搶救房市大作戰

住展雜誌 / 332期

房市要不要救？眾說紛紜。 學者認為政府不應以政策干擾市場， 迅速落底之後，才會縮短盤整期、開始走上復甦； 但房地產畢竟是龍頭產業， 若無法維持穩定的市場交易， 對其他下游產業產生的波及效果， 恐怕連政府都難以承受。

全球經濟景氣寒冬籠罩未退，各國政府無不費盡心思搶救。今年一月份歐巴馬上任後的第一件大事，就是通過高達七千億美元的金額救車市，因為汽車產業佔美國生產毛額四成，如果車廠一一宣布破產，失業人數勢必大幅攀升，造成更嚴重的問題。

當然其間也有不少質疑聲浪，在資本主義社會下，風險與利得成正比，總不能獲利放口袋，虧錢就要政府承擔，因此認為車廠不應該救，該倒就讓他倒。

但是美國政府權衡輕重之後，還是決定要救車市，避免失業問題繼續擴大，失業問題一擴大，其他問題就會像滾雪球一般愈滾愈多，最後可能無法收拾。

同樣的邏輯，回過頭來看台灣的房市，認為房市不要救，自有其理論依據，可以是一種說法；但是如果房市不救，購屋民眾受累、貸款銀行拖垮、下游百業蕭條，這是房市必須面對的殘酷現實問題，政府若放任這些潛在風險視若無睹，「無政府」的罵名恐怕也是擺脫不掉的。

就像生病要看醫生一樣，病是一定要醫，問題只是在藥要怎麼給。

政府近兩個月所推出的振興方案中，有成套的，例如八大振興方案；也有單一政策，像是青年安心成家方案、調降遺贈稅等。這些搶救房市的方案彙整起來，大致上可分為振興整體市場、搶救建商以及搶救購屋者三大類。

調降稅率刺激外來需求

「提升買氣」說得容易卻很難做到，當多數買方睜大眼期待降價時，要讓買方認同目前的購屋時機點，談何容易。

因此政府絞盡腦汁思考有效政策，期望能帶動買氣。首先是從擴大購屋需求著手，將來台投資移民的金額，由三千萬降低為一千五百萬；另外陸資來台購屋的條件也傾向鬆綁，包括來台居住限制從一個月放寬到兩個月，金融機構可貸款五成等等。

調降遺贈稅為十％也是刺激外來需求的一個方式，寄望藉此能吸引金字塔端的避稅資金回流台灣，不再因為避稅而在海外置產，這是房地產業者很早以前就提出的稅制改革，講了十幾年，終於在明年一月可以上路。

要提升整體的市場買氣

二○○四年過世的台灣首富蔡萬霖，當時家族資產約一千四百多億元，但蔡萬霖最後僅繳了約三億元的遺產稅；同年過世的前台泥董事長辜振甫，領導總市值高達二千多億元的和信集團，個人所賺的財富應不只當時其名下的四千萬元股票，但他所繳的遺產稅卻僅將近一千萬元左右。

也就是說，擁有愈多財富，就愈想要避稅，真正能夠被課到重稅的人少之又少。據國稅局統計，平均每年需要繳遺產稅者，僅是遺產稅申報戶的五％，其他全是免徵件數，因為身後有一千萬元以上遺產的富人才真正需要繳稅。當初設立高遺產稅率的宗旨，就是希望能減少貧富不均、實現社會公平，看來效果不佳，反而造成國內資金大量外流。

以香港為例，過去香港課徵遺贈稅，大約每年收到十八億港幣，如今取消遺贈稅，政府雖然少收了十八億元稅收，卻吸引鄰近國家有錢人的資金流入，反而帶來更多金融商機，預計可以幫香港政府創造更多的其他收入。而台灣之前實施土增稅率減半政策，反而活絡國內房地產交易，土增稅收不減反增；因此我們可樂觀看待調降遺贈稅率對增加資金回流的效果。

不過，要明顯增加資金回流的意願，主要還是要改善投資環境，提高投資報酬率，只要能創造利潤，資金自然會回流。

加速整合北部交通路網乙項，原本就是既定計畫，交通建設所到之處，幾乎就是房價的最佳保證，打開近年將完工的交通建設，顯然還是繞著捷運跑，環狀線沿線是十分令人期待的，串連功能將使捷運的可及性，至少延伸一倍。但是除了內湖線今年通車，其他線至少要等兩年到三年，對市場買氣的實質幫助有限。

看來利率算是最具誘因的方法，央行調降利率使得房貸負擔減輕，至少降低了購屋門檻，年利率二點五％，百萬元貸款本息攤還二十年，每月只需繳納五千三百元，如果只繳利息，每月繳息兩千元。

現在更有「青年安心成家專案」，申貸條件寬鬆，例如台北市家戶年所得在兩百三十一萬以下者皆可申貸，有兩百萬元兩年免息，算算兩年下來大約可省下八至九萬，也算是不小的補貼，對有意願買房子的民眾來說，是具有一些誘因的。

從消費者面來看，主要的政策作法，還是以降低購屋門檻為主。降低購屋門檻有兩個方向，一是降低售價，另一個是降低貸款負擔，政府無法直接主導售價的漲跌，因此大多從降低貸款利率著手，藉由降低負擔提升購屋意願。

無論是「房貸信保基金」、「調降房貸利率」、還是二月中上路的「青年安心成家專案」，都是以降低購屋負擔來提升「購屋能力」。

房貸信保基金原意讓購買新案的自備款降到兩成左右，但最後由於缺乏法源，使得信保基金的保障範圍大為縮水，僅限經濟弱勢者自購、修繕住宅及自建住宅貸款，並排除預售屋，使得這項政策利多落了空。

以租代購難有好成效

「以租代購」是一個想法，不過看來也是障礙重重，主要是因為供給方配合意願不高。原意是想讓目前買不起房子的民眾，先承租『未來想要買』的新成屋案，緩衝時間兩年，寄望兩年後這群承租方能轉變為買方。

但是這兩年預期的變數實在太大，兩年後若承租方依舊無力購買，新屋變舊屋將會更難賣；承租方當然也可能成為買方，但是過去並無成功案例，十多年前汐止就曾經有個案嘗試類似方案，可惜並未成功，建設公司現在願意跳出來實驗的恐怕有限，該政策可能也是胎死腹中。

「青年安心成家專案」應該算是最具直接效應，營建署提供兩百萬兩年無息貸款，針對無自有住宅或申請日前兩年內購屋，且已辦理貸款者，申請人年齡限制在二十至四十歲，家庭年收入條件寬鬆，普遍在十萬元以下都能申請。各縣市略有差異，像台北市家庭收入在兩百三十一萬以內都可申請。

問題在於名額僅限一萬名，全台灣每年平均大約六十萬戶的成屋交易，大約不到二％的購屋者可享此優惠，對市場激勵的程度恐怕有限。

控制供給量效能最佳

回過頭來看業者面的救巿政策，多數是建商已經推動好些年的舊政策，剛好趁這個時局勸進政府執行，對增加市場操作彈性不無小補。

「建照延長兩年」算是慣例的方法，每逢房市景氣不佳，就會祭出這個方案，建照延長對控制市場供給，算是有效措施，讓建商不必急著在這兩年推案，比較有彈性選擇在景氣好轉、需求增加時再推案，紓解供給的壓力，避免供過於求的惡性循環發生。

對台北都會區而言，都市更新勢在必行，只是目前誘因不足、行政程序冗長，造成執行進度緩慢，平均一個更新案大約需要三至五年的時間，才能取得土地，再加上銷售與興建，大約要六至八年時間才能將舊房子翻新。

以台北市為例，屋齡二十一年以上的住宅，總計有將近五十八萬戶，佔所有住宅的七十八％，也就是說，台北市每四間房屋中，就有三間是屋齡二十一年以上的老房子，這些舊屋不更新，未來十年都會成為都市很沉重的負擔，所以才會需要簡化辦理程序。

開發型不動產納入不動產證券化，也是建商爭取很多年的政策，過去僅有已開發的不動產能納入，對建商來說，多了爭取經費的管道，但是其中風險要如何控管，政府單位應該要有配套措施，才能讓投資人安心。不過該項政策也非即時就能立竿見影，對目前景氣提升的幫助不大。

之前學者認為政府應該放手，讓房市景氣加速落底，不應該出手救建商，回歸市場淘汰；經整理之後來看，政府似乎也沒有很用力在救建商，像延長建照調節市場供給，就像水庫調整水量一樣，合理性不容懷疑。

減化都更程序及修改證券化條例，都是比較長遠性的政策，對少數已經出現財務壓力的建商，也起不了拯救的作用，在這些房地產的救世方案中，看來並無直接嘉惠建商的方案。

如果說將調降利率、推出青年成家專案等等，以低利鼓勵民眾進場購屋，也算成是有利建商的政策，就顯得比較勉強，因為這些優惠方案，並沒有獨厚新成屋或是預售屋，購買中古屋也在適用範圍內。

購屋降息效應最大

對目前有自用購屋需求的民眾，以降低利率減輕負擔，反而是幫助民眾紓解購屋壓力，無論任何景氣時期，約有三成左右的「剛性購屋需求」存在，景氣好壞對這類買方的影響不大。

以青年成家專案為例，優惠戶數僅一萬戶，不到全年交易量的二％，顯然連這些自用的剛性需求都無法滿足，建商也沒討到有效的好處。

降息則是全球拯救經濟的統一作法，降低企業成本支出，至少能維持「以拖待變」，不要讓企業的問題在同一時間點爆發，緩衝這類的衝擊。

更何況，降息的另一作用，可以將定存的資金釋放出來，讓民眾投資報酬率高於定存的投資產品，也許是股票、也許是貴金屬，更可能是房地產。這幾年股票及貴金屬的價格波動，遠大於房地產，價格下跌平均都在五成以上，相對比較上，房地產還是具有高度保值作用。

看過來翻過去，這些搶救房市的政策，顯然還不如去年底拯救車市，調降貨物稅、減徵三萬現金來得直接呢！

綜觀目前的房市救市方案，都是以維持市場的「基本體溫」為大目的，產生不了炒熱房市的作用。事實上，沒有任何一個產業，能夠承受市場長期凍結的後果，更何況房地產是牽一髮動全身的龍頭產業，根據央行過去數據顯示，房市正常交易量，對經濟成長率大約有零點五％到一％的貢獻度。

就這些政策來看，還是難脫急就章之嫌，如果能從短、中、長期的市場發展來思考，搭配金融業的放款政策，都能以可行性高的配套措施，依市況走勢，在不同時間點釋出，循序漸進推動這些利多，而不是一股腦地丟出討論性利多，才能顯現效用力道。