住展雜誌 334期
每個人心中一把尺、一個秤，量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子，焦點大都鎖定在房價的數字問題究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。
專家定義下的合理房價
所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理
所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。
在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？
羅光宗（內政部地政司 司長）
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制
房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。
站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。
再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。
羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。
目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。
羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。
目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。
不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。
花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）
市價就是合理房價
玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。
花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。
能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。
如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。
只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。
花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。
因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。
花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。
他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。
黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）
供需平衡就是合理房價
今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。
黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。
他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。
也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。
黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。
易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。
反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。
黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）
高雄房價偏低 也是一種「不合理」
一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。
所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。
但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？
高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。
長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。
若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。那麼，是誰合理？誰不合理？
黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。
黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。
蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）
價值大於價格 就是合理價
「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。
圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。
蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。
「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。
桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。
桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。
而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。
這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。
而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。
採訪後記
這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。
地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。
黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。
但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。
結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。
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