房市來客數、成交組及廣告量同步回檔

股市挫 加重泡沫化
理財周刊412期

馬英九520上任後，股市變了調，房市也跟著走軟，雖然背後原因來自於全球性石油飆漲及通膨壓力，但下半年房市走軟，進入下修的態勢卻非常明顯。

文．顏瓊真

台灣房市真正走下波，應該是馬英九520上任後股市失靈所引起，但政大地政系教授張金鶚發布的房市泡沫化疑慮，卻有如一道孫悟空的緊箍咒般，揮之不去！」原本對房市持樂觀看法的不少業界人士，開始轉趨保守，且不知房市會下修到何種程度，甚至於把希望寄託在股市的早日回春。

張金鶚教授是4月底與多位學者發表「台北市房價泡沫知多少？」研究報告，從租金與所得角度探討台北市房價泡沫化程度。

◎張金鶚言論殺傷力不小

結果發現，從民眾所得的購屋能力來看，房價有38％是泡沫；另從租金角度來看購屋的投資行為，房價也有27％是泡沫，因而呼籲政府注意。

由於張金鶚從去年底就陸續發表看空房市看法，但2008年的房地產行情，反而在112立委選舉及322總統大選後，呈現兩波噴出行情，使得張金鶚的看空言論並未對市場造成太大的影響，沒想到其不斷公開發表慎防房市泡沫化的言論，讓他收到恐嚇信，希望他不要「擋人財路」，整個形勢才急轉直下；加上大陸9人富豪團來台考察房市，引發外界「炒樓團」之負面批評，進而形成社會輿論。

不過，這波泡沫化疑慮也僅止於測試，真正讓「數據會說話」，則來自於一些520之後至6月底，一些原來看屋人潮洶湧的預售建案，開始出現小貓兩三隻，甚至連報紙媒體的大篇幅房地產廣告版面也開始縮水。

另根據中古屋市場的房仲業者統計，5、6兩月的成交筆數也呈現下滑後，大家才開始正視房市是否來到了轉折點。

◎6月是今年329檔以來新低

根據住展雜誌發布的6月住展風向球分數下修至36分，是今年329檔以來的新低點，該雜誌研發長倪子仁表示，燈號出現代表「衰退．注意」的黃藍燈，顯示馬政府當選後，建商一開始全力作多推案，但隨著全球油價的飆漲與股市出現大幅度的回檔，跌幅在國際股市中排前幾名，包括外資大幅賣超、市值跌破20兆元、成交值萎縮等現象，已直接影響到台灣的房市，下修的態勢愈來愈明顯。

就6月份建商的推案量來說，僅有404億元，預售推案分數從8分掉至6分；另從各大報紙的房地產廣告的批數來看，已不復4、5月分數達到18分的高點熱度，降溫的速度十分驚人。6月份除了北縣淡水、中和與林口有較大篇幅的廣告外，北台灣其他地區的廣告則是零零星星的，較4月份的高峰期，報紙廣告總量體跌了4成之多。

影響所及，倪子仁表示，這一波股市崩跌，豪宅客與投資客一下子都不見了，以往豪宅工地一周有20~30組的來人，6月份平均僅剩下零星的個位數來人，雖然6月份的成交分數沒有再跌，但成交組數還是較5月減少了約3成左右，各工地出現「等無人」的度小月市況。

倪子仁表示，馬英九競選時所喊出的「馬上好」，變成行政院長劉兆玄口中的「馬上漸漸好」，但房市受到股市下跌及建商仍一頭熱的開出高價的影響，各主要工地的預售房價已出現鬆動，使議價的空間持續放大中。

◎周俊吉建議自住型進場

價格鬆動也在中古屋市場出現，信義房屋董事長周俊吉在該公司發表中國大陸雙品牌行銷策略的記者會上公開表示，「目前自住型客戶在台灣進場買房保值有望，但若以投資型客戶觀點來看，則不一定會獲利。」他甚至說，「相較於中國市場，台灣市場1~2年的盤整期一點也不算長。」

信義房屋企研室主任蘇啟榮補充說明，選舉前後鼓動市場買氣的兩岸開放政策，在初期直航航線規劃以及陸客觀光的預期利多不明顯之下，整體經濟情勢又受到國際油價持續攀高、國際股市走弱的影響，台股更是由520之後跌跌不休；而國內油電價的接連調漲、央行的升息預期，也削減民眾的消費信心。6月份房市就在利多不足、不確定因素擴大之下，觀望氣氛濃厚。尤其「620台股跌破8000點之後，中高價產品的買氣在6月下旬也明顯轉弱。」

根據信義房屋成交統計，相較5月份，全台主要都會區成屋交易量減少19％，住宅平均單價則下修3.3％。房市信心由3月份以來的高度樂觀，至6月份轉趨保守觀望。

◎台中房市進入盤整 買少看多

台中市建築商投資公會市調處主委鍾尹堂也針對台中房市的買氣表示：「以前靠北部投資客南下台中買屋的強大支撐，在最近也明顯下滑，來觀光的人雖然還不少，但真正進場的卻不多。」

鍾尹堂表示，台灣房市在7、80年大多頭行情時，因屬於購屋自住需求，當股市獲利後，才有錢出手買房子，故房市景氣約落後股市半年，但目前卻是「同步反應」，主要是目前全台的房屋自住率高達88％，這一波房市高點的推動，主要還是以投資客居多，但股市重挫，卻讓他們很受傷。

此外，以6月份報紙廣告量來看，鍾尹堂表示，目前中部四大報的周六及周日房地產廣告版面約500全，相較於去年同期的1500全來看，縮水1/3了。

◎高雄房市靠未來題材支撐

高雄地區協暘建設經理黃帥堡也明顯感受到報紙全版廣告變少了，3、4月份還有不少跨頁廣告，但現在除了銷售中強打的建案外，不少代銷業者保持子彈，撤回不少廣告；至於來客數，以4月份來說，一周都有40~50組，目前則遽減至20組左右，而一些小建案，可能還不到10組。

不過，黃帥堡認為，這並不是高雄房市景氣反轉直下，基本上，全台仍是受到股市下跌的波及，使得房市走入修正，一旦股市能回春，以高雄市未來有兩條捷運線通車，以及高雄多功能經貿園區的陸續開發，加上2009年世運會也進入倒數一年，是不乏題材的。

信義房屋高雄區主管黃永全也指出，相較於北中南6月中古屋買氣普遍降溫，高雄地區則顯得相對穩定，仍較去年同期成交量有逾4成的成長。其買氣活絡，主要來自於捷運紅線的通車，連接高鐵與機場兩大城際交通節點，可以說全靠硬裡子的建設來支撐房市，且加上預計今年8月的捷運橘線通車，以及多功能經貿園區的陸續開發，都使得高雄房市具有較強的支撐。