2010年7月22日 星期四

股市常勝軍吳德賢:台股跌破年線宜加碼買進

《Money錢》2010年6月號 撰文:龔招健

跟所謂的股市大師或名嘴相比,伯明翰投資管理公司董事長吳德賢的知名度並不高,因他向來很低調,鮮少在媒體曝光,但證券投資圈內人對他過去超越群倫的投資績效並不陌生。吳德賢於東吳大學經濟系畢業後加入亞東證券,先後從事產業及個股研究、證券投資,因績效優異快速升遷,奠定他日後創立資產管理公司、從事私募投資的成功基礎,目前管理的資產部位約3億美元,投資於台股、港股、中國A股,歷年績效相當傲人。

大區間震盪,選股定輸贏

今年以來, 台股大盤上漲至8000 點以上就面臨較大賣壓,跌至年線附近(2 月6 日最低點為7080,5 月7 日最低點則為7387)又止跌反彈,如此「七上八下」的盤勢讓不少投資人忐忑不安。

吳德賢以tricky(詭異)形容今年台股走勢,「大盤今年大漲不易,8000 點以上賣壓逐漸加大,投資人宜站在賣方,但因今年基本面優於去年,大盤若跌破年線(目前約7400 點附近),就是逢低加碼優質成長股的好時機!」他說,歐美景氣震盪,復甦力道強弱不一,甚至有南歐主權債務危機等干擾,加上中國持續貨幣緊縮,全球經濟復甦步伐碎步前進,以外銷企業為主的台股,量縮盤整待變的格局應該會維持一段時間,靜待各項不確定因素逐一明朗。


而台股年線代表投資人過去一年持股平均成本,具備一定的支撐力道,不僅受惠景氣回升,還有兩岸簽訂ECFA(經濟合作架構協議)、調降營所稅等獨有的利多,但關鍵仍在於選股。

事實上,選股是吳德賢的強項,憑藉的是紮實深入的產業及個股基本面研究。「我們專注產業的良性循環與脈動的觀察,以及對產業趨勢發展的預測、驗證和更進一步地由產業別中解析、篩選出最具成長性的類股,再輔以基本面、政策面、資金面、技術面、情境等分析比較,從中選出每股盈餘(EPS)成長率、毛利率較佳的個股(公司),納入投資組合。」

吳德賢白手起家,財富靠投資翻了很多倍。他說,「短線股市漲跌,沒人算得準,短線操作難有勝算,但中長期趨勢是可分析、可掌握的,投資組合建立之後,持有1 ∼ 2年是常態,除非基本面出現預期之外的變化。」

未來2年看好2大投資主軸

未來2 年內,吳德賢最看好的2 大投資主軸分別是「中國內需消費」、「地球環境變遷」,前者泛指中國的衣、食、住、行、育、樂、醫療等需求,後者受惠環境危機帶來的新商機, 包括新能源、節能減碳、水資源、造林、農業生技等

他說,這2大類別在中國A 股有較多掛牌企業,台股雖選擇較少,但仍有一些不錯的個股,例如特力(2908)、潤泰全(2915)、台達電(2308)。

中國政府持續打房,上海證券指數今年不斷下跌,吳德賢並不憂心。他說,中國政府為了避免銀行信貸暴衝、一線城市房價漲多失控,祭出調升存款準備率等一連串調控措施,要把發展重心移往二、三線城鎮、農村,促進高新科技、服務業、內需消費的發展,這是一個「調結構」的過程,投資人更審慎面對後續可能升息等重大變數,反映在股市即呈現反覆來回震盪走勢。

吳德賢指出,上證指數盤整向下修正已超過8個月,再大幅重挫空間已經不大,目前市場最關注的是人民銀行(中國央行)何時升息,一旦人民銀行宣布升息,中國股市就有機會落底,接著展開下一波中長多行情,台股多頭行情亦可望連動。

ECFA利多效應看長不看短

4 月中國消費者物價指數(CPI) 為2.8%, 創近18 個月最高,顯示中國通膨壓力升高。「假設CPI 漲幅超過3%,我們預估人民銀行會啟動升息,時機可能在下半年!」中國上證指數今年以來表現弱勢,主要是房地產、金融等大型股受政策調控衝擊下跌所致,但伯明翰所投資與地球環境變遷、IT、消費服務業相關的許多不占權重個股,漲幅相當可觀。由於中國內需消費力崛起,吳德賢相當看好兩岸簽訂ECFA 之後的台股中長多行情。

但他也強調, 目前ECFA 簽訂時點、內容細節還不確定,即便簽署了,有利台廠擴大爭取中國內需消費商機,但不會立即普遍反映在相關公司的業績上。因此,他提醒投資人,對於ECFA 簽訂的效應,短線別期待過高。

對於希臘等南歐主權債務危機,吳德賢籲投資人不必過於恐慌,因為它們的債務規模遠低於金融海嘯期間美國企業的債務規模,而且歐盟已開始因應處理,但它所引爆的歐元體系問題,牽動美元、歐元匯率的長期變化,對全球資本市場帶來深遠的改變,預期未來幾個月美元指數繼續走強,市場震盪難免,但中長期而言,將加速資金往中國等新興市場匯集,台股亦將受惠。

2010年7月20日 星期二

不管賺賠,單筆基金先出場

退職操盤人王仲麟最新解套策略
Smart智富月刊第142期 2010-06-01 撰文者:陳淑泰

你手上還有在金融海嘯之前單筆買進、現在仍然套牢中的基金嗎?過去一年的反彈行情,帶給投資人解套在即的希望,豈料最近的歐洲風暴又狠狠踹了股市一腳,手上還抱著這些套牢基金的投資人,現在該怎麼辦?

解套關鍵》漲多拉回是鐵律 忍痛停損縮短解套時間

曾任券商自營部門的操盤人,如今是專業投資人,也是理財暢銷書作者王仲麟認為,單筆基金等解套的最大前提是「你認為市場還會再漲」,但是人通常都會犯下「有部位就看多、沒部位就看空」的錯誤,抱著基金的人始終都認為股市會再漲、自己一定能解套。

王仲麟分析,希臘風暴只是壓倒駱駝的一根稻草而已,全球股市在金融海嘯之後,反彈已經達到滿足點,到了風險大於利潤的「貪婪區」,「漲多就會拉回」一向是鐵律。


以現在市場位置來看,單筆投資不管還是賺或賠,王仲麟主張先行離開,就算是忍痛停損,也要出場,等到市場回到相對低的位置時再進場。

不少投資人就是殺不出手,寧可用定期定額續扣款的方式,把成本攤平之後,等待下一波的反彈解套機會,但這方法到底好不好?王仲麟說,理論上這麼做幾乎一定可以解套,只是時間長短問題,但實務上這樣做划算嗎?比如老劉在金融海嘯前投入 100萬元的錢買進基金,目前還虧損30%,而且這檔基金績效一直不好,持續落後同類基金的表現,但老劉只因為不想認賠停損,現在起每個月加扣1萬元買同樣的基金,這樣對嗎?

大部分投資人的心理只想見到總數為正,卻跟老劉一樣,忽略一件重要的事,就是你正在把錢持續投入一個績效不好的基金,也就是說,老劉第一次的投資已經挑錯進場時間,也挑錯買進標的,接著為了糾正第一次的錯誤,又把更多的資源丟進錯誤的基金,其實只會更延長解套的時間

解套時機》台股6,500點以下 分批定期不定額加碼

如果老劉忍痛停損,先拿回70萬元,又該採什麼策略才能把虧損拚回來呢?

王仲麟從去年以來的反彈漲勢判斷,這次回檔不會太深,不可能回到2008年11月3,955點那麼低的位置,大概到7,000點以下,就可以開始準備錢,6,500點以下可以分批進場,方式可以採取定期不定額,視指數的位置作比例加碼,指數愈往下走,基金扣款金額愈多,這樣可以在下跌波段累積更多的基金單位數,不需要等到市場回到第1次單筆進場的位置,原來投入的100萬元就可以回本了。

挑選標的》找會漲會跌基金 不會挑就選指數型

而新標的該怎麼選?王仲麟一向主張找具「會漲會跌」特性的基金,這樣在下跌波段時,你可以用相對便宜的價格累積單位數,在上漲波段時,獲利速度也會加快。

如果真的不會選,或怕再次選錯,那就選指數型基金,譬如台灣50ETF,漲跌跟大盤一致,也不失為一種穩健策略。

汰弱留強》擺脫腰斬基金 轉進3大類潛力標的

在私人銀行有近10年理財顧問經驗的鑫安國際顧問公司董事資厚賢說,客戶目前嚴重套牢的基金,是一些新能源或是REITs(不動產證券化商品),像全球替代能源指數目前位置,還不到兩年半前高點的4成,東證REITs指數也是,不到最高點時的35%,歐洲不動產指數也一樣,都是腰斬,很多客戶買到這兩類商品的都賠得慘兮兮。

面對買到這類基金的客戶,資厚賢會建議他們轉換成同一家公司,但績效較佳或前景較佳的基金,譬如近期表現搶眼的美國科技基金,這樣轉換成本也比較低。

至於哪些是具有潛力的投資區域或標的呢?資厚賢推薦以下3大類基金:

1.美國科技股:因為(1)歐洲焦頭爛額的同時,資金回到美洲;(2)美國仍維持寬鬆的利率政策;(3)美國通過之能源法案、醫療法案是長達10年的奠基工程;(4)美國科技公司執全球牛耳,獲利來自全球,等同於布局全球景氣的復甦。

2. 生技醫療:美國通過健保法案,未來10年將花費9,400億美元(約合新台幣30兆元)照顧3,200萬新納保人,資金將挹注到生技產業裡,並激勵全球製藥及生技醫療類股上漲。

3.亞洲債券:歷經1997亞洲金融風暴後,多數亞洲國家外匯存底增加,且主權債務危機相對低於歐美,此外,通膨問題亦低於其他區域的新興國家。

資厚賢建議投資人,平常每半年就應該檢視一次手中基金,看看績效位置是不是在「4433」裡面,或是產業前景有無變化,如果每次都能適時的汰弱留強,面臨基金套牢的可能就會小得多。

另外,很多人投資都喜歡攤平,其實,轉換一下思考方向,把錢投入有潛力及前景佳的基金,才是發揮資金效益最好的方法。


美國科技股已漸復甦,新能源仍套牢中

2010年7月18日 星期日

便宜2成的工業住宅,要付出哪些代價?

《Money錢》2010年6月號

阿真最近在淡水一帶找房子,在仲介帶看的幾次經驗中,有2間房子讓她印象很深刻。一間位於紅樹林,挑高4 米5,公設很齊全,但唯一讓她覺得「怪怪」的地方,就是面對走道的隔間牆及外觀都是落地透明玻璃,如果沒有拉起窗簾,對面的鄰居可以清楚看見室內的一舉一動;另一間則位於竹圍馬偕醫院旁邊,是上千戶的大社區,外觀也是使用帷幕玻璃。她問仲介為什麼這2間房子是這樣設計,得到的回答是,這是工業區裡的房子,依法規設計會與一般的住宅有些許不同。也就是說,這2間房子就是所謂的「工業住宅」。

北縣大開就地合法之門 變更利多反映售價

工業住宅與一般的住宅,究竟有什麼不同?為什麼市場上會出現這樣的產品?說起工業住宅的市場性和變化,最具代表性的要算是位於台北縣中和的「元氣大鎮」,2005年推出預售時,每坪約17 萬元就能買得到,當時附近的住宅行情,每坪約22 萬元左右,相較之下,每坪價格便宜了2 成3左右。

建商能以比市價便宜的價格出售, 主要是工業用地的取得成本,較住宅用地低廉許多,在房地產市場, 如果地段條件差不多,便宜就是王道,這也是為什麼工業住宅能夠被市場接受的原因。此後,台北縣、市興起一波工業住宅推案潮,台北市如士林、內湖、南港等地,台北縣如新莊、三重、樹林、新店、淡水、板橋、中和、五股、蘆洲、汐止、泰山及深坑等地,都有工業住宅建案的蹤跡。


台北縣所謂的「工業住宅」,多根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定,以其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案,如果拿來當住宅使用是違法的,主管機關可以罰鍰,而且可以連續罰

直到2008年4月間,中和市民代帶著元氣大鎮數百位住戶召開公聽會,公聽會的結論是如果該案先繳納回饋金,就能變更為合法的住宅用地。這也使得元氣大鎮成為國內第1 個在取得使用執照前,被縣政府要求繳納回饋金和捐地代金,以辦理都市計畫變更程序的工業住宅案例。

接著在2009 年5 月21 日,台北縣都計委員會通過新莊化成路頭前重劃區旁的「金莊悅泉」工業住宅變更案,接下來就是等待內政部審議,如果順利通過,將是國內第1個就地合法的案例。據了解, 後面還有10 餘件工業住宅個案也申請了變更,而台北縣政府此舉,使得購屋人對於工業住宅的個案「變更」有了期待,建商也順水推舟,更理直氣壯地賣起工業住宅,甚至連上市公司也加入推案行列。

中信房屋新莊中正加盟店長邱志杰就舉例,潤泰在新莊推出的「峰景鳳翔」,初推案時每坪開價約19 萬元,現在開價已經調漲至每坪28 萬元左右,甚至比附近的房子貴,而且坪數的規畫也由以往的小坪數放大為中大坪數,主力為50 ∼ 70坪左右的4房。

地段還是王道 牽動保值性及核貸成數

邱志杰說,消費者對於此類工業住宅的適法性,並沒有那麼在意,反而重視的是還是「地點」,近捷運、生活機能佳的房子,永遠能讓消費者甘願買單。再加上台北市的房價持續上漲,北縣房價相對較低,因此即使開價由每坪19萬元調漲至28萬元,對購屋人而言,還是「相對便宜」,是助長工業住宅聲勢的2大主因。

而在申請房貸上,中信房屋行銷企畫部經理江龍名表示,拿工業住宅做抵押向銀行借款,接受程度、利率、額度,各家不一。其實土地使用分區是工業區或住宅區,對銀行而言並非最大的考量,權狀上登記的建物種類反而是重要依據。

如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」,即使蓋得再像「住宅」,不但不適用政策性優惠房貸,銀行的放款態度也會很小心,可貸款的額度偏低。不過永慶房屋研展部協理黃增福分析,過去銀行對於工業住宅的核貸態度較為保守,但是近年來陸續交屋後,房價跟著景氣上揚,有些工業住宅的座落地點條件確實不錯,因此銀行核貸的態度有趨向放寬的傾向。貸款的主要差異還是在成數,以淡水的「南加州」為例,大約能申請到7 成的房貸,而非工業住宅則有可能貸到8成。

但他提醒消費者,工業住宅在市場景氣反轉時,要留意的反而是後續的接手性

「市場不好時,相對地認同度會比較低。」工業住宅因建蔽率和容積率都較高,所以蓋出來的戶數通常也比較多,因此形成棟距較近、社區內的公設及綠地較少、居住的隱私性可能較低等不利因素,除非地段條件很強勢,否則工業住宅的保值性較弱

小環境不理想 噪音、治安都可能是問題

工業住宅也吸引投資客投入,進駐竹圍「南加州」個案代租代管業務的永勝租屋總經理葉碧芬說,該案成交價約每坪22萬元左右,如果去除工業住宅的因素,每坪可望有25 萬元的身價,估計有6至8 成的購買動機為投資。由交屋至今,每坪約上漲2 ∼ 3 萬元,但是租金則因周邊競爭增多而出現逐年遞減的現象,每坪降幅達100 ∼ 200元左右。

至於工業住宅住起來與一般住宅有什麼不同?第一就是周邊環境可能還是以工業區為主,重型車輛進出會造成噪音、塵土飛揚,甚至是否有化學物質,而且如果日常生活機能不佳,特別是在入夜後,可能會有進出人煙稀少的現象,治安也要留心。

第二就是為了符合消防設計,大樓內部的走道較寬,也會多出幾道消防門,而消防安檢單位也會不定期來抽查, 不但檢查消防,如果違規搭建夾層,也會一併被查核,但是葉碧芬說,交屋至今,除非是有人刻意舉發,否則安檢通常會順利通過,倒也不必太擔心。

自住客注意持有成本 投資客慎選地段

就自住的角度,住展房屋網總監陳韻如對工業住宅較持保留態度,主因在於持有成本較高,一來一般工業住宅的戶數都在300戶以上,管理維護不容易做得好;二來相關稅費按工業用途徵收也比較高,除非未來有變更成功的可能性,否則不宜貿然投入。

若是自住兼置產的角度,陳韻如認為即使房價上漲,工業住宅的漲幅不容易有好的表現,特別是座落在一大片工業區的案子。內湖就有一個工業住宅個案,雖然號稱擁有面河第1排的景觀條件,但是基地後方都是廢車場,不知道需要多久時間才能變更,小環境不理想,不具生活機能和交通條件,當然價格的變動也會比較小。

若是純投資角度,陳韻如建議以具有未來發展性的區段為宜,如新莊的頭前重劃區仍有許多公共投資項目待投入,土地使用有機會被轉型。「當然,工業住宅的低價是一個趨勢,台北縣未來會成為新北市,估計為了整個城市的提升,工業用地將會愈來愈少,工業住宅也會愈來愈少,但不是主流產品,增值幅度也會比較保守。」對於後續接手性, 陳韻如認為,工業住宅在預售或者由代銷公司銷售時,由於強打廣告,對於外來客能夠產生吸引力與知名度,但是,當這些個案逐漸成屋後,中古屋要如何靠著單打獨鬥來吸引外來客的注意,將會是一個大難題,除非是捷運站附近的房子,這也是要提醒讀者留意的地方。

2010年7月16日 星期五

偷學富人節稅3招

Smart智富月刊第142期 撰文者:口木醫生

「政府不是一直說要減稅,為什麼感覺還是沒賺到?」許多上班族到了每年5月的報稅季,心裡總會如此納悶。

在萬物齊漲的時代,每多繳一塊錢的稅,心底肉就抽痛好幾回……賺錢那麼辛苦,反正我就是不想多繳稅,如何能夠做到?

即便每年綜合所得稅都有些許變動,但想要省稅,原理都是相同。有錢人能夠少繳稅,一定要充分利用台灣稅制獨厚有錢人的特性,盡情享受合法節稅的權利!而多數的上班族使用「標除扣除額」計稅,就無法發揮「列舉扣除」的節稅效果。其實只要轉個彎,偷學幾招富人節稅招數,你也能成為「省稅達人」!

招數1》舉債投資 善用房貸轉進債券賺利差

傳統觀念裡,人們多半排斥負債,即便是因購屋背上房貸,領到薪水就急著拿去償債,彷彿身上多背了1 塊錢的負債就是罪惡。其實,「創造負債」正是富人靈巧理財的重點心法,尤其在稅務規畫實務上,更是資金乾坤大挪移的必殺絕技。


舉例來說,富人看準地段絕佳的房地產,向銀行以年息1.5%貸款買進,手上多出來的資金就可以買進高信評公司債賺取更高的利息報酬。假設我貸款2,000萬元,依前述貸款利率,每年只要繳30萬元的房貸利息,而且這些利息還可以拿來列舉抵稅,以個人所得稅率30%計算,每年就可以省下9萬元的應納稅金。

至於手中原有的2,000萬元資金,則拿去買年報酬率3%的債券,1年後到期又有60萬元獲利落袋,扣除房貸利息支出,單利差就有30萬元,加上抵稅收益,一來一往共可獲利39萬元,長期還可賺到房價增值,一整個就是「搶對時機、占盡便宜」!

除了投資公司債外,還可以利用保險抵稅額進行多重套利。舉例來說,口木扶養一家五口,我幫每個人投保年利率2.5%的壽險,先賺個1%的利差,再以每人最高2萬4,000元保險抵稅額度計算,5個人共可增加12萬元的保險列舉扣除額,而且保險收益不會減少房貸抵稅額度,可說是「摸蛤兼洗褲,一兼二顧」!利用現行證券交易資本利得免所得稅以及債券交易免證交稅的特性,謹慎地舉債投資就可設計出個人化的套利節稅平台。


範例試算:利用房貸轉投資債券,抵稅又賺利差!

招數2》投資健康 醫療保險支出抵稅兼固本

我是一個臨床醫師,常見到許多有錢人在事業有成之後卻滿身病痛,歸究原因,不外乎長期忽略養生保養、飲食不當、缺乏運動,最後積勞成疾。可是富人看病養生的花費,同樣能夠拿來節稅,這一點,同樣能夠拿來節稅,這一點卻是所有上班族都該認真學習的。

事實上,醫療保健的根本乃在預防,要從年輕健康開始養成良好的衛生作息習慣,並且定期接受身體檢查,發現小毛病就及早接受治療,如此才能固本。

依現行的稅制,只要是健保醫療院所開出來的醫療收據,大都可以申報抵稅,讓我們在追求健康免除病痛的同時,亦能享受減免稅額的好處。

不過,上班族要注意的是,並不是所有醫療收據皆可做為抵稅之用,在開收據時,記得確認支出品項屬於必要醫療用途,某些自費醫材藥品雖非醫療院所開立的收據,亦可透過醫師證明,補強證據而列入抵稅。

招數3》適當捐獻 行善可降稅還有好名聲

除了用適當舉債創造節稅效果外,富人還會用「捐獻」來降低稅負,不只減少稅款支出,還能賺到好名聲。

很多大老闆常把「取之於社會、用之於社會」這句話掛在嘴邊,事實上,他們願意將財富回饋給弱勢、病苦的人群,定期捐贈公益慈善團體、或者辦學優異的學校、理念相合的政黨機關團體,除了要實踐自己的理想外,行善捐獻的收據能抵稅,也是重要原因。

只要捐贈給教育、文化、公益等團體(不超過總所得20%),或者透過私立興學基金會捐款給學校法人或私立學校(不得超過總所得50%),只要不指定特定對象都可以獲得100%扣除。

富人之所以富,不在於累積財富多寡,而在於其駕御財富的能力,讓財富為其服務。窮人之所以窮,乃其受金錢擺布,最終成為金錢的奴隸。因此,不僅要會賺錢,還要懂得如何用錢來創造幸福,否則,財富到頭來,只會為你帶來煩惱與痛苦。

建議大家平常多注意稅務資訊,勤於收集抵稅憑據,事先備齊各類證明文件,利用醫療、保險、債券投資、教育、慈善……等各種抵免項目大幅降低實質納稅金額,畢竟節稅並非富人專有的特權,上班族只要掌握以上心法,照樣可以享受

繳稅是人民的義務,但合法節稅更是常被乎略的權益。要多賺1塊錢不容易,但省下一筆財富只在一念之間;逝者已矣,來者可追,請從現在開始學習富人心法,明年你也可以聰明節稅喔!

小檔案_口木醫生
學歷:台北大學醫學系
經歷:醫師、網路作家、部落客
現職:醫學中心主治醫師

2010年7月14日 星期三

5個方法,合法省下健保費

《Money錢》2010年6月號 ● 撰文:施禔盈

健保財務虧損持續擴大,4 月1 日起健保費率由原先的4.55%,調漲為5.17%,雖然說在政府補助下,有7 成8 的民眾不用多繳健保費,但是,只要你的月薪在4萬101元以上,每個月就要多一些開銷。

繳交健保費當然是義務,不過,對於一般上班族來說,也不是只有傻傻繳納一途,只要符合健保相關法令規定,健保費可以省得有理。中華人事主管協會資深講師簡文成提供上班族合法節省健保保費的方法如下。

方法1:眷屬第4人起免繳費

「全民健康保險法第26 條第2項:眷屬之保險費,由被保險人繳納;超過3 口者,以3 口計。」舉例來說,小王與太太都是上班族,兩人的薪資差不多,家裡有3個未成年的小孩及已退休的父母親,總共7口。

小王的父母親跟著小王加保,小王每個月得繳3個人的健保費;3個小孩跟著太太加保,太太每個月要繳4個人的健保費。如果小王可以妥善規畫眷屬的分配,讓父母親及3個小孩都跟著自己加保,那麼小王連同自己只要繳交4人的健保費,太太則只繳納自己的健保費,如此可省下2個人的費用。


試算

情況1◎小王的父母跟著小王加保,3個子女跟著太太加保小王與太太的投保金額都是4萬2000 元、受雇者須繳交的健保費為635 元,一家7 口的健保費為:635 元×3( 小王及父母親) +635 元×4(太太與3 個子女)=4445元。

情況2◎父母親及3 個子女都跟著小王加保全家人的健保費為:635 元×4(小王加上3 口,因為超過3 口以3 口計)+ 635 元×1(太太)=3175元。

跟情況1 的保費相較,每月現省1270 元,一年下來可以省下1 萬5240元。

方法2:眷屬依附在薪資較低者

「全民健康保險法第18 條:第一類至第三類被保險人及其眷屬之保險費,依被保險人之投保金額及保險費率計算之。」一般上班族皆屬第一類,從相關規定來看,就可以知道每個人繳交健保費的多寡,是依照投保金額而定,至於投保金額則是從每月薪資而來。

顯然,薪資愈高,要繳交的健保費用就會愈高,依附的眷屬也不例外,既然如此,如果夫妻倆人的薪資水準差異很大,未成年子女就要選擇掛在投保金額較低的一方。

試算

小陳的投保金額是6萬3800元,本人健保費是990元;陳太太的投保金額是4萬2000元,本人健保費為635元,小陳有個2小孩。

情況1◎2 個小孩跟著小陳納保一家4 口的健保費為:990 元×3+635元=3605元。

情況2◎2 個小孩改跟著媽媽納保健保費變為:635 元×3 + 990元=2895元。

跟情況1 相較, 每月可省下710元,1年下來可以省8520元。

方法3:父母用第六類人口投保

家有長輩,一般的作法都是加掛在自己上班的公司,但如果你的投保金額超過5萬600元,就可以考慮讓父母以「第六類人口」身分向鄉鎮公所投保。這是因為第六類人口現行要繳交的健保費為749 元,而投保金額5 萬600 元者,須繳交的健保費為766 元,兩相比較就可以看出,以「第六類人口」投保會比較省錢。但如果家裡人口眾多,以前述小王為例,因為一家有7口,可以省掉2口的健保費,就直接選擇依附在小王身上比較划算。

試算

情況1◎小王的父母以「第六類人口」投保假設小王和太太的投保金額都是5 萬600 元,一家7 口的健保費為:766 元×5(小王+太太+ 3個子女)+ 749 元×2(小王的父母2人)= 5328 元。

情況2◎父母和3 個子女都掛在小王身上一家7 口健保費為:766 元×5=3830元。

方法4:出國逾6個月須辦停保

前一陣子藝人林志玲長時間沒繳健保費引起軒然大波,她所持的理由是:因工作需要,長期待在海外, 因此向健保局申請停保。其實如果志玲姊姊真的在國外停留超過6個月,辦理停保可是沒有違法的。全民健康保險法施行細則第38條:出國6個月以上者,自返國之日辦理復保。但出國期間未滿6個月返國者,應註銷停保,並補繳保險費。也就是說,如果預計出國將長達6個月以上,那麼辦理停保後,可以免繳健保費,回國後辦理復保即可,並不需要補繳停保期間的保費。但是如果出國未滿6個月就返國,除了應該註銷停保外,還要補繳保費。

簡單的說,以6個月為分界點,出國6 個月又1 天,只要辦理停保, 這段期間就可以免繳健保費。但萬一出國5 個月又29 天,就要補繳健保費了。

要注意的是,打算長時間留在國外,記得要辦理停保,不是一廂情願停繳就沒事了。另外,回來後也要記得辦理復保,只要復保,就可以馬上享有健保身分,不須等待。當然,出國停保,在國外因病或意外在國外就醫的費用,回國後不能向健保局申請醫療費用

方法5:留職停薪,評估如何加保最省

現在的上班族,常有短期出國充電的想法,除了離職外,留職停薪也是一個方法,一旦辦理留職停薪,就可以評估是由原投保單位以原投保金額繼續投保划算,還是以眷屬身分投保較省。

舉例來說,小楊的投保金額是5萬600元、須繳交的健保費是766元,他打算留職停薪一段時間,小楊的太太投保金額是4 萬2000元、健保費為635 元,小楊可以選擇以眷屬身分依附在太太身上,這樣就可以省下一些費用。

另外,如果擁有2份工作,可千萬不要在2家任職的公司都參加健保,因為健保費的繳納是以投保金額計算,所以選擇薪資較低的一家公司參加健保即可。

2010年7月13日 星期二

4口訣聰明選購省錢冷氣

吹冷氣日逾3小時 選變頻電費省一半
Smart智富月刊第142期 撰文者:陳若雲

4月開始,台灣天氣雖然忽冷忽熱,但最高溫已經飆高到30度,面對炎熱氣候與夏季電價即將到來,你已經做好精打細算吹冷氣的準備了嗎?

《Smart 智富》月刊特別專訪4位達人,包括冷氣空調技師、室內設計師及2位銷售專家,從不同的角度和專業立場,歸納出以下4項口訣,教你買對冷氣,聰明迎接夏天。

4 項口訣整理如下:

口訣1》買大不買小
錯誤迷思:買冷房能力符合坪數的冷氣噸數最省錢
正確行動:考慮熱源、開放空間及壓縮機效能等因素,要買的冷氣噸數必須大於實際空間地坪

一般來說,1坪的封閉使用空間,約需要500kcal(編按:1kcal等於使1公斤的水升高攝氏1度所需要的熱量)冷房能力的冷氣。但加入熱源考量後,一個有兩個小孩的小家庭,若是西曬、頂樓鐵皮屋,空間又做開放或挑高設計,1坪的客廳空間冷房能力最高必須提升到1,875kcal,立刻變成原來的的3倍多,才能擁有同樣冷房效果。


所以冷氣經銷商普遍建議,選購冷氣的冷房能力都要「超額」,否則冷氣不但不冷,還會因為增加壓縮機的運轉負擔,而提高維修成本和使用成本。

口訣2》常用買變頻,少用選定頻

錯誤迷思:因為比較便宜,所以買定頻冷氣
正確行動:如果一天吹冷氣逾3小時,增加預算買變頻冷氣,未來每年可多省下50%冷氣電費

所謂「變頻」或「定頻」指的是「供電頻率」的變動或固定。傳統定頻冷氣啟動時,壓縮機用100%的功率全速運轉,到達指定溫度後關機開始送風,當溫度開始下降壓縮機又重新啟動,所以溫度會忽冷忽熱,在冷氣啟動最耗電的基礎下,不斷重新開機的定頻冷氣就相對耗電。

反之,變頻冷氣利用「供電頻率」控制壓縮機的轉速。啟動時為縮短冷房時間,多以120%~130%的超額功率全速運轉,達到「速冷」目的。但一旦到達指定溫度後,轉速立刻變緩,使用功率降至70%以下,但壓縮機始終開機維持運轉,因應溫度變化調整供電頻率及壓縮機轉速。暢銷書《好房子》作者邱繼哲強調,「降功率,省時間」為省電節能唯一絕招,而這正是「變頻冷氣」的優勢

銷售冷氣逾20年的順晟電器老順晟電器老闆宋學儀強調,若每天長時間使用冷氣超過3小時,壓縮機持續運轉的變頻冷氣不但安靜恆溫,同時壓縮機使用壽命也相對較長。在速冷減少瞬間啟動耗電及長時間低功率運轉的省電節能優勢下,變頻就比定頻冷氣能為你省下更多電費。

如果以同樣冷房能力的定頻、變頻冷氣機種來計算,不包含瞬間啟動電壓的耗電,1台變頻冷氣1年可比定頻冷氣省下2,166元,約當52%的冷氣電費。如果把瞬間啟動的吃電量也考量進去,專業冷氣技師楊榮華表示,根據日系廠商對家庭使用情況實際追蹤統計,大約可省下30%~65%的電費。

而低度使用者,則可以考慮購買定頻冷氣,可以省下約1萬元上下的購買預算

但是特力屋冷氣銷售組組長周軍邦也提醒,目前新成屋變頻冷氣的市場占有率已逾40%,大台北都會區市占率更高達75%,而變頻冷氣使用的都是環保冷媒,所以選購定頻冷氣時,要先確認日後維修定頻冷氣專用的冷媒是否有斷貨風險

口訣 3》選1對1或1對多,由房子決定

錯誤迷思:1對多只有1台主機,壞了要整組換掉,而且比較耗電
正確行動:視房子主機可安裝空間,決定1對1還是1對多

「1對1」的優點是安裝容易,不用複雜的配線,周軍邦表示,只要家裡安裝環境許可,都鼓勵客戶全部安裝「1對1」冷氣,因為一般經銷通路1台室外機多會贈送「5米標準安裝」,而「1對多」加上配線、配電的材料費和施工費等,整體費用通常高於全部購買「1對1」冷氣增加的室外機成本。但「1對多」比「1對1」的冷氣來得省電,因為室外機啟動瞬間耗電次數相對較低,同時電損也較低。

至於坊間傳聞:「1對多」室外主機只有1台,日後維修成本較高?周軍邦強調,經銷通路多半提供3~5年的原廠保固,因此這個風險和成本發生的機率非常低。

室內設計師馮雍倫提醒,目前大部分新建成屋只預留兩個冷氣室外機的置放位置,消費者可採取「客、餐廳1對1」+「臥室1對多」的方式,來達到施工費與電費平衡配置的聰明方法。

口訣4》看標價更要看保固

錯誤迷思:預算有限,比價後在最便宜的通路買同功能最便宜的型號或品牌
正確行動:不同經銷通路售後服務和保固不同,預算範圍內,應視需求選擇在最適合的通路購買

不同購買通路,各有所長,如果是簡單的窗型冷氣需求,又有預算壓力,可以上網比價,選購新機或二手機。若是需求稍微複雜一點,但居家附近有熟悉的冷氣工程或家電經銷商,店家也可能因為「鄰居人情」而多一點服務或照顧。

但如果涉及到裝潢施工,則建議透過附有安裝保固服務的賣場購買,或跟裝潢設計師討論,向設計師配合的冷氣工程或經銷商購買。一般三房兩廳的冷氣購置預算,新建案約15萬元上下;舊屋換購含安裝工資約10萬上下。

Tips_加10%預算買冷暖機更舒服更省

如果你的預算還有空間,至少房間的冷氣要買冷暖機,好處如下:
1. 220V電源較安全;
2. 全室暖度較使用電暖器平均;
3. 成本比多採購1台電暖氣低;
4. 冷暖機全年運作,使用效能較佳。

延伸閱讀:天天用8小時,選變頻比較省

情境假設》30坪小家庭,2個小孩,臥室4坪封閉空間,同款1噸的冷氣機型(1對1分離壁掛式),定頻消耗功率為925W(瓦),變頻消耗功率為609W。 1天使用時間8小時,1個月使用30天。

試算電費》定頻
用電量 = 925W × 8(小時)× 30(天)÷ 1,000W(1度電)= 222度
非夏日電費 = 222度 × 3.5元×3(個月)= 2,331元
夏日電費 = 222度 × 4.5元×4(個月)= 3,996元
1年合計電費 = 6,327元

試算電費》變頻
用電量 = 609W × 8(小時)× 30(天)÷ 1,000(1度電)= 146度
非夏日電費 = 146度 × 3.5元 × 3(個月)= 1,533元
夏日電費 = 146度 × 4.5元 × 4(個月)= 2,628元
1年合計電費 = 4,161元

定頻、變頻電費差異 =(6,327元 - 4,161元)= 2,166 元(此為1台冷氣的計算值)


買冷氣時,冷房能力怎麼看?


冷氣選購通路比一比

2010年7月8日 星期四

年輕投資人的3大煩惱

2010/07/02 Yahoo!奇摩理財特約作家 歐陽姚

瑜珈老師的兒子,今年暑假過後就要升大三了,年輕人對投資理財很感興趣;但有些觀念卻略顯模糊。老師希望我能跟他聊一聊,我一向鼓勵年輕人趁早理財,便欣然同意。

Q1:該投資致富還是工作致富?

年輕人丟出來的第一個問題是:應該投資致富,還是工作致富?目前大學畢業生起薪只有2萬4,投資是否比較快?

真是「大哉問」呀!不過我也立即肯定的回答他:當然是靠工作。理由有二:一是薪水較穩健、二是隨著年資經驗增長,薪水會增加。
(這要說明清楚,是靠勞力工作致富?還是腦力?還是?如果單純的靠工作就可以致富,廣大的中產階級,應該都可以變有錢人才對呀!怎事實並非如此呢?)


美國《富比士》雜誌公佈資產超過十億美元的全球富豪,今年台灣有十八位上榜。包括:科技業和金融業各有四位,房地產三位,食品五位,橡膠輪胎及運輸各一位。

前五位分別是:
鴻海集團董事長郭台銘
富邦集團創辦人蔡萬才
旺旺集團大老闆蔡衍明
廣達集團董事長林百里
聯邦集團創辦人林榮三

由上榜名單可以看出,無論台灣首富郭台銘、蔡萬才或蔡衍明、林百里,致富者都是靠工作所得,而非投資。先把工作做好,作為基礎;有了長期而穩定的收入,才有源源不絕的資金活水,以供投資。

至於投資,則建議以少量金錢長時間為之。除了以往一直推薦的定期定額買基金之外,定時定額買零股,就成本而言,比基金更划算。選擇一些大型績優股,每月撥出一定金額,買多少算多少,多買幾次就能湊成一張,除了享受資本利得之外,還有參與配股、配息的機會。

如果不想傷腦筋,還可考慮年金型保險,只要堅持長期繳款,獲利都可預期。

Q2:讀書時期應該打工嗎?

年輕人提出的第二個問題是:讀書時期應該打工嗎?下課後的時間拿來讀書不是比較好嗎?

我回答前,請他先謝謝爸爸媽媽。因為爸媽經濟條件不錯,才讓他不用為學費擔憂。如果家中經濟條件較差,根本沒時間問該不該打工這個問題;除了上課,其於時間都拿去搶錢了。萬一又有助學貸款,等於還沒畢業就有一大筆負債,一出社會就要面臨還款壓力。

對於沒有學費壓力的大學生,我也鼓勵大家打打工。一來賺點零用錢、二來體驗現實生活中賺錢的困難,感受一下花100元喝一杯咖啡,跟站櫃一小時賺100元的差別;第三,也能累積工作經驗,許多人直到畢業開始工作後,才發現學校學的都派不上用場。

Q3:沒錢卻想投資,怎麼辦?

他的第三個問題是:同學兼職做保險,向他推銷了一份儲蓄險,年繳二萬多元,保證獲利。他很心動,想要投資,但目前拿不出這筆錢,該怎麼辦?我的回答是:投資不是壞事,但要量力而為。如果一定要買這份保險,就再去打一份工,每個月多賺2000元,保費就有了;否則,就等到出社會賺錢再說嘍!

2010年7月6日 星期二

媒體不能說的秘密

陳凝觀
http://blog.cnyes.com/My/james.cheng/article277062

媒體,尤其是財經媒體,不論是在金融市場或是投資人資訊取得上,都扮演著舉足輕重的角色。
不過,也正因為角色吃重,我想專文書寫一個章節,說清楚講明白,解讀媒體訊息的關鍵所在。所謂:盡信書,不如無書!同樣的,盡信媒體,也不如無媒體!如果你照著看媒體資訊做投資決策,那被有心人士誤導,而做出錯誤決策的機率,可是非常高的。

資訊永遠不對稱

我自己也在財經媒體工作多年。這世上的資訊從沒就對稱過,資訊不對稱是現實人間的現實,古今中外皆然。如何在不對稱的資訊環境中,去蕪存菁,吸收有用的、剔除不可信的財經資訊,才是我們要追求的。

1.受訪者報喜不報憂

通常大多數財經媒體的受訪對象都傾向報喜不報憂。最常報喜不報憂的就是財經政府官員,選擇性的刻意擴大某些偏多數據,作為自己政績表現,因此,財經官員講的話,一定要搭配財經政策以及多元的經濟數據一起解讀才行。


另外,大多數願意接受媒體訪問的產業人士或是上市上櫃公司高階主管,自己手上可能都有一大堆員工分紅配股,想當然爾,報喜不報憂的機率也高。畢竟,沒有多放一點好消息給媒體、給市場、給投資人,那要如何拉抬股價?提高公司市值與身價?又如何高價出脫自己手中持股?何況這些人本來就比較喜歡在公司產業景氣、業績表現好時,才接受採訪。萬一經營績效不佳,泰半都躲媒體躲的老遠,哪肯出來露臉?

不過,觀察大老闆或產業高階主管的媒體發言,其實也要對照後續的業績跟股價表現,而且這樣的觀察要相當長期才行,因為有些大老闆公司派比較誠信正派,媒體發言的內容,可信度比較高!有些則是相當惡劣,信用、形象也都較差,不可一概而論。至於誰好?誰壞?那真的得要長期做功課才能有判斷力!不過可以確定的是,某些大老闆講的話,你一定要打折扣!千萬不能太當真!

金融市場永遠同時存在機會與陷阱。像博達、訊碟、皇統、雅新這類地雷股,既不是第一個,相信也不會是最後一個,少數特定上市、上櫃公司喜歡操作市場題材、股價,甚至玩弄財務數字,投資人、小散戶想要趨吉避凶,除了長期持續的觀察、檢驗各大上市櫃公司老闆外,別無他法。

2.出貨新聞反著看

少數不肖財經媒體之所以會被業界唾棄為「出貨媒體」,絕非空穴來風。

你如果有蒐集報章雜誌的習慣,其實找一下手邊某些財經報章雜誌,一二個月前或三五個月前的封面標題、頭版頭條新聞,順便將這些標題與其行情後市表現對照一下,大概就可以看懂這些人在玩什麼把戲了!尤其是特定股市雜誌,封面推薦特定飆股、新股時,往往都在股價相對高檔位子,高檔出貨的跡象也頗為明顯,反指標效應極高!

畢竟,在股票市場上,任何人都可能想出貨給你,先行上車的主力作手、機構法人,手上一堆持股的上市櫃公司大老闆、高階主管。甚至某些記者也可能撰寫一些立場偏頗的新聞稿,而不少編輯,更是選擇性的下標題,導致很多新聞內文與標題大相逕庭。

尤其是股市相關訊息,更容易出現這種狀況。有些新股一掛牌就一路走低,搭配市場大師或是特定人士,協助公司派出貨,有些則是股價創新高後頻頻發布利多,協助特定主力高檔出貨,總之,真正的高手絕不會把這類出貨新聞當真,有的甚至還會搭配出貨新聞反向操作、從中獲利。

當這類新聞大量披露,而且股價處於高檔之際,出脫相關持股或是甚至反手融券、放空操作,不過,新股基本上是沒有融資券的,這套方法不能套用在新股上頭。至於上市櫃公司利多消息頻頻披露的時間點若是位於股價高檔位子所在時,投資人也必須小心堤防高檔出貨的可能性。

3.產業訂單可不是網路下單!

另外,財經媒體中經常出現的「接單新聞」,例如:『XX公司接獲OO大單』,或是『傳某某公司遭XX公司砍單』之類的新聞標題,也要小心。

事實上,稍微熟悉電子業運作的人都知道,所謂國際大廠訂單,尤其如果是 ODM訂單,根本不會是在一夕之間發生的。可是我們卻經常在財經新聞裡,看到、聽到某某公司接獲大單的消息,好像一夕之間,這公司就要衝上天囉!

可別以為電子業的訂單像股票網路下單一樣即時!

通常,一般外銷訂單,從訂單到出貨,短則三、五個月,慢則一年半載,絕不是報紙一寫,就當天出貨!而如果出貨是在報紙披露的時間點,那至少這個訂單大概在三、五個月以前,就已經敲定、簽約了。這就表示,起碼上市上櫃公司的老闆、大股東、經理人、業務、生產線、特定人士都早就知道了,甚至可能都已經上車了。在媒體釋放這種利多消息、營造美好氣氛,可能只是為了出貨下車!否則,你覺得為什麼天底下會有「利多出盡」這種事情?!這是怎麼發生的?怎麼可能明明是利多,卻又出盡、毫無對等反應?

同樣的道理,像是『XX公司轉向OO領域』這類訊息,也有很多陷阱。反正這類訊息都得看當時市場流行什麼,網路泡沫時,這個OO領域可以是網路;生技股當道時,可以是生物科技領域;太陽能正熱時,當然就是炒太陽能產業!依此類推,什麼題材當紅,就炒什麼

問題是:網路、生技或是太陽能產業,說投資就馬上投資嗎?就算真的投資,難道一定保證賺錢?就我所知,很多這類型訊息,別說連個投資廠房影子都沒有,就是企劃書或BP也根本沒有阿!不少案例根本就是口水投資罷了!當然,要能夠擁有這樣專業的判斷能力,需要非常多的資源甚至查證,一般普通人不容易辦到,因此,我會建議,針對市場特定超熱門的題材,一般投資人如果沒有相關題材專業的話,最好選擇用技術面操作,切忌不能隨市場起舞、一昧追高。

相同的道理,有時某些特定偏空的媒體訊息,也可能會出現「利空出盡」的狀況。甚至成為是特定人士藉由利空壓低吃貨的戲碼。因此,接收這些資訊後,如果沒有相當程度的專業,並且搭配行情表現跟走勢一起觀察,一般人是不容易判斷消息面的真假、虛實的。

不過,股價會說話,作為市場投資人,第一個需要絕對尊重的就是行情、數字。股價是最好的投資顧問!當股價說的話跟消息面的方向全然不同時,就得謹慎應對這類型的市場消息、資訊陷阱,千萬不能一昧當真。

4.媒體本身立場偏多

另外,媒體工作者本身立場比較偏多的案例也不少。

舉例來說,我們常常在財經媒體上看到「台股獲利王」、「賺錢王」或是「一年賺一個資本額以上公司」之類的議題報導,卻從沒看過媒體做「台股衰退王」、「賠錢王」之類的排行報導吧?!

我們常常看到媒體採訪績效第一名的明星基金經理人,卻很少在報導績效最後一名的基金。我們經常在財經媒體上看到基金績效排名前十名、前二十名的統計資料,卻很少看到倒數排名的統計資料吧?!

難道經營不佳的公司都沒有股東?沒有讀者、觀眾關心?難道績效倒數排名的基金都沒人買?總之多數媒體基於種種考量(可能是不想得罪人、不想得罪廣告主、不想吃力不討好、不想當壞人…等),而不願意對這類素材著墨太多。

5.讀者愛看票房好

媒體資訊多半偏多的另一個重要關鍵,是大多數讀者、觀眾比較喜歡看。

通常大多數人都喜歡看成功案例。比方說,某某人累積上億身價的故事、阿添伯的投資致富策略、甚至是政商名流或藝人明星的投資理財之道。總之成功案例大家都愛看,就算不能複製成功案例,至少也要看看熱鬧!何況大多數讀者觀眾一看到成功案例,多半一股「有為者亦若是」之氣油然而生,立刻想要好好學習效法一番!

況且這年頭,媒體經營相當困難,既然觀眾讀者喜歡看、票房好,那就多做一點這類素材給大家看吧。因此,我們經常可以在財經媒體上看到很多人分享光鮮亮麗的成功案例。不過,遺憾的是,這個世界並非如此美好!某些片刻的成功也不見得就是長期贏家

比方說,過去幾個台股昔日天王主力中,就有好多個晚景悽涼、不復當年的案例。以當年某位呼風喚雨、喊水會結凍的股市天王為例,一直到前二年,都還有人在醫院看到他的孤單身影。就我所知,這位昔日天王過去長期忽略家庭跟親人關係,導致晚年病老之際,兒女也不在身邊陪伴照顧。加上股市天王從高峰垮台後,什麼都沒有了,只剩下一堆始終無解的債務跟官司,昔日風光對比晚年老病寂寥,這中間起落的人生故事裡,存在多少人生智慧與現實無情,值得用心領略與借鏡。

然而,這樣的案例與故事,不大有機會呈現在讀者或觀眾面前。

這些,都是資訊的陷阱,因時、因人、因事而異。

我們在投資理財的過程中,永遠都需要接收大量而多元的資訊,但是,千萬別被資訊的陷阱給絆倒了!而累積這種專業判斷力的不二法門:真的只有靠個人專業用功累積才行。投資理財是一門需要終生學習,而且是相當困難複雜的人生必需功課!千萬不要讓財經資訊像單行道一樣暢行無阻的進入你的腦袋,而是要用心、用專業去累積學習判斷,步步為營、小心謹慎,才有可能趨吉避凶,走出一條屬於自己的投資理財路。

【註:本文摘自【贏家的投資秘密】一書】

2010年7月4日 星期日

買家硬起來 高房價時代可殺很大

住展 346期
http://www.myhousing.com.tw/Magazine/Magazine-a-2.aspx?MAGID=D20100610--634117624820477822&checkno=1

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】

是約定俗成也好,是資訊不透明所衍生的結果也罷, 房屋買賣中的議價或俗稱的殺價, 毋寧是無可避免的過程。 目前雖然大台北資金行情仍兇猛, 賣方姿態依舊老高, 但只要把握幾個基本的步驟或原則, 現在買房,消費者照樣可以硬起來,用力殺價!

對多數人來說,買房子是件勞師動眾的大事;而當中最『複雜』、『難以上手』的,除了挑選合適物件外,大概就是議價了。

普通的購買行為,幾乎都照定價進行交易,除非商品有折扣促銷等。不過高價商品消費,則較容易有議價或殺價行為;買車議價司空見慣,買房殺價似乎也是理所當然。


房市交易過程 殺價司空見慣

殺價行為的成因相當複雜,難一言以蔽之;如要簡單分析,則有相當成分的文化因素,而價格資訊之透明程度也是關鍵。

現在賣場商家林立,且商品價格標示得清清楚楚,消費者輕鬆就能『價』比三家。然而古早時代,賣家多半不會清楚標示價格,加上交通不便,買方不可能四處訪價,分辨賣方開價是否偏高。為了不吃虧,買方就得討價還價;久而久之,殺價或議價,就形成一種文化或慣例。

而長久以來,以房價為核心的市場資訊,確實相對不透明對稱,且房市商品還有『組成』複雜的特性:一棟房子從無到有,需要有鋼筋、混凝土等原物料,窗戶、衛浴等後端裝備,還有最基本的土地等等。

上述這些元素,本身都可以是獨立的商品;因此消費者真的要自行評估適當的價格,絕非易事。綜合以上,使得殺價、議價,成了買房必須『面對』的過程,也是讓消費者頭大的課題。而透過以下的分析,上述疑難雜症,將不再難以面對。

要議價,就必須先設定『上限』,也就是您可接受的最高價格是多少。這個『額度』,通常是由您的經濟能力決定;當然如有特殊情況或他人資助,則會比較具有彈性,不過仍建議,無論選屋或議價,最好都不要逾越這個上限。

拜現代媒體發達之賜,消費者能透過更多管道蒐集價格資料。傳統的方式如報紙分類廣告,房仲店頭布告、廣告刊物或傳單,仍是不錯的途徑;近十年快速發展的網路,則是新時代更方便、快速的媒介。

議價之前 先做足功課

因此,先設定好『上限』,並據此挑選物件,最後看中某棟房屋或建案後,消費者即可由近而遠,從同區或街廓,擴大至生活圈,逐一蒐集同質標的或建案的價格(開價或成交價均可),而且參考資訊多多益善。這種方式,其實也是專業估價人員常用的比較估價法。

這個訪價比價的事前準備工作,可是與賣方議價過程中,相當重要的基礎;因為這等於是您心中已經先有底,知道該物件合理的行情範圍約是多少

反過來說,如果事前沒做足功課,未察覺該物件或該區行情,則很可能您出價會偏高或過低;而無論過猶不及,都等於告訴賣方,您不熟悉區域行情,這會讓您在整個議價過程,極易落入不利位置。

做好事前功課,也敲定欲購物件後,就進入與賣方或仲介人員面對面,實戰的議價或殺價階段。這時,有以下三個重點提醒消費者,第一、首次出價價碼很重要,第二、要理性與感性兼具,第三、坊間說法多半僅供參考

對消費者來說,蒐集相關資訊和篩選物件,確實都費時費力,但是只要肯花時間精力,仍可以辦到;比較困難的部份,恐怕還是在於:第一次面對賣方,到底該出多少價格?也就是所謂的首次出價。

這一年來台北都會區上演資金行情,房價持續墊高,因此無論是賣方價格認知較高,或存在惜售心態,近期議價空間普遍有縮減情況,但實際比例則仍視個案而定,沒有一套客觀準則可循。而您第一次出的價格,幾乎也決定了最後實際議價空間的多寡。

最大原則 揀缺點挑毛病

首次出價之多寡,也視個人狀況而定。如果您手頭較寬裕,經資訊蒐集後,也認同賣方開價不離譜,則折扣可少些,大約是七八折到八折之間;反之,則建議可砍到七至七五折,甚至更低,藉以刺探賣方底限。

不過大幅砍價也可能產生另一種風險,因為賣方可能會據此推斷,您並不熟悉區域行情,或無足夠能力購買該物件,很可能議價就此破局。由此可知,首次出價非常重要。

出價後,緊接著就是買賣雙方拉鋸的『討價還價』階段,也就是議價『技巧』或『撇步』派上用場的時候。其實只要把握以下大原則,討價還價並沒有想像中難,可說是戲法人人會變。那就是,理性與感性兼具;前者對物件(房屋),後者則是對人(賣方)

議價的第一大原則是秉持理性,挑房子的毛病及缺點。無論中古屋主還是建商、代銷,都會根據欲售物件或建案周邊的環境及其他主客觀因素,拉抬其價格;同樣的道理,買方也可以『以夷制夷』,不過思考及做法則是恰恰相反。

從房屋本身的格局方位、採光通風、建材使用、社區管理,乃至小環境良莠、交通動線、學區好壞等,甚至非常個人因素的風水,都是可運用為『挑毛病、找缺點』的方向,而這部份,在看屋及篩選過程時,就可以開始準備。

再來,以上的『挑毛病』,切記『對物不對人』;也就是,盡量找房屋本身的客觀缺點,但不要質疑賣方開價太高等個人狀態。不過殺價過程中,三不五時也可以交叉運用感性或心理攻勢,比如『欲擒故縱』或『哀兵必勝』等。

議價空間難易 無絕對標準

舉例來說,可以『假裝』不滿意議價結果或物件狀態,暗示可能決定不買;或訴諸情感,表明自己有立即需求或其他理由,亟需購買這棟房子,但預算就差一點點,『央求』賣方再讓一步。不過一般來說,請仍以挑缺點的理性策略為主,感性訴求為輔。

最後要提醒消費者的是,一些有關議價的坊間說法,比如新案議價空間小於中古屋,預售屋議價彈性又比新成屋低,或是投資客戶別比建商戶別更容易殺價等等,其實多半僅供參考

無論預售屋、新成屋或中古屋,建商或投資客戶,其議價難易度,都會因為個別狀態或時空背景而有差異。舉例來說,預售屋號稱反映未來價格,通常是景氣向上階段,才會大量冒出,因此價格認知自然比新成屋高,較不容易殺價。

不過如果該預售案是財力一般或較弱的中小型建商投資興建,新成屋業主是大集團,融資壓力較低,則還是有可能出現預售屋議價彈性大於新成屋的情況。同樣的道理,如果中古屋賣方資金充裕、不急於脫手,往往也較難殺價。

再者,一般會認為建商戶價格比投資客轉售戶硬;因為建商設定的利潤比例較高,投資客則是有賺就好,且資金壓力較高。不過以目前時空背景來說,都會房價持續墊高,還有能力進場卡位的投資客,幾乎都有相當的口袋深度,存貨壓力並沒有想像中大。

尤其目前利率水準仍低,利息壓力不高,這都會讓投資客的姿態更硬、議價困難度更高。而一般建商則仍須持續售屋獲利,公司才能繼續營運;因此一旦銷售期拉長,建商還是有相當的『庫存壓力』,這時買方就可嘗試擴大議價空間。

根據本刊相關資料,近年新案平均議價空間約在百分之十到十五之間游離;這是價格認知拉鋸、討價還價後的最終結果,因此也意味著,現階段約從開價的八折上下為買方起始出價,進行後續議價,是合理的『折扣』。

下半年升息 殺價空間加大

然現階段業者及投資客持續看好ECFA簽署後兩岸大勢,紛紛進場卡位,欲搶食未來的和平紅利;且近一年大台北房市買家中,歸國華僑及台商比例愈來愈高,這類買家對房價之價格認知較本地人更高,因此也會讓賣方有恃無恐,增加本地消費者的議價難度。

不過上述情況,或許很快會有改變,因為房價上漲仍『牽一髮動全身』,它會產生消費排擠效應,會形成通膨壓力,因此今年央行持續出手『調控』房市,主旨仍是穩定物價及控制通膨。

控制通膨乃至管控流竄熱錢的最有效方式,其實是調升基本利率,也就是升息。只是,台灣景氣幼苗才剛萌芽,因此面對都會高房價,央行至今還未採取更激烈的升息手段。以目前主客觀情勢評估,央行升息的時間點,可能落在今年第三季,現在更已有人預言,會提前到六月底。

無論如何,一旦央行升息,則一干待售房市商品的存貨壓力,也就是支付利息,將會更高。再者,央行持續貫徹『三縮政策』,也就是針對投資客及豪宅戶『提高貸款利率』、『降低成數』及『取消寬限期』,這些也都會增加現階段物件的持有壓力或成本

因此根據以上分析,一旦央行決議升息,則房市的議價彈性或空間,應該就會逐漸增加;這也代表,消費者可以趁機用力殺價了!

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