洪琬琪不畏SARS 逆勢買屋賺先機

理財周刊491期 文＼洪佩玲
http://www.moneyweekly.com.tw/article/article.aspx?UID=20201

洪琬琪對於存錢置產的理財觀自有一套想法，她也正努力存錢朝購置第2間房的目標前進。回想10年前北上工作時，母親不忘耳提面命：「女人不論是否要結婚，一定要有一棟屬於自己的房子。」但對第一次離家獨立生活，加上當記者日子過得頗為愜意，讓洪琬琪的存款簿永遠無法超過6位數。

直到 2003年，台北市陷入SARS風暴，身為第一線電視台記者的洪琬琪，衝鋒陷陣駐守和平醫院報導現況，也讓她逆向思考，決定請求「親人協助」資助頭期款，晉升有屋一族。

當二房東 作為購屋經驗學

10年前因為失戀，洪琬琪做了重大決定，遠離生活20幾年的傷心地，帶著一只皮箱隻身前往台北工作，幸運的她很快就應徵上電視台記者工作，但緊接著面臨「住」的問題，剛好朋友有間位在新店偏遠山區的房子，願意以每月3千元便宜出租，這是她第一次在外地租屋，但隨著搬進那間家徒四壁的房子後，不愉快的陰影卻讓洪琬琪至今仍記憶猶新。

由於當年捷運還沒有通，加上電視台記者工作時間很長，下班後通常已經晚上10點多，從基隆路的公司回到住家，搭公車就要1個多小時，到家時往往已是三更半夜，上下班耗費在交通上的時間太長，短短幾個月已讓洪琬琪疲憊不堪，讓她有了搬家的打算。

由於第一次租屋地點偏遠，第2次租屋時，洪琬琪首先考量交通便利性，於是她搬到國父紀念館附近，住家距離公司只需短短幾分鐘路程，月租雖然高達8千多元，以當時月薪才3萬多的她自認尚可應付，但由於房間格局是傳統3房2廳的雅房，她必須跟其他人共用衛浴設備，住了一年多，她再次興起想換大間套房的想法。

兩次租屋經驗讓洪琬琪悟出一番道理，這次她決定要當二房東來選房客，和前一次一樣優先考量地點，後來她找到延吉街附近一間3房2廳格局的房子，雖然月租要2 萬1千元，但因周遭生活機能佳，她開始上網尋找房客，2間雅房分別以6~7千元租金租出去，她自己則以7千元租金就租到套房，讓她開心不已。

記者生活成月光族 SARS風暴頓悟

「不管以後是否會走入婚姻，女人總要為自己留一間房子。」雖然母親一席話洪琬琪銘記在心，但因電視台記者工作壓力大，每月跟朋友到處吃美食、看電影及唱 KTV等娛樂消遣，加上不定時出國刷卡Shopping、治裝作為犒賞自己辛勞的代價，看似愜意充實的生活安排，但隨之而來就是現實中存摺的數字永遠不到 6位數，但當下沉浸在物質享受的洪琬琪也無暇改變生活模式。

由於平時工作常有機會在外奔波，有一次，一位朋友想買屋，便找她陪同前往看屋，看到當時租屋處附近一間4樓層中古公寓，讓她心動不已。

當時正值2003年，全台陷入SARS風暴中，整個台北城人心惶惶，大家避居家中不敢外出，台北市和平醫院甚至封院隔離病患，洪琬琪心中雖然害怕，但聽從上級命令，必須駐守和平醫院作現場報導，感受到媒體每天播報的罹病和死亡人數，洪琬琪對於明天有著無法預知的恐慌心理。

她開始逆向思考，心想沒人工作會比她身處更危險的地方，而且當時百業蕭條、股市低迷，房價相較之下應是處於低點，加上在那附近租屋多年經驗，瞭解其生活機能及交通各方面都極佳，因此，她興起買房的想法。

「其實我是在強迫自己儲蓄，不要再讓錢無形中花掉。」經歷過SARS風暴後，讓洪琬琪更加體會辛苦工作賺的錢不該再如此揮霍下去，雖然看到的物件讓她第一眼就很喜歡，但因本身存款有限，加上必須衡量未來還款能力，她開始規劃購置人生的第一棟房子。

購屋前仔細盤算 家人資助圓築巢夢

洪琬琪對於購屋的考量點想得很廣，認為除了自住外，還可以租出去收租金。但為了避免被屋主及房仲業者唬弄，她開始進行縝密的購屋計畫，首先是勘查地形，雖然在附近住了多年，由於周邊光復南路曾經淹過水，於是她實地訪查，確認鄰居說明所中意的物件地勢較高她才放心；另外，她也勤上網路，以充分瞭解其未來的增值空間，發現該房屋位置屬於雙明星學區，分析之後，發現該物件由於地點鄰近東區，交通便利，而且不論是上班動線或休閒設施都很完善，生活機能強，無論是出租或自住都適宜，租金行情較高。

再來是評估頭期款是否足夠。由於中意的物件裝潢都已完備，因此洪琬琪可以節省裝潢費，但受限於手上存款不多，因此她轉而請求親人協助，順利取得母親2/3的頭期款贊助，110萬元的頭期款問題馬上獲得解決。

至於接下來的房屋貸款，她運用當記者的人脈，請銀行房貸部門朋友計算還息及還本的繳款法，以當時房貸利率1.6％左右，每月應償還的房貸約24000元，她馬上盤算一旦購屋後，可以隔成4 個房間，一間自住，其他的房間分別以11000元、8000元及7000元出租，租金收入付房貸的理財法，讓她輕鬆擁有人生的第一棟房子。

《富比士》亞洲48慈善英雄 台東賣菜阿桑最棒

與億萬富豪蔡宏圖 潘思源 林宏裕並列
2010年03月06日蘋果日報
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32342394/IssueID/20100306

在台東市中央市場靠賣菜為生的阿桑（台語，上年紀的婦人）陳樹菊，一輩子省吃儉用，將辛苦賺的錢都存起來行善，她近20年來捐出千萬元，台東市仁愛國小圖書館更是她捐了450萬元蓋的。亞洲《富比士》（Forbes）雜誌昨公布亞洲慈善英雄榜，其中陳樹菊最受矚目，她和億萬富豪蔡宏圖、企業家林宏裕和潘思源，並列台灣四慈善家。

昨揭曉的《富比士》年度亞洲慈善英雄榜（Heroes of Philanthropy）有48人入榜，台灣有4人，包括陳樹菊（60歲）、在莫拉克風災後捐出1億元的國泰金控董事長蔡宏圖（58歲）、31年來捐款達2.4億元的陽光電子儀器公司董事長林宏裕（61歲）、捐款政治大學1億元的美國泛太平洋集團總裁潘思源（59歲），其中陳樹菊是最不平凡的基層人士奉獻典範。嘉義大學家庭教育研究所副教授廖永靜盛讚：「陳樹菊的善行為台灣人點了一盞明燈。」

12歲喪母扛菜攤

對於獲選為慈善英雄，陳樹菊昨謙虛說：「我又沒做什麼大事，沒那麼好啦！」她說，三、四十年前她也被救助過，現在能幫別人是應該的，「大家都可以做，捨得與不捨得而已；只要有心，一定能做到。」

陳樹菊12歲時畢業於台東市仁愛國小，原本要升學，不料母親難產，因繳不出醫院保證金延誤救治，和胎中的妹妹都不幸死亡，她只好輟學接下父親的菜攤，結果一賣就是48年，從每把5角的青菜賣到3把50元，蠅頭小利卻積少成多，捐出千萬元善款，至今未婚。

捐全部積蓄興學

她說，小時家裡窮，為了生活常借錢，很多人看到她都避之唯恐不及，讓她幼小心靈很受傷，尤其最怕生病，因為沒錢看醫生，媽媽就這樣難產死的，後來弟弟因肝病急需醫藥費，仁愛國小的老師常到家裡探視關心，還募款幫助她，雖然弟弟最後沒救回來，但她暗自發願要回饋母校，報答師恩。她說：「現在要把以前欠的還清。」

1993年她的父親去世，她遵照父親遺囑捐100萬元給佛光學院，2004年她把多年賣菜積蓄100萬元捐給兒童基金會，第二年她得知仁愛國小要建圖書館，向教育部爭取了200萬元，但差好幾百萬元自籌款，她就把全部積蓄450萬元捐出，加上不時幫助其他慈善團體，近20年來，她捐了1千萬元。

校方為感念她的善行，特別把圖書館命名為「陳樹菊圖書館」感謝她無私奉獻。今年陳樹菊還發願要幫助窮人，她打算籌集1千萬元成立基金會，讓窮人都有飯吃、有錢看醫生，這項計劃已透過母校仁愛國小李國榮老師幫她籌備。

昨天下午，陳樹菊照常賣菜，市場裡充滿酸菜味和魚腥，其他攤販都收攤回家了，只有她獨守攤位，在微弱燈光下熟練地將各種青菜整理得有條不紊。當大批記者出現訪問她時，她嚇得直說：「發生什麼事？」

節儉1碗麵抵1餐

陳樹菊每天清晨4時起床批菜到市場賣，經常晚上9時才收攤，希望多掙點錢幫助他人。一名常向她買菜的太太說：「阿菊省吃儉用，常吃碗麵就算一餐，賺的錢全拿去做公益，很了不起。」老顧客都知道她做善事，向她買菜都不殺價，甚至不找零。陳樹菊昨說，一天吃飯不到100元，只吃中午，一個便當或一碗乾麵、一碗湯就飽了。

陳樹菊的家裡有3個不同顏色的塑膠袋，是她認養基督教阿尼色弗兒童之家3個孩子的費用，她每天把零錢投到袋裡，每月存3千元，多年來已為3個孩子捐35萬元。

花蓮家扶中心主任陳清輝說，台灣角落有很多貧困家庭，多數人等著別人伸援手，若能學習陳樹菊省吃節用的精神及慈悲為懷的胸襟，就可減少很多社會問題。嘉義大學副教授廖永靜說，陳樹菊的「心靈力量」是很多人最缺乏的，若大家都能學習她的精神，就可降低失業問題、自殺率，甚至脫離貧窮。

認識陳樹菊 60歲
◎學歷：國小畢業
◎職業：台東市中央市場菜販
◎家庭：未婚，有兄弟妹5人
◎宗教：佛教、吃素
◎榮譽：曾獲選《講義》2005年公益人物
◎捐款紀錄：
1993年捐100萬元給佛光學院
2004年捐100萬元給兒童基金會
2005年捐450萬元給母校仁愛國小蓋圖書館
2006年捐100萬元給基督教阿尼色弗兒童之家，並花35萬元認養3名院內孤兒多年
2010年計劃籌措1000萬元成立基金會，幫助窮人受教育、看病
資料來源：台東市仁愛國小、阿尼色弗兒童之家、《富比士》網站

報你知 《富比士》慈善榜 建仔去年也入選

今年是《富比士》第三年公布亞洲慈善英雄榜，該雜誌依慣例從包括澳洲、中國、香港、印度、印尼、日本、馬來西亞、菲律賓、新加坡、南韓、泰國及台灣等12個國家和地區中，各選出4名慈善家。

去年台灣入選的4人，包括成立「小王子加油基金」助貧童的旅美棒球投手王建民、賑助四川地震的長榮集團總裁張榮發、10年捐款逾2億元的仙妮蕾德董事長陳得福，以及致力環保並捐助大專院校的台達電董事長鄭崇華。

其他相關報導

菜販捐圖書館 續攢千萬助貧
http://www.dajiyuan.com/b5/9/12/13/n2752600.htm

女菜販陳樹菊默默行善　外媒：最能打動人心！
http://www.nownews.com/2010/03/06/91-2576777.htm

婚前不可或缺的金錢對話

華爾街日報 投資參考 2010年02月23日 Jeff D. Opdyke
http://chinese.wsj.com/big5/20100223/inv081010.asp

今﹐在美國各地﹐男人們都選擇在情人節(Valentine's Day)那天單膝下跪求婚﹐表達自己的愛意﹐以及願意從一而終的決心。不過﹐很少有男人會在那個時刻說出真正主導婚姻幸福的東西：金錢。

俗了不是？也許吧﹐但這是事實。

不妨想一想﹐很多夫妻不會因為愛情而爭吵﹐但會為了金錢而吵個不休﹐比如對方不能在生活上量入為出﹐或是沒有徵詢自己的意見就做出愚蠢的投資決定﹐或是有一方在用錢上過於獨斷專行﹐或是一方偷偷積累了數千美元的信用卡債務﹐從而導致夫妻雙方的財務吃緊﹐諸如此類﹐不一而足。

無論這些事情是大是小﹐金錢是影響婚姻關係的一個重要因素─有時導致夫妻經常性地公開吵鬧﹐有時會讓夫妻常年心生怨隙﹐雖然平時努力忍耐﹐但最終可能爆發出來﹐給婚姻劃上一個終止符。

發生問題的夫妻不一定明白的是：金錢往往不是真正的問題所在﹐真正的問題在於缺乏溝通﹐而這多源於夫妻對彼此的理財習慣和觀念缺乏瞭解。

因此﹐在說出“我想娶你”和“我願意”這兩句話之間的一段時間里﹐你和另一半應該啟動有關金錢的談話──這是每一對未婚夫妻都應該與另一半交流的話題。

下面列出其中最重要的四個問題﹐你能從中深入瞭解到金錢將如何影響你未來的婚姻生活。

問題一：你的資產和負債狀況如何？

這個問題至關重要﹐因為資產負債狀況是夫妻共同財務生活的基石所在。資產（銀行存款、投資理財、退休計劃和持有房產等）能讓你過上自己想要的幸福生活﹐負債（住房抵押貸款、信用卡債務、汽車貸款和租車費用等）則把你往相反的方向拉。

你的目標是要準確瞭解雙方共同的財務狀況﹐這樣才能規劃出兩人今後的奮鬥目標﹐包括決定每月存多少錢用於退休生活﹐或者存多少錢來買一棟新房子、一輛新汽車或每年出去度一次假。

這個話題的交流還包括雙方如何選擇負債﹐以及負債的具體金額﹐並擬定一個計劃﹐在盡可能短的時間里償還雙方組建家庭後的共同債務。

討論的最佳方式是：給對方一份自己的淨價值表﹐簡明扼要地列出你的資產和負債項目。記住﹐不要妄加評判﹐嘲笑對方的財務選擇會直接切斷雙方未來的交流途徑。

問題二：你在金錢方面有什麼經歷和故事？

你童年時在金錢方面的經歷將影響你日後對待金錢的方式﹐比如你父母如何管理日常開支﹐在用錢方面如何討論或爭吵﹐以及如何教你存錢和花錢之道等。

如果夫妻對待金錢的看法不一樣﹐婚姻就會發生問題。你可能厭惡房貸之外的任何負債﹐而你未來的配偶卻連吃中飯、買日常用品和飲料都要刷信用卡﹐然後每個月向銀行支付最低還款額﹐讓債務越滾越大。

雙方交流金錢觀後﹐將開始瞭解彼此的用錢習慣﹐從而有助於找到一個適合雙方情況的金錢管理方式。

夫妻任何一方都不能─也不應該─完全按照自己的習慣來用錢。婚姻就是一種妥協的藝術。你要及早對配偶的金錢觀有一個深入瞭解﹐這樣才能在雙方出現意見分歧時找到一個中庸的解決之道。

問題三：我們應該如何分配管錢權？

在許多婚姻中﹐夫妻一方想管住另一方的用錢權﹐後者雖然嘴上不說﹐但心裡不舒服﹐甚至很憤怒。另一種情形是﹐有一方沒興趣管錢﹐就讓另一方來承擔責任。這兩種方式都不公平。

夫妻雙方應該商定如何分攤各種財務責任﹐比如一方負責投資理財﹐另一方負責日常開支。要發揮各自的長處﹐如果你擅長對付官僚習氣﹐也許就可以選擇跟保險公司和醫療報銷機構打交道。

關鍵在於﹐夫妻雙方都應對家庭的財務健康負有責任﹐都要對家庭的財務狀況有清醒的認識。

如果夫妻有一方不想被日常開支的小事所糾纏﹐那也沒關係﹐只要另一方願意全盤接手就行﹔但即使如此﹐你也應該瞭解家庭財務狀況﹐免得事到臨頭大吃一驚。

問題四：我們應該合著用錢還是各用各的？

這是一個眾說紛紜的話題。很多財務專家稱﹐各用各的有助於夫妻和睦相處﹐因為彼此不知道對方的資金使用情況﹐也就無從爭吵。

也許吧﹐但這麼處理還遠談不上完美。如果一方善於理財﹐總是有錢買更貴、更有意義的東西﹐那麼另一方難免會心生怨氣。此外﹐各用各的容易掩蓋家庭真實的財務狀況﹐讓婚姻的一個主要目的無從體現：即一起過日子。

如果夫妻雙方都不知道各自的銀行戶頭有多少錢進出﹐也不知道各自都存了多少錢﹐做了多少投資﹐那兩人就不可能一起計劃共同的未來。

當然﹐這並不是說各用各的就不行﹐有時候這種方式也管用﹐但需要夫妻彼此之間開誠布公﹐這樣才能奔著共同的目標努力。

總之﹐所有這些問題都涉及兩個字：溝通。學會及早地與對方討論金錢方面的事情﹐並經常保持這種對話﹐就能避免所有婚姻中常見的因金錢引起的夫妻爭吵。

2010年十大投資寶典

華爾街日報 投資參考 2010年01月20日 Jonathan Burton
本文譯自MarketWatch
http://chinese.wsj.com/big5/20100120/inv082059.asp

許多投資者都知道利好消息也有出盡的一天﹐在經過2009年明顯的飆升後﹐他們不免對今年股市和債市的走向心懷擔憂。

有一點可以肯定：今年不會是去年的翻版。

投資公司貝萊德(BlackRock)基本股票部門的全球首席投資長多爾(Bob Doll)說﹐今年前九個月我們不會再現過去九個月飆升65%的勢頭。

這倒並不意味著2010年可能會令人失望。多爾說﹐必須考慮基本面因素的時代又回來了﹔公司必須能夠產生盈利。在受盈利推動的市場中﹐2010年會盈利﹐但增長速度更為緩慢。

事實上﹐ 2010年的股票市場表現將基於公司財力和盈利能力等已經證明的指標﹐而不是如火如荼的投機﹐這就是最大的區別。市場將更為青睞週期性和增長性行業中的大型跨國公司﹐即能從經濟增長中受益的技術、能源和工業公司。

技術和歷史因素也不容忽視。資深市場觀察人士、Value Line公司前研究事務主席艾森施塔特(Sam Eisenstadt)最近在MarketWatch上發表評論稱證據顯示2010年股票市場狀況優於往年平均水平。

艾森施塔特指出﹐從股票市場從經濟衰退的最低點開始回升至九個月之後平均漲速已經明顯放緩。但至關重要的是﹐市場仍然趨向於繼續增長。他認為標準普爾500指數年底時將在1320點。

2009年﹐投資者更青睞高風險股票和高收益債券。因此我們2009年基於防御性投資主題的投資名單有些落伍了﹐未能預測出非優質資產才是2009年最賺錢的投資。但除了長期美國國債外﹐利用該策略仍然能夠獲利。

今年看多股市的人很有可能佔上風﹐但股市會有反復﹐投資者也需要更加謹慎選擇。有鑒於此﹐特提供2010年投資組合配置的10大寶典供您參考：

1.購買全球性公司的股票

在緩慢增長的市場環境下﹐當然公司越大越好。大公司有能力對抗不利因素並充分利用機會賺錢。這裡的“大公司”是指擁有全球性業務的公司﹐而不論其規模大小。全球性公司擁有各種不同的收入渠道和業務﹐不但有能力保護核心業務﹐還能進行創新並擴大規模。

Franklin Resources 旗下鄧普頓全球證券集團(Templeton Global Equity Group)首席投資長莫托爾(Gary Motyl)稱全球經濟將繼續一體化進程﹐擁有最好的管理、策略和資產負債表的公司將從中獲益。

2.利用股息代替債券

資產負債表良好、盈利增長穩定的公司其股票不但能更好地應對經濟風浪﹐其股息收入與目前處於不穩定漩渦中的債券相比也是一個不錯的選擇。

3. 購買大盤指數型基金

2009年﹐大盤股落後於小盤和中盤股﹐但市場觀察人士認為大公司的好日子已經到來。

4.緊跟科技股

2009年﹐科技類基金在美國表現最為搶眼﹐漲幅63%﹐科技股重新成為標準普爾500指數中最大的組成部分。

這儘管是一種警告﹐但該板塊的盈利預期仍然強勁。標準普爾分析師對科技股表示樂觀。他們在最新報告中稱﹐不斷好轉的全球經濟、令人矚目的個人電腦置換週期以及一定程度上介入全球市場將使該行業受益。

5.進入能源領域

能源股今年大漲。投資研究公司晨星公司(Morningstar Inc.)數據顯示﹐能源領域的共同基金在2009年上漲46%的基礎上﹐今年平均漲幅接近7%。看好能源股的人士認為持續性的全球經濟復蘇和新興市場的強大需求將使這一趨勢繼續。美國銀行/美林公司(Bank of America Merrill Lynch)的策略分析師也加入了這一陣營。

6.信任工業股

標準普爾分析師看好工業股﹐認為這是經濟復蘇的另一個領跑市場。在12月的報告中﹐策略分析師認為2010年全球經濟將好於2009年﹐這一勢頭將在該週期性板塊的盈利增長方面有所反映﹐因此建議加碼投資這一領域。

7.搭乘併購快車

財務堅實、現金充足、債務較少的公司比相對弱小的對手更具競爭優勢。他們能夠以自身的努力不斷產生盈利並擴大市場份額﹐或通過併購的方式擴大市場份額﹔鑒於目前許多併購目標價格依然誘人﹐公司管理層更有可能選擇併購的方式。

8.持有美元

美元正在回暖。據晨星公司數據顯示﹐看多美元的基金──PowerShares DB US Dollar Index Bullish上個月漲幅超過2%﹐12個月損失縮減至8%。

9.遠離長期政府債券

許多分析師預計年底前美聯儲將升高短期利率。市場認為政府刻意把利率保持在過低水平﹐相應地﹐長期國債價格走低﹐收益更高。

長期政府債券在過去12個月下降了14%﹐是表現最差的債券類型﹐專家認為今年不會有任何改善。

10.利用新興市場消費者

總部位於紐約的投資公司──Zephyr Management公司董事總經理愛華德(Jim Awad)說﹐世界經濟的增長引擎已經轉移到新興市場﹐應當把新興市場作為核心投資的戰略要地﹐規模可以比以前更大。

新興市場當然不同凡響。據晨星公司數據顯示﹐截止到1月7日﹐各種新興市場基金年漲幅高達74%﹐過去5年年均漲幅為15%。

儘管新興市場在估值方面已經出現預警信號﹐但仍然吸引世人眼球﹐特別是應該注意到這些地區不斷壯大的中產階級。

管得好，讓老屋也有豪宅價

改善住宅品質，成為市場搶手貨
Smart智富月刊 第138期 撰文者：劉萍

你的房子，若買在好地段，就等於買到房價增值的保證；但萬一買的地段不怎麼樣，難道就一定不會漲嗎？錯！如果你的房子大樓或社區管得好，房價一樣也可以衝！

一棟公寓大樓或一個社區，要管得好，關鍵就在管理委員會。

但是要如何經營一個好的管委會，而為什麼管委會做得好，就能守住房價？請看以下兩位達人的成功故事！

達人龔鈴智——軟硬兼施、善用資源 30年老大樓翻身增值

小檔案_龔鈴智
擔任職務： 中山民權大樓管委會連2任主委
社區屋齡： 30年

從南部北上打拼事業的龔鈴智，好不容易存到錢，3年前便在有「捷運」題材、屋齡有30年的中山民權大樓，買下她的第一棟房子兼當住家和辦公室。

但沒想到，賣她房子的屋主「附贈」給她一項大禮，就是當大樓主委。原來是這棟大樓的主委沒人願意接，前屋主早都搬走了，便不斷央求龔鈴智幫忙，儘管家人反對，但社團經驗豐富又熱心的她還是答應了，在與前屋主交接後，她才發現，大樓公積金竟是–150元！

草創規約、催收管理費　讓組織運作步入軌道

錢不夠，若要增收，就得跟大樓住戶討論，但當過公務員的龔鈴智，第一步不是找住戶要，而是先上網查，看有沒有相關法令，可讓她必要時搬出來，強制住戶們配合。結果她查到了「公寓大廈管理條例」，也開始了最重要的第1步：召集區分所有權人，成立管委會，並向市政府報備申請登記。

名詞解釋_區分所有權人和住戶
區分所有權人：為擁有區分所有建築物的人，意即屋子的所有權人。
住戶：住在屋子裡的人，可能是屋子的所有權人，也可能只是承租人（房客）。

管委會要運作的關鍵，就是管理規約，而這規約具有法律性，例如讓龔鈴智最傷腦筋的管理費欠繳與遲繳等問題，以及會議召開、選舉委員、委員任期，到設備維護、垃圾處理等，就要靠規約來運作。

雖然，規約會修個3、4年才會周延成熟，但對龔鈴智來說，先求有再求好，所以她先從市府提供的範本架構先和委員們討論起。光為成立管委會和制定規約，龔鈴智就花了近半年的時間。

龔鈴智表示，大樓先前雖有設主委，但沒成立管委會，而主委把收錢、付錢都交給大樓合聘的老管理員，在沒人查管的情況下，才會交到龔鈴智手上，當時沒有帳目資料，公積金還是負的，剛開始時，有些費用龔鈴智只好自己代墊。

但有了管委會和規約後，她第1件事就是先收足管理費，不交的，她先採溫情「拜訪」，直到軟的無效，才使出硬手段，寄出「存證信函」，終於讓36戶屋主都繳付。

與廠商談零息分期　有計畫進行大樓整容

有了錢，她開始進行大樓整容計畫，因為疏於管理，大樓到處堆滿垃圾和老舊家具，甚至堆到頂樓，蟑螂老鼠到處跑，龔鈴智請清潔公司來打掃，前後花了3天才搬清。

接著是更換電梯、機電設備等，一次最少要支出200、300萬元，只有36戶，1個月收到的管理費不到12萬元，得等上2年才有可能換，龔鈴智又發揮她做生意的口才和點子，找廠商談，但聽到她說：「希望能降價，而且可以15年免利息分期付款。」廠商都搖頭。

但她不放棄，直接上網找，也請廠商介紹，一家不行再換一家，最後不但讓她換成了電梯、更新了機電設備，甚至還找到願意長期配合的保全、物業維護公司。經過1年多時間的「整容」，不但大樓顯得乾淨清爽，連屋主們的參與熱度也增高了。

龔鈴智2009年還報名參加台北市的優良公寓大廈評選，讓這棟大樓獲得了「逆風成長」獎，而龔鈴智也獲頒「主委勇氣」的特別獎。

3年前，龔鈴智要成立管委會而召開會議，連開了2次都沒人來，在進行大樓整容時，還有住戶冷言相向，甚至敲她家門開罵；現在，屋主和住戶不但大都會參與會議，還會主動來討論，最近甚至有屋主提議「老屋拉皮」，「這要花很多錢，我又得找廠商來報價、再砍價了！」龔鈴智說。


中山民權大樓近3年行情變化

延伸閱讀：房仲業怎麼看

交通便利，管理佳更能加分

信義房屋中山民權店店長張凱智表示，這棟大樓的條件其實很不錯，臨大馬路、靠近新莊捷運線的捷運出口、生活機能很方便。只是之前管理不好，每坪房價不到26萬元；但現在已經增值到36萬元，2009年底到2010年，在捷運通車後，有機會到40萬元。

這3年，房市雖然升溫，但張凱智表示，「如果還是3年前髒暗狀況，恐怕現在只值32萬元左右，有做好管理，真的差很多！」

達人黃國慶——力推節能、得獎不斷 在同地段晉級為搶手黃金屋

小檔案_黃國慶
擔任職務： 大都市花園社區連3屆總幹事社區
屋齡： 7年

7年多前，位在萬華老社區中，有78戶的大都市花園社區新落成，管委會剛成立時，因住戶不熟，自我防衛心重之下，意見分歧，主委並不好做，總幹事也難做事，接連換了3、4人，社區管理和維護並不順利。

定期辦活動、不斷溝通　讓社區互動更緊密

3年前，求好心切的管委會，找上了黃國慶。會找黃國慶，是因他曾是物業管理公司的主管、管過50位以上總幹事，也在自家社區當第一屆主委，讓管委會步上軌道，經驗很豐富。

在管委會和主委的力邀下，黃國慶不但辭去主管職，到這社區做專職總幹事，他甚至還付了100多萬元的「履約保證金」，確保自己的誠信與負責。

黃國慶上任後，就建議管委會先做2件事：

1. 辦活動：尤其逢年過節一定要辦，好讓住戶們彼此熟悉，「見面三分情，也比較好知道怎麼溝通，他們的需求是什麼？」黃國慶說。

2. 不斷溝通：透過海報、公告等，不厭其煩的說明一些規約、活動等，若能配合，對大家有哪些好處，「一定要講明為什麼這麼做，考慮了哪些問題後，才有這樣的結論。」黃國慶說。

為做好管委會與住戶們之間的橋樑，黃國慶不但每天寫日誌、做月報，甚至還編年度工作計畫，他笑說，「做總幹事不但要有耐性、記憶力要好，而且文筆也要好，才能做好溝通和管理。」

汰換燈具、控管公電　1年幫公積金省12萬電費

這樣的做事方法，在2008年展現了效益。在2007年初，黃國慶自己報名市政府辦的節能課程，還取得「社區節能種子教師」培訓證書，回到社區，他便建議管委會推動節能，管委會也認同，就透過訂定「節能減碳推展及管理辦法」，讓黃國慶能依法有據地規畫執行。

為順利推行，黃國慶便開始勤做溝通，他的做法是：

1. 把可以「降低費用，節省支出」的目標，做成海報、公告；有時還引用學術研究數據佐證，公共設施用電占每戶家庭總用電支出25％～47％（平均35％），公共設施用電如透過良好的管理，其節電省錢的成效十分可觀。

2.列出減少照明時間、分區使用空調及更換省電燈具等具體可行的方法，並將平常社區公共區域省電節能的資料表格化，隨時印發給住戶參考，也清楚進度和成效。

結果在2007年1年內，公共區域耗電就省下4萬6,800度、電費減少12萬7,732元。2008年還拿到台北市政府舉辦「金省能獎」的第1名。獲得20萬元獎金，管委會就再舉辦「住戶省電比賽」，將此筆錢做為優勝住戶的獎勵金。

管理見成效　管理費每坪減收20元

雖然經常辦活動，但因為管理效能好，年底時公積金還會有結餘，還能減收管理費。4年前此社區的管理費是每月每坪82元，目前已降到62元，黃國慶笑稱：「這是我們社區自製的消費券！」
由於黃國慶的總幹事一當就是3年，管委會雖每年改選，但好的決議就能一直延續，因而大都市花園社區，成了優良公寓大廈評選的常勝軍，2009年黃國慶還得到最佳總幹事的獎項。在萬華一帶，大都市花園社區成為最搶手的指標案。


大都市花園社區7年來行情變化

延伸閱讀：房仲業怎麼看

管理嚴謹，房價不輸豪宅

信義房屋萬大店專案經理周彥鋐表示，由於這一區，不像東區有很多內外投資客在炒，交易多來自本地人的換手需求，所以價格不太會飆漲。

但大都市花園社區，因為管理制度嚴謹，又常得獎，遠近馳名，屋主釋出量很少。因管理不輸豪宅，使其房價在區域中也屬指標「豪宅」級，目前60多坪的房子，總價約在2,000萬元左右，但因物件太稀有，往往一有人釋出，就隨即成交。在這6年間，房價只有往上，沒跌過，每坪從30萬元漲到38萬元，2010年可望突破40萬元。

專家傳授》6個細節　判斷管委會好壞

「管委會做得好，房價永遠比周遭行情高上1成，而且抗跌。」輔導並參與評選過上千個管委會的公寓大廈講師呂民賓說。

所以買屋時，管委會就成為挑選的指標。但一般人買房子，不太會接觸管理委員會，房仲也不見得清楚，那麼要如何挑？專家歸納從以下6細節看出管理好壞：

細節1》大樓門禁的管理

東京都物業管理機構資深副總經理林錫勳表示，門禁是管理公寓大廈住戶安全的第一關，可以看其管理是否嚴謹，而服務的保全人員態度是否合宜，也關乎管理委員會選擇配合廠商的標準，檢查保全員門禁專業度可從「訪客登記簿、訪客換證方式」等門禁管制流程觀察。

細節2》公共區域的管理情形

黃國慶建議，除了看公共區域是否乾淨，也可觀察公共通道的燈光與冷氣等，是否沒人使用就隨手關，這代表注重節能減碳；但若大熱天或大白天，大廳沒開冷氣，晚上時公共區域不開燈，就有可能是管理經費不足，就得注意了。

再從中庭庭園的整理、汽機車的停放情況，地下室及公共設施的整潔度，可看出是否定期維護和管理。另外，由於大台北縣市「垃圾不落地」的政策，對上班族來說，社區若有設「垃圾/資源回收處」最為理想，所以是否設有垃圾回收區，及維護清潔也是值得觀察。

細節3》公告欄上海報和公告張貼

呂民賓表示，通常電梯口或電梯裡會張貼管委會的公告訊息，你就可以趁機看看上頭的內容，若是很多社區活動，代表社區互動密切，有活力，鄰里關係也會不錯。但若公布欄貼的大都是「勿亂放垃圾」、「要隨手關門」，或是很多住戶的管理費欠繳費用通知，就可知住戶素質和管理品質不甚理想。

細節4》樓梯間陳設及違建情形

如果大樓內的住戶都把鞋櫃放在門外，像個鞋子大賣場，表示住戶習慣把公共區域當成自己的私領域使用。其次，也可看看住戶裝鐵窗，是否規格一致、陽台是否外推，甚至頂樓加蓋違建，從中可知住戶素質，也看出管委會的管理。

細節5》管理中心的周遭環境

林錫勳指出，一般人在看屋時，常忽略去看管理員或管理中心，其實如果看到管理員的管理室井然有序，家電、雜物也放置妥當，不會到處亂堆，且有擺放社區住戶資料表、消防廠商聯絡電話資料、地方里長、衛生所及警察局電話表等，代表管理水準應該也不會太差。

再來就是可翻閱相關紀錄表，例如總幹事的工作表是否鉅細靡遺、委員是否有簽字或交辦執行方法、總幹事是否記錄最後執行結果，以及保全的巡邏紀錄表等資料。

細節6》 管委會擬定的規約

崔媽媽基金會主任郭寶珍表示，根據公寓大廈管理條例第35條，住戶若想買該棟大樓的房子，有權利調閱相關開會資料，如果該大樓管委會不願公開，就可能有問題。

看屋時，可以請大樓或房仲安排拜訪管委會委員，從其介紹，就可知大樓社區的特色，甚至也可去了解管理規約，看看自己能否接受，減少彼此後悔的機會。

Tips_看續約率挑物業公司
若社區大樓在成立管委會後，想委請物業管理公司管理時，在挑選時，林錫勳建議2招：
1. 可用突襲式的方式，到其目前正在管理的社區現場去看。
2. 看管理社區的續約率，若與一社區有3年以上續約合約，代表管委會與住戶的滿意度高。

延伸閱讀：如何讓管委會更健全？

一般而言，如果是新大樓或社區，建設公司都會依法組織好管理委員會，將各項設施點交給管委會。但老舊社區、公寓較麻煩，大都沒成立管委會，如果你的社區大樓要成立管委會，須搞懂《公寓大廈管理條例》（編按：可向縣市政府的公寓大廈管理科或崔媽媽基金會詢問），而要想健全管委會，呂民賓建議要有6原則：

1. 主委任期應限制，委員職務須輪替；2. 主委、財委、監委三權分立須明確；3. 社區重大決議應按《公寓大廈管理條例》規定來執行；4. 社區規約有選舉權也須有罷免權來制衡；5. 社區基金動支流程需控管嚴格，帳目透明並定期公布；6. 社區管理費繳交應朝向電子化為目標，避免人為收取的弊端。

投資一字訣：「養」！

2010/02/09 Yahoo!奇摩理財特約作家 歐陽姚
http://tw.money.yahoo.com/special_article/adbf/d_a_100209_42_1w4zm

房地產界常用的一個投資術語，是「養」。養什麼？養投資報酬率；用什麼養？用時間養。其實，無論養房子、養地或是養股票、養基金，都一定要花時間，才看得到「獲利」。

Yahoo!奇摩民調中心，近日針對「虎年到，財富期望是什麼？」的調查，有將近半數網友認為2010年有機會增加財富。至於增加財富的方法，最多網友認為是顧好本業、加薪以及工作獎金，其次是投資股票，第三是投資基金。

而在問到虎年結束時，希望財富能增加多少？有三成多的網友認為沒有縮水就萬幸了，希望財富增加一至三成的網友居第二。

這項調查透露二個訊息：越來越多的人認同，先將本業顧好，再來談投資致富；其次則是對財富增加的幅度以一至三成為多，報酬率務實。由此可見網友理財觀念正確，理財指數大幅提升。

至於虎年該如何投資才會旺呢？

一、找到適合自己的投資標的

有了正確的理財觀念，還要找出一套適合自己的投資方法。投資因人而異，每一個人的投資計畫都必須量身打造，適合A不見得就適合B，勉強使用，往往A賺了大錢，B卻賠了一屁股。

我的一位親戚，長年投資股票；但總是賺少賠多。原因是：只要手中沒有股票，他就會覺得不安心，因此無論股市處在高點或低點，他手上總是持股滿檔。

有時明明買進的股票已經獲利一大段了，他卻不肯停利，總認為還有高點，就這樣抱著抱著，股價又從高點滑落下來。這時他會說：「高點都沒賣了，現在又有什麼好賣的」。

像他這類的投資人，其實就不宜投資股票。反倒比較適合定時定額買基金。因為基金採定時定額投資法，所以手中總有持股；再者他喜歡長抱不放，基金的績效長期累積也比較看得到。不過，即使是長期投資基金，還是該適時停利。

建議投資人投資前一定要弄清楚自己的屬性：沒時間的人千萬別投資期貨、選擇權等，瞬息萬變的衍生性金融商品；資金不夠大，別碰房地產、法拍屋；喜歡追高殺低者，最好別進股市。

二、時間是女性殺手 卻是投資利器

大家都知道「錢滾錢」是最好的致富方法。其實，除了錢滾錢之外，時間也可以替投資人滾出大筆獲利；只可惜大部分的投資人都不耐久候。

以往台灣股市中最奇特現象就是「菜籃族」特別多，一些婆婆媽媽利用上菜市場的時間到號子裡轉一轉，只要手上的股票漲個五毛、一塊，賺到當天的菜錢，這些婆婆媽媽就停利出場，然後高高興興的買菜去了。如果考量資金、時間、精力等等因素，這種五毛、一塊的蠅頭小利，就不見得划算。

再來看看我朋友的例子：民國八十年初，朋友以800萬元在行天宮商圈，投資了一間一樓店面，自備款200萬元，買進之後，店面出租的租金就分期付貸款。最近同學找仲介來估價，據說可以賣到3500萬，扣掉成本後，大約可以賺到3000多萬，這種長時間獲利法，比起每天進出股市賺個五毛、一塊的小錢，實在高明多了。

虎年投資想要虎虎生風，一定要擬定好計畫，長期持有，以時間賺取管理財，比較實在！

弘兼憲史解讀原物料趨勢

日本經濟漫畫家弘兼憲史＋基金專家
Smart智富月刊 第138期 撰文者：劉萍、胡健蘭

去年，原物料大漲、新興股市狂飆，但是，在2008年金融海嘯時紅透半邊天的公債卻乏人問津。 進入2010年，同樣情況還會重演嗎？原物料和債券市場漲跌的動力各自為何？ 透過日本知名經濟漫畫家弘兼憲史新作《弘兼憲史經濟學入門圖解》的解讀， 搭配基金專家的分析，《Smart智富》月刊將帶你深入探討這兩個市場最新的變化。

供需並增》能源類股還有表現空間

過去10個月，原油上漲66%，糖價大漲105%，銅價更狂飆115%！今年，原物料還會漲嗎？美商高盛證券最新報告指出：今年原物料向上趨勢不變，但會漲什麼？

原物料的供需，主要看2方面：1.原物料生產國的供給情況；2.全球原物料需求恢復的情況。

正如弘兼憲史的分析，原物料價格高低會改變供給，當價格上升時，供給量會增加。這個想法，與全球主要產油國、石油輸出國組織（OPEC）目前的做法符合。

去年第1季，當油價跌到每桶40美元時，OPEC國家紛紛釋出減產訊息，試圖讓市場上原油供給下跌，藉以防止油價再跌。不過，在去年下半年，當油價回漲到70美元時，OPEC國家又釋出要恢復原有產量、甚至要增產的想法，希望在油價上漲時，多出貨來提高本身獲利。

新興市場需求續增　油價就算不漲也難跌

只是，當油價漲至80美元時，投資人不禁要問：若供給一直增加，需求卻沒有起來（全球景氣尚未明顯復甦），油價今年還會漲更多嗎？

華頓投信新金融商品部資深協理黃宏治分析，去年，代表全球富國的OECD（經濟合作暨發展組織）國家對原油需求下滑2%，但是整個新興市場的需求仍撐住持平、沒有下滑。今年，新興市場需求將成長至少2%～3%，中國更將高達10%，OECD國家預估也將恢復成長1.5%。

黃宏治因此推測，就算供給增加，在需求也同步上升的情況之下，油價今年就算無法回漲到前波的天價（147美元），但也很難大幅下跌，低檔可能會撐在70美元附近，而且，不只原油市場這樣，其他基本金屬在內的原物料，同樣會有供給增加、需求也同步增加的情況。

高盛看法也接近此情況，他們預估，今年成熟市場恢復對原物料的需求，是推動整個原物料價格走勢繼續往上走的主因。

鐵礦砂前景看好　主要受中國進口牽動

黃宏治分析，今年觀察原物料價格變化主要得看中國「進口」數字，如果中國對原物料的進口成長幅度不降，整個原物料價格就很難不往上推。

其中，經濟復甦過程中，許多基礎建設會動工，鋼鐵將是未來相當看好的產業，其相關原物料鐵礦砂及銅的前景也會不錯。至於能源，雖然油價大漲，但是能源類股只反映一半，多半以能源類股為主要布局的能源基金，今年還有表現空間。


去年原油大漲，但能源類股只反映一半

至於去年最紅的黃金，高盛預估今年有機會漲到每盎司1,365美元。不過，基金達人、南台科技大學財金系助理教授朱岳中認為，由於金價短期已經漲高，建議投資人若要承接，應採短線波段來回操作，待金價出現較大回檔（例如回到1,000美元以下）再布局比較長線的部位。

黃宏治強調，今年整個投資主軸依然是鎖定在「景氣復甦」的投資概念上，所以，即使去年已經漲多的基本金屬，今年還是會有表現空間，至於能源類股，因為油價已經漲上來了，會刺激油公司的探勘意願，所以，原油探勘占一定業務比重的油公司，今年股價預估會有不錯的表現。整體來說，今年礦業及能源兩者的表現會相當，相關基金都還是會有持續獲利的空間。

延伸閱讀：供給會受到技術或成本等因素而變化

根據弘兼憲史的分析，下圖中的供給曲線S，是由左下向右上延伸，縱軸代表生產價格，橫軸為商品數量。一旦有重大因素出現變動，譬如原物料上漲造成生產成本上升，或技術創新帶來生產成本下降，就會造成曲線S往左或往右移動。

為什麼同樣價格可以生產出更多商品？


供給會受到技術或成本等因素而變化

範例1：從A點移動到A1點
譬如原物料價格大幅降低，因此相同的價格可以產出更多商品。

範例2：從B點移動到B1點
譬如技術創新，降低了單位時間的人力成本，即使原料成本不變，也有可能產出更多商品。

資料來源：《弘兼憲史經濟學入門》（商周出版）

升息潮來襲》不利歐美公債走勢

去年，美林美國公債指數下跌3.5%，創1978年以來表現最差，今年還能投資嗎？ 過去兩年，金融海嘯引發全球經濟衰退，美國政府率先以降息、減稅，並增發公債等寬鬆政策救市，埋下財政赤字擴大、公債過度供給的後遺症，在美元重挫下，2008年金融海嘯時一度飆漲的美國公債，去年以來價格則是大幅下挫。

政府財政非萬能　債市恐面臨泡沫危機

全球經濟從谷底攀升，對股市有利，對債市卻大不利，難怪《Forbes》（富比世）、《經濟學人》等國際媒體，都將「美國公債」列為2010年投資人最要注意的金融風險之一。

就像弘兼憲史所言，政府發行公債所籌措的資金，雖可暫時穩定經濟，但財政並非萬能，甚至會發生「政府失靈」（government failure）。《紐約時報》知名社論評論家大衛‧布魯克斯（David Brooks）甚至以《財政自殺就在眼前》一文警告，未來美國債券市場將有泡沫或危機發生。

基金達人、南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中認為，美國公債正面臨2大風險：
1.升息會促使公債進一步下滑
2.聯準會和外國央行買盤縮手

華頓投信總體策略研究部協理林秋瑾則認為，由於美國今年仍將大量發債，不利公債後勢，且根據彭博（Bloomberg）對5大券商的預測調查，與公債價格呈反向走勢的殖利率，預估今年底，10年期美國公債殖利率最高會升到5.5%。因此，她預估，今年美債仍是弱勢格局，建議減持配置比重。

高收益債、新興市場債　不怕升息可趁盤整期布局

不過，升息雖對歐美政府公債行情是利空，對高收益債、新興市場政府公債卻是利多。因為升息代表經濟復甦強勁，企業獲利成長、違約率將大幅下降。另外，林秋瑾表示，投資等級公司債也將吸引資金流入，因為具穩定抗跌性質，不僅可防止利率上揚造成股市震盪的風險，更可分享企業獲利成長及景氣復甦契機。


高收益債利差縮小，代表企業違約率持續下滑

名詞解釋_高收益債
是指信用評等較差的公司所發行的債券，通常為標準普爾信評BBB-（不含）以下，或穆迪信評Baa3（不含）以下的公司。過去一度被稱為「垃圾債券」、「非投資等級債券」。

名詞解釋_投資等級公司債
是企業因建設、擴廠、增資等籌資需求，向大眾所發行的債務憑證，而信評公司會對發債公司的信用與償債能力做評等，若列入投資級，代表公司評等較佳、違約的風險較低。

朱岳中表示，投資級公司債與高收益債看的都是違約率，所以當經濟好轉、企業違約率下滑，股市由底翻升，這些債券債格就會上揚，此時布局就相對有利。

朱岳中看好高收益債在今年的表現，尤其是未來各國央行若開始升息，代表景氣轉趨熱絡，到時，高收益債可能會有一波新的漲勢。

至於整體新興市場債，因復甦動能強勁，可望在今年首次達到投資級的水位，雖然部分國家將進入升息循環，但無損新興市場債的長多格局。投資人可以趁目前盤整時進場布局，迎接下一波多頭行情。

延伸閱讀：政府運用收入照顧及穩定社會

弘兼憲史認為，在特殊狀態下，市場機制有可能會失靈，政府機制也有可能會失靈，過度信賴某些機制，恐會嘗到慘痛後果，譬如日本政府過度舉債，或是2008年底的全球金融海嘯，都是實例。 一般家庭是量入為出，政府卻是量出為入，這是政府預算最重要的精神，政府主要的資金來自稅收，但稅收會因為景氣的變動而有起伏，此時，就需要透過發行公債來填補缺口。

政府的收入

來自家庭：譬如每年要繳的個人所得稅，個人買賣房屋要繳的契稅、土地增值稅等。

來自企業：譬如營業稅，營利事業所得稅，以及各種經營過程中發生的行政規費。

發行國家公債：當收入不足，為因應當年度施政預算，或推動重大國家建設，政府須以一定利率發行公債，籌措財源。

政府該做的事

提供公共財：當一件事對大家而非特定人有好處，就會無人願意做，便得由政府出面，譬如興建道路、公園等。

所得重分配：社會不公最易破壞社會穩定，因此政府有義務透過租稅等手段，讓高收入者繳出更多錢來照顧弱勢。

穩定經濟：若政府遇金融海嘯時無作為，那有何用？政府在民間不投資時應透過擴大公共建設刺激就業，降低經濟衝擊。

資料來源：《弘兼憲史經濟學入門》（商周出版）

小檔案_弘兼憲史
1947年生於日本山口縣，早稻田大學法學部畢業。曾任職松下電器產品販賣助成部，離開後於1976年進入漫畫界。他以銳利的角度描繪人與社會，牽引漫畫迷的心。曾獲小學館、講談社、日本漫畫家協會等獎項。

代表作有《島耕作》系列、《政治最前線》等漫畫（尖端出版）。著作包含《弘兼憲史上班族整理術》、《弘兼憲史經濟學入門圖解》、《部下指導術》等書。

商周出版預定出版《弘兼憲史教你看懂財報》、《弘兼憲史公司數字入門》、《弘兼憲史教你寫商業書信》等書。

存台積電股票 報酬逾7倍

大盤跌就加碼、每年配息都買同一股滾入
Smart智富月刊 第138期 撰文者：林淑玲

股票，對林敏弘來說，是一項取代銀行存款的「存錢工具」，也是在房地產之外，另一個能讓人倍數獲利的途徑，他個人最高紀錄，單一檔股票獲利10倍。可是，你絕對想像不到，林敏弘根本不看盤、也不管現在市場流行什麼股票，他只認真「存」幾檔精選的股票，賺長線倍數增值的利潤。

回顧近30年的股票投資歷程，林敏弘一開始也是追逐市場「明牌」、炒短線，雖然有賺錢，但明牌股相繼出事，公司甚至爆出財務危機、股票下市，讓這位會計師開始研究如何用「存」的方式，買進精選的少數個股，靠股息、股利，加上有紀律的買進方式，股票獲利就這樣愈滾愈多，和房地產一樣產生倍數獲利。

曾追買明牌股，因不貪心而躲過地雷

林敏弘第一次買股票是民國70年，當時台灣股市剛起步，他聽朋友報明牌，買進中興紡織。那時候紡織業是台灣最大賺匯產業，中興紡織又因自創內衣品牌「三槍牌」大賺，股價一路狂飆，林敏弘投入300萬元，短短一個月就獲利200萬元出場。

首次買股，投資報酬率就有67%，讓林敏弘對於買明牌股票興趣大增，而且每次挑的股票，股價多在10至20元之間，能力負擔得起。接下來幾年，陸續買進朋友推薦的中日、中友百貨等股，分別獲利10倍、1.7倍出場。不過，這3檔明牌股雖曾讓他大賺，但3家公司後來全都爆發財務危機變成地雷股，股票並陸續下市。

在買進這類明牌股時，林敏弘回憶：「我知道有人在炒作，但當時會想，只要順勢而為，跟著搶短線就可賺錢。」幸好，他不貪心，有獲利就出場。等到幾年後公司真的出事，長抱這些明牌股的朋友慘賠，林敏弘才體會，買股票聽明牌，非常危險。

尤其是，企業的負債若沒研究清楚，投資風險更高，「老闆愛借錢擴充事業，早晚會像吹泡泡一樣破掉，這種老闆品德不好，少碰為妙。」這是他早年追買明牌股後最大的心得。

不碰明牌股後，林敏弘投資股票一定先研究上市櫃公司財報，大型股與小型股都買。他認為，大型股的價值在於提供比銀行利息高的股利，在股票資產裡是「保值」的工具；小型股的股價爆發力強，能在短期內賺取獲利。兩者一個扮演防守，一個扮演進攻，獲利比較穩健。

大型股看2族群，小型股設4標準

針對大型股，林敏弘鎖定兩類族群操作：

1. 房地產概念股：房地產是林敏弘的最愛，因此，與房地產息息相關的產業，或持有台北市精華區地產多的股票，自然納入他的投資組合，這類股票又可再細分為以下兩類。

◎房地產投資者，如國泰金、兆豐金、富邦金等，這些公司持有大量房地產，「而且買地幾乎無利息成本，房地產投資收益穩定。」

◎房地產原物料股，像中鋼、中鴻等鋼鐵股，「蓋房子一定要用鋼鐵，而且庫存問題小，放了不會壞，景氣好壞影響，不像科技類股那麼大。」

2. 高配息績優股：以台積電、中鋼為代表。會挑這兩家公司，是因為公司經營者有誠信而且穩定，產業波動雖大，但兩家公司卻能平穩經營，每年穩定配息可觀的股利，值得長期「存」。

至於小型股，林敏弘則用4個標準選股：

1. 經營者品德：不像一般人把基本面擺第一，他把老闆品德擺在第一順位。「品德好的老闆，有責任感，一定會將公司營運得很好，認真打拼，長期下來公司一定賺錢。品德不好的老闆，事業早晚會出問題，股價表現再好也沒用。」林敏弘說。

若是家族企業，林敏弘除了看品德之外，還會觀察「老一代、新一代的關係與表現」。如果第二代接班後，公司維持正常，持股會續抱；如果第二代出現紛爭，像台塑集團，因為擔心企業營運會受影響，就會降低持股。

2. 資本額10億元以下：股本小，有業績，股價就容易上漲。

3. 低負債比：「企業若財務擴張太快，就像吹氣球一樣，愈快愈容易破掉。」原則上愈低愈好，若負債比是零，那更好。

4. 業績好：連續半年獲利成長，算趨勢明顯，股價才有支撐。

根據這4個標準，林敏弘挖出東元集團轉投資的聯昌電子。他說，聯昌電子從57年創業以來，只有3年因為轉型賠錢，但金額都不大，顯示公司業績穩健；更重要的是，這家公司不借錢投資，負債比為零。他在85年上櫃之前以50元買進，兩週後股價飆到500元，馬上獲利出場。

賺到掛牌行情之後，林敏弘認為，一家公司創業30年都賺錢，是難得的好公司，而且聯昌電子的主要產品變壓器、電源轉換器，又是家家戶戶電視必備的零件，因此，每當大盤重挫或聯昌電子股價下跌，他又進場再「撿」回來。像97年金融海嘯就進去「撿」，抱到現在，單這檔小型股，這波即讓他獲利超過4倍。

3招存股票，精選好股長抱15年

從80年代開始，林敏弘即用這套方法，選股愈來愈集中，搭配長短線操作；其中，一檔股票最短都會玩超過10年，抱最久的則是台積電與中鋼，約有15年，而且是只買不賣，唯有在公司需要資金周轉時，才偶爾賣一些股票換現金。為什麼抱這麼久都不換股？林敏弘說：「一直換股反而風險高，只要股票業績穩定，不管股價起伏，長期都會賺！」

同時為了拉高長抱持股的獲利，林敏弘還用以下3招來擴大獲利：

1. 看好的個股幾乎只進不出，而且現金股息一入帳，當天馬上全數滾入加碼買進同一檔股票。

2. 大盤一旦下跌30%，就出手加碼，平常則完全按兵不動。

3. 絕不融資買股，和買房子一樣，買股也全部用現金，「因為這樣股市下跌，我完全沒壓力，才可以長抱。」

用這樣的方式「存」股票，獲利到底有多高？《Smart智富》月刊以兩種方式分別試算台積電與中鋼的投資報酬率：

1. 大盤跌3成就加碼、股息全數滾入買進：用此方式長抱台積電、中鋼15年，且配股全部抱牢不賣，以買進10張台積電試算，15年累積報酬率高達742%（詳見試算1，平均年化報酬率15.26%），同期間大盤指數僅上漲16%。用同樣方式「存」中鋼，累積報酬率則為326%，年化報酬率亦有10.14%。

2. 只將每年配息全數滾入加碼：用此方式，過去5年「存」台積電和中鋼，累積報酬率分別是75%和79%（詳見試算2），而操作中鋼的績效，竟比台積電更佳，同期間指數漲幅則只有33%。
用這樣的方式「存」股票，真的很簡單，而且只要長「存」一檔股票15年，就能獲利逾7倍，讓股票真的能和房子一樣，創造出倍數獲利，同時還保有可以隨時變現的便利。用這種方式「存」錢，難怪林敏弘笑著說：「年輕人應該先買股，再買房。」


10檔財務穩健的小型股

專家叮嚀
康和證券協理吳馥珵：投資小型股，人氣是關鍵

今年展望比較好的小型股，去年已經上漲一波，但是今年預料仍可上漲50%～60％，雖然倍數獲利機率不高，還是比大盤好。

不過，投資小型股最怕人氣退潮。人氣指標可看當天漲跌停家數，若漲停板家數小型股多，表示人氣旺；如果跌停板家數小型股多，表示人氣退潮。所以買小型股對大盤的追蹤比買大型股更密切，而且功課要做更多，才有機會長抱賺大錢，不然最好有獲利就出場，不要貪心。

試算1：存台積電15年，獲利逾7倍

若你在84年1月6日，以股價155元買進10張（1萬股）台積電，之後採取以下兩個策略，到98年底為止，15年來獲利情況如何？

策略1》將每年配發的現金股利，在入帳當天投入買股，股票股利也留著不賣，連續這樣做15年，直到98年12月31日為止

策略2》在這15年當中，逢大盤跌30%，就進場加碼買2張（2,000股）台積電


存台積電15年，獲利逾7倍

歷次發放的股票股利
84.06.15每股發放股票股利8元，獲配發8,000股
85.05.04每股發放股票股利8元，獲配發16,000股
86.06.12每股發放股票股利5元，獲配發18,000股
87.06.15每股發放股票股利4.5元，獲配發24,300股
88.06.15每股發放股票股利2.3元，獲配發18,469股
89.05.15每股發放股票股利2.8元，獲配發27,655.32股
90.06.26每股發放股票股利4元，獲配發52,169.73股
91.06.19每股發放股票股利1元，獲配發18,459.4股
92.07.07每股發放股票股利0.8元，獲配發16,404.28股
93.06.14每股發放股票股利1.41元，獲配發31,196.04股
93.07.08每股發放現金股利0.6元，買進3,389.49股
94.06.13每股發放股票股利0.5元，獲配發12,801.42股
94.07.07每股發放現金股利2元，買進9,846.81股
95.06.20每股發放股票股利0.3元，獲配發8,358.04股
95.07.14每股發放現金股利2.5元，買進13,019.34股
96.06.08每股發放股票股利0.05元，獲配發1,500.1股
96.07.05每股發放現金股利3元，買進12,830.6股
97.07.16每股發放股票股利0.05元，獲配發1,595.22股
97.08.12每股發放現金股利3.03元，買進15,718.26股
98.07.15每股發放股票股利0.05元，獲配發1,678.51股
98.08.11每股發放現金股利3元，買進17,725.72股

本金與8次加碼總股數2萬6,000股+股票股利總股數32萬9,117.27股=總持股數35萬5,117.27股

98.12.31台積電股價64.5元，持有台積電總市值為64.5元× 35萬5,117.27股 ＝2,290萬5,063.60元

本金與8次加碼投入總金額272萬400元，投資報酬率741.97%

用同樣方法買中鋼，結果如何？

投入成本：從84年1月6日以33.4元買進10張中鋼之後，15年來，大盤下跌次數共8次，合計加碼16張，總買股成本為69萬9,400元。

加計配息買股以及股票股利後，總持股達9萬725.03股，總市值以98年12月31日中鋼股價33元計，市值達297萬9,076.14元。→投資報酬率325.95%

專家叮嚀
大華投顧董事長杜金龍：長期挑成長股，半年檢視一次

台積電投資報酬率優於中鋼，主因在台積電是成長股、中鋼是價值型股票，而過去15年又正好是台積電高速成長時期，才出現此結果。

從最終報酬率觀察，這種投資法確實省力，長期下來獲利很高，但標的很重要，要從基本面、產業趨勢來選，最好是景氣循環、原物料、內需消費等產業的成長股；政策扶植的新興產業，像生技類股應該有機會。但投資後一定要每半年或一季檢視一次。

試算2：滾股息，不另外加碼

93.12.31
以35.8元買進1張（1,000股）中鋼股票，投入成本3萬5,800元，隔年開始參與除權除息
累積總持股數：1,000股

第1年(94年)
每股發放現金股利3.9元，股票股利0.5元
現金股利：3.9元×1,000股＝3,990元
8月24日入帳當天股價24.41元，投入買零股
3,990元÷24.41元＝159.77股
股票股利：（1,000股×0.5元）÷面額10元＝50股
累積總持股數：1,000股＋159.77股＋50股＝1,209.77股

第2年（95年）
每股發放現金股利3.75元，股票股利0.35元
累積總持股數：1,440.51股

第3年（96年）
每股發放現金股利2.78元，股票股利0.3元
累積總持股數：1,593.20股

第4年（97年）
每股發放現金股利3.5元，股票股利0.3元
累積總持股數：1,789.74股

第5年（98年）
每股發放現金股利1.3元，股票股利0.43元
累積總持股數：1,944.25股

98年12月31日股價為33元，總持股1,944.25股的市值為6萬4,160元，扣除成本3萬5,800元，累計報酬率79.22％

用同樣方法買台積電，結果如何？

93年12月31日以50.5元買進1張台積電，投入成本5萬500元，之後連續5年以股息持續「存」台積電，原本1,000股，連同股票股利最後滾成1,368.12股；依98年12月31日台積電股價64.5元計，市值為8萬8,243元，累計報酬率為74.74％。

專家叮嚀
大華投顧董事長杜金龍：中短期選每股盈餘3元以上

台積電與中鋼報酬率不同，差別在於兩家公司配息配股政策不同，中鋼配息大概維持在3元左右，台積電是94年度（95年配發）開始，才調整政策改以現金股利為主。報酬率少許差異來自股利政策，非來自產業、股票性質，顯示投資人從基本面選股就好：每股盈餘（EPS）每年穩定維持在3元以上者可考慮，若趨勢往下，例如從9元逐年掉到3元，就不要買。若股利政策常變動，也勿碰。

資料來源：台積電、中鋼、中國信託代理部、大華證券、公開資訊觀測站

邱沁宜、朱學恆 理財PK

儲蓄、保險、買房，同世代唱不同調
Smart智富月刊 第138期 撰文者：林正文

她是當紅的財經節目主持人和新聞主播邱沁宜，每天有數萬觀眾準時收看她的節目；他是網路大軍的「阿宅領袖」朱學恆，每天有十幾萬名網友，固定向他的部落格報到。

兩人同樣是六年級中段班，有著類似的成長背景，對於金錢觀念卻是大大不同，朱學恆最崇尚心靈自由，主張金錢不能淫其心志，儲蓄是笨蛋才做的事；邱沁宜卻是財務穩健的支持者，強調不懂積穀防饑的人，不僅不負責任，而且早晚餓死。甚至，朱學恆因為不信任保險公司，從來不投保，反觀邱沁宜為了防患未然，在國中就保了最高單位的癌症險。

位在理財地圖兩極的男人與女人，逼他們一起談金錢、投資、房地產，會爆出什麼樣的火花？以下是精采紀錄：

首次覺得錢很重要？
邱：為買禮物回贈同學
朱：為電腦升級讓自己爽

問：第一次覺得「錢」很重要，是從什麼時候開始？

邱沁宜答（以下簡稱邱）：我第一次感受到金錢的重要性是在國三的時候，為了買禮物回贈當時暗戀的男同學。那個男同學家境富裕，經常送我禮物，而有一天我發現兩個星期後是他生日，也想回贈禮物，這才意識到「我沒有錢」。

所以我就開始想辦法存錢，而且開始生平第一次記帳，並且採取「信封理財法」，把每天拿到的零用錢，交給我最好的同學保管，然後早餐和午餐只花10塊錢，買大罐的運動飲料來充飢。就這樣辛苦挨餓了兩個星期，在那個男同學生日前一天，打開已經被鈔票塞到鼓起來的信封，竟然存到2,000元，讓我開開心心地去百貨公司買禮物給他。這是我第一次感受「錢到用時方恨少」，而且我決定不再當有多少花多少的「日光族」，開始體驗到存錢的重要性。

朱學恆答（以下簡稱朱）：我的理財邏輯只有「開源」，從不節流的。即使在國中高中也是如此。我在高中的時候開始打工，幫遊戲雜誌寫稿，目的是為了買一台更棒的電腦。那時候我媽給我第一台電腦，但是她跟我說我如果想要換螢幕、要讓硬體升級就要靠自己。而且那時候我的零用錢一個月才300元，如果只靠存錢，高中三年都可能存不到。

我是一個靠欲望才能生存的人，想要滿足欲望的時候，就會開始賺錢，例如我會努力賺錢3個月，只為賺到出國度假的費用。

賺錢目的？
邱：先存錢，才能投資
朱：賺來花，不是賺來存

邱：我同意設定目標很重要，我高中是追星族，最大夢想是去香港看劉德華的演場會，為了存這筆錢，也找很多打工的機會，暑假我找到了「零底薪高獎金」的快遞業務工作，結果整整走了一個星期，挨家挨戶地拜訪，卻沒有做成一件生意，等於是做白工。

所以我到大學時就學聰明了，學會要靠專業賺錢，而不是靠勞力賺微薄時薪。所以我兼家教、幫新聞系老師做問卷調查，1份調查300元，可在很短的時間內就做好400份問卷，輕鬆賺進1萬2,000元。

可是我對金錢是一個很沒有安全感的人，那時候賺錢的目標已經不是為了出國去玩，而是希望自己可以在大學畢業前存到20萬元，放在身邊，做為未來投資的資金。但是那時候的投資不是買金融商品，而是投資自己，所以我去學英文、日文，提升自己的語文能力。

朱：我在大學的時候，也很愛賺錢，幾乎所有課外的時間，甚至還蹺課，把自己關在房間裡，打電動，然後幫遊戲雜誌寫稿，那時候一年可以賺十幾萬元。打電動打得很高興，又可以賺錢。只是我賺錢不是來存，而是來花，買電腦、買電動、買書、漫畫，統統都是靠自己賺來的。

邱：這點我和學恆很像。像我想要學日文時，因為有存款，就可以找師資比較好的語文中心，不用東省西省來湊學費。對於大學生來說，應該是要學習財務自主，可以賺到養活自己的錢，而且還有錢可以投資自己，才有機會可以賺到更多的錢。

投資原則？
邱：不同工具分散風險
朱：雞蛋要放在同一籃

問：談談兩位的第一次金融商品投資？

朱：我是在當兵的時候就開始投資，那時候有稿費收入，和當兵的薪水，1年可以存2、30萬元。但是我覺得放在郵局生利息太少了，所以決定拿來買股票。我買的第一檔股票是美格。我挑股票絕對不是從什麼基本面、技術面來看，買美格是因為我打電動，需要好一點的螢幕，而且我用過各種牌子的螢幕，發現美格的品質最好、單價最高，所以我就把錢交給我媽，請她幫我下單，大概半年就賺了1倍。

邱：你是用「生活投資法」來選股。我進入職場第一份工作就是在財經雜誌，所以可以接觸到很多財經資訊，但是我發現聽人家報明牌，就去買，通常賠錢的機率很高。我自己做過統計，把聽到的明牌都記錄下來，然後去觀察股價變化，發現10檔明牌裡，只有兩檔「係金ㄟ」，會幫投資人賺錢。

朱：我的投資邏輯向來尊崇「雞蛋要放在同一個籃子裡」，是因為我沒有這麼多時間研究一大堆的股市、基金、債券的價格變化。其實我在剛進社會的時候，每月領固定薪水，那時候我就做定期定額基金投資，也做股票投資。但是我始終搞不清楚哪些賺、哪些賠。所以後來我就改變方式，就是只買一檔股票，而且在這段時間裡，就專注他的變化。至於其他的投資工具我幾乎都不碰了。

邱：像你這樣「壓孤支」的方式，需要很大的專注力，因為你要真的能夠去管理那些股票去，對那家公司了解的非常清楚。

一般人在選擇投資標的時，都會希望它的投資報酬率好、風險低、流動性高，但每種投資工具都各有優缺點，只好採取分散的方式。而且當不同工具漲跌互見的時候，投資人看的是整體報酬率，和你的習慣真的很不一樣。

未來目標？
邱：投資能源、不動產
朱：沒想過退休、不買房

問：兩位目前最重要的理財目標是什麼？要如何達成？

朱：我在去年當了爸爸，因為岳母有交代，要多賺點錢，所以我現在的理財目標就是要賺錢養老婆、養小孩。

邱：我現在覺得最重要的就是準備未來的退休金。因為這筆錢是需要最久的準備時間，而且真的愈早開始準備愈好。

朱：我根本不會想到退休耶，因為我覺得一直會有開源的能力。

邱：那是你對自己賺錢能力很有信心，但是我從事新聞工作這麼多年，看到很多讀者、觀眾最關心的還是退休生活。

我自己算過，以我工作10年累積下來的資產，以後只要每年固定有8％的報酬率，穩穩地增值，30年後，就可以過還不錯的退休生活。這不代表現在不需要賺錢，而是我現在的收入可以做其他的運用，這算是達到財務自由的起步。另外，我有一個想法，就是未來金錢的價值會式微，實體的資產會更重要，所以我現在投資很多能源商品，今年下半年打算投資不動產。

朱：我覺得現在的房價不合理，年輕人要20年不吃不喝才能夠在台北買房子，為了買房子，很多事情都不能做了，那還不如不要買。

邱：現在的年輕人要買房子是要量力而為，不可能月薪兩萬多的人，想在大安區買千萬元的房子，很快地變成屋奴。所以我建議年輕人不妨先從其他的投資工具開始，先累積第一筆本錢，然後用年薪的5倍再加上存款，來計算可以買房的總價。而且還要估算背了房貸之後，還有沒有餘錢可以做其他的投資，而不是都在繳房貸。

小檔案_邱沁宜
出生：1975年　　
學歷：台灣大學財金所EMBA
經歷：《經濟日報》財經記者、錢雜誌記者、TVBS《Money我最大》主持人、TVBS-NEWS《整點新聞》主播
現職：財經主播
著作：《投資，越簡單越好賺》

小檔案_朱學恆
出生：1975年
學歷：國立中央大學電機系
經歷：城邦集團奇幻基地出版社總策畫、《魔戒三部曲》譯著、報紙及雜誌專欄作家
現職：奇幻文化藝術基金會創辦人兼執行長
著作：《新的世界沒有神》、《阿宅的奇幻事務所》等