自備貼紙寫紕漏，動員住戶大搜查
Smart智富月刊第143期 撰文者：郭莉芳
當你走進樣品屋展售中心，銷售小姐拿著精美DM告訴你：「只要下訂，馬上就可以成為五星級飯店住宅的主人翁」，你不禁想像著，下班回家走進挑高大廳，先到B1的閱覽室去借本雜誌回家，不累的話，晚上還可以頂著星光，在屋頂泳池泡水，猶如置身度假飯店！
等到新屋落成，你才發現這些DM上的美照只是參考示意圖，尤其是公共設施與實景「差很大」，且空中泳池竟然未取得建照、閱覽室在原設計圖上竟是機車停車位……，更嚴重的是，這些公共設施均屬於「違建」，被建管單位要求強制拆除。
這個血淋淋的例子發生在台北市民權東路上的「台北光點」社區，這個案子完工才5年，但是住戶已與建商宏普建設打了2年多的官司。最近台北法院判決宏普建設要賠償住戶2,000多萬元。
點交仔細 以防後患無窮
根據《住展雜誌》的統計，2009年北台灣完工的新成屋超過5萬7,000戶，每年有大量的新成屋完工，點交過程怎能馬虎？新成屋與預售屋的公設比超過 30%，也就是購屋總價花了3成經費在購買公共設施，因此，當交屋後開始進行各項點交時，除了房子裡面的屋況點交外，居住空間外的公共空間、各項設備、設施也應該要仔細點交，才能夠確保建商移交過來的相關設施是最優的狀況，如果有問題還可以要求建商限期改善，以免點交結束後才發現瑕疵，建商可能連甩都不甩你。
所謂點交，就是「清點交付」的意思，涵蓋範圍很廣，但若就管理委員會（以下簡稱管委會）而言，所稱的「點交」主要是指建商在完成建築物及其設備的興建後，將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、經費、文件資料等，確認功能及清點數量無誤後，將所有權移交給社區的過程。
公設如此重要，一般人對於「公設」該如何點交？眉角在哪裡？卻幾乎沒有什麼概念，《Smart智富》月刊特別專訪擁有多年公設點交實務經驗的達人－真禾機電股份有限公司總經理徐源德，提供公設點交的關鍵心法。
徐源德點交超過200個新成屋社區，他的點交經驗中，曾有幾個經典個案，例如近期板橋有個建案在點交時，發現地下室少了6根大柱子，嚴重危害結構安全；或是曾有上百戶的套房社區，但全社區只有一個水表，由管委會負責水費支出；也有建商以二手發電機，混充全新發電機進行點交，至於最常見的庭園排水或地下室漏水問題，更是許多社區大樓管委會心中的痛。
公設點交牽涉2大權益
徐源德表示，公設點交的重要性牽涉到2大權益。
權益1》公共基金的撥付：建商要起造大樓，會被要求依造價提撥一筆公共基金到公庫。
等到點交完畢後，由管委會或管理負責人憑相關文件向主管機關申請公共基金的撥付，未來作為社區部分公共設施的修繕維護用途。
權益2》瑕疵求償的保障：依據公寓大廈管理條例第57條規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，於管理委員會成立或管理負責人推選，抑或指定後7日內辦理點交。
站在建商的角度，當然是希望點交過程愈快愈好，最好點交當天，管委會或管理負責人就可以在點交清冊上全數簽名過關，只要都簽名完畢，就代表建商可以拍拍屁股走人，未來有任何問題就叫天不靈、叫地不應了。
因此，在點交過程中，應該從嚴把關，逐一檢驗，不要怕麻煩，尤其是專業的機電、消防、排水、停車塔設備等，更應該委由有專業技師執照的人來幫忙勘驗，才能確保這些設備未來能正常運作。
延伸閱讀：建商依比率提撥公共基金
根據公寓大廈管理條例第18款第1款規定「起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比率或金額提列公共基金。」工程造價在使用執照上有登載，一般來說，工程造價會比市價低，且造價是由各縣市政府自行規定，例如台北市的規定就是台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價作為標準。提撥比率請參考下列試算表。
【試算】工程造價12億元的建案，應提列之公共基金額度：
小檔案_徐源德
出生：1968年
學歷：大葉大學事業經營研究所碩士
經歷：台中市建築管理學會理事、台北科技大學兼任講師、中國生產力中心講師、ISO-9000主導稽核員
現任：真禾機電股份有限公司總經理
著作：《公寓大廈公設點移交實務》、《大樓裝修、設備管理好好學》
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