住展雜誌 315 期
根據一項調查顯示，目前台灣家庭支出中房貸支出高達59％，而目前利率水準是處於四十年來的低檔，如果未來利率昇高，房貸支出占家庭支出的比重勢必超過六成，「屋奴」的情況已經非常明顯…
隨著房價愈來愈高，投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高，尤其是第一次投資房地產的人，通常手中資金有限，在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境，要如何獲利？以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法：
■投資必勝法一：
要清楚「所有權」是用來投資獲利，「使用權」是用來滿足使用需求。
常有一些投資人以玩票的心理，認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知，在一個供過於求的環境裡，類似的觀點代表著極大的風險。
「投資」目的在於獲利，沒有增值性與沒有接手性的房地產是沒有投資價值的。
「自用」目的在於滿足居住（或其他使用的）需求，購買自用型房地產沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。
也就是說，如果能力許可，你要住到合歡山山頂都沒有人管，重要的是，你是要「住」到合歡山山頂？還是要透過購買合歡山山頂的房屋「獲利」？如果是「住」，只要付得出租金，就可去住，那天不喜歡住了，將房屋退掉，不痛不癢！但如果是「投資」，就要考慮獲利機會何在？誰會接手？
美國有許多電子業的暴發戶，如甲骨文、微軟等公司的老闆，為著自己喜歡，到一些風景良好的地點，花大筆費用（動輒數千萬美元），請人設計施工自己的夢幻豪宅，建成之時都成為一時新聞。
但如就投資的角度，都是失敗的作法，因為，當他們破產了，或是希望脫手時，往往連原先投入資金的三成都賣不掉，這是何其浪費的舉動，但對那些暴發戶而言，反正錢來的容易，不燒掉也是繳稅給國家，所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言，就是失敗者，就是笨蛋。
由上述的例子可以知道，在供過於求的環境中，一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情，其作法與標的都有很大的不同，簡單的說，如果只是要滿足「使用」需要，就不需要和所有權發生關係，你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩，都可以滿足「使用」需要，可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村，甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪，你會怎麼看他呢？可能會懷疑他的頭腦有些問題！可是為什麼台灣卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢？
◆避免成為屋奴
當為了「使用」需要而買下房屋時，他就成了「屋奴」，不但要付高額的貸款利息，又失去了搬遷的機會（因為房屋買賣的交易成本極高），如果工作地點改變了，又必須長距離的通勤，心中自然不會快樂，若是有個天災（如地震、水災）、人禍（如火災）使得房屋產生破壞，又損失不輕。為了一個「使用」需要，要付出如此大的代價，值得嗎？
在以前房屋量少，供不應求的環境中，為了「使用」而擁有房屋是正確的決定，但當環境已轉變成「供過於求」時，同樣的思維，可能就不適當。所以，如果只是為了滿足「使用」需要，購買「所有權」，是不聰明的！更有些人為了「使用」需要，用高價格購買「使用權」，更是不智！
如果是為了「投資」，情況就會改變了，因為投資是為了獲取最大利益，如果只有使用權，就無法在買與賣之間獲利，如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險（如SOGO附近的商店，因其人潮增多，房東就不斷調高租金），因此，如果是投資就必須擁有所有權。
當擁有所有權後，可以從容佈置投資行為，裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此，投資人一定要了解擁有的目的是為了出售，是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異，就容易落入「投資自用兩相宜，套牢賠錢相繼至」的窘境中。
■投資必勝法二：
要清楚只購買一幢房屋，即能獲利的唯一機會是以大換小。
很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋，希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利，這種想法的風險極高，為什麼呢？主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利，但如果只有一幢房屋（而且是自己使用），賣掉後，即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋，否則，只要再買房屋，以往賺到的錢就不見了。
過去曾有許多投資房地產的人，先買一間小套房，賺了錢賣掉後，就再買一間大一些坪數的，可是如果碰到市場環境改變，就被套牢了，以往所有賺的錢都在那間大坪數的房屋裡，那間房屋如果沒有賣掉，就無法真正投資獲利，如果賠錢賣了，就代表以往賺得錢又吐回去了。
尤其是最後一幢房屋（或土地）如果有高額的銀行貸款，則一旦發生套牢，很可能造成血本無歸的損失，如果捨不得損失，就只好自己住，要負擔如此高的居住「機會成本」（opportunity cost）的行為，對投資而言，就是極為不利的。
因此，如果只購買一幢房屋即想獲利，風險極大。所以，第一次投資房屋的投資者，一定要先確定自己要將購買房屋當成投資，還是自住？如果是「自住」，就必須有與獲利無關的認識；如果當成「投資」，就必須確定自己要一生租屋，而將購買房屋當成投資行為，否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱，最後總會套牢變自住。
◆獲利的機會點
只購買一幢房屋即可獲利的唯一機會是以大換小！也就是說要購買一幢坪數較大的房屋，當房價上漲後，將其賣掉，再換一間小坪數的房屋自己居住，如此方可真正獲利。國外有許多銀髮族，他們不斷地換房屋，將房屋愈換愈大，當小孩離巢之後，再將大房子賣掉，住到小坪數的房屋裡，多餘的錢，即可拿來旅遊、娛樂，歡渡餘生。
這種情形對首次購屋者的難度極高，因為他們一方面是現金不多，另一方面年紀尚輕，一次購買大坪數房屋的門檻甚高，十分困難，但如果希望購買第一幢房屋即可獲利，就必須咬著牙去買一幢最好地區的大坪數房屋（例如信義計畫區的豪宅），賣出獲利後再買間小坪數房屋自住，只不過這種方法大多數的首購族可能很難接受，或是有能力與膽量去執行。
■投資必勝法三：
要清楚直接投資購買房屋，即能獲利的風險正不斷地增大。
對於投資房屋而言，通常有兩種標的可供選擇，第一種是購買預售屋；另一種是成屋。對於預售屋而言，最大的獲利機會是在購買後到交屋前的「黃金時段」，如果在黃金時段裡，房價攀昇了，你又可以順利將其出售，那麼恭喜你，可以有極大比例的投資報酬率（通常至少超過百分之百）。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出，風險就來了，一方面是房價大幅增值不易（因為已經變成成屋），尤其是一般成屋價格多比預售屋低個一、二成；另一方面是房屋各項持有成本（如地價稅、房屋稅、契稅、銀行貸款利息…）都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況，如果想解套，根據過去四十多年的經驗，大約每六至十年才有一個機會，而在這段時間裡，投資人所要面對的痛苦是極為難受的。
另一種標的是成屋，也就是一般所謂的中古屋。一般而言，中古屋要投入的成本較高，它又沒有預售屋的「黃金時段」，它是必須硬梆梆的和市場挑戰，如果景氣好，價格上漲，投資人才可獲利，但當售出後，扣掉具有萬萬稅特性的房地產交易成本（如土地增值稅、個人交易所得稅），真正能夠獲利的機會極小、報酬率也不高，除非是時間拉長，一般而言，投資中古屋要獲利的話，其投資時間至少會在五、六年以上，甚至更長。
在目前的情況下，除了極少數地區與產品外，全台灣各地區的房地產都有供過於求的情況，這種以往從未出現過的現象，必將會使投資中古屋可以獲利的時間拉得更長，依我的估計，目前投資中古屋很可能需要至少擁有八至十年才能獲利。除非又出現購買價錢可遠低於市價的「法拍屋」、「金拍屋」，但類似的機會短期內已極為稀少。
因此一方面投資預售屋由於房價已高，因此，想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大；另一方面，投資中古屋又由於市場量已供過於求，獲利的時間又將拉長，因此想要直接投資購買房屋即能獲利的機會已經愈來愈小。
■投資必勝法四：
要清楚不要急著購買房屋，要積極參與房地產投資機會。
由上項的分析已可知道，在可預見的未來，如果希望在短期內投資獲利，直接購買房地產的成功機會不大，（但如果是為了對抗通貨膨脹，或是為了自住自用，則不在此限。）因此，為什麼要急著購屋呢？
在房價偏高與供過於求的環境裡，房屋的供給是不虞匱乏的，所以要解決自住自用的困難是小的。通常還可以低的代價租到房屋，最好的例子，是今年七月台北101大樓董事長很高興的宣佈，經過多年的努力，台北101大樓的出租率已達到百分之七十五。這篇新聞背後代表的意義，是目前大多數房地產產品都是租方市場，既然是租方市場，代表可以更便宜的租金去解決自住自用問題，為什麼還要急著去購買房屋呢？
首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決，然後再安心的開始討論如何投資獲利。
由於房屋已供過於求，直接投資獲利的機會必然不高。但是，如果不買房屋要投資什麼樣的標的呢？最好的選擇是參與房地產投資機會！一般而言，能獲利的房地產投資機會有三種：第一種是具有未來性的產品，因為受到國際環境的影響，具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流，而這些具有未來性的房地產，在目前市場上，仍是稀少的，當然具有獲利潛力，因此才值得投資，但是因該類產品還在發展中，因此要想辦法成為其開發案的股東（就像某些具有未來性的產業，雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東）。
第二種是具有滿足「軟體」需要的產品。台灣目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主，過度的強調其建材、設備與工法，但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產，他可以滿足購屋者的「情感需求」，例如，約會旅館「薇閣」，它提供了隱私；例如，記憶典藏館「香格里拉」，它提供了快樂，例如，包廂式KTV「錢櫃」、「好樂迪」，它提供了放鬆，類似這樣的產品，可以滿足人們軟體需求的房地產，必將成為未來的主流，因此，也要想辦法成為其股東。
第三種是已具有經營績效的產品，也就是有些「商品（用）不動產」（income property），目前已具有極好的租金收益，它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會，尤其是在目前股票市場一片大好的情況下，已對其他所有投資機會產生排擠效應，最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金（REITs），由於流通性稍差，再加上股票市場的資金排擠效應，使得價格普遍不高，有得甚至還已折價二成至三成。
◆房地產的學問
對於首購族而言，與其去追逐指數與風險皆高的股票市場；或是已經供過於求的房地產市場，就不如去購買風險性低的REITs，不但可以享受每年配息、分離課稅的好處，真正欠錢的時候還可去銀行質借，成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。
投資獲利的要訣在於人棄我撿，人要我棄，目前股票價格被炒得極高，許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人，在這種環境中，一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過，而具有相對稀少性的標的，才可以真正獲利。
對於第一次購屋者而言，由於缺乏經驗，極容易落入自以為是的情境中，房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識，每個人都以為懂了，其實大多不懂，尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制，往往都成為錯誤判斷的重要推手。
一般而言，經濟能力不足，就想買便宜的東西（或地區），或想用高額的財務槓桿，以小搏大。這些都易導致投資失敗。
台灣的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了，唯有站穩腳跟（確定要投資而非自用）、堅持商品（最好的區位與品牌）、認清方向（向大軍團靠攏）、掌握原則（人棄我撿），方能投資必勝。祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
