預售屋不會跌價的秘密

住展房屋 334期 文/馮先勉

「外行看熱鬧，內行看門道」， 很多人認為台北市房價已經過高，應該回檔， 甚至有以所得與房價做比較， 得出房價已經偏高的現象， 「預測」房價會大跌，但大多失望了， 為什麼台北預售屋房價還是居高不下？

台北預售屋房價為什麼一直居高不下？以下幾點是內行的投資者必須知道的知識：
(這篇應該是從建商的角度分析的)

大面積土地極缺貨 新地供給困難重重

「欲判房價，先看地價」，土地是房屋的原料，因此，土地供需狀況，直接影響房價走勢。

就台北市區內可立即開發之土地而言，在經過四年極度景氣後，中大面積私有土地的供給已大幅減少，私有地主不是提高賣價，就是乾脆不賣繼續養地；公有土地，更因為國有財產局的暫緩標售政策，使得建地取得，難度瞬間變高，這種供給極度不足的情況，導致優質土地價格不斷上漲，甚至在許多精華地區出現有行無市的狀況。

建地取得的另一條路是舊市區的更新，雖然政府不斷放出都市更新的各項利多（如容積獎勵增加一倍，建物高度限制放寬），並將都市更新列為施政重點，但由於立法者對於推動方法的外行，導致只有極少的更新案能夠成功，更可惜的是，由於政府不斷放出利多，反而使得更新區內地主不斷提高條件，再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至，對增加土地供給的幫助自然有限。

尤其是當景氣不好時，房屋價格不易上漲，都市更新的難度就會更高，去年北市位於健康路與塔悠路口，最大面積國有地標售案（二千一百三十五坪），即因是更新土地，結果以流標收場，就是在反映這種現象。相反地，信義計畫區的A11於上月以一百十六億元高價售出，讓新光人壽獲利近百億元（含租金），也是在反映土地供給嚴重缺貨的現象。

當土地價格不斷上漲，新地供給又不易增加的情況下，台北市預售屋房價自然不易下跌！

富人持續集中都市 房價自然持續看漲

所謂「都市可生不可造！」房價的上漲，要看人口增長的趨勢，如果人口持續集中，房價自然上漲，反之則會下趺。以台灣為例，東部人口持續減少，房價自然下跌，台北人口（包括外國人士）持續增加，房價自然上漲，重要的是這種情況，未來是否會改變？

台灣曾有許多居民移民歐美，但隨著歐美的經濟衰退以及福利的降低，已紛紛返台居住；台灣也曾有許多居民移民大陸，但隨著大陸的經濟成長趨緩，許多亦紛紛回流。

掌握人口流動趨勢

這些現象告訴我們，除了發生結構性的變化，否則任何大都市居民的流動都會是短期現象，甚至即使發生了天災人禍，居民都還是會回復，例如唐山大地震，死傷甚多人，但不到二十年，唐山發展的更好，人口更多。因此，要能掌握人口流動的趨勢，才可以判斷房價走勢。

以台灣為例，人口，尤其是富有人口，有集中台北市的現象。根據最新調查，全台灣存款有百分之四十七在台北市，如果包括台北縣則近百分之六十，由這項資料可以推論，全台灣財富有六成集中在台北都會區。這種現象在短期內不易改變。不但如此，如果經濟景氣持續不振，人口集中情況會愈明顯（因就業機會、市場機會都會更集中於中心都市），反而是如果景氣大好，人們才會由中心都市擴散到其他地區居住。

尤其在不景氣的經濟環境下，再加上高能源價格的時代來臨，人們的移動成本將不斷提高。

人口移動上的考量

這種移動成本的增加自然會導致二種結果，一種是區域間交通難度的提高（最近有愈來愈多的飛機停駛，以及公路客運減班，或路線取消，都在說明這種現象）；另一種是人們移動意願的降低，例如以往常聽人說，台中到台北一小時可達，所以可以居住在台中，每日通勤到台北上班，這種說法在不景氣的環境裡，已不攻自破，不但不可能居住於台中，甚至連移居桃園、中壢，甚至林口、三峽，都會成為不願實現的夢想。

無論從那一個角度觀察，台北市已是首善之區，從航空、鐵路、高速公路、公路、捷運、水路，台北市都是樞紐。就公共設施而言，台北市與其他都市間的差距也逐漸增大，富人高度的集中自然產生高度的需求，台北市預售屋的房價當然不易有大幅回檔的機會。

同樣地，美國房價雖然大跌，但舊金山灣區的房價卻仍居高不下；大陸房市雖然不振，上海佘山莊園的別墅仍以刷新大陸住宅新紀錄成交（十億台幣），因為在富人最多的地區，就是最好的住宅區位，該區房屋永遠具有抗跌性，而台北市正具有這種優勢！

中古屋房價會下跌 預售屋房價卻抗跌

「任何房屋都會折舊，土地卻不會！」是每一個人都知道的事，而預售屋的特性是「銷售」先於「生產」。如果銷售不好．建設公司可以不興建，而將原有土地保留下來。

因此，在市場買氣不旺的時候，預售屋推出個案的速度會減慢，建設公司會將土地保留，以待下一次景氣的來臨。

例如北台灣二○○八年的預售屋推案量超過一兆億元，如果平均銷售率只有五成，剩下的五成（五千億元）就不一定會在今年興建。

另外一個重要原因，則是因部份建設公司(或個人)在市場繁榮時，取得土地的成本已經偏高，如果以低於行情的價格出售，必會遭受損失，因此寧願保留土地，也不願推出銷售。

在這兩個主要原因的影響下，預售屋市場「價格」是具有向下僵硬性的（rigidity），特別要注意的是，預售屋市場的不景氣，是表現在逐漸「停滯」(推出個案愈來愈少)的現象。而不是表現在銷售率或是銷售價格的降低上。

所以，與一般外行人的認知剛好相反，根據歷史資料，往往在不景氣時，預售屋的平均銷售率和平均銷售價格反而常會呈現上昇的現象（因為案量減少和品質提昇）。因此，台北市預售屋的價格自然最具備有價格的向下僵硬性！

中古屋是用品 預售屋是商品

許多人以為預售屋與中古屋是類似的產品，所以常將兩者加以比較，這是一種錯誤！事實上，預售屋與中古屋不但是不一樣的商品，而且差距愈來愈大。在本質上，預售屋是商品，投資性質強烈；中古屋則是用品，主要是用來居住，投資性較差。預售屋的商品特性表現在以下幾種特色上；

第一是「新」的優勢：

中國人對於「新屋」有一種特殊的偏好，大多數人如果能力許可，總是喜歡買一幢全新，沒有人住過的房屋（怕有歹事）。相對於成屋而言，預售屋永遠具有「最新」的優勢。

第二是「訂作」的優勢：

購買成屋就像購買成衣，但購買預售屋就像訂做衣服，可以配合自己的需要量身訂作。這種「訂作」的優勢，只要是購屋者對於個性化、差異化生活追求傾向的增加，就會愈加明顯！

第三是「選鄰」的優勢：

在傳統的中國社會裡，人們總喜歡與家人、宗族、親戚與朋友們住在一起，預售屋就有這種優勢，不論需要多少間，不論希望如何聯結，預售屋都有較大的彈性。因此，只要這種需要的強度增加，這種優勢就會更加明顯。

第四是「付款」的優勢：

一般而言，購買成屋的價款，在二個月內都必須付完，但購買預售屋的價款卻可以在二到五年內分期付完，而且只需付總價款的百分之二十至四十。如果資金不足，預售屋的此項優勢，即會更加明顯。

第五是「高報率」的優勢：

如果房屋的漲價幅度相同，則預售屋的投資報酬率至少是中古屋的三倍以上，至多可到十倍！

除了上述五項主要優勢，預售屋還有些如貸款比例較高，與貸款機會較大等優勢，再加上由於台灣地區房屋早已供過於求，唯有商品化高的產品才具投資價值，而台北市的預售屋，具有全台灣最高等級的商品化程度。其價格自然不易下跌！

住宅品質逐年下跌 預售屋能持續創價

就台北市而言，由於好原料（坪數超過四百坪的土地）已極為稀有，政府又限制公有土地的釋出，都市更新又因政策方向錯誤，導致大部份房屋的水準不斷下跌，特別是中古屋，因為年華已老，所以老態畢露─巷弄狹小，沒有車位，甚至沒有電梯，所以愈來愈無價值；也有許多新的預售屋，因為基地狹小（大多為二百坪以下產品），所以體質不良─沒有公共庭院、沒有坡道停車、屋內實坪太小（公設比例太大），自然也無法真正提高住宅的品質。

以整體角度觀察，台北市的住宅品質是逐年在下跌的，這是政經環境下的必然。因此，少數好品質住宅的價值自然愈來愈高，因為對有錢人而言，買到好東西多個二、三成的價錢是可以接受的，過去幾年豪宅價格不斷上漲，也就是因為這個原因。

最近預售屋市場流行有「開價嚇死人，成交笑死人！」的笑話，這種現象其實正說明了預售屋並不是一個市場，它的供給是獨占性的（只有一個），所以，自然也沒有市場價格，它的價格，不論是高還是低，只要成交就是行情，不成交就是「夢幻」。

這種預售屋的價格特性，造成許多外行的分析者，企圖以平均價格分析預售屋的行情必然失靈。大家想想，世界上名畫有多少？每日成交又有多少？相信都不少！但有人可以說出目前台灣名畫「平均」一幅多少錢嗎？如果如此問必然會被人們笑謂外行，但卻有許多所謂的專家學者，每天在分析目前合理的房屋平均價格應該多少？台灣的房屋是很多，每月在移轉的房屋也不少，但將預售屋當成一般物品分析，希望判斷其「合理」房價，本身就是一種錯誤！

台北市的預售屋就和名畫與古董一樣，不但愈來愈少，好品質的更是稀少，而且每一幢都不相同（不論地點、規劃、座向、設備…），它還有比名畫、古董更大的二個優點：一是看得到、摸得著，而且保證是真品；二是不怕損壞、撐得愈久，增值性愈大。

大家想想，這種比名畫、古董更具優勢的商品，它的價格，會受市場行情的規範嗎？決定其價格的主要變數只有二個，一個是擁有者財力是否足夠，能不能撐得久？另一個是購買者的能力是否足夠，是否付得起高價？

依目前世界的環境，人們所擁有的「錢」的價值每日俱減，存款利率又因不景氣而無法提昇，因此紛紛在尋找好的標的，只要買到就不願放手，所以造成錢多的人買土地；錢少的人買預售屋；沒錢的人只好望屋興嘆，每日祈禱房屋掉價！

在這種情況下，那有市場行情可言？它的定價方法是出售時儘可能提高名目價格（例如一坪開價二百萬元）以測試市場，外行人看到就是「開價嚇死人」；但實際成交則要看真正買家的能力。最後，也許一坪真正成交一百二十萬元（外行人看到的「成交笑死人」），但這一百二十萬元，通常只會成為下一個預售案開價的參考價而已（而非行情）。所以雖然大家感覺預售屋價格似乎在掉，其實只是錯覺（開價掉了），台北市好的預售屋是不會跌價的（成交價）！

預售屋價打噴涕 全國人民齊發抖

許多人都知道房地產是火車頭產業，但並不知道火車頭產業的意義。台灣地區人民自有住宅的比率已超過百分之八十八，大家是希望房價漲還是跌呢？每天媒體上不斷地發出房價已高，房價已不合理的訊息，目的何在呢？是希望房價漲還是跌呢？如果房價真正跌了，一般人民是會快樂還是痛苦呢？

讓我們回顧一下歷史，台灣是從一九九九年開始，銀行開始大抽建商銀根，結果造成預售屋市場衰退，中古屋價格慘跌，許多房屋擁有者不得不拋棄房屋，銀行多了許多不良債權與損失，最後還是靠政府支付數以千億元納稅人的錢去貼補銀行，這樣還花了好幾年的時間才逐步療傷，房價才重獲支撐，直至二○○四年才有起色。現在銀行又開始抽銀根，是否希望歷史重演？

美國接連發生的次貸危機、兩房危機，已經清楚的告訴我們，銀行不理性抽銀根（緊縮貸款）的結果，只會讓大量的房屋（多是中古屋）擁有者負擔增加，而不得不拋棄房屋。而所拋棄的多是品質不良的房屋，銀行承接之後，反而會造成更大量虧損，甚至倒閉。這種損人不利己的政策，已在全世界許多地方發生！各國政府也已經研擬政策在避免這種現象的發生，因為房價如果跌，受害的全體國民，大家的資產都縮水了不說，大多數靠薪水支付房屋貸款的人，在銀行增加擔保品及減少貸款成數的壓力下，生活壓力會愈來愈大，必然會影響生活品質。

更令人擔心的是，未來幾年全世界都將面臨經濟衰退的壓力，工作機會會減少，實質工資也會減少，如果再加上資產價值的縮水，人民的希望更加灰暗，執政團隊的壓力自然會愈來愈大。

而以房屋價格而言，預售屋價格是市場價格的指標，如果預售屋價格停滯（供給量縮小），中古屋的價格勢必下跌，付不出房貸的家庭會增加，這些不良房貸就會成為法拍屋或是金拍屋。不斷拍賣的結果，只會讓中古屋的價格不斷地下跌，讓銀行更無信心，銀根抽得更緊，然後造成更多的不良債權，這種惡性循環會影響到幾乎全部的家庭，好一些的會緊縮其他的消費支出（導致經濟蕭條）；差一些的就不得不拋棄房屋（造成社會負擔）；而經濟蕭條和社會負擔會使各種社會問題更加嚴重，社會動盪的結果，全民的福利都會降低。

如果我們瞭解了房價問題的嚴重性，就可以知道，「希望」房屋跌價不是理性的思維，是外行人的行為！房屋如果供不應求時，政府才應該關心房價是否太高？但如果房屋已經供過於求了，政府要關心的是房價太低而非太高的問題！所謂「穀賤傷農，屋賤傷民」，台灣已有房屋供給過多的問題，現階段政府的施政目標應是如何穩定房價（不跌），就像穩定股價一般，而預售屋的價格（尤其是台北市）是最容易建立全民（甚至外國人）信心的指標，它怎麼會有下跌的空間呢？

「此時不做，將來就要後悔！」政府的功能是減緩經濟循環對人民的衝擊與影響，而非加大其衝擊及影響，現在景氣似乎有些停滯，正是以政策導引提振房價信心的時候，如果希望房價下跌可以提高人民滿意度，那是緣木求魚的想法，房價下跌只會賠上全民福利。

因此，對所有投資人而言，無論從土地原料、人口集中、房價、商品化程度、住宅品質與全民福利的任一種角度觀察，台北市的好預售屋都沒有跌價的機會，希望大家能掌握時機，投資順利！