投資客退場 自住客成主流

法拍、銀拍、金拍訊息 多看多比較
萬寶季刊08年秋季號 文◎李成功

股市重挫、投資客套牢，讓需要資金週轉的法拍市場出現自住客進場的好機會！加上銀行升息，增加投資客持有房屋的成本，更有利於自住客趁此時多注意「法拍」、「銀拍」、「金拍」等市場動向。

由於台灣的金融機構是以不動產做為銀行貸款的抵押品，因此當放款出現逾期繳款、淪為逾放款之後，銀行就會被迫把這些抵押的不動產透過法院或者台灣金融產業服務公司(簡稱台灣金服)進行拍賣，或者與債務人協商後，尋找其他買主接手，以便確保債權能夠獲得清償。其中透過法院拍賣的方式，就是法拍屋；由法院委託台灣金服公司拍賣的方式，就是金拍屋；而由銀行自行尋找買方接手的方式，就是通稱的銀拍屋或者銀售屋。

※訊息來源不可少

對於「法拍」、「銀拍」、「金拍」的差異，讀者可從三者比較表中，清楚的看出拍賣機構與拍賣程序有明顯差異。相較之下，法拍與金拍的制度最公開，但是現階段因為法拍案數量沒有幾年前多，因此法院委託台灣金服公司進行金拍的數量明顯不如往常的多，建議民眾仍應以各地法院公告的法拍訊息為主，以金拍與銀拍訊息為輔。

選購法拍屋與銀拍屋，訊息來源非常重要。在法拍屋的部分，可以透過司法院法拍屋網頁（http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp)進行搜尋，也可以洽各地法院詢問。至於銀拍屋的部分，有些銀行會在自己的網頁上公告代售的物件，但訊息未必完整，有賴民眾主動詢問各銀行主管銀拍屋的部門，直接洽詢是否有購買銀拍屋的機會。

※法拍流程 隱藏問題多多

目前來看，透過法拍制度標購法拍屋，是最公開的制度。不過，想買法拍屋，第一關就會遇到自備款問題。因為進行投標時候，要提出2成保證金；得標之後，還要在7天內迅速補足剩下的金額，所以擁有良好的貸款信用、可以迅速貸款，也是不可缺少的條件。

有了充足的資金，是進入法拍市場的基本條件。真正的考驗，來自投標前尋找適合投標物件並訂出投標價位，以及得標之後萬一遇到屋況不如預期、突然冒出占住戶…等情況時，該如何處理的應變能力。

首先要注意的是，投標前選擇案件與訂出投標價的動作，考驗的是投標人的耐心與眼光。法拍市場可以看到不少想偷懶的民眾，太過於仰賴「代標公司」的建議，萬一以過高價格得標，其實最後吃虧的仍是投標的民眾，絕對不是賺走服務費的代標公司。

而且法拍屋的狀況百變，永遠有料想不到的情節出現，像是有占住戶、前屋主遺留的神像與祖先牌位等…類似的問題，永遠在等待法拍屋的投標人去解決，這才讓人頭疼。例如法拍市場上曾經出現過一個知名的法拍案件，就是在95年第4季時，位於北市的一宗法拍屋中，赫然出現了疑似燒炭自殺的白骨，要不是得標的屋主找人開鎖進入查探，從外面完全看不出來任何異狀。標到這種看起來沒問題、實際上問題大到不行的房子，得標的民眾大概也別想安寧了。

就是因為法拍市場潛藏這麼多不可測的問題，讓這個市場成為撿便宜的最佳購屋競技場。誠懇的建議讀者，想要在法拍市場撿便宜，不僅要有充裕的自備款與良好的貸款能力，還要勤做功課、不要完全仰賴代標公司的建議。對於自己想投標的案子，多看絕對不會吃虧，到了現場也要向左鄰右舍打聽，往往會有出人意外的收穫。總之，法拍屋隱藏的問題千奇百怪，想撿便宜就要有面對風險的心理準備。

※鎖定高拍定區

面對現階段房屋開價及議價空間個案差異甚大的市況，中信房屋提出「法拍屋高拍定區參考法」給想搶便宜的購屋人建議，即參考法拍屋高拍定區域路段周邊，依法拍投資購買者可能選擇的新開發路段或老公寓、華廈投資性商品。

由於前幾年高額申貸的部分投資性需求，受到房貸寬限期結束、利率調高等因素影響，投資客斷頭的機會相對擴大，尤其是房價偏高的大台北地區購屋更為適用。

中信房屋以近10年台北縣市法院拍定物件加以統計，台北市平均月拍定件數為111件，各行政區平均為9.3件，從93至96年的累計拍定率加以分析，中山區的拍定率排名第一(66％)，大同區(61％)與松山區(60％)位居二、三。台北縣平均月拍定件數為262件，各行政區平均為13.8件，93至96年的累積拍定率排名第一為汐止市(69％)、新店市與淡水鎮並列第二(65％)。

※中山區拍定率居北市之冠

台北市以中山區歷年拍定率最為亮眼，由近10年來看拍定件數有2,211件之多，居台北市各區之冠，而在96年此區與中正區表現相對平穩，受到明星學區的加持應該是因素之一。大同區在量體上雖不及中山區，但在整體的比例上卻能排入第二，大同區與萬華區似乎受到都更案的加持，雖在各年度中有所漲跌，但就比例而言，由購買人的進場數字加以評估卻是值得注意的地區。松山區排名第三，在機場限制規定解套後，想必未來更將看多。南港區除了92年有爆量的情形外，其他年度均未有較佳的拍定數字，在各區的表現中暫時落後，拍定比僅達4成，是一個值得注意的問題。

※北縣開發案多 法拍屋也較多

北縣主要行政區所呈現的數字，因新開發供給量較大的原因，遠比北市來的高。汐止市優於各區，站穩拍定率第一名的寶座，在92年的單年1,036件大爆量的拍定數最為驚人，從不再淹水之後(員山子分洪功能奏效)的災區轉化為明日之星，因房價相對低於周邊的台北市南港區將近一半，是一個可以多留意與關切的區段。

淡水鎮與新店市並例第二，淡水因捷運與學校的話題似乎熱度均能保有一定水平，至於新店的裕隆未來城也是另一個加持力道。從93至96年的拍定率看來，拍定率低於5成以下的區域中，三重、土城、林口、板橋是較值得留意的區域，若市場需求低於供給量的時候，這些交通完整，生活機能完善的都會地區，可能將是購屋人難得進場的利基。泰山鄉拜十八甲重劃區的完成與民眾陸續進駐，及未來大眾交通建設的結合，該區是一匹可長期注意的黑馬。

由於一般法拍屋的拍賣價在一拍時，約為市價的8成，二拍則再打8折，三拍再打8折。高拍定區應該就是可以撿便宜的區域，無論是法拍市場或者一般市場，都是可以注意的潛力區。想撿便宜的購屋人仍應就區段發展較強的地方加以選擇。