3大重點 少花公設冤枉錢

預售屋新契約實施，購買成分更透明化
Smart智富月刊第141期 撰文者：王妍文

「什麼！我竟然花了200萬元買雨遮！」剛剛完成交屋的老陳拿起房屋平面圖仔細對照後，才驚覺，當初預售時，每坪花50萬元、共計40坪的新家，實際室內空間僅25坪不到，扣掉公設、陽台，約有價值200萬元的坪數神祕消失，原來是在窗戶外、不起眼的雨遮上。

過去消費者在買賣預售屋時，雖然契約上也會載明主建物、附屬建物與共有部分（編按：即一般所謂公設）的面積，但是對於到底花了多少錢買室內面積以外的附屬結構卻是霧煞煞，5月1日上路的預售屋新契約將採「分開計價」，有助於消費者打開過去的謎團。

名詞解釋_附屬建物與共有部分
附屬建物： 指陽台、雨遮、屋簷；共有部分：分為「大公」與「小公」，前者有門廳、機電房、消防設備、走道、地下室等，同一層樓的樓梯間、電梯則屬後者。

「新政策讓消費者更了解預售屋買賣的成分結構！」信義房屋代銷事業部執行協理何胤諭說，雖然現階段新政策實質上僅強調分開「列價」，並未強制主建物、附屬建物與共有部分之間需有計價公式，因此短期內，建商不會將使用率較低的陽台、雨遮售價調降。不過，當契約書上標明購買成分後，消費者更能針對所需，將錢花在刀口上！

預售屋新契約的重點有哪些？在購買預售屋時有哪些該特別留意的？何胤諭、永慶房屋代銷部副總經理吳金銘以及總管理處法務室經理吳宜學提出下列3個重點：

重點1》別只比較總價　用公式算出實際面積多寡

很多人看預售屋時，都會忽略雨遮對總價的重要性，結果，一片不起眼的外牆裝飾板，就可能吃掉你一整年的薪水！上述老陳就是一個血淋淋的例子。

過去陽台、雨遮、屋簷等可以計價的面積統統總計在房屋產權登記面積的「附屬建物」欄目中。不過，新法規登場後，必須分別列出主建物、附屬建物及共有部分面積與售價。吳金銘因此建議，新版契約出爐後，最好跳出過往僅比較總價、單價的習慣，掌握住公設比的算式，再利用詳列的各項建物面積，檢視自己到底買到肉還是只有骨頭。


新法規定附屬建物未載明面積者不計價

公設比算式：公設面積／總面積（主建物面積＋附屬建物面積＋公設面積）

何胤諭指出，在公設比相同的情況下，陽台、雨遮愈小，室內使用的主建物面積就會愈大，反之亦然，因此遇到公設比相同的建物，記得要再細分比較。另外，吳金銘也提醒，在主建物面積相同的情況下，雨遮與陽台愈大，公設比會被壓低，可留意一些強調低公設比的建案，是否出現這種「掛羊頭賣狗肉」的情況。

何胤諭表示，雨遮的施作與面積大小，完全取決於建商良心，好的建商會以整體外觀作為考量以適度配置雨遮，但是如果遇到唯利是圖的建商，恐怕就會在外牆圍上一圈雨遮，大賺暴利，一般雨遮合理範圍約占總銷售面積的5%～8%。

重點2》即使分開計價　仍要精算是否變相加價

由於陽台、雨遮與公設等並不能單獨買賣，必須跟主建物一起銷售，因此在新政策上路之際，大多數的建商仍偏向維持原有計價方式的態度，意即在買賣契約上會依法分別記錄主建物、附屬建物與共有部分的面積、價款，但在計價方式上皆採單一價。

不過，市場傳聞，某大型建商擬因應新政策而改變銷售方式，將引進日本、加拿大的房屋銷售模式，打出買主建物，送公設、附屬建物的策略！

「羊毛出在羊身上！」吳金銘提醒，不要被建商的大手筆迷住，應該精算價格，如果周遭行情為每坪60萬元，以同樣50坪、主建物比率65%的物件來看，市價3,000萬元，換算主建物每坪單價92萬3,000元（編按：市價3,000萬元÷主建物32.5坪），如果建商開出每坪100萬元附贈公設，優不優惠就很清楚了。

重點3》丈量實際面積　有誤差即可要求找補

此外在契約中，也將過去「房屋面積誤差在1%以內互不找補」改為「有誤差就互相找補」，也就是說，若房屋實際面積比契約明訂面積減少，建商必須退錢，反之相同。

吳宜學建議，在預售屋交屋前，建議一定要丈量實際面積是否與契約中明載的數字相符，如果有誤差，即可要求找補，因為以現今台北市的高房價計算，即使誤差1%，就可能是一筆20〜30萬元的損失。

延伸閱讀：預售屋買賣新契約

第三條　房地出售面積及認定標準

一、土地面積：

買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積＿平方公尺（＿坪）與區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比率持分（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。

二、房屋登記面積：

本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：

（一）主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）附屬建物面積，即竣工圖上之陽台＿平方公尺（＿坪）、雨遮__平方公尺（＿坪）及屋簷__平方公尺（__坪），合計__平方公尺（＿坪）。附屬建物未明列項目、面積者不予計價。
（三）共有部分面積計＿平方公尺（＿坪）。
（四）主建物面積占本房屋登記總面積之比率＿％。

第四條　共有部分項目、總面積及面積分配比率計算

一、共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□ 電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室、□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。

二、前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。