善用「珊卓布拉克」原則 破解高房價
《今周刊》692期 撰文：李建興、張弘昌、羅秀文
2010年開春以來，政府祭出一連串的策略打壓房市以平民怨，令人不禁回想起20年前政府的「打房」政策，致使房地產走入10年大空頭的歷史。然而，面對這次台版的「房市宏觀調控」，消費者該如何進場買房？
二○一○年第一季對於台灣房地產而言，就像近來瞬息萬變的天氣，既熱鬧又詭譎，一個市場內，竟呈現兩種截然不同的氛圍。一方面，連漲六年的房價，今年新推案依然相繼開出天價；另一方面，高房價激起的民怨，也逼使政府不得不使出「撒手鐧」來扼殺過熱的房市。消費者面對這樣的局面，到底要不要進場買房，內心盡是疑惑。
政府抑制房價於去年底開始啟動。去年十二月二十九日，政府宣布將在林口的機場捷運沿線，興建四千戶平民住宅，計畫仿效十多年前李登輝政府時代「廣建平價國宅」策略，降溫房市。三月二日，行政院長吳敦義親下指令，暫停標售台北市精華區的國有土地，冷卻地價。三月八日，行政院宣布將管制投資客和豪宅的貸款額度、成數和寬限期，藉此提高投資客門檻，減少炒作氣息。才過了一周，三月十五日財政部再度研商，將針對住家用房屋的房屋稅率，實施分級課稅措施，期待對高價房地產課以重稅，來抑制豪宅行情。
頓時，走了近七年的房市多頭，在政策的強力打壓下，似乎將遭逢最嚴峻的寒冬！但事實真是如此嗎？以下的例證，恐怕顛覆你我的想像。
未來房價呈現短空長多
就在吳揆連下三道「房市鎮壓令」的同時，位於台北市大安區的豪宅案「基泰台大」，以每坪一百八十萬元的高價問世，第一周仍然賣了三戶，上億元交易輕鬆入袋，銷售絲毫沒受到政策空襲影響。不僅如此，政府停售國有地的命令言猶在耳，三月十六日，國泰建設則大手筆地以二十七．八九億元，每坪二百二十萬元高價，買下新店市光明段土地，創下近年來台北縣地價新高紀錄，反將了政策一軍。
無獨有偶，隔天，被視為政府抑制地價成效風向球的基督教中國佈道會天母會址土地標售案，不但吸引七家開發商搶標，最後底價四十九．七億元的土地，更由華固建設以七十．二八億元，溢價四一％標下，每坪單價高達四○九．七萬元，若以此筆土地容積率二二五％換算，其容積單價每坪則為一八二．一萬元，甚至還是史上最高。
有趣的是，這場政策與房市的ＰＫ戰，房地產業界相關人士更幾乎一面倒地「冷眼旁觀」。台灣房屋首席總經理彭培業斬釘截鐵地表示：「這次政策宣示意義大於實質意義，要說效果，房價頂多是短空長多！」他認為，雖然高房價造成民怨，政府有義務制止市場過熱，但目前台灣有太多刺激房價上揚的動能，並非單一政策即可遏止，因此這一連串的動作，頂多對民怨只有「撫慰」的效果。而這樣的觀點，就連向來被視為空頭總司令的政大地政系教授張金鶚也有同感：「雖然我也支持政策管控，但成效仍端視政府的執行力；事實證明，政策顯然沒有達到嚇阻效果！」
證據１：和平紅利助燃房市
耐人尋味的是，為何現階段政策的打壓硬是止不了房市的熊熊烈火？太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，要看待這波房地產上漲，千萬不能用過去二十年的思惟來分析。因為資金面、兩岸關係和低利率這些利多齊聚，是政府播遷來台未曾發生過的事。他更以「兩岸關係、利率水位、資金狂潮和當下大環境」等四大論據，分析這場壓不下來的房市動能。
「今年可謂為房市利多實現年！」張欣民表示，儘管許多人認為，當下刺激房市的利多議題已經利多出盡，但由於今年隨著ＭＯＵ（金融監理備忘錄）、ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）、ＱＦＩＩ(合格境外機構投資者)以及縣市合併升格都將進入實質執行階段，意味著資金、改革政策和建設將正式啟動，與前幾年的「紙上談兵」大不相同。
就拿六月兩岸可能簽署ＥＣＦＡ來說，過去台灣和中國因處於敵對狀態，使得房地產價值被過度壓抑，有被低估的情況。如今有了「和平紅利」，在各路外來資金來台的推升下，台灣房地產已經開始補漲，未來甚至不排除有超漲空間。
證據２：利率不升房市不死
然而，支撐當前房市除了「和平紅利」，還有「利率」。「利率不漲、房市不死！」新光產險投資長吳漢彬一語道出目前房市仍處於安全位置。他認為，政府最近祭出一連串降溫動作，乍看是壓抑房價，其實是背道而馳，像公有地停售、課豪宅稅、公設虛坪要另行定價等，種種舉動都進一步推升房價，而真正能打壓房市的是升息，如此才能墊高投資客和建商的成本。但目前的景氣不容許政府這麼做，「健保才調漲幾百元，大家就哇哇叫，利率升得太快、太急，很容易影響執政黨的選票！」
他堅定地說，升息是全面性的影響，不但會傷到投資客，也會傷到自住型民眾。尤其目前台灣的房市自住率高達八八％，有超過一半的人正在繳房貸，因此未來幾年內，房貸利率將不會大幅升息，而低利率不但使薪水族能輕鬆買房，更讓投資族產生套利空間，因此房地產仍然會炙手可熱，就像皮球一樣，壓下去會再彈起來...（精采完整內文請見《今周刊》692期）
沒有留言:
張貼留言