在家也能挖出房屋合理價

看過3000間房的功力，一次灌給你
Smart智富月刊 第128期 撰文者：陳昌陽、王妍文

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低。公開成交價可當重要參考，但不可盡信，他有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

「今年將是房價修正年，找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。

但是，成交的房子這麼多，每間房子的條件也不一樣，合理價格究竟該怎麼找？

六年級中段班生王派宏，2004年帶著80萬元資金，開始投資不動產，每天固定花2小時看房子，不到5年，看過3,000間以上物件。

看100間才買，9個月轉賣賺2倍

「沒有雄厚資本，就要比別人更了解市場。」王派宏說，因為資本少，不容許有任何犯錯的空間，讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子，是在看過100間之後才下手，自備款只付了17萬元，9個月後轉賣，連同租金賺進38萬8,000元，獲利228%。

5年不到，王派宏的身價從百萬元拉高到千萬元，他投資成功的第1步，就是發現正確的買屋價格，這是看過3,000間物件所累積的功力。

現在，你不必看3,000間房子，只要跟著王派宏的方法，一步步照做，不管自住或投資，都能以合理價格，買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價

成屋成交價、預售屋成交價與租金行情，3大類房價元素，缺一不可，在看屋前，要優先了解。

元素1〉成屋成交價

想要了解一般成屋成交價，可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道：

1.網路資料庫

從知名房仲業者到內政部網站，都提供詳細的成交案件資料庫，增加買方在蒐集資料時的便利性。以同一地點或物件，在不同仲介網頁間交叉查詢2次至3次，就會對該地區行情有基本了解。

2.向房仲提出需求

把購屋所需條件，包括地段、坪數、格局、屋齡、環境要求等告知仲介，請仲介幫你分析。注意！條件開得愈細，獲得的價格也愈精準。

建議
多方蒐集資料，透過各種方法計算合理價格後，再交叉比對，確保自己買屋不吃虧

＊你可以這樣問
你好，我想買屋，大概Ｘ坪，希望是3房2廳，不要1樓，最好是在ＸＸ路和ＸＸ路附近。如果是Ｘ年左右的公寓或大樓，每坪大概要多少錢？

＊你不要這樣問
你好，我想買屋，最好是在ＸＸ路和ＸＸ路附近，大概要多少錢？（沒有詳細條件，房仲人員無法精確報價，會模糊你的判斷）

3.田野調查
敲定想買的區域後，王派宏最常在下午5點至6點時出動，此時附近居民都下班了，遇到人的機會提高，不論是打探房價行情或了解居住品質、環境，都比較容易。

元素2〉預售屋成交價

預售屋資訊，各家招待中心都不會招供「真相」，輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域，向Ａ家接待處問Ｂ家的價格，向Ｂ家問Ｃ家的價格，運用「敵我矛盾」，進行交叉比對，就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。

元素3〉租金行情

租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入，意即房子具備的投資價值，因此在考慮買屋前，也要先了解當地租金行情。

想了解租金行情，可以上租屋網查詢，也可以假裝自己要租屋，去問仲介公司或是租屋公司，就能取得相關資料。

步驟2》5訣竅挖出真正合理價

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低，造成此弔詭的結果，主要有2個原因：第1，部分案件為了向銀行爭取較高融資金額，會報出比實際成交價更高的價格。第2，只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫，也能創造出較高的平均價格。

公開成交價可當重要參考，但不可盡信，王派宏有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

訣竅1〉8折速算法

王派宏說，目前不管從網路或是仲介那邊，能問到的市場行情，都是給「買方」的數據，將找到的資料先打8折，才會貼近真正的市場行情，若依屋齡的不同，還可再進一步細分。

訣竅2〉虛賣實買法

在市場買賣法則中，買方得到的報價一定會高於實際成交價，而賣方提出要賣屋時，仲介通常會盡量壓低價格，爭取以後的談判空間，因此，王派宏建議，不妨改扮賣方角色來問行情。

＊你可以這樣問
你好，我朋友想賣ＸＸ路與ＸＸ路口的房子，是5層樓公寓的3樓（其實你想買2樓），大概Ｘ坪，15年屋了，你們現在可以先幫我初估價位嗎？附近的成交行情大約是多少呢？

＊你不要這樣問
你好，我想賣ＸＸ路與ＸＸ路口的房子，是5層樓公寓的2樓，現在可以賣多少？（避免房仲認識2樓屋主，而使問話破局）

訣竅3〉自找代書估價法

確定標的物後，不妨自己直接找代書估價，房地產交易少則數百萬元，動輒上千萬元，不要為了省一點小錢而買貴了，因小失大並不划算。

雖然仲介也有提供代書估價服務，不過，王派宏提醒，有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整，最好還是自己找代書，一次費用約800元上下，也有部分代書願意免費服務，估價時間約須2小時至3小時。

訣竅4〉法拍屋定價法

利用過去5年法拍屋一拍均價打9折，也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時，應以地段、產品類型相同的物件為基準，找出2個數字：第1，最近拍定的價格：做為最低價參考。第2，自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價：王派宏認為，法拍屋一拍的底價認定，多經過銀行、法院計算，參考度比較高，加上房市平均5年一個循環，以此做為計算區間，打9折後，是最貼近合理行情的保守算法。

過去想了解法拍屋資訊，必須跑到當地法院找資料，現在只要透過司法院或法拍業者的網頁，也能快速得知全台的法拍資訊。

法拍價格透明，在景氣好時，拍定價約為市價的8折至9折，景氣不佳時，與市價落差約為7折。

訣竅5〉租金報酬法

自住客想要在大台北地區置產，一般來說，租金報酬率在3%以上就值得買進，有此支撐，換屋時比較容易脫手。但若是投資客，考量機會成本與風險，王派宏偏好以「100：1」法則，來判斷標的物的投資價值。

什麼是符合100：1的物件呢？根據王派宏算法，就是成本100萬元的房子，租金必須達到1萬元，說穿了，就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。

合理價格＝（每月租金×12個月）÷報酬率

將報酬率拉高到10%以上，大部分是將室內重新隔間後出租，或大台北地區以外的學區、特定商圈套房，才能達到此一水準。

＊區域行情哪裡找？

成屋成交價

◎信義房屋 www.sinyi.com.tw（唯一上市房仲）

游標移至首頁上方「買房子」，在下拉選單中點選「查成交行情」→設定搜尋地址房屋類型日期區間後按「搜尋」→可得知包括地址成交價屋齡建坪等資訊。

◎永慶房仲網www.yungching.com.tw（成交行情最新）

在首頁左方點選「房價行情查詢」→輸入房屋地址後按「查詢」→顯示周遭500公尺成交行情表，可得知房屋型態門牌總價建坪建坪單價與屋齡等資訊，也可參考歷年行情走勢圖待售行情分布圖。

◎吉家網www.t-mls.com（蒐集1,800家房仲資料）

點選首頁上方「成交行情」下的「免費查詢」→輸入欲查詢縣市路段與查詢期間，按「確認查詢」→出現包括物件位置建坪成交總價單價與物件類別等資料。

◎內政部地政司全球資訊網 www.land.moi.gov.tw（資料來源多元，如當事人、房仲、代書……）

打開首頁左側「地政相關系統查詢」，在子項目中點選「房地產交易價格」→輸入欲查詢縣市，選取最新一季房地交易資料→出現街道名稱用途類別構造種類土地使用分區移轉土地及房屋面積總價等資訊。

租金行情

◎台灣租屋網 www.twhouses.com.tw

首頁左方，可以用地標捷運站明星學區等分類快速查詢。以點「台北市捷運」為例→挑選欲查詢站名→得知地址租金坪數用途照片等資訊。

◎591租屋網www.591.com.tw

在首頁點選「出租」→輸入縣市路段→得知該區域出租物件→點選條件符合物件→秀出房屋租金格局用途型態附近交通等資訊，並有近5個月租金行情可供參考。

法拍屋拍定價

◎司法院法拍查詢服務 www.judicial.gov.tw/db/alx.asp

挑選「執行拍賣法院」後按查詢→「拍賣標的」選房屋，「拍賣程序及結果」選拍定價格，然後按查詢→輸入查詢條件→得知拍賣日期縣市房屋地址面積拍賣底價拍定價格等資訊。

◎山水法拍屋搜尋引擎www.104bid.com.tw

首頁點選「條件式搜尋法拍屋」→輸入所需條件→得知法拍屋類型地址面積底價拍次等資訊。

＊專家意見

戴德梁行總經理顏炳立：2公式算出合理價



政治大學地政系教授張金鶚：法拍屋價格最透明

國內沒有機構能夠統計公平公正公開的房屋成交資料，因此，具備拍定價格的法拍屋，反而最具價格透明度，也能適時反映市場行情。

小檔案：估價達人王派宏
◎出生：1978年
◎現職：房地產課程講師
◎著作：《房地產賺錢筆記》
◎房地產資歷：4年，經手約30筆，總獲利約1,000萬元
◎買屋成績單：買市價5～7折，以9折價賣出

貸款金額過高 百萬家庭壓力沉重

房貸族危機大作戰！
《今周刊》643期 撰文：李建興

雖然利率降到新低，但是受到高失業率、無薪假影響，民眾整體收入減少，台灣房貸族面臨前所未有的壓力。據估計，全台至少有20萬人面臨房貸斷頭危機，而158萬戶房貸戶，隨時有受經濟威脅而成為屋奴的危機。

「有土斯有財」是許多人心中根深柢固的觀念。擁有一個屬於自己的窩，得以擋風遮雨、安身立命，照理說該是一樁美事，但是當金融海嘯襲來，許多人的房貸問題卻跟著浮上台面，家的美夢瞬間變成生活的負擔！

風暴蔓延／全台預估二十萬人面臨房貸斷頭　

日前台北縣調查發現，縣內一五％的失業者正面臨繳不出房貸的窘境；以此類推，目前全台六十二萬四千人的失業者當中，就大約有十萬人的房貸面臨斷頭危險。若再加計因無薪假、減薪等，因收入減少而資金出現缺口的人，專門從事不動產資產管理的永勝團隊執行長徐銘達大膽預測，目前全台至少有二十萬人已無力繳交房貸了。

事實勝於雄辯，根據法拍業者透露，目前全台法拍屋暨不動產強制執行案件就高達九十多萬筆，而近三年來，每年還以一至兩成的速度增加。不僅如此，這幾年，在房市最中流砥柱的豪宅買主，也因紛紛出現資金缺口，讓豪宅淪為法拍屋，包括瑞積電子董事長洪孔仁名下位於大直的豪宅，就因遭到法拍而喧騰一時。

缺口擴大／失業大增，隨時都有人成為屋奴

或許你會自我安慰，「還好我現在還過得去，勉強軋得過來！」但在經濟風暴下，稍一不慎，就算沒有斷頭，也很容易被動地淪為「屋奴一族」！

數字證明一切。根據主計處調查，由於失業加上無薪假的影響，去年七月平均月工時還有一九七．一個小時，到去年底僅剩一七三．一小時，影響所及，每人平均月薪從四○七五一元，降至三五七○四元，等於每人每月少領了五○四七元。

值得注意的是，就算未被裁員、沒有無薪休假，由於企業獲利縮水，連帶地員工獎金和額外津貼減少，大家的荷包都已悄悄變瘦。也因此，全台一百五十八萬房貸戶，面臨越來越沉重的房貸壓力。

房貸壓力增加，日前就曾發生一件駭人聽聞的社會案件。南科一名遭聯電裁員的技術員，因為失業三個月找不到工作，無力替父親繳房貸和保險費而自責甚深，最後竟在住處用狗鍊上吊身亡。

低利陷阱／房貸缺口惡化，猶如慢性中毒

「可怕的是，房貸缺口就像無色無味的慢性毒藥，許多人中毒了還不自知，直到末期了，為時已晚！」徐銘達語重心長地分析，由於房貸一簽就是二十年，低利加上二百四十個月平均分攤，很容易讓人忽略背後龐大的金額，即使遭逢一時短暫的缺口，也以二百四十分之一的微觀角度輕忽它，於是風暴就如同滾雪球般地壓垮人的一生。

淪為屋奴的四大致命基因

許多人或許納悶，相較於一九九○年代的房市大崩盤，目前利率超低、房價也未暴跌，為何房貸壓力會如傳染病般地蔓延開來？

美商ＥＲＡ易而安不動產顧問張欣民解釋，相較於上一波的房市崩盤，當時房價大跌但經濟正成長；而當前最大的問題卻是大家一起變窮，抵抗力變弱了。壞更壞在，由於利率太低，加上前幾年貸款成數過高，買房子太容易，讓人誤以為購屋是一個單純而簡單的消費行為，往往超額消費或資金軋得太緊，忘了買房是一樁人生最大且最長的理財行為，「經濟崩盤是病毒，錯誤的購屋觀是基因，流行病加上不良的體質，就容易病入膏肓！」

「野心太大、手腳太快、眼光太差、頭腦簡單！」住商不動產專案主任徐佳馨清楚地點出成為屋奴的四大致命基因。現在，好好地為自己把脈，檢視你是否有以下致命因子？

致命基因 １／超過能力負擔，本利攤還時壓力沉重

張欣民指出，當前為房貸所苦的屋奴一族，多半是仗著銀行融資容易、低利率之際，用「過高」成數的貸款買房子；還有不少民眾，以為自己負擔得起，買了「過貴」或「過大」的房子，甚至超乎預算去裝修房子或買了華麗的裝潢屋。他認為，買房子應堅持「五五五原則」，即自備款準備三至五成、貸款占所得三分之一至五分之一，而房價（含裝潢費用）則盡量壓在年收入的五倍以內，一但超額，就不及格了。

許多人因為買房太容易，而往往受不了樣品屋或業務員的鼓吹，就把買房子當成一般購物，匆匆下訂簽約，甚至不少人抱持著反正利率低，又可以先繳息不繳本，就把買房當成買基金、股票一樣，輕易下手投資許多戶。

致命基因 ２／衝動購買，房產跌價時變現不易

百萬年薪一族的陳美玲，在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）那年低價買了台北縣一戶便宜的房子，眼看著房市上揚、貸款負擔輕鬆，讓她心生投資房地產的樂趣。仗著低自備款和低利的條件，陳美玲買進位於桃園的兩戶房子，原以為之後會增值，沒想到桃園房地產一直沒起色，房子不但無法脫手，出租也常飽受租屋空窗期的困擾，於是一個人就得負擔三間房子、九百多萬元的房貸，一個月就吃掉七、八萬元，到月底常籌不出錢繳房貸。為了支應短期資金，她又去借了信貸，還了一筆信貸又再貸另一筆，財務缺口變為填不滿的無底洞，成了典型的屋奴。

你有致命的屋奴基因嗎？是成為屋奴的高危險分子嗎？切莫輕忽錯誤觀念及習慣帶來的後遺症，讓自己淪為屋奴！...(精采完整內文請見《今周刊》643期)

3檔高股息 養我一輩子

Smart智富月刊 第128期 撰文者：劉 萍

研究機構職員蔡海茲從2003年開始，每年拿出30萬元存款，固定投資3檔高配息股，無論台股看漲、或看跌，一定買進，6年下來，3檔股票含配息、配股、再加股價增值，合計市值已達303萬6,000元，平均年報酬率達16%。

好的股票，可以養你一輩子，你相信嗎？

今年39歲的研究機構職員蔡海茲就辦到了！從2003年開始，他每年拿出30萬元存款，固定投資3檔高配息股，無論台股看漲、或看跌，一定買進，而且3檔股票每年配發的現金股利，也在下一年度和自己的存款一起滾入，投資相同的股票。

6年下來，他從口袋拿出來養這個現金流果樹的本金只有180萬元，但3檔股票含配息、配股、再加股價增值，合計市值已達303萬6,000元，累積報酬率168.67%，平均年報酬率達16%。假設蔡海茲把相同金額的資金，存在銀行放定存，6年下來，利息只有10萬多元，年報酬率相差14％之多。

儘管去年金融海嘯，讓台股重跌46％，但是，蔡海茲對這個用股票打造平穩現金流的果樹，非常滿意，不但抱股不賣，還打算用相同的股票再存4年，讓果樹再長大1倍。按他估算，屆時，每年光靠股票配息就可以領超過72萬元，平均每月可領6萬元，至於現在，這個現金流果樹，每月就可為他產生近3萬6,000元的股息收入。

用這套方法，最大的好處是，不必管股價波動、不怕股災，也能賺進穩定的現金流，「這等於是自己DIY退休年金，而且是活多久、領多久，還可能愈領愈多！」這位研究員出身的上班族如此說。

打破觀念，不再賺價差
改賺配息讓錢不斷流進來

蔡海滋會想出這套方法，是被羅勃特‧清崎（Robert T. Kiyosaki）的一句話啟發，他說：「好資產，必須能為你帶來持續性的收入。」高股息股就是這樣的好資產。

在用這方法之前，蔡海茲投資股票達10年，原本只想靠股票快速致富，每天看技術線圖、搶進殺出，總是賺小、賠大，賺兩萬元、賠10萬元。10年下來，總投入近200多萬元本金，只小賺10%左右。「花那麼多心力，卻是白忙一場，」

蔡海茲如此描述早年的投資模式。

投資不一定穩賺，工作也不是鐵飯碗。做研究員多年，每次遇到不景氣，公司都會先從研究部門先砍人，「2001年網路股災後，市況不好，我爸媽擔心有一天會裁到我，一直勸我去考公務員。」但蔡海茲沒去看考試用書，反而把當時新上市的《富爸爸，窮爸爸》翻了好幾遍。

他發現，清崎是靠買入好資產，然後從資產中得到豐沛的現金，再進行投資，因此致富。而清崎和他最大的差別，在他買賣股票只想賺價差，努力要賺「一次性收入」，並沒有設法讓持股變成一種「持續性收入」。

但是，按照清崎的建議，把配股、配息滾進投資帳戶，隨著投資股票的市值長大，配息跟著大增，「如果1年配息足夠1年生活之用，只要投資的公司不出事，股票就不必賣，錢就會一直流進來！」蔡海茲分析。

單有觀念還不夠，他再用高股息股中鋼做試算。他把中鋼自1991年至2000年的每年開盤價、配發的股利等數據全部找來，以每年固定投入10萬元，加上前1年配息，在開年第1天開盤就買進，如此連續做10年，結果發現，總投入現金是100萬元，10年累積的資產總值可達140萬元。

那段期間，先後發生亞洲金融風暴、網路股災，中鋼股價從最初買進的29.5元，最高漲至36元，到2000年最後1天收盤時，跌到19.9元，但仍能創造每年平均7%的利息收益，比做價差安全、簡單，獲利又比銀行定存高又穩，蔡海茲因此打算，除中鋼外，再挑兩檔高股息股，打造自己的現金流果樹。問題是股票要怎麼挑？

身體力行，挑出高股息股
每年每檔投入10萬元只買不賣

蔡海茲以中鋼為範本，挑選在公司經營上，必須業績長期穩步成長，財務穩健的產業龍頭股；其次是公司股利政策要均衡穩定，即使遇到景氣不佳，仍可用保留盈餘來分配股息。

對此，嘉實資訊副總經理王錦樹分析，高配息股因長期財務和績效穩健，除權除息後，多半能填息，基本上股價波動不太大，長期投資，很有利。

蔡海茲花1個多月詳讀財報確認，由於設定投資金額是1檔股票1年投10萬元，因此從本益比在10倍以下、股價在20元以內的股票篩選，最後選出中鋼、台橡、超豐3檔高配息股。

由於這方法至少要持續10年，對習慣買股賺價差的蔡海茲來說，最大的挑戰是，必須控制自己，不受股價波動影響，每年定期買進，不能因股價漲跌就賣出，必須像機械般反覆操作。玉京財經資訊執行長汪潔民就分析：「做慣價差的人，只想掌握波段，1年賺20%〜30%。所以行情一來，股票就抱不住，會賣掉。」

為了解決汪潔民點出的問題，蔡海茲先把自己投資的資金重分配，1/2還是做價差，賺一點額外報酬；另外1/2加上年終獎金，就存進3檔高配息股票去累積財富。因此，他還另外開了一個證券交易戶，並把操作原則告訴營業員，請營業員在每年第1天開盤時，不必管股價，就用每年底固定存入的資金，連同前1年配發的股利，全數買進指定的股票。

坐享豐收，退休金有著落
未來月領6萬不成問題

前3年時，現金股利只小幅增加，但比起做賺價差，這裡的操作不需貼盤太近，壓力小，也不會焦躁，蔡海茲已經很滿足。到了第4年，資產增值加速，尤其是台橡，每年累積的現金股利以1倍左右的速度成長。「再做4年，每月累積到6萬元以上，我就不用工作、可以提早退休了！」

雖然，這兩年景氣不好，股利縮水，但蔡海茲評估，這只是短期影響，而且定額投入的10萬元可買進更多的股數，果樹的規模反而增加得更快，配息收益甚至可能大增，讓他不必再等4年，就能提前退休。「現在，正是執行這方法的黃金期，可以把你失去的退休金再『存』回來，」蔡海茲說。

清崎曾說：「投資，是一個透過簡單、機械化操作就可以致富的過程。為什麼大多數人做不到？因為他們認為，投資致富，過程很神奇，不可能這麼簡單、單調而枯燥。」花6年為自己打造一個穩定現金流的果樹，現在，蔡海茲也相信，做投資，簡單比複雜要好得多！

汪潔民指出，蔡海茲的投資策略，其實上市櫃企業的老闆們都是這麼做，「用股票複利滾錢，才是真正有錢人會做的事！」更重要的是，執行這方法並不難，本金也不用多，從現在開始，你就可以執行！

＊以股養股　不怕股市漲跌都能賺

蔡海茲在每年第1天開盤時，以30萬元買進3檔股票，每年配股續抱，配息就在隔年和30萬元本金一起買進股票，以第1年來看，經過試算3檔股票市值就翻漲為55萬7,685元（市值＝[本金÷3檔股票第1個交易日開盤價＋3檔股票配股]×最後交易日收盤價＋3檔股票配息），6年下來，資產長大1.68倍。

＊想學養股術，可以這樣做：

(一)挑出值得投資的股票

1.公司財務長期穩定： 過去10年，營收穩定成長 資本支出少、自由現金流量充裕 獲利不一定要年年成長，但長期呈上升趨勢，原則是：近3年每股稅後盈餘（EPS）平均值＞近5年平均值＞10年平均值

2.過去5年～10年的股利政策均衡而穩定。

3.公司是產業龍頭。

4.依你每年可投入預算，挑選股價適合的標的。

(二)進場執行

1.第1次買股，可用兩個原則注意股價： 本益比在10倍以下 買進股價是否夠便宜？可用股價淨值比（PBR）做參考指標，愈低就愈具投資價值。

2.採定期定額方式投入：
第1年開盤第1天，買進10萬元
第2年開盤第1天，用10萬元＋第1年配發的現金股利，買進中鋼
第3年開盤第1天，用10萬元＋第2年配發的現金股利，買進中鋼，如此反覆操作至少10年。

在累積到夠你用的現金流之前，現金股利一定要再滾入，不能領出來，直到累積到足夠現金流後，不用賣股票，就完全可以靠現金股利過日子。

(三)追蹤與調整

1.每年檢視數據： 查看營收、獲利的數據，若5年到10年期長線走勢往上，就可安心續抱。

2.留意經營狀況： 當出現年度虧損時，要開始注意接下來的經營表現，若第2年產業景氣沒問題，公司營收和獲利仍大幅衰退，就要全數出清，換股執行。

(四)不斷的心理建設

1.不受股價漲跌影響： 每年買股時，不要受股價起伏影響，因為你是要賺現金流，不是賺價差。

2.堅持長抱： 堅定的持續長抱，連存10年～15年都不去動用，股票複利的效果是非常驚人的。

＊專家看法

資誠會計師事務所協理余弘仁：要賺股息，也要省稅金

申報個人綜所稅時，「股東可扣抵稅額」取決於「發放股利」及「稅額扣抵比率」，只要「稅額扣抵比率」高於「個人綜合所得稅率」，股東參與除權息，可享股利或股息報酬，也可額外獲得抵減稅額，可謂「一魚雙吃」。 根據過往紀錄，傳統產業股，可扣抵稅率高，通常在15%〜20%以上，較無稅負問題；至於電子業，因已享有租稅優惠，可扣抵稅率就低，投資人就易有稅負的負擔。

寶來投信指數投資處副總經理黃昭棠：定期檢視個股的股利政策

小心企業會調整股利政策，例如向來採高股利政策的鴻海，今年就調降股利。 長期執行須小心如果公司獲利不佳，有可能發不出股息。 在產業與景氣出現變化時，注意個股經營、股利政策的調整，建議每年檢視1次。

已公告股利公司之殖利率-20090420

20090420 已公告股利公司之殖利率排序一覽表
下載點1 (easy-share)
下載點2 (ziddu)

不可不知的首購優惠

最佳購屋時機浮出檯面
萬寶季刊 09年 夏季刊 文◎李成功

政府釋出房貸大利多，但你可能不知道，採行不同的方案混搭，會讓你雙效合一、省上加省！

金融海嘯過後，創造了史上最低利的時代，不僅使前幾年激情的房市適度降溫，配合政府的許多優惠房貸措施，讓許多人能享受更多的房貸優惠。如果原本租屋族能趁此機會，找到租金支出高於或者等於房貸支出的理想置產路段，就能以「租不如買」的概念進行購屋大計。

不過，還是要提醒讀者，即使低利率時代有利於民眾購屋，仍需注意不同區域房價是否具備持續下跌的風險，以免省了租金與利息，卻賠了房價。

此外，「租不如買」純屬財務上的分析，大台北都會區的民眾建議搭配沿著捷運購屋的概念，就能在財務分析之外，納入實際的通勤機能考量。

房貸優惠吹起混搭風

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，政府近期推出一系列優惠房貸方案，除了利率僅1.375％的新版2000億元優惠房貸外，「青年安心成家方案」及「住宅補貼方案」(已於98/2/25截止，對已申請該兩項方案民眾，仍可與其他房貸混搭；未申請的人，可密切留意政府措施，不排除會再度推出)。更提供民眾三項優惠選用二項的混合運用配套措施。若首購族能搭配運用可享雙重優惠，利息省更多，千萬不要放棄這難得的機會。

胡佩蘭指出，除了1.375％的第八代央行優惠房貸外，「內政部的住宅補貼方案」提供220萬元、年息1.167％的低利率，弱勢民眾還有更優惠利率，而「青年安心成家方案」提供貸款前2年、200萬元免利息方案。

這三種方案裡面，除了申請第八代央行優惠房貸之外，只要同時符合「住宅補貼」或是「青年成家」方案的條件要求，還能從中再選擇一項優惠措施加以搭配，也就是說，購屋貸款一次可以申請二種，擴大可優惠申貸的總金額，而且是高達200萬元的差額喲！

混搭方案使用省更多

這樣的優惠到底有多大呢？舉例來說，馬拉桑是個朝九晚六的上班族，符合三項優惠方案，想在台北市購買一戶700萬元的房子，脫離月繳2萬4000元有去無回的租屋生活。

馬拉桑東湊西湊加上爸媽的贊助有了自備款150萬元，打算總貸款550萬元，其中，350萬元可以適用1.375％央行優惠房貸，200萬元適用銀行一般房貸利率。

此外，馬拉桑還適用銀行一般房貸利率的200萬元貸款，因此可以選擇一項優惠方案搭配運用，即為其中的200萬元，適用1.167％低利房貸，或其中的200萬元，適用青年成家免息專案。

對於同時符合三項優惠方案的民眾，在雙重優惠的搭配上，胡佩蘭建議民眾第一優先選擇是第八代央行優惠房貸、搭配青年安心成家方案，這樣省下的利息會最多。

鎖定合適標的「買」代「租」

胡佩蘭提醒民眾，年紀20歲到40歲的民眾結婚、購屋，才適用青年安心成家方案。而1.375％的第八代央行優惠房貸專案除可與內政部「整合住宅補貼資源實施方案」的購置住宅貸款，或「青年安心成家方案」搭配使用外，不可搭配其他政策性優惠房貸，如國民住宅貸款、勞工住宅貸款、公教住宅貸款、九二一震災貸款、原住民貸款、國軍官兵購置住宅貸款、內政部輔助購置住宅及修繕住宅貸款、鄉村地區住宅修繕貸款、青年購屋低利貸款，請購屋人特別留意。
(好多種房貸，看的頭昏眼花@@)

相對於全台房貸壓力，想進駐或繼續在北市生活圈的自住客，可抓住總價700萬以內、2～3房之中古屋路段，採用以租金支付房貸的概念，選擇一個適合的中古屋產品，把握機會申請各項最有利的優惠房貸辦法。只要月繳房貸2萬5000元，在台北市擁有一個屬於自己的房子絕對非夢事！

馬拉桑如何輕鬆購？

馬拉桑採本息平均攤還法，總貸款金額550萬元當中，350萬1.375％計息，200萬元免息貸款第1年、第2年，平均每個月的房貸金額為：
第1、2年每月：16689+6513=23202
第3年後每月：16689+9348=26037

將比一般銀行房貸(以台灣銀行利率2.596％為例)月付29403元，可以省下6201(前兩年每月)與3366(後18年每月)的金額。

信用卡總體檢 免被扣年費

權益縮水，拿好康更困難
Smart智富月刊 第128期 撰文者：林正文

消費者要更聰明的使用信用卡，根據自己的消費習慣，留下自己有用的卡片，集中消費才不會被銀行額外收取費用。

從2008年下半年開始，有多家銀行大幅度調整信用卡優惠權益，不但紛紛取消多種免費服務，甚至從2009年開始恢復收取信用卡年費。銀行業者不諱言，今年是「信用卡瘦身年」，建議你做一次信用卡總整理，把不需要的信用卡剪掉，以免被銀行收取300～5,000元不等的年費。

國內發卡量最大的中國信託，宣布從今年開始調高免年費的門檻。以白金卡為例，過去只要刷卡就免年費，現在則必須刷足1萬2,000元，才能免除1,500元的年費。而發卡量第3的台新銀行也跟進調高年費門檻，其他還有部分銀行也趁此調整，估計大部分的信用卡戶都會受影響。

除此之外，為了降低信用卡的營運成本，銀行紛紛縮減優惠，例如：取消免費使用機場貴賓室、機場接送、停車等優惠。「從去年開始，我的皮夾裡只剩3張信用卡，」萬事達卡國際組織資深副總裁暨中國區總經理江威娜也進行集中用卡運動。

3個步驟，為信用卡瘦身

台新銀行資深副總經理暨信用卡事業處長邱豐凱也指出，在後信用卡時代，銀行不再衝刺發卡量，而是努力清除呆卡，降低成本，並且鼓勵持卡人集中使用。

邱豐凱建議，消費者要更聰明的使用信用卡，根據自己的消費習慣，留下自己有用的卡片，集中消費才不會被銀行額外收取費用。

不過，究竟該如何聰明刷卡，才能夠從銀行身上賺回好康？建議可以採取以下步驟進行信用卡瘦身計畫：

第1步》 拿出所有的信用卡，逐一整理權益變動資訊

由於信用卡權益隨時進行調整，建議消費者可以上發卡銀行網站整理相關資訊。

第2步》檢視自己的消費習慣

「信用卡提供優惠如果能夠符合日常消費習慣，並且因為刷卡能夠減少原本應該支付的費用，這些省下來的支出，就是信用卡創造的附加價值，」邱豐凱說。

例如，經常在大台北地區購物或開車者，應該要選擇有提供在市區特約停車場，可以免費停車優惠的信用卡；經常需要出國洽公的商務人士，則可選擇提供免費機場接送服務的信用卡，如此一來，一次至少可以省下台北市到桃園機場1,000元起跳的計程車費用。

第3步》 了解自己持有的各張卡片提供的優惠內容

永豐信用卡業務處副總經理杜國本指出，「消費兌換回饋，是未來使用信用卡的重要指標，但是需針對兌換項目比較評估。」

檢視需求，集中爭取回饋

不同信用卡的回饋方式不同，目前常見的回饋方式有3種，持卡人可以依照不同的功能，配合消費習慣使用，創造出最大的附加價值。

1.現金回饋：也就是累積刷卡金額達到現金回饋門檻，就可以折抵當月或是次月的刷卡消費金額。對一般人而言，這種回饋最直接，也是最受歡迎的回饋法。

2.紅利點數：刷卡金額先兌換成紅利點數，而累積的紅利點數可兌換商品，或是折抵部分消費金額。

由於紅利點數對於銀行而言屬於間接成本，因此相較於其他直接付費的優惠權益，銀行對於紅利點數政策也最大方。

為了加快持卡人紅利點數的累積速度，不少銀行和特定通路配合，原本刷卡消費20元兌換1點紅利點數，可以變成2倍到8倍；或是只要累積消費金額超過限額，紅利點數就免費贈送，例如兆豐銀行每刷滿1萬元，就再贈送1,000點紅利。

為了讓持卡人能夠多使用紅利點數回饋，目前國泰世華、台北富邦、台新銀行等6家銀行，和便利超商合作，只要用77點就可以兌換原價為20元的麵包或飲料，和常見用1,000點紅利，才能抵扣50元消費金額相比，相當划算。

3.累積哩程：針對經常有海外消費需求的持卡人而言，藉由刷卡買機票，累積飛行哩程，等達到一定哩程數後，還可以兌換免費機票。

而現在部分信用卡除了飛行哩程外，也可以透過累積消費金額兌換機票，例如永豐御璽卡年度消費累積滿65萬元，送台北到亞洲線來回機票1張。而台新銀行的白金商務卡則是累積消費40萬元，就送台北到香港來回機票1張，深受經常往返兩岸三地的台商青睞，1年就被兌換至少7,000張機票。

持卡人不妨藉由上述3項指標，重新調整自己的消費習慣，重新評估該保留哪些信用卡，並且利用信用卡的繳費期限優惠，謹慎安排自己的現金流量支出，享受刷卡賺回饋的樂趣。




從消費特性找出跟你最速配的信用卡

年年賺趴的魔力股

萬寶季刊 09年 夏季刊

0.9％的定存利率把錢擺在銀行，要等上80年才會翻倍。找到高殖利率定存股票幫你以10倍速時間達到財富翻倍效果

文◎蔡明彰 (CSIA證券分析師)

當惡耗傳來，小林一家頓時陷入愁雲慘霧。還不到60歲的林媽媽罹患了可怕的癌症，醫生評估已惡化近末期，健保給付的一線藥物束手無策，只剩剛上市的標靶藥物才有辦法。

小林一則喜，一則憂，喜的是至少還有一線生機，憂的是得知標靶抗癌藥的價格後，不禁倒抽一口冷氣，分六段時程給藥，每階段療程20萬元，走完療程後，總計花費竟然高達120萬元，還不包括住院費和雜費。

對剛出社會的小林來說，120萬元簡直是天文數子，他的薪水不過兩萬元出頭，父親已經退休、妹妹還在讀書，如果真的要籌到這筆醫療費，可能要賣掉家裡唯一的房子。小林一想到這裡，淚水不停在眼框打轉。

小林萬萬沒想到，年邁的林爸爸此時拍拍他的頭，悠悠地看著他說：「兒子別擔心，我們家雖然不是很富有，但120萬…我還拿得出。」

原來，林爸爸早在20年前就開始買進水泥業龍頭──台泥的股票，隔約半年左右就省錢買一張，每年配息的現金不算，配股一再累積，母股配子股，子股又配孫股，20年累積下來，如今算起來手頭已累積80張，倘若全數賣出，以每股近30元的市價算，林爸爸只需賣出半數股票，就可解決眼前的問題，全家人頓時鬆了口氣。

改變思維 財富才不縮水

許多人都認為，想要累積大筆的急難金、退休金或子女教育金，最穩當的理財方式就是定存，因為不費腦筋，風險又極低，只需呆呆地按時把錢拿到銀行櫃檯，本金加利息利滾利，長期累積就變成一大桶金。

不過，這種名為「傻瓜理財」或「睡覺理財」的方法，時至今日已然過時。如果你現在才開始存定存，可能真的成為名符其實的大傻瓜。

為什麼會如此？讓我們比較30年前和30年後，若同樣以定存理財，結果大不同。

把時光拉回30年前，當時年利率高達12％至14％，只要存入1萬元，利滾利的結果，只需要花個5至6年，利息加本金便膨脹至2萬元，在沒有風險的情況下，財富快速地增加一倍。

但今天可是大大地不一樣，去年金融風暴席捲以來，國際掀起降息大競賽，火拚的結果是各國利率幾乎趨近至零，在國內則是可憐的0.9％左右，可能還有下調空間。
(奇怪，為何不提金融風暴造成股價是跌了多少呢？)

現在同樣把1萬元以定存方式存在銀行，一年後利息只有90元，僅能買到5罐可樂！3月新聞播出某知名罐裝可樂新包裝少了20％容量，存1萬元的1年利息，只多了以前的4罐可樂，想不想哭？要多少年後，存入的本金才會增加一倍呢？

答案是：按照現在0.9％的利率計算，整整必須花費80年時間，假設你今年25歲，可得等到105歲才能財富加倍。當然，這太誇張，因為過一、二年利率也會回升的！

但更可怕的是，現在「利率」幾乎追不上「通膨率」，把錢擺進銀行後，即使加計利息收入，恐怕能購買的東西則會愈變愈少，幾年累積下來，「負利」的乘數效果，會如同恐怖片愈來愈驚悚。(也會有通縮的情況出現不是嗎？)

觀念正確 存到未來滿桶金

在全球邁入零利率時代、投資氣氛異常低迷的當下，萬萬別理會「定存保險」或「定存萬能」的老生常談。如此蠻幹，只會讓財富在不知不覺中日益縮水，數年後，你可能會發現買不起車、湊不出房屋頭期款……，無論是大筆的急難金還是退休金，通通沒著落。還寄望於定存的人，可要急踩煞車了！

踩煞車的同時，理財觀念也要跟著急轉彎！

既然定存在零利率時代已宣告失靈，那還有哪些理財方式，既像把錢擺在銀行中低風險，又能擊敗薄到可憐的超低利息，快速累積大筆人生基金？讓我們回到先前小林的例子，林爸爸每半年買一張股票，累積了20年時間，挽救了一場人倫悲劇，而劇情為何會如此意外的逆轉？

鎖定高殖利股 年年配息夠犀利

答案就在於林爸爸選擇了正確的理財工具，他不迷信定存的可靠，反而選擇了很多人都以為暴起暴落、投機性高、只適合短線操作，不適合長期累積財富的「萬惡股票」，每年傻傻地定時定額買，但結果反而是……簡單作法出現完美的結局。

事實上，林爸爸並不是誤打誤撞，反倒是有某種先見之明或獨到眼光，他下手選擇的股票完全不會暴起暴落，股價隨著時間流逝，穩健地慢慢墊高。只要林爸爸不變心、長長久久和股票黏在一起，一定能賺到可觀的價差。

更為重要、也最常被人忽略的是──優質股票具備穩當配息的特性，公司每年都會固定配發股利回饋股東。

也就是說，只要你買下這家公司的股票，成為股東的一份子，你每年都會領到一次紅包，裡面裝的則是現金和股票。

可別小看這些小紅包，如果你找到一檔每年都發6％現金的股票，從今年開始每年定期以10萬元買1張，第1年投入的10萬元，在12年後就會增加1倍成為20萬元，而你第2年的10萬元，也會在13年後增加1倍，以此類推……，往後每年都能享受財富倍增的喜悅。

讓我們再來看看6％的神奇魔力，還是以10萬元的投資金額來看，第1年只賺少少的6000元，但第2年賺的卻是10萬6000元的6％，增加為6360元，算一算，10年後便很嚇人，怪不得愛因斯坦曾說：「複利的威力超過原子彈！」

這麼好康的理財工具哪裡找？其實一點都不難，在上千檔股票中細細篩選，還真能找到如此神奇的股票。

點將魔力股 先算殖利率

先別太貪心，筆者先推薦一檔幾乎年年都能賺3.2％(以10年年化報酬計算)的魔力股，即是大家耳熟能詳的台積電。

台積電今年宣布發放每股3元的現金股息，以今年3月13日收盤價49.5元計算，它今年的配息率(也可說是殖利率)大約是6％，精明的你掐指一算，相較現行0.9％左右的利率，真是好上太多！

如果你嫌年賺6％還是太少，想進一步縮短財富倍增的時程，建議你不妨將焦點鎖定這二年股價慘遭修理的「營建類股」。

房地產景氣直落，衝擊不少營建類股股價跌到雞蛋水餃價位，但無論如何，地產仍是國內經濟的重要支柱。其中不少績優公司遭拖累，股價已出現不合理的超跌訊號，營建優等生華固，就是典型的例子。

營建龍頭之一的華固(2548)今年確定發放5元的現金股利，以3月28日收盤價40.3元的價位計算，現金殖利率高達12％。以投資這檔股票來看，投入一定本金後，本金增加一倍的時間只需要6年。(當房地產不景氣時，它還有能力配這種殖利率？會變動的東西，是不能拿來算複利的，OK？)

擁有定存概念的績優股不勝枚舉，在後面的文章中，本刊將為你精挑細選10檔最為穩健，也最具備配息優勢的股票一一介紹。這些股票可是會隨時間長大的，一不小心，傑克的「小魔豆」變成巨大的「通天樹」。

股票的好處 比你想的多更多

股票除了具備如此神奇的魔力外，和定存、土地、黃金等投資工具比較起來，它也擁有獨到的優點。

邁入人生不同階段，必然產生不同的金錢需求，例如買車、購屋、急難醫療、為子女準備教育基金、退休規劃等等。

除非你屬富豪階級，否則大可不必抱著大量現金過日子，應區分何謂「經常性支出」以及「非經常性支出」，把小額的經常性支出歸現金帳戶管理，而如前述所提到非經常性大筆支出，最好以投資高殖利的績優股票來籌措。

主要理由在於，若把非經常性的大筆支出規畫以定存來支應，一旦碰到緊急狀況，把定存解約是要擔違約罰金的。反觀股票流動性高，說賣就賣，不必有違約金的顧慮，兩天後即可入帳，幾乎等同現金般便利。(唉，真是亂七八糟的說法，賣股票券商要抽手續費，政府也要課一筆交易稅，這些不是成本嗎？)

或許有人認為，投資土地也是籌措大筆基金的好方式，但須考慮土地的流動性不如股票，不是說今天說賣，明天就有人買，更何況在賣出前需繳交高額增值稅，銀彈不足的人，千萬別輕易嘗試。

「金價」不保值 避開盲目淘金熱

再談到近期炒的火熱的黃金。受金融風暴強襲，幾乎所有投資工具都應聲倒地，僅剩黃金逆勢成長，似乎投資黃金頗有賺頭，也是一種普遍被認定保值性極高，適合長期持有的理財法寶。

但從金價的長期趨勢來看卻未必。別以為金價是近幾年才飆漲到每盎司上千美元的價位，事實上，黃金曾在1980年左右就曾狂飆至每盎司800美元的天價，如果你在當時買進，一直得等到去年才解套，換言之，你的財富不過是回歸原點。

遙想上大學時，好不容易存了3萬多元，母親全數買了一條金項鍊，沒想到一套就是將近30年，真是沈重的不得了。

黃金儘管金光閃閃，但卻死板板，怎麼擺、怎麼放，都不會生利息，況且，一旦在高檔買入，套牢後就只有聽天由命，無法藉由孳生利息來攤平投資成本，因此並不適合作為長期累積財富的武器。

反觀股票則具備如定存般的配息概念，若選擇績優股投資，長期下來，你會發現不但可賺價差，投資期間所衍生的股子股孫更是可觀，舉例來說，若是你在30年前買入台泥、台塑等股票，如今的獲利是以數十倍計。

股票有大愛 不分階級通通罩

也許有人會問，對許多打工族或薄薪族而言，每個月能存個3、5千元就算可喜可賀，哪來閒錢購買動輒一張上萬，甚至數十萬元的股票，因此，股票其實是有錢人的玩意兒。

上述觀念其實大錯特錯，一張股票為1000股，不見得需整張購買，若是資金有限，30股、50股、100股的零股方式買進也可以，投資門檻可說是非常低，比起房地產更是小巫見大巫，無論口袋深不深，都不必擔心門檻太高而卻步。

「積少成多、聚沙成塔」的零股投資還有許多好處，一方面可買進高不可攀的高價績優股，另方面以每月部分薪資小筆購買，長期下來將可攤平成本，很類似定時定額購買基金的概念，用時間規避高價買進的風險，可說一舉數得。在後面的篇幅中，我們對什麼是零股理財大法，會有深入淺出的解說，轉個彎，你會發現股票有著太多太多優點，只要審慎評估和保持正確的觀念，想在低利時代中創造穩步成長的獲利，其實一點都不難！

你的股票打敗定存嗎？算算「殖利率」就知道

通常上市、櫃公司會依據去年的獲利，視狀況來決定今年返還給股東的報酬，其中包括了現金和股票。而一檔股票的殖利率，就是將現金股利除以股價計算而得，用以衡量該檔股票的報酬率。

例如A公司決定今年配發每股2元現金股利給股東，而A公司股價為20元，以2元(現金股利)除以20元(股價)，即知該股的殖利率為10％。股票殖利率通常會與銀行利息相比，若高於銀行利息，則持有該檔個股的報酬率優於銀行定存。

妙妙72法則 計算投資倍增時間的小撇步

想知道你的本金要花多少時間膨脹一倍嗎？不妨以簡單的72法則算算看。這項方程式包括「72」這個數字的不變項以及「年報酬率」一個變項，兩個步驟就可求出本金於多少年內可以Double。

假設年報酬率為14％
將年報酬率的百分比刪去，即得14的數值
將「72」這個數字除以14，答案約為5。
結果：投入本金在5年後增加1倍。

假設年報酬率為0.9％
將年報酬率的百分比刪去，即得0.9的數值
將「72」這個數字除以0.9，答案為80。
結果：投入本金在80年後增加1倍。

報稅5大新規 你知道嗎？

Smart密技系列 2009新制-免稅大作戰 撰文者：蔡佩玲

去年在金融海嘯衝擊下，市場不景氣讓每個人的荷包都縮水，所有理財技巧或「老師說」，都淹沒在綠油油的股海中，「現金至上」成了最佳建議。回歸理財基本面──開源節流，才是王道。

問題是開源有一部分要靠別人、靠大環境，只有節流才能真正只靠自己。首先必須省下的一筆錢，就是每年痛一次的所得稅。在5月申報97年度綜所稅，與國稅局的報稅殊死戰中，怎樣才能贏？勢必要先了解今年報稅時適用哪些新規定，才能知己知彼、百戰百勝，避免多繳了冤枉錢。

新規1〉4大扣除額調高，稅率級距拉大

申報優惠：
標準、薪資、身心障礙、教育等4大扣除額大幅調升，其中，個人標準扣除額調高為7萬3,000元，教育扣除額由「每戶」調整為「每人」2萬5,000元。此外，稅率級距也拉大。

規範說明：
為減輕民眾負擔，立法院在去年年底三讀通過「所得稅法修正案」，大幅調高4大扣除額，今年5月申報時就可適用，總計約有360萬納稅戶受惠。而由於消費者物價指數累計上漲10％以上，依《所得稅法》規定，97年度綜合所得稅稅率級距也放寬標準，原本37萬元以下要課6%，改為41萬元以下才要課6%。

TIPS_扣除額隨物價調整
根據《所得稅法》規定，綜所稅免稅額、標準扣除額、薪資所得扣除額、身心障礙扣除額及退職所得免稅額，每遇消費者物價指數（CPI）上漲累計達3％以上、課稅級距每遇上漲累計達10%，按上漲程度調整之。


4大扣除額調高


稅率級距拉大

新規2〉國民年金保費可計入列舉扣除額

列舉優惠：
納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬，依《國民年金法》規定所繳納的保險費，都可列舉扣除。

規範說明：
可扣除的保險費總額包含國民年金保險、人身保險、勞工保險及軍公教保險等，每人每年以不超過2萬4,000元為限。至於個人依《國民年金法》規定領取的老年年金給付、身心障礙年金給付、喪葬給付及遺屬年金給付，屬於保險給付；而領取的老年基本保證年金、身心障礙基本保證年金及原住民給付，則屬於政府的贈與，依法都可免納所得稅。

新規3〉捐款私校興學基金會100％抵稅

列舉優惠：
捐款人透過私立學校興學基金會，捐款給各級學校的款項，比照捐款公立學校，享有100%捐贈抵稅的權利。

規範說明：
政府為促進私立學校發展，鼓勵私人捐資興學，在97年度，如有捐贈私立學校興學基金會，都可以全額列舉捐贈額度。但有兩項前提：一是該受贈單位必須是在96年12月18日《私立學校法》修正條文施行前，已設立的財團法人私立學校；二是該捐款不能指定給特定的學校法人或學校使用，才可享有全額抵稅權。

新規4〉遞延繳稅最長可延繳3個月

繳稅優惠：
因應失業潮，納稅義務人本人或配偶，只要其中一人符合國稅局延期繳稅暫行辦法條件，即可申請延期繳稅。

規範說明：
為了協助繳納所得稅有困難的個人，財政部於今年2月4日頒訂「所得稅延期繳納作業原則」，延繳期最長可達3個月，僅接受親自臨櫃與郵寄申請，同一筆稅款以一次為限，繳納期限不得超過98年12月31日（若是今年9月另外收到95年補稅單，也能依辦法申請延期）。對於有經濟壓力的民眾來說，也算是在家庭的現金支出流量上，獲得緩衝。

新規5〉課錯稅全額退稅，不受5年限制

退稅優惠：
民眾因政府機關的錯誤而溢繳稅款，可獲全額退稅，且不受之前退稅期限最長5年的限制。

規範說明：
因知名律師陳長文遭稅捐機關課錯房屋稅長達17年一案，促使《稅捐稽徵法》第28條修訂，並於98年1月21日總統公布，民眾因稅捐機關適用法令錯誤、計算錯誤而溢繳稅款，終獲平反機會。不過如果是納稅人自行適用法令錯誤，或計算錯誤而產生的溢繳稅款，那麼責任還是在納稅人身上，仍受退稅期限5年的約束。另外，在法案修正實施前，因政府錯誤而導致的溢繳稅款案件，同樣享有修正後的規定，納稅人要努力爭取全額退稅，別讓自己的權利睡著了。

＊消費券快問快答

消費券要報稅？

解答：政府為提振民間消費及擴大國內需求，在農曆過年前發給每人一個大紅包，也就是新台幣3600元的消費券，用於購買貨物、勞務或捐贈，因此個人自政府領取的消費券可免納所得稅。

消費券可以拿去繳稅？

解答：用來繳稅不符合當初促進消費的立法意旨，因此消費券是不能拿來繳稅的。

消費券捐贈可列舉明年（99年5月報稅）扣除額？

解答：個人若將政府的捐贈回饋於社會，例如捐給政府或教育、文化、公益、慈善機構或團體，並取得收據者，國稅局認同美意並鼓勵，善心捐贈金額可用來列舉扣除。

不必開源就有錢 10個習慣有效節流

30雜誌 陳君樺2009/3/30

理財從管理相關資訊開始。只要找出每月必要支出的最佳繳費方式，就能幫你積沙成塔，減少不必要的浪費。

「今年，省小錢就是王道！」一位銀行理財顧問直言。整體環境不好，投資人如果仍然期待如過去兩、三年多頭市場時，只要慎選投資標的，就能獲得10％、20％甚至更高的投資報酬率，恐怕不切實際。再者，「開源節流」雖是大家耳熟能詳的理財方式，但很多人連原本的工作飯碗都快不保了，遑論開源？當投資理財回歸基本，「節流」就成了所有投資人今年必修的功課。

一提到「節流」，很多人直接聯想的就是得刻苦度日、縮衣節食。但事情沒那麼複雜，只要培養好習慣，日常生活中的不少理財行為，都能幫忙省下小錢成大錢。例如，如何繳保費最划算、善用網路銀行賺優惠，有許多環節可以省下小錢，就連該選哪天繳費、扣款，也都有學問在裡頭呢！

利用信用卡帳單來記帳

因為推動匯豐銀行「HSBC Direct.」服務，而讓匯豐銀行資深副總裁鍾宜蓉觀察到許多值得深思的理財行為。例如，因為提款卡很方便，很多人都習慣帶著提款卡出門，走到哪領到哪，卻沒有意識到提款後的小額花費，常常因為金額小就忘記要記帳，反而容易多花錢而不自知。所以，鍾宜蓉建議，小額消費不妨使用信用卡，每月只需一次轉帳繳款，同時，信用卡帳單就是記帳明細，不過，這種方式比較適合繳費信用良好、不會動用循環利息的持卡人。

隨著各家銀行加強網路銀行的服務功能，網路銀行提供的優惠，也愈來愈多元，包括存款、轉帳、買賣基金、股票、查詢帳戶等網路銀行服務，年輕族群使用的比率相對較高，使得銀行樂於針對這些服務提供優惠。

台新銀行客群經營事業處資深副總周美瑛觀察，25 歲到35 歲的年輕族群，通常很熟悉網路、較沒時間去實體銀行，而且因為想要快點存下人生第一桶金，對於優惠利率的敏感度也較高；而這些特質，正好符合網路銀行的訴求。

小錢看似不起眼，但聚沙成塔的威力卻不容小覷。周美瑛就舉例試算，使用網路銀行的投資人，儘管只使用最基本的存款、轉帳等功能，每月所能獲得的回饋金額，就將近200 元，一年等於回饋2300 多元，金額說多不多，但如果換個角度，想成是銀行每年額外發給你的消費券，卻也不算少。

至於幾乎人人都有的保單，光是如何繳保費，也大有學問。

中國人壽保費管理部經理藍家祥表示，「保費年繳化」與「自動轉帳扣款」是最實用、直接的省錢方式，而且沒有門檻，人人都可辦理。

再更省一點......在銀行開設零存整付的戶頭，約定1 年到期後整筆繳保費，假設零存整付1 年期利率1.1％。

節流好習慣1 善用網銀 享優惠
使用網路銀行不只節省時間金錢，還能享有額外優惠。網路銀行是各家銀行力拚的新戰場，為鞏固客群，除了每月免費跨行轉帳之外，包括「活存加碼」、「基金手續費打折」、「刷卡現金回饋」，都是常見的優惠。

節流好習慣2 繳費期限前一天扣款
信用卡、手機費通常都會有一段繳費期間，很多人因為怕忘記繳費，一收到帳單就急忙繳款。不過，若已設定自動轉帳扣款，建議不妨考慮將自動扣款日期選在繳款期限前一天。堅守最後一天繳款原則的理由是：錢放在帳戶裡可以滾利息，但繳出去就沒了；更重要的是，如果存款帳戶是按日計息而非按月計息，差別就更大了，不可不慎。

節流好習慣3 生活費 限時提領
不少理財專家建議「每月領到薪水後就將生活費放入不同信封，其餘通通存起來」，現在因薪水多半直接撥款至薪資帳戶，加上提款卡使用方便，容易走到哪就領到哪。為避免薪水不知不覺間被自己領光光，鍾宜蓉建議，最好養成「按時提款」的習慣，例如固定每月10 日、25 日提款，強迫自己不到時間不能領錢，才不會讓錢消失在消費的隙縫中。

節流好習慣4 定時定額投資基金 選對時間扣款
定時定額投資共同基金，月初扣款較月底省！因為基金淨值月初通常比月底高，相同金額可以買到較多單位數，比較划算。 (有點莫名其妙的說法~~)

節流好習慣5 保費月繳改年繳
在同樣保額下，年繳保費最省錢，月繳保費最昂貴。藍家祥表示，壽險公司在設算保費時，都是以年繳保費為基礎，再根據不同繳費方式，乘上不同係數。月繳保費雖然經濟負擔看似較輕鬆，反而卻最花錢。

節流好習慣6 銀行開戶零存整付賺利息
許多人繳保費選擇月繳或季繳，是因為怕選擇年繳或躉繳的話，一大筆錢會付不出來；其實，最好的方式，是到銀行開一個「零存整付」的戶頭，每月存下一小筆錢，約定期間到了，再一次將本息全數領回，既能強迫儲蓄，又能賺上利息，一舉兩得。

節流好習慣7 轉帳繳費再省1％
透過特定銀行轉帳，有時不只能省轉帳手續費，甚至可以保費再省1%~1.5%；若以每年保費3 萬元計算，可省下300 元。適合每年保費支出較高的投資人。

節流好習慣8 壽險搭配定期險
倘若最近手頭比較緊，但又不想降低該有的保障，不妨考慮以壽險搭配定期險的方式，完成低預算高保障的目標。由於在同樣保額下，定期險保費遠低於壽險，且產險公司發行的定期險保費又低於壽險公司；只是定期險的保障期間較短，建議投資人可以終身壽險保單為主，定期險為輔，依照不同年齡、經濟狀況，來規劃自身保障。

節流好習慣9 善用公司團體保險
通常一家公司員工若有20 人以上，可享有集體優惠，最高保費可省3％。不過，團體保險通常不能併用其他繳費優惠，如自動轉帳。

節流好習慣10 保戶享有基金手續費優惠
有些保險公司若屬金控體系，保戶可享有買基金免手續費、或是手續費折扣優惠。例如國泰人壽保戶來買國泰投信基金，通常就有手續費優惠。

響應世界地球日 電腦不用就關機 一年可省10.4億度電

記者曹逸雯／台北報導
http://www.nownews.com/2009/04/21/91-2440082.htm

節約能源，經濟部積極推動電器長時間不用應關機的概念，根據行政院主計處調查，國內機關企業及學校辦公室的電腦數量約有400萬台，如果落實每天下班關機，就能省1度電，1年下來，就有10.4億度的節電潛力。

響應4月22日世界地球日，經濟部今（21）日以「愛地球！關‧我們的事」為主題，號召企業團體共同加入環境保護的行列。經濟部能源局表示，今年推動主軸「愛地球！關‧我們的事」主要是針對不需24小時使用卻不間斷開機的電器，宣導下班電器關機或安裝定時器的概念，不僅可以節電省錢，同時引領政府、企業及民間節能減碳運動風潮。

就辦公室及家庭而言，能源局建議可關掉電源的電器有影印機、印表機、飲水機、溫熱型開飲機、電熱水瓶、電腦等6項，民眾可依照自己生活習慣，如下班後或夜晚睡眠時，選擇關掉不使用的電器電源。

依照工研院所進行的單機實測結果顯示，影印機待機功率約230W，相當於10顆20W省電燈泡的耗電，若落實平假日關機15小時，全台1年約可節約5.9億度節電量，減少37.6萬噸二氧化碳排放量。

其他辦公室事務機器如印表機，待機功率約為31.5W，若下班定時關機，每台每年約能省下至少200度，以全國使用量推估，約有1.4億度節電潛力，減少8.9萬噸二氧化碳排放量。

此外，根據行政院主計處調查，國內機關企業及學校辦公室的電腦數量約400萬台，如果落實每天下班關機，就能省1度電，1年下來則有10.4億度節電潛力。

能源局也建議，除了關機外，運用定時器節電也是相當好的選擇。以飲水機而言，如果辦公室下班後切斷電源，每台飲水機每月可省電約20度，估計每年有1.4億度節電潛力。

依據工研院調查指出，約有85.2%的民眾24小時將溫熱型開飲機處於保溫狀態，而電熱水瓶的部分，也有81%的民眾24小時持續加熱或設定保溫狀態，若兩者均加裝定時器，控制開關時間，不但可減少電力消耗，每年也分別有13億度節電潛力與2.9億度節電潛力。

能源局指出，如果將以上6項電器產品全面採取長時間不用即關機或安裝定時器的節能行動，每年將可省下約35億度電，約可抑低226萬公噸二氧化碳，相當於7,645座大安森林公園1年所吸附的二氧化碳排放量，相當於95萬戶家庭的年平均用電量，以一個30人規模的辦公室而言，1年大約可以省下2 萬7,292元的電費支出。

三大圈內名人的親子理財經

消費券-理財教育的活教材
萬寶季刊 09年 夏季刊 文◎陳慧芳、劉曉霞

理財教育會透過家庭生活傳承給下一代無論是有計畫還是無意識其實每天都在進行

為了提振病入膏肓的經濟，今年政府破天荒地大發消費券，男女老幼人人有獎。許多民眾對這不無小補的3600元怎麼用、怎麼花，無不斤斤計較，看遍了市面上應時推出的優惠方案，希望把這小錢的功效發揮到極致。

但父母們可能從來沒想過，消費券除了買東西的功用，它還是給下一代學習理財最好的機會教育，也許你可從政府之所以發放消費券的緣由談起、也可訓練孩子對金錢的概念，簡直就是親子理財教育的活教材。本刊特別專訪3位金融、保險及演藝圈的名人，從他們如何把消費券的教育功能發揮到極限，看親子教育如何從小紮根！

富通投顧總經理 季崇慧
儲蓄是學會理財第一步 先建立儲蓄概念，再談投資理財

「電話費超過1000元，那你就自己付吧！」採訪當日的上午，富通投顧總經理季崇慧對電話那頭的女兒這麼說，並且傳簡訊告訴小孩「正值金融海嘯、失業率高，務必降低電話費！」雖然不是因為財務問題而控制孩子用錢，但全球性金融危機卻是教導小孩理財觀念的最佳教材，希望3個屆臨高中、大學的孩子要懂得共體時艱、有危機意識。

而消費券也是季崇慧跟孩子溝通理財觀念的教材之一，她說，小孩還沒領到消費券前就已盤算好用途，而她和先生則決定捐款，「除了解釋消費券由來和乘數效果的影響，我也告訴孩子，消費券是拿人民的納稅錢來刺激景氣的策略，行有餘力的人要有自覺，應該捐出去幫助有需要的人。」季崇慧獲得小孩支持，也實際帶小孩去育幼院捐款，但是為了顧及小孩心情，最後還是將消費券的一半金額，用現金給小孩自行使用。

除了運用生活中的機會教育，她也常利用早上載孩子上學的時間聽財經廣播節目，有時會開出書單讓小孩學習，大兒子近期就閱讀了《黑天鵝效應》、《雪球》等書籍。談到親子間理財教育，季崇慧笑著說：「雖然身在金融圈，但我的教育方式並沒有特別高招，唯一每年會強制小孩將壓歲錢繳回儲蓄，要有『100元存30元』的觀念。」她認為小孩的理財教育和行為應該先從觀念教起，養成儲蓄行為是第一步！

三商美邦人壽業務副總 張財源
預算、對價、紀律養成術 想要多少，靠自己努力！

2009年農曆年，三商美邦人壽業務副總張財源分別發了3份紅包給4名子女，包括消費券、過年紅包和績效獎金，而消費券讓小孩自由運用，壓歲錢則是要求子女自行提撥額度存回帳戶，最後的績效獎金則是依據過去一年表現來判定。

為了協助孩子盡早擁有理財觀念，張財源認為要從生活習慣的紀律來建立：

一、支出預算制 「金錢和家庭行程都採取預算、預定制，用錢一定公平、有規畫。」以零用錢為例，張財源就訂出一套標準，小孩若有其他支出，必須拿發票申請才行。

二、對價關係 教導除了平日有固定零用金，小孩也可以爭取額外收入，他說：「我採用勞務和金錢的對價關係，讓他們提早面臨在社會上工作的模式，三女兒就是用掃廁所來爭取每月1000元獎金，而且是用來支付投資型保單保費。」

三、紀律行為 教育孩子陸續在外獨立生活、工作，張財源要求小孩將部分薪水交由母親代為儲蓄，像其二女兒大部分薪水多用來支付房貸，不僅幫她強迫儲蓄，也運用在購買投資型保單、房地產等，讓小孩體驗賺錢與負債的過程。除了父母親身教導，張財源也透過外界活動輔助，「像金融機構所舉辦的理財活動，課程簡單又有趣，短短幾天就讓孩子認識金錢、學習匯率等基礎常識。」不過他也認為理財教育固然重要，更重要的是要讓孩子先認清家庭經濟情況，讓各種理財管理便於溝通、執行。

金友莊
培養小孩「負責、不浪費」的觀念保守理財，錢存在銀行就好！

提到今年最熱的話題消費券，演藝圈大哥大「青蛙王子」高凌風一家怎麼用？太太金友莊表示，3個小朋友早就從同學和電視新聞得知，「不過我告訴他們，要用在全家出國旅遊的費用上。」從此不難看出金友莊對於小孩的金錢教育，比演藝圈給人的印象還要保守、嚴謹，她說：「我們雖然比一般家庭寬裕，卻不能因此奢侈，為培養小孩負責任，不浪費，讓小孩念公立學校、買199或299的衣服，與其供給小孩最好的物質生活，父母還不如多花點時間培養感情。」

小朋友平常沒有零用錢，不過過年、生日會有紅包，金友莊也會讓小朋友選擇自己保管或交給媽媽；另外，她也鼓勵小朋友打工或做家事賺錢，「像我兒子不愛上電視，但是為了賺錢，臉色發白還是硬著頭皮上陣。」

金友莊對投資理財相對保守，「我對股票有高度懷疑，散戶大多下場不好，覺得把錢存起來或拿去買房產比較安心，我們之前就在淡水竹圍捷運站附近買了一間挑高小套房，現在打算替小朋友在銀行開戶頭，把零用錢存作基金。」

對於是否教導孩子理財觀念？她則回答：「我不太喜歡小孩懂投資，所以只有替小孩買保險，像我就幫大女兒和兒子買最基本的壽險、癌症險和醫療險。不過，由於兒子仍然對理財較有興趣，看到股票大漲或很好的消息就會問，高大哥還是會不厭其煩地向他解釋。」金友莊認為小孩個性不一樣，教導理財方式還是得因人而異。

準備與了解愈充足 節的稅愈多

君子愛財 節之有道
理財周刊 450期 文．高永謀

「假設納稅人精算之後，發現自己每年的利息收入約5萬元，那麼在買房子時，就可選每年要繳35萬元房貸的房子，善用這30萬的抵稅額度。」

在傳統戰爭中，將領遵守的鐵則是，「兵馬未動，糧草先行」；而在繳稅這場「金錢戰爭」中，納稅人對稅制的了解愈深，所準備的抵稅單據愈充足，愈能降低荷包的損失，在南山人壽擔任經理的黃美尉與任職安泰人壽經理的洪雲卿，都稱得上箇中高手。

由於熟悉稅制，黃美尉、洪雲卿不但肩負家中報稅的重責大任，也提供客戶報稅的諮詢，如果客戶擠不出時間，她們也會幫忙客戶報稅。兩人異口同聲地說，納稅人一定要養成習慣，將可抵稅的各種單據收納在固定盒子內，等到「報稅月」到來時，才不會手忙腳亂，甚至影響自身權益。

黃美尉呼籲納稅人，可申辦「自然人憑證IC卡」，節省報稅所需的時間與精力，洪雲卿則建議背負房貸的納稅人，要懂得善用每年30萬的房貸抵稅額。

可要求診所開設年度收據

「許多小家庭因為財力有限，捐款的單據可能不多，比較多的可能是醫療花費的單據。」身為媽媽的黃美尉，提供一個既省事又省力的小「撇步」，讓納稅人不用為整理單據所苦，那就是，如果全家人固定到同一間診所看病，就可要求診所在年底時為全家開一張年度總收據，不必家庭成員每次就診，都要開收據。

至於在中國就診所拿到的醫藥單據，可否抵稅？黃美尉則建議，台灣民眾在就醫前，先注意這家醫院是否經過台灣海基會、中國海協會共同認定，只要經過兩會共同背書，就應該可列舉扣除，稅徵機關不會有異議。

「如果納稅人有好幾個兄弟姊妹，那麼大家就應該商量一下，父母由哪一個人申報扶養，可節省最多稅金。」黃美尉笑著說，前提當然是手足間感情必須相當和睦，不會為錢吵架，否則為了節稅而破壞彼此的親誼，可說得不償失。

賣房屋損失可分2年提列

黃美尉特別提醒納稅人，在過去，許多人申報扶養親友的小孩，尤其親友是不用報稅的軍、教人員，但現在稅徵機關對此把關十分嚴謹，除非與被扶養人同一戶籍，否則幾乎不可能，「舉例來說，如果納稅人的哥哥是軍人，或國中、國小老師，他想靠申報扶養在學中的姪子減稅，就必須他跟姪子在同一戶籍，還得提出提供金錢供姪子生活、就學的證明，否則就會被拒絕。」

「如果報稅想省時省事，納稅人最好向內政部申請自然人憑證IC卡。」黃美尉特別指出，單據特別多的報稅人，最適合這種報稅方式，「特別要注意的是，由於房價下跌，不少納稅人卻因為經濟壓力，不得不賣屋，此時別忘記提列損失，減低稅務壓力，而損失可分2年提列。」

合法廟宇的單據才能抵稅

「坦白說，所得稅可以節稅的方式並不多，最重要的是，將醫療收據、專科以上子女的學雜費收據，與捐款給廟宇、政黨、NGO、公益單位、慈善單位的收據，妥善保管。」洪雲卿直言，一般上班族節稅的最佳方式，依然是列舉可抵稅的單據，但需要特別注意的是，就讀高中、國中、國小的子女之學雜費收據，是不能抵稅的。

洪雲卿表示，捐款廟宇、NGO、公益單位、慈善單位，沒有抵稅額度的上限，但捐給政黨的政治獻金，就有20萬抵稅額度的限制。而不少民眾每年固定捐款給廟宇，不過只有在內政部登記有案的「合法廟宇」，所開設的單據，才具節稅的效力。

「台灣醫院所開設的醫療單據，當然可以全額抵稅，不過民眾在中國就醫的單據，可否抵稅，就得視稅徵機關的認定。」洪雲卿指出，每年赴中國洽公、旅遊的台灣民眾有數百萬人次，在中國工作的台灣人也不在少數，自然有許多人在中國就醫，但由於在稅法上，「中國還是中華民國的領土」，所以相關單據都可以抵稅，「問題在於，稅徵機關可能認為，中國的醫院『不合法』，所以其開設的單據，不能拿來抵稅。」

善用房屋貸款30萬抵稅額

「房貸雖然每年有30萬的抵稅額，但必須除扣掉當年各種利息收入，才是真正的扣除額。」洪雲卿解釋，如果納稅人每年的房貸支出剛好是30萬，但銀行活存與銀行定存所產生新台幣利息與外幣利息，及股利、基金配利有5萬元，那麼扣除額就只有25萬。

「假設納稅人精算之後，發現自己每年的利息收入約5萬元，那麼在買房子時，就可選每年要繳35萬元房貸的房子。」洪雲卿笑著說，財富高低決定利息多寡，她與先生在買房子時，便是用這種方法計算，可以買多少價錢的房子。

申請自然人憑證流程

只要是設籍於台、澎、金、馬的國民，年滿18歲(含)，而且未被宣告禁治產的國人，就可前往有辦理自然人憑證的戶政事務所辦理，可以跨縣市申請，不需要回到戶籍所在地辦理，民眾可就近到住家所在地的戶政事務所辦理。

申辦自然人憑證，除了須攜帶國民身分證正本，還得給付IC卡工本費275元，建議事先到內政部網站下載並填寫自然人憑證申請資料表，加速臨櫃申辦之時間，取得自然人憑證IC卡後，更要記得安裝讀卡機驅動程式，才算大功告成。

存老本的退休基金 被慘套怎麼辦？

《Money錢》2009年4月號 撰文：施禔盈

市場走空，當成儲存退休金的基金資產也跟著大縮水，贖不贖回都很折騰人，贖回馬上實現損失、不贖回又害怕把老本賠光，究竟該怎麼辦？

原本計畫5年後退休的王先生，最近苦惱不已，因為用來做為儲存退休金的基金資產，竟然縮水了一大半，他擔心再這樣下去，不僅沒有辦法如期退休，恐怕連老本都要賠光了。

退休基金套牢，怎麼辦？「如果是去年的此時來問我這個問題，我會很堅定的說，快刀斬亂麻，至少先出脫一半再說。不過，現在的環境不同了，在全市場都悲觀之際，不應該過於悲觀。」元大投信基金管理部副總經理林冠和點出解套對策，就是必須跟隨環境適時調整基金配置。

從市場基本面來看，在經歷這麼多壞消息、股市重挫之後，也許整體景氣仍舊惡劣，但可預期的是，下檔風險有限，上檔空間可期，「既然過去都能忍受40～50%的損失了，沒理由在現階段大砍基金部位。」林冠和建議。

持續投資→報酬回春
退出市場→原地踏步

很多人喜歡拿這次的金融海嘯與美國1929年的經濟大蕭條相比較，認為景氣會在谷底盤旋許久，但根據統計，就算是在1929～1941年股市最慘的大空頭下跌段，只要做好資產配置、持續投資，報酬率都不曾令人失望。

復華投信總經理楊智淵舉例說，如果自1929年9月起，每月持續固定投入100元，以股6債4的配置進行投資，那麼24年後，總資產的絕對金額將變為8萬8,000元，年平均報酬率達到8.4%。相反的，因為恐慌而在投入100元之後即選擇退出市場、保有現金，24年後總資產為3萬2,000元，年報酬率則僅有0.4%。這還不計算之後的多頭市場來臨，兩者報酬率差距愈拉愈大的情況。

所以楊智淵建議，現在就算退休基金套牢，仍然要勇敢向前行，繼續不斷投資，才能真的達成解套目的。相反地，什麼都不做，退休老本就會快速蒸發。

第1步→檢視市場
第2步→檢視基金

不過，持續投資的前提在於：必須選到對的市場與對的基金，所以第一步是檢視手中的基金體質。林冠和提到，基金不對就是不對，不論多頭還是空頭都一樣要汰弱留強。

至於該如何檢視手中持有基金對不對？首先，投資人應該看看現在持有、用做儲存退休金的基金標的是何種類型？

退休金的儲存通常長達5～10年，單一國家或單一產業，因為風險過度集中，特別是某些產業的表現不一定會跟著整體景氣循環走，有時候就算景氣復甦，過時的產業也還是欲振乏力，因此最好以區域型或全球型的基金來布局。

假設現在手中的退休基金以單一國家或產業居多，就必須盡快調整。如果基金本身市場沒有太大問題，就檢查該檔基金在同類型基金的表現，可以連續觀察6個月的時間，如果中長期績效都能穩定位於前二分之一至四分之一（視基金檔數多寡決定，例如百檔以上抓前四分之一、50檔左右抓前三分之一、30檔左右放寬為前二分之一），就勇敢繼續定期定額扣款。

準退休族→先求回本
年青族→低檔存單位

只是，有些投資人可能已屆退休年齡，就算勇敢繼續定期定額也緩不濟急，此時應該要用積極的手法先把本金要回來。尤其是這次的金融風暴，市場普遍預期打底時間較長，因此，林冠和提出一個對策：等到基金績效有反彈，例如20～30%，可先把其中一半資金先抽出來，「現在是好整以暇等待進場的好時機。」

至於進場的時間點怎麼抓？「我現在觀察兩個訊號：一個是美國房地產何時止穩？一個是3大信評公司：穆迪（Moody's）、標準普爾（Standard & Poor）與惠譽（Fitch）何時沒有再調降公司評等？前者可以看出實質資產的止跌訊號，後者則可以觀察虛擬資產是否止穩。」林冠和解釋。

事實上，前一陣子巴菲特持有的波克夏及績優藍籌股GE，才剛被調降評等，可見傷重的市場還未止血，所以抽出的資金不妨耐心等等。

另外一個更積極的做法則是：每次見到反彈20%，都先贖回30%，這樣來回操作10來次，本金便可以回來，而這是利用空頭市場也一定會反彈的原理以求解套。

舉例來說，原本總資產100萬元的資金剩下70萬元，等到小漲20%，也就是70萬元變成84萬元時，就先贖回反彈所賺的14萬元的30%，為4萬2,000元，之後用同樣的方法持續操作，不論市場怎麼回跌，只要見到反彈20%就先贖回30%再說。

至於離退休時間並未那麼緊迫的人，可以採用的解套對策自然相對簡單，因為現在的套牢，不過是短期現象，趁著市場處於相對低檔，多存點基金單位數，未來等到景氣開始翻多，退休金甚至有機會一次到位。

不過，提醒投資人記得這次的重傷害，下次再碰到多頭時，不要一廂情願認為市場沒有天花板，怎麼樣都不肯停利贖回。相反地，因為退休金儲存打的是長久戰，見到停利點、穩穩的落袋為安，才能真的靠基金存到老本。

你的退休基金該怎麼解套？

Step 1 檢視手中的基金市場
全球型 → ok
區域型 → ok
單一國家型 → 降低比重
產業型 → 降低比重

Step 2 檢查基金本身表現
中長期績效連續6個月位於前1/2～1/4 → ok
中長期績效6個月內都位於後段班並且未見起色 → 轉換至同類型基金的好學生

Step 3 根據投資期間長短找對策
3年以內 → 趁空頭市場的反彈行情來回操作，盡速回本；或趁反彈先行出場一半，等待落底訊號出現再進場布局
3～5年 → 今年定期定額扣款金額可拉高，明年再維持原金額，可以趁市場低檔時多累積基金單位數
5～10年 → 持續定期定額扣款，等待景氣循環上來記得設定停利點出場

買進前必讀 儲蓄險的保險與風險

30雜誌 撰文：陳君樺

儘管大家對儲蓄險耳熟能詳，但只要稍加留意，即可發現，無論是郵局或是壽險公司所推出的壽險商品，幾乎都看不到「儲蓄險」這3個字出現在商品名稱上。原因在於，與其說「儲蓄險」是一種「商品」，不如說這是種「概念」：兼顧儲蓄與保險的生死合險。

永達保經協理陳宥天觀察，由於目前定存利率偏低，加上基金、股票、投資型保單等一般投資人所常用的投資工具多半處於負報酬狀態，使得不少投資人思考「該把錢往那兒擺才安全」，也帶動傳統、保守的投資工具大熱門，例如儲蓄險。

認識 3 種儲蓄險：風險vs. 購買目的

詠倡保經副總經理李文洋指出，儲蓄險可大致分為3類：利率變動型壽險、不分紅儲蓄險以及分紅儲蓄險，儘管在利率計算、給付型態上有所差異，但買進前必讀儲蓄險的保險與風險以穩穩賺利息為目標的人，直接選出投資報酬率最高的儲蓄險產品即可。基本要義不變：躉繳或是年繳固定金額，期滿後可拿回本金加上利息，例如 6 年總繳金額82,900 元，期滿後可領回100,000 元，年複利率約合2% 至3% 左右。

由於可拿回本金，「錢不會不見」的訴求讓投資人安了心；再加上高於定存利率的報酬率，讓人心動。不過，天下沒有白吃的午餐，在搶進儲蓄險之前，你應該先釐清「買儲蓄險的目的是什麼？」，以及弄懂「買儲蓄險有哪些風險？」這兩件事。

購買儲蓄險的風險： 1. 利率變動 2. 提前解約

誰買儲蓄險？有人為了強迫儲蓄，有人當作定存替代品，有人把儲蓄險用來規劃退休生活養老金，有人把儲蓄險作為完成短期目的，如用做累積購屋基金的工具。正由於每個人買儲蓄險的出發點不同，面對市面上林林總總的商品選擇，也就需要格外小心。

購買儲蓄險的風險，主要來自「利率變動」與「提前解約」。雖然當今利率偏低，但大部分情況下，利率變動空間不小，像日本長期維持在零利率環境的例子並不多；正因如此，倘若在低利率時，買了一張長天期、固定利率的保單，很可能現在看似誘人的3% 利率，等到未來利率走揚後，反而變成「低利」。

另一方面，雖然很多人會將儲蓄險跟定存相提並論，且認為儲蓄險本身的靈活度，例如保單借款、隱藏資產等功能是定存所不及，但別忘了，倘若忽然需要用錢，定存提前解約損失的只是利息，但儲蓄險可能損失的卻包括手續費、解約金等。

避險之道：1. 短年期較佳 2. 資金充足者，建議分拆多張保單

因此，李文洋建議，有意願購買儲蓄險的投資人，最好挑選短年期儲蓄險，例如6 年，可同時降低利率變動與提前解約的風險；其次，開始繳費後，倘若不得已必須解約，至少也要等到4 年以後，提前解約的損失才可降到最低。

陳宥天則建議，由於各家儲蓄險的利率、貸款利率高低不同，在考量報酬率與未來利用保單借款的需求下，倘若資金充足，不妨考慮將資金分拆成多張保單，例如手上有200 萬元的資金，可拿100 萬元購買利率高的A 公司保單，拿100 萬元買貸款利率低的B 公司，以備未來的不時之需，例如保單借款或是提早解約。

儲蓄險教戰 你是哪一族？

定存替代族

資金運用目標：手上有一筆約50 萬元的閒錢，短期內都用不到，也不想拿去投資，只想穩穩賺利息。

購買重點：既然視儲蓄險為定存替代品，那麼就別客氣，直接請理專幫你算出報酬率最高的商品。除了利率高低外，陳宥天建議，也可從「本金」跟「解約金」之間的差距來決定。例如同樣是年繳10 萬元，20 年共繳200 萬元，A 公司解約金245 萬，B 公司解約金220 萬，自然是解約金高的出線。

月光存錢族

資金運用目標：每個月的薪水總是一不小心就花光光，希望買張儲蓄險來強迫自己存錢。

購買重點：對於「錢會咬皮包」的投資人來說，買儲蓄險是強迫儲蓄的最簡單方式，陳宥天還提出另類建議，太過方便往往就存不住錢，所以月光族在挑儲蓄險，不如找解約、質借手續愈麻煩的公司愈好，乍聽不合理，仔細想想卻很實用。

先買股、再買房 錢不會長腳亂跑

《Money錢》2009年4月號 撰文：劉志明

擁有了上億財富，此生是否就能高枕無憂、吃穿不愁？答案是未必！

根據美國樂透管理部門統計，在美國每年至少有8名中了百萬美元和千萬美元大獎的「樂透富翁」，現在都已退回起點。

另一項追蹤數據更指出，大樂透頭彩得主，身為千萬富翁的壽命平均為7至8年，也就是說，經過8年後，大多數的樂透得主都破產了，而且最後的生活還比他中頭彩前的狀況還糟。

人們對金錢的問題向來只有兩種：一種是錢太少，一種是錢太多。是的，錢太多也是一種問題，問題在於如何守財，如何花錢，如何讓錢更多！

增財容易、守財難

已故的前英業達副董事長溫世仁曾經說過，一個人很重視財富，學會理財，又努力增財，卻不會守財，即使一生中有再好的機運發財，也照樣會回到貧窮的日子。

過去很多人因「紙資產」而身價暴增，但金融海嘯讓紙資產一夕蒸發，財產暴跌者大有人在。例如前南山人壽董事長郭文德，因為認購母公司AIG股票，身價一度高達10多億元，不料這波AIG股價大跌，讓郭文德的股票價值暴跌到只剩1000萬元。受到AIG拖累，南山人壽的未上市股價這波也暴跌不少，許多老員工或幹部，只要來不及賣股票的，資產都嚴重縮水。

但是，有一位南山人壽的財務主管，過去曾收購過南山人壽股票，但他趁著高價賣出，並將資金轉而買進了一間150坪的辦公大樓，然後再回租給南山人壽。結果，他避開了股票貶值的風險，身價還能維持一定水準。

增財容易守財難。一個人的財富，並不在於能擁有多少，而是能擁有多久。同樣身處海嘯之中，有人從億萬身價到只剩千萬零頭，南山人壽財務主管卻能持盈保泰，關鍵就在於他懂得把從股票賺到的錢轉進房地產，因此保住了大部分財富。

不投資 永遠無法致富

「人生都在你最會的地方跌倒」，這是主持人張小燕在節目《百萬小學堂》中最常對來賓所講的一句話。

許多人靠投資賺進不少財富，但往往也因為投資而千金散盡，但並不代表投資是一件錯誤的事。事實上，上班族想要創造財富，「投資」絕對是最好的方法，只是必須懂得把投資賺來的財富，逐步地轉到安全、保值的資產上。

國票證券金融投資事業處副總經理張智超就認為，對財富較少的人來說，股市是賺取人生第一桶金的好所在。只是，當財富增多之後，在房地產的配置比重必須提高，以免股價大跌造成財富大縮水，因為在同一期間，房價跌幅通常會遠低於股價。 (前提是房子要有保值的能力)

一般來說，當較嚴重的景氣衰退來臨時，股市會先行下跌，6至9個月之後各項經濟數據才會出現下滑；然後再3至6個月，房市從量減到價跌，經濟進入全面衰退，如此推算，在景氣大衰退時期，房價走勢大約會落後股市1年。

張智超指出，要掌握景氣循環，「利率」是主要觀察指標。當央行從高檔開始調降利率時，意味景氣將盛極而衰，此時要賣掉股票，轉入固定收益或保值的資產上（例如債券、房地產）；當央行開始從低點調升利率時，表示景氣復甦確立，此時股市會進入主升段，是投資股票的好時機。而當股市上漲一大段後，房價也會跟進上漲。

只要掌握「股市超前領漲領跌，房市隨後跟隨升降」的關聯性，就有機會在股市與房市兩邊尋找賺錢機會。而我們也發現，能夠完全不受這波海嘯衝擊的人，他們都有一套相同的運作模式︰在長線大底時，先買股、再買房。從虛擬資產賺到錢後，再轉進實質資產，靈活運用，難怪他們的財富可以在景氣好時加速翻倍，景氣差時穩穩守住。其中的訣竅，值得我們學習。



阮慕驊的虛擬與實質資產配置學

一堂課價值千萬，知名的財經作家阮慕驊過去投資無往不利，卻在股市於萬點向下修正的時候，摔了個大跟斗，那時他才體會出「虛擬資產」與「實質資產」的配置藝術，對保護個人資產是多麼的重要！

「股票是虛擬資產，房地產是實質資產，兩者波動的本質不同，卻必須要做適合的配置。」阮慕驊舉例說，知名建商華固（2548）在前一個景氣循環時，股價從6元漲到150元，漲幅達25倍，現在房地產景氣衰退，股價又跌到30元，只有150元的2折；不過華固在內湖所推出的建案，景氣好時，房價漲了1倍，現在景氣不好，房價最多是修正2成。

同一家公司，因為虛擬與實質資產的本質不同，價格變化的性質也不同，所以，投資一定要掌握這兩種資產配置的藝術，才能成為市場贏家。

其實阮慕驊是因為股市在2000年由萬點崩盤，讓他累積7年的獲利，瞬間縮水大半，才領悟這個道理。

當年他一度因為股票財富損失千萬，甚至難過得不想上班，之後雖然繼續投資股市，但都沒有很大的動作，幾乎等待了6年，直到2006年紅衫軍運動，國內政治動盪，但股市居然撐在6000點左右，沒有大跌，阮慕驊認為機會來了，才開始積極投資廣積（8050）、飛捷（6206）等博奕概念股，賺了好幾倍。

2007年底，他發覺股市在9800點時，月成交量超過5兆，判斷是高點，因此出脫手中大多數持股，將股票的虛擬資產，轉變成實質資產，買下復興北路與南京東路交叉口的辦公室。由於鄰近雙捷運，交通便利，50坪耗資2000萬元，而這個實質資產，即使經歷了這一波金融海嘯，但房價跌幅也僅2～3%。

股市惡棍橫行 散戶反坑殺手冊

名嘴·謊言 炒股黑幕
今周刊 642期 撰文：黃振林

因炒股入獄的股市聞人「古董張」張世傑，出獄後大動作爆料，揭發過去收買分析師、在電視上配合坑殺股民的醜聞，也讓一向隱晦的炒股黑幕攤在陽光下。股市作手到底如何坑殺散戶？投資大眾在股市叢林中，應該如何求生自保？財金、檢調等相關單位又該如何有所作為？

股市像是一座叢林，裡頭布滿各種凶猛野獸，虎視眈眈。而投資人就像一隻誤闖叢林的小白兔，一不小心，就可能被猛獸吞噬。事實上，「古董張」揭發的股市坑殺小散戶戲碼，幾乎天天在台灣上演！

一位曾是股市名嘴、巔峰時月入上億元，目前已退休的一線投顧老師指出，「古董張」當然另有圖謀，但他揭露的黑幕也有相當的可信度。不過他悲觀的表示，股市中這些炒作、詐欺、坑殺的情況永遠都存在，過去到現在都有，未來也不會消失；而且會不會被騙，與教育程度無關，博士也可能被耍得團團轉，關鍵原因在貪婪與無知。這些人因為不懂股票，但又希望今天買了股票明天就漲停，無知加上貪婪，注定要成為不肖的第四台老師等的坑殺對象。

儘管多年來，被不學無術或心術不正的投顧老師欺騙的投資人不計其數，法律卻苦於無法處罰這些投顧老師的窘態。「因為九九％的散戶會自認倒楣，不會去告這些第四台老師，」這位退休名嘴冷淡地表示。實際上這些投顧、名嘴的行徑，與坊間的詐騙集團一樣，只是把人性的貪婪美化為「投資致富」的口號而已，然後用煽動性的語言麻醉聽眾，最後使其完全喪失風險意識，淪為主力、大股東的出貨工具。

仔細分析坑殺散戶的過程，其實是一個共犯結構，這些人各自扮演一定角色，彼此合作無間，小散戶幾乎無所遁逃。

共犯結構／大股東位居核心，主力、金主是幫凶

據這位名師分析，國內股市炒作盛行，而在整體共犯結構中，大股東、主力居於整個「犯罪組織」的最上層，是整個犯行的發動者。其中大股東實際上更是位處核心地位。主力有時會主動挑選標的介入炒作，但一般來說，沒有大股東的默許或配合，根本無法成事。

大股東、主力發動炒股後，常常需要有人幫忙鎖籌碼，在這個階段加進來的可能成員包括業內、中實戶，以及三大法人投信、外資、自營商（其中更以投信基金的鎖單最有名）；而如果炒作過程中需要大筆銀彈支援，金主的角色就會出現。

在歷經鎖籌碼、拉抬的過程後，最終當然是要完成出貨目的。所謂「萬般拉抬皆為出貨」，因此鎖籌碼不是重點，重要的是順利出貨。為了達成出貨目標，通常都需要發布利多，藉由利多吸引散戶跟進，完成出貨的終極目的。而要有效散布利多掩護出貨，此時就需要分析師（一般多是第四台投顧老師）、甚至媒體的配合。

一般來說，出貨當然是套給無知的散戶，不過有時出貨不順，大股東、主力為求順利下車，也會和不肖的投信老闆或基金經理人勾結，由共同基金承接這些籌碼，讓無辜的基金受益人埋單。大老闆、經理人則收取回扣中飽私囊。

一位曾經出書、擅長技術分析的林姓分析師認為，在分為四個層級的炒作網路中，除了位居最底層的散戶投資人之外，其餘的炒股共犯，最惡劣的其實是大股東，也是整個犯行的源頭與發動者。大股東一手錢、一手股票，還可以隨意發布利多、利空消息，甚至能改變遊戲規則（例如提前召開股東常會或召開股東臨時會，達到逼迫空頭認輸回補的目的），大股東和其他市場參與者之間，可以說處於完全不對等的地位。

吃人生意／投顧老師加媒體，散戶屈居最弱勢

前述退休名嘴特別點名，不肖投顧老師、媒體從業人員的惡行最不可原諒，甚至比主力還壞。原因是主力至少還要承擔風險，也必須具備許多操盤技能；但是投顧老師、媒體記者淪為出貨幫凶，只靠一張嘴、一枝筆，做的根本是「無本生意」。

此外，一位前明星基金經理人、目前轉任私募基金操盤手的專家指出，國內不少基金經理人淪為大股東、主力的出貨工具，利用基金鎖單收回扣，早已不是祕密，這其實是一種非常嚴重的違法行為。例如往年就曾經發生主力「元信唐」因操作第一飯店股票套牢，找上某位基金經理人，但在付出佣金後，經理人卻未依約買進第一店股票，結果主力憤而抖出內情，與更早發生的錩新事件如出一轍。

透過這樣的炒股結構剖析，可以明顯看出，投資大眾處於最弱勢的地位。台灣股市早年堪稱「吃人市場」，這些年來雖已大幅改善，但從「古董張」的爆料內容來看，台股中依然處處是陷阱。散戶有必要了解各種出貨、坑殺的手法，才能在股海中趨吉避凶，避免誤觸地雷。市場中最常見的出貨手法有哪些？

前精業公司協理，目前是股市教育訓練課程名師的高姓分析師指出，市場上常見的拉抬出貨、坑殺散戶的方法，大致有以下幾種：

利多出貨／「膨風利多」讓散戶套在最高檔

首先是藉利多出貨。九○％的利多都是題材性利多，最常見的包括營收成長、接到訂單、開發出新產品或新技術、營運出現重大轉機等。主力通常在拉出一段漲幅後，開始釋放利多，吸引市場買盤追價，然後逢高出脫籌碼，讓散戶套死在高檔。

這些利多虛虛實實，投資人有時很難分辨真偽，經典案例是上櫃紡織股松懋。松懋在九十六年元月，發布研發出鎂鋰合金的高階技術，之後短短半年內，股價由二十元以下狂飆至一二二元，但九十六年松懋結算業績，每股仍虧損○‧六九元，是連續第三年出現虧損，而○八年前三季每股也虧損一‧○五元；股價則從一二二元反轉後，最低跌到一○‧九元...（精采完整內文請見《今周刊》642期）

靠基金強迫儲蓄 不能操之過急

《Money錢》2009年4月號 撰文：李盈節

共同基金是台灣民眾主要的理財工具之一，投資人最需要的是專業機構的基金健診服務，《Money錢》與PChome Online基金頻道合作，共同推出基金健診活動，邀請金融機構協助理財族進行基金健診。未來《Money錢》與PChome Online也將長期透過網路與平面，協助投資人為你的基金健康把關。

改造重點

江明城當初投資基金的目的，是想強迫儲蓄、順便賺高一點的報酬率，並沒什麼明確的理財目標。每月扣款金額一度曾高達6、7萬元，後來因資金不足，才減為每月3000元，目前6檔基金只剩一檔仍持續扣款。雖然年輕就是本錢，但之前的投資都嚴重套牢，也沒有閒置資金再加碼，他該怎麼辦呢？

基本資料
姓名：江明城
年齡：30歲
職業：製造業
理財資歷：3年
可容忍虧損幅度：70%
每月可投資金額：3000元
基金投資總金額：約35萬元，現值約19萬元
理財目標：強迫儲蓄



專家建議

定期定額具有強迫儲蓄的功能，不過前提是要做好資金規畫和資產配置，才不會因投資虧損造成資金壓力，進而影響到生活。

資金規畫雖然因個人條件和個性而異，但較安全的原則為：投資占「可運用資金」的比重不超過三分之一，譬如每月結餘為1萬5000元，投資的金額就以5000元為限。觀察江明城的扣款情況，最高時每月扣款金額曾達數萬元，後來因資金無以為繼，減為目前的3000元，6檔基金有5檔停扣，而且全部套牢，顯然是忽略了事先的資金規畫，不但無法達到強迫儲蓄的效果，還嚴重侵蝕到本金。

再者，6檔基金涵蓋了2檔台股、2檔亞太股票基金，而匯豐金磚動力的投資地區包含了大中華、巴西、俄羅斯和印度，也跟保誠印度基金有重疊。整體看來，現有組合不但有重覆投資、亞洲比重過高的問題，也缺乏債券部位和核心基金的配置。

35萬元的本金，現值現在只剩下約19萬元，整體報酬率為 -45%，若不持續扣款，想要回本，除非接下來能有倍數的投資報酬率，否則就只好拉長時間等待，如此一來將曠日彌久。因此，建議江明城把過去的損失放下，重新建立投資組合，把有限的資金投入較有表現機會的市場，反而勝算高一點。

「雙B」策略 重新建立投資組合

考量到經濟前景不明和金融市場波動仍大，今年可遵循「雙B」策略，來鎖定市場和基金類別：

第1個B是「Balance」指股債不可偏廢。從可容忍的虧損幅度高達70%來看，風險承受度非常高，加上年齡尚輕，且每周會檢視標的表現，屬於積極型的投資人。雖然如此，把資產全部押在股票上畢竟風險過大，債券在資產配置中仍不可或缺，可以「股7：債3」的比重來規畫。可同時涵蓋兩者的平衡型基金就很適合當成核心配置，也能補足缺少的債券部位，以全球平衡型為優先選擇。

第2個B是「β產品」β值愈高、在多頭時愈能領先上漲，因此必須找尋較有投資潛力的市場，作為衛星配置。譬如經濟成長動能相對強勁的中國，是今年的投資焦點，而整個亞洲（不含日本）地區也可望在中國的帶動下受惠。

至於風暴核心的美國，股市跌幅很重，等止穩後，未來反彈幅度也會很大，又有身為全球經濟火車頭的地位加持，投資組合中可說少不了美股。此外，油價回檔已深，現在是相對低點，加上具有蘊藏量有限的稀少性，能源股股價短期雖然不一定馬上有起色，但長線潛力卻頗為看好。

賣舊換新 嚴控扣款金額

不過，由於江明城現在每月只有3000元能投資，也沒閒置資金再加碼，只能從現有投資組合想辦法找錢，建議先從重覆的標的著手。

譬如2檔台股基金分別為上櫃股票和科技基金，由於上櫃股票大多是資本額較小的中小型股，通常景氣差時，中小企業因「過冬」的本錢不如大企業，經營風險相對較高，流動性也較差；而既然已持有金磚四國基金，再投資印度單一市場的股票型基金就顯得重覆。因此，上櫃台股基金和印度基金這2檔不妨先利用反彈時機逢高調節，至於高股息和基礎建設，現階段基本面並沒有問題，未來可視市場情況再做調整。

釋出的資金優先轉進全球平衡型和美股（以大型股為主），其次是中國相關（中國基金或亞太區股票基金），最後才是能源。要提醒的是，因為資金有限，必須嚴控扣款金額和檔數，並且在獲利10～15%時適時停利，才能避免重蹈沒錢繼續扣款的覆轍。

投資專家：摩根富林明投信 產品策略部協理 邱可君

房價看跌 預售屋買主該不該交屋？

《Money錢》2009年4月號 撰文：劉育菁

這2年歡歡喜喜買了預售屋的民眾心情一定很差，不但碰到台灣史上最強烈的景氣衰退，房價跌、銀行緊縮貸款，連飯碗都可能不保，交不交屋，成了最大難題。其實自住客與投資客解套方案大不同，選對方案，才能歡喜收場。

小陳2年多前開心訂下一間預售屋，預計今年5月可以交屋。無奈景氣衰退，老婆被裁員，雙薪變成單薪，加上房價下跌，如果交屋，小陳怕扛不起這個重擔；不交屋，又得面臨違約被沒收自備款的損失，小陳真是進退兩難。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2004～2007年台灣住宅建築執照及使用執照的申請數量，平均每年都超過10萬戶，直到2008年，供給量才回復每年8～9萬戶的實際需求。根據內政部過去5年的統計可看出，房地產供需失衡持續惡化，「如果以建築時程2～3年時間計算，未來2年都是新成屋交屋高峰期，對房價具有不小的殺傷力。」莊孟翰語帶沈重的說。

以小陳為例，從下訂後到交屋前，他共支付房屋總價1000萬元的15%，也就是150萬元；然而到交屋時，小陳面臨的是銀行只願意核貸75%，約750萬元。換句話說，小陳若想順利交屋，必須再自掏腰包100萬元，如果拿不出來，只能走上毀約一途，頭期款將「有去無回」。因此，莊孟翰預料，交屋糾紛將會是建商接下來最頭痛的問題。

其實無論有殼族或無殼族，對現今房市景氣位置都有具體輪廓。根據《住展雜誌》調查，2009年329檔期的推案量仍衝破1千億元，雖然比去年縮水了一半，但仍是2004年房市復甦後第二大量，對此，住展雜誌發言人倪子仁的解讀是「雖然推案表價下修，但從量能來看，建商還是冀望千億案量能將冷灶燒熱。」

自住、投資 交屋評估各有重點

不過，政治大學地政系教授張金鶚卻認為，台灣房地產已進入景氣衰退期，且建商不願大幅降價，加上利率低檔，「至少要3～5年時間，房價才會回到2年前起漲的合理價」；永慶房屋總經理葉凌棋則認為，從2008年第4季「永慶房仲購屋情勢調查」分析，超過56%民眾對未來3個月房價小幅看跌的比重最高，比上季再增加6%，顯示唯有賣方降價，買方才會進場撿便宜。

中信房屋特約地政士柯玉秋表示，過完年後，自住客的交易量比年前高出2成，但只有1千萬元內的低總價產品，以及2、3千萬元的高總價換屋族願意進場，而且只要屋主降價約1成就能成交。在「便宜就好」的購屋心態下，各大仲介公司近期推出降價優惠專區，全台至少1萬多戶屋主已經降低委託價。

在國內景氣可能連5季下滑的環境中，買方主導及便宜心態成為主流，在這種情況下，今年房價實在不能樂觀看待。信義房屋不動產企研究經理蘇啟榮說，手中有預售屋、且今年將交屋的民眾，不能貿然處理，必須先釐清自己是自住還是投資客。以下《Money錢》就歸納出自住與投資客不同的解套方案。



自住客 先看還款能力 再判斷地段

房子一住至少5～10年，「還款能力」應是第一優先評估考量。美商ERA不動產行銷顧問張欣民表示，倘若雙薪變單薪、公司放無薪假導致收入減半、甚至已經失業，這些無法確認未來收入是否穩定的民眾，為避免愛屋日後淪為法拍屋，最好審慎考慮是否交屋。

如不要交屋，先前支付的資金，不就白白損失？莊孟翰表示，若很有誠意和建商談判，或許還有機會拿回部分款項，譬如在交屋前，買方多半已付出訂金、簽約金及工程款約150萬元，通常建商會扣除廣告等成本約10%，只退回總支付金額約5%，大約75萬元；據了解，竹科放無薪假的電子員工就是採取這種談判模式。

交屋前 記得向建商A好康

如果只是收入減少，每個月付款稍微吃力一點，就得評估地點好不好？住展房屋總監陳韻如表示，就算是短期套牢，自住客只要評估未來5年，該區域房價是否高於購入成本，如果不可能，就要出脫；若有機會，就繼續保留。

她認為，台北市精華區已修正1成多，只要小環境好、公共建設齊全，抗跌性其實頗佳；至於台北縣供給量仍大，未來恐怕還有1成的跌幅，至於中南部地區，由於漲幅不大，跌幅也有限。

倘若自住客決定省吃儉用、保住愛巢，可別忘了精省成本。去年起，政府推出不少優惠房貸方案，包括申請條件寬鬆的「新版2千億元優惠房貸」，只要符合未曾使用過政府優惠房貸，就可申請，或是「青年首次購屋貸款」、「青年安心成家方案」等，但後兩者資格條件都有限制；再不然，向銀行申請寬限期或延長房貸年限，都能有效降低每月負擔。

但別忘了，寬限期過後，還是得支付本金。因此，評估還款能力同時，也要以本利平均攤還計算還款能力。莊孟翰建議，由於現階段建商擔心退屋潮大增，多半會盡力配合買方要求，像是買屋送裝潢、家具等，甚至貸款成數若不足，部分建商也可提供短期無息貸款。精打細算的買方，可趁此時機向建商多「金金計較」。

投資客 先看區段條件 保本最重要

買預售屋的投資客，目的不外乎是賺價差，因此，見到苗頭不對，就得果斷做出決策。陳韻如認為，如果附近預售屋跌幅甚至已超過附近中古屋的跌幅，就不要交屋了；蘇啟榮更具體的說，預售屋若已跌了2成，現在就應該覺醒，因為已跌了2成的區域多半在外圍，短期內價格也不易回升。

其實手腳快的投資客在去年下半年、市場混沌不明時差不多就退場了，「現在還沒脫手的投資客，不是前幾年賺飽、資本雄厚的老手，就是房市投資菜鳥。」陳韻如表示，預售屋的購屋流程是「訂金→簽約→工程款」，只有在下訂階段，還有機會反悔拿回全數訂金，但進入簽約程序後，一切就只能按照契約走。

評估出租機會　度過景氣寒冬

蘇啟榮認為，若是在高點套牢的投資客，可再評估當地地段條件，如果自備款已賠光，短期又沒有回升的條件，只有出場一途，早點和建商談判拿回部分資金比較實在。舉例來說，像三重重陽重劃區曾出現每坪40、50萬元創新行情，短期內很難再有這個價位。

還有一類專買套房的投資客，恐怕也面臨套牢困境。像是前兩年北台灣推出不少精華區小豪宅，但在銀行緊縮以及價格回檔的雙重壓力，小豪宅受限買方變少，使得轉手性極差，「如果是一次買進4、5戶，但地點在市中心或捷運站的投資客，現在不妨可降低比重，只留下2、3間，減緩財務壓力。」蘇啟榮建議。

另一種解套方法，就是評估當地租屋市場以及租金報酬率，蘇啟榮表示，國內房貸利率約2.5%，租金報酬率至少要高於房貸利率0.5～1%，換句話說，如果租金報酬率可達3.5～4%，大可以不必認賠殺出。不過，張欣民也提醒，想靠租金養房貸的包租公，要注意房子的抗跌性，不要落入賺了租金、賠了房價的泥沼。

貿易公司副理的「重車投資學」

從月薪5萬到身價千萬
《Money錢》2009年4月號 撰文：劉志明


上班族想致富，只能靠每周固定去買一張樂透，然後等待幸運之神來敲門嗎？如果你這麼想，那就太被動了！跟你我一樣都是普通上班族的廖國輝，不靠簽樂透，但在累積財富的速度上，卻一點也不遜色。

喜愛重型車的廖國輝，在周末假日時，經常騎著1300CC重型機車馳騁在快速公路上，享受那種從0加速到100公里只要3.8秒的速度快感，只不過，同樣玩車，他卻比別人多領悟到一套「重車投資學」，靠著這套自悟心法，短短4年內，廖國輝從月薪5萬元的上班族成了千萬富翁。

買股、買房靈活交叉投資

「騎重車，直線可快速加速，但在過彎時容易失控，所以絕不能在過彎時飆車。在股市與房市的投資上也是如此。現在全球經濟情況『曲曲折折』，不適合加速，所以把錢留在穩定性高的房地產，或是像中華電（2412）這種穩當的股票，才是上策。」

深諳進攻與防守的時機，讓廖國輝賺了不少錢，而為了避免財富縮水也同樣疾速，景氣好時加速投資、景氣差時改用房地產保值，廖國輝聰明地運用這套方法，降低了資產大幅受傷的機率。

在貿易公司擔任業務副理的廖國輝，其實在投資股票上也曾繳了不少「學費」，為此，他努力修正投資方法，不僅消息一定要查證，還建立一套停損停利機制，包括：如果股價下跌1成，一定停損；若股價飆漲，一定等到不再創新高時才停利。

2005年，廖國輝注意到房市開始加溫，當時日勝生（2547）在台北車站推出5鐵共構的「京站」案，他打聽後確認預售賣得不錯，於是在2006年下半年，大膽在26～30元以融資買進日勝生股票250張，後來果然一路走高至50元以上，直到股價不再創新高時，他才在45～47元附近全部出場，大賺了500萬元。

在股市賺到一大桶金後，廖國輝立刻把錢轉去購屋。在一次與台商朋友聊天中，他發現兩岸若直航，松山機場進出的方便性，勢必帶動周邊房地產行情，因此鎖定機場附近房子。2006年底，他以總價800萬元買進民生東路興安國宅30坪公寓，不到1年即以1000萬賣出。之後又陸續買進位於農安街及民權東路的房子，都是距松山機場約10分鐘車程，且均為高樓層，看得到飛機起降，卻聽不到噪音，加上他懂得強化房子優點、適度改裝，讓賣相更好，因此每次轉手都可賺進上百萬。

廖國輝買房子也有訣竅，「我只要選定某一社區大樓後，就會想辦法跟管理員打好關係，從聊天中獲得屋主訊息。因為管理員比仲介更知道屋主底細，有些甚至還知道底價，不僅可以省仲介費，對我在與屋主斡旋買價時也有很大幫助。」

靠房地產守住股市財富

2007年中，因股市走多，廖國輝又把房地產賺來的錢，轉進強勢的電子股。當時朋友推薦瑞昱（2379）前景不錯，他特別再跟科技業友人打聽，確定瑞昱產品出貨正常，且公司為了吸引人才，將減資提高股價（因科技業員工有分紅配股，股價愈高，領到的配股愈有價值），確定消息無誤後，他在62元附近買進220張，最後瑞昱減資50%，股價漲到200元以上，廖國輝一樣是等到股價不再創新高後，才在189元附近出脫持股，這波他又賺了5、600萬元。

再次從股市大賺後，廖國輝並沒有趁勝追擊，因為他發現馬英九當選總統，兩岸關係獲得重大進展後，台股指數卻沒有續創新高，表示大盤已有轉弱跡象。不過，手握充沛現金的他，卻在股市下跌至6000點左右，手癢進場搶反彈，落得虧損200萬元出場，因此他判斷，空頭走勢尚未結束，於是便將大部分資金抽離股市，轉而買進現在住的桃園經國路上的68坪頂樓小豪宅，價格約1300萬元；今年3月，再以400萬買進台中市區一間36坪的房子。

「還好有把大部分資金挪到自住的房地產，這波金融風暴後資產縮水幅度才能比別人少！」廖國輝忍不住慶幸著。目前看來，這間桃園自住的房子價格雖有下跌，但距離中正機場20分鐘、並且擁有高樓層景觀，房價其實修正還不到1成，比起股市慘跌5成以上，房子保值的特性，讓廖國輝安然地度過金融風暴。

「上班族如果想致富，一定要好好深入學習股票跟房地產的投資訣竅，然後保持賺多、虧少原則。」這是廖國輝給我們的最好建議。

網路看屋不會告訴你的10件事

《Money錢》2009年4月號 撰文：劉育菁

標榜24小時可看屋、買方可先線上瀏覽等特性，使得網路看屋成為25～45歲購屋人挑屋的必備方法之一。根據房仲內部調查，有近7成民眾，在接觸經紀人前會先從網路搜尋適合的物件、了解附近環境，甚至加入房地產社群等。

國內目前提供網路看屋服務的網站，包括入口網站如Yahoo! 奇摩、Yam天空、各大房仲公司、房地產社群以及房地產專業平台如樂屋網、吉家網等，為了避免網路看屋與實際看屋出現太大的落差，《Money錢》將告訴你，網路看屋存在哪些盲點？哪些網路訊息只要參考就好。重要的是，網路只是輔助購屋的工具，想買一間好宅，到現場看屋是必要的過程。

1 為吸引買方　刻意壓低單價來「釣魚」

網路看屋的優點之一，就是買方可主動過濾物件，避免被業務員牽著鼻子走，到處亂看而浪費時間，因此，愈來愈多民眾願意使用「預約看屋」服務，而這些潛在買方就成為部分不肖仲介「釣魚」的對象。

為了吸引更多買方，部分業者會在未取得屋主同意前，就刻意將網站上的總價下修，或是將車位面積併入權狀，使得每坪單價「看起來」相對便宜。一旦買方主動來電後，通常業者會找出許多無法帶看該間標的的理由，並鼓勵你看另外幾間自己開發的案源。

2 公開刊登精華物件　沒說尚未取得屋主委託

景氣冷颼颼，部分仲介為了度小月、搶業績，會私下在網路刊登並未取得屋主或投資客委託的物件。

倘若買方找上門，業者就挾著已有準買主的籌碼，去說服屋主簽下售屋委託；如果屋主仍然不同意委售，再建議買方可以先看同區域的個案。這類情形最容易發生在買氣佳的精華路段。

3 物件相同 但各網售價卻不同

擁有買賣雙方資源的房仲和網站業者經常會進行跨界合作。像是永慶房仲網同時提供中信、住商等加盟店的物件資訊；而國內主要入口網站如Yahoo!奇摩、Yam等也有房地產頻道，樂屋網、吉家網等房地產專業平台則與各大仲介合作，建立房地產交易平台。

由於房地產物件資訊均掌握在房仲公司手上，入口及平台網站多少會有資訊落差，而屋主偏好簽下「一般委託合約」，交由不同仲介銷售，因此也會發生相同物件，在不同通路、卻有不同售價的混亂情況。

4 照片含糊帶過　多半是避免同業來搶案

不用出門就能看到房屋，是上網看屋的優點之一，由於網路上的實景照片有些是經紀人提供拍攝角度建議，讓專業攝影師現場操刀，或部分由經紀人自己拍攝。如果碰到獨賣（也就是專任委託）案件，為了避免同業干擾或搶案源，有些經紀人會刻意不呈現該棟大樓的外觀，或只拍屋內角落，甚至只有附近學校、捷運等大環境，就想矇混過關，讓你無法清楚了解該物件的座落地點，這樣一來，對上網看屋的消費者來說自然也造成困擾。

5 網路照片很漂亮　實際看屋卻有落差

為了讓買方留下好印象，網站上的照片、影片多半經過軟體修飾，經紀人也會擷取最有利銷售的4～6張精美照片放上網，這樣美化、篩選的過程，難免使買方有錯誤期待，等到現場看屋後發現有落差因而產生失望感，也時有所聞。

若與其他電子商務網站相較，網路看屋並不涉及交易與金流，隱惡揚善的照片只能算銷售手法，也無可厚非，只能奉勸買方網路看屋後，還是務必親自到現場一探究竟。

6 搶手的「紅蘋果」物件　未必會在網路公開

通常經紀人簽下委託約後，仲介公司會經過三道主要的內部流程，包括製作說明書、產權調查、最後會進行照片或DV的拍攝，大約需要1周工作天，這段資訊空窗期就是經紀人大展身手的好機會。

若是超級搶手的「紅蘋果」物件，經紀人有把握在短時間內當「大炮」，亦即買賣雙方透過同一經紀人成交，就能領到最多的獎金，因此會說服屋主不要將售屋訊息公開在網路，就有不少經紀人私下承認「真正的好蘋果不會出現在網路」的說法。

7 公開成交價格　但計算方式可能不同

美國、中國、香港等地的每筆成交價格，在官方網站都能一覽無遺；反觀國內，近1年仲介公司才在官網上公開成交行情資訊，而且只能提供透過自家公司成交的價格。

由於沒有官方、公權力的介入，仲介公司公開的成交行情資訊也並未統一，像是要公布多久前的成交資訊？用總價或單價呈現？車位是否另計？樓高是否標明等等，這些公開的資訊是否事先經過篩選無從得知，也難保正確無誤，以及沒有任何商業利益的色彩。

8 只誇自家件數多　不說把已售物件來墊檔

「擁有最多物件」是許多網站行銷手法之一，當然也有不珍惜信譽的業者會將已經過了委託期限或已售出的物件，留在網站做為墊檔資訊，讓買方誤以為「哇！可以挑的物件這麼多。」其實消費者要建立的觀念是，「物件多」並非瀏覽網站的重點，反而是網站能否提供正確、即時的資訊才最重要。

9 提供格局圖或座向 但可能與現場有出入

多數網站會提供格局圖或平面圖，但礙於目前格局圖多半是經紀人手繪，再由美工人員繪製，執行的過程難免有丈量或座向標示不清等錯誤。因此網路看屋最好只著重在隔間適不適合為主，別計較比例與座向方位是否正確等細節。不過，由於格局圖屬廣告的一部分，若仲介公司「刻意」美化或修改格局，已屬違法行為，民眾可自行列印格局圖做為自保。

10 連鎖房仲連鎖call 原來是客戶資料共用

許多買方都有類似經驗：只要曾經在房仲網站留下聯絡電話，或是經過一次現場看屋、跟特定仲介人員留下資料後，沒多久就會接到不同仲介人員打來的推銷電話或簡訊，煩不勝煩。

這是因為部分房仲業為了提高物件配對成功的機率，希望同仁可以將客戶資料分享給內部同仁，所以就算你只留給特定人員，還是會接到其他不同分店、不同仲介人員的電話。若不想下次碰到這樣情形，請勇敢的拒絕！

購屋五大疑問全解答

房地產專家教你不景氣當贏家
《今周刊》640期

房價降嘍！真是令人動心，再度燃起看屋、買屋的衝動。不過，房地產專家建議「購屋有夢、逐夢踏實」，量力而為，用合理的價格買好屋，才是上策！

趙曉慧

買房子是人生中的大事，但細節千頭萬緒，房價波動不明朗，讓購屋人實在既期待又怕受傷害。

本刊特別整理購屋人最關切的五大疑問，邀請逢達不動產開發總經理黃明達、海悅廣告執行副總經理曾俊盛、中信房屋董事長特助胡佩蘭、美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民，以及住商不動產企研室主任徐佳馨等五位房地產專家，為讀者精闢剖析，幫助你成為不景氣中的房市贏家。

Q1房價何時落底？

被問到「房價何時落底？」美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民直呼：「這很難回答。」不過，他認為還是有三大觀察指標。

第一項觀察指標，是建築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標，代表建商的推案量及信心度；建案快完工交屋前要申請使用執照，這是落後指標，代表餘屋量的消化狀況。

從歷史經驗來看，使用執照量往下跌、建築執照往上增加，兩者交叉在一起就是「黃金交叉」，代表房地產景氣復甦，供需關係達到平衡。

第二項觀察指標是「經濟成長率」，今年台灣已經出現負成長的預估，除非由負轉正，才有可能。

第三項觀察指標是「銀行逾放比」，代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。

Q2今年該不該買房子？哪裡有便宜可撿？

「今年該不該買房子？」是購屋人討論最熱烈的話題，之所以會猶豫，主要是認為房價還有下降空間，屋主、建商或許願意調降房價，甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態，想要撿便宜，所以現在不急著買，至少等到年底再說也不遲。

至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿？」胡佩蘭說，至少要先研判屋主及建商的財務狀況，出價試探。至於斷頭屋，一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少，可遇不可求。不過，若真想耕耘這個領域，可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人，增加消息來源。

Q3哪裡是「逢低買進」的潛力區段？

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段，等到捷運完工之後，可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣，三重市的「菜寮」靠近市政府；蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等；新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶；樹林市則推薦樹林火車站商圈。

海悅廣告執行副總經理曾俊盛，則是推薦台北縣林口鄉。他認為，林口位於台北市與桃園航空城之間，有機場捷運線通過，整體規畫與公共設施比較新穎，目前每坪房價約十四萬至十五萬元，屬於低檔，還低過淡水，算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段，可以逢低買進。

Q4議價幾折是合理？

逢達不動產開發總經理黃明達認為，預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七．五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數有限；而新成屋大約是預售價格的八折；至於中古屋，需要按照區域的成交行情來議價，會比較務實。

一位不願透露姓名的房仲建議，若是想買中古屋，購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購屋的時間點是○三年之前，表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭，價格可能比較願意讓步，購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。

Q5貸款成數不夠怎麼辦？

目前銀行普遍緊縮銀根，「貸款成數不夠」，是很多購屋人普遍的困擾，若想增加額度，漢唐地政士事務所代書柯玉秋建議四大方法，不過她強調，「買房子終究要量力而為，不要勉強。」

首先，買房子之前，第一件事情就是要先確定貸款成數足夠，同時在合約上加註一條：「若貸款成數不足八成，可以解除合約」的內容。

其次是「多證明自己的財力」，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當作自己的財力證明。

第三是「拿舊房子申請貸款」，這類通常用於換屋。

第四是「增加保證人」，但必須要二親等或配偶，同時要有固定收入或擁有不動產；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運用的方法。

你的保險會不會不保險？保單五大問題輕鬆解答

財訊月刊 第 09年4月號 文／林文義

「保險公司有沒有危險？」「外商跑了，我的保單怎麼辦？」這是今年以來保戶不斷詢問的問題，本刊為你整理五大問題，告訴你此刻要如何因應……

從去年以來，保險公司在保戶心目中穩健的形象已經被打破，國際級的外商壽險公司也開始賣出台灣壽險業務，連過去多次表達「最愛」台灣的ＩＮＧ安泰人壽都毅然退出台灣市場，甚至從來沒有虧錢的國泰人壽都出現虧損，讓一千四百萬名保戶開始擔心自己手中的保單是否會有問題，為此，本刊整理五大問題，幫你解答心中的疑惑。

1：保險公司會不會倒？

台灣有史以來壽險公司倒閉事件僅有一次，發生在民國五十九年，國光人壽因經營不善而倒閉，承保的保單由包括國泰、新光等八家人壽承接，保戶權益在政府主導下還是會得到保障。

國內壽險業有五家淨值為負，國華、幸福、國寶、興農及去年新增加的遠雄人壽，其中，體質最弱的國華人壽淨值轉負已經長達八年，去年底淨值負五八八億元，但仍然持續營運、一樣有業務員在賣保單，而且還賣得嚇嚇叫。

金管會說，這些淨值為負的壽險公司，沒有保單流動性與履約不成的問題，只是資金運用能力差，沒有立即現金流量的危險，而且還有保險安定基金做後盾。不過，萬一真的有保險公司倒閉，安定基金最高只賠每個保戶三百萬元，保戶可要懂得分散風險。

只是，保單是一輩子的事，為避免讓自己擔心受怕，找體質優、財務結構健全的大公司承保比較有保障。

2：外商走了，我的保單會變成「孤兒保單」嗎？

所謂的「孤兒保單」，是指幫你承保的業務員離職，保戶變成了沒有人照顧的「孤兒」般，因而稱之。

「最近國內發生的外商保險公司賣給本國保險公司的狀況，並不會出現所謂的孤兒保單。」金管會保險局副局長吳崇權指出，像荷商ＩＮＧ安泰賣給富邦、英商保誠賣給中國人壽等這類保險併購案涉及保單移轉，金管會均會要求所有移交業務要做好，保戶可以放心。

國內開放外商壽險公司來台已二十三年，經歷過十多次外商壽險經營權移轉，像是慶豐人壽（原為第一人壽）賣給英商保誠人壽，保誠又把大部分業務轉手給中壽；蘇黎世人壽賣給遠雄人壽；統一人壽賣給德國安聯保險集團；美國安泰人壽被荷商ＩＮＧ（原台灣喬治亞人壽）併，現賣給富邦人壽等，這些併購是商業上正常行為，屬於保險公司經營權移轉，保戶權益並不受影響。

3：投資型保單要不要停扣？

既然叫做投資型保單，就是以投資為主，保障為輔，且投資型保單強調要保戶自負盈虧，保險公司不保證賺錢。

投資就會有賺有賠，不可能穩賺不賠，所以保戶應該要將投資型保單當作一檔有加保險的「組合型基金」來看待，這裡頭基金的投資組合，無論是由你自己組合或是聽從業務員的建議，主要的績效還是要看股票基金與債券基金比重多少而定，但在目前的大環境中，「基金」賠上二、三○％應屬正常。

所以是否要停扣或贖回，就跟定期定額投資基金的道理一樣，端看你個人的財務狀況而定，若這筆錢屬於長期資金，但你擔憂全球股市深不見底，不妨暫時停扣，等待景氣觸底訊號出現，再恢復繳款；若是比較大膽的投資人，可以持續扣款攤平，尤其波動大的新興市場應該有機會出現下一波行情，但需要有長達三至五年以上的時間耐心等待。

要注意的是，投資型保單的保費是定期險，屬「自然保費」（遞增型保費），會隨著年齡逐年增加保費；而放在投資基金的部分若遇到金融海嘯，波動性會相當大，先想清楚究竟要投資還是要保險，再決定是否做調整。

4：低利率情況下，要如何檢視保單及如何買新保單？

永達保經董事長吳文永建議，目前消費者在投保上要注意三個原則，一、投資型保單的連結標的要轉到波動性較小的標的，例如債券型基金。二、過去買的高利率保單要維持住，不要隨便解約。三、在低利率環境下買的保單，應是購買較長期保障型的保單。

他認為，在目前的投資環境下，保險公司收到短年期的保險保費，保險公司要找短期高獲利的投資工具並不容易，而若保戶投保的是長年期的保險，則保險公司收到的保費資金，屬長期資金，進行資產配置就比較從容，可以去找報酬率相對應的投資工具，這樣對保險公司和消費者都比較有利。

若是二○○○年之前就買的傳統型高預定利率保單的保戶，可千萬不要隨便解約，因為未來要買到有四、五％利率的保單，可能要等上十年，隨便解約將會得不償失。

5：地下保單可以買嗎？

境外保單，俗稱「地下保單」，是指未經金管會保險局核准販售的保單。去年以前，台灣一直維持在三％上下的利率水準，歐美的利率都高出台灣甚多，所以相對比台灣的保單價格便宜許多，過去就有不少保險經紀人公司會引進台灣販售，近來則流行將利率高於台灣的香港或大陸當地外商發行的保單拿來台灣賣，比台灣當地的壽險業有競爭力。

這些境外保單雖然很多是知名外商所發行的，但因政府不保障保戶權益，未來若是代理公司倒閉，保戶要自行處理理賠與糾紛等問題，購買前要先衡量自己語言溝通與獨自解決這些問題的能力，否則，還是購買台灣壽險公司發行的保單比較安全。

五年前，台灣就曾經發生過「地下保單」的糾紛，當時「死亡保單」，就是所謂的「保單貼現」（將有財務困難的癌症或愛滋病等重症末期患者保單賣給第三者，以折價獲取保險金），在台灣熱賣，卻因為美國加州最大保單貼現交易商倒閉，購買該商品的投資人索賠無門，所以當保險經紀人公司在推銷境外商品時，保戶可別為了貪念而虧了本金。

保險公司幫你還房貸？

幫房子買壽險，花小錢買高保障
Smart智富月刊 第124期 2008-11-28 撰文者：林正文

房貸壽險的保障範圍，主要針對房貸戶身故或是全殘時，無法支付房貸的情況下，才可以獲得理賠。但是現在不少壽險業者則擴大保障範圍，讓房貸壽險的保障功能更多元化。

根據壽險業者統計，過去乏人問津的房貸壽險，在今年下半年，竟然逆勢成長。

因為不少背貸族，擔心萬一房貸繳不出來，會拖累整個家庭；銀行業者也擔心，放款風險會隨著景氣轉差而提高，因此也大力促銷，因此房貸壽險下半年的買氣比起上半年成長了50％。顯示有愈來愈多的房貸，希望能夠幫自己的房子，多買份保障。

所謂的房貸壽險，是指申請房屋貸款時，同時購買定期壽險保單，保額搭配房貸額度，最高可以是房貸額度的120%，投保期間則是和房貸期相同。保費採取躉繳，也就是投保的時候，一次付清保費，銀行會針對房貸戶，在原房屋貸款金額之外，再增貸一筆金額，來支付保費。房貸戶將房貸和保費一起分期攤還交給銀行，因此每月繳費金額低，等於可以用小錢買到高保障。

低保費、高保額　勝過定期壽險

房貸壽險的主要功能是，如果家中的主要經濟支柱身故或殘廢，房子不會因為繳不出房貸而被迫拍賣。因為房貸壽險的保險金的受益人是銀行，如果發生事故時，理賠金將優先償還房貸餘額，剩餘的部分才是給其他受益人，不讓債務留給家人。

ING安泰人壽銀行保險商品開發處協理葉仲博指出，「低保費、高保額」是房貸壽險的特色，由於銀行先一次繳清保費，因此總保險費用率會比傳統的定期壽險來得便宜。

以ING安泰人壽的定期壽險商品為例，30歲男性買20年期、保額100萬元的定期壽險，月繳保費333元，但如果是保房貸壽險（平準型），躉繳保費是5萬8,700元，相當於每月繳245元，等於是定期壽險74折。

中國信託潛力客戶處副總經理宋苑芝認為，房貸壽險因為多了保險保障，對銀行也有分散風險的效果，因此還會樂意提供房貸利率減碼優惠給保戶。主要是主要是各家銀行的利率減碼幅度，房貸，房貸視房貸戶的信用條件來議價，降幅約在0.1到0.5％不等，而節省下來的利息，剛好可以用來補貼房貸壽險的費用。


房貸壽險要依償還能力選擇商品


房貸壽險要依償還能力選擇商品

保額是否增減　不妨考量償還能力

房貸壽險可分平準型和遞減型兩種，前者是指保額在保期都不變，就算到房貸繳清後，保額還是一樣多；後者則是保額等於房貸金額，保費逐年繳清後，保額也會跟著起減少。

因此，如果選擇的是平準型的房貸壽險，保險金繳清房貸後，剩餘金額可以做為安家費，等於幫家人多分保障。而遞減型壽險保障的保險給付金額是以當年度保額理賠，所以保費會比平準型的減少2成~3成，適合保險預算有限、但要高額保障的房貸族。

由於目前多數的房貸壽險採取「預收制」，也就是一次繳清未來的保費。因此葉仲博建議，保戶在選擇平準型或是遞減型的房貸壽險時，除了評估保險費用的差異外，還必須考量自己的償債能力和保障求。

葉仲博進一步解釋，選擇平準型的保戶，如果提前清償房貸後，還需要壽險的保障，就可以帶著房貸清償證明，向保險公司提出要保人變更，也就是將受益人變成保戶本人，假設保障期間內，發生理賠事故，保險金則直接給付給保戶。反之，遞減型的保戶，如果提清償房貸，相對的保障也就隨著消失。

不過，葉仲博指出，部分保險公司有提供「型別轉換權」，也就是遞減型和平準型可以轉換，只是兩個有費用的差別，因此還必須視保障期和貸款餘額進行費用試算，可以「多退少補」。

保障範圍擴大　燙傷、意外能申請理賠

房貸壽險的保障範圍，主要針對房貸戶身故或是全殘時，無法支付房貸的情況下，才可以獲得理賠。但是現在不少壽險業者則擴大保障範圍，讓房貸壽險的保障功能更多元化。

法國巴黎人壽保障保險事業部副理楊淑琪指出，無法支付房貸的因素不限於身故和殘廢，很多時候也可能因為失業或罹患重大疾病造成暫時失去經濟收入時。但是造成無法支付房貸的因素，也可能是因為罹患重大疾病無法工作，或是因為非自願性失業，導致收入中斷，因此，房貸戶在投保時，可以選擇有多重保障功能的房貸壽險商品，增加多重保障。

例如，法國巴黎人壽的房貸壽險結合失能險與失業險，也就是保戶可以保「失業信用保障保險」，如果一旦因為非自願性失業，繳不出房貸時，便能夠由保險公司代為繳交3個月至6個月的房貸，讓保戶暫時不用擔心房貸的問題。

如果是個人醫療保障不夠，也可以選擇結「特殊疾病保障」（例如癌症或重大疾病）的房貸壽險。旦不幸罹患癌症或特定重大疾病時，也能向保險公司申請理賠金。

而ING安泰人壽的房貸壽險商品，將保障範圍擴大到燒燙傷、重大傷殘以及交通事故導致身故等，而且理賠金額是以最初投保金額給付，不會隨著房貸餘額下降而減少，讓保戶財產安全和人身安全，同時得到保障。


一般定期壽險和房貸壽險差異比較

用不同工具 跟漲抗跌

在不同池塘放釣竿 長線分批布局
Smart智富月刊 第127期 2009-02-27 撰文者：林淑玲

經濟早晚會復甦，想累積財富的投資人，應該趁著低點布局，遵循空頭市場4大操作攻略，莫讓累積財富機會溜走。

全球股市突然於去年第3季步入空頭，讓多數在多頭市場才進場投資基金的台灣投資人不知所措，投資行為進入急凍。可是，空頭市場就沒有賺錢的機會嗎？答案顯然是否定，空頭市場也有反彈行情，幅度約20％～30％不等，而且經濟早晚會復甦，想累積財富的投資人，應該趁著低點布局，遵循空頭市場4大操作攻略，莫讓累積財富機會溜走。

攻略1》善用不同投資工具

理由：市場處於多頭持續上漲時，投資人買了全球、新興亞洲、拉丁美洲等相關性強的股票型基金，將雞蛋全放在同一個籃子的問題可能不大，可是一旦遇到空頭時，這樣的買法必死無疑，因為全部資產都朝同一個方向震盪，所承擔的風險非常大。

操作：空頭市場震盪很大，市場不會一直往上，資金會循不同管道尋找獲利標的，所以必須利用不同的投資工具去賺不同的錢。就像釣魚一樣，在不同池塘放釣竿可以提高釣魚勝率。投資人可以透過資產配置，在不同池塘（資產類別）都放著釣竿。

寶來投信總經理劉宗聖指出，最近黃金在股票市場表現不佳時猛漲，就是最好的例子，若投資人的資產配置裡有黃金，一定可以減少整體資產受傷程度。在資產配置類別選擇上，因為現在是市場低點，只要長期持有，不論哪一種資產都有賺錢機會。

劉宗聖建議投資人，可參考不同資產類別投資回報相關係數來配置，相關係數在0.5以下即屬低相關，愈低愈好。例如股票與債券相關係數為0.395，已屬低相關，但股票與黃金相關係數更低，為0.065，是資產配置的好拍檔。



攻略2》分批進場

理由：過去幾年因為市場行情太好，買基金非常容易賺錢，使得國內基金投資人的心態較為短線，喜歡一次單筆加碼買進，以為這樣賺較多，缺乏長期投資概念。可是如果在景氣仍有疑慮、市場走向不確定之際，還是這樣操作，不僅風險極高，後果更將慘不忍睹。

操作：最好是分批長線布局。富蘭克林投顧副總經理羅尤美指出，股市下跌期間加碼定期定額投資能創造更高的報酬率，以 2000至2007年期間為例，全球股市雖遭遇2000年網通泡沫重挫，但若選擇每月定期定額且加碼一倍扣款投資全球股市指數，報酬率可達65％，可見低點分批進場既安全，又能加大投資效果。

投信投顧公會理事長、元大投信總經理杜純琛表示，在股市持續震盪下，投資人可以定期定額方式進場，在股市進場時點和價位上做到進一步分散，縮小波動的風險。

攻略3》嚴格執行停利

理由：根據歷史經驗顯示，不論是1929年的美國大蕭條，或1990年日本股市步入長達4～12年空頭，其間曾多次出現20％～30％不等幅度的反彈，顯示空頭市場也有不錯的投資機會。但是若未停利，下次的重挫便可能將之前反彈全部吐回。

操作：基本上，停利方式有2種。對於穩健甚至保守的人，復華投信投資理財處資深副總經理周輝啟建議，本金贖回轉入負相關資產，留下獲利繼續參與。以投資3～5年期間為例，投資人可以在獲利30％時，贖回本金加獲利總額的7成，留下3成繼續投資。例如投入100萬元增值到130萬元時，先贖回7成，相當於贖回91 萬元，轉進資產負相關或相關係數較低的資產，留下40萬元繼續參與市場。這麼做不只能確保獲利，還因本金轉進負相關資產規避掉更多風險。

另一種是獲利先停利出場，本金留下來繼續參與，此作法較積極。劉宗聖認為，空頭市場不要想大賺，能小賺就是贏，所以當獲利20％便可先將獲利了結出場，留本金投資就好。



攻略4》選跟漲抗跌型基金

理由：過去在股市大多頭階段，投資人在擇選基金時往往只考量報酬率，短期績效能夠愈突出的基金，就愈能得到投資人的追捧。因此，部分經理人投資高風險商品，結果市場反轉，報酬率反而大幅落後。觀察在過去一年多以來，幾乎不分區域和類別，不少所謂的明星基金都紛紛中箭落馬，甚至成為領跌的族群。

操作：多頭市場時投資人重視的是爆發性、題材性的表現，而在景氣衰退疑慮不斷時，投資策略首重防禦，這時擁有穩健、保守價值的基金將脫穎而出。杜純琛認為，市場將青睞能跟漲且具抗跌能力的基金，與多頭時的主題式投資不同。

杜純琛指出，分散國家和產業布局的全球型基金是較穩健的投資選擇。不論股票、債券、主題式等基金皆如此。此外，與股票市場低相關、具有防禦性的基金，例如債券、生物科技、平衡型基金等，也是可考慮的標的。

用資訊比強過夏普值

空頭時挑基金5指標
Smart智富月刊 第127期 2009-02-27 撰文者：林淑玲

儘管近期經濟數據依舊難看，可是市場反應沒有以前那麼激烈，有逐漸回穩跡象，顯然投資人可以開始考慮重新投資了。但是，投資人最好遵守空頭市場挑基金的5指標，為投資綁好安全帶。

隨著時間逐漸過去，百年金融海嘯引發的恐慌氣氛正漸漸淡去。儘管近期經濟數據依舊難看，可是市場反應沒有以前那麼激烈，有逐漸回穩跡象，顯然投資人可以開始考慮重新投資了。但是，在極差的路況上路，總不免跌跌撞撞，投資人最好遵守空頭市場挑基金的5指標，為投資綁好安全帶。

指標1》選擇得獎基金
理由：雖不保證未來績效，但是日後表現好的機會比一般基金大

國內基金研究權威、台大財務金融系教授邱顯比指出，任何基金的績效都是經理人與基金公司一點一滴慢慢累積而成，唯有短中長期都努力，最後才能脫穎而出。雖然過去績效不保證未來，但不論市場多空，得獎基金表現比同類型基金好的機會較高。

更重要的是，長期績效穩定且突出，顯示經理人與基金公司投資哲學一致，研究深入，不會盲目跟隨市場起舞。

台灣目前頒發基金獎的單位不少，晨星（Morningstar）亞太區總裁田勁比較其中差異指出，晨星與《Smart智富》月刊向來「惜獎如金」，重視一檔基金長期績效的穩定度，非常堅持一個獎項只有一個第1名，因此僅頒發年度最好的基金，投資人一看就知道。而頒獎目的是為鼓勵最能堅守「給投資人最大利益立場」的基金及基金公司，並不會想討好基金公司，所以不會發出太多獎，因此獎項具有崇高公信力，得獎基金絕對都是萬中選一，是值得投資人擁有的好基金。

指標2》觀察資訊比
理由：可看出基金操盤功力

對於想在空頭市場挑到好基金的投資人來說，資訊比（Information Ratio）是非常重要並且好用的指標。資訊比的計算方法，是將基金報酬率減去同類型基金平均報酬率，再除以相減後差額之標準差。資訊比愈高，代表持續擊敗同類型基金的能力愈強。

邱顯比表示，以往投資人都被教育以夏普值來挑選基金，那是因多頭市場時基金報酬都是正的，於是基金提供超額報酬的能力變成最重要，選股能力必須很強，可是去年下半年，開始步入空頭市場後，什麼股票都跌，選股能力已經不重要，能打敗同類型基金，表示對進出市場掌握佳，資訊比成挑基金參考指標，是晨星與湯森路透理柏等知名評比機構評鑑基金等級或星號的重要依據。

投資人可上投信投顧公會網站（www.sitca.org.tw），下載台大教授版本的績效評比檔案，表格有一欄即是資訊比，選擇資訊比率高的基金就對了。

指標3》風險與預期報酬控管的能力
理由：熊市也會反彈，一旦風險控管不佳，容易追高導致受傷

復華投信投資理財處資深副總經理周輝啟認為，一檔好基金必須遵循原本設定的投資風格與目的，精準掌握預期報酬率與風險控管區間，就算市場再好，都不可以偏離。好比一檔平衡型基金的預期報酬率為8％～10％，結果有一年突然大漲35％，此時投資人千萬不要高興太早，因為這表示有不對的事情發生，最好趕緊調整，以免基金出事，而你的資產配置也亂掉。

投信投顧公會理事長、元大投信總經理杜純琛也表示，市場能見度不高時，風險控管就顯得非常重要，根據國際評鑑機構對於基金風險控管評比的指標，選擇年化標準差小、β值低及夏普值夏普值高的基金，也就是報酬率波動程度小、基金相對於市場的波動性＜1、每承擔一單位風險所獲得的報酬率愈高愈好。

指標4》掌握市場時機比選股重要
理由：空頭時期市場差，股票都跌，進入市場時機的掌握比選股重要

富蘭克林投顧副總經理羅尤美表示，俗話說「疾風知勁草」，對於挑選基金也一樣，在多頭時績效好，基金經理人不見得是有真本事，要分辨出經理人操盤實力，除了觀察基金在多頭時期的表現之外，最好也要留意基金在空頭時候的績效，是不是能夠相對其對應的市場指數較為抗跌。

另外，她建議投資人不見得要有所謂第一名的迷思，尤其是在短期績效的部分，應該留意的是「績效排名的穩定度」，在各期間表現都很穩定的基金，代表經理人選股方向比較能夠跟隨市場主流，順勢操作。

指標5》觀察基金的成立時間
理由：有較長投資歷史可追蹤、觀察，有助投資人了解基金投資風格

羅尤美說，成立較久的老基金績效不一定勝過新成立的基金，但老基金必然經過市場多空循環的淬煉，能夠熬過風霜，背後的基金經理人或是操盤團隊較容易有獨到之處。就基金規模方面，也多會有一定的規模，讓投資人可以避免遇到在投資期間就遭到清算，因而被迫停損的問題。投資人優先考慮這些所謂的老牌基金，也可以先縮小選擇範圍，省去不少挑選的麻煩。

栽培自己的理財花朵 危機入市 基金選購學

30雜誌 張育寧 2009/2/2

去年的金融海嘯讓很多投資人經歷了一場刻骨銘心的「理財失戀」。
危機尚未解除，大膽進場的口號又響起。危機入市，誰可以投資？又該怎麼投資？

買基金，在台灣，是不是像追求時尚一樣，也是一種流行？
下面這些數字或許可以回答這個問題。根據投信投顧公會與彭博資訊的調查，在台股一年內跌掉47%市值的恐慌壓力下，光是去年10 到11 月短短一個月，就有34690 人停止定期定額扣款，而且每個月停止扣款的人數，以一倍的速度快速增加。

回顧2000 年以來的基金市場變化，只要台灣股市上漲，定期定額購買基金的人數就快速增加；而股市指數一旦下滑或盤整停滯，基金停扣人數也一路跟著溜滑梯。

在台灣，瘋投資跟追求時尚流行，沒什麼不同。股市上揚時，投資人信心大增，等不及大幅加碼扣款，股市危機時，害怕自己的本金也賠進去，急著停止扣款甚至贖回。投資也跟流行，所以總是買在最高點、賣在最低點，永遠抓不住對的投資時機，是很多基金投資人心頭永遠的痛。

紙上富貴如南柯一夢

不過，去年底這波驚人的基金停扣潮，有不少人卻是滿肚子委屈和苦衷，「銀彈用光，就算想要繼續扣，也沒錢了。」

在不久的半年前，次貸風暴還沒延燒全球，很多基金投資人都還沈浸在報酬率超過50% 到60%的喜悅中，加碼投資的人不在少數。可惜紙上富貴夢，只作了一、兩個月。百年難得一見的金融危機來襲，投資報酬率一天跟著一天快速倒扣。從10％、0％到－10％、－50％，眼看著連本都回不來，投資人慌張的不知該如何是好，「該停扣或該贖回了嗎？」這個問題在腦中轉了千百回。

緊接而來的減薪、無薪假和裁員潮，讓很多基金投資人，特別是領薪水的上班族，陷入進退兩難的窘境。失去穩定的資金來源，有的人即使想要響應「大膽進場」的口號，趁單位成本最低時撿便宜，也無力負擔。還有一群人，身上背負著房貸、車貸的沈重壓力，連生活費都快要出問題，只好忍痛認賠贖回。

備好核心資產 再談理財

「原來定期定額也會賠錢！」一場讓專家也慘遭滑鐵盧的危機，讓更多市井小民經歷了一場最刻骨銘心的「理財失戀」，「我這輩子再也不要投資了！」是很多投資人的心聲。然而，是市場背叛了投資人，還是投資人背叛了自己？

「受傷最重的，都是只想著要賺錢，卻沒有量力而為的人。」投顧投信公會秘書長蕭碧燕說，這次的金融風暴，對很多投資人來說，是檢視自己投資觀念的最好時機。

「投資不等於理財。」很多人一談到理財，就急著作資產配置，核心資產放在低風險的投資工具如債券型基金，其餘配置在比較高風險的新興市場或能源基金中。「這不是分散風險，」蕭碧燕說，投資只是理財的一部份，所謂的核心資產，應該是緊急生活準備金、放在銀行的存款、購屋準備款、結婚基金、教育基金等，「這些都是理財的一部分，扣掉後，才是投入股票、基金、黃金、匯市等市場的投資用資金。」

蕭碧燕認為，台灣投資人誤解理財的定義，又缺乏長期投資的觀念，「急著賺錢，把所有資產放到高風險資本市場，期待用長期的投資工具，套取短期利益。」

在市場中屢戰屢敗，會失戀，不是愛錯了對象，而是愛錯了方式。

用閒錢投資

「已經賠錢的人，就當作是繳了學費，一定要記取教訓，」蕭碧燕說，不同人有不同的應變方式，「大膽進場是現在流行的口號，但不是所有人都可以這麼做，先認清自己的資產屬性，再決定要選擇哪一種理財方式。」

連應付基本生活開銷都有問題的投資人，必須勇於停扣或直接贖回。蕭碧燕說，「即使市場正在復甦，未來一到兩年也不會太好過，應該準備能應付一年以上生活開銷的緊急預備金。」

還能維持生活收支平衡，同時還有部分閒錢可以作理財規劃的投資人，在市場前景不明的狀況下，保有一部分銀行存款，能夠降低資產風險，「連政府都會倒，政府債券基金絕對不會是現在最低風險的投資。」最後剩下的，才是拿來投資的錢，如果只有幾千塊的額度，以「中長期績效好」、「優良投信公司」加上「市場復甦前景較明確」的三個大原則，選擇一到兩檔基金以定期定額方式投入，是最簡單的方式。

扣除必要生活開銷、每月貸款償還額度、生活準備金、銀行存款後，還有一筆不少於一萬塊的長期固定閒錢可以用，這一類人，就可以大膽進場。

大膽進場 小心配置

「如果有大筆閒置資金，現在是單筆進場的好時機，」蕭碧燕說，把資金依大、中、小的比例分配，最小筆的最先進場，「因為不知道全球股市還會不會再跌，最小筆先進去，單位風險最小。」單筆的基金選擇，可以從復甦前景較明確的亞洲和歐美市場先開始，「不過先復甦的市場，不一定漲最多，不要一廂情願的以為這樣就是追求最高獲利。」

定期定額的部分，富蘭克林證券投顧副理梁云菁認為，在市場前景不明的狀況下，「以全球型股票代替過多的單一市場或產業型基金較適合。」認清自己的投資屬性，大膽進場，小心配置，投資基金不虧損，其實並不難。梁云菁說，「拉長歷史來看，即使在2000 年的網路泡沫高點入場，只要不貿然出場，堅持扣款，平均每5 年都可以享受獲利至少20% 的甜美果實。」

「所謂的長期投資，不只是3 年，而是高達5 到10 年的耐心等待。」蕭碧燕說，停利不停損的原則，常常因為心中那個貪心的魔鬼出來攪局而破功，「這是耐力賽，誰能耐得住，誰就是贏家。」

別為利率降低買房子！

30雜誌 徐政義 2009/2/4

近半年來，大家見面所聊的話題，好像都離 不開全球金融海嘯，以及其所帶來的影響。這次的金融海嘯，的確對許多人的生活造成不小影響。

在「投資什麼、賠什麼」之後......

我有位同事，他的海外投資，經歷金融海嘯洗禮後，淨值只剩下原先的5%。還有另外一位朋友，去年年初歡歡喜喜結婚，並在臺北市買了預售屋。

他想利用期貨市場大賺一筆，以降低房屋交屋後的房貸壓力，於是將手上預留作為裝潢款的現金，全部加碼投入期貨交易，結果不到幾個月時間，把所有的現金都賠光了。上個月，建商通知他交屋，他想賣掉房子減輕經濟壓力，結果發現建商在工地銷售的餘屋，開價比他當初購買的價格便宜了兩成，還有議價空間，他若現在出售房子，不但拿不回一毛錢，還必須再掏出一筆錢來倒貼給銀行跟買主。這類的故事在你我週遭層出不窮，說也說不完。

在經濟金融動盪年代中，個人理財更顯得重要。以下舉房貸利率與個人理財兩個例子，來說明個人 理財的觀念。

利息，房貸利率在這個月已經降到了年利率2% 以 下，而電視也不斷播出「以500 萬元為例，每戶每 月將可節省2000 元以上房貸利息」之類的新聞。 很多人不免心動地想：現在要借錢、要買房子嗎？

購買房子，有投機客與自住客兩種。以房子作為 投資工具，買低價與賣高價是決定投資報酬率的最重要因素，因此，購買時機相當重要。目前的房價是否已到谷底？相信專家都有不同的看法與見解， 然而，從數字來分析，若房地產價格在未來的10 年翻1 倍，平均下來，1 年的報酬率為7.2% 左右， 但是必須承擔流動性以及價格變動的風險，因此買房子來長期投資，對大多數人來說，好像不是一 項好的投資。

減少的繳息金額，沒有想像多

若以自住為目的，買房子要考慮的因素相當多，相信大家都作過功課了。那降息之後，是否有助於減輕房貸的壓力呢？答案是肯定的，但是幅度可能沒有新聞報導所說的那麼大。一般人很直覺的就用房貸金額乘以利率的降幅，就當作是每年利息降低的金額，這個觀念對於單純繳貸款利息的借款人是正確的，但是一般房貸戶可能就不正確了。

例如：假設有房貸800 萬元，原來的利率為3％，每月的利息費用為兩萬元。若利率降到2％，每月所負擔利 息負擔將大幅降低到13,333 元，每個月將可省下約6 千多元的利息。由於大多數的房貸戶都是以本利均攤的方式支付房屋貸款，在年利率為3 ﹪時，每月的本利均攤金額為44,368 元，當利率降到2 ﹪時，每月的本均攤金額降至每月40,471 元，每個月所減少的本利金不到3900 元，降幅不如前例的6 千多元。因為房貸餘額隨著每期繳款而降低，所以實際上，平均的房貸餘額將低於800 萬元，而且每月還必須償還本金，所以實際的降幅將相當有限。

因此，該不該買房子，應該考慮更多的因素，而「利率降低」不應該成為買房子決策的主要理由，而且不要忘記了，當經濟景氣好轉時，利率還是會回到正常水準的。

股票變便宜了，該投資嗎？

最近有一個網路笑話，看了令人不禁莞爾： 有兩個知名的經濟學教授一起走在街上，由於甲教授剛領完研究獎勵金一百萬元，因此有些志得意滿。他看到路邊有一堆狗屎，就向乙教授說：「我跟你打睹，若你敢吃了那堆狗屎，這一百萬就是你的。」沒想到乙教授真的吃了那堆狗屎，甲教授只好將一百萬元給乙教授 （此時，乙教授的收入為一百萬元）。 他們兩個繼續沿著街道走，過了不久又發現了另堆狗屎，乙教授猜想甲教授應該不敢，就向甲教授打睹：

「我也跟你打睹，若你敢吃了那堆狗屎，這一百萬就是你的。」沒想到甲教授也真的吃了狗屎，乙教授只得把一百萬元還給甲教授（此時，甲教授的收入為一百萬元）。

整體而言，社會上除了減少路邊的兩堆狗屎之外，整體的經濟活動增加了兩百萬元的交易，國民所得真的增加了兩百萬元嗎？

這雖然是一個笑話，但我們生活中經常出現一些不合理的現象：假設你在50 元時買了一張股票，股票漲到100 元時賣出，你的報酬率為100％，而此時立刻又以100 元買進股票，等跌回50 元時，報酬率為－ 50％。整體的交易，你是不賺不賠的，但是，你的平均報酬率是正的25%。實際上你有賺到錢嗎？當然沒有。

請在低點大量買進

從學術的統計資料來看，大多數散戶的報酬率是低於機構投資人的。主要原因，除了一般投資人比較沒有選股的能力之外，一般投資人太容易受到情緒化的影響，也就是說，股價在50 元的時候，買了太少的股票，等到漲到了100 元時，自己（或是看到別人）嘗到了一點甜頭，於是加碼投資在股市上，等跌回到50元時，整體的投資報酬率當然是很慘的。

股神巴菲特在新出版的《雪球- 巴菲特傳》中提及：在別人害怕時貪婪，在別人貪婪時害怕。沒有人可以精確地預測股市的高點與低點，但是當股市相對低點時，可以把閒錢投資在股市上，而且必須要分散投資。當市場一片榮景，股市成為全民運動時，千萬記得要賣出持股，以保有豐盈的投資獲利。

減免稅失效 當心挨罰

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2009.03.04

享受減免優惠要注意，一不小心不但減免不成反而會被補稅。台北市稅捐處著手清查包括減稅車、低稅率房地產等減稅案件，去年全年追出11.78萬件，納稅人不僅無法減免還要補稅，補稅金額達19億元。

台北市稅捐處分析，享有減免稅優惠的案件，會被補稅的主因，都是減免原因已經消滅，卻未主動向稅捐機關更正，經稅捐處清查，不但要補稅，還會再加處罰款。其中，又以地價稅補稅金額最多，牌照稅的總罰款額最高。

根據台北市稅捐處統計，清查97年因減稅、免稅與適用特別稅率條件的納稅人，總計發現有11.78萬件涉及短漏報稅捐，經稅捐處取消其減免資格後，總補稅額達19億元，其中有6,341件因逃漏稅情形較為嚴重，另被加處1.45億元漏稅罰款。

地方稅包括地價稅、房屋稅、土地增值稅及使用牌照稅等稅捐，稅捐機關為了維護稅籍資料的正確性，每年都會定期舉辦清查作業。

依據稅捐處分析納稅人被補稅及處罰的原因，絕大部分都是因為不熟悉稅法規定，未即時向稅捐處申報改課或恢復課稅，以致於形成逃漏稅捐。

以逃漏稅捐被罰款最多的使用牌照稅補稅案件為例，多數民眾都是因為逾期未繳納牌照稅，或已註銷牌照的車輛被查獲使用（包含行駛、停放）公共道路。稅捐處指出，這類案件除要補稅外，還要依應納稅額加處一或二倍的罰款。

房屋稅減免案件則是稅捐處清查發現補稅比率最高的案件，依據分析，多數都是房屋增、改建或自用住宅變更為營業用房屋等，才會導致被補稅。

由於多數減免稅案件遭到取消優惠資格，都是因納稅人不熟悉稅法所致，台北市稅捐處特別提醒納稅人，如果土地、房屋或車輛發生用途變更或買賣等移轉情形，最好向稅捐機關查詢是否已經喪失優惠稅率條件，以免事後遭查獲補稅送罰。

團購網 殺很大 會員飆增5倍

中時電子報 2009/03/31 馬婉珍／台北報導

景氣寒冬，省錢就是賺！在荷包空空的時代中，上團購網、揪團集殺購物，可以「殺」很大，使得團購網超夯，會員飆增5倍達10萬人。目前不論是食衣住行，都提供團購網、讓網友揪團集殺購物，半年來，總金額從1,300多萬元激增至近5,000萬元。

在吃、穿方面，目前以ihergo愛合購網的市占率最高；至於買屋以滿足「居住」需求，可善用網路地產王的「團購專區」，掌握預售屋、新成屋的市況，想買中古屋的民眾，則可運用中信房屋一系列的「賞屋ㄅㄨㄅㄨ車」活動，提出自身的購屋預算，由業者過濾適合的物件、帶民眾賞屋。

愛合購網站總監劉謦豪說，雖然景氣不好，但仍少不了要吃穿，而不少物品必須透過大量購買，店家才願意便宜賣，硬著頭皮買了一堆回家，卻吃不完，更有民眾用網購方式購物，卻要支付80元至100元的運費，怎麼算都不划算。

因此，劉謦豪在2年前成立ihergo愛合購網，民眾除了可透過親朋好友合購，更可與網友揪團合購。

團購價可便宜20％至40％，還可省下運費，逐漸受到網友青睞，去年的會員人數不到2萬人，今年3月份，已飆升達10萬人，網站上集資的總金額，也從1,300多萬元飆升至今，達到近5,000萬元。

由於網友合購成風潮，今年以來，店家嗅到商機，且因實體店面生意難維持，陸續加重比例在團購業務上，大宗購買還可分攤運費成本，更有機會在網路上打響名氣、銷售全台，使得網上揪團購物，成為現今火熱話題。

以網站上當紅的伊蕾特布丁奶酪為例，買2盒則每盒單價400元，買12盒則每盒單價360元，不但免付運費且價格打了8折；再以無法單買的黑師傅捲心酥為例，必須購滿4箱共48罐，才可免付140元的運費，若透過網友相招合購，就可免去買了一堆卻又吃不完的困擾。

至於購屋團，也是近期的熱門團購行程。網路地產王執行長何至元指出，農曆年前房市走緩，周末假日預約團購看屋的組數，僅10組左右，年後看屋客出籠，每周預約看屋的組數，增加3倍至30組，一般而言，3組至5組有意購買該案的民眾，就可用團購價格購入，透過團購撿便宜，每坪單價約可省近萬元。

投資出租公寓

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2009/03/14

銀行利率直直落，逼得定存族不得不另尋出路。房仲專家說，定存族注重保本及穩定收益，就此來看，最理想的不動產商品，就屬大學商圈中帶租客、已改好套房的公寓。這類產品報酬率高，也較具保值性。

中信房屋企劃室副理江龍名表示，目前比較熱門的固定收益不動產，不外店面、商辦及套房，其中店面租金高，但空租機會也大，而且漲跌幅較大、風險較高；商辦和店面相同，需要較大的投資成本，受景氣影響也較大。

套房分兩種，一種是大樓式獨立套房，這類套房一度火紅，但一來目前行情仍相對偏高，大台北地區報酬率只有4%上下，二來如同店面、辦公室，套房是一間房子對一位租客，只要租客有問題，就可能面臨空租窘況。

第三，這一年多來，套房已成票房毒藥，銀行大多不貸，自備資金必須相當充足，另外想脫手時，也因此緣故而有相當困難，因此就訴求「保本」、「穩定收租」的定存族來說，並非好選擇。

但套房還有另一種，即公寓式套房。這是用舊公寓改裝而成，通常三十坪上下的公寓，可隔出三到四間，由於坪數夠大，沒有獨立套房銀行拒貸問題，只要地段不要太差，就沒有流通性的問題。

這類公寓現已相當普遍，很多辦公商圈、捷運商圈都有這種物件，如就定存族來說，由於需要的是更穩定租金收入，以取代利息，江龍名表示，可優先選擇成熟大學商圈中、已經改好，而且帶有租客的公寓式套房。

相較於上班族，學生租屋族群更為穩定，是主要原因，另外承接現已有租客的物件，也能省下繁瑣的改裝、招租等工作，可由定存族很快地變成包租公。

根據台灣房屋調查，目前大學商圈的套房租金都有下降趨勢，不過由於房價也在降，因此目前接手，報酬率依舊是維持能維持相當水準，有些物件因為投資人急售，壓低售價，甚至報酬率可拉高到8、9%。
(即然那麼穩定，為什麼會有物件投資人急售呢？這是我一直想不太通的地方…)

投資這類物件，應注意議價、地點及產品型態三方面。在議價上，可以拆開兩部份來算，一是公寓價值，這部份就依當地行情，目前各地多有一到兩成的下滑，二是改裝成本，通常一間較好的套房，改裝成本在25~30萬元之間，接手時可視屋主已出租獲利的時間，要求折舊。

在地點上，並不需要一定得在學校旁邊或夜市之中，但最好是公車一到兩站，捷運一站或是摩拖車5~7分鐘可到校的範圍內，這樣可以降低房間空租機率。

至於產品本身，除了設備要有一定水準外，如果一棟公寓之中，只有一間改裝，接手前宜了解同棟住戶的反應，如果很反彈，就應多考慮，如果是整棟每戶都已改裝，則應了解是否有出入複雜情況，如果各房東已協調設立房客公約的，可優先考慮。

最後在投報率上，目前接手，最好把租金再降一些來計算，因為未來還有可能面臨租金再下調的情況。江龍名表示，目前銀行一年期定利不到1%，如果改投入公寓式套房，則北部5%，中南部7%以上就可安穩接手。