10個好習慣 提早買到房

只有無法改變的窮腦袋，沒有無法改變的窮口袋
Smart智富月刊 第129期 撰文者：張國蓮

習慣是靠時間累積的一種動作。政大商學院教授周行一強調，年輕人要致富，培養好的理財習慣，絕對比拿錢去投資理財更重要！

72年次的Debbie，外型亮麗，家境優渥。但是，最近卻煩惱到睡不著覺，因為她已經失業4個多月，存款幾乎用光，身上還背著3萬多元的卡債，不敢告訴爸媽。

為什麼她會落入這樣的窘境？

Debbie認為，都是工作不穩定惹的禍。她從小喜歡裝扮自己，念書和工作都期待能進入服飾、藝術相關領域，但父母不認同。大學考上中文系，因為所學不是自己的興趣，畢業後為了找工作，以分期付款方式，繳了5萬元去學電腦，希望為工作加分。

沒想到，畢業兩年多，卻換了5份工作，其中2份是工讀、3份是正職，最長只做半年，最短僅兩個星期。最後一份工作，月薪約2萬8,000元，應徵時談的職務是企畫，進了公司卻被要求做業務，和她的期待不符，最後被老闆以星座不合辭退，讓她非常氣憤。

小檔案_Debbie
◎民國72年
◎學歷：文化中文系
◎現職：無
◎家庭經濟狀況：富裕
◎雙親職業：父親為醫生、母親家管

失業率創新高、薪資創新低　想買房的比率仍高

Debbie的抱怨看來不是沒有道理，像她這樣經濟無法獨立的「賴家族」，在台灣，可能愈來愈多。根據主計處統計，20～24歲人口今年2月失業率創30年以來新高，達14.32%，遠高於整體平均值的5.75%，而去年的整體薪資漲幅卻趨近零，創6年來新低。高失業率、低薪資，似乎是現在年輕族群共同面臨的問題。

增列自選方案 勞退金可以自己作主


整體薪資漲幅幾近零


不過，Debbie的好友卻告訴我們，她會背卡債是因為買東西太衝動。大學畢業後，她原本準備考研究所，於是先當工讀生賺錢，後來發現賺錢可以讓她買自己喜歡的東西，就決定轉做正職工讓她買自己喜歡的東西，不考研究所。

每當發薪水，Debbie就拿去買自己喜歡的衣服、名牌包包。現金不夠花就會刷卡，常等接到帳單後，看到金額才嚇一大跳，在工作收入斷炊後，偶爾還是忍不住會去買衣服。

因為吃家裡、住家裡，上班工作後，爸爸規定，要她把1/2的薪水存起來，可是這些存下來的錢，在她失業4個月後，已經快花光了。失業後，她一度想要控制消費，但做得不好。現在，她只想趕快找到一份工作還卡債。至於買房這件事，她從沒想過。對於那些努力存錢的人， 她覺得很有毅力，但她就是做不到。

從《Smart智富》月刊所做的「年輕世代經濟獨立暨理財習慣」調查結果來看，Debbie的問題，其實很多年輕人都有。根據調查，19歲～33歲以下的受訪者有近80％的人認為，靠自己買房才算經濟獨立。相較全球前10大市調研究機構香港商思緯市場研究公司（Synovate）在97年9月針對全球18～24歲年輕人所做的調查，僅有42%的人希望30歲前買房子，台灣年輕人的志氣顯然高出許多。

近7成民眾認為自己買房才算經濟獨立


但是，在我們的調查當中發現，受訪的七年級生（19歲～28歲）中高達54.6%、六年級生（29歲～38歲）則有35.1%，目前還無力買房，排名最高的理由和Debbie一樣，他們抱怨收入不高、工作不穩定。

不過，政大商學院教授周行一卻認為，背後更根本的原因是沒有好的理財習慣。因為在同一份調查中發現，大部分想買房的人，最想做的努力，第1名竟是投資理財，存錢和努力工作竟排到第6、7名，比率明顯偏低。周行一說，沒有收入就存不了錢，沒有錢哪有能力投資理財，更別說買房了。

習慣是靠時間累積的一種動作。周行一強調，年輕人要致富，培養好的理財習慣，絕對比拿錢去投資理財更重要！

想靠工作、存錢買到房的比率偏低


好習慣1》對工作全力以赴　1個月只休1天假

同樣72年次的宋孟哲，就完全認同這個想法。前年4月，真理大學畢業的宋孟哲當完兵後，就進入永慶房屋當仲介。雖然學歷不高、又是菜鳥，他卻每天努力拚績效，他的主管吳瑞斌指出，宋孟哲每天幾乎到晚上11點～11點半才下班，1個月只休1天假。

因此他在工作第3週就成交第1個案件，9個月就升上主任，即便在去年下半年房市景氣低迷中，也僅1個月沒有成交案件，其餘每月幾乎可以成交3～4件，讓他去年年薪近80萬元。

好習慣2》努力省錢、存錢、記帳　以預算控制，能省就省

事實上，為了賺生活費，宋孟哲大學時就努力打工，在時薪75元的頂好超市扛貨、整理貨品，每週平均打工4晚，每次7～8個小時，1個月下來可賺1萬多元。不僅如此，因為家裡只靠父親1人收入，所以宋孟哲從小養成能省則省的用錢態度。

大學時為了知道自己錢花到哪裡去，會在桌曆上記下每天的花費。上班後，除打拚工作外，還控制每月花費不超過1萬元，1年365天有363天都是穿著公司制服，因此，短短兩年，帳戶存款已近百萬元。

最近，為了改善一家六口擠在27坪房子的居住環境，26歲的宋孟哲已規畫看屋，準備趁房地產回檔，買下自己人生中的第1間房子。

同樣是72年次，Debbie與宋孟哲的境遇卻完全不同！富鴻理財規劃顧問副總經理王麗文分析，這兩位七年級生雖然性格、家境、職業都不同，但家境比Debbie差很多的宋孟哲，能夠存錢買房，關鍵就在他培養了兩個最重要的理財習慣：努力工作，努力省錢、存錢。

WMTC財富管理培訓中心執行長曾志堯則指出，從宋孟哲的年薪和存錢成績單看，他已具備了35歲前富有的基本習慣，就是對工作全力以赴。因為能夠維持高收入，代表了他養成高度的工作紀律，並且努力提高自己的抗壓性。

只要養成「努力工作、省錢存錢」兩個理財好習慣就能變富嗎？不要不相信，比宋孟哲年長10歲的Nico就是最好的例子。

小檔案_宋孟哲
◎民國72年
◎學歷：真理大學財稅系
◎現職：永慶房屋業務主任

◎家庭經濟情況：小康
◎雙親職業：父親為退休工程師、母親幫人帶小孩

用轉租賺價差　從負債百萬到身價千萬

15年前，大學一畢業，就因為替媽媽背債120萬元，讓Nico的人生頓時跌落黑暗。

一個大學畢業生，沒有任何工作經驗、沒有積蓄，人生卻得從償債開始。

但是，她沒有抱怨，先花4年時間還清債務，接著再用8年時間，讓自己累積財富，現在從事保險業務的她，單是名下的房子價值就達2,000萬元，平均年存百萬元，並朝創業、存1億元退休的人生目標邁進。她是如何做到的？

她的二房東成功法則


好習慣3》碰到挫折從不找藉口　把精力花在解決問題

1995年從東海大學哲學系畢業時，原本家境不錯的她，突然面對120萬元的債務待償，面對這個天文數字，她只沮喪了幾天，接下來，她決定只用1/10的力氣沮喪，要用9/10的力氣去面對現實，不抱怨或找藉口，而是想辦法解決。

至於還債的方法，在親戚的協助下，這個大學剛畢業的女生決定做二房東，用包租房子再轉租的方式，賺取價差還債。而且她告訴自己，要當二房東，就當市場上第1名的二房東，要做得比別人更努力、更有創意。

因此當二房東時，她還在藥廠兼職業務、從事建材代理推廣、甚至兼家教，找這些工作是為了賺額外收入。因為這些工作只要做到中午或下午2～3點就可以下班，1個月能多領到3～6萬元，剩下時間就可以處理二房東的工作。

這種追求單位時間（1小時）最高報酬工作的習慣，直到現在她從事壽險顧問，也維持不變。她從事壽險顧問，也維持不變。

好習慣4》訂定明確的目標　擬出執行計畫，一步步完成

既然要以做二房東的方式還債，就一步步擬定具體目標，訂出計畫。

手上沒本錢，她向6、7個朋友借，湊足第一筆租房子、重新改裝的費用。接著，先從改裝1間房子做起，她挑定當時台北衣蝶百貨（現為新光三越百貨）附近的1棟舊公寓開始，先分租1層樓，再改裝成3間小套房做試金石，自己買油漆，粉刷天花板、牆壁，再到廈門街找二手家具、二手家電，讓租客可以帶著「一卡皮箱」就能入住。

結果，才1週時間，套房全部滿租，她馬上用同樣手法繼續裝潢其他樓層，2個月內，把整棟樓改裝成12間套房全部出租，用這種方式，每月租金收入高達16萬元，扣除攤還朋友和母親的負債，她還可淨賺快8萬元。

於是她再複製同樣的模式，在台北市主要商圈尋找下一間改裝的老房子，就這樣，最多時她手上共轉租30間套房，讓她在4年內還清全部負債，並存下50萬元現金。

大家好奇，去哪裡找這些房東願意把房子租給她？Nico分析，人在南部、不願意賣北部房子的有錢房東是最適合的對象。而這種怕麻煩的房東，你只要找仲介幫忙，鎖定目標尋找，事先做好成本效益資料理性分析，再加上見面三分情，很容易就能獲得大房東同意。

好習慣5》抓住每個細節　從頭到尾想清楚記下，再一一檢驗

為了降低裝潢成本，Nico曾經自己拿著捲尺丈量房子、按照比例畫平面圖，自己粉刷牆壁，甚至當起水泥工。回憶這段當二房東的日子，她強調，念哲學讓她可以抓住每一個細節，能先從大環境、產業的高度來分析整個情況，再從中發現賺價差的商機。

不管是過去當包租婆，或是現在發展壽險組織，她習慣把所有計畫的細節從頭到尾想清楚，用紙筆把每個細項一一列下。她說：「你必須一項項都跟自己交代清楚，建立一個系統去檢驗，只要環節都是對的，那麼事情就會順利進行，直到成功，並且一直運轉下去。」」

88年還清負債後，Nico休息了1年多，之後請姑姑負責收租與管理，自己開始從事壽險顧問工作，直到96年5月因為姑姑無法再幫忙照料管理租屋業務，才把手中所有房子處理掉，結束包租婆生涯。

在還債過程中，她先把要還債的金額扣除後，才敢花錢。結婚之後則改以預算編列方式控制所有支出，例如享樂費用占月收入20%、家用30%，其餘進行長期投資規畫，並以房地產進行儲蓄投資。因此能夠累積超過2,000萬元的身價，並向億元人生目標邁進。

美國學者湯瑪斯‧史丹利利（Thomas J. Stanley）調查逾萬名美國的百萬富翁後發現，富翁們都擁有省錢、儲蓄、努力工作、花時間規畫投資理財的好習慣；暢銷書《祕密》作者朗達‧拜恩（Rhonda Byrne）甚至說：「習慣可以改變運勢！」」

你想要盡早買房達到經濟獨立嗎？別再抱怨工作難找、收入不穩定了，效法宋孟哲、Nico培養理財的好習慣，才能助你早日達成目標。

第6-10個好習慣請見：28歲包租公坐擁千萬身價

＊專家建議

富鴻規劃顧問副總王麗文：為目標規畫可執行方案

先建起強烈的動機與標，規畫可執的方案，努力真把己想做的東西做出成績，這樣才一直停留在想的階段。

奧美集團品牌發展總監籃雅寧：為夢想設定多目標

可以先學看大局勢及性客觀分析機的好，畢竟生夢想需要很多標累積達成，如果有一個很大的夢想，先設定同的標，就在完成一個標後有失落感。