房市真相解密 全台首次餘屋大調查

今周刊第572期 李建興、趙曉慧

十一月底經建會公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞房市消費大眾，然而在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產，到底房市真相為何？《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據，為你理出最真切的景氣風向！

二○○七年第四季，對於台灣房地產而言，是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季，因為明明是同一個市場，卻呈現完全不同的兩種氛圍。

十一月底，由經建會委託不動產資訊中心調查的數據出爐，顯示國人對於今年第三季住宅房價綜合信心由上季的一○一分，急降到八十八分，不但是連續第三季下修，更跌破○三年SARS期間創下的低點。頓時，走了四年的房市多頭，瞬間冰封，似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬！
但事實真是如此嗎？

迷思一：人口負成長 需求不濟
真相一：家戶總數增加，一戶擁多屋

當前一般民眾對房市最普遍的疑慮，莫過於「台灣人口成長趨緩，甚至將逆成長，加上房屋自有率高達八成，大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。

但據內政部統計，○一年至○六年期間，國內人口總數共緩增了四十五萬人，家庭戶數卻激增五十八萬戶，戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋，隨著不婚族、單親家庭劇增，以往三人成一戶的主流家庭形態，逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭，使得國內戶數越來越多。

戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是，這六年來，儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶，卻由於家庭戶數多了五十八萬戶，因此住宅餘絀數（編按：住宅總量減掉家庭戶數，為餘屋量的關鍵指標之一，數字越大，表示住宅越供過於求），已由六年前的二十四萬多戶，降至去年的近五萬戶。

雖然向來持偏空態度的莊孟翰，並未對房市下定論，但除了家戶總數增加，「一戶多屋」的時代來臨，再次推高房屋需求。根據不動產資訊中心調查，目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了五三．六％，「因此，過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成，根本失真！」北區房屋首席總經理彭培業分析，若扣除為數不少的「一戶多屋」家庭，以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口，國人房屋自有率其實應只有六成，購屋需求仍然很高。

另外，調查顯示，台灣平均換屋期為十一．四年，也就是說，十一年前買房的族群，已面臨換屋需求，而推回到十多年前，正值台灣八六年到九五年的房市大多頭，當時起建的住宅約為一百萬戶，若以換屋比率為三成推估，亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。

「看房市需求，不能再用二十年前的老觀念了！」北京建設董事長楊振宗說，儘管台灣人口減少，但家戶總數不減反增，加上一戶多屋的購屋效應，住宅需求反而與日俱增！

迷思二：建商狂推案 財務吃緊
真相二：建商體質健全，銷售順暢

除了需求，建商近年豪情推案，導致供給過多，則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今，以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現，這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶，但截至今年第三季已去化三十九萬戶，亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存，餘屋率只有一○．九％。

「與十年前相比，這次多頭波段的推案量還不到一半，而一成餘屋率，和上一波高達三成慘狀，簡直小巫見大巫！」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗，對於當下房市的供需體質，信心滿滿。

至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿，造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓，仍讓市場記憶猶新，導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商，是否也將重蹈崩盤的老路？但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現，新建商不但推案大致銷售順暢，財務槓桿也維持在合理範圍。

而近幾年市場上普遍認為，房市北熱中溫南冷，尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振，但事實上，全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。

「高雄市四年來餘屋量不到七千戶，加上近年來有效執行總量控管，推案量已由三年前的一萬八千多戶，銳減為不到四千戶，以高雄市每年去化一萬戶的數量來看，明年還可能供不應求呢！」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴，「別再說高雄餘屋過多了！」

然而，向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題，數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊，認為目前房市投資客過多，尤其今年以後，交屋潮湧現後，將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。

迷思三：新成屋湧出 投資客斷頭
真相三：投資比率不高，房價持穩

然而經建會調查顯示，今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九．九％，不如市場上傳言的三到四成，顯見，投資客風險，並未如想像中的嚴重。

至於房價，由全台新推案每戶平均總價來看，每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元，再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高，其次調查顯示，目前房屋平均議價空間僅為九．五％，也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。

「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了！」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據，堅定地下了總結。而展望未來，郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念，點出未來房價「易漲難跌」的風向。他認為，台灣政治最紛亂的時期已過，未來無論誰當家，三通應該指日可待，只差執行時程了，這也是促使法人逆勢操作，紛紛加碼房地產的原因；而通膨加劇，將使有錢人投資房地產意願更高，再度推升市場買氣。

底部支撐強勁 居高仍得審慎

不過，雖然由科學數據看來，台灣房市體質堪稱健全，但值此高檔震盪之際，莊孟翰和政大地政系教授張金鶚仍認為：「房市居高宜謹慎！」莊孟翰提醒，由於現階段的高房價，多由豪宅市場撐起，景氣風向很容易落入「由小眾市場看大眾市場」的誤判，因此看房市還得摒除豪宅回歸平民市場，才能窺知原貌。

對此張金鶚更進一步提出警示，目前在房價攀高的壓力下，普羅大眾購屋負擔過重，以全台房價所得比來看，即由今年第二季的六．九倍增至七．二倍，而台北市更達九．九倍，亦即要十年不吃不喝才買得起房子，因此高房價，恐怕只是「虛胖」而已。

其次，繼卡奴後，再加上美國次級房貸風暴，銀行開始注意房奴問題。富邦銀行個人金融部資深經理高永和指出，各銀行進行房貸放款時，會加強檢視客戶償債、還款能力，更緊縮貸款成數，這將使不少民眾因貸不到款，最後以解約收場。

機會永遠留給有準備的人。對聰明人而言，無論空頭或多頭，都得用最理性、最科學的方法判斷後市，而不會在人云亦云的混沌市場中，成為趨勢判斷錯誤的犧牲者，徒增個人的遺憾與懊惱。

投資五字訣

Yahoo!奇摩理財特約作家 歐陽姚

我的好友「不射紅心也得分」作者黃逸強先生對投資常有獨特的看法，他曾經提出投資五字訣，令人拍案叫絕！這五字分別是「本、準、狠、忍、滾」，也就是投資要有本、標的看得準、下手要夠狠、沒行情要能忍，最經典的是賺了錢要快滾。

股市有「會買股票不稀奇，會賣股票才厲害」的說法，定期定額投資基金雖然是隨時都可以進場，但是賺多少該「滾」卻是一大難題？

2006年11月這一波股災蔓延至今還在盤整階段。去年第一、二、三季賺的在這一波股災中獲利大概都吐了回去，有一些甚至出現虧損。 以我自己而言，去年初投資的新興亞洲基金到九月底就已獲利高達30％，但我認為第四季是傳統旺季，應該還有往上漲的空間，心想再擺一擺，誰知道就此一路下滑，目前已回到平盤附近；而朋友持有的基金更是慘賠了30％之多。

由此可見賺多少是滿足點，真的很難拿捏。許多人說不妨觀察趨勢再決定，先不要預設停利點，就讓大盤一直漲，等到漲到滿足點開始回檔時，就是賣點，說得輕鬆實際實行起來並不容易。

除了趨勢又牽扯了操盤者的主觀因素，即使是專業的基金經理人也會被個人主觀看法給困擾，因此有些基金公司將「下單買進」與「獲利贖回」交由不同經理人執行，也就是A經理人只負責下單，然後將何時該獲利了結的指令交由B經理人執行，如此一來就可以免去個人因素的困擾；某家基金公司前兩年推出的模組式基金，也是預先將程式設定之後輸入電腦，然後電腦就完全依照數據執行指令，該停利時自動停利，絕不貪心，該停損時也絕不手軟，雖然這套模式獲利有限，但至少可以避開股災，達到風險至上的策略。

連學有專精又有研究團隊支援的基金經理人都不免被人為因素給困擾，要求一般投資人適時且正確的做出決定更是困難。

其實對一般投資人而言，最簡單的方法就是預先設定停利點，股票族有人是賺了一個漲停板（7％）就出脫，不過基金各項手續費較多，獲利10％以下停利都不划算，至少要20~30％才值得停利。我們以中值25％計算，10萬元獲利25％，扣掉手續費5％，大約可賺2萬元，這種停利方法很簡單，獲利也還算不錯。

至於停利之後，所投資的基金又繼續往上飆，往往讓投資人搥胸頓足，大嘆可惜； 停利之後基金當然有可能繼續40％、50％、100％的往上飆，但是如果你沒有停利，此時會出現二個問題1、又回到何時該停利；2、行情會不會就此反轉。

之前在專欄【牧師也瘋狂】中提過的林牧師，當時他所買的德盛小龍獲利80％還不停利，最近碰到他得知獲利只剩下30％，紙上富貴一場。其次，萬一行情在高檔反轉，就此一路下跌出現負報酬，到時損失就大了。25％是落袋為安，穩穩的賺，所以投資一定調整好心態，只看自己賺到的，不要看賺不到的部分，才不會落入「買也後悔、賣也後悔」的情緒中。

至於全球股市已經跌到目前狀況，要不要停損？單筆基金早就該在第一時間停損；定時定額此時反倒是考慮該不該加碼。但是據統計光是2007年元月，海外基金就被狂贖1200億，這波贖回的投資人，大概都沒賺到，如果是定時定額投資是否違反了（越跌越要買的操作理論），也難怪投資人賺不到錢了。

風暴來襲的投資策略

Money+ 林奇芬

投資最困難的是掌握趨勢，還是克服自我心理﹖2007年4月，我首度在雜誌專欄中寫出「漂亮出場」的主題，現在回頭來看，那還真是一個不錯的出場點。只是，當時我提這個觀點時，市場氣氛仍然熱烈，而且全球股市幾乎都在2007年10月創新高，也就是說，如果當時真的出場了，可能少賺了半年的行情。但另一方面，可能也可以躲過11月之後直洩而下的股災。

2008年1月全球股市歷經大幅震盪，市場氣氛愈趨悲觀，美國的經濟數據持續傳出壞消息，聯準會主席柏南克與美國總統布希，都直言經濟情況不佳，需要採取非常手段挽救頹勢。景氣循環較為落後的歐洲市場，原先一直擔憂通膨壓力不願率爾降息，但近期也開始鬆口，顯現經濟環境已面臨更大挑戰。至於近年崛起的新興市場，原先回檔幅度不深，但隨著美國負面數據陸續出籠，新興市場的補跌力道也不小，全球股市似乎出現了互相拖累的連鎖反應。

新興市場經濟力量主要靠出口歐美市場為主，歐美市場經濟若步入衰退，對於新興市場的衝擊大，這是過去的投資邏輯。但這次能否逐漸擺脫連動陰影，還在於內需市場的規模大小。接下來我們可以觀察原物料行情的變動，短期原物料行情因經濟動能減緩而下修，但若其多頭走勢不變，則表示新興市場的成長力道仍在。特別是擁有內需市場的新興國家，受美歐經濟衰退的影響較小，不需要過度悲觀。如中、印、俄羅斯，近期市場應屬過度反應，長線成長動能並未改變。

2003年全球股市從谷底起漲，已歷經五年的多頭行情，步入2008年進入修正調整階段應屬正常，問題仍在於投資人的心理層面準備好了沒﹖每個人都期待歡樂時光不要停止，但這畢竟不符合現實，如何面對趨勢，決定自己的投資策略，才是持盈保泰的關鍵。

目前全球才剛要進入降息階段(除了美國已走了一段)，降息環境有利於債券投資，同時近年各國政府債信提高，因此還有很多高利率的新興市場債券可以選擇，現階段投資人可以將部份資產轉進債券投資，但要以高評級債券為投資主軸，避開高收益債基金。另外，黃金也是在市場震盪環境中一個不錯的選擇，建議在金價回檔時介入。而股市部份可以採取單筆獲利了結(或停損出場)，並轉而以定時定額投資的方式做長線布局。

在空頭市場做定時定額投資，將面臨一個很大的心理考驗，過去台灣定時定額投資人數從多頭的60萬人，縮減到空頭的30萬人，但長期來看，持續投資才是面對空頭市場最佳策略。我自己現階段就是採取這個策略，所以並不特別擔心市場的修正，至於下一次單筆投資最佳買點，我想要等全球降息列車停止之時了。

何時跟基金說分手？

Yahoo!奇摩理財特約作家 王鈺棻

以往親朋好友碰到我，總會問上一句「該買什麼基金？」，但近來都變成「我的基金該贖回嗎？」年前的全球股災，讓投資人嚇出一身冷汗，根據銀行人員表示，基金的贖回量比平常暴增三倍。連金管會都原則同意，讓國內投信比照一般法人，可將其所持有的股票、債券等有價證券，質押給銀行借錢，以因應基金贖回。看來現今怎麼賣基金的話題似乎比如何買基金更令人關心。

有人曾以談細水長流的戀愛來形容投資共同基金，時間久就能體會它的好，但全球股災，眼看著基金淨值直直落，還管它什麼舊愛新歡，錢先落袋為安最重要。要跟基金分手前，先檢視以下幾件事，免得分手後才後悔。

一、基金投資之區域或產業前景是否持續向上

若您所投資的基金屬於單一市場基金、區域型基金或產業基金時，就需要檢視基金所投資市場的未來展望，若該市場行情或產業前景已反轉向下、開始步入空頭市場且空頭走勢未見停歇，就要及早出脫以免損失擴大。

二、基金績效是否仍在前段班

如果所投資的區域或產業前景沒問題，接下來就要看看基金績效的表現。股市跌，基金報酬率跟著下滑是正常的事，檢視基金的績效一定要短（三個月、六個月）、中（一年、兩年）、長（三年、五年）期一起看，如果短中長期績效排名都不在同類型基金的前三分之一，這種不爭氣的基金還是早分早好。

三、五年累積報酬率不到10%

一個景氣循環通常歷經三到五年，我們常說共同基金要長期投資，尤其是定時定額投資不必在意進場時點，用意在於讓基金歷經景氣循環，在景氣復甦期及衰退期時以較低淨值建立單位數，到景擴張期或高原期時淨值漲升時獲利了結，但若歷經五年基金之累積報酬率不到10%，表示這五年來，你投資的基金不僅操作績效不佳，且比放銀行定存還不如，還是趁早贖回為妙。

四、基金面臨清算

根據規定，國內基金若連續30天平均規模低於２億元以下，基金將遭到清算。不過，即使基金規模未低於２億元，但基金公司認為市場前景不佳或因基金特性使得基金無法繼續經營，也可主動提出清算。自去年以來，國內有十多檔基金遭清算，並以債券及平衡型基金為主。今年開始證期局規定，平衡型基金必須實際持有債券部位，對不少規模只有2、3億元的平衡型基金來說，更是雪上加霜。投資人最好檢視一下您投資的基金規模，若基金規模持續低於2.5億元，就應該要當心，基金可能接近清算的邊緣或是被合併，這時您就要有所動作。

搶救家庭理財危機

自救三戰略 安度不景氣防禦年
今周刊第583期 歐陽善玲

新春假期結束，家庭財務規畫重新出發。未來一年，大環境景氣變數更多，想要增加財富、達成夢想，開源不容易，專家建議，最好從節流做起。包括現金管理、不任意膨脹信用，審慎購買金融商品等。防禦年家庭理財計畫，就是要發揮小錢的力量，戰勝不景氣。

電視廣告裡，一位父親對女兒說：「沒關係，這個錢我來想辦法。」昏暗的燈光下，戴著老花眼鏡的爸爸，看著手中存摺陷入苦思。一次又一次，爸爸都能滿足女兒的夢想，就連出國留學也不例外。

這個網路票選受歡迎第一名的廣告，挑起不少人的兒時回憶；父母為了成就子女，想辦法調頭寸的畫面，成了寒冬中最溫暖的集體記憶。但，回到現實生活，家裡缺錢不能光靠跟銀行貸款解決。健全的理財計畫，做到家庭經濟自主，才真正有尊嚴。

過去一年，對一般小家庭來說，理財困難度提高。在民生消費部分，油價漲、物價漲，但薪水卻沒跟著調漲。開銷支出增加，收入卻原地踏步，本來每星期可以上一次館子，為彌補收支差距，只好改成兩星期、或一個月去一次。生活成本提高，家庭理財關鍵，必須掌握小錢花刀口精神，才能戰勝不景氣。

除了節流，有效開源也是提升家庭經濟的好方法。近兩年，全球投資市場處於上升趨勢，多頭氣勢高昂，不少人嘗到甜頭，競相投入，也因此靠投資理財賺錢，成了上班族額外加薪的管道。不過，隨著全球景氣變數增加，經濟衰退疑慮濃厚，過去動輒三○％、四○％的獲利成績，現在也要打折扣。

換句話說，全球市場面臨重大調整，靠投資理財開源方式，將為家庭帶來更高風險。未來一年，與其進攻不如防守的操作心態，是專家共識。宏觀財務顧問公司總經理邱正弘就以「開源不能強求，節流理應當為」，說明○八年家庭理財重點，在掌握節流方法，並切實執行。

策略一量入為出，多記帳、少刷卡

邱正弘指出，對一般家庭來說，做好節流工作，可從六個面向出發。包括：一、妥善做好現金管理；二、絕不任意膨脹信用；三、審慎購買金融商品；四、了解保險真實需求；五、熟悉基本稅務觀念；六、長期資金投資，短期資金儲蓄等。這些看似基本觀念，但實際狀況卻常背道而馳。在未來重視防禦更甚於攻擊的理財策略下，不但要理解上述原則，還要徹底執行。

首先，「妥善做好現金管理」的意義，就是量入為出。普羅財經整合行銷部協理陳若雲認為，透過記帳方式，及「先進後出」法，可使現金管理更流暢。她解釋，所謂「先進後出」，是指每月薪水扣掉儲蓄後，剩下部位才能進行消費支出。這樣強迫儲蓄的好處，在有效杜絕不必要開銷，及資源浪費。

另外，再搭配記帳工具，進一步檢視花費必要性，去蕪存菁。像新春假期剛結束，百貨公司折扣活動也接近尾聲，讓人忍不住想撿便宜。但，購物前不妨思考一下，這是想要的，還是必要的東西。如果是想要，也得扣掉儲蓄後所剩資金，才進行消費。做到善用每一分錢，將是防禦年家庭理財的最重要精神。

嚴格執行現金管理，也能抑制擴張信用消費。一般人逛街購物，看到喜歡的東西，只要拿出信用卡、簽上大名，就能直接帶走。這樣「先刷再說」的習慣，等於是花未來的錢。在景氣保守的環境下，開源已不容易，還持續「向未來借錢」，只會陷入經濟緊縮的惡性循環。家庭理財牽一髮而動全身，挖東牆補西牆的方式，絕對是大忌。

策略二著重防禦，提高現金部位

其次，受到大環境景氣保守影響，家庭在選購金融商品及保險部分，必須更精打細算。邱正弘指出，正確的投資規畫流程，應是先認識家庭投資性格，並分析財務狀況。接著，將夢想金錢化後，再訂出目標達成時間、所需金額，最後算出期望報酬率，建立多元化投資組合。

特別是家庭成員因個人資金需求不同，每項投資目標都要明訂清楚，才不會耽誤用錢時機，或發生資金排擠情況。陳若雲則認為，愈不景氣，家庭理財愈要落實「資產配置」概念。因為透過股債匯三方面平衡配置，及至少每季一次的動態調整，可有效降低投資組合風險，並在景氣回暖之際，掌握投資彈性。

面對○八年投資環境，陳若雲也分別針對頂客族、小家庭及三代同堂，提出資產配置建議。其中，頂客族因為沒有小孩，經濟負擔較小，家庭可承受風險大。股票資產部分可放置六成，現金及固定收益型商品比率，則占四成。但對須承擔子女教育壓力的小家庭來說，現金及固定收益型商品配置，最好不低於四五％。至於三代同堂家庭，經濟壓力最大，開銷支出也最多，在整體投資環境不明朗下，現金及固定收益型商品比率，最少要在五五％左右才安全。

她解釋，在此資產配置原則下，提高現金、固定收益商品比率目的，除了提升家庭投資防禦力，也增加投資組合彈性。因為一旦景氣回升，較高的現金部位才有彈性適時進場。另外，投資環境不爭氣，家庭挑選理財工具時，最好以長期績效穩健的商品為主，千萬不要投資看不懂的標的，以免賠上辛苦錢。

策略三雙十原則，掌握投保重點

不只理財工具要審慎，保險商品也要符合必要性。保誠人壽發言人王淑華表示，保險有所謂的「雙十原則」，就是家庭經濟支柱的保額，應是年收入的十倍，保費則為年收入的十分之一。例如，先生年收入有一百萬元，他的壽險保障至少要有一千萬元。如此才能在不幸事故發生十年內，支撐家庭經濟所需。

在這個大方向下，每個家庭又因經濟條件不同，投保重點也不盡相同。王淑華舉例，像沒有小孩的頂客族，家庭責任輕，保險重點應放在退休規畫及醫療險。尤其是年老時，沒有子女照料，加保長期看護險，就有一定必要。至於小家庭，可能同時背負房貸、車貸及子女教育金開銷，保險更要瞄準重點。建議家庭經濟支柱可利用保費較便宜的定期險提高保額，並加強意外險。一旦家庭失去主要收入，還可靠保險金支付開銷。

另外，小家庭也適合以投資型保單進行保險規畫。這樣在相同保費下，可享有更高的壽險保障，還兼具儲蓄功能，有利同時累積子女教育金及退休金。而三代同堂保險重點，則可利用公司提供的團體保險，為全家人規畫醫療保障。若手頭還算寬裕，三明治族群也可替父母購買實支實付型醫療險及癌症險，以減輕父母重病時的經濟負擔。

整體而言，未來一年，家庭理財面臨重大考驗。防禦觀念成為○八年資金調整主軸，過去不斷擴張信用、大膽搶進投資商品的作法，必須有所調整。

善用壓歲錢 我家也有小巴菲特

幫孩子跨出投資一小步 助你提早退休一大步
理財周刊391期

壓歲錢代表家人間誠摯的祝福，同時也是一筆不小的數目，父母應該利用這個機會教導孩子如何規劃壓歲錢，讓他們從小就開始培養理財觀念。

每家小朋友的壓歲錢金額大小不一，若是自己小孩每年所收到的紅包金額愈大，可以選擇投資理財工具的範圍也愈大，反之若是金額較小，理財的彈性自然比較小。

◎不同財務狀況 理財方式也不同

父母本身的理財觀也會影響小朋友，例如父母本身在理財時，願意承受較高的風險，自然在替小朋友規劃時，也會以較高風險的理財商品為主；若是父母本身的財務狀況就不好，那麼在教導小朋友理財時，就應該以自己失敗的經驗為警惕，讓小朋友了解：高報酬的理財，同時也具備了高風險。

若是父母本身的理財成果豐碩，並且是高收入的族群，建議開始考慮運用贈與稅的概念，每年透過「壓歲錢」的方式，贈與小孩一筆現金，如此一來，小孩長大成年，需出國留學、結婚、創業的時候，就有一筆現金可運用了。

◎基金理財 必備的理財工具

定期定額買基金因為是採取每月分批進場的策略，長期下來，投資人每單位的平均成本會較低，投資報酬優渥而穩定。當基金淨值上漲時，買到的單位數較少，價值較高；若基金淨值下跌，則可買到較多的單位。

父母應該讓孩子學習利用銀行自動扣款轉帳投資，教導孩子可以不必擔心買到最高點，並且培養成為穩健型投資人的心態。因此，用壓歲錢來買基金，可說是第一優先的投資選擇。

以國內基金來說，最低只需新台幣3000元就可申購，很適合有紅包的小朋友理財，若以定期定額每月投資3000元為例，假設基金年報酬率為12%，10年後就可幫孩子累積70萬的資產，這對尚未步入社會的青少年來說，可是一大筆財富喔！

◎基金投資的5大好處

到底父母要如何說服孩子投資定期定額共同基金呢？在此整理出5大理由：

1.專家幫你選股

基本上，基金經理人受過一定程度的專業訓練，選股比較不會買到地雷股，因此投資人只要透過經理人代為選股，就可解決本身缺乏資訊、無法深入了解上市公司等投資劣勢。

2.客戶權益受保障

即使基金公司這個保管機構因經營不善而倒閉，但由於基金資產在保管機構設立的帳戶是獨立的，所以公司的債權人也不能動用基金的財產。也就是說，基金專戶中的所有財產都是屬於基金受益人的，基金投資人的權益可受到絕對的保障。

3.分散風險

一支基金至少都投資了上百家的公司，即使經理人不小心選到地雷股，所受到的損害也是有限，跟一般人自己買賣股票的風險比起來，相對小了很多，因此可以教導小朋友：買基金最主要就是可以分散風險。

4.投資選擇多且廣

可讓小孩子依每年壓歲錢的多寡，來增減投資基金的金額，不只可以養成儲蓄的觀念，又可享受財富增值的好處。目前市場上可以提供定期定額投資基金的基金種類非常多，最基本的就是股票型基金、債券型基金和貨幣型基金。

5.合法節稅

節稅是一門高深的學問，隨著孩子年紀的增長，父母可以灌輸更多進階的知識，例如國內基金和海外基金的差別、在台灣購買海外基金不須要課稅等，讓孩子知道，節稅也是一種投資方法。

◎更多壓歲錢彈性投資法

若是小孩每年壓歲錢的數目不少，但又想教導小朋友穩健投資的概念，在此提供3種投資理財工具，讓「望子成龍、望女成鳳」的父母作為參考：

1.外幣

傳統觀念是把錢放在銀行定存比較不划算，不過，外幣投資就另當別論了。由於澳、紐幣的利率比起台灣還是高了許多，若是小朋友將壓歲錢存起來，日積月累下，一樣可以累積一筆不小的財富。將壓歲錢儲存於銀行的風險可是最小的呢！

2.保險

若是還有多餘的壓歲錢可供運用，記得一定要幫小朋友買足保險。愈小開始投保，保費會愈低。不過記得一定要幫小朋友買終生型的保單，不要辛辛苦苦保了十幾年到期後，又要重新再購買新的保單。

3.股票

在琳琅滿目的投資工具中，以股票投資的長期獲利能力最佳，但是操作股票有一定的難度，加上股市上下震盪起伏很大，所以若是要讓小朋友買股票，記得要以投資較大型的績優股為主。

◎灌輸資產配置的概念

0至9歲的小朋友距離使用資金的時間較長，風險承受能力相對較大，投資期間可因此拉長，父母可以慢慢灌輸資產配置的概念。初期最簡單的基金配置，可以選擇積極型的股票型基金和穩健型的債券型基金。

約10至15歲時，可以引導他們提高全球型、組合型及平衡型基金的比例，藉此減少單一市場股市下跌的風險，以達成長遠的獲利目標。建議可以分散布局於全球、區域、產業型基金。

16歲以後，孩子也較懂事了，建議父母不需主動提供他們該買什麼基金，而是詢問他們想投資什麼基金以及原因，不只可以訓練孩子獨立思考的能力，還可以增進親子間的感情喔！

用儲蓄和耐心讓孩子珍惜錢的價值

Yahoo!奇摩理財特約作家 王鈺棻

過年期間回南部過節，幾個妯娌姑嫂聊著聊著談到孩子的用錢觀，我發現幾位姑嫂都沒有給孩子零用錢的習慣，他們認為三餐有家裡及學校照應，若有其他金錢需求，就由父母直接支付即可，孩子還小（小學階段）不應給孩子錢，免得他們亂花。

相對於姑嫂的做法，有一群父母礙於工作或其他因素，時常給兒女一筆錢，要他們自行料理三餐打點生活所需，若您是這樣的父母，在您給錢的同時，了解孩子如何處理「錢」事嗎？我的觀念是，就是因為孩子小，更要給他們錢，而且要教他們怎麼用錢，累積實戰經驗，長大後才能擁有正確的理財觀。

孩子在幼稚園大班階段，我就時常諄諄教誨，要他們了解「需要」與「想要」的不同，到了賣場當孩子吵著要買東西時，我就要他們想想這東西是「需要」還是「想要」？坦白說，孩子雖然建立了需要與想要的觀念，但面對誘惑要他們克制慾望還真是件難事。孩子在小學一年級發生「一杯奶茶150元」（見Yahoo!奇摩理財2007/11/05特別企劃內容）事件後，我驚覺教導小孩用錢的重要，除了讓孩子了解錢的價值，更開始給孩子零用錢，培養他們自己理錢的能力。

我先帶著他們到文具店挑自己喜愛的筆記本做為記帳簿，在記帳簿裡要他們寫下「日期」、「項目」、「收入（＋）」、「支出（－）」、「結餘」等欄位，並每週固定給孩子10元零用錢，教導他們開始記帳；孩子在校表現好，老師也會給合作社的購物禮券，因為這禮券是有價，所以也列入記帳簿的收入欄。我也告訴孩子，今後他們的文具、玩具、零食全都由自己的零用錢支出。

剛開始我會陪著孩子記帳，並和他們討論收支的內容，一段時間下來，孩子便養成習慣且記帳似乎記出興趣，看著結餘的數字愈來愈多，還會跟父母炫耀他愈來愈有錢了。我也觀察到，孩子花錢之前會比以前多點思考，例如他會想之前已經買了自動鉛筆，現在還要再買嗎？買了東西之後，存的錢會變少，那要買嗎？

過年前兩兄弟跟著姑姑外出逛街，兩個人分別帶著100元做為逛街基金，老大還隨身攜帶紙筆負責記下消費內容，回家後我看紙上寫著「買昆蟲畫冊2本共120元，還有做善事10元」，做善事？哥哥解釋說，他們經過捷運地下街看到一位盲人在演奏手風琴，於是就拿了10元放在他前面的盒子裡。這樣的舉動為人母的我也做過，沒想到孩子學起來了，我很高興孩子有顆善心，也更體會身教重於言教的重要。

最近兒子發現一樣好玩的東西 －PSP掌上型遊戲機，一台要價五、六千元，他想著要買，但我沒有拒絕他，而是要他用存錢的方式取得，一方面是要他學習用「耐心」存錢，滿足自己的需求，希望孩子更能體會許多東西都是得來不易；另一方面也希望孩子從漫長的儲蓄過程中思考這東西對他的重要性。

我們這一代五、六年級的父母，出生時就已脫離物質缺乏的年代，我們的孩子更是一出生就過著不愁吃穿的優渥生活，用錢缺乏準則，在富裕的時代，更需從小建立孩子對錢的價值觀，以上是我的經驗及作法，與各位分享。

投資住宅必勝四要訣

住展雜誌320期
本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士

在二○○八年的開始，投資者聽到許多不利市場的訊息，認為房價已經到頂，但真正想購買的房屋，價格卻仍然持續上漲，在這二種矛盾現象下，要如何選擇會持續增值的住宅呢？

以下四點是必勝的要訣：

必勝要訣一：是區位 購買已有人氣的地點

雖然每個人都知道房地產投資的三大準則是「區位、區位、區位」，但許多人還是常被廣告所影響，想去追逐一個「夢」中的理想住宅｜有山有水，世外桃源。如果是自住，永不出售，當然可以率性而為，努力去築「夢」；但如果希望能夠保值加獲利，選擇夢中住宅，就不啻自殺。

台灣地區總人口增加速度極為緩慢，並已經產生實住人口逐年減少的情況。因此，因人口增加所新增的住宅需求，必然會愈來愈少，這種現象對新開發區不利；另一方面，人口集中都市已成為全世界的趨勢，目前全世界人口已超過百分之五十集中於都市地區，這個比例還在持續增加，這種趨勢告訴我們新開發區的各種服務設施（包括商業、交通、教育、能源等設施）水準要超過已開發區的困難度將會愈來愈高。

前些日子，台灣南部有許多偏遠地區的公車醞釀停止服務（停駛）就是最好的例子，在這種情況下，在新開發區投資購買住宅的風險自然愈來愈大。

更有甚者，在經濟環境不能夠大幅改善的情況下，一個新開發區要「成熟」的時間也會不斷拉長，許多新開發區常築「夢」，說捷運再幾年會通車、或是某大百貨公司幾年後要進駐、某科學園區幾年後要開發完成、某些大財團將在若干年後要投資多少建設…。

這些「夢」的實現能力，都會隨著經濟的不景氣而產生變數。再加上每三、四年都必然會有的選舉，當產生任何政黨（或派系）的輪替時，都將會使許多夢境破碎，這些不確定性都增加了新開發區的投資風險。

所謂「亂邦不入，危邦不居」，如果要購買住宅，首要指標即為區位，而區位的最主要判斷標準，就是人不多的地方不去。

「夢」愈多的地方，風險愈大。這兩年以投資獲利為主的外資、法人不斷以創市場價格的條件競買台灣的房地產，其區位都在人多的地方（開發成熟地區），幾乎沒有在新開發區的例子，即為最好的證明。

必勝要訣二：是交通 要購買離車站近的住宅

未來，隨著物價的上漲，各種能源與交通費用都會大幅增加，人們為交通要付出的成本將會愈來愈大。因此，向交通路線靠攏，尤其是向交通「結點」（車站）靠攏，尤為重要，而結點性愈強的車站，如二條線的交會點，或是不同交通工具的連接點，其價值就愈高。

所以有些預售屋廣告上打出「五鐵共構」的地點，其增值性自然就會大於只有較少條交通經過的地點。

根據台灣目前的都市發展計畫，未來在已開發都市中的大眾運輸的連繫性會愈來愈強。舉例而言，將來在台北車站區即可將出國的行李直接掛上（check in）飛機，然後輕輕鬆鬆，空著手乘坐機場捷運到機場，不必再經驗行李的程序，即可直接搭機出國。

根據上海機場捷運磁浮列車的經驗，每小時速度已可達四五○公里，也就是說，未來從台北車站掛上行李後，也許只要十分鐘就可以到達桃園中正機場，準備登機。相同地，如果回國，十分鐘即可由機場到達台北車站，然後可搭捷運（或鐵路）快速回到家中，這樣的住宅才具有未來性，這樣的住宅才會有增值性。

這就是為什麼沒有交通路線經過的住宅，比不上有交通路線經過的住宅；有交通路線經過的住宅，比不上在車站附近的住宅；在車站附近的住宅，又比不上有二條交通線的結點（車站）附近的住宅；有二條交通線結點附近的住宅，又比不上有多條線結點附近的住宅；而有多條線結點附近的住宅，又比不上有多種類交通工具結點（車站）附近的住宅。

根據以上的說明，具有一定會增值的住宅位置自然已經呼之欲出了，目前市場中，有些人們過去認為是居住地點極佳的地區（如陽明山附近）。由於缺乏捷運的經過，雖然，其預售屋價格還在以每坪近百萬元（甚至超過）的價格不斷推出，但由於缺乏未來性，其投資的優勢已經喪失。

會增值的住宅要看「未來」，而非「過去」，在人類歷史上，每一次交通路線的改變，都造成了許多新興都市的興起與當時極為興盛都市的永久沒落，這是歷史的必然！

在都市內部各區域的競爭亦是相同，當交通型態與路線改變後，某些區域會興起（即使以前並不看好），某些區域卻會沒落，因此，要特別注意交通路線的變化，以降低投資風險。

由於相同的原因，不論信義計畫區目前發展的如何紅火，台北火車站前（新光三越）的地價，由於是全國各類交通工具的樞紐，每天有超過五十萬人的進出，故連續十年都經政府評定為全國土地價值最高的地王（超越信義計畫區內101大樓的地價），也正是在反映這種現象。

因為該區是台北市最多條與最多種類交通路線的結點！交通已在逐漸改變都市內各區位的競爭地圖（當然更改變了都市間的競爭情況，但不在本文中贅述）。未來，這種改變會更強烈與更快速，如果不能掌握這種趨勢，不但不易從住宅投資中獲利，反易遭套牢，不可不慎。

※必勝要訣三：是居民 買居民水準齊質的住宅

「孟母三遷，孟子成聖！」什麼樣的環境，自然培育出什麼樣的下一代。住宅投資亦是如此，增值性高的住宅是必須具有未來性的住宅，而未來性絕不是由硬體設備所決定（例如許多社區，銷售時又有游泳池、又有噴水池，但後來常因管理費太高而廢棄），而是由社區居民的齊質性與水準所決定。

根據「破屋理論」｜社區水準是由水準最差的一戶所決定。未來，隨著民主意識的愈來愈強烈，這種現象也會愈來愈明顯。

近來，有許多頂級豪宅社區因為物價上漲，為了維持社區的水準，而不得不將管理費做必要的調昇時，就遭到了社區居民的極大阻力，使得許多提昇水準的項目不但無法推展，反而還降低了水準（如外牆清洗由一年二次減為一年一次；夜間警衛由二人減為一人）。

大家想想，頂級豪宅旳住戶水準以及財富等級都已是萬中選一，還發生這種無法提高管理費，以維持社區水準的現象，在其他社區中，自然更加困難，所以，大家一定要瞭解，具有未來性住宅的關鍵在於軟體（居民水準）而非硬體（建材、設備）。

要如何判斷社區的居民水準呢？一個較為簡單的方法就是要看原地主數量，如果想購買的住宅社區地主只有一個人時（不論是一家公司或是個人），這種住宅社區就是「上品」！因為地主如果只有一人，就是通常所謂的「自地自建」，這樣的社區其房屋全部是要出售的，代表未來要進住的居民，都是以幾乎相同的條件（價格）購買，他們的水準自然較為整齊。

如果所購買的住宅社區原地主有許多人時，就是屬於「合建」，是屬「中品」！因為通常在一個合建案中，其原地主中，有人可能是開店做生意的，有人是住頂樓的，有人也許是早已搬離的，每一個人立場不同，想法也不同，為了個人的最大利益，都會分別向建設公司要求許多條件，而這些條件不但會影響建築設計的水準，還會造成合理性的偏差（例如有些地主一定要店面最寬，導致大門寬度不足或是門廳的氣派性不足）。

更可怕的是這些地主還存在有「山大王」心態，認為「此地是我有，此樓是我蓋」，所以即使完工後，他們還希望佔些特權，（例如一樓店面管理費要打折或是一定要當主委），不但心態不健康，其水準的差異也大，往往造成社區管理水準提昇的阻力。

因此，原地主如果住在社區的比例愈高，通常該社區水準就愈差，其增值性自然就愈差。

但這還不是最慘的，如果是「都市更新」案，就是「下品」了！為什麼呢？因為如果是「合建」，通常地主的經濟能力還較強，知識水準較高，他們才能在較理性的情況下和建設公司取得合建「共識」，順利興建房屋。

而「都市更新」就沒有這麼幸運了，它的地主們不是經濟能力極差（往往改建後的房屋比現在住的還小）；就是貪得無厭，他們以極不理性的「條件」強迫建設公司接受，而這些條件又已超過建設公司所能容忍的極限（若能容忍就會是「合建」了），所以還必須去向政府爭取，由政府再多給些容積，才能達到成功興建的目的，可是政府也不會白給容積，也會要求些配合條件，最常見的是要捐些空間做公共使用，或是提供些車位讓附近居民使用。

類似的住宅社區完成後，自然是一個支離破碎的社區，對外，由於「喪權割地」的結果，自然喪失了私密性，外人可以較易進入社區；對內，這些由經濟能力極差與貪得無厭的人所組成的居民團體會有什麼好的發展呢？類似的個案必然成為「破屋理論」的最佳實驗場，社區水準一定不高，還談什麼未來性與增值性。

因此，在購屋前一定要清楚該社區是「自地自建」（上品），還是「合建」（中品），還是「都市更新」（下品），選擇錯誤，就已失敗了一半。

最近常有人搞不清楚，為何整體房屋市場供過於求，可是有些住宅房價還屢創新高。原因無他，中、下品的供過於求，並不妨礙稀有上品的供不應求。

必勝要訣四：是規劃 要購買風調雨順的房屋

「外行看熱鬧，內行看門道。」以往，人們總以為房屋是用來遮風避雨的。

因此，為了「避雨」，於是拚命建造像碉堡似的建築物，希望一滴水都不會進入室內，希望將水通通擋在牆外；為了「遮風」，將可以「通風」的窗戶愈開愈少（雖然窗戶愈來愈大），愈閉愈緊，然後空調設備愈買愈大（幾乎佔滿了整個後陽台），電費自然就愈來愈高。

這種觀念不但花費極大，而且已經過時，在全世界都具有追求環保與省能的共識時，上述的房屋自然是不具未來性，而必是將被淘汰的！

具未來性的住宅，不是「避雨」而是「雨順」，讓雨水自然的流下，自然的流出，並儘可能的再利用（如澆花、洗車、沖馬桶），大家想想，如果雨水可以下到陽台，順利澆花後再排掉，不是一舉兩得的事嗎？

在德國，對於雨水的要求是如果沒有再利用，一滴也不要流到下水道，所以每家都準備了大桶子貯存雨水，再加以利用，去年德國還發生由於大家過於省水，使得自來水管內的水因流通太慢而生霉的新聞，可見他們貫徹的成效。

台灣的雨水並不多，常常還有缺水的情況（全球暖化後會更嚴重），如果能改善對「雨水」的觀念，由排斥（避雨）而到善用（雨順），則房屋的品質才叫提昇，而不是一昧強調工法、技術、用堵塞的觀念對待雨水（及地下水），不禁讓人想起治水英雄大禹的父親「鯀」，因採取堵水的辦法，結果失敗被殺的經驗，能不慎乎？

具未來性的房屋，不是「遮風」而是「風調」，讓風流暢地進出，多利用熱昇冷沈的物理特性，以減少對能源的消耗，以及對健康的保護。許多有錢人雖然在嘴巴上一直強調風水，可是作法上卻是「遮風避水」。歐洲人早已將房屋設計成盒中盒的形式（用二層牆壁），不但可以減少熱量的進入，同時因善用風的流通，可使得新鮮空氣可以不斷地進入室內，熱的空氣亦可由高處排出，不但可以達到通風的目標，還能使人擁有省能、節源的健康住宅。

可是目前台灣所流行的住宅卻仍然大量採用號稱可觀景的大片「景觀窗」，使得熱量大量進入室內（101大樓是最好的失敗例子），又採用少數觀念不正確建築師的設計，開小窗通風（他們的口頭禪是有錢人是不關窗的），然後再用大噸數的分離式空調設備，整日吹冷氣，不但造成浪費（電費支出節節高昇）而且住在其內的人也不健康。

類似的住宅都將因不具未來性而必然會被淘汰，未來最具增值性的住宅必然是一間能用最少的能源（電）並能提供最多健康的住宅。大家想想，如果有不需空調設備即可舒適居住的住宅，其增值性大不大？

為了達到「風調雨順」的目標，住宅社區的基地不能太小（至少也必須有坡道平面停車的水準），戶數不能太多（不宜超過百戶），電器設備應儘可能少（省能節源）並嚴防電磁波（通常電器化設備愈多，電磁波愈強），庭院儘可能大，具有這些條件的住宅才具未來性，且因稀有，也才有增值性。

大多數的購屋者，由於缺乏專業知識，所以常常被廣告誤導而做出錯誤的決策，最好笑的例子是，當每個人都排斥家庭附近有基地台時，卻因廣告而購買設置大量的電器設備的住宅，使得每個家庭就等於設了一個小型的基地台在室內（電磁波超強），自然會對健康產生不利影響，這種住宅自然不具有未來性。（但廣告卻往往還宣稱具有未來性）

幾乎全世界已開發國家的住宅都已有供過於求的現象，但為什麼還有那麼多投資人從投資住宅中獲利呢？

其秘密就是必須購買具有「未來性」的住宅，有了未來性，才會稀有，才會增值，也才會不受供過於求市場的影響。隨著能源稀少現象的日漸強烈，全世界正發起一項革命，就是環保與省能的革命，凡是具有這種特性的產品，就是具有未來性的產品，其增值性自然得到保障。

相對地，如果不具這種特性，必然會落入供過於求所導致價格割喉戰的血海中，滅頂即為必然。

※結 語

本文所提出的四項要訣─區位、交通、居民、規劃，是必勝的絕招，能同時具有這四項要素的住宅，目前在台灣仍是極為稀少的，不但如此，在可預見的未來，其供給量仍然極為稀有，投資者在購屋前只要看清楚這四種指標，必然可以所向無敵，祝大家投資順利！

買投資保單 先確認需求

經濟日報╱記者李淑慧／台北報導

去年賣到翻的投資型保單，在今年初全球股市大幅震盪時，客戶糾紛也相當多。為了避免保戶盲目追求流行，糊里糊塗就買了投資型保單，保險局特地提出「購買投資型保單前的十個問題」，先自我檢視，再決定要不要買。

保險局表示，投資型保險商品須由保戶自負盈虧，保戶承擔投資風險，不見得每位消費者皆適合投保投資型保單。

投資型保險商品與一般投資商品，如共同基金、結構型債券等最大不同，就是投資型保單具有「保險」的成分，且給付條件、費用結構也與一般投資商品截然不同，保戶最好確認自己有「保險」的需求，再來購買投資型保單。

金管會建議消費者在投保投資型保單之前，先問問自己下面十個問題：

第一，檢視自己目前的保險保障需求與投保狀況，先問自己是否還需要再購買投資型保險商品，不要為了人情而購買。

第二，保險費是長期的負擔，要量入為出，不要拿短期收入的錢來買保險。

第三，確定自己在短期內無資金需求，以避免保單中途解約造成不必要的損失。

第四，勿聽信招攬人員勸誘任意終止原保單並轉保新保單，要確認瞭解轉換前、後的保障內容與保費負擔的差異。

第五，確定自己在投資虧損時是否可以承擔，選擇合適的保險商品與連結投資標的。

第六，選擇值得信任的合格業務員，並確定他已取得投資型保險招攬資格。

第七，確定瞭解商品的目標保費與超額保費的費用結構，尤其是第一保單年度的目標保費費用率是否過高、目標與超額保費的配置比例是否合理，所繳的保費被扣除的費用是否過高，並請業務員提供建議書，試算扣除費用後保單帳戶價值的可能結果。

第八，仔細閱讀保單條款，如果看不懂，務必請業務員或保險公司解釋清楚。

第九，保險契約乃法律行為之一種，務必審慎為之，除非已完全瞭解商品內容，否則千萬不要輕易在要保書及相關投保文件上簽名。

第十，如果不滿意該商品，收到正式保單後還有10天可以行使契約撤銷權，保險公司應全額退還所繳保險費。