資訊愈清楚，愈能提高成交效率
Smart智富月刊第145期 撰文者：劉萍
當你相中喜歡的房子，最重要的一步就是向屋主出價了。出價前，你必須先查出3個關鍵的交易行情資訊，當做參考：
(1) 屋主的委託開價：若屋主有委託房仲銷售，就可以在各大網站上查詢得到，或打電話向房仲詢問即可。而從委託售價的變化，可判斷議價的難易度，例如在7月份，台北市的委託售價已下滑，若8月份再跌，代表買方議價空間可望增加。
大台北地區住宅新增委託售價變化
(2) 附近同類房子的最新成交行情：過去要取得成交行情，多半要透過鄰居或大樓管理員，但3年前，永慶房仲率先在網上「公開成交行情」後，購屋人可以用成交行情，與屋主委託的開價做比較。
(3) 屋主的財務狀況：基本上，只要有意願購屋，就可向房仲業務調閱房子的謄本，查看屋主是在何時購買、貸款狀況。甚至也可以直接向房仲詢問，屋主缺錢、或是投資客等，就可多議5%左右的價錢。
買屋砍價，若砍到見骨根本不可能成交，因此要懂得砍在刀口上，才不會白白浪費時間。但是要如何定價，才可以讓買賣雙方感到「舒服」，順利成交？了解實際的成交行情，就是關鍵的情報之一。
成交價格透明化 不再當冤大頭
有買過房子的人，都有過為了打探房子的成交行情，自己得向附近鄰居、樓下店家、大樓管理員等，四處去打聽的經驗；有時候問房仲，也會不知道他們講的是否為真。但現在，隨時上網，很快就可以查到。
永慶房屋總經理廖本勝表示，買賣房子是人一生中最重要、金額最大的一筆交易，偏偏一般人的買賣經驗少，加上市場資訊不透明，以至於常在這最重要的交易中，發生損失，受到傷害。
在5、6年前，永慶房屋董事長孫慶餘就從分店店長那兒聽到，有一位屋主因為急需用錢，所以賣房子周轉，可是因為當時市場的成交行情完全不透明，就有業界的某房仲業務員，竟用低於行情的7折價格，鼓吹屋主賣給投資客，讓投資客能買低賣高，賺取暴利。後因永慶的這位店長主動提供屋主住家附近的成交行情，才讓這位屋主免除重大的財務損失。
經過這次事件，永慶房仲網在2007年推出「超級宅速配」中，公開揭露成交行情，是第1家、也是到目前為止唯一一家提供這重要資訊的房仲，透過這資料庫，一般民眾就可以隨時掌握最真實的房價資訊，提高找屋看屋、議價成交的效率。
「如果你想買屋，資訊愈清楚，尤其是成交價格，愈能談到對自己有利的價格。」黃增福說。
由於「公開成交行情」上的資訊，買賣方都查得到，所以你想要多議一點價，就要再多做一項功課，就是將這些房子本身條件、大小環境等優缺都列出來，例如公設比高低、大樓戶數多寡、附近或大樓有無設基地台、管委會管理品質好壞等。
在把你看中的房子，和周邊房子的條件進行過比較後，你大概就能初步判斷，這房子的價格可以比周邊成交行情低或高，然後再根據屋主的財務狀況等，擬定談判的價格帶。
只要你掌握和研究的情資愈多，代表你愈內行，屋主和房仲業務員較不敢拉抬價格，你也就愈能夠買到划算的「舒服價」了。
延伸閱讀：房屋謄本看什麼？
透過房屋謄本可以看出賣方是否為投資客，也能幫你算出賣方的成本，因此，你可向房仲取得謄本，並查看以下資訊：
(1) 屋主過戶時間：如果屋主購買時間短，尤其是買不到1年，而且才裝潢好，屋主就要轉手，大都是投資客。
(2) 房屋的貸款設定抵押權：可以算出屋主的成本價（買價）在哪裡，通常會是設定金額的1.2倍，例如設定金額為1,000萬元，他的買價就大約是1,200萬元，殺價範圍便可以出在1,000萬～1,200萬元。
延伸閱讀：3步驟輕鬆查詢成交行情－以永慶房仲網為例
1. 上網填入所看到的好屋地點
網址：http://evertrust.yungching.com.tw/
2. 抓出條件相近的3∼4個成交行情案例
找案例的原則是從屋齡、坪數、戶數、公設等條件，都跟你看中的房子相近，然後再看各個物件的成交價是多少。
3. 找出相同物件會有價差的原因
最近，有個社區，一次賣出5戶房子，但成交價格都不一樣。「每一棟房子，都有它的身價。」黃增福說，就算是同一棟大樓、同一層的房子，也會因為坐向、窗外景觀、甚至是裝潢不同，使得成交行情會有差異。
資料來源：永慶房仲網
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