緊抱鴻海15年 狂賺110倍

【2007/05/08 經濟日報】

若你在15年前買進鴻海並緊抱到現在，投資報酬率究竟有多少？答案是大賺110倍以上。當時識貨買到鴻海的投資人，等於買到聚寶盆；投資報酬率居第二的台達電也能賺到近30倍，其餘還有如台塑、中鋼、寶成、聯電等，只能讓人大嘆「千金難買早知道。」

大江東去浪淘盡，昔日股王而今安在？在1,975元股王的國壽後，繼位的千元股王傳奇還有宏達電、益通等，禾伸堂也出現過999元的驚人價位，華碩、廣達、智原、茂迪、伍豐、大立光等也都曾為股王，但微利化打破了科技泡沫，在高價位進場的投資人，多年來即使加計配股配息，可能大部分都還尚未解套。

不過若是買進鴻海、台達電、日月光、寶成等股票，結局就會大大不同。根據寶來投信依CMONEY系統統計，若以15年期間為準，還原權值後計算，買進鴻海的報酬率為11005.99%。

難怪法人對鴻海的評語總是「逢回必買」，外資法人認為，鴻海產業整合功力首屈一指，產業整合後更有價格主導優勢，中長期投資幾乎不會吃虧，投資15年可以賺110倍，也顯示鴻海董事長郭台銘一手打造出來的鴻海帝國絕非浪得虛名。

高盛、花旗環球兩大外資券商最近才又分別調高鴻海目標價至277元和300元，高盛證券亞太區科技研究部主管金文衡說，只要鴻海營運表現能讓市場一直感到驚喜，鴻海股價就有「價值提升」機會。他並將鴻海今、明兩年每股純益預估值分別調高14%和16%，分別為17.3元、22.37元，目標價也上調至277元。

花旗環球證券亞太區首席下游硬體分析師楊應超也表示，鴻海營業利益率表現令人驚豔，在營收大幅成長同時，營業費用卻還下降，目標價上看300元，並重申對香港富士康的買進評等。鴻海昨天收244元。

分析師表示，排名第二的是歷久彌堅的電源供應器大廠台達電，台達電主力產品從20年前的電磁干擾濾波器一路作到PS3和Wii的電源供應器，15年來投資報酬率也高達2968.78%，雖然與鴻海有一段差距，但買到之後死抱不放的股民，口袋一樣麥克麥克。

最近與凱雷分手的日月光，股價近來雖由絢爛歸於平淡，但投資15年下來的報酬率也有859.9%；寶成從作鞋到在中國通路賣鞋，報酬率也高達813.84%。

至於經營之神王永慶的台塑集團，長期投資15年的報酬率雖比不上鴻海，但卻是入圍前15名好股家數最多的集團，除成立與上市時間較晚的台塑石化外，台塑、南亞與台化三家公司全數入列，證明當初只要買進台塑集團的股東，都是台股的大贏家。

此外，被視為景氣循環的原物料和散裝航運股，長期表現也不差，裕民、中鋼15年以來報酬率分別為606%和549%。

分析師表示，美國富蘭克林公司是過去25年投資報酬率最棒的美股，股價漲幅64224%，投資大師巴菲特的波克夏股價漲幅也有19424%；郭台銘的鴻海、王永慶的台塑則引領台股風騷15年，接下來台股是「江山代有才人出」，亦或「股票還是老的好」，眾人將拭目以待。

名家選經典─指點理財迷津

今周刊370+371期 邱莉燕

書海浩瀚，誰能指引理財迷津？《今周刊》特地邀請十五位遍覽群書的投資理財專家票選投資理財必讀經典，結果《一個投機者的告白》榮登投資類經典第一名，《富爸爸窮爸爸》榮登理財類經典第一名。前者說明了大師典範禁得起時間的檢驗，後者則宣告了一個新理財觀年代的到來。

經典，是值得一讀再讀，可以流傳久遠的權威著作，從此次票選投資理財經典結果可知，大師級如科斯托蘭尼、巴菲特、彼得林區等人的書，仍是最受專業人士及學者推崇的傳世之作。

《一個投機者的告白》這本書得了十二票，包括投資理財顧問呂宗耀、林鴻鈞、李婧婧、曹幼非、侯明甫，銀行界的劉台芬和黃以孟、會計界薛明玲、學術界的許振明、出版界的謝金河與沈雲驄，以及消費高手支藝樺，都對本書作者－－歐洲證券之父科斯托蘭尼的告白印象深刻。

投資經典票選──出現大師現象

科斯托蘭尼大剌剌承認自己是投機者，為什麼不呢？「投機是對才智的挑戰」，這位現年九十三歲、縱橫德國證券交易所近一世紀的幽默有錢人說：「為了正確判斷市場是過度買進，還是過度賣出，大家首先必須了解上漲和下跌的內在結構，因此這兩者必須同時觀察。在證券市場，漲跌是對分不開的搭檔，如果分辨不出下跌的終點，就看不出上漲的起點。」

此書以淺顯的故事實例，說明許多投資行為中非常重要的道理，贏得了眾多專家的推崇。李婧婧便說：「股市其實是眾人心理反應下的結果，而本書從股市心理學出發，剖析股價表現，讓讀者心有戚戚焉。」

第二名《勝券在握》與第三名《巴菲特寫給股東的信》主角都是巴菲特，而能與巴菲特爭鋒者，則非彼得林區的《征服股海》莫屬，曹幼非便認為若欲尋找長期成長潛力的標的，這本書羅列了投資行為的不二法則。

理財經典榜首──非《富爸爸窮爸爸》莫屬

理財類經典票選，風靡全球的《富爸爸窮爸爸》眾望所歸，獲得第一名。這本在全世界迅速狂銷五百萬冊的暢銷書，推翻了舊有「去學校，好好學習，找好工作」的人生規則，為世人揭櫫了因應新時代降臨應有的新理財觀。

作者羅勃特‧ T ‧清崎說：「窮爸爸努力存錢，富爸爸則不斷地投資。 窮爸爸教我怎樣去寫一份出色的履歷表，以便找到一份好工作；富爸爸則教我寫下雄心勃勃的事業規畫和財務計畫，進而創造創業的機會。作為兩個強有力的爸爸的塑造品，我有幸觀察到不同觀念是如何影響一個人的一生，我發現人們的確是在以他們的思想塑造他們的生活道路。」

另外，《你擁有多少錢才夠？個人財富規畫教戰手冊》是黃以孟個人最欣賞的一本理財書，他說在現今浩瀚的投資及理財知識領域中，隨處可見理性的「方法論」，協助大眾做好財富規畫，以達成自己的財務目標。本書難能可貴之處，在於提供財富規畫過程中，另一副不可或缺的配方－－感性的「財富觀」，提醒讀者自我檢視本身對於金錢與財富的態度。「財富觀」或許比「方法論」更能決定「你擁有多少錢才夠」。

遺珠之憾

評選好書，難免會有遺珠之憾，比方說謝金河和谷月涵不約而同推崇的《股票作手回憶錄》（寰宇出版），陳忠瑞最中意的《蘇黎世投機定律》（寰宇出版），還有呂宗耀最喜歡的是《偵探與投資者》（尚未有中譯本），作者如偵探般抽絲剝繭追查投資失敗的原因，手法獨到，令人激賞非常。

薛明玲另外特別推薦《反向操作實戰策略》（寰宇出版），這本翻譯書以一些例子來介紹反向操作投資（ Contrarian Investing ）的理論與實務運用，每一章節並有一位反向操作投資經理人的筆記，對於財經專業人士而言，是一本非常值得參考的策略思考書籍。

這些書雖然都未在其他人推介之列，但對讀者而言，可能也有一些啟人深思的觀念。

開卷有益，從他人的智慧結晶吸收知識，應該是少走理財與投資冤枉路的上上之策，有心做好一生理財計畫預約財富的讀者，都應該是隨時看書、懂得反省自己的聰明人。

投資基金生財有道 Morningstar公開5項最佳步驟

鉅亨網蔡怡杼／綜合外電報導

基金向來又被稱為懶人投資術，加上近些年海外基金的優異表現使不少投資人即使買來仍在一旁不理，基金也會源源不絕的生出白花花的銀子，雖然如此，美國財經媒體 《Morningstar》還是要提供投資人 5項投資基金的較佳步驟。

近些年來，國際基金都有卓越的獲利表現，儘管部分的基金近期表現忽上忽下。過去 3年海外大型基金年回報率介於19-21%，同時，美國同類商品的年報酬率則僅 9-13%。

而海外中、小型基金表現甚至更勝過大型基金。過去 3年來，多元化新興市場基金年回報率達 28%，成為僅次於拉丁美洲基金的獲利最佳基金產品。

由於出色的獲利表現，也吸引不少投資人湧入基金市場。去(2006)年海外大型平衡型基金淨流入規模接近500 億美元，且並成為當年度最受美國投資人歡迎的投資商品。

不過，《Morningstar》 建議已經佈局海外市場的投資人必須確定自己所選擇的海外基金是否真正的名符其實。而對投資人來說，定期檢視投資組合中各項投資的表現，確認是否有表現落後的情況出現都是相當重要的工作。

《Morningstar》 表示，投資人首先應該設定國際市場基金短、中期的合理表現預期。這是由於海外基金這些年大多擁有不錯的獲利，不過，未來數年這種情況可能無法持續出現，因此建議投資人開始投資海外基金時，也應該先想好該項投資可能必須至少為10年的投資計畫。

第二，投資人應該確認海外基金投資比重是否占國際投資組合配置比重較大。該機構建議投資人應該注意自己所投資的海外基金在國際股市、其他資產以及國內市場的配置比重。

海外市場自2003年初起漲至今，國際股市占海外基金的平均比重已從原先的 47%成長至 53%。通常來說，基金在八大類股的投資比重都為雙位數。

第三，檢查小型基金與新興市場股市的投資比重。《Morningstar》 指出，投資人不應該只是一味提升海外市場的投資比重，投資人也應該衡量自己在海外中小型或新興市場基金的投資比重是否已經超出市場水平。

該機構表示，從字面上來看，中、小型基金即站在國際市場與新興市場的前線，這些基金的表現也較劇烈，不過，除了直接投資中小型或新興市場基金外，目前大多數海外大型基金也都持有小型或新興市場股份，也相對風險也較低。

第四，不要遺漏保守型的海外基金。該機構認為，投資人在增加對海外小型或新興市場基金投資時，也應該調整保守型海外基金的投資比重，以平衡投資組合。

《Morningstar》 表示，這些年來雖然較具積極性的海外基金為小型或新興市場基金表現不錯，不過，過去與現況不代表永遠，而且當海外市場出現較長時間的壓回時，這些基金也將出現真正的危機。

最後，投資人應該注意稅制問題。《Morningstar》表示，投資人在增減海外投資項目比重時首先應該考慮完善避稅帳戶的使用。而且當投資人必須重新調整應稅帳戶時，應該藉由調整非國際基金的比重而非減持國際基金的比重。

如何操作

MimiP2P -> 投資理財交流<投資・資産管理>
本文為轉錄，作者不明

一、操作系統：

1.市場是受到技術面、籌碼面、心理面、基本面、政策面、國際局勢、天災人禍與其他不可知的因素所綜合影響的結果，任何分析預測都含有「猜」的成分，不可能每次都猜對行情。

交易的目的是要賺錢，而不是讓自己的預測能力達到100﹪。想要成功、想要有穩定的績效，就必須建立自己的操作系統。

2.這行的賺錢秘訣不在「預測行情」，而在於「賺錢加碼、賠錢停損」。

許多人失敗的原因不在看不準行情，而是無法保持穩定的績效，總是不斷的賺小錢賠大錢。
一個好的交易系統要讓你「大賺小賠」，讓你看對時賺最多，看錯時賠最少。

3.有人說：「操作只有一個方向，不是多頭也不是空頭，而是對的方向。」

賠錢的部位就是「錯」的部位，賺錢的部位才是「對」的部位，而對的部位才可以加碼，錯的部位就應該停損。

二、行情規劃：

1.每個人的操作風格、操作週期與風險忍受度都不同。

所以有可能明知會漲，卻不適合買進，或是別人進場的點卻不適合你。
要依自己的行情規劃配合自己的操作系統來操作。

2.研究盤勢，只有一個目的，那就是找尋交易機會。

必須知道何時該出手，該出手時就必須把握。
行情規劃不可能每次都對，看對看錯不是最重要的，重要的是看對時賺多少，看錯時賠多少。

三、順勢操作：

1.每個人都知道順勢操作，但是很多人認為難就難在趨勢很難判斷。

其實事後來看，很多人會覺得趨勢很明顯，當時為什麼看不出來？
原因是大部分人想買在最低點賣在最高點，不斷的搶反彈、猜轉折點，而不是待趨勢確認後，順勢操作。

2.不要試圖去買在最低點，或放空在最高點。

技術面來說，等於是猜底部頭部，不但容易猜錯造成虧損，也會抱不牢原來賺錢的部位。
（打個比喻：先殺掉會生金蛋的雞，再養可能不會生蛋的雞。）

3.猜轉折點在心理上容易患得患失，搞砸本來很好的交易機會。

因為會錯失最低點而不敢買進，看著行情漲上去。
因為會判斷不準，心理總會怕，資金的投入一定很少。
因為會沒信心，一有風吹草動又自己嚇出場。
（總結：看對不敢作、作了作不多、作對不敢抱、抱了抱不久。）

4.「利潤是坐出來的」，所以應盡量待在市場中。

在波段中只可順勢操作，不可搶短而反向操作。
趨勢轉折有明確跡象，趨勢未變，操作方向不變。
在下跌波段中，抱空單找買點。
在上漲波段中，抱多單找賣點。

四、進場佈局：

1.當趨勢有轉變跡象時，空手者可找安全的點少量試單，但不可過份冒險，因為趨勢尚未完全轉變。

基於「順勢操作」與「放手讓利潤自行發展」的原則，持有部位時要等待確認趨勢改變後，再進場新的部位。

2.趨勢確認比抓轉折點容易的多，確認趨勢改變後，要積極進場，不需要等安全的點才進場。

在波段開始的初期進場比在有轉折跡象時進場安全的多，只要沒出現破壞盤勢架構的走勢，就應勇於進場（例如跌勢中，當日沒大漲就該進場）。

3.每次進場前應先考慮風險報酬比，假設停損點設50點~100點（平均75點），風報比至少在1：4以上，所以潛在利潤還有300點以上時，才可進場交易，否則明知會漲，也不適合進場。

4.原始進場佈局分3批，以每50萬資金為一個單位，每單位每批進場1口，共進場3批，剩餘資金留待獲利再加碼時再一起進場。

拿全部資金建立部位風險太大了，以目前1口保證金約9~12萬來說，下3口單約佔總資金的6成。
原始進場佈局第1批進場1口，可減少看錯時所產生的風險，也比較容易執行停損。
同時，可以減低進場決策時的心理壓力，反而能進在較漂亮的點。

5.「用部位證明你的看法」，看的準不會賺錢，進場才能使你賺錢。

看錯行情是交易的一部份，沒有人可以避免看錯。
當風報比為1：4時，10次交易只要抓到3次，報酬率就是正的。
眼光要放遠，只要能抓到一次大行情，獲利將十分可觀，之前停損幾次又如何？

五、賠錢停損：

1.拖延認賠是人類的天性。

一般人為了已經發生的損失，寧可承擔額外的風險去規避。
除了不願接受「虧損」，會採取「抱牢」的作法，由「短線交易」變成「長期投資」。
甚至，還會採取「攤平」的作法，期望快點賺回來。
當虧損發生時，已經表示這個部位是「錯」的，不停損已經嚴重危及資本，至於「攤平」則更是擴大風險與虧損的好方法。

2.虧損絕對不可攤平，只能停損。

一個良好的停損點最好要同時考慮「確認錯誤」和「承受風險」，而且大小適中。
停損點太小，能承受波動的程度就不足；同樣的，過大的停損則會傷害你的資金。

3.為了考慮「確認錯誤」，停損點最好設在壓力之上或支撐之下，這樣一旦觸停損，也表示行情未如預期。

所以能在關鍵點出手是最好的，例如在支撐上做多或壓力處做空，不但停損點小，所需忍受的無效時間也會較小。

4.而為了考慮「承受風險」，停損點的上下限建議為50點~100點，上限是為了控制總資金虧損比例，而下限是為了怕受行情影響自己嚇出場。

以每50萬資金為一個單位，每單位第一批進場1口，起始停損點設50點~100點，這樣每次虧損1萬~2萬，約佔總資金的2﹪~4﹪。
這件事非常重要，這可以大大增加你的存活率。甚至你運氣不好賠了十次，帳戶總資金仍還有一大半。

六、獲利加碼：

1.迅速獲利是人類的天性。

一般人一旦獲利時，通常只想快點獲利了結，好保持戰果，深怕原本賺錢的部位變成賠錢，能作完波段的人少之又少。
想要獲取波段利潤，就要「放手讓利潤自行發展」。

2.如果抓對一波行情，能夠抱牢作完整個波段的人已經是少數。

就算能作完波段，大部份的人可能都是進去3個部位，出來3個部位，所以報酬
率決定在「買在越低、賣在越高」。

而真正能使作對時的利潤最大化的關鍵是「賺錢加碼」，可以使原來的獲利大幅提升。

3.人類的天性總是違背正確的觀念，所以賺錢的人總是少數。

虧損時，應該要「迅速停損」，一般人反而「抱牢」，甚至還「加碼」。

獲利時，應該要「加碼」，最少也要「抱牢」，而一般人反而「獲利了結」。

4.由於進場佈局時分3批進場，基於賺錢才可加碼的原則，盡量在第一批部位有些許獲利時，再進場第二批。在第二批部位有些許獲利時，再進場第三批。

這樣可避免太有信心，而加碼太快。但因為是佈局，在對行情極有信心時，可在第一批部位未觸及停損前，進場第二批。

5.分3批進場最重要的用意，是控制每筆交易的虧損在總資金的2﹪~4﹪，所以無論進場佈局了幾批，要將全部部位視為同一筆交易，不管是每個部位各自出場或是一起出場，3批部位全部的總虧損仍應控制在總資金的4﹪以內。

七、進場時機：

1.進場與加碼最好在「回檔時買進」或「反彈時放空」，追漲殺跌有時反而危險。

這並不是「逆勢操作」或「猜轉折點」，而是一種利用「長線保護短線」，在短線上建立部位的技巧。
例如在趨勢上漲時做多，然後要儘量在拉回時做多，尤其是在支撐上做多。
要想避免短線無謂的震盪，就要儘量在關鍵點出手。

2.要做到「順勢操作」、「回檔時買進」、「反彈時放空」，就要對自己的行情規劃有信心，不要拉回時卻不敢買（心想萬一這裡不是回檔，而是真正的下跌），大漲時才追高。

不要貪心搶短（想在高價先出一趟，等回檔再接回來），結果部位反而越差，行情錯失越多。

八、利潤控管：

1.「賺錢加碼」的精神不單只是自有資金的分批進場，更重要的是使用帳面利潤再加碼（期貨每日結算，帳面利潤可直接用來下單）。

若幸運抓到大行情，要趁勝追擊，將部分可用資金（例如1/3、1/2、2/3）再投入市場。
避免短線震盪，進場時最好逢反彈再加碼放空，或是逢回檔再加碼買進。

2.如何使利潤坐大，又能保護既有利潤，是設立尾隨停損點的難處。

當佈局完成又有不小利潤時（例如：平均成本每口200點以上），先以保護利潤的角度來考量，以帳面利潤的一半為尾隨停損點大小。
而當走勢接近目前預估的滿足點時，建議以風報比的角度來考量，每日重新評估潛在利潤，以潛在利潤的一半為尾隨停損點大小。

3.基於保護利潤的角度，波段中較大的反彈或回檔，最好有所調節。

建議使用一日調節法，即當日有跡象為大漲大跌盤，先出場一半或全部部位，等尾盤再接回來，
若無跡象則不動作。
一日調節法的優點是既可規避大漲大跌的獲利回吐，又能留在市場中，以免錯估反彈或回檔的幅度時，不在市場中反而減少獲利。

4.雖說要順勢操作，不要預設獲利滿足點，但是獲利容易引起貪心。

所以當走勢到達預估的滿足點時，可先獲利出場一半部位，留下另一半部位去博後面的行情，等待趨勢的反轉。

窮人也能投資房地產 2007年 REITs高報酬依舊？

天下雜誌 張翔一

去年全球REITs平均報酬率高達三五％，在歷經一波大幅成長後，今年投資REITs是否仍然穩賺不賠？國內外的REITs商品有何差異？又需注意哪些風險？ 二○○七年一開始，REITs型基金就延續去年的熱度，成為最「主流」的「另類」投資商品。

根據投信投顧公會統計，二○○七年一月份，REITs型基金就成為所有基金成長之冠，單月規模大增台幣三百四十八億元。

REITs當紅，與台灣近年房價大漲有關。以台北市為例，預售屋平均房價不斷攀升，去年更來到每坪台幣四十三萬五千元的十年高點。台北縣、台中市也不惶多讓，紛紛創下歷史新高。

「房價漲、薪水不漲」，財團、投資客搶進台灣房市，一般受薪階級卻往往一屋難求，難以跟上房地產成長腳步。進入門檻較低的REITs（Real Estate InvestmentTrusts，將房地產產權或股權分散，透過證券化方式供投資人參與），因此在近年愈來愈受到投資人青睞。

「REITs可以說是用最少成本，參與房市成長的管道之一，」瑞銀投信助理副總裁游正雍說，「買一張國內的REITs、或定期定額投資一檔國際REITs基金，萬元左右就可以佈局國內甚至全球房地產。」

REITs的另一項優勢，則是收益固定與波動性相對較低。根據全球REITs走勢的重要指數GPR REIT指標顯示，REITs相對於全球股債市主要指標而言，長期波動度低於股市，報酬率卻十分可觀。

去年全球REITs的高報酬率，更遠遠超乎專家預期。根據ING投顧統計，二○○六年全球REITs平均報酬率高達三五％，大幅超越MSCI世界指數二○．七％與JP Morgan全球政府公債指數五．九％的報酬率。

「我們預估今年的全球REITs，還會有八％到一二％的報酬率，」ING投資管理亞太區總監范凱儒（Carol Venes）信心滿滿地說。

不過，在歷經一波大幅成長後，現在投資REITs，是否仍然穩賺不賠？國內外的REITs商品有何差異，投資時適當比例為何，又需要注意哪些風險？

◆國內REITs：限制仍多，保守為宜

國內投資人由於對台灣房地產較為熟悉，因此在選擇REITs時，往往會先考慮國內的商品。

不過，國內REITs的限制仍多，例如投資標的不夠多元、以及法規尚未與國際接軌等，導致平均報酬率無法與國外相比。

投資人必須先清楚認知幾個重要觀念：

首先，許多人誤以為國內REITs能反映房市漲跌，「但事實上，目前各檔REITs，與房地產價格連動性很低。」負責國內REITs信評業務的中華信用評等公司分析師蕭黎明指出，由於REITs著眼於長期而穩定的租金收入，因此投資標的以商辦大樓或飯店、商場為主。但相對於私人住宅房價的飆升，商辦大樓由於內需下降等原因，租金卻未見上揚。

「以台北市來說，除了信義區之外，商用大樓租金漲幅不到五％，自然會影響到國內REITs的獲益率，」富邦投顧不動產研究員魏彰志說。

另外，國內REITs較缺乏地區和投資標的多元性。從目前國內市場上，七檔可公開交易的REITs基金組成來看，投資標的高度集中於北市某幾個地段的商辦大樓，而且多為發行機構自己所有。

「不能投資較有增值潛力的地區，卻要替國內財團既有的房地產解套，投資人難怪興趣缺缺，」一位外商私人銀行董事總經理不客氣地質疑，國內發行REITs的機構，是不是把真正能獲利的產權證券化，與投資人共享。或只是透過REITs將既有的固定成本轉為現金，拿去投資更具利潤的標的？

◆修法活絡市場

部份落後於國際的法規，也綁住了國內REITs的發展。立法院目前一讀通過「不動產證券化修正條例」，即透過兩大修正重點，希望更活絡市場。

其一是REITs可追加募集發行。這代表發行公司可以像企業辦理現金增資一樣，視需要讓更多股東參與，也能擁有更多籌碼，增加投資標的。

「這在國際上已很普遍，台灣卻仍待開放，」魏彰志表示，未來若法案三讀通過，國內管理良好的REITs規模將可望擴大，也等於把整個市場做大。

此外，國內REITs的投資範圍可望放寬。「開發型REITs」就是一例，未來包括新市鎮規劃、都市再造等開發案，都能夠讓投資人透過REITs參與，增加商品的多樣性與利潤，「當然相對來說，風險也上升了，」游正雍說。不過在目前台北商辦建築整體而言仍供過於求，以及相關法規尚未三讀通過的情況下，對國內REITs不宜過度樂觀，投資比重更應保持在固定收益商品的兩成以下。

相對國內REITs略顯停滯，境外基金開放代理後，全球REITs大舉搶攻台灣市場，許多投資人著眼於去年的高獲利，也紛紛加碼進場。

國際REITs：

◆分散佈局，期待合理收益

「由於擁有較大的彈性，境外REITs更有迴避風險和增加收益的優勢，」寶來投信總經理劉宗聖表示，國際REITs基金可先粗分為兩種，一為直接投資區域房地產的REITs基金，另一種則是以各國或區域的REITs為投資標的，可以自由轉換的組合型基金（Fund of Funds）。目前台灣投資人可購買的境外REITs包含上述，則共有近三十檔之多。

《摩根富林明全球REITs報告》指出，在預期全球經濟穩健成長、及資金行情熱絡的環境下，由於國際資金持續湧入，REITs基金在今年仍是可以分散風險和追求獲利的理想標的。該報告並提出幾個值得注意的REITs市場，如加拿大、新加坡以及近年才剛起步的英國和歐元區市場等。

ING研究部也預測，今年除了日本REITs預估總報酬率為二％到五％較為遜色外，全球REITs平均報酬率為八％至一二％，再加上高達三％左右的全球REITs平均股利率，獲利依然可期。

不過，投資境外REITs至少要注意三大風險。首先是市場連漲多年，須留意投資的進場時機，是否已在高點。

其次，市場分析師大都表示，REITs基金的研究門檻較股票型基金更高，「因為變數太多，一般投資人不容易正確判斷出一個區域甚至國家的整體房地產走勢，」魏彰志說。

最後，則是所有境外基金所共同面對的匯率風險，和相對於國內而言，較高的手續費成本。「你可能會因為匯率而多賺一成，也可能所有獲利都因此被吃掉，」蕭黎明說。

長期觀察亞洲市場與世界房地產狀況的范凱儒，也提醒台灣投資人，別被去年REITs的高獲益率衝昏了頭，「妥善分配資產，不要過度集中，並期待REITs的穩定獲益，而非如去年偶然的超高報酬，才是最好的投資方式。」

妨礙致富的10大盲點

天下雜誌 第370期 作者:楊淑娟

其實，你沒有你想像的那麼會理財。研究理財習慣的「行為投資學」愈來愈熱門，點出許多人們經常忽略、又阻礙致富的盲點。

理財、投資，應該是件理性的事。但是許多財務、投資專家與心理學家的研究卻發現，人們常常不自覺地跟自己的錢過不去！

研究這些理財習慣的行為投資學（behavior finance）愈來愈熱門，也點出許多人們忽略、卻足以妨礙致富的盲點:

警示1：風險性資產偏低

提倡理財教育的花旗銀行與法國Insead管理學院合作的調查發現，許多年輕人知道長期而言，時間、複利的威力可以增加投資報酬、降低風險，但當下卻因為怕損失，不敢輕易把資產投資在風險與報酬都較高的標的。

例如，如果有一盤丟銅板賭局，擲出正面可以贏兩百元，擲出反面則輸一百元。以機率計算，參加賭局的人平均每局可以贏五十元，幾乎穩賺不賠。

但是台灣四十歲以下的年輕人，卻平均要可以連擲六十四次，確保必是穩賺不賠，才敢參加賭局。

相比之下，超過五成的香港人只要可以擲一次，新加坡人只要可以連續丟十三次，就會冒險嘗試。

警示2：你沒有想像中的會存錢，強迫儲蓄效果大

學界著名的《經濟研究季刊》刊登一篇報告，讓銀行客戶選擇要固定在每個月的哪一天把固定金額的錢存入儲蓄帳戶，還是隨時要存多少都可以。

一年後發現，這些選擇強迫儲蓄計劃的人所存到的錢，比自己決定儲蓄時間與金額的人，多存到八一％的財富。

警示3：你的卡奴指數比你想像的高

行銷學者普烈雷克與賽門斯特針對麻省理工學院的企管碩士班學生進行一項實驗，問他們願意用現金還是信用卡、分別以多少錢購買ＮＢＡ籃球賽的門票。

結果發現，傾向付現的人只願意用二八．五美元購買門票；願意用信用卡的人卻願意花費六○．六元。兩相比較，信用卡使人多花了一一三％的消費金額。

顯然，理財顧問們要大家剪卡或出門只帶現金、不帶信用卡，不是沒有道理。

警示4：購買過多耐久財

Insead管理學院的教授華頓布洛克等人在香港進行一項實驗，要七十二名消費者在五個星期內記錄所有的消費行為，包括花了多少錢、購買哪些東西、用什麼方法支付，以及這是炫耀性消費還是必需品。

結果發現，在這總計兩千多件消費中，受試者在購買炫耀性與非必要性商品時會即時、或盡快付清；但在購買耐久的必需品時，卻容易用信用卡或申請貸款。

因為他們認為耐久財可以使用很久，值得先買下再慢慢付清，而容易淪入貸款陷阱。

警示5：花錢時，想想比例原則

大家都認為，賺愈多錢時，消費佔總收入的比例會下降，存下更高比例的薪資。

但實際上，很多人不知道，自己這麼想，卻不見得這麼做。

《消費者研究期刊》刊登一項研究，問大家如果收入是九千元港幣，分別願意花多少錢在飲食、娛樂與購物。
接著再問，如果收入是五百元與十六．二萬元，又分別願意花多少錢在上述消費。

結果發現，收入愈高，薪水用於消費的比例愈高。人們只注意到名目薪水的提升，可以花更多錢，卻沒有去計算，薪水中用於每一項消費的比例為何。

警示6：過度自信

摩根富林明資產管理在一項財富趨勢研討會中，也提出不少人們在投資方面的盲點。

例如，人們常常高估自己的能力與見識，認為自己比較會選股、操盤，結果反而頻繁地轉手買賣股票、並且傾向投資高風險股票或投資過度集中。

同樣的是，瑞典的研究調查發現，有高達八一％的創業者認為，他們的生意一定會成功。

警示7：不願面對錯誤

摩根富林明統計指出，有八成的投資人在需要現金時，會選擇賣掉已經賺錢的股票，留下賠錢的投資。

但是企業經營時，卻往往會留下有利潤的部門，結束虧損的業務，未來才能繼續產生收益。

所以散戶們應該重新思考投資哲學，不要再不願認賠殺出、抱著慘跌的基金或股票，期待它有一天會回春。

警示8：用不相關的資訊來做投資決策

貝萊德證券投顧董事長張凌雲發現，人們常受制過去的經驗或想法，而用偏誤的資訊來分析未來與決定投資相關事宜。

例如，不少人擔心美國景氣走緩，而不敢投資美國股票。但近幾年的經驗顯示，股價的走勢跟企業獲利的關聯較大，不管美國景氣如何，許多美國企業都在新興市場賺了大錢。

如果執著於以往的舊觀念，就會與財富擦身而過。

警示9：羊群效應

摩根富林明的財富報告還指出，不少散戶都有相同的毛病，放棄基本面而隨波逐流。結果，常常買在高點、賣在低點。

例如，在歐元剛上路那一段時間，不少投資人都盲從買入歐元、歐洲基金，結果歐元一上路，匯率就不斷下滑，當年，歐洲基金最後也多半以賠錢收場。

同樣的是前年日股大漲，結果許多投資人在去年搶進。沒想到，去年日本反而是亞洲漲幅最小的股市之一。

警示10：說得一口好財

匯豐中華投信基金經理人黃時彥指出，投資最重要的就是要採取行動。

他發現不少人勤於吸收、學習財經與理財相關資訊，也知道在什麼時候該投資在哪些市場，卻因為忙碌、行情前景不確定或害怕風險，遲遲不敢出手，錯失不少財富。

要克服這種盲點，最簡單的方法就是定期定額，強迫投資。

甚至，更積極的方法是，在每年的第二季與第三季都選一天購買看好的市場基金。因為根據統計，每年的第二季與第三季，許多市場多半都會出現盤整，是投入的好時機。

小市民也能淨賺7％報酬

高雄買房成功致富術
今周刊 記者:李建興

沉寂許久的高雄房地產市場，終於一吐悶氣！ 嗅覺敏銳的投資客乘著高鐵一批批南下，炒熱場子，更締造票房紀錄。據調查，全台房價與去年第四季相比，普遍疲軟，惟獨高雄一枝獨秀，漲幅達7％；高雄市房價指數也從去年12月的114.36衝破120。然而，擁抱港都房市可得「入境隨俗」，學習在地思惟，才能在熱潮當下，賺得比「撿便宜」多更多。

四月十三日，以海洋意象為造形的高鐵左營站人潮洶湧，在遊客如織的大廳內，高雄皇苑建設董事長郭敏能正靜候一批貴客到來。

當下午二點二十五分由台北開來的列車一靠站，旅客魚貫步入大廳，許多眼尖的旅客這才赫然發現，郭敏能所要接待的「團」，成員可是個個大有來頭。除了股市名人闕正雄、電視名嘴夏韻芬外，許多看似名不見經傳的成員，也都不是等閒之輩，個個是身價上千萬元、年薪逾百萬元的企業一級主管。

外地買房團 蜂擁而至 引爆初升段行情

令人訝異的是，這些重量級人物集結在一起，並不是要外出度假，而是參加一場由皇苑主辦的「高鐵沿線房地產巡禮活動」，說穿了，這些人共同的目的都是「到高雄買房！」
這場別開生面的房市參訪團，已經是第二場了。身為東道主的郭敏能表示，原本三月底舉辦的首場，只提供三十五張高鐵車票邀約北部客南下看房，沒想到消息才宣布兩天，報名人數旋即突破百人，迫使公司只好加訂車票應急。也因為第一場反應熱烈，應「觀眾要求」，在兩星期之後再追加一次活動。

面對這一批批湧進的「買房團」，郭敏能難掩內心的喜悅，「第一天，我們就成交了四戶，總價逼近億元！」而對於這場「叫好又叫座」的活動，皇苑的收穫還不只如此。據了解，光這兩場「買房團」，足足為皇苑帶進了至少十戶的成交量，甚至有位李姓買主，隨著參訪團來高雄的當天，就訂了兩戶，回程路上越想越心急，隔天自己搭車南下，再回到皇苑案場，原本銷售人員還以為他要打退堂鼓，沒想到竟然又加訂了兩戶「美術館第一排的豪宅，一坪才二十幾萬元，沒辦法，太便宜了嘛！」李姓買主興奮地說。

近來在高雄碰到這種好康的，不只郭敏能一位。高雄市不動產代銷公會理事長陳世雷表示，幾個星期前，他負責代銷的「香榭麗緻」，也來了一名剛從台北到高雄工作的黃姓台北客。他原本想在新工作據點附近租房子，但逛到鄰近案場時，驚訝於這些毗鄰四十米林蔭大道和捷運的建案，每坪竟不到十二萬元，當即下訂買了一戶。

好戲還在後頭。陳世雷難掩興奮地說，黃先生買房後，某日台北總公司的謝姓老闆南下視察，順道參觀黃先生的新房，孰料這一看，讓這位謝老闆看出了興趣，當下揚言要買下十戶，陳世雷原以為對方開玩笑，沒想到豪氣的謝老闆臉不紅氣不喘地開了百萬元支票作訂金，簽下了十一戶。更令人咋舌的是，後續謝老闆又吃下了十八戶。

事實上，根據永慶房仲針對全台第一季房市調查發現，在歷經三年多頭後，全台房價普遍出現了疲態，與去年第四季相比，台北市僅小漲了○．七七％，而桃園縣和台中縣甚至不升反跌，衰退了三％及六％，但向來表現沉悶的高雄，竟然一枝獨秀，漲幅高達七％。

在人氣帶動買氣下，據皇苑透露，光四月分的前二十天，該公司就達成五億元交易，等於是以往三個月的成績，因此皇苑銷售中的「人文首璽」牌價一下就由原本的三十四萬元調高至四十萬元。

而高鐵通車後，「俗擱大碗」的高雄房地產，更好比一只潘朵拉的寶盒，成了外來客「搶便宜」標的，啟動了補漲動能。

陳世雷則以「香榭麗緻」案為例，呼應了郭敏能的說法。他表示，以該案的來客數來說，外來客雖然只占二成，但成交案中，卻占了五成，顯見外來客的買氣驚人。

但許多人不禁想問，在這波由「外籍兵團」領軍的房市熱，會不會只是假性需求？一旦投資客退場，會不會重蹈幾年前房市崩盤的噩夢？現在進場，還有機會嗎？

利多陸續出籠 談修正 現在還太早

「高雄房市只是在初升段，真的漲勢還在後頭呢！」面對外來的質疑，福懋建設總經理涂耀斌斬釘截鐵地回答。他先以基本面分析，高雄在陳菊當選市長後，藍綠雙方都體認到高雄的戰略地位，因此不僅執政黨已投入上千億元的資金，進行會展中心、鐵路地下化、海岸景觀再造、軟體園區等重大建設，強力保衛鐵票區，連國民黨的馬英九也表示要南下居住，和高雄人博感情，顯見未來無論誰執政，高雄都將會有政策資源挹注。

另外他認為，即使近幾個月高雄房價明顯翻升，但價位仍只有台北的四分之一、台中的三分之二，甚至還低於大陸的珠海、深圳等三級都市，「一個向來被低估的雞蛋水餃股，才漲了幾塊錢，何來修正的壓力？」

對於後市，涂耀斌更是看好，他指出，由於建材和土地大漲，高雄房地產營造成本早已墊高，房價反映成本，根本沒有下跌的空間，「未來恐怕每坪低於十五萬元的房子，連建商都不想蓋了！現階段十萬元以下的低價品，肯定絕版！」

至於「投資客過多」的問題，郭敏能駁斥了眾人的疑慮。他指出，這一波來高雄購房的外來客，多半是與高雄有地緣關係的「類高雄客」。

他以皇苑在美術館、農十六銷售中的四個案場為例，雖然近幾個月的成交案件中，外來客比重多達三成五，但多數買主是早期到外縣市或國外發展的老高雄人，因為被高雄的房價吸引，準備退休後自住，或供養年邁的父母，以高雄為第二個家。要不就是小孩在高雄就學，在買比租划算的誘因下，乾脆買房子讓孩子當宿舍，「真正毫無地緣關係的純投資，還占不到一成。」

而高雄人也有出手買房的跡象了！郭敏能指出，以往在城市榮譽感低落的高雄人心中，對於高雄房市總有「近廟欺神」的情結，信心指數遠不如外地人；但最近，本地籍的醫師、企業家已紛紛進場買房，顯示高雄房地產的基本需求已經加溫。「因此，不論你是本地或外地人，現在投資高雄房市不但不晚，還正是大好時機！」

不過針對在高雄置產，永慶房屋高雄中山店店長蔡啟耀，特別針對外來客提出了「換腦袋買房」的建議。他分析，由於南北空間、人文、消費習慣及市場生態的差異，因此，「在高雄買房，得拋開台北人的思惟！」蔡啟耀認為，得顛覆的舊觀念包括「價位、時間」。

新思惟一：資金成本超低 投資店面收租金更划算

高雄房價僅為台北的四分之一，因此，在台北礙於資金限制而無力揮灑的標的，在高雄反而寬廣。以店面等商用不動產為例，由於成本低廉，只要商圈人潮夠多，租金投資報酬率反而優於台北。房仲業調查顯示，台北商圈店面的報酬率僅三％，高雄則至少為四％至五％。也因此，在這波南下的台北客中，就不乏「店面投資客」。

「許多台北投資客都搭著高鐵南下，騎著摩托車四處尋找店面，一開口都是『價位不限』。」信義房屋高雄自由店專案經理吳光祐以自己的客戶Amy為例，他表示，來自台北的Amy，原本就很想當個店面收租婆，但在台北，動輒上億元的店面，Amy連碰都碰不起。

去年，她發現高雄的店面價位遠低於台北，手上的積蓄付頭期款配合著貸款綽綽有餘，因此在看中了介於捷運R13（凹子底站）和R14（三民家商站）間的一棟地上兩層、地下一層，建坪四百多坪的透天店面後，就大膽買下。

由於該區域人口眾多商圈成熟，很快地便順利出租給超商、補習班，每月坐收二十二萬元的租金，投報率超過五％，而今年隨著捷運通車在即，Amy的店面行情越來越好，甚至有買主開價六千萬元，然而Amy卻惜售，打算在捷運通車後，再賺取更多的差價。

新思惟二：善用時間優勢 把新成屋當二手屋操作

除了價差優勢，高雄房市還比台北多了「時間優勢」。有別於台北的房地產多半是預售產品，甚至在動工前就已經結案，高雄的建案則多半採取「先建後售」，而且銷售期也往往長達半年至一年左右，無疑給了買主充分的選購時間及標的。高雄市房屋市調會理事長楊添盛即建議，由於目前高雄仍有不少價廉物美的新成屋，對高雄市場不熟悉的投資者，建議可以選擇銷售在案的成屋，降低風險。

和高雄毫無淵源的蔡佳蓉，原本看中一樁預售案，但由於對高雄一無所知，為求安全，她改變策略，尋找已完工的新成屋案。蔡佳蓉仔細評估建案的周遭環境，甚至想辦法從現有的住戶口中探聽口碑，從而算出該建案的租屋行情。

果然，「把新屋當二手屋來買」的策略奏效。蔡佳蓉找到了一棟環境優且租賃行情佳的老案子，幾經議價後，以總價不到四百萬元的價格買下近四十坪的裝潢屋，並在隔天以一萬六千元順利出租。如此一來，交屋後，蔡佳蓉的租金不但可支付每月貸款，甚至還有多餘利潤。

不過，任何投資必定存有風險，由高雄揮軍北上的建商興富發建設董事長鄭欽天不諱言地指出：「高雄房市最大的隱憂即是產業結構問題。」他認為，在產業不斷外移情況下，也將影響到房市發展。不過對此，許多在地建商則認為，高雄已逐步轉型為觀光型的都市，加上多項重大公共工程成形，帶來龐大的就業機會，前途十分可期。

善用保險 快樂退休非夢事

萬寶周刊 撰文：陳慧芳

退休金和醫療保障一次搞定

你想要何種退休生活呢？環遊世界、子孫承歡膝下?還是開創事業第二春?只要準備充分，退休人生由你決定。

俗話說，退休首重五老：即老身、老本、老友、老伴及老居，根據蓋洛普調查顯示，高達70％的民眾，最關心自己退休後的醫療保障是否足夠，顯然擁有「健康老身」是大眾最終期盼，次之則是「老本」的儲備，這兩者都是決定退休生活的重要關鍵，如何兼顧醫療與金錢？是現代人生命中必修的一堂課。

◆退休金與醫療保障缺一不可

面對老年人口激增、少子化等社會結構的改變，養兒防老觀念已逐漸式微，政府提供的勞、健保給付，根本不足以應付年老所需，靠個人準備才是退休之道。

一項由美國勞工局針對100位25歲的哈佛高材生，所進行的退休調查，結果發現40年後的退休狀況，有49％的人必須靠社會福利或子女扶養，12％面臨破產，5％必須繼續工作，僅有4％的人是經濟獨立，甚至只有1％能過著富裕的生活。對此調查結果，富邦人壽商品行銷部經理洪瑞霙認為，主要導因於美國人沒有儲蓄習慣，並且過度依賴政府，也反映出「退休必須靠個人」的重要性。她建議國人，應該打造「理財金三角」：維持10％基本保障、30％理財（含退休金規劃），及60％用於生活支出，找出明確退休目標，並透過雙障合一功能的「保險」，及早為退休準備。
◆培養「保險子女」觀念

退休規劃如何起步？很多人會質疑，在有限的經濟下，醫療與退休金何者為優先？新光人壽商品開發部經理吳連聰笑著說：「答案很簡單！沒有1(醫療)，哪來的0(財富)？」他認為再多的財富，都必須建立在健康身體之上，打造一個健全的醫療保障組合尤其重要；加上全民健保傾向自費，或特定項目不給付的狀況，終身醫療險和防癌險都是退休必備，必要時可再補足「長期看護險」，以應付非「職災型」的意外傷害。

「退休靠自己最實在！子女不見得會照顧你，我認為保險才是值得民眾好好培養。」吳連聰呼籲民眾應該認清現狀，根據人生不同階段，如結婚、生子、退休，進行保險規劃，給予全家人全方位的照護。

瑞泰人壽行銷副理詹美雲也同樣認為，退休規劃的第一步是做好醫療保障，「住院醫療日額至少一天要4、5000元，才能夠給付單人病房的價錢，這是退休最基本的保障。」她感嘆地說，人生是禁不起一次的風險考驗，民眾不該用生命跟未來對賭。

◆重視退休理財的風險控管

完成醫療保障的打底工作後，接著，就得開始進行退休金的累積。

壽險業者一致認為，兼具投資與保障的「投資型保單」，堪稱是目前最適合的工具之一，其定期定額投資基金，追求穩定報酬的優勢，「分時進場可以有效降低風險」，長期累積的效益驚人，也可以選擇年金型態的給付方式，稅負上又享有每年2.4萬元的扣繳，並可免除遺產稅的課徵，具有財產轉移的一大優勢。建議民眾在投資理財前，檢測自己的風險承受度，並且平衡投資於股市與債券，善用時間複利效果來累積財富，牢記「雞蛋別放同一籃」的風險控管觀念。

◆年金險、外幣保單 退休價值竄出

除投資型保單之外，民眾不難發現，目前政府的勞退給付也開始走向年金化制度，顯示年金型的保險商品，逐漸成為退休市場的主流趨勢，業者建議，退休需求者，可以選擇一次躉繳的即期年金，讓退休後每年固定領取退休金，享受活越久則領越多的好處。

另外，退休後想出國居住，或是想讓帳戶增值的民眾，便可選擇外幣計價的投資型保單，民眾只要用台幣繳費，待退休後，若需要提領帳戶價值準備金，便可領回外幣，藉此可減低匯兌風險，適合有意願長住國外的銀髮族規劃。

◆退休開啟終身學習之路

其實，保險除了基本保障的功能外，最重要是強迫儲蓄，避免遭不肖子女挪用，甚至還有節稅的效用，專家建議，待保障及退休金的規劃步上軌道後，民眾應多方面培養嗜好與專長、終身學習，參加社區大學或各種公益活動等，讓身體健康及精神持盈保泰，絕對能讓你的退休生活更多彩多姿。

◆有了全民健保為什麼要買醫療險？

「我一年就繳了1、2萬塊全民健保保費，幹嘛再去買醫療險？」這是一般人對於醫療險的第一個想法，既然付了健保費，生病時，健保一定會照顧他，何必再掏腰包去買醫療險？不過，健保病床有限，且病房自負額至少一千元，頭等病房至少自負二千元以上。以一般每次住院平均九天來算，光住院費用就至少要自掏腰包九千元，另一方面，像手術開刀仍有許多要自費；以胸腔手術為例，血液或某些麻醉藥劑要自費，這些費用通常要一、二萬元，即使領有重大傷病卡的患者，也無法省下這筆錢，如果家中有人因重大傷病或老年疾病而需長期照護，不怕一萬、就怕萬一，任何人都無法預知事故，這就是為何要靠醫療險來分攤風險的原因。

薪水族購屋 三招駕馭高房價

今周刊 記者:陳翊中

財務規畫→研究地點→打聽行情

三年房市多頭，創造財富重分配機會，但隨著房價漸趨升高，薪水族若現在想進場，尋找一間好窩，住得舒服之餘又能享受增值樂趣，事先進行財務規畫、研究區域前景、了解市場行情這三項準備可不能少。

尋找一間好宅，住得舒服之餘又能增值，是許多人一生的夢想。但買房子畢竟和買車子、買音響不同，多數人一輩子頂多只有買一次或兩次房子的經驗，因此，要如何在買房子之前，在財務規畫、選擇地段與看屋過程中，做好準備，才不會讓自己後悔！

現年三十六歲的徐榮澤，目前在某大證券公司擔任營業員，原本家住汐止山坡上大型社區裡的透天別墅，雖然周邊青山綠水，環境優美，但因外出購物一定得開車，加上考量小孩就學問題，因此前年四、五月開始積極想換屋。

原本因為地緣關係，找的房子，都在內湖、南港一帶，看了幾個工地，並詢問價格之後，每坪開價多在三十四至三十六萬元，即使再會殺價，還是得要三十至三十二萬元。

再仔細算一算，這些新推案的公設比都高達三成，以所需求的室內面積反推，權狀面積至少要有五十坪，以總價一千五百萬元計算，已超出他所能負擔的範圍，因而讓他一度暫停購屋計畫。

善用低利環境 適度槓桿操作

因為一直有換屋的念頭，也持續關注房地產相關議題，到了去年一、二月，他看到報載信義聯勤土地飆出天價，再一問當初曾詢價的預售屋，每坪單價硬是已經調高到三十五萬元以上，根據多年在股市所培養的數字敏感度，他覺得，再不下手，行情還會愈漲愈高，於是又開始積極找屋，一有空就和太太到處去看房子。

後來，到了士林區中山北路六段，某個剛完工的新成屋，徐榮澤看到外牆廣告，有七戶地主保留戶自售，參觀完房子之後，他和太太都很滿意社區的規畫和室內格局，但最小的坪數就得要六十坪，對方開價四十二．八萬元，而且價格很硬，一點殺價空間也沒有。

後來，他問了同社區的鄰居，得知他們買的價格，大約就是這個數字，回家和太太商量，便決定買了。而因為剛好任職的券商，所屬金控公司旗下的銀行，可提供首年二．一％的優惠房貸，貸款額度也高達九成，因此他拿出五百萬元自備款，貸了兩千萬元，而且爭取到三年只還利息不還本金的寬限期，每個月房貸利息只要付四萬元。

抗跌保值 盡可能選「熱點」

雖然二．一％的超優惠利率年限只有一年，經過他一番折衝，銀行最後同意第二年繼續提供優惠利率。徐榮澤的購屋計畫，看似財務槓桿極高，但卻也提供努力還本金的誘因。他說，以前投資股票，總是不懂高檔減碼，自從買了房子之後，現在也學會設定停利目標，一到目標立刻出場，把賺到的錢拿去還貸款。最近，他詢問剛搬進來的住戶，得知成交價已攀升到五十萬元，他很慶幸當初所做的購屋決策是正確的。

永慶房屋業七部經理李尉平指出，在這波房市多頭行情中，很多有換屋需求的人，因為執著於過去的價格觀念，認為房價太貴而買不下手，錯失這次財富重分配的機會。依目前大環境來看，在能力允許範圍內，選擇「強者恆強」的區域，除了有增值的空間外，萬一行情反轉，抗跌性也強。

不過，隨著高房價時代來臨，李尉平建議廣大的薪水族，在購屋之前，一定要考量「若有一天轉手，接手的人多不多？」的問題。像在台北市大安區，中古屋市場總價一千二百萬至一千三百萬元的房子，接手性很強；但總價拉高到兩千萬元以上、約三十幾坪的中小坪數住宅，要出脫就得花比較大的工夫。

此外，令消費者最困擾的是，永遠搞不清楚建商或屋主的開價，與實際成交價之間的差距。住商不動產總經理林倩指出，很多屋主眼看房市大好，紛紛開出很離譜的價格，有的和區域行情竟差到二到三成。

議價空間 隨地區而不同

不過，她也指出，目前台北市及台北縣精華區的預售屋，因為市況熱絡，建商價格很硬，議價空間只有五％，到了供給量較大的三峽、林口、桃園，議價空間才會拉高到一○％到一五％。這也是買屋之前一定要做好的功課。

李尉平建議，目前大型房仲公司網站，只要簡單輸入條件，就可馬上跑出屬意區域的物件和成交價，是一項方便的工具。戴德梁行總經理顏炳立也提供一個簡易中古屋計算標準：如果內湖房價站上每坪五十萬元，那二十年以上的中古屋價格就是除以二，大概二十五萬元，十年的中古屋落在中間約三十七．五萬元左右。

除了股票、基金外，房地產其實也是投資理財的好標的，薪水族若想尋覓好宅，能讓家人住得舒服，也能享受增值之樂，購屋之前充分準備，才能立於不敗之地。

營建大老的購屋檢查表

潤泰集團總裁尹衍樑親自執筆的《尋找夢想的家──尹教授教你10招聰明購屋》一書，因為以工程專業出發，有別於坊間從投資角度撰寫的同類書刊，對真正購屋自住的人有很大幫助，一上市就登上博客來與誠品書店非文學類新書排行榜榜首，書中提供的「簽約到交屋的checklist」，值得參考。

簽約前
契約審閱期(至少五天)；確認該建案已經取得執照；是否了解建設公司的財力及營造廠的工程實績及品質；確認公設比，並問清楚大小公持分比率；問清楚將來每月管理費用金額；廣告文件及平面圖等宣傳品應妥善保存，作為日後房屋點交的依據

簽約時
確認賣方身分(主要簽約人應為建設公司，絕不可以是銷售人員)；最好是由買方本人親自辦理簽約；買賣合約應明列保證房屋的建材，不含未經處理的海砂屋及輻射鋼筋；再次詳閱合約各項條文；確認停車位屬性為法定、增設或獎勵停車位；停車位是否明列屬於平面車位或機械車位；停車位的長、寬、高尺寸及容許誤差值是否註明清楚；確認合約中的坪數及售價是否正確；如以支票付款，須註明支票抬頭畫線及禁止背書字樣；確認是否有明列完工期限；已繳付的訂、簽約金是否依規定開立發票或收據；是否有配合的保全管理服務公司

簽約後，工程期間
是否在法定期限內如期動工；施工是否按進度進行，有無明顯進度落後；是否於適當時機辦理室內變更設計手續，並派專業人員提供諮詢；工程進行期間，是否主動安排各階段說明會；賣方是否保證交屋時產權清楚，有無一屋數賣或占用他人土地情形

產權移轉前
是否具備申請各項優惠房貸資格；辦理銀行貸款對保時，是否已詳閱相關貸款文件及條文；是否已確認房貸綁約年限；開立銀行貸款保證本票給賣方時，是否已指明賣方為受款人

驗收房屋
依照由屋內至屋外，由上(天花板)而下(地板)的順序仔細檢查；依合約書載明的建材設備及驗收表，逐項檢查戶內設施；由工程人員及客服人員陪同驗屋，並在驗收單上由三方共同簽認，並妥善保存

房屋及產權點交
針對驗收缺失，再次逐項複驗；點收住戶使用維護手冊；點收專用鑰匙圈；是否於點交房屋時，同時更換大門鑰匙，以使住戶安心入住；本人親自向建設公司收回保證本票，並立即作廢；核對所有權狀坪數、所有人姓名、門牌、車位是否正確；確認坪數，並計算坪差款；是否由建設公司代辦水電用戶更名手續；房地買賣契約書無須歸還建設公司，須自行妥善保存

交屋後
建設公司是否協助成立管委會進行公共設施點交；管委會與建設公司完成公共設施點交後，是否已向主管機關申請撥付社區公共基金