的產品,而興致缺缺。

因此,曾永慶反倒建議年輕族群應該把保險也視為金融商品的一環,一種未必會大漲大跌如股票基金,卻可提供保障、強迫儲蓄並兼顧理財彈性,如「保單借款」的產品。而在考量愈年輕、身體狀況愈佳時購買保險,其保費愈便宜的特性,可考慮以「增額終身壽險」為主約,搭配跟年齡、健康狀況關聯度最高的意外險與醫療險,月繳保費約3 千元,既能儲蓄又可兼顧人身風險保障。

曾永慶特別強調,意外險與醫療險對於年輕族群來說很重要,但因為資金有限,年輕族群不需要去買包山包海的醫療險,雖然那樣的醫療險保障範圍廣,但保費相對也貴不少,但真正用到的機率卻不見得高。他形容,這就好像買一台電腦,功能很多,可是一般人最常使用、最不可或缺的,幾乎就只有Office 這套軟體系統而已。

因此,曾永慶建議,考量經濟能力與實際需求,年輕族群購買醫療險的優先順序,應該首重「日額」,其次才是「實支實付」與「重大疾病」;如此才符合實用保險的經濟與效率。

先定存後定期定額 累積資金

月薪2 萬5 千元,扣除生活費等基本開銷,每個月能夠存下多少錢?這問題的答案真是見仁見智。有人1 萬元可以過一個月,有人就算每月有3 萬元可花用仍覺不夠,端看要過怎樣的生活。

有人會以「無財可理」來反向詮釋「理財」這個字眼。為破解「反正無財可理,所以就不用理財」的逃避藉口,「儲蓄」成了所有年輕族群理財的起點。就算每個月只能存下5 千元也沒關係,無論如何每月都請務必擠出一點錢來作為自己理財的底子。張志先建議,倘若一個月目前只能存5 千元,那請先把這5 千元安妥地送進定存帳戶裡。沒有錯,目前的利率很低,放定存所能滋生的利息少得可憐;但不要忘記,每個人總是要預留一些預備金,以備不時之需,例如突如其來的開銷,或是更換工作的空檔生活費。在沒有存款的情況下,直接把這5 千元投入基金、股票投資,風險太大,有可能在你急需用錢時,基金淨值卻正好落在低檔,為了急用你只好忍痛贖回,不賺反虧。

因此,對於基金、股票投資躍躍欲試的人,請至少等到每個月能多拿出5 千元時再來仔細考慮這件事情吧!對於每月可挪出1 萬元理財的人來說,張志先建議除了5 千元放在定存外,另外的5 千元可以考慮定期定額投資基金,考量自身風險承受度,挑選積極型或是穩健型基金,例如新興市場基金或是全球型股票基金,除非自身的風險承受度真的很低,否則並不建議年輕族群把基金投資在保守型基金上。

當然,可能會有部分非常儉約的人,每個月可存下1 萬5 千元,除了原本的定存與基金之外,可以考慮多挑一檔基金,屬性同樣是選積極型或穩健型,ETF 也可以,盡量跟第一檔基金的投資區域分開,避免將資金全壓在同一個市場上。

選用理財工具 錢只花在刀口上

儲蓄很重要,但有些花費卻又不得不花。因此,如何讓錢只花在刀口上,就需要一些理財工具幫忙。舉例來說,造成愈來愈多月光族的幕後黑手「信用卡」,近幾年其實有點被污名化,好像意志力不夠堅定的年輕人最好不要使用信用卡才是正途;然而,信用卡作為小額支付工具,妥當地使用,的確是既方便又有效率。因此,倘若你有辦信用卡的需求,卻又不確定自己控制消費慾望的能力是否足夠強大,不妨考慮「VISA 金融卡」。

顧名思義,VISA 金融卡就是「具備刷卡功能的金融卡」,也就是說,金融卡可以同時當信用卡來使用;但VISA 金融卡與一般信用卡最大的差異,在於可使用的額度。

一般信用卡是由銀行授予刷卡額度,例如每月上限3 萬元、5 萬元;但VISA 金融卡的額度,則是根據該金融卡所屬帳戶內的存款額度而定。換句話說,若該帳戶內有存款5 萬元,則刷卡上限為5 萬元,若只有1 萬元,就只能刷1 萬元;換言之,VISA 金融卡因為有多少錢才能花多少,因此可以適當減緩過度消費的問題。

張志先認為,對於資產有限的年輕族群來說,理財工具實在不需要太多,選擇幾樣符合自己所需的工具,妥善運用即可。

2009年5月26日 星期二

搶救房市大作戰

住展雜誌 / 332期

房市要不要救?眾說紛紜。 學者認為政府不應以政策干擾市場, 迅速落底之後,才會縮短盤整期、開始走上復甦; 但房地產畢竟是龍頭產業, 若無法維持穩定的市場交易, 對其他下游產業產生的波及效果, 恐怕連政府都難以承受。

全球經濟景氣寒冬籠罩未退,各國政府無不費盡心思搶救。今年一月份歐巴馬上任後的第一件大事,就是通過高達七千億美元的金額救車市,因為汽車產業佔美國生產毛額四成,如果車廠一一宣布破產,失業人數勢必大幅攀升,造成更嚴重的問題。

當然其間也有不少質疑聲浪,在資本主義社會下,風險與利得成正比,總不能獲利放口袋,虧錢就要政府承擔,因此認為車廠不應該救,該倒就讓他倒。

但是美國政府權衡輕重之後,還是決定要救車市,避免失業問題繼續擴大,失業問題一擴大,其他問題就會像滾雪球一般愈滾愈多,最後可能無法收拾。

同樣的邏輯,回過頭來看台灣的房市,認為房市不要救,自有其理論依據,可以是一種說法;但是如果房市不救,購屋民眾受累、貸款銀行拖垮、下游百業蕭條,這是房市必須面對的殘酷現實問題,政府若放任這些潛在風險視若無睹,「無政府」的罵名恐怕也是擺脫不掉的。


就像生病要看醫生一樣,病是一定要醫,問題只是在藥要怎麼給。

政府近兩個月所推出的振興方案中,有成套的,例如八大振興方案;也有單一政策,像是青年安心成家方案、調降遺贈稅等。這些搶救房市的方案彙整起來,大致上可分為振興整體市場、搶救建商以及搶救購屋者三大類。

調降稅率刺激外來需求

「提升買氣」說得容易卻很難做到,當多數買方睜大眼期待降價時,要讓買方認同目前的購屋時機點,談何容易。

因此政府絞盡腦汁思考有效政策,期望能帶動買氣。首先是從擴大購屋需求著手,將來台投資移民的金額,由三千萬降低為一千五百萬;另外陸資來台購屋的條件也傾向鬆綁,包括來台居住限制從一個月放寬到兩個月,金融機構可貸款五成等等。

調降遺贈稅為十%也是刺激外來需求的一個方式,寄望藉此能吸引金字塔端的避稅資金回流台灣,不再因為避稅而在海外置產,這是房地產業者很早以前就提出的稅制改革,講了十幾年,終於在明年一月可以上路。

要提升整體的市場買氣

二○○四年過世的台灣首富蔡萬霖,當時家族資產約一千四百多億元,但蔡萬霖最後僅繳了約三億元的遺產稅;同年過世的前台泥董事長辜振甫,領導總市值高達二千多億元的和信集團,個人所賺的財富應不只當時其名下的四千萬元股票,但他所繳的遺產稅卻僅將近一千萬元左右。

也就是說,擁有愈多財富,就愈想要避稅,真正能夠被課到重稅的人少之又少。據國稅局統計,平均每年需要繳遺產稅者,僅是遺產稅申報戶的五%,其他全是免徵件數,因為身後有一千萬元以上遺產的富人才真正需要繳稅。當初設立高遺產稅率的宗旨,就是希望能減少貧富不均、實現社會公平,看來效果不佳,反而造成國內資金大量外流。

以香港為例,過去香港課徵遺贈稅,大約每年收到十八億港幣,如今取消遺贈稅,政府雖然少收了十八億元稅收,卻吸引鄰近國家有錢人的資金流入,反而帶來更多金融商機,預計可以幫香港政府創造更多的其他收入。而台灣之前實施土增稅率減半政策,反而活絡國內房地產交易,土增稅收不減反增;因此我們可樂觀看待調降遺贈稅率對增加資金回流的效果。

不過,要明顯增加資金回流的意願,主要還是要改善投資環境,提高投資報酬率,只要能創造利潤,資金自然會回流。

加速整合北部交通路網乙項,原本就是既定計畫,交通建設所到之處,幾乎就是房價的最佳保證,打開近年將完工的交通建設,顯然還是繞著捷運跑,環狀線沿線是十分令人期待的,串連功能將使捷運的可及性,至少延伸一倍。但是除了內湖線今年通車,其他線至少要等兩年到三年,對市場買氣的實質幫助有限。

看來利率算是最具誘因的方法,央行調降利率使得房貸負擔減輕,至少降低了購屋門檻,年利率二點五%,百萬元貸款本息攤還二十年,每月只需繳納五千三百元,如果只繳利息,每月繳息兩千元。

現在更有「青年安心成家專案」,申貸條件寬鬆,例如台北市家戶年所得在兩百三十一萬以下者皆可申貸,有兩百萬元兩年免息,算算兩年下來大約可省下八至九萬,也算是不小的補貼,對有意願買房子的民眾來說,是具有一些誘因的。

從消費者面來看,主要的政策作法,還是以降低購屋門檻為主。降低購屋門檻有兩個方向,一是降低售價,另一個是降低貸款負擔,政府無法直接主導售價的漲跌,因此大多從降低貸款利率著手,藉由降低負擔提升購屋意願。

無論是「房貸信保基金」、「調降房貸利率」、還是二月中上路的「青年安心成家專案」,都是以降低購屋負擔來提升「購屋能力」。

房貸信保基金原意讓購買新案的自備款降到兩成左右,但最後由於缺乏法源,使得信保基金的保障範圍大為縮水,僅限經濟弱勢者自購、修繕住宅及自建住宅貸款,並排除預售屋,使得這項政策利多落了空。

以租代購難有好成效

「以租代購」是一個想法,不過看來也是障礙重重,主要是因為供給方配合意願不高。原意是想讓目前買不起房子的民眾,先承租『未來想要買』的新成屋案,緩衝時間兩年,寄望兩年後這群承租方能轉變為買方。

但是這兩年預期的變數實在太大,兩年後若承租方依舊無力購買,新屋變舊屋將會更難賣;承租方當然也可能成為買方,但是過去並無成功案例,十多年前汐止就曾經有個案嘗試類似方案,可惜並未成功,建設公司現在願意跳出來實驗的恐怕有限,該政策可能也是胎死腹中。

「青年安心成家專案」應該算是最具直接效應,營建署提供兩百萬兩年無息貸款,針對無自有住宅或申請日前兩年內購屋,且已辦理貸款者,申請人年齡限制在二十至四十歲,家庭年收入條件寬鬆,普遍在十萬元以下都能申請。各縣市略有差異,像台北市家庭收入在兩百三十一萬以內都可申請。

問題在於名額僅限一萬名,全台灣每年平均大約六十萬戶的成屋交易,大約不到二%的購屋者可享此優惠,對市場激勵的程度恐怕有限。

控制供給量效能最佳

回過頭來看業者面的救巿政策,多數是建商已經推動好些年的舊政策,剛好趁這個時局勸進政府執行,對增加市場操作彈性不無小補。

「建照延長兩年」算是慣例的方法,每逢房市景氣不佳,就會祭出這個方案,建照延長對控制市場供給,算是有效措施,讓建商不必急著在這兩年推案,比較有彈性選擇在景氣好轉、需求增加時再推案,紓解供給的壓力,避免供過於求的惡性循環發生

對台北都會區而言,都市更新勢在必行,只是目前誘因不足、行政程序冗長,造成執行進度緩慢,平均一個更新案大約需要三至五年的時間,才能取得土地,再加上銷售與興建,大約要六至八年時間才能將舊房子翻新。

以台北市為例,屋齡二十一年以上的住宅,總計有將近五十八萬戶,佔所有住宅的七十八%,也就是說,台北市每四間房屋中,就有三間是屋齡二十一年以上的老房子,這些舊屋不更新,未來十年都會成為都市很沉重的負擔,所以才會需要簡化辦理程序。

開發型不動產納入不動產證券化,也是建商爭取很多年的政策,過去僅有已開發的不動產能納入,對建商來說,多了爭取經費的管道,但是其中風險要如何控管,政府單位應該要有配套措施,才能讓投資人安心。不過該項政策也非即時就能立竿見影,對目前景氣提升的幫助不大。

之前學者認為政府應該放手,讓房市景氣加速落底,不應該出手救建商,回歸市場淘汰;經整理之後來看,政府似乎也沒有很用力在救建商,像延長建照調節市場供給,就像水庫調整水量一樣,合理性不容懷疑。

減化都更程序及修改證券化條例,都是比較長遠性的政策,對少數已經出現財務壓力的建商,也起不了拯救的作用,在這些房地產的救世方案中,看來並無直接嘉惠建商的方案。

如果說將調降利率、推出青年成家專案等等,以低利鼓勵民眾進場購屋,也算成是有利建商的政策,就顯得比較勉強,因為這些優惠方案,並沒有獨厚新成屋或是預售屋,購買中古屋也在適用範圍內。

購屋降息效應最大

對目前有自用購屋需求的民眾,以降低利率減輕負擔,反而是幫助民眾紓解購屋壓力,無論任何景氣時期,約有三成左右的「剛性購屋需求」存在,景氣好壞對這類買方的影響不大。

以青年成家專案為例,優惠戶數僅一萬戶,不到全年交易量的二%,顯然連這些自用的剛性需求都無法滿足,建商也沒討到有效的好處。

降息則是全球拯救經濟的統一作法,降低企業成本支出,至少能維持「以拖待變」,不要讓企業的問題在同一時間點爆發,緩衝這類的衝擊。

更何況,降息的另一作用,可以將定存的資金釋放出來,讓民眾投資報酬率高於定存的投資產品,也許是股票、也許是貴金屬,更可能是房地產。這幾年股票及貴金屬的價格波動,遠大於房地產,價格下跌平均都在五成以上,相對比較上,房地產還是具有高度保值作用。

看過來翻過去,這些搶救房市的政策,顯然還不如去年底拯救車市,調降貨物稅、減徵三萬現金來得直接呢!

綜觀目前的房市救市方案,都是以維持市場的「基本體溫」為大目的,產生不了炒熱房市的作用。事實上,沒有任何一個產業,能夠承受市場長期凍結的後果,更何況房地產是牽一髮動全身的龍頭產業,根據央行過去數據顯示,房市正常交易量,對經濟成長率大約有零點五%到一%的貢獻度。

就這些政策來看,還是難脫急就章之嫌,如果能從短、中、長期的市場發展來思考,搭配金融業的放款政策,都能以可行性高的配套措施,依市況走勢,在不同時間點釋出,循序漸進推動這些利多,而不是一股腦地丟出討論性利多,才能顯現效用力道。

2009年5月25日 星期一

10個好習慣 提早買到房

只有無法改變的窮腦袋,沒有無法改變的窮口袋
Smart智富月刊 第129期 撰文者:張國蓮

習慣是靠時間累積的一種動作。政大商學院教授周行一強調,年輕人要致富,培養好的理財習慣,絕對比拿錢去投資理財更重要!

72年次的Debbie,外型亮麗,家境優渥。但是,最近卻煩惱到睡不著覺,因為她已經失業4個多月,存款幾乎用光,身上還背著3萬多元的卡債,不敢告訴爸媽。

為什麼她會落入這樣的窘境?

Debbie認為,都是工作不穩定惹的禍。她從小喜歡裝扮自己,念書和工作都期待能進入服飾、藝術相關領域,但父母不認同。大學考上中文系,因為所學不是自己的興趣,畢業後為了找工作,以分期付款方式,繳了5萬元去學電腦,希望為工作加分。

沒想到,畢業兩年多,卻換了5份工作,其中2份是工讀、3份是正職,最長只做半年,最短僅兩個星期。最後一份工作,月薪約2萬8,000元,應徵時談的職務是企畫,進了公司卻被要求做業務,和她的期待不符,最後被老闆以星座不合辭退,讓她非常氣憤。


小檔案_Debbie
◎民國72年
◎學歷:文化中文系
◎現職:無
◎家庭經濟狀況:富裕
◎雙親職業:父親為醫生、母親家管


失業率創新高、薪資創新低 想買房的比率仍高

Debbie的抱怨看來不是沒有道理,像她這樣經濟無法獨立的「賴家族」,在台灣,可能愈來愈多。根據主計處統計,20~24歲人口今年2月失業率創30年以來新高,達14.32%,遠高於整體平均值的5.75%,而去年的整體薪資漲幅卻趨近零,創6年來新低。高失業率、低薪資,似乎是現在年輕族群共同面臨的問題。

增列自選方案 勞退金可以自己作主


整體薪資漲幅幾近零


不過,Debbie的好友卻告訴我們,她會背卡債是因為買東西太衝動。大學畢業後,她原本準備考研究所,於是先當工讀生賺錢,後來發現賺錢可以讓她買自己喜歡的東西,就決定轉做正職工讓她買自己喜歡的東西,不考研究所。

每當發薪水,Debbie就拿去買自己喜歡的衣服、名牌包包。現金不夠花就會刷卡,常等接到帳單後,看到金額才嚇一大跳,在工作收入斷炊後,偶爾還是忍不住會去買衣服。

因為吃家裡、住家裡,上班工作後,爸爸規定,要她把1/2的薪水存起來,可是這些存下來的錢,在她失業4個月後,已經快花光了。失業後,她一度想要控制消費,但做得不好。現在,她只想趕快找到一份工作還卡債。至於買房這件事,她從沒想過。對於那些努力存錢的人, 她覺得很有毅力,但她就是做不到。

從《Smart智富》月刊所做的「年輕世代經濟獨立暨理財習慣」調查結果來看,Debbie的問題,其實很多年輕人都有。根據調查,19歲~33歲以下的受訪者有近80%的人認為,靠自己買房才算經濟獨立。相較全球前10大市調研究機構香港商思緯市場研究公司(Synovate)在97年9月針對全球18~24歲年輕人所做的調查,僅有42%的人希望30歲前買房子,台灣年輕人的志氣顯然高出許多。

近7成民眾認為自己買房才算經濟獨立


但是,在我們的調查當中發現,受訪的七年級生(19歲~28歲)中高達54.6%、六年級生(29歲~38歲)則有35.1%,目前還無力買房,排名最高的理由和Debbie一樣,他們抱怨收入不高、工作不穩定。

不過,政大商學院教授周行一卻認為,背後更根本的原因是沒有好的理財習慣。因為在同一份調查中發現,大部分想買房的人,最想做的努力,第1名竟是投資理財,存錢和努力工作竟排到第6、7名,比率明顯偏低。周行一說,沒有收入就存不了錢,沒有錢哪有能力投資理財,更別說買房了

習慣是靠時間累積的一種動作。周行一強調,年輕人要致富,培養好的理財習慣,絕對比拿錢去投資理財更重要

想靠工作、存錢買到房的比率偏低


好習慣1》對工作全力以赴 1個月只休1天假

同樣72年次的宋孟哲,就完全認同這個想法。前年4月,真理大學畢業的宋孟哲當完兵後,就進入永慶房屋當仲介。雖然學歷不高、又是菜鳥,他卻每天努力拚績效,他的主管吳瑞斌指出,宋孟哲每天幾乎到晚上11點~11點半才下班,1個月只休1天假。

因此他在工作第3週就成交第1個案件,9個月就升上主任,即便在去年下半年房市景氣低迷中,也僅1個月沒有成交案件,其餘每月幾乎可以成交3~4件,讓他去年年薪近80萬元。

好習慣2》努力省錢、存錢、記帳 以預算控制,能省就省

事實上,為了賺生活費,宋孟哲大學時就努力打工,在時薪75元的頂好超市扛貨、整理貨品,每週平均打工4晚,每次7~8個小時,1個月下來可賺1萬多元。不僅如此,因為家裡只靠父親1人收入,所以宋孟哲從小養成能省則省的用錢態度。

大學時為了知道自己錢花到哪裡去,會在桌曆上記下每天的花費。上班後,除打拚工作外,還控制每月花費不超過1萬元,1年365天有363天都是穿著公司制服,因此,短短兩年,帳戶存款已近百萬元。

最近,為了改善一家六口擠在27坪房子的居住環境,26歲的宋孟哲已規畫看屋,準備趁房地產回檔,買下自己人生中的第1間房子。

同樣是72年次,Debbie與宋孟哲的境遇卻完全不同!富鴻理財規劃顧問副總經理王麗文分析,這兩位七年級生雖然性格、家境、職業都不同,但家境比Debbie差很多的宋孟哲,能夠存錢買房,關鍵就在他培養了兩個最重要的理財習慣:努力工作,努力省錢、存錢

WMTC財富管理培訓中心執行長曾志堯則指出,從宋孟哲的年薪和存錢成績單看,他已具備了35歲前富有的基本習慣,就是對工作全力以赴。因為能夠維持高收入,代表了他養成高度的工作紀律,並且努力提高自己的抗壓性。

只要養成「努力工作、省錢存錢」兩個理財好習慣就能變富嗎?不要不相信,比宋孟哲年長10歲的Nico就是最好的例子。

小檔案_宋孟哲
◎民國72年
◎學歷:真理大學財稅系
◎現職:永慶房屋業務主任


◎家庭經濟情況:小康
◎雙親職業:父親為退休工程師、母親幫人帶小孩

用轉租賺價差 從負債百萬到身價千萬

15年前,大學一畢業,就因為替媽媽背債120萬元,讓Nico的人生頓時跌落黑暗。

一個大學畢業生,沒有任何工作經驗、沒有積蓄,人生卻得從償債開始。

但是,她沒有抱怨,先花4年時間還清債務,接著再用8年時間,讓自己累積財富,現在從事保險業務的她,單是名下的房子價值就達2,000萬元,平均年存百萬元,並朝創業、存1億元退休的人生目標邁進。她是如何做到的?

她的二房東成功法則


好習慣3》碰到挫折從不找藉口 把精力花在解決問題

1995年從東海大學哲學系畢業時,原本家境不錯的她,突然面對120萬元的債務待償,面對這個天文數字,她只沮喪了幾天,接下來,她決定只用1/10的力氣沮喪,要用9/10的力氣去面對現實,不抱怨或找藉口,而是想辦法解決。

至於還債的方法,在親戚的協助下,這個大學剛畢業的女生決定做二房東,用包租房子再轉租的方式,賺取價差還債。而且她告訴自己,要當二房東,就當市場上第1名的二房東,要做得比別人更努力、更有創意。

因此當二房東時,她還在藥廠兼職業務、從事建材代理推廣、甚至兼家教,找這些工作是為了賺額外收入。因為這些工作只要做到中午或下午2~3點就可以下班,1個月能多領到3~6萬元,剩下時間就可以處理二房東的工作。

這種追求單位時間(1小時)最高報酬工作的習慣,直到現在她從事壽險顧問,也維持不變。她從事壽險顧問,也維持不變。

好習慣4》訂定明確的目標 擬出執行計畫,一步步完成

既然要以做二房東的方式還債,就一步步擬定具體目標,訂出計畫。

手上沒本錢,她向6、7個朋友借,湊足第一筆租房子、重新改裝的費用。接著,先從改裝1間房子做起,她挑定當時台北衣蝶百貨(現為新光三越百貨)附近的1棟舊公寓開始,先分租1層樓,再改裝成3間小套房做試金石,自己買油漆,粉刷天花板、牆壁,再到廈門街找二手家具、二手家電,讓租客可以帶著「一卡皮箱」就能入住。

結果,才1週時間,套房全部滿租,她馬上用同樣手法繼續裝潢其他樓層,2個月內,把整棟樓改裝成12間套房全部出租,用這種方式,每月租金收入高達16萬元,扣除攤還朋友和母親的負債,她還可淨賺快8萬元。

於是她再複製同樣的模式,在台北市主要商圈尋找下一間改裝的老房子,就這樣,最多時她手上共轉租30間套房,讓她在4年內還清全部負債,並存下50萬元現金。

大家好奇,去哪裡找這些房東願意把房子租給她?Nico分析,人在南部、不願意賣北部房子的有錢房東是最適合的對象。而這種怕麻煩的房東,你只要找仲介幫忙,鎖定目標尋找,事先做好成本效益資料理性分析,再加上見面三分情,很容易就能獲得大房東同意

好習慣5》抓住每個細節 從頭到尾想清楚記下,再一一檢驗

為了降低裝潢成本,Nico曾經自己拿著捲尺丈量房子、按照比例畫平面圖,自己粉刷牆壁,甚至當起水泥工。回憶這段當二房東的日子,她強調,念哲學讓她可以抓住每一個細節,能先從大環境、產業的高度來分析整個情況,再從中發現賺價差的商機

不管是過去當包租婆,或是現在發展壽險組織,她習慣把所有計畫的細節從頭到尾想清楚,用紙筆把每個細項一一列下。她說:「你必須一項項都跟自己交代清楚,建立一個系統去檢驗,只要環節都是對的,那麼事情就會順利進行,直到成功,並且一直運轉下去。」」

88年還清負債後,Nico休息了1年多,之後請姑姑負責收租與管理,自己開始從事壽險顧問工作,直到96年5月因為姑姑無法再幫忙照料管理租屋業務,才把手中所有房子處理掉,結束包租婆生涯。

在還債過程中,她先把要還債的金額扣除後,才敢花錢。結婚之後則改以預算編列方式控制所有支出,例如享樂費用占月收入20%、家用30%,其餘進行長期投資規畫,並以房地產進行儲蓄投資。因此能夠累積超過2,000萬元的身價,並向億元人生目標邁進。

美國學者湯瑪斯‧史丹利利(Thomas J. Stanley)調查逾萬名美國的百萬富翁後發現,富翁們都擁有省錢、儲蓄、努力工作、花時間規畫投資理財的好習慣;暢銷書《祕密》作者朗達‧拜恩(Rhonda Byrne)甚至說:「習慣可以改變運勢!」」

你想要盡早買房達到經濟獨立嗎?別再抱怨工作難找、收入不穩定了,效法宋孟哲、Nico培養理財的好習慣,才能助你早日達成目標。

第6-10個好習慣請見:28歲包租公坐擁千萬身價

*專家建議

富鴻規劃顧問副總王麗文:為目標規畫可執行方案

先建起強烈的動機與標,規畫可執的方案,努力真把己想做的東西做出成績,這樣才一直停留在想的階段。

奧美集團品牌發展總監籃雅寧:為夢想設定多目標

可以先學看大局勢及性客觀分析機的好,畢竟生夢想需要很多標累積達成,如果有一個很大的夢想,先設定同的標,就在完成一個標後有失落感。

2009年5月24日 星期日

危機入市的四則運算

30雜誌 李志宏

危機入市代表市場充滿不確定性與風險,先檢視自己的長期資金配置,若不具備追逐短線超額報酬的能力,則應以長線投資組合布局為宜。

金融海嘯肆虐,全球經濟受到嚴重衝擊,各國股市下跌又急又猛,投資人在這一波衝擊中損失慘重。在一片悲觀的聲浪中,各國政府無不設法投下大量資源,以期拯救經濟與企業困境。不過,危機過後可能將有機會到來,在經歷各國股市下修約50%上下,企業亦不斷努力降低成本、籌措財源、調整具競爭力的營運模式,甚或運用過去累積的資源,趁機撿便宜併購企業,擴充版圖,政府積極投入資源,調整制度、法令,及稅制等,市場開始有人喊出「危機入市」,認為此波經濟與股市大幅下修,為數十年來少見的機會,可以進場撿便宜,長期投資布局,3 至5 年應有不錯之報酬。

然而,或許有千載難逢的機會,不管投資人即將危機入市,或已進入市場,有些事情應在投資前想清楚。


應思考長期資金配置

投資固然想要獲利,但也有相對的風險,在投資時,務必思考長期的資金配置。部分股市投資人有時過度自信或僅看到報酬,而忽略了風險,投資時,忘了股市部位在其長期資金配置的適當比率,而造成過度投資股市,不只投下所有資金,甚至融資交易,當突然面臨強勁如同此波金融海嘯的股市風險,就要承擔嚴重虧損,如賠掉房子、退休金,或負債累累,影響日常經濟能力。是以,投資人應謹慎檢視可投資在股市的部位,並以適當長期資金配置為思考基礎,重視投資風險。較直覺的方法可試想,若所投入的部位(包括融資券部位)都賠光亦不會影響正常的生活所需,可將之定為最大可忍受之損失部位,所投資之金額以不超過該部位為原則。

當然,長期資金配置為理財規劃的一部分,須與理財投資目的相連結,投資目的固然追求未來財富增長,以滿足人生目標的需求,但投資目的不宜好高騖遠,畢竟高報酬高風險,若投資期間中途因重大風險而招致虧損,無法繼續支撐其資產配置與組合,人生目標可能將更無法實現。建立一個合理的投資報酬目的,並在面對可能的風險,即使遭受損失亦無須斷頭,仍能繼續支撐所配置之投資組合,以實現長期的投資報酬目標,若欲追求未來更高的財富增長,則或可當下開源節流,而非一味只追求報酬,忽略風險的可能衝擊,過度投資。

是否應積極短線進出股市?

投資人積極進出股市,主要目的應在於買低賣高,追求超額報酬,不過要達此目的,必要具備選時與選股能力,入江湖,就要有本事。一般投資人是否具備此能力,應自我檢視,切莫過度自信,自以為是,聽信道聽塗說,在股市殺進殺出,不但未能買低賣高,反倒追高殺低。投資人或許可回顧過去的投資績效,若報酬率為正且持續打敗大盤,或可積極進出股市,追求短線報酬。但若平均報酬未能打敗大盤,則投資人可能不適合太過積極進出股市,被動式的投資策略,做好投資組合管理或追蹤大盤投資指數,應較適合。選時與選股能力,並非每個人都能具備,即使是專業投資人都未必具有此等能力,毋需氣餒,只要認清這一點,或許可以避免過度自信,承擔過高風險。

如何危機入市

危機入市代表市場仍充滿不確定性與風險,投資人應先檢視自己長期資金配置,確定可投入之部位,並應了解自己是否具備買低賣高,追逐短線超額報酬的能耐,基本上,相信大部分的人均不具備此能力,因此,長線投資組合布局應較適合。

長線布局雖無需積極選時選股,但仍需做好功課,尤其在經濟陷入低迷,企業營收急劇萎縮,谷底何時出現仍不明確之際,入市撿便宜,務要小心,勿踩地雷。因此,投資人應先檢視企業資金是否充分,企業即使有再好的技術、產品、行銷管道,及未來的產業前景,但資金不足,仍可能發生財務危機,無法支撐度過景氣低迷營收萎縮的窘境。其次,應檢視企業的負債程度及償債能力,如負債比率與利息保障倍數等,沉重的利息負擔及到期的本金,在經濟不景氣時更容易壓垮企業。再其次,可觀察企業經營者持股狀況及聲譽,持股狀況代表經營者的投入,與股東利益一致,正派經營的經營者在市場上會有口碑,亦較不可能貪圖私利,掏空公司。該兩者的觀察有助規避道德風險的傷害,誤觸地雷。當然,企業的營運穩定性、產業前景與競爭力、研發創新能力等也是觀察重點,當景氣復甦時,該類企業將擁有較高的成長潛力。

不過,並非每個投資人都有能力與時間進行這樣的觀察與檢視,這類投資人,可考慮委託經理人代為投資管理,但是慎選經理人的功課還是要做。

另外,可考慮追蹤大盤投資法,購買指數基金, 如台灣50 ETF 或其他大盤指數ETF,投資大盤指數ETF 交易成本較低,成分股經過指數編制單位挑選過,基本上較屬於績優大型股,且具產業代表性。再者,投資人可較直覺地挑選各個產業龍頭股做為投資標的,組成投資組合,各產業龍頭企業基本上較具競爭力,且透明度較高,經常為法人的投資標的,受到市場較多關注與監督,具穩定成長的特性。

總之,平常省吃儉用所累積的資金,不應胡亂投資而虧損掉,應以長期投資理財目的為依歸,做好長期資金配置,勿輕易聽信雜訊,過度投資,承擔過高風險,危機入股市,也應遵守這項要領。

2009年5月23日 星期六

市民心聲:房價一坪多少才合理?

住展雜誌 334期

每個人好像一輩子至少要有一間,掛上自己名字的房子,這算是一個目標吧!對不常買賣房子的一般民眾來說,究竟怎樣的價格才算是合理房價?不可以接受漲價?一定要打八折?來聽聽別人買房子的時候怎樣出價。

民眾心中的合理房價
區域客接受的房價 每年百分之五漲幅

對五成以上的人來說,一輩子買房子的次數不超過三次,而且都是隔個好多年才又買賣,房地產資訊對多數人來說都是片段的。

可是當你真正要買賣房子時,通常無法在短時間內篩選大量資訊,難以消化或轉化成自我的價值判斷,於是輿論影響的力量就會被放大,就像股市小道消息被擴散一般,在貪婪人性的驅使下,不斷上演『殺低、追高』的戲碼,多數人都因此成為輿論的無辜受害者。

房價要怎樣才合理?每個人的判斷點都不相同。現階段來看,房價調降少,不能說就是不合理;房價要是下跌太多,可能你也不敢買,那個平衡點究竟怎麼找出來?一起來參考看看別人的想法吧!


夏韻芬(中廣理財生活通主持人 知名財經專家)
家戶年所得八倍最合理

夏韻芬是台灣知名的理財專家,無論是房地產、股票、貨幣,或是基金、黃金、衍生性商品等等,都有一定程度的著墨與專業。

以她鑽研各種理財模式的經驗來看,她認為家戶年所得的八倍,就是合理房價,舉例來說,假設她的家戶年收入是五百萬,那麼總價四千萬的房子,就算是她們可負擔的範圍內,先訂出總價範圍,再從這四千萬房屋的選項中,找出符合設定條件的房屋。

至於單價合理不合理,她舉出一個實例。

夏韻芬一直很喜歡新店的居住環境,在民國八十一年時,康和建設推出的大樓,每坪二十五萬元;當時裕隆集團推出的知名豪宅「極景」,每坪單價更是高達二十七萬,十七年前新店豪宅,是這個價位。

這樣算起來,十七年後,新店的「中興馥」掛上大陸工程營造品牌,一坪四十五至五十萬;另一三輝建設推出的「三輝墨寶」一坪成交價也在四十五萬左右,算不算貴?合不合理?實在令人難以判斷?

夏韻芬表示,房價對很多人來說,永遠都是貴的,價格一直跌,大家不敢買;沒跌的區域又買不起,還是要先選自已喜歡的區域來判斷。以十七年前豪宅的價格為基準來看,現在新店一坪三十五萬至三十八萬,漲幅約五成。這十幾年來新店有了捷運,對外交通更便利,再加上物價上漲幅度,房價已出現保值及增值效果。

先得出一個基準價格之後,再針對個案個別狀況加減分,此時主觀因素的影響就會左右大局了。例如該案的規劃單純、一層一戶,符合私密性需求,加個五%至七%;建材佳,知名營造興建,加三%至五%。

用類似這樣的算法,算出自己心中的合理價位,賣方能接受,就進場買;賣方不接受,也不勉強。韻芬對人生的體驗,比一般人多一份深刻,更加隨緣惜福,「買房子也是要看緣份」,韻芬輕輕的說。

吳俊彥(板信商業銀行 審查部)
銀行放款角度看房價最準

服務於金融業的吳俊彥,對合理房價的評估方式,區分為銀行作法和個人看法兩種。

以他在金融業服務多年的經驗來看,銀行通常是以所得來衡量還款能力,這是評估債權保障最直接簡單的方式,用這個方式來回推合理房價,算是很務實,銀行貸款額度高低,攸關房屋買賣是否能成交。因此,評估房價合理性,不光是買賣單價問題,還牽涉到最重要的房貸負擔。

吳俊彥表示,銀行通常將一般家用費用設定在兩萬到三萬之間,扣除家用基本支出後,衡量你是不是可以如期按月繳房貸。

舉例來說,家庭每月總收入約八萬元,扣除兩萬五之後,剩下五萬五,銀行就來評估你向銀行借的錢,每個月是否還得起五萬五。

以年利率二%計算,回推貸款額度大約是一千萬,保守估計貸款七成,房價大約是一千五百萬,所以,如果你的房價超過一千五百萬,銀行可能就會要求其他條件增加債權保障了。

所以,此時買方就要從總價去衡量,一千五百萬能選擇的地段區位、產品及大小,是否符合你的購屋需求,用這樣來衡量合理房價

吳俊彥說,銀行願意貸給你的房貸額度多寡,主要受限於償債能力,在條件範圍內,只要個人認為房屋條件不錯,房價並沒有太多合不合理的問題。

但是他個人計算可用房貸支出更加嚴苛,他認為家戶總收入除了要扣除一般家用之外,應該還要多扣一筆佔所得兩成的家庭儲蓄金,剩下的才是繳付房貸的應付費用。

林瑞陽(永發聯合法律事務所 律師)
十年可以漲四成的合理價

從報社記者大轉行,考上律師執照後,林瑞陽在今年開始了律師生涯,從記者到律師,他的思考邏輯,都是走理性路線的。

問到他心中的合理房價,林瑞陽說,到目前為止總計有兩次購屋經驗,但是他買房子都是以自用為主,長期持有,所以並不擔心房價波動的問題,大約都是十年左右才會想要換房子。

第一次購屋是十年前,大約是民國八十八年、八十九年期間,買在文山區辛亥路七段電梯華廈,當時是全新的房子,一坪買進十八萬。當時算是景氣低檔,房價並不貴,經過十年之後,現在售價大約是每坪二十五萬左右,房子用了十年,房價漲了四成,林瑞陽說,沒啥好挑剔的。

九十六年六月又選在三峽,購買七十坪高樓層的「遠雄碧連天」,有趣的是,湊巧當時單價也是一坪十八萬,預計今年年底可以交屋。其實當時這個價格並不便宜,但基於該案整體規劃都不錯,林瑞陽認為,碧連天在三峽一帶算是稀有產品。

在供給量大的區域,購買價格相對偏高的稀有產品,是一個不錯的購屋策略,首先當然是用總價來選擇鄰居,在戶數龐大的社區內,鄰居同質性較高,公共事務會比較容易溝通,住得舒服些。

稀有產品的優點,就是房價通常是「易漲難跌」,再加上建商品牌效應,林瑞陽說,他看好未來在十年之後,碧連天的賣相還是會很好。他說,其實以這個價格,當時在台北縣還是有不少選擇,但是他認為,新市鎮重劃區未來發展的可塑性高,值得期待。

與其選一個雜亂舊社區等待更新,還不如選一個重新規劃設計的新市鎮。重點是,在自己經濟能力許可下,林瑞陽評估房價的合理性,將評估時間往後拉長五到十年,而不是以目前房價研判合理性。

蕭仲廷(台北縣政府警察局刑事鑑識中心 警官)
開價的八折就是合理價

蕭仲廷從台南北上工作,服務於板橋市的台北縣警局,打算在近兩年成立小家庭。因為是第一次買房子,所以整個過程都很謹慎,積極地蒐集資料、看房子,他說這幾年至少看過六十間房子了。

因為工作地點位於板橋,這幾年的活動區域也以板橋為主,所以板橋順理成章地成為買房子優先首選區域。

看過許多房地產相關報導,一再強調地段的重要性,因此初步決定在捷運站旁挑選公寓,一來是因為公寓總價比較便宜,二來試圖以鄰近捷運站的優勢,彌補公寓屋齡高的問題,這是他的購屋策略。

看了六十幾間都沒滿意的房子嗎?蕭仲廷表示,剛開始因為沒經驗,所以只要符合設定總價的房子,有時間就會去看,地段、產品都不拘。累積一段時間的看屋經驗後,才慢慢歸納出自己想要買的房型以及區位:公寓三房,近捷運,總價六百萬左右。

之前曾經在南雅夜市附近看上一間公寓,屋主開價六百萬,蕭仲廷依據媒體所謂「出價殺三成」法則,出價四百五十萬,屋主一方堅持要五百五十萬才願意賣,雙方落差有一百萬。

他最後加價到五百一十萬,屋主還是不為所動,最後就不再加價放棄了,後來聽說以五百三十萬成交。只差二十萬就買到了!蕭仲廷說他一點兒都不覺得可惜,照理說應該有機會加價到五百二十萬成交的,他總認為也許還有更便宜、更屋超所值的好房子會出現,所以不急著加價買房子。

那五百一十萬又是怎個定出來的?蕭仲廷說,很簡單啊,就是開價先殺個三成,之後再視屋況,加價一成到一成五,最後大約是開價的八成到八成五左右成交,這是他對合理房價的計價方式。

至於房價變動的問題,他說,因為買房子是自己要住的,一住可能就是十年、八年,因此不是很擔心房價波動。反正就是設定,公寓六百萬左右、電梯大樓七百萬上下,符合三房條件,室內有二十五坪,區位佳,不管景氣好不好,只要條件相符,就會進場買房子了。

採訪後記

一般民眾購屋的焦點,都還是鎖定在所得,衡量自己是不是有足夠的自備款、以後是不是付得起房貸,因為大部分都是以自住為主的,反而不大在意房價短期波動的問題,只要自己現在的經濟能力負擔得起,房價不會太離譜,就會進場購屋,因為相信長期房價都是增值的。

另外一個重點是,房價漲多少你覺得合理?

根據本刊問卷調查,一般區域客接受度,大約是每年百分之三至百分之五,也就是說,三年上漲一成到一成五,還在合理範圍內。

由此看來,民眾購屋時,理性還是大於感性,並非一味地期待房價下跌,畢竟資產縮水對全民來說,是弊不是利,這點大家都很清楚的。

2009年5月22日 星期五

專家開講:房價一坪多少才合理?

住展雜誌 334期

每個人心中一把尺、一個秤,量長短、秤輕重。沒有對或錯,只是立場不同。是不是該進場買房子,焦點大都鎖定在房價的數字問題究竟怎樣的房價才算合理?首篇先看看房地產專家對合理的定義,下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。

專家定義下的合理房價
所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」,是指長期關注房地產業的學者、媒體,或是房地產業者本身,以及相關業者,像是銀行之類的。這群專家,長時間都身處房地產界,成天看房地產、談房地產、思考房地產,算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下,對房價合理性的見解,應該更具有參考價值。究竟在他們心中,盤算著什麼樣的公式,來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢?


羅光宗(內政部地政司 司長)
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理,個人價值判斷標準不一,但是協助房價判斷的參考數據,卻是十分重要,目前民眾對合理房價多所困惑,主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等,這部份還有很多成長的空間,地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場,房價資訊透明化,絕對有助於合理房價的研判,也就是說,如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格,就可以進一步判斷,在當時的經濟環境及房市景氣之下,這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍,民眾就可以清楚比較,究竟怎樣的房價才是合理的,或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示,房屋買賣的實際成交價格,主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位,但由於缺乏法源支持,無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法,是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者,定期蒐集土地及房地的買賣成交行情,彙整為「房地產交易價格簡訊」,以季報的形式公開,包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等,全台灣區分各縣市及行政區,一筆一筆條列呈現,每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出,除了單筆資料之外,有關房地產景氣走勢之觀察,民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」,內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查,以及公部門匯整統計的住宅相關統計,像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等,民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」,計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位,提供小範圍(路段或街廓)的房地產交易價格查詢,銀行、民眾及房地產業,未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段,營建署國宅組表示,該網站將於今年七月初步完成。至於房地產的春燕是否已經真的到來?羅司長表示,房市景氣究竟是反彈還是復甦,主要還是要看這一波回春維持多久,如果買氣力道持續半年到一年,應該就可以確定復甦了。

花敬群(玄奘大學財務金融系 副教授)
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年,在房地產學者圈中,對市場論點傾向客觀中立,自樹一格。


花教授認為,在房地產經濟體中,因為市場規模十分龐大,連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格;換句話說,市場機制的力量勝過一切,所以他認為:「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價,就表示買方與賣方達到一定程度的共識,只要買賣雙方有共識,便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中,主觀因素居多,很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則,那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」,達到三贏的平衡,花教授如此定義。


只是,若將焦點回到房價,花教授補充,現在市價就是合理價,但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵,主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示,這波房地產景氣下挫,與房地產產業本身關聯並不大,過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素,在這一波走勢中,「病況」並不嚴重,房市景氣下滑,主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此,回歸到主體問題,簡單來講,如果全球經濟沒有回春,台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而,以美國為首的全球經濟景氣,在目前看來,今年第二季結束前,都還有持續惡化的風險。

花敬群認為,台灣房市景氣,有可能從南部開始復甦,因為在這波金融海嘯中,南部地區財富減損相對較小,房市泡沫也小,現在房價又不高,最具有優先漲價的條件。

他也建議,建商應該在不景氣時亟思退場之道,先行保持戰力暫時離開,下一波才能再上戰場,將利基點放在未來。總之,他認為現在是短空長多,只要捱過這一波,房市景氣有機會大好個二十年。

黃鵬言希(台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理)
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希,則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理,他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示,供給少房價高、供給多房價低,這是自然不變的原理。

他舉例說,鑽石這麼貴,卻很少人會質疑鑽石價格,因為它很稀有;一公升汽油二十五元,一瓶水六百CC二十元,水都比油還要貴,看起來也似乎是不合理,但是因為有市場需求,水被賦予新的價值,所以不能單用價格來評估價值。

也就是說,只要買方認同的價格,就是合理價。黃理事長表示,高房價是房市未來無可避免的趨勢,尤其是資源集中的大都會區,就業機會帶來人潮、引進住宅需求,一般年輕人買不起市中心精華區房屋,本來就很正常,每一種商品都有等級,買不起並不等於不合理。

黃理事長表示,一般人慣用以所得衡量房價,計算出房價所得比來評估房價是否合理,這是學習國外的評量方式;但是台灣的家戶所得資訊,不像國外這麼透明,真正家戶所得收入,大部分不易據實查核,而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比,數據一定會偏高,這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店,黃理事長說,今年到新加坡考察房地產,發現新加坡的房價與外資息息相關,新加坡房屋資訊透明度高,吸引外資相繼投資,房地產蓬勃發展。

反觀台灣,房地產資訊透明度低,造成外資投資台灣房地產的一大門檻,影響外資入台意願,如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化,一定有助於台灣往國際化發展,而國際化的台北,房價應該還有三成左右的成長空間。

黃烱輝 (高雄市代銷公會 理事長)
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性,這是普遍的社會認同方式,可說是對合理房價的第一聯想;但是在爭取最大利益的前提下,買貴,會覺得多付,買便宜,卻不會覺得少付,這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪,大多是以高價要求降價為主,很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起,覺得貴,自然產生不合理的質疑;買得起,買便宜了,壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為,「會能賣這個價格,建商一定有得賺,價格就是合理」,這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上,卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高,以所得衡量房價,降價有理;如果同樣的邏輯從中南部角度來看,一樣用所得衡量房價,那麼,是不是就應該是,漲價有理?

高雄市代銷公會理事長黃烱輝,就提出上述的說法,深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比,變動幅度很小,大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此,按照上述邏輯,台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準,現在單價大約十二萬,這樣算起來,台北市新成屋房價應該只有十五點六萬,建商顯然是無法接受;如果是以台北市房價為基準,新成屋平均單價大約是五十六萬,那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準,這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。那麼,是誰合理?誰不合理?

黃理事長表示,學者認為台北市房價太高不合理,應該降價;卻沒有為高雄房價說句公道話,沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說,合理房價的計算過程,最重要的是北高標準一致,台北市用所得收入衡量房價,那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價,該漲該降統一標準,這樣一來,才有說服力。

蘇松棱(圓石灘廣告有限公司 總經理)
價值大於價格 就是合理價

寧可在景氣悲觀的時候買好房子,而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱,一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷,行銷個案主要都是以首購及首換產品為主,購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動,蘇總心中感觸很深。

蘇總表示,在他的經營區域(台北縣、桃園縣),基本上沒有質疑「合理房價」的問題,因為實質房價本來就遠低於負擔能力;再經過這一波的殺戮戰場,房子幾乎是「人人買得起」,只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時,無論何種時期,消費者都會出手購買」,「價值與價格之間的衡量,主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上,蘇總認為,買方普遍用這四個要素衡量房屋價值,當價格高於價值時,買方不會出手買;反過來當價值高於價格時,無論景氣好壞,買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺,長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區,現在房價這麼低,買方並沒有覺得房價不合理,大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜,蘇總無奈地說。


桃園地區房價現在可說是新低點,十年前桃園市中心個案,當時的預售單價十五萬至十六萬,銷售率達七成以上,可見負擔能力不是問題;十年來桃園所得增加百分之八,每戶家庭年均所得達到一百二十一萬,照理說房價應該要跟上所得的腳步,至少平均要達到十八萬以上的水準,現在成交均價卻不到十二萬,顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域,分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。按照蘇總的說法,林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋,必定直指台北縣,而一說到台北縣餘屋,焦點勢必鎖定在林口;蘇總卻不這麼認為,他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示,林口推案量大是個事實,但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案,銷售狀況都還算不錯,平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢,這也是很正常的邏輯,只是因為林口新案集中、個案數又多,才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價,每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理,而民國一○三年機場捷運通車後,林口大樓單價上漲到二十萬以上,都不為過。

採訪後記

這次的訪查很有趣,發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者,還是會很專業地,用所得來談房價,無論認同與否,總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長,花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向,誠如花敬群所說的,談到合理,重點是在合『誰』的理,買賣不成交,就是因為你的理和我的理不同;買賣能成交,就是因為理已相同,就是合理。只是,在市場機制的現況價格下,對未來房價的看法,業者長短期都看多,學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲,這些地區公共建設不落人後,房價卻跟不上腳步,跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀,人口密集、交通建設,房價沒有低落的藉口,預估至少還有兩成以上的空間。

結論是,長期房價都看好,選好區位及產品,現在買來自用,並無不妥。

2009年5月21日 星期四

《時代雜誌》全球百大最有影響力人物--蘇西歐曼

曾被理專賠光財富的理財天后
今周刊 647期 撰文/莊 芳

星期六晚上,住在美國波士頓的蜜雪兒,在看完CNBC頻道的「蘇西歐曼秀」(Suze Orman's Show)節目以後,立即將皮夾內所有的信用卡剪掉,並將電腦中儲存的線上商店網址一一刪除。
讓她下定決心改變自己消費習慣的理由,是因該電視節目主持人蘇西歐曼(Suze Orman)不只一次在節目中瞪大了眼睛、凶巴巴地說:「只要一直使用信用卡,去購買根本負擔不起的東西,我們就會持續活在謊言之中!」「所以說,不准買、不准買、不准買!你聽見了沒有?」

在美國《時代雜誌》全球百大影響力人物當中,她是惟一入選的個人理財專家,大概也是最潑辣剽悍的一位了。今年五月,《時代雜誌》將蘇西歐曼選為二○○九年百大影響力人物,事實上,這位「潑婦」已經連續兩年獲得這項頭銜。而不久之前,《時代雜誌》還特別給了蘇西歐曼一個響亮的稱號:「風暴中的女王」(Queen of the Crisis)。

風暴中的女王/在危機中喊出理財真理

這個稱號十分貼切,在這場百年難得一見的金融風暴裡,美國人發現蘇西歐曼不是譁眾取寵的罵街潑婦。她所罵出的每一句話,原來都是千真萬確、而又容易讓人忽略的理財真理。


蘇西歐曼不但讓美國人每周乖乖坐在電視機前聽她說話,她總共出版了九本關於財務自由、理財致富的書籍,幾乎每一本都登上《紐約時報》暢銷書排行榜;《今日美國》稱之為全球個人理財的權威,先前在美國公共廣播公司(PBS)主持的理財節目,更讓她兩度贏得美國電視界最高榮譽--艾美獎。如今,她的一場演講要價高達八萬美元,但邀約仍然不斷。

想圓餐廳夢/當月入四百美元的服務生

其實,蘇西歐曼並非從小就立志做個理財專家,她最早的夢想是開一家屬於自己的餐廳。大學畢業後,她就去應徵餐廳女服務生的工作,只不過,那時她的每月收入僅有四百美元(現約新台幣一萬三千元),做了六年,始終存不到開餐廳圓夢的第一桶金。直到某一天,她與一位餐廳熟客聊起自己的夢想與無奈,事情才有了轉機。

隔日,這位蘇西歐曼的老顧客,給了她五萬美元的支票,還附上一張字條寫著:十年內還清,即可免利息。熱情的熟客不但給了蘇西歐曼第一桶金,也給她「用錢滾錢」的建議,「到美林(Merrill Lynch)開戶,把錢全部交理財專員投資吧!」蘇西歐曼聽進去了。

走進美林,理財專員開心迎客,蘇西歐曼告訴理專,自己只是一名女服務生,每月薪水不高,而且這筆錢是借來的,一定要放在較為安全的地方,說完,理專請她在文件上簽字。當時的蘇西歐曼,壓根不曉得這個簽名動作會帶來多大的風險。這位理專竟然將她的資金全部投入高風險的投機工具--選擇權。

起初,蘇西歐曼還真的賺了大錢,她選好餐廳的地點,找好了負責裝潢的公司,一切就像是唾手可得。結果,不到三個月時間,市場出現大逆轉,所有的資金全在一夕間化為烏有。「我知道我虧了一大筆錢,而且,以我每月四百美元的薪資,根本沒有辦法還清債務!」

被理專賠錢/決定自己進美林做理專

但是,蘇西歐曼換了一個角度想:「連那位賠光我錢的人都可做理財顧問了,我為什麼不行?」就在她經歷大賺又大賠以後,發現做這行才有機會賺到大錢!她開始認真鑽研投資市場,每周閱讀《華爾街日報》和《霸榮周刊》,了解市場最新訊息,還將股票與選擇權價格走勢圖貼滿了整個房間牆壁。

這樣天馬行空的想法與積極的行動力,最後成為蘇西歐曼生命中重要的轉折點。即使只有伊利諾大學社工系畢業的學歷,和幾年在餐廳做女服務生的資歷,她還是大膽地再度走進美林,這一回,她不是來開戶,而是應徵股票經紀人的業務工作。從此,走進了與過去完全不同的人生。

雖然總是感到格格不入,但蘇西歐曼說,自己每一天都抱著感恩的心情,「我的天呀!這真是不可思議,我竟然不用一輩子做服務生的工作!」

尤其是在準備美國政府規定金融人員必備的從業執照考試時,讓她有了意外的發現。其中讀到一條必須「了解客戶」(Know Your Customers)的規定,也就是說,理專不可在客戶無法負擔的情況下,將客戶的資金做投機性或是風險性的投資。這時,蘇西歐曼才知道,之前讓她慘賠的那位理專,完全違反了這項規定,而這是可以告發、可以求償的。

守護人們財富/成專家與菜籃族的綜合體

那時,她才進入美林三個月,就毅然決定對自家人提出告訴。最後,美林將最初她所投資的五萬美元,另外還附帶利息全數償還給她,並在訓練課程結束後繼續留聘。

「我當時想,假使這件事是發生在我的父母親、或是其他年長者身上,那該怎麼辦?他們年紀太大,已經沒有時間再賺回這些錢了!」正因為這些想法浮現在蘇西歐曼的腦中,讓她決定要做人們的金錢守護者(protector of people's money),這樣的自我期許,一方面讓她快速累積投資理財專業知識,另一方面,卻也讓她忠實保留者「永遠從客戶需求開始思考」的初衷,並且對於充斥著金錢謊言的金融市場,總是敢於揭露真相。

逐漸的,有別於一般的理財顧問,蘇西歐曼成了「專家」與「菜籃族」的綜合體,總能最深切的體認客戶需求,並且用最市井的口吻辭彙,提出專業的理財建議,而這正是她在一九八七年自行創業,走上理財天后之路的最大優勢。

克服自身障礙/成為邀約不斷的理財天后

成為美國家喻戶曉的人物,蘇西歐曼以前的老同事大多感到意外;就連她自己,也對自己的生涯轉折感到驚訝不已。「我不是聰明人,從小也不太會讀書,大學成績從沒拿過C以上,一直對人生沒有太多期待,幾乎可說是不知未來何去何從……。」

所以,當有機會來臨,蘇西歐曼就會毫不考慮地緊緊抓住,每天思考怎麼將事情做好。「直到現在,我都還是全力以赴、不敢懈怠,每天工作至少十七個小時以上。」採訪當日,和記者訪談時間是訂在上午十點,但蘇西歐曼早在六點就用完早餐、準備會議,討論目前發展的產品、電視節目流程等等,接著抽空寫好了專欄文章,才接受訪問。

就像她曾在自傳中寫到,從小有語言障礙的問題,對於特定字母無法清楚發音。但如今她卻可以當CNBC的節目主持人,用標準咬字傳達她的正確金錢觀念。「其實若是仔細聽我說話,就可發現我總是特別用力地,將一個字、一個字念清楚。」她說,知道問題出在哪裡後,事情就簡單多了,「克服它,就像我克服我的先天語言障礙一樣,很難,但總有成功的一天。」

Profile蘇西歐曼(Suze Orman)
出生:1951年
現職:美國CNBC電視節目
《Suze Orman's Show》主持人
個人理財書籍作家
《歐普拉》雜誌專欄作家
學歷:美國伊利諾大學社會工作學系
經歷:蘇西歐曼金融集團負責人
保德信金融集團投資部副總裁
美林證券業務經理
理財天后金語

對於花錢,蘇西歐曼一直認為懂得「量入為出」才是重點。以下整理出她在節目中,一再勸導財務面臨困難的美國人丟掉虛榮、減少借貸消費的精采言論:

1.「沒有存款,還想要刷卡去旅遊?你想都別想了,開始努力工作存錢,哪裡也不准去!」

2.「別再給我找藉口!坐公車並不丟臉,趕快把車賣掉,省下的油錢、保險費,可用來清償卡債。」

3.「住嘴!不准再說『我不知道錢花到哪兒』這麼不負責任的話,除了你自己,沒有人管得了你的錢!」

4.「你的屁股沒那麼嬌貴,從今天起,把家中廁紙換成再生紙。」

5.「別和我講習不習慣!趕快賣掉大房子,搬到小公寓住;停止健身房會員卡,改到公園運動。」

蘇西歐曼給讀者的親筆簽名:
Attitude is everything.
Suze Orman
People first, then money, then things.

態度決定一切
蘇西歐曼
凡事以人為優先,而後是錢,再來才是所做的事。

2009年5月20日 星期三

賈文中操盤三大心法

先探週刊 1517期 文.劉德宜

三月起漲的資金行情,可說是沈寂已久的主力代表作。被市場稱為「金主中的金主」賈文中,接受本刊專訪時說:「大家都忘了資金行情主力盤長相。主力盤的特色,就是看量操作,而且空手人太多,即使大盤回跌,也不會回深。」

一九七五年就進入股市、與股市「四大天王」翁大銘、沈慶京、游淮銀與榮安邱齊名的賈文中,可說是台灣股市「金主中的金主」,幾經市場大浪卻屹立不搖,他自己說:「我投資虧的錢大概也有百來億元吧!」這也表示他的身價早就有百億元以上了。他最近一次震撼市場的傑作,就是入主遠東航空;這一波股市的驚漲,裡頭出現不少有趣的個股表現也是出自他手,旺旺TDR掛牌上市,立即傳出「有人狂收籌碼」,這人正是賈文中。

對於今年資金行情來勢洶洶,不少人認為這是政府在幕後操作,賈文中想都不想:「是政府放利多拉抬的沒錯,但是撐盤的,卻是內資。別忘了,今年一、二月外資還在將權值股當提款機拼命倒貨,國安基金早就先撤出了,連四大基金都快撐不住……記得嗎?台積電(2330)、中華電信(2412)都被倒得一塌糊塗,但像中華電,跌到五○元附近跌不下去了。」


心法一 看量不看價

賈文中說,二○○○年之後台股都是外資控盤、投資人被教育成重視基本面,全忘了資金行情與主力時代的手法,「大家都習慣外資一定要喊個價位的那一套。

資金行情來時,不要預期會漲到那裡,這是個「浪」、是一波波的,要嘛就來、要不然就不來,一預期股價,你就會礙手礙腳地想出掉,賺不到後頭又來一波的浪潮。所以看盤的重點,就是要看資金潮有沒有減退,如果未來兩周成交量過不了二千四百億元再創新高、逐步減退或急縮,就要撤退了。」

心法二 跟著題材走

「萬般拉抬就怕沒人跟」,賈文中一語道破主力的心態,包括他自己也是:「「萬般拉抬」就要有題材,而且題材要「來得早不如來得巧」,政府放的利多哪個不是一、二個月前就提過的!?這波業內藉著題材不僅恢復了人氣,也恢復了信心與膽量,膽子大,胃口就大。」

心法三 牆頭草法則追強勢股

「一定要徹頭徹尾地像個牆頭草一樣,那裡強那裡倒。人家叫我「關門賈」,因為我追強勢股、一定要拉到漲停;怎麼找強勢股?就是盤中曾見漲停、或是整場都在盤面半根以上的個股。」

賈文中說,盤中追強也要遵守「買黑原則」:「追強是為了賺今天,買黑,則是為了賺明天,但要看這檔股票是否之前已經是強勢股──表示已經有主力介入,買黑等於幫這支股的主力抬轎。就像我前頭講的,主力最怕沒人跟,我跟,也等於是幫自己抬轎。」

2009年5月19日 星期二

28歲包租公坐擁千萬身價

大學就買法拍屋,7年買賣逾10房
Smart智富月刊 第129期 撰文者:張國蓮

張博儀發現便宜的法拍屋,可以成為自己地產投資的入門練習。在大二時,便標下第一間法拍屋,並把整個公寓隔成一間套房、兩間雅房,除了自住之外,其他房間就分租,每個月扣除房貸利息後,還有6,500元進帳,從此,這個念書不順的大學生,開始了包租公的生涯。

他,不愛念書,國中曾經輟學,高中念的是三流高中,大學沒考上,是靠進「先修班」才勉強擠進大學的門。但,22歲大二時,就賺進人生第一個100萬元,目前已累積近千萬元的資產,他是怎麼做到的?

積極「向錢看」 高中就開始跟會、維修電腦搶錢

今年28歲的張博儀,現在在一家產險公司擔任理賠員,月薪只有4萬元,雖然薪水不高,不過,他自認現實感強,很有憂患意識。從高中開始,他就是個積極「向錢看」、告訴自己要努力賺錢的學生。

一個三流學校的高中生要怎麼賺錢?張博儀回憶,高二為了重灌電腦,找人維修,結果,工程師只按幾個鍵,就收800元,他一週的零用錢就這麼沒了。


剛開始,他覺得自己被騙,後來,仔細研究這錢為什麼這麼好賺?於是,高中念資訊處理科的他,開始學習電腦維修與組裝,組裝一台電腦最多可賺7,000元,就這樣靠著幫同學、朋友維修組裝電腦,當時他就可以月入1萬餘元,甚至參加媽媽的互助會,靠跟會存錢。

這麼努力賺錢,只因為這個不愛念書的小孩,想要證明「自己是個有用的人!」,他心中一直有個渴望:「希望母親提到我是驕傲的!」這樣的心境,源自早年家道中落的一段苦日子。張博儀原本家境小康,父親是軍人,母親是西裝師傅,收入穩定。但父親退伍後多次創業失敗,結果賠掉兩間房子,全家變成租屋一族,還常常被人追債,家裡被噴油漆,過年只能吃泡麵……。

這段從小學延續到高中的苦日子,讓身為老么的他告訴自己:「錢很重要,沒人想過苦日子!」他還把「買房」當成人生重要的奮鬥目標。「因為有房子、有地,人家就覺得你有錢!」沒想到,這個目標在他大二時就實現了。

時間拉回到民國90年,當時,張博儀不過20歲,剛進真理大學成為新鮮人,當同學忙著認識環境、參加社團時,他則是在盤算:「從高三開始跟的互助會,全部標起來可以拿到30萬元,用這筆錢可不可以買房子?」張博儀的母親回憶,當時博儀天天跟她提想要買房,希望把會錢標下來,看兒子如此堅持,雖不放心,最後還是答應他的要求。

下手前做足功課 花了1年跟著投資客四處看房

有了30萬元的會錢做底,加上奶奶因他進大學,給他一筆10萬元獎金,靠這40萬元,才念大一的張博儀開始研究房地產,收集各種房屋資訊。有一次他上網看到一間法拍屋,售價竟不到200萬元,算一算,2成頭期款還不到40萬元,這個數字讓他嚇一跳,發現便宜的法拍屋,可以成為自己地產投資的入門練習。

於是,在淡水念書的張博儀,就把網路上可以找得到的淡水地區法拍屋資訊全部抄下來,每天下課就到物件附近觀察地形、探查公告欄的房價資訊,他還買了一本法拍屋買賣書籍研讀,因為書中提到要向大樓管理員打聽屋況等消息,張博儀就開始找管理員聊天。

也因為常找大樓管理員聊天,他結識了法拍屋投資客黃石蘭。就這樣,這個天真的大學生開始跟著地產投資客跑法院、四處看屋。當同學蹺課去看電影、忙約會時,張博儀卻是蹺課跟著黃石蘭到法院投標,搶購法拍屋。

就這樣見習了1年,在21歲生日前夕,才念大二的張博儀出手了,以總價183萬元,在淡水新春街買下一間28坪的法拍屋,「看到自己的名字印在權狀上,是件很臭屁的事!」張博儀得意地說著。

標下法拍屋後,張博儀把整個公寓隔成一間套房、兩間雅房,除了自住之外,房間就分租給同學、學長,每個月扣除房貸利息後,還有6,500元進帳,從此,這個念書不順的大學生,開始了包租公的生涯。

半年之後,眼見房價上漲,他便轉手以250萬元賣出這間房地產投資的處女作,還清房貸,共有現金100萬元落袋,就這樣賺到自己人生的第一桶金。

這筆100萬元現金,讓他下定決心,要靠房地產累積財富。因為上班族「領人薪水不會有錢,工資只能單純為生活,現在領4萬元,3年後領5萬元,就這樣了。沒有錢投資,你跨不出致富的第1步!」張博儀說。

以低價策略吸引房客 家具全包,帶衣服、課本就可入住

賺到了第一桶金,張博儀投資的腳步更積極,從低價的法拍屋、套房、小公寓,買到有頂樓加蓋的老公寓,從淡水、中和、買到汐止。

7年多來,他買賣超過10間房子,當兵入伍時,是他手上同時擁有最多房子的時候,共有4間房子,1年可以為他帶進90餘萬元的租金,扣除房貸之後,每月平均還有4萬5,000元的租金進帳。

為了降低手上房子租不出去的風險,張博儀買房,盡量挑大學附近的房子,然後打出「帶衣服、課本入住即可」的訴求。搭配低租金策略,並為了維持7 %~8%的租金報酬率,他凡事都自己來,貼地磚、刷油漆、買IKEA打折的低價商品,到中古賣場買電視、冰箱、冷氣。讓每間房都有完整家具,再包網路、第4台,而租金則是1學期(6個月)只要2萬5,000元的超低價,這個低價策略讓他的房子始終滿租。

以房養房,用租金付房貸、生活費


複製包租公經驗 買計程車出租,打造第2份收入

大學畢業當完兵,張博儀曾做過2個月的房仲,在摸清楚區域房價,學不到新知識後,他因為發現出租計程車和包租公類似,都可以賺進穩定的現金流。為了解行規,他轉行到計程車行當理賠員,再跳槽產險公司,學習處理車禍訴訟、查封等實務經驗,同時,還買了1輛中古計程車出租,準備打造第2份收租的現金流收入。

現在,他的名下有兩間房子,銀行戶頭內單是現金就有250萬元,連同手上的儲蓄險,合計資產有近千萬元,扣除房貸後的淨資產也超過600萬元。

雖然有了錢,但這個愛賺錢的七年級生還是很省,大四買的中古車現在還在開,女友陳昱蓁說,他一天的油錢、三餐、加上喝飲料錢,花不到250元。

這個年輕的包租公,在買下第3間房子時,就已經得到母親讚許的眼光。但是,他努力投資賺錢、認真省錢、存錢的腳步卻沒有停下來,因為此刻距離他的存錢目標5,000萬元,還有很大的距離。

在訪問近尾聲時,他蹦出一句話:「 不滿足是進步的條件!」接著告訴我:「行動很重要,野心也很重要,一定要做到別人無法做到的!」我想,這個愛賺錢的小孩,接下來,一定會有更多驚人之舉吧!

*想當包租公,要注意2種情況

◎最佳情況:租金收入支付房貸、生活費後,尚有餘錢則存下,可以繼續累積購屋資金。

◎最壞情況:每月租金收入僅夠負擔房貸,若市場情況好,可伺機先將房屋售出,再找尋更佳標的。

*專家怎麼看

富鴻理財規劃顧問副總經理吳旭宏

張博儀的好習慣:

好習慣6》工作不是為了賺取工資,而是為了學習知識、吸取經驗。
好習慣7》設定清楚的目標,做好準備才出手,而且不達目的絕不罷手。
好習慣8》學習控制風險,任何投資都先想:即使賠光也不能對生活有影響
好習慣9》有了錢更要控制花費,海派作風只是「凱子」的行為。
好習慣10》用心發展人脈網絡,會賺錢的長輩就是我的資產。

馴錢師財商研究中心執行長邱淑芸

給張博儀的建議:

1. 企業化經營房地產買賣
擅長房地產買賣的博儀,應該朝規模經濟、企業化經營方向努力,不要再單打獨鬥。例如跨入不動產相關領域,像商用不動產、農地等等,以此作為創業核心,發展規模經濟的強度。

2. 調整資產比重
應該學習以全盤角度來看自己的財務,因為所有財務目標與人生目標息息相關,隨人生不同階段進程,要有不同的重心。建議要先弄清楚自己全盤的收支情況,目前可將現金、保障與房地產投資比重各占1/3,未來可隨人生階段、資產狀況變化進行必要調整。

小檔案_張博儀
◎出生:民國70年
◎學歷:真理大學財稅系
◎ 經歷:不動產仲介、車行保全
◎現職:產險公司理賠員
◎家境:小康
◎ 收入:月薪4萬元、房屋租金收入每月4萬3,000元、計程車出租每月1萬1,000元
◎ 存錢目標:存錢目標:5,000萬元

2009年5月18日 星期一

行家教你挖出發財中古屋

愈老、愈破愈好賺!
Smart智富月刊 第129期 撰文者:劉 萍

好地段的「爛」房子,其實是黃金屋,而在中古屋市場,這樣的黃金屋特別多。而論房價,中古屋在同一區段中,比起預售屋、新成屋,又是最低的,最適合一般首購族或是預算有限的上班族。

台北市內,一間離捷運不遠的老公寓,曾經開過神壇,久未整理,裡頭又黑又亂,但屋主開價便宜,這樣的中古屋,到底是賣相差的「爛房子」,還是增值潛力強的黃金屋?

電視節目主持人蘇逸洪,最愛這種一般人眼中的「爛房子」,因為2007年他曾經靠這樣的老屋,5個月內獲利2倍,用200萬元本金賺進400萬元。那一年,43歲的蘇逸洪率性放下主播工作,展開為期2年的「迷你退休」,單靠偶爾接秀、客串主持就能悠哉生活。原來他過去4年認真研究中古屋買賣,悄悄開始轉型當包租公了!

目前,蘇逸洪手上有5間房子,其中2間是父母和自己居住,其餘3間全部出租,每月單是收租就超過10萬元。他手上還有一筆過去兩年賣屋賺進的現金,等著這波房價回跌,再逢低買進。現在,上電視時間雖然少了,但騎腳踏車地毯式看屋的時間卻多了。


別人看》神壇屋黑又舊,見了就怕
他盤算》等改建,頂樓加蓋租更多


最近一次出手,是在2008年10月,買進的就是前面提到的那間「爛房子」。當時,全球金融海嘯剛爆發,台灣房市冷到幾乎沒人看屋、買屋,但爛景氣並沒有嚇退蘇逸洪,他反而在松山機場附近買下一間屋齡逾25年的4樓老公寓!

這間老公寓,位在一處老舊社區,在整排公寓中,這間房子外表最舊、最黑。原來,前一位房客在公寓裡開神壇,曾發生火災,讓房子的屋況變得很差。不過,聽完仲介的形容,蘇逸洪反而興趣大增,因為別人望之卻步的爛屋,可是他心目中具備增值潛力的黃金屋。

為什麼?蘇逸洪分析,他其實在附近看屋將近1年,跟附近住戶、店家和房仲打聽到許多資訊,包括這個老社區距離即將開通的松山機場捷運站走路只要十多分鐘,而且已經有建商在當地洽談改建。由於房子是老公寓,土地持分高,未來一旦改建,馬上可以賺到可觀的增值利潤。

小檔案_蘇逸洪
◎出生:1966年
◎經歷:新聞主播
◎現職:主持人

最後,蘇逸洪用總價820萬元、每坪約28萬元,買下這間權狀29坪、連同頂樓加蓋使用坪數近60坪的老房子。經設計師裝修後,目前老公寓分成兩層出租,每月租金收入3萬3,000多元,付掉每月攤還本利1萬5,000多元的房貸,還有1萬7,000多元的淨收益,租金報酬率接近5%。

敢買這間神壇屋,是因為2007年時,蘇逸洪曾只花1小時看屋,就決定買下了一間爛公寓,5個月後轉手,讓他賺進400萬元。那一次投資中古屋的經驗,讓他充分體會:

只要地段好,房子老、屋況差,反而有賺頭,因為可以用來殺價,獲利空間更大!」

回憶那一次的買屋經驗,蘇逸洪表示,一位代書朋友中午用餐時間打電話問他,要不要去看一間老公寓,位在台北市永吉路,29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算,每坪才27萬多元,以地段來看,這價格確實便宜。

別人看》樓下有惡臭,廚衛積黑垢
他盤算》土地持分大,1小時成交

他先請代書傳真房屋權狀影本,看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成,他一算,現在土地1坪至少值150萬元,6坪地就值900萬元,他飯也不吃就趕緊去看屋。

到了現場,1樓是間小吃店,沒有處理好的垃圾,傳來一陣陣臭味,抬眼看位在2樓要賣的老房子,他心中暗笑:「三面採光的邊間,很加分。」進到房子,由於老舊、久無人住,有些腐臭味,浴室、廚房都積了厚厚的黑垢,後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題,因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。

因為地段好、生活機能佳,房子的格局和採光不錯,加上最重要的是:土地持分大。所以,屋況差反而變成利多,可以逼屋主把價位放低。「最差,大不了就是出租等改建,所以不到1小時,我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。

結果不到半年,樓下小吃店搬走了,換成85℃咖啡連鎖店。很快的,代書朋友來報,有人出價1,200萬元要買這間老公寓,因可現賺400萬元,蘇逸洪馬上爽快賣出。

這個成功經驗讓蘇逸洪確信,好地段的「爛」房子,其實是黃金屋,而在中古屋市場,這樣的黃金屋特別多。因為:

1.中古屋市場價格最亂、物件最雜,但亂中反而最能找到好機會。
2.老房子土地持分高,買房其實是買地,未來獲利空間大。
3.同地段,中古屋價格最便宜、使用空間最大,最值得投資。

從統計資料看,中古屋不但成交量大,幾乎是新成屋成交量的兩倍以上,而且論房價,在同一區段中,比起預售屋、新成屋,又是最低的,最適合一般首購族或是預算有限的上班族。

中古屋成交量最大


同區域裡,中古屋最便宜


2008年金融海嘯中仍敢買的老屋


2008年金融海嘯中仍敢買的老屋


和蘇逸洪一樣,今年55歲的李媽媽,同樣對中古屋情有獨鍾。

李媽媽曾經做過房屋代銷,1982年就投入房地產市場,後來雖然回家做主婦,照顧3名子女,但憑藉挑中古屋的好眼光,他們一家前後換過逾6次房子,一路從台北市郊的新店換進市區、從20多坪的小公寓換到現在捷運旁的80坪電梯大宅,成功累積近億元資產。

別人看》地板腐朽,雜草比人高
她盤算》產權清楚,土地價值夠


回憶早年看屋、買屋、換屋的歷程,「那時沒網路,交易也不透明,必須到處跑、看、問,才能掌握資訊。」李媽媽說,她幾乎每天看3、4間房子,遇到週末就帶著孩子一起逛「屋」。

不只自己看屋,在中古屋市場,要找到漂亮物件,還得有「好幫手」。除了一般房仲、法拍屋仲介,李媽媽還與銀行催收人員、代書、建商保持聯繫,因為「你只要表明手上有些現金,想買房子」,他們為了解決手上賣不掉的房子或是斷頭的房貸戶,通常會樂於提供資料給你

用這些方法,李媽媽曾經兩次買到超值好屋,讓她大賺90%以上。

第1次是1993年,那是一間位於美國在台協會(AIT)台北辦事處後面的老洋房,有個大院子,房子很破舊。由於長期沒人住,木地板已經朽爛,院子雜草叢生到比人還高,大大的老榕樹長滿鬚根,晚上路過,會覺有些毛骨悚然。

房子外觀不佳,當媽媽的她一點都不在意,和蘇逸洪一樣,她清楚「外在」只要花錢改造,就能重現舒適,但房子價值要看「內在」。什麼是「內在」?就是1.產權清楚、2.土地價值足夠

把權狀調來看,產權沒問題,土地則有78坪。但她不確定這區段價值有多高?於是跑去問建商,若是有這樣的房子要賣,他們會不會買?建商查了土地使用分區和容積率後,表示很想買,李媽媽回過頭來馬上去出價。

小檔案_李媽媽
◎出生:1954年
◎經歷:家庭主婦、房屋代銷
◎現職:80%做志工,20%做房產投資

結果,她每坪砍到35萬多元,以總價2,760萬元買到手。房子雖老但採光佳,隔間又方正,很適合家人的需求,所以她只換了衛浴、地板重新裝修,再用力整理院子,整理後的空間,竟有4個停車位這麼大。住了3年多,因為換屋賣掉,結果賣到5,300萬元,大賺2,540萬元。

另一間大賺的好屋,就是她目前自住的80坪電梯大宅,同樣是在大安區、信義路,原屋主是一對90多歲的老夫婦,因亟需資金,限一次付現金。雖然房子空置10年、完全沒隔間也沒油漆,只簡單做了水泥牆,但因只賣1,400多萬元,每坪不到18萬元,她當天看完就決定買下,同樣查完權狀,馬上付現。現在,這房子已增值到每坪55萬元,潛在獲利超過205%。

最近這10年,李媽媽買中古屋,只鎖定3個地段:台北市大安區、靠近大安區的中正區,以及信義區。為什麼只看這幾區的老房子?因為有捷運、明星學區,而且台北重大工程和建設都以這裡為核心,「這裡是台灣人換屋的終點,永遠都有人要接手!」

李媽媽說。看準這一點,即使近來景氣差,她還是會進場挑屋。

抱地不抱房,先培養挑貨能力

在台北市中心,蘇逸洪、李媽媽竟然能買到每坪30萬元以下的老房子,戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿,因為他們深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。

4月初,中古屋市場傳出好消息,國內5大房仲,包括信義、永慶、住商、中信及台灣房屋公布統計,在房價修正、低利優惠房貸等刺激下,第1季整體中古屋的買氣回溫,成交量較去年第4季成長,光是3月就較2月成交量大增40%。

「中古屋寶最多,增值獲利空間最大。」


「中古屋寶最多,增值獲利空間最大。」


不過,對於房市前景,學者普遍看淡。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就指出,目前房價只是反彈,並非房市回溫,景氣並未恢復,未來若失業率居高不下、經濟沒好轉,房價仍會下修。所以「買屋不用急,可以慢慢看」。

顏炳立則表示,現在的重點不在於能不能進場,而在於你有沒有「挑貨」能力,如果有能力挑到好房子,最差的結果是「只會買貴不會買錯」,即使進場時「短套」,未來也不會「長套」。

像蘇逸洪和李媽媽兩位能夠賺倍數獲利的達人,都是在房市景氣好時,捨得賣;房市冷清時,勇於下手。如果你和他們一樣,練就挑貨的好眼光,房市下跌反而是你進場的好時機!

*中古屋買賣3提醒

1.自備款及整修費用高
中古屋總價較低,但自備款較高,且銀行對超過25年以上老屋的鑑價金額、核貸成數會較低,加上整修費用等購屋成本,資金使用靈活度較差。

2.詳查老房子的身家
包括房子產權登記、了解屋主搬遷原因及住宅歷史。依《不動產經紀業管理條例》,仲介業者除應向購屋人解說屋況外,消費者也可要求仲介提供各項資料,讓屋況更透明化。除詢問仲介外,還須向鄰居打聽,多一層保障。

3.檢視房屋現狀
屋齡老舊的中古屋,須注意屋內裂縫、供電、漏水等問題,如果是已經裝潢過的中古屋,可要求屋主提供更新證明。

*你看中的老房子是增值屋嗎?
□1.位於市中心精華區
□2.交通便利
□3.學區及生活機能佳
□4.鄰近重大公共建設
□5.社區管理佳
□6.公設比低、土地持分高
□7.房屋沒有重大瑕疵
□8.知名建商建造

計分:
第1題打勾得5分,第2~4題4分,第5~6題3分,第7~8題2分 將各題得分加總,即為房子的「增值指數」
解答:
19~27分 恭喜你!這是一間不受景氣影響,又極具增值潛力的黃金屋。
10~18分 不錯喔!這是一間具有保值性,長線具有增值力的好房子。
0~9分 這間房子具有基本的居住條件,但可要小心折舊率大於增值性。

2009年5月17日 星期日

投資型保單+醫療險 社會新鮮人首選

《Money錢》2009年5月號 撰文:施禔盈

對預算有限的社會新鮮人來說,投資型保單加醫療險的套裝產品,除了保障多元且便宜外,也可以同時理財、慢慢累積財富。現在就讓我們來剖析這類產品的優缺點。

6月畢業時節到來,許多新鮮人步入職場後,代表著經濟開始獨立,因此除了須積極理財、累積財富外,也必須自行負擔生活中不可預料的醫療或意外事故等風險。只是,新鮮人光靠一份「薄薪」,無論是做投資、儲蓄或保險,難免都會有捉襟見肘的窘況,如何用最少預算,兼顧醫療保險與投資兩件大事,恐怕讓很多新鮮人傷透腦筋。

由於過去醫療險都是附加在傳統壽險的主約之下,每年保費動輒數萬元,如果再加上定期定額買基金,1個月少說也要拿出7千元,這對於剛出社會的人來說,負擔確實不小。

看到新鮮人面臨的難題,目前包括第一英傑華、保誠、紐約人壽等保險公司,都推出投資型保單搭配醫療險附約的套餐,標榜每月只要3千元,就可以兼顧保障與投資。


每月3千元 兼顧保障與投資

遠銀財富管理部財稅顧問林信成表示,早期保險公司較少推廣投資型保單附加醫療險的產品,主要原因是多數人買投資型保單看重的是「獲利」部分,只要有賺錢,通常會急著想要贖回保單的帳戶價值,而帳戶內剩餘的有限價值,很難維持附約的效力;另外,如果是投資績效不彰,附約效力當然就跟著失效,因此,投資型保單很少會設計附加醫療險。

不過,如果預算有限,又希望兼顧保障與投資,投資型保單附加醫療險的產品確實可以考慮。「特別是現在業者推出的產品為內扣式(將所有費用一併納入每個月應繳的保費中),這樣的模式類似定期定額買基金,一般人可以很清楚知道每月的開支。」林信成補充說明。

投資型保單加上醫療險附約,很適合做為新鮮人的第一張保單;或者本身已有醫療險,想要進一步提高相關保障。但要注意的是,投資型保單中不論是壽險還是附加的醫療險,都是屬於定期險,如果想要打造終身保障,還是需要購買其他傳統型保單。

第一英傑華人壽協理呂弘毅就提到,投資型保單附加醫療險只能幫助預算有限的人完成階段性任務,加上通常有投保年齡限制,例如投保上限為40歲,因此該保單較適合打造從出社會到成立家庭的10 ∼ 15年的保障所需,等到家庭成員增多、負擔愈來愈重時,還是應該尋求更豐富、保障額度更高的商品。

每月投資金額 須扣除相關費用

另外,如果是單純用定期定額投資基金,每個月扣款除了一小部分為基金管理費外,其他全數都直接用來買基金的單位數。但是,購買投資型保單附加醫療險的產品,雖然投資人也是每個月扣款,但必須先扣掉保費費用、管理費用、各項保險成本等,剩下的錢才會挪到投資帳戶。相較之下,投資型保單附加醫療險的產品,真正用來投資的金額一定會比單純買基金來得少

當然投資績效好壞也是一個關鍵因素,假設績效好,保單帳戶價值跟著長大,不僅身故保險金提高,也因為主約成本降低(危險保費),屆時用做投資的錢會變多。相反的,如果投資績效不好,保單帳戶價值直直落,假設帳戶價值不夠扣保險費用與相關成本,就有可能讓醫療險失效。這是一體兩面,也是投資型保單一貫的特色。

若因高報酬解約 醫療險也將失效

而與定期壽險加定期醫療險相較,因為投資型保單加醫療險是一種終身繳費的定期險,決定權掌握在自己手上,除非不繳了,否則保險公司不能以年紀拒保。但是定期壽險加醫療險在繳費20 年,也就是定期險到期後,得要重買一張保單,保費變貴之外,如果剛好先前有醫療險理賠紀錄,保險公司也不一定會接受保戶再買一張保單,等於決定權在保險公司手中,這是相關產品保費會比較便宜的原因之一。

不過,多數人買投資型保單著眼的仍是報酬率,因此很可能會有提前解約的動作,林信成提醒,如果買該類套餐產品含有醫療的考量,記得就算投資報酬率衝高,也不要全數解約,否則醫療險也將一併失效。可行的方式是,部分解約、維持一定的帳戶價值。呂弘毅也強調,既然是適合新鮮人的第一張保單,那麼,投保前就要有做比較長遠規畫的打算,否則又何必為了「投資」而多繳交保費費用與管理費用。

2009年5月16日 星期六

預售屋不會跌價的秘密

住展房屋 334期 文/馮先勉

「外行看熱鬧,內行看門道」, 很多人認為台北市房價已經過高,應該回檔, 甚至有以所得與房價做比較, 得出房價已經偏高的現象, 「預測」房價會大跌,但大多失望了, 為什麼台北預售屋房價還是居高不下?

台北預售屋房價為什麼一直居高不下?以下幾點是內行的投資者必須知道的知識:
(這篇應該是從建商的角度分析的)

大面積土地極缺貨 新地供給困難重重

「欲判房價,先看地價」,土地是房屋的原料,因此,土地供需狀況,直接影響房價走勢

就台北市區內可立即開發之土地而言,在經過四年極度景氣後,中大面積私有土地的供給已大幅減少,私有地主不是提高賣價,就是乾脆不賣繼續養地;公有土地,更因為國有財產局的暫緩標售政策,使得建地取得,難度瞬間變高,這種供給極度不足的情況,導致優質土地價格不斷上漲,甚至在許多精華地區出現有行無市的狀況。

建地取得的另一條路是舊市區的更新,雖然政府不斷放出都市更新的各項利多(如容積獎勵增加一倍,建物高度限制放寬),並將都市更新列為施政重點,但由於立法者對於推動方法的外行,導致只有極少的更新案能夠成功,更可惜的是,由於政府不斷放出利多,反而使得更新區內地主不斷提高條件,再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至,對增加土地供給的幫助自然有限。


尤其是當景氣不好時,房屋價格不易上漲,都市更新的難度就會更高,去年北市位於健康路與塔悠路口,最大面積國有地標售案(二千一百三十五坪),即因是更新土地,結果以流標收場,就是在反映這種現象。相反地,信義計畫區的A11於上月以一百十六億元高價售出,讓新光人壽獲利近百億元(含租金),也是在反映土地供給嚴重缺貨的現象。

當土地價格不斷上漲,新地供給又不易增加的情況下,台北市預售屋房價自然不易下跌!

富人持續集中都市 房價自然持續看漲

所謂「都市可生不可造!」房價的上漲,要看人口增長的趨勢,如果人口持續集中,房價自然上漲,反之則會下趺。以台灣為例,東部人口持續減少,房價自然下跌,台北人口(包括外國人士)持續增加,房價自然上漲,重要的是這種情況,未來是否會改變?

台灣曾有許多居民移民歐美,但隨著歐美的經濟衰退以及福利的降低,已紛紛返台居住;台灣也曾有許多居民移民大陸,但隨著大陸的經濟成長趨緩,許多亦紛紛回流。

掌握人口流動趨勢

這些現象告訴我們,除了發生結構性的變化,否則任何大都市居民的流動都會是短期現象,甚至即使發生了天災人禍,居民都還是會回復,例如唐山大地震,死傷甚多人,但不到二十年,唐山發展的更好,人口更多。因此,要能掌握人口流動的趨勢,才可以判斷房價走勢

以台灣為例,人口,尤其是富有人口,有集中台北市的現象。根據最新調查,全台灣存款有百分之四十七在台北市,如果包括台北縣則近百分之六十,由這項資料可以推論,全台灣財富有六成集中在台北都會區。這種現象在短期內不易改變。不但如此,如果經濟景氣持續不振,人口集中情況會愈明顯(因就業機會、市場機會都會更集中於中心都市),反而是如果景氣大好,人們才會由中心都市擴散到其他地區居住。

尤其在不景氣的經濟環境下,再加上高能源價格的時代來臨,人們的移動成本將不斷提高。

人口移動上的考量

這種移動成本的增加自然會導致二種結果,一種是區域間交通難度的提高(最近有愈來愈多的飛機停駛,以及公路客運減班,或路線取消,都在說明這種現象);另一種是人們移動意願的降低,例如以往常聽人說,台中到台北一小時可達,所以可以居住在台中,每日通勤到台北上班,這種說法在不景氣的環境裡,已不攻自破,不但不可能居住於台中,甚至連移居桃園、中壢,甚至林口、三峽,都會成為不願實現的夢想。

無論從那一個角度觀察,台北市已是首善之區,從航空、鐵路、高速公路、公路、捷運、水路,台北市都是樞紐。就公共設施而言,台北市與其他都市間的差距也逐漸增大,富人高度的集中自然產生高度的需求,台北市預售屋的房價當然不易有大幅回檔的機會。

同樣地,美國房價雖然大跌,但舊金山灣區的房價卻仍居高不下;大陸房市雖然不振,上海佘山莊園的別墅仍以刷新大陸住宅新紀錄成交(十億台幣),因為在富人最多的地區,就是最好的住宅區位,該區房屋永遠具有抗跌性,而台北市正具有這種優勢!

中古屋房價會下跌 預售屋房價卻抗跌

「任何房屋都會折舊,土地卻不會!」是每一個人都知道的事,而預售屋的特性是「銷售」先於「生產」。如果銷售不好.建設公司可以不興建,而將原有土地保留下來

因此,在市場買氣不旺的時候,預售屋推出個案的速度會減慢,建設公司會將土地保留,以待下一次景氣的來臨。

例如北台灣二○○八年的預售屋推案量超過一兆億元,如果平均銷售率只有五成,剩下的五成(五千億元)就不一定會在今年興建。

另外一個重要原因,則是因部份建設公司(或個人)在市場繁榮時,取得土地的成本已經偏高,如果以低於行情的價格出售,必會遭受損失,因此寧願保留土地,也不願推出銷售。

在這兩個主要原因的影響下,預售屋市場「價格」是具有向下僵硬性的(rigidity),特別要注意的是,預售屋市場的不景氣,是表現在逐漸「停滯」(推出個案愈來愈少)的現象。而不是表現在銷售率或是銷售價格的降低上

所以,與一般外行人的認知剛好相反,根據歷史資料,往往在不景氣時,預售屋的平均銷售率和平均銷售價格反而常會呈現上昇的現象(因為案量減少和品質提昇)。因此,台北市預售屋的價格自然最具備有價格的向下僵硬性!

中古屋是用品 預售屋是商品

許多人以為預售屋與中古屋是類似的產品,所以常將兩者加以比較,這是一種錯誤!事實上,預售屋與中古屋不但是不一樣的商品,而且差距愈來愈大。在本質上,預售屋是商品,投資性質強烈;中古屋則是用品,主要是用來居住,投資性較差。預售屋的商品特性表現在以下幾種特色上;

第一是「新」的優勢:

中國人對於「新屋」有一種特殊的偏好,大多數人如果能力許可,總是喜歡買一幢全新,沒有人住過的房屋(怕有歹事)。相對於成屋而言,預售屋永遠具有「最新」的優勢。

第二是「訂作」的優勢:

購買成屋就像購買成衣,但購買預售屋就像訂做衣服,可以配合自己的需要量身訂作。這種「訂作」的優勢,只要是購屋者對於個性化、差異化生活追求傾向的增加,就會愈加明顯!

第三是「選鄰」的優勢:

在傳統的中國社會裡,人們總喜歡與家人、宗族、親戚與朋友們住在一起,預售屋就有這種優勢,不論需要多少間,不論希望如何聯結,預售屋都有較大的彈性。因此,只要這種需要的強度增加,這種優勢就會更加明顯。

第四是「付款」的優勢:

一般而言,購買成屋的價款,在二個月內都必須付完,但購買預售屋的價款卻可以在二到五年內分期付完,而且只需付總價款的百分之二十至四十。如果資金不足,預售屋的此項優勢,即會更加明顯。

第五是「高報率」的優勢:

如果房屋的漲價幅度相同,則預售屋的投資報酬率至少是中古屋的三倍以上,至多可到十倍!

除了上述五項主要優勢,預售屋還有些如貸款比例較高,與貸款機會較大等優勢,再加上由於台灣地區房屋早已供過於求,唯有商品化高的產品才具投資價值,而台北市的預售屋,具有全台灣最高等級的商品化程度。其價格自然不易下跌!

住宅品質逐年下跌 預售屋能持續創價

就台北市而言,由於好原料(坪數超過四百坪的土地)已極為稀有,政府又限制公有土地的釋出,都市更新又因政策方向錯誤,導致大部份房屋的水準不斷下跌,特別是中古屋,因為年華已老,所以老態畢露─巷弄狹小,沒有車位,甚至沒有電梯,所以愈來愈無價值;也有許多新的預售屋,因為基地狹小(大多為二百坪以下產品),所以體質不良─沒有公共庭院、沒有坡道停車、屋內實坪太小(公設比例太大),自然也無法真正提高住宅的品質。

以整體角度觀察,台北市的住宅品質是逐年在下跌的,這是政經環境下的必然。因此,少數好品質住宅的價值自然愈來愈高,因為對有錢人而言,買到好東西多個二、三成的價錢是可以接受的,過去幾年豪宅價格不斷上漲,也就是因為這個原因。

最近預售屋市場流行有「開價嚇死人,成交笑死人!」的笑話,這種現象其實正說明了預售屋並不是一個市場,它的供給是獨占性的(只有一個),所以,自然也沒有市場價格,它的價格,不論是高還是低,只要成交就是行情,不成交就是「夢幻」。

這種預售屋的價格特性,造成許多外行的分析者,企圖以平均價格分析預售屋的行情必然失靈。大家想想,世界上名畫有多少?每日成交又有多少?相信都不少!但有人可以說出目前台灣名畫「平均」一幅多少錢嗎?如果如此問必然會被人們笑謂外行,但卻有許多所謂的專家學者,每天在分析目前合理的房屋平均價格應該多少?台灣的房屋是很多,每月在移轉的房屋也不少,但將預售屋當成一般物品分析,希望判斷其「合理」房價,本身就是一種錯誤!

台北市的預售屋就和名畫與古董一樣,不但愈來愈少,好品質的更是稀少,而且每一幢都不相同(不論地點、規劃、座向、設備…),它還有比名畫、古董更大的二個優點:一是看得到、摸得著,而且保證是真品;二是不怕損壞、撐得愈久,增值性愈大。

大家想想,這種比名畫、古董更具優勢的商品,它的價格,會受市場行情的規範嗎?決定其價格的主要變數只有二個,一個是擁有者財力是否足夠,能不能撐得久?另一個是購買者的能力是否足夠,是否付得起高價?

依目前世界的環境,人們所擁有的「錢」的價值每日俱減,存款利率又因不景氣而無法提昇,因此紛紛在尋找好的標的,只要買到就不願放手,所以造成錢多的人買土地;錢少的人買預售屋;沒錢的人只好望屋興嘆,每日祈禱房屋掉價!

在這種情況下,那有市場行情可言?它的定價方法是出售時儘可能提高名目價格(例如一坪開價二百萬元)以測試市場,外行人看到就是「開價嚇死人」;但實際成交則要看真正買家的能力。最後,也許一坪真正成交一百二十萬元(外行人看到的「成交笑死人」),但這一百二十萬元,通常只會成為下一個預售案開價的參考價而已(而非行情)。所以雖然大家感覺預售屋價格似乎在掉,其實只是錯覺(開價掉了),台北市好的預售屋是不會跌價的(成交價)!

預售屋價打噴涕 全國人民齊發抖

許多人都知道房地產是火車頭產業,但並不知道火車頭產業的意義。台灣地區人民自有住宅的比率已超過百分之八十八,大家是希望房價漲還是跌呢?每天媒體上不斷地發出房價已高,房價已不合理的訊息,目的何在呢?是希望房價漲還是跌呢?如果房價真正跌了,一般人民是會快樂還是痛苦呢?

讓我們回顧一下歷史,台灣是從一九九九年開始,銀行開始大抽建商銀根,結果造成預售屋市場衰退,中古屋價格慘跌,許多房屋擁有者不得不拋棄房屋,銀行多了許多不良債權與損失,最後還是靠政府支付數以千億元納稅人的錢去貼補銀行,這樣還花了好幾年的時間才逐步療傷,房價才重獲支撐,直至二○○四年才有起色。現在銀行又開始抽銀根,是否希望歷史重演?

美國接連發生的次貸危機、兩房危機,已經清楚的告訴我們,銀行不理性抽銀根(緊縮貸款)的結果,只會讓大量的房屋(多是中古屋)擁有者負擔增加,而不得不拋棄房屋。而所拋棄的多是品質不良的房屋,銀行承接之後,反而會造成更大量虧損,甚至倒閉。這種損人不利己的政策,已在全世界許多地方發生!各國政府也已經研擬政策在避免這種現象的發生,因為房價如果跌,受害的全體國民,大家的資產都縮水了不說,大多數靠薪水支付房屋貸款的人,在銀行增加擔保品及減少貸款成數的壓力下,生活壓力會愈來愈大,必然會影響生活品質。

更令人擔心的是,未來幾年全世界都將面臨經濟衰退的壓力,工作機會會減少,實質工資也會減少,如果再加上資產價值的縮水,人民的希望更加灰暗,執政團隊的壓力自然會愈來愈大。

而以房屋價格而言,預售屋價格是市場價格的指標,如果預售屋價格停滯(供給量縮小),中古屋的價格勢必下跌,付不出房貸的家庭會增加,這些不良房貸就會成為法拍屋或是金拍屋。不斷拍賣的結果,只會讓中古屋的價格不斷地下跌,讓銀行更無信心,銀根抽得更緊,然後造成更多的不良債權,這種惡性循環會影響到幾乎全部的家庭,好一些的會緊縮其他的消費支出(導致經濟蕭條);差一些的就不得不拋棄房屋(造成社會負擔);而經濟蕭條和社會負擔會使各種社會問題更加嚴重,社會動盪的結果,全民的福利都會降低。

如果我們瞭解了房價問題的嚴重性,就可以知道,「希望」房屋跌價不是理性的思維,是外行人的行為!房屋如果供不應求時,政府才應該關心房價是否太高?但如果房屋已經供過於求了,政府要關心的是房價太低而非太高的問題!所謂「穀賤傷農,屋賤傷民」,台灣已有房屋供給過多的問題,現階段政府的施政目標應是如何穩定房價(不跌),就像穩定股價一般,而預售屋的價格(尤其是台北市)是最容易建立全民(甚至外國人)信心的指標,它怎麼會有下跌的空間呢?

「此時不做,將來就要後悔!」政府的功能是減緩經濟循環對人民的衝擊與影響,而非加大其衝擊及影響,現在景氣似乎有些停滯,正是以政策導引提振房價信心的時候,如果希望房價下跌可以提高人民滿意度,那是緣木求魚的想法,房價下跌只會賠上全民福利。

因此,對所有投資人而言,無論從土地原料、人口集中、房價、商品化程度、住宅品質與全民福利的任一種角度觀察,台北市的好預售屋都沒有跌價的機會,希望大家能掌握時機,投資順利!

2009年5月15日 星期五

靠自己買房才算經濟獨立

近7成民眾將房子視為重要指標
Smart智富月刊 第129期 撰文者:張國蓮

你的經濟獨立了嗎?《Smart智富》月刊針對19歲~38歲(即所謂的六、七年級生)所做的「年輕世代經濟獨立暨理財習慣」調查發現,66.9%社會人士認為自給自足、買房且每個月存錢才算經濟獨立,但只有23.8%名下有房子,47.5%打算買房!

中研院社會所從民國89年起,連續7年執行「台灣青少年成長歷程研究」調查,發現年輕世代認為獨立自主的重要性高達95.68%。該所副所長伊慶春分析,這表示年輕人希望不依賴父母,尤其在金錢方面。但是,在經濟不景氣、失業率創新高、薪資漲幅幾乎掉到零的險惡環境下,年輕世代真的在金錢上能獨立嗎?

本次調查的有效樣本共1,013位,其中,193位是七年級尾的學生,820位是已經進入職場的社會七年級尾的學生。根據調查,學生中有61.8%認為,自己付「學費與生活費」才算經濟獨立,社會人士中認為自給自足、每月有存錢就算獨立的有23.4%,若再加上自己買房才算獨立的則達66.9%。

與國外類似調查比較,台灣年輕世代對經濟獨立的期許明顯較高,但實際上達成比率卻不高,社會人士只有57%認為目前可算經濟獨立,學生更只有16.4%。至於43%自認經濟尚未獨立的社會人士中,無法獨立的原因,第1名是收入不夠高、不穩定,而全部社會人士平均認為只要2,005萬元即已足夠退休。以下是調查內容菁華摘要分析:


現象1》近5成受訪者希望能夠自己買房

結果顯示,雖然有超過6成受訪者買房才是獨立的象徵,但是,自己名下有房子只有23.8%,目前住家人房子的則達56.7%,即使在自認經濟已經獨立者中,自已名下有房子的比重也只有39%。這就難怪有47.5%受訪者希望買房,因為能夠自己買房,才算獨立。

尤其在七年級剛入社會工作的人士中,高達50.3%希望買房。甚至在學的七年級中,有24.1%希望父母能以100萬元房屋頭期款作為給他們的禮物,僅次於占比最高要拿來做創業基金的38.7%,同樣顯示年輕世代的買房意願頗高。



現象2》靠存錢改善經濟不獨立現況者僅7.6%

買房既然是經濟獨立的重要象徵,但是要達到得做哪些事?優先順序又如何?自認經濟不獨立的社會人士中,最多人希望透過投資來改善現況,其次是兼差,找份穩定工作只排到第3名,要靠存錢來改善更只有7.6%,只排到第6名。

政治大學商院教授周行一相當不贊同。因為既然大部分經濟無法獨立是因收入不高或不穩定,第一優先應該是找穩定工作,有了工作收入後,必須努力減少消費增加儲蓄,行有餘力才是考慮兼差或投資理財。周行一強調,投資理財是要獲得合理投資報酬率,讓所得能夠保值,只想靠投資理財來改善財務狀況,不但風險大,更無法達到增加財富的目標



現象3》超過6成受訪者沒有記帳習慣

記帳是成功理財第1步,在受訪的社會人士中,有50.7%表示每月會固定投資理財,但是卻有63.3%沒有記帳習慣,顯示大部分人會投資理財,卻不記帳。實踐大風險管理與保險系助理教授彭金隆指出,記帳某種程度反映人們的自律習慣,因為記帳者中高達8成的人會分析自己的花錢紀錄,並想辦法節省,不記帳,自然不知道要如何降低支出,增加存錢比率。

如果不耐記帳繁瑣,彭金隆建議,至少應以消費預算概念來控制花費,每月先將月收入中要儲蓄的金額扣除,剩下的才拿來花費,這樣做就算沒記帳,存錢比率應該也會大幅提升。



現象4》預期退休存款大幅下降,只有2,005萬􀊩

92年10月,《商業周刊》曾調查六年級的退休需求,六年級生認為要存1億元才能退休比率高達12.5%。而這次受訪的六、七年級生,認為要存1億元的比率降到9.2%,認為只要存1,000萬元的比率高達28.3%,全體對退休存款預期平均值只有2,005萬元,且七年級均值比六年級生低。奧美集團品牌發展總監籃雅寧認為,金融海嘯引爆的經濟衰退,讓大家變得務實,但她認為,存2,005萬元退休金恐怕低估了現實需求。

周行一提醒,需要多少錢退休與想要的生活型態有關,若自己有房子,以每月3萬元活費計,從65歲退休活到85歲,2,005萬元差不多;無房子或每月花費更高,那麼2,005萬元就肯定不夠了。



現象5》逾4成沒有為未來競爭力作準備

除了改善現況外,為了讓收入增加,應該還要設法增加未來長期競爭力,讓自己能成職場常勝軍,財富穩定增長。但調查結果顯示,社會人士中有逾4成對增強未來競爭力一事,沒有採用任何方法,其中,六年級生又比七年級生更嚴重。看到這個結果,104人力銀行行銷總監邱文仁以捏了一把冷汗形容。

邱文仁建議,不論學生或是社會人士,都應該為自己的長期競爭力做準備,例如準備晉升管理階層必備內控證照等,就算是投資理財,也必須從狹隘的財富增加拓展為管理階層所需的財務知識,兼顧個人與事業發展需要。

另外,調查也顯示學生把增強外語,當成增加競爭力最重要方法。邱文仁認為,學生想法與企業要求並不一致。因為企業首重專業,學生應透過學校成績、參賽紀錄、研究報告與專業證照,凸顯自己具備的專業基礎是否與應徵的職務或公司營運方向相符。

接下來,才是學生實習與工讀經驗,最後才是語文。因此,學生在準備未來競爭力的提升上,千萬不要捨本逐末,還是應多花時間把學業成績搞好,打工也以到相關領域實習或工讀才是根本。



現象6》35.5%學生想延畢或繼續升學

不景氣還影響了學生的工作意願。在受訪者中,雖然有53.1%的學生希望一畢業趕快找工作,但也有35.5%決定延畢或繼續念書。這與中研院96年最新調查結果,有32%學生不應屆畢業的結果相當,並較91年整體延畢比率10%明顯拉高,顯示大學生延畢的人數正逐年增長。

伊慶春與周行一都認為,延畢原因包括教育更多元化,使得雙修或出國當交換學生的人變多了。不過,學生面對不確定的人生,又逢經濟不景氣,也讓一些人傾向選擇延畢,逃避壓力。

除了社會壓力讓人想逃避,念的科系若前景晦暗,學生也可能傾向選擇繼續升學。本次調查結果發現,45.4%對自己所念科系與工作前景不太有信心或很沒有信心。

更深入看,僅念社會科學和文學的學生對未來工作缺乏信心,此次調查連念電腦資訊、醫學,也有約6成學生對未來工作沒信心。這一點頗令周行一訝異,可能是健保制度實施,醫生收入受到影響,以及科技業受到此波金融風暴嚴重衝擊的結果。近期廣達董事長林百里建議電機系學生轉系的說法,恐怕進一步加深資訊相關科系學生的恐慌。



調查說明
1.調查對象:大台北、大台中、大高雄地區19~38歲民眾
2.調查方法:電話後四碼電腦隨機抽樣,人員電話訪問
3.訪問時間:98年3月19日至30日18:30~22:00
4.有效樣本:1,013位,19~23歲、24~28歲、29~33歲、34~38歲約各占1/4,其中單身無小孩者達56%,已婚無小孩者為34.8%。本調查在95%的信心水準下,抽樣誤差為正負3.1%

2009年5月14日 星期四

賣方收下定金後不履約,定金要加倍返還

住展雜誌 334期

買賣房屋因金額龐大,通常買方會先付定金,展現購買的誠意,其餘屋款再分期繳付,而售屋的賣方收下定金後,雙方的買賣契約就成立,倘若買方事後反悔,賣方可以將定金沒收如果是賣方反悔不賣,則必須加倍返還已收下的定金給買方

鄭姓女子在二年前委託新世紀房屋仲介公司代銷一間位於新竹的房子,總價一千四百萬元,郭姓買主看了房子後很喜歡,願以一千四百五十萬元購買,郭立即簽下一張一百五十萬元的本票給仲介公司,作為定金,仲介公司告訴鄭女此事,鄭女同意出售房子並收下這張本票,雙方約好三天後簽訂正式的買賣契約。

售屋者反悔不願簽約

但鄭女事後反悔,不願簽約,並將收下的一百五十萬元本票退還給郭,郭姓買主不滿鄭女出爾反爾,她非常生氣,認為依照民法的規定,鄭女收下定金如不履約,應將定金加倍返還才對,於是告上法院。


法院審理時,鄭女辯稱房子登記在她及女兒名下,為二人共有,她獨自一人無權賣房子,且郭姓買主已經收回本票,並沒有任何損失。

台灣高等法院判決鄭女敗訴,法官指出,買賣雙方對買賣標的物及價金達成合意,買賣契約就已成立,鄭女既然收下定金有意出售房子,她跟郭姓買家間對買賣標的物(指房子)及價金(一千四百五十萬)都相互同意,雙方已經成立買賣契約,鄭女對於買賣的房子縱使沒有處分權,但她所簽下的買賣契約仍然有效

買賣契約的成立

法官指出,買賣契約並不一定要簽書面的契約,只要買賣契約的「必要之點」(即買賣標的物及價金) 雙方同意,在交付定金的同時,契約就已成立,至於後續的付款方式、過戶程序、稅款由誰繳納、房子何時交付等事宜,雙方可以另外約定或補簽正式的書面契約加以約定。

民法第249條規定的很清楚,契約因可歸責於受定金的一方,則該當事人應將加倍返還其所收下的定金;本案是鄭女反悔不賣,自應加倍返還定金,因郭姓買家已收回一百五十萬元的本票,台灣高等法院判決鄭女要再給付郭姓買家一百五十萬元。

2009年5月13日 星期三

打敗不景氣的養錢術

獨家專訪《富爸爸》作者清崎
Smart智富月刊 第128期 撰文者:劉 萍、胡健蘭

看到很多人金融海嘯後對投資失去信心,清崎建議,你一定要有新思維:市場崩盤要比大漲時,更有機會。

「股市崩盤、經濟步入蕭條、美元大貶、黃金飆漲……,」這些過去1年你親身經歷的波折,《富爸爸,窮爸爸》作者羅勃特‧清崎(Robert T. Kiyosaki)在2002年出版的《經濟大預言》中,就已提出警告。只是當時他預言,史上最嚴重的股災會在2010年出現,結果,股災比他預期的早到了兩年!

清崎即將在5月中赴新加坡演講,行前提出3大預測:1.這次衰退的時間,會比你預期的還久;2.美元是持續貶值的貨幣;3.不久每盎司1,200美元的金價,將成為常態

面對這樣的趨勢,《Smart智富》月刊越洋獨家專訪清崎,請他分享在經濟未復甦前的黑暗期,該如何因應?如何保護資產,為財富找到增值的好機會?

「要度過這個黑暗期,你必須從錯誤中學習!」清崎在接受專訪時說,他看到很多人的財富,被這一波金融海嘯吞噬30%以上,他認為,原因出在大家的投資觀念不正確。


不賺價差》把資產當果樹養 才能穩收結果的效益

原來,大部分人是靠賺「價差」在累積財富,那些都只是一次性的收入,而且遇到風暴來襲,一次就全垮。「我不賺價差(capital gain),我賺持續的現金收益(cash flow),例如房屋租金、股票配息、版稅收入等,」清崎說,所以無論景氣好壞、市場漲跌,他都能持續保持富有。

清崎的創業夥伴、現任「富爸爸」公司執行長凱利‧瑞奇(Kelly Ritchie)分析,賺價差和賺現金收益最大的不同,是當你用賺價差的觀念投資房地產和股票時,你看的是房子將來會賣多少錢、股價會漲到多少,但若是為了賺現金收益,你看的是這房子能租多少錢、股票會配多少股利。

因此買房地產不是因為預期房價會漲,而是算出房子買價,一旦轉租出去後的租金報酬率夠高,你可以靠租金,在未來5年、10年「持續」性賺進可觀的現金收益。投資股票亦然,不是因為看好股價會漲,而是發現這檔股票能每年穩定配出夠高的現金股利,單靠股利收入就能帶進可觀的報酬

用長期現金收益的眼光看待每項投資,馴錢師財商研究中心文化長何宗懿形容,就像是「養」資產,你投資的資產應該要像果樹一樣,不但定期(每月或每年)生出收益穩定的果實(租金、配息),資產本身還會持續長大。過去30年,清崎靠房地產、創業和股票種出3棵養錢樹,讓他從一個只能擠出2,000美元做投資的退伍老兵,變成身價超過1億美元的「收息資產」教父。

房地產,是清崎種下的第1棵養錢樹,這棵養錢樹不但為他帶進長期的現金收益,還供應他後來在創業失敗時,能夠東山再起的資金。

以房養房》學會管理風險 用低成本購屋提高租金收益

時間拉回1973年,清崎打完越戰回到美國,進入全錄公司做業務員,雖然薪水不高,但存了2,000美元(約合新台幣6萬8,000元)頭期款,他馬上買下一間1萬8,000美元(約合新台幣61萬2,000元)的套房收租,扣除房貸支出,每月淨收入只有35美元(約合新台幣1,190元)。

千萬不要小看這35美元,雖然是一筆小錢,但因為持續流入清崎的口袋,1年後,伴隨房產增值,加上手中現金增加,清崎又向銀行貸款買下第2間套房,就這樣以房養房,從套房買到公寓,從一間一間買,到整批收購。

目前,清崎個人名下的出租公寓已超過1,400間,價值超過3,700萬美元(約合新台幣12億5,800元)。

靠著這套投資看現金收益、學會管理風險的養房術,清崎成功打造出一個有現金收益不斷流入的包租公王國,並且安全度過幾次的金融風暴。

從1987年的美股崩盤風暴,到2008年的次貸風暴,清崎不但都沒受傷,反而每次都趁風暴來襲大舉進場撿便宜,為什麼他能做到?靠的就是這套養房術。

在清崎眼中,投資房地產不是看房子的價格,而是要看價值,房子能夠帶進的租金收益,就是它的價值;其次,一般人都擔心,工作收入可能不夠支付房貸,買房子風險太大。清崎卻認為,只要管理好風險,包括個人有好信用能向銀行貸款、把房子管理好可以出租,就可以投資,因為「投資不要怕風險,但要學會管理風險。」

最後,投資房地產是看租金收益的報酬率,因此遇到不景氣,反而要高興,因為買房成本降低,只要租得出去,租金收益反而會比景氣熱絡時更高。這就是為什麼他會在2007年8月,當人們都看壞美國房地產時,還大膽買進出租公寓。

創業致富》從失敗中學習 靠開公司晉身億萬富翁

創業,是清崎所種的第2棵養錢樹,靠著創業收益,讓清崎在47歲時就提前退休。

他曾創業3次,第一次創業,他開公司賣尼龍錢包,結果被台灣、韓國生產的廉價品打敗,賠光所有投資,但他沒有放棄,因為清崎相信:「在這個世界上,最有錢的人都是從創業而來,所以經營公司是致富最好的途徑!」

於是,他從失敗中學習,「每一次失敗,對我都是一種學習,我就不斷去加強自己的財務智商,」清崎說,第2次創業選擇做教育訓練,成功讓他晉身千萬富翁。

1997年,再創辦第3個事業,成立「富爸爸」公司,辦課程、演講,推出現金流遊戲、出版系列叢書,光是推出自己寫的12本富爸爸系列書,累積總銷售量達2,800萬冊,靠版稅就賺進4,000萬美元。

在金融風暴過後,很多人想用創業重新累積財富。清崎以自己為例,提醒想創業的人,在過程中一定會犯錯、遇到問題,必須從錯誤中學習、解決問題,會更接近成功。

買股配息》股市崩盤才進場 坐領高現金收益

高配息股,是清崎種的第3棵養錢樹,不過,他都是在股市崩盤時才進場買股,因為和房子一樣,只要買價夠低,高配息股帶來的現金收益,加上長期還有資產增值機會,可為他帶進豐厚的報酬。

2008年的美股崩盤,清崎就投入上百萬美元買進高收息股,其中1檔海運股,主要業務是將美國穀物運送到印度,他預期美元長期看貶,而印度人對糧食的需求只會愈來愈多,因此,只要美元走貶,這家海運公司運送的穀物就愈多,公司自然能賺進穩定的現金收益,他則可以從中配得豐厚的現金股息。

「每次股市大跌,我都能用漂亮的價格買到股票,我很喜歡他們配發的高股息!」清崎在自己的部落格得意地寫下這段投資故事。

看到很多人金融海嘯後對投資失去信心,清崎建議,你一定要有新思維:市場崩盤要比大漲時,更有機會。

按照清崎的預測,接下來1、2年,市場仍會充滿悲觀訊息,這對大家來說是最好的機會,因為你可以在這期間準備進場,尋找下一個絕佳的投資標的。但在下手前,你必須研究、讀書,從錯誤中學習,充實財務智商,才能用漂亮的價格種下養錢樹,及早享受財富自由的果實。

富爸爸種下的養錢樹 結出上千萬的現金果實



8個Do & Don't重建財富的新思維


小檔案_羅勃特.清崎
出生:1947年,出生於夏威夷,是第4代日裔美國人
學歷:紐約商船學校(U.S. Merchant Marine Academy)
經歷:加入海軍陸戰隊打越戰、全錄公司業務員,創辦「衝浪者」等3家公司
現職:「富爸爸公司」(The Rich Dad Campany)創辦人

2009年5月12日 星期二

從營收數字檢視企業價值

Smart智富月刊 第129期 撰文者:黃嘉斌

現階段加權指數不僅站上5,000點,甚至一度突破6,000點,此時對於行情研判的首要法則無他――「給我數字,其他免談」,投資人要關注的焦點,應該移到「收益力」與「成長力」這兩件事情上,在這裡討論股價的本益比(PE)、淨值比(P/B)、股息殖利率是很有意義的,也是評估公司是否值得投資的重要依據。

長假、需求急凍因素 導致元月、2月數字失真

以目前而言,3月份營收與第1季盈餘的公告,就是最重要的檢視起點。3月份營收是今年企業首次正常的營收,因為元月與2月受到過年長假與金融海嘯需求急凍的影響,造成營收月增率、年增率的失真,而3月份開始比較能真實反映市場需求狀況。

至於媒體忽多忽空的言論,現在正是最好的檢定時點,尤其農曆年後傳來的「急單」效應,以及期待急單轉為短單,甚至常態單等消息,也充斥耳邊,筆者整理了上市、櫃公司的營收,並將3月份營收月增率與第1季營收年增率皆轉為正成長的公司篩選出來,透過這樣的分析就可以一窺市場實際情況。


分析1》電子業呈正成長的企業

首先分析電子產業的營收表現,3月營收月增率為正值、且第1季營收的年增率同時為正值的公司(詳見表一)。

表一:電子業營收表現


由於金融海嘯致使市場從去年第4季開始需求明顯急凍,如果企業能夠在今年第1季營收即出現成長,自是有重大意義。如果該產業族群多家公司皆恢復成長,那麼該產業便很可能是今年的「明星產業」。從營收統計表1中發現,以筆記型電腦、遊戲軟體、數位機上盒最為明顯

隸屬上述產業的公司,成長力道皆十分強勁,其中筆記型電腦主要是延續小筆電(NetBook)的需求進一步推升,使得相關產業的零組件也同步受惠。

遊戲軟體是另一個異軍突起的產業,除了無薪假吹起的「宅經濟」,意外推升需求,多家遊戲公司進入大陸市場,並一改往年保守策略,積極推出多款遊戲軟體的帶動,使營收有不俗的表現。儘管第2季進入淡季中,但是新遊戲的推出與授權金的陸續認列,很快地第2季末又將出現新一波的成長動能。

板卡類與機上盒主要是數位電視即將開播,所以加速機上盒的出貨,不過今年應該是出貨的高峰期,要有的心理準備;光碟片是較為特殊的產業,在經歷兩年多的不景氣後,市場經過結構性重整,加上下半年新規格的藍光DVD需求可望逐步提升,產業由谷底攀升出現轉機的意味濃厚。

分析2》非電子業呈正成長的企業

在非電子公司中,最整齊的產業族群集中在食品、生技、製藥、觀光百貨還有其他類(詳見表二),其中食品類屬於民生必需,與景氣關聯性較低,加上多家公司與大陸內需有關,受到的影響較少;生技、製藥相關產業半數以上的公司都有兩位數以上的成長,原本生醫業與景氣好壞關聯性低,而國內醫藥部分在發展近20餘年後,終於開始收割,新藥申請也陸續得到核可,今年可以說是新藥的元年。至於醫療器材類,也陸續取得國外的代工訂單,過去這個產業平均年成長率在6%~10%,較不受到青睞,但在金融海嘯百業蕭條下,便凸顯了生醫業的成長動能。而觀光百貨與其他類,部分公司受惠於陸客來台使飯店住房率提升,都呈現穩定的成長。

表二:非電子業營收表現


中國相關、新品應用產業 營收可望持續成長

綜合上市、櫃公司3月及第1季的營收表現,儘管整體需求狀況不盡然很好,但是仍有不少屬於中國相關、新產品應用的產業可以持續成長,提早脫離景氣谷底的陰霾。

另外,從近期各家重量級企業在法說會所釋出的訊息中,訂單能見度普遍達到5月份,部分公司甚至到6月份,以目前即有近兩個月的能見度,需求慢慢導向正常化,而電子業需求的刺激常倚賴新產品的推出,從目前看來,6月的台北國際電腦展Window 7、CULV(編按:電腦新平台架構,訴求輕薄省電)、觸控面板等都是重要新產品,都是過去第3季才會推出的新產品,也都提前在第2季推出,加上各國祭出振興經濟方案的執行,也集中在下半年,如此第2、3季的數字應該不錯才對,雖然談不上全面性的景氣復甦,但是提供這次股市反彈進一步推升的動能應該還算足夠。至於這個動能對應到加權指數的位置會到哪裡,還是要視後續的資金情勢與營運持續成長幅度多大而定。

小檔案_黃嘉斌
經歷:光華投信基金經理、統一投信基金經理
現職:大眾證券投資事業處副總

2009年5月11日 星期一

主力大戶不會告訴你的10件事

《Money錢》2009年5月號 撰文:劉志明

無論景氣好壞,大盤走多走空,台灣股市每年總會出現幾檔飆股,漲幅高達5 ∼ 10倍,如果低檔買到,投資人當然賺得笑呵呵,但多數飆股暴起也暴落,高檔買到的投資人,往往是套牢而損失慘重。

暴起暴落的明星飆股,股價波動超大,當然與市場主力大戶脫不了關係。過去主力在股市呼風喚雨,炒股手法更是千奇百怪,本文將揭開主力大戶的神秘面紗,讓散戶投資人知己知彼,避開主力炒股陷阱,以免成為受害的冤大頭!

1 事先寫好劇本 演出期長達4 ∼ 6個月

過去股市4大天王雷伯龍、沈慶京、榮安邱、阿不拉(游淮銀)時代,擅長「養、套、殺」,大玩籌碼戰。

主力炒作一檔股票的時間差不多4 ∼ 6個月不等,事先擬訂作戰計畫,彷彿照著劇本演出。第1個月先偷偷買股吃貨,第2 個月則無量飆出2 ∼3根漲停板,之後再爆大量,以引起市場注意,然後2周之內開始上沖下洗,一下拉漲停,一下放空到跌停,重複幾次,當主力掌握市面流通籌碼達5 ∼ 6成時,才開始真正的無量飆漲,至於要漲多少,大概只有主力才知道。


2 找投顧老師幫忙 向會員倒貨

主力炒股,光憑自己的資金實力,還是有風險,因此會找外圍金主與投顧老師聯手炒股,共同造夢。投顧老師對這種天天漲停的股票,更是求之不得,有助於在電視上招募會員賺大錢。

一旦炒股失利,主力也會商請投顧老師協助出貨,雙方談妥出貨的暗盤利益後,由投顧老師開始對會員喊買,而主力順勢賣出,將手中股票倒給投顧會員,讓不知情的會員高檔套牢,成為替主力解套的最終受害者。

3 假造完美技術線型 騙看線型的投資人

許多投資人並不看公司基本面,而以技術線型為買賣依據,主力也會製造「人工」的完美線型,來騙看線型的投資人踏入炒股陷阱。

譬如,5 日、10 日與20 日這3條移動平均線出現「黃金交叉」時(短天期均線由下向上穿越長天期均線),是多頭訊號,代表未來可能有一段漲勢,在市場正常運作,尚未出現黃金交叉前,主力會利用大量資金逐步買進,以人工方式讓短天期各項指標呈現趨勢向上,以引誘買盤。反之,當死亡交叉的賣出訊號未出現前,主力也會加以破壞,等出貨完成才反向做空,坑殺散戶。

4 政客民代共襄盛舉 製造政策利多炒股

許多炒股案都與立委、政客脫不了關係,像2000 年的固網股條事件,就是這種集體聯合炒股的代表作。當年固網業務開放,部分立委政策作多,並聯合主力仲介固網股條,以11 ∼ 12元的優惠價格認購(主力的取得成本則約10 ∼ 13元),但大部分散戶買到的價格卻是16 ∼20元,結果隨著網路科技泡沫,固網股價重挫,太電與力霸都倒台了,固網股票更成了壁紙,估計台灣散戶損失數百億元。

5 用虛擬公司下單 製造公司業績暴增假象

有些主力會利用虛設的公司,直接向公司訂貨,甚至製造假的出貨、業績暴增消息,有了業績加持後,公司公布財報,月營收突然暴增,EPS 由虧轉盈,會誘使許多投資買盤進入。

例如博達、訊碟、皇統、雅新等下市公司,都是公司派與主力聯手炒股之後,虛報業績,最後股價泡沫變成地雷股的例子。主力有時候也會抓住大股東想炒股賺錢,填補公司財務黑洞的心理,趁機上下其手,因此轉機股與地雷股其實只有一線之隔。

6 與不肖基金經理人合作 讓投資人當墊背

少數不肖投信基金經理人會公器私用,與主力勾結買小型股,私下收取10%回扣。

兩方合作可分為中、長線炒作或者單純出貨,一般雙方會約定鎖單幾個月,經理人收錢後開始買進股票,無論如何都不能賣出,當然股價在基金資金加持之下會持續飆高,基金績效也會受惠,經理人可坐收漁翁之利。不過市場瞬息萬變,如果持股信心鬆動,或是股價出現反轉,基金也可能成為主力出貨的墊背,損失的是不知情的基金投資人。

7 籌碼穩定小型股 主力炒股最愛

主力要炒股,找股本小、籌碼乾淨的公司,在外流通股數不高,勝算比較大。過去股市4大天王,可動用資金高達百億台幣,在市場上自然可以呼風喚雨。但是近10 年的新興主力,資金實力大概在20 ∼50億元之間,以目前台股每日成交量大概都有千億水準,這樣的資金規模要炒股,只能鎖定「未來有前景、籌碼輕」的小型股。但也不能找股本太小(約5億以下)的個股,免得成交量太低而出貨不成。

8 從媒體放利多 讓散戶幫忙抬轎

在股友社時代,演講會是釋放利多消息的重要管道,包括譚清連、山水、許弘明等演講會,總吸引萬人擠爆會場。但後來因政府取締而沒落,取而代之的是電視台的投顧節目及一些專業的股市周刊等。

當主力準備出貨時,媒體就開始爭相報導該股的利多消息,此時股票會爆大量,散戶看到爆量上漲,加上媒體上的公司利多,通常會前仆後繼買進,等主力出貨告一段落,有些甚至還會回頭放空,讓追進的散戶損失慘重。

9 鎖定未來明星產業 跟大股東聯手炒作

主力不只有錢,還有豐富的專業知識,知道未來的「新興主流產業」為何,因此會選擇有題材的公司當炒股標的,例如2005 年的太陽能、2006 年的智慧手機、2007年的博奕概念股,以及今年的觸控面板等題材,都是當年度的「未來明星產業」。

鎖定公司後,會先試探大股東態度,因為大股東往往掌握5成以上的籌碼,如果倒貨給主力,主力也吃不消。但一般大股東遇到這種情況,通常會睜隻眼閉隻眼,放任主力炒高股價,不但自己財富倍增,也增加公司知名度。而有些不肖的大股東甚至會聯合主力一起炒高股價後,牟取暴利。

10 製造假併購消息 趁利多賣股倒貨

公司併購是股價飆漲的重要題材之一,主力也很知道箇中訣竅,例如2005 年4 月新光金董事長吳東進以高於市價近1倍的價格買進誠泰銀行,消息一公布,誠泰銀行股價飆翻天。同樣的情況也發生在建漢,2005 年建漢發生財務危機,股價曾跌到11.55 元,但在鴻海入主之後,股價反轉,飆破百元。

主力常在市場上放出被某大集團合併的假消息,等股價上揚,再順勢出貨,賣給不仔細查證而搶進的散戶。

2009年5月10日 星期日

跌有份漲沒份拒當被宰割的股市小肥羊

散戶兵法
今周刊 644期

在險惡的股海爭奪戰中,散戶總是傷痕累累,成為輸家的代名詞。公司派有內線優勢、市場主力有資金優勢、法人則有知識優勢,散戶處處於劣勢,總是被宰割。不過,仍有少數投資人在多年征戰後,淬煉出反敗為勝、克服心魔的散戶股市兵法。《今周刊》找到多位投資達人,探索他們在投資理財致勝的祕訣,分別以孫子兵法中的勇、力、危、謀、勢、攻、擇等兵法,歸納出散戶兵法七式,供讀者參考。

謝富旭、張弘昌

「散戶!你的名字未必是輸家!」早在二十七歲,就在台北市羅斯福路買到人生第一間房子的達一廣告執行創意總監徐一鳴,在這波台股二千點跌深回彈裡,收穫頗為豐碩,他在辦公室裡對著訪客很有自信地說,「台股還沒有來到六千點,累積報酬已經超過二千萬元!」

勇 合於利則動/廣告鬼才徐一鳴低點勇敢買

「二千萬元」,幾乎可在台北市精華地段買一間房子。徐一鳴道出賺錢的祕訣,在於「歷史軌跡」。他分析,過去十五年的台股,指數位置在四千五百點以下的交易日,只占四.八%;換句話說,投資人在四千五百點以下買股票,勝算超過九五%,沒理由不進場。


再者,根據上次網路泡沫後的熊市經驗,台股在二○○一年九月落底,兩個月後成交量爆出千億元大量,這對股市老手來說,是不可多得的買股訊號,因為「量先價行」,後來大盤指數一個月上漲了二四%、三個月漲幅更高達三六%。今年三月五日,台股成交量正式突破一千億元,歷史再次重演,只是很多投資人被恐懼所蒙蔽,遲遲不敢出手。

徐一鳴說,今年二月台股走勢和疲軟的美股正式脫鉤,走出自己亮麗的格局;根據他的研究,上次台股這樣強勢是發生在一九八八年,光一年時間,指數全年大漲一一九%,傲視全球。

力 以己之長攻彼之短/郭際勝以冷門股釣大魚

十年前從電子公司退休的郭際勝,當時只不過是手上有二百萬元資金的小散戶。靠著自己摸索出來的獨特股市操作心法,這十年專職散戶與家庭主夫生涯中,不但賺進優於他曾擔任電子公司業務主管累計十年的薪水,還讓他成為網路上炙手可熱的理財作家。

散戶要成為贏家,得先看清楚自己,了解自己的優勢與劣勢!」郭際勝說。一般散戶總以為股市是買低賣高、賺僥倖財的遊戲,郭際勝指出這是散戶第一個必須革除的心態。

郭際勝認為,散戶操作熱門股(指成交量與波動大的股票),最後大多會落得小賺或慘賠的下場;熱門股主導權根本不在散戶,而是在公司派與市場主力手上,散戶何必去蹚渾水。

危 餌兵勿食、窮寇勿追/獵豹部落格主戒貪嚴守停利

四月十六日早上,台股延續農曆年後的上漲慣性,指數直噴到六千點,前好樂迪和錢櫃財務長、同時具有分析師證照的獵豹部落格版主郭恭克,看著電腦盯著指數,繼續賣出手中的股票,絲毫不被這樣沸騰的情緒所影響,「雖然技術面來看,台股仍然有再創新高的可能,但我覺得短線風險已經浮現。」

果然,隔天台股單日重挫二四一點,並爆出二二四四億元的近一年來單日最大量,反彈走勢隨著這根日長黑棒極可能畫下休止符。

「我為什麼可以逃過空頭的蹂躪,最大的原因是每次都『賣太早』。」郭恭克笑著說。許多散戶,在賣掉持股,看到指數沒有回檔,十之八九會忍不住再「追」回股票;但郭恭克卻認為,如果股價偏離基本面,寧可提前出場,接下來行情再漲多少,都與他無關

謀 廟算勝者、得勝多也/投資股票要具備財經知識

成功躲過去年股災的早安財經文化社長沈雲驄批評,太多人把股市投資當兒戲,不懂得要「敬畏」市場,並時時保持謙卑學習的心態,是導致大多數散戶在股市慘遭滑鐵盧的主因。他直言不諱地說:「要投資股票,先讀完五十本專業財經或理財書籍再說,否則不要碰!」

沈雲驄因工作,鎮日埋首於國內外財經書刊中,而且閱讀時勤作筆記,並隨時記下重點和自己的觀點。從○七年開始浮現的美國次貸危機,造成去年三月投資銀行貝爾斯登證券瀕臨破產,他警覺金融危機將大難臨頭,而大舉出脫持股。這個動作雖讓他錯失去年台灣總統選舉行情,卻讓他躲過埋伏在之後更險惡的股災。

勢 求之於勢,不求於人/陳進郎六十日均線操作心法

曾著有《股市大贏家》,分享自己資產如何從五千萬元增加到十億元的投資專家陳進郎,對於去年金融海嘯股市狂瀉造成散戶賠錢,而今年全球股市反彈很多人又沒跟上的現象,語重心長地說,散戶一般容易受到外界氛圍的影響,如果沒有發展出一套適合自己的投資方法,不如不要進場,離股市遠遠的

這波台股「突然」發威,陳進郎一開始也沒有重壓,直到指數正式站上六十日均線,才全力加碼,並一路作多;等到台股快接近六千點,就陸續調節。

攻 勝兵先勝而後求戰/利率開始走高是多頭溫床

上述五位投資達人分別從勇(勇於在相對低點買進)、力(火力配置)、危(敢於在相對高點賣出)、謀(入市前的知識準備)、勢(技術操作)五個角度淬煉出兵法。但股市操作如同打仗一樣,攻(布局)與擇(選股)同樣重要。

要如何避免「下跌有份、上漲沒跟上」的窘境,摩根富林明證券總經理董俊男提供一個重要法則給投資人參考:注意利率走向,當央行開始升息或降息,往往代表景氣趨勢正在轉變,假如預期利率準備走升,在股市會提前反映的特性下,投資人就應當開始布局

擇 善戰者 勝於易勝者也/看股市位置選股票

因此,投資人最好用QoQ(與上一季比較)來取代YoY(與去年同期比較)的想法,比方今年第一季和第二季的GDP均為負值,但只要第二季的GDP較第一季高,則表示有「倒吃甘蔗、漸入佳境」的趨勢,這時應該買股而不是空手。

股市是個戰場,打仗前沒有先練個七招八式,只靠三腳貓功夫,一定會被狠狠修理。投資人最大的敵人不是別人而是自己,如何在群眾貪婪的時候保持恐懼,在群眾恐懼的時候勇於貪婪,雖是老生常談,卻是致勝不二法門。...(精采完整內文請見《今周刊》644期)

2009年5月9日 星期六

新手入門 法拍屋easy購

熟悉環境找起 實地勘查屋況
2009年04月28日壹蘋果地產王

【連珠君╱台北報導】法拍市場熱絡,不少人想買法拍屋卻不得其門而入。不過,現在網路發達,許多資訊可在網路上取得,例如司法院網站的法拍屋公告就值得好好利用,但如果嫌麻煩,委託正派經營的代標公司也是個不錯選擇,建議第1次購買法拍屋的民眾,不妨先從住家周邊熟悉的環境找起。

購買法拍屋之前,要先有心理準備,因法拍屋沒有「物的瑕疵擔保權」,無論你買到的是輻射屋、海砂屋或凶宅,甚至房屋漏水,都必須概括承受。因此,事前調查更顯得重要,可先從地段、預算篩選出適合物件後,再到物件現場勘查。

1.前置作業 購買法拍屋常用網站

法拍屋公告
司法院 http://www.judicial.gov.tw/


輻射屋查詢
行政院原子能委員會 http://www.aec.gov.tw/www/index.php

海砂屋查詢
台北市建築管理處 http://www.dba.tcg.gov.tw/mp.html

2.練基本功 解讀法院拍賣公告

地目:土地的使用用途,「建」表示建築用地,還有農、林、旱、道等,若標示為「道」,表示房子在道路用地上方,未來可能會被拆除

最低拍賣價格:共有3個價格,分別為土地、建物與兩者加總的價格,出價一定要高於這3個價格

權利範圍:
˙土地的部分為該法拍物件的土地持分比例
˙建物通常為百分之百,若2人共有,則範圍為1/2,以此類推

面積:法院以平方公尺計算,1平方公尺=0.3025坪

建物面積:僅有主建物與附屬建物面積,無法知道公共設施與車位面積,建議須調閱土地與建物謄本

使用情形:
˙查封時有債務人自住、租賃、空屋或第3人佔有
˙點交物件較單純,不點交物件因投標者少,價格較點交便宜

保證金:投標前須準備底價2成的保證金,多採用銀行本票支付,若未得標,保證金當天會全數歸還

3.判斷行情 調閱謄本打探仲介

擔冒風險購買法拍屋,無非是希望買到便宜的房子,因此,懂得判斷行情,一方面可篩選掉價格太高的物件,也可作為投標出價的依據。

行情可從4面向評估
1.待拍物件周邊,仲介手中待售物件的開價
2.向仲介詢問成交價
3.待拍物件周邊,其他法拍屋的拍定價
4現場觀察待拍物件的外觀與社區維護狀況

由於法拍屋公告中,建物僅公告主建物與附屬建物的面積,無公共設施、車位、露台等面積,欲準確計算房價,須調閱建物謄本,將車位、露台等價格另外計算露台一般以房價的1/3~1/2計算,車位則以市價計算

4.現場勘查 借看同棟住家格局

網路上篩選完物件後,要記得去現場實地勘查,雖然法拍物件不能進入室內看屋,但可參照樓上樓下住家的格局。若無法順利借到同棟住戶的房子看屋,從外觀也可以觀察出一些端倪,例如熱水器、冷氣、鐵窗的新舊款式,以及從窗戶看進去的內裝狀況,都可以約略了解該物件是否有人佔住;尤其在夏天,如果冷氣被拆走了,裡面是空屋的機率就相當大。

5.正式投標 以本票支付保證金

投標當天,最重要的就是準備好保證金與投標書;保證金多以銀行本票支付,但因法院名稱多半冗長、繁複,一旦寫錯即成廢票,建議抬頭寫自己名字,投標前在本票背後背書轉讓即可。須特別注意,銀行本票等同現金,不要讓他人經手。

6.產權移轉 7天內須繳清尾款

各銀行代墊款資訊

聯邦銀行
成數:7~8
利率:6.3%
手續費:貸款金額的0.3~0.5%,最低6000元

第一銀行
成數:最高8成
利率:6.5%
手續費:開辦費5000元,徵信費500元
資料來源:各銀行





貸款小撇步 銀行申辦代墊款

標得法拍屋7天內,必須補足保證金(底價的2成)之外的剩餘款項,法院才會寄發「權利移轉證明」,讓民眾取得產權,對一般民眾負擔頗大,可向銀行申辦「代墊款」。

代墊款是於產權取得前,銀行以較高的利率貸款給民眾,第一銀行與聯邦銀行都提供最高8成的代墊款服務。建議投標前,先請銀行評估可申貸成數,但不要完全相信銀行口頭上的評估,銀行還是可能因公司政策、或你本身的貸款金額過高,緊縮貸款成數,建議多準備5~10%的自備款。

NG經驗談 同棟物件眼見為憑
永勝租屋執行長 徐銘達

我曾在SARS時期的前後,以35萬元標得台中的套房法拍屋,月租6500元,年報酬率20%,算是我最成功的投資;所以同棟樓有另間法拍屋釋出,我完全沒看就投標,後來得標價38萬元,點交時才發現,那間唯一的窗戶被鄰房遮蔽,租金降到5000元才租出去。

這給我一個教訓,一定要親自走一趟,儘管不能看室內屋況,還是可以洽詢警衛或鄰居,得到準確的屋況情報。

原文出處:
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseSpecContent&NewsDate=20090428&Article_ID=31581931&SpecType=&SecName=%A7%EB%B8%EA%B6R%AB%CE%B1%D0%BE%D4&HouseSecID=31581875

2009年5月8日 星期五

《炒股的智慧》

《炒股的智慧》
原文出處:http://rayrlam08.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=574642

* 犯錯並不可怕,可怕的是不知自己犯了錯,知錯而不肯認錯就更加不可救葯

* 我年輕時人們稱我是投機客,賺了些錢後,人們稱我是投資專家,再後敬我是銀行家,今天我被稱為慈善家。但這幾十年來,我從頭到尾做的是同樣的事。

* 在股市偶爾賺點錢很容易,困難在於怎樣不斷地從股市賺到錢

* 一進入股市便賺錢的人,會認為炒股很容易,這是錯覺,說白了是初始者的運氣,這些錢只是股市暫時「借」給你,遲早會收回去。

* 小偷的本事不在偷,而在於危急的時候怎麼逃。

* 散戶必敗原因:小賺就跑,小賠不忍割肉﹔心急發大財,所以下注太大,賠光也快


* 股市是有經驗的人獲得很多金錢,有金錢的人獲得很多經驗的地方。

* 學股的過程是克服「貪」,養成「不貪」

* 炒股的最重要原則 - 止損

* 沙丁魚是用來交易的,不是用來吃的。

* 股票的迷惑性不在於它的基本價值,而在於它給炒作者提供的幻想

* 在股市的賭局中,必須採取一定的行動,才能控制你的資金命運,不採取行動,你的賭注永遠仍在賭桌上。

* 股市還有一致命的特點:它能使你虧掉較預期多的錢,因為你什麼都不做,也可能使虧損不斷增加

* 一旦買進的股票下跌,股民便死皮賴臉不肯止損,想出各種理由說服自己,下跌只是暫時的。

* 股市沒有擊敗你,是你自己擊敗了自己。

* 導致賠光的因素,通常只有一個:太急著發財!注下得太大

* 不要太固執己見,不要對自己的分析抱太大信心,認真觀察股市,不對時就認錯。否則,你在這行生存的機會是不大的

* 股票跌的時候有它跌的理由,常常會越跌越低。

* 除了你自己必勝的信念之外,其他一切幾乎都反對你在股市成功,就算你的親朋好友,有多少會鼓勵你靠炒股為生?

* 當街頭巷尾的民眾在談論股市如何容易賺錢的時候,大市往往已經到頂或接近到頂。而大眾死惧的時候,該賣的都已經賣了,跌勢也就差不多見底了

* 使投資者入場買股票的原因,最主要就是股票在升﹔賣股票的最主要原因,是因為股票在跌

* 炒股的訣竅便是在牛市中全力投入,在牛市結束或接近結束的時候賣掉你的所有股票

* 幾乎所有的行家,他們的炒股建議便是盡量保住你的本金。而做到保本的辦法,只有兩個:一,快速止損﹔二,別一次下注太多

* 什麼是你對風險的承受力呢?最簡單的方法就是問自己睡的好嗎

* 專業炒手明白炒股不可能每次都正確,在錯誤時快速止損﹔在正確時盡量將利潤最大化。

* 新手們通常把賺錢的股票首先出手,滿足於賺小錢,結果手上剩下一大堆套牢的股票。

* 只要股票正常運動,必須按兵不動。

* 經驗提高了你每次進場贏錢的概率!

* 在股市不斷賺錢的秘訣:通過自己的觀察和研究,不斷累積經驗,將自己每次進場的勝率,由50%提升至60%,甚至70%﹔而且每次進場不要下注太大,應該只是本金的小部分,累積小勝變大勝

* 什麼是鍥而不捨的精神?它是在忍無可忍的時候,再忍下去的毅力!想從股市不斷賺到錢,你必須成為專家。

* 幾乎所有成功的投資者都是孤獨者。因為他們常要做和大眾不同的事

* 炒股是枯燥無味的工作,每天收集資料,判斷行情,經年累月地重複同樣的工作就是「苦工」。你不把「苦工」當成習慣,在這行成功的機會就不大。

* 必須有一套適合自己的炒股模式

* 華爾街炒股訣竅:截短虧損,讓利潤奔跑!Cut loss short, let profit run!

* 在買入之前,先定好止損點,搞清楚你最多願虧多少錢。切記照辦!

* 不要把「好消息」或「專家推薦」作為買入理由。

* 如果股價跌穿支撐線,交易量大增且股價很快彈回支撐線之上,這是極佳的買入機會

* 你買的股票都是別人賣給你的,你賣的股票都被別人買去了。想像你的對手是誰!如果是大戶的話,你炒股大概常虧錢,如果是小股民的話,你大約已贏多過輸。

* 你如果是位長線投資者,不要注重大戶的操作手法,他們只能影響股票的短期波動,不能影響大勢。

* 一個大走勢,頭和尾是很難抓到的,炒手們應學習怎樣抓中間的一截,能抓到波幅的70%就算是很好的成績了。

* 不要試圖找股票的最高點,你永遠不知股票會升多高

* 遇到暴利,拿了再說。

* 小心交易量猛增,股價卻不升

* 有疑問的時候,離場

* 忘掉你的買入價

* 別頻繁交易

* 不要向下攤平(溝淡)

* 別讓利潤變成虧損

* 別將「股價很低了」當成買的理由, 也別將「股價很高了」當成賣的理由


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http://tw.myblog.yahoo.com/randy-wang/article?mid=2180&prev=-1&next=2170