2010/05/21 Yahoo!奇摩理財特約作家 歐陽姚
上周母親節跟朋友聚會，三位媽媽不約而同都談到房貸問題。
房貸問題A：拿到獎金，該提早還清房貸嗎？
A媽媽說，最近剛拿到一筆業績獎金，金額正好是他家房貸的餘額，不知道該不該拿這筆獎金把房貸還清？
我還沒有回答，一旁的 B媽媽就急著說：千萬不要還清，因為還清後，再借利息就不會這麼低了！原來B媽媽正想將房貸再轉借出來，卻遇到利率調高的困擾。
對於A媽媽的問題，我的建議是：其實不用特別急著還清房貸。倘若平常就有進行投資，以目前1.5%的利率而言，投資成本相對便宜。以投資高配息股為例，只要找到配息5%的股票，股利就足夠支付1.5%利息，扣掉其他手續費、交易稅……還是可以享受2~3%獲利。
若是覺得投資股票還是有風險，也可以改投資風險更低的年金型保險，雖然短期看不到甚麼獲利；但優點是可以強迫儲蓄。
我有很多朋友，當家裡房貸還清後，自覺無債一身輕，多出來的這一筆房貸金額，並沒有重新規劃，好好利用，就這樣隨手花用，幾年過去後，才驚覺在少了房貸的情形下，家裡竟然還是沒有存款。
當然，如果完全不懂投資，又覺得還清房貸是家庭一重大里程碑時，留下緊急支用現金，然後把房貸還完，也不失為一個好方法。
房貸問題B：想投資，該動用二胎房貸嗎？
而對於B媽媽想轉借房貸進行投資一事，我則建議一定要進行風險控管。因為二胎房貸成本已高，萬一投資失利，需要本利攤還時，壓力就會浮現。
房貸問題C：手頭緊，該申請40年期房貸嗎？
至於第三位年輕的C媽媽說：「最近和先生看中一間房子；因為每月房貸過於沉重，業務員建議他們可以改成40年期房貸，還款會較輕鬆，不知道划不划算？」
傳統房貸是以 20年期來規劃，近來又出現30、40年期房貸，其實各有優缺點。20年期房貸的優點是：可以挑到一些低利房貸，少繳一些利息，且還款期最短；缺點則是每月還款負擔比較重。
至於30或40年期房貸，優點是每月房貸負擔較輕；缺點是總支付利息非常沉重，而且還款期長達 3、40年。
下表是500萬元房貸，不同貸款期限房貸利息差異。
40年房貸利息（2,914,677元），足足比20年房貸利息（1,044,294元）多出180萬元之多，這筆利息都可以再買一間小套房了。
整體來說，短年期貸款無論是利率優惠或實際支付的利息，都比40年划算太多了。如果不是有特殊情況，還是盡量不要延長還款期的好。
由於年輕C媽媽夫婦目前和家人同住，沒有立即購屋的緊迫性，因此建議他們，不妨多存幾年錢，或是等到收入增加時，再考慮購屋。
除了延長房貸會多支付利息之外，許多銀行也推出前四年還息不還本的方案，乍看之下好像可以替貸款民眾減輕期初的負擔，但說穿了還是銀行商業考量。因為這項方案其實是將20年還款期壓縮為16年，貸款人從第5年開始，本利攤還負擔將更為沉重。
試想：倘若買房民眾一開始就付不起房貸，又怎麼敢期望四年後付得出更高額的本利？
最後要提醒購屋人，買進房屋向銀行貸款時，有些銀行會規定貸款戶在幾年之內不能提前還款，否則會收取一筆違約金，民眾在比利率、比還款條件時，一定要記得看一下其他規定，否則屆時產生糾紛，可是以白紙黑字為準！
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