住展雜誌 334期
每個人好像一輩子至少要有一間，掛上自己名字的房子，這算是一個目標吧！對不常買賣房子的一般民眾來說，究竟怎樣的價格才算是合理房價？不可以接受漲價？一定要打八折？來聽聽別人買房子的時候怎樣出價。
民眾心中的合理房價
區域客接受的房價 每年百分之五漲幅
對五成以上的人來說，一輩子買房子的次數不超過三次，而且都是隔個好多年才又買賣，房地產資訊對多數人來說都是片段的。
可是當你真正要買賣房子時，通常無法在短時間內篩選大量資訊，難以消化或轉化成自我的價值判斷，於是輿論影響的力量就會被放大，就像股市小道消息被擴散一般，在貪婪人性的驅使下，不斷上演『殺低、追高』的戲碼，多數人都因此成為輿論的無辜受害者。
房價要怎樣才合理？每個人的判斷點都不相同。現階段來看，房價調降少，不能說就是不合理；房價要是下跌太多，可能你也不敢買，那個平衡點究竟怎麼找出來？一起來參考看看別人的想法吧！
夏韻芬（中廣理財生活通主持人 知名財經專家）
家戶年所得八倍最合理
夏韻芬是台灣知名的理財專家，無論是房地產、股票、貨幣，或是基金、黃金、衍生性商品等等，都有一定程度的著墨與專業。
以她鑽研各種理財模式的經驗來看，她認為家戶年所得的八倍，就是合理房價，舉例來說，假設她的家戶年收入是五百萬，那麼總價四千萬的房子，就算是她們可負擔的範圍內，先訂出總價範圍，再從這四千萬房屋的選項中，找出符合設定條件的房屋。
至於單價合理不合理，她舉出一個實例。
夏韻芬一直很喜歡新店的居住環境，在民國八十一年時，康和建設推出的大樓，每坪二十五萬元；當時裕隆集團推出的知名豪宅「極景」，每坪單價更是高達二十七萬，十七年前新店豪宅，是這個價位。
這樣算起來，十七年後，新店的「中興馥」掛上大陸工程營造品牌，一坪四十五至五十萬；另一三輝建設推出的「三輝墨寶」一坪成交價也在四十五萬左右，算不算貴？合不合理？實在令人難以判斷？
夏韻芬表示，房價對很多人來說，永遠都是貴的，價格一直跌，大家不敢買；沒跌的區域又買不起，還是要先選自已喜歡的區域來判斷。以十七年前豪宅的價格為基準來看，現在新店一坪三十五萬至三十八萬，漲幅約五成。這十幾年來新店有了捷運，對外交通更便利，再加上物價上漲幅度，房價已出現保值及增值效果。
先得出一個基準價格之後，再針對個案個別狀況加減分，此時主觀因素的影響就會左右大局了。例如該案的規劃單純、一層一戶，符合私密性需求，加個五％至七％；建材佳，知名營造興建，加三％至五％。
用類似這樣的算法，算出自己心中的合理價位，賣方能接受，就進場買；賣方不接受，也不勉強。韻芬對人生的體驗，比一般人多一份深刻，更加隨緣惜福，「買房子也是要看緣份」，韻芬輕輕的說。
吳俊彥（板信商業銀行 審查部）
銀行放款角度看房價最準
服務於金融業的吳俊彥，對合理房價的評估方式，區分為銀行作法和個人看法兩種。
以他在金融業服務多年的經驗來看，銀行通常是以所得來衡量還款能力，這是評估債權保障最直接簡單的方式，用這個方式來回推合理房價，算是很務實，銀行貸款額度高低，攸關房屋買賣是否能成交。因此，評估房價合理性，不光是買賣單價問題，還牽涉到最重要的房貸負擔。
吳俊彥表示，銀行通常將一般家用費用設定在兩萬到三萬之間，扣除家用基本支出後，衡量你是不是可以如期按月繳房貸。
舉例來說，家庭每月總收入約八萬元，扣除兩萬五之後，剩下五萬五，銀行就來評估你向銀行借的錢，每個月是否還得起五萬五。
以年利率二％計算，回推貸款額度大約是一千萬，保守估計貸款七成，房價大約是一千五百萬，所以，如果你的房價超過一千五百萬，銀行可能就會要求其他條件增加債權保障了。
所以，此時買方就要從總價去衡量，一千五百萬能選擇的地段區位、產品及大小，是否符合你的購屋需求，用這樣來衡量合理房價。
吳俊彥說，銀行願意貸給你的房貸額度多寡，主要受限於償債能力，在條件範圍內，只要個人認為房屋條件不錯，房價並沒有太多合不合理的問題。
但是他個人計算可用房貸支出更加嚴苛，他認為家戶總收入除了要扣除一般家用之外，應該還要多扣一筆佔所得兩成的家庭儲蓄金，剩下的才是繳付房貸的應付費用。
林瑞陽（永發聯合法律事務所 律師）
十年可以漲四成的合理價
從報社記者大轉行，考上律師執照後，林瑞陽在今年開始了律師生涯，從記者到律師，他的思考邏輯，都是走理性路線的。
問到他心中的合理房價，林瑞陽說，到目前為止總計有兩次購屋經驗，但是他買房子都是以自用為主，長期持有，所以並不擔心房價波動的問題，大約都是十年左右才會想要換房子。
第一次購屋是十年前，大約是民國八十八年、八十九年期間，買在文山區辛亥路七段電梯華廈，當時是全新的房子，一坪買進十八萬。當時算是景氣低檔，房價並不貴，經過十年之後，現在售價大約是每坪二十五萬左右，房子用了十年，房價漲了四成，林瑞陽說，沒啥好挑剔的。
九十六年六月又選在三峽，購買七十坪高樓層的「遠雄碧連天」，有趣的是，湊巧當時單價也是一坪十八萬，預計今年年底可以交屋。其實當時這個價格並不便宜，但基於該案整體規劃都不錯，林瑞陽認為，碧連天在三峽一帶算是稀有產品。
在供給量大的區域，購買價格相對偏高的稀有產品，是一個不錯的購屋策略，首先當然是用總價來選擇鄰居，在戶數龐大的社區內，鄰居同質性較高，公共事務會比較容易溝通，住得舒服些。
稀有產品的優點，就是房價通常是「易漲難跌」，再加上建商品牌效應，林瑞陽說，他看好未來在十年之後，碧連天的賣相還是會很好。他說，其實以這個價格，當時在台北縣還是有不少選擇，但是他認為，新市鎮重劃區未來發展的可塑性高，值得期待。
與其選一個雜亂舊社區等待更新，還不如選一個重新規劃設計的新市鎮。重點是，在自己經濟能力許可下，林瑞陽評估房價的合理性，將評估時間往後拉長五到十年，而不是以目前房價研判合理性。
蕭仲廷（台北縣政府警察局刑事鑑識中心 警官）
開價的八折就是合理價
蕭仲廷從台南北上工作，服務於板橋市的台北縣警局，打算在近兩年成立小家庭。因為是第一次買房子，所以整個過程都很謹慎，積極地蒐集資料、看房子，他說這幾年至少看過六十間房子了。
因為工作地點位於板橋，這幾年的活動區域也以板橋為主，所以板橋順理成章地成為買房子優先首選區域。
看過許多房地產相關報導，一再強調地段的重要性，因此初步決定在捷運站旁挑選公寓，一來是因為公寓總價比較便宜，二來試圖以鄰近捷運站的優勢，彌補公寓屋齡高的問題，這是他的購屋策略。
看了六十幾間都沒滿意的房子嗎？蕭仲廷表示，剛開始因為沒經驗，所以只要符合設定總價的房子，有時間就會去看，地段、產品都不拘。累積一段時間的看屋經驗後，才慢慢歸納出自己想要買的房型以及區位：公寓三房，近捷運，總價六百萬左右。
之前曾經在南雅夜市附近看上一間公寓，屋主開價六百萬，蕭仲廷依據媒體所謂「出價殺三成」法則，出價四百五十萬，屋主一方堅持要五百五十萬才願意賣，雙方落差有一百萬。
他最後加價到五百一十萬，屋主還是不為所動，最後就不再加價放棄了，後來聽說以五百三十萬成交。只差二十萬就買到了！蕭仲廷說他一點兒都不覺得可惜，照理說應該有機會加價到五百二十萬成交的，他總認為也許還有更便宜、更屋超所值的好房子會出現，所以不急著加價買房子。
那五百一十萬又是怎個定出來的？蕭仲廷說，很簡單啊，就是開價先殺個三成，之後再視屋況，加價一成到一成五，最後大約是開價的八成到八成五左右成交，這是他對合理房價的計價方式。
至於房價變動的問題，他說，因為買房子是自己要住的，一住可能就是十年、八年，因此不是很擔心房價波動。反正就是設定，公寓六百萬左右、電梯大樓七百萬上下，符合三房條件，室內有二十五坪，區位佳，不管景氣好不好，只要條件相符，就會進場買房子了。
採訪後記
一般民眾購屋的焦點，都還是鎖定在所得，衡量自己是不是有足夠的自備款、以後是不是付得起房貸，因為大部分都是以自住為主的，反而不大在意房價短期波動的問題，只要自己現在的經濟能力負擔得起，房價不會太離譜，就會進場購屋，因為相信長期房價都是增值的。
另外一個重點是，房價漲多少你覺得合理？
根據本刊問卷調查，一般區域客接受度，大約是每年百分之三至百分之五，也就是說，三年上漲一成到一成五，還在合理範圍內。
由此看來，民眾購屋時，理性還是大於感性，並非一味地期待房價下跌，畢竟資產縮水對全民來說，是弊不是利，這點大家都很清楚的。
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