2010年11月14日 星期日

掌握3情資 買到舒服價格

資訊愈清楚,愈能提高成交效率
Smart智富月刊第145期 撰文者:劉萍

當你相中喜歡的房子,最重要的一步就是向屋主出價了。出價前,你必須先查出3個關鍵的交易行情資訊,當做參考:

(1) 屋主的委託開價:若屋主有委託房仲銷售,就可以在各大網站上查詢得到,或打電話向房仲詢問即可。而從委託售價的變化,可判斷議價的難易度,例如在7月份,台北市的委託售價已下滑,若8月份再跌,代表買方議價空間可望增加。


大台北地區住宅新增委託售價變化


(2) 附近同類房子的最新成交行情:過去要取得成交行情,多半要透過鄰居或大樓管理員,但3年前,永慶房仲率先在網上「公開成交行情」後,購屋人可以用成交行情,與屋主委託的開價做比較。

(3) 屋主的財務狀況:基本上,只要有意願購屋,就可向房仲業務調閱房子的謄本,查看屋主是在何時購買、貸款狀況。甚至也可以直接向房仲詢問,屋主缺錢、或是投資客等,就可多議5%左右的價錢。

買屋砍價,若砍到見骨根本不可能成交,因此要懂得砍在刀口上,才不會白白浪費時間。但是要如何定價,才可以讓買賣雙方感到「舒服」,順利成交?了解實際的成交行情,就是關鍵的情報之一。

成交價格透明化 不再當冤大頭

有買過房子的人,都有過為了打探房子的成交行情,自己得向附近鄰居、樓下店家、大樓管理員等,四處去打聽的經驗;有時候問房仲,也會不知道他們講的是否為真。但現在,隨時上網,很快就可以查到。

永慶房屋總經理廖本勝表示,買賣房子是人一生中最重要、金額最大的一筆交易,偏偏一般人的買賣經驗少,加上市場資訊不透明,以至於常在這最重要的交易中,發生損失,受到傷害。

在5、6年前,永慶房屋董事長孫慶餘就從分店店長那兒聽到,有一位屋主因為急需用錢,所以賣房子周轉,可是因為當時市場的成交行情完全不透明,就有業界的某房仲業務員,竟用低於行情的7折價格,鼓吹屋主賣給投資客,讓投資客能買低賣高,賺取暴利。後因永慶的這位店長主動提供屋主住家附近的成交行情,才讓這位屋主免除重大的財務損失。

經過這次事件,永慶房仲網在2007年推出「超級宅速配」中,公開揭露成交行情,是第1家、也是到目前為止唯一一家提供這重要資訊的房仲,透過這資料庫,一般民眾就可以隨時掌握最真實的房價資訊,提高找屋看屋、議價成交的效率。

「如果你想買屋,資訊愈清楚,尤其是成交價格,愈能談到對自己有利的價格。」黃增福說。

由於「公開成交行情」上的資訊,買賣方都查得到,所以你想要多議一點價,就要再多做一項功課,就是將這些房子本身條件、大小環境等優缺都列出來,例如公設比高低、大樓戶數多寡、附近或大樓有無設基地台、管委會管理品質好壞等

在把你看中的房子,和周邊房子的條件進行過比較後,你大概就能初步判斷,這房子的價格可以比周邊成交行情低或高,然後再根據屋主的財務狀況等,擬定談判的價格帶。

只要你掌握和研究的情資愈多,代表你愈內行,屋主和房仲業務員較不敢拉抬價格,你也就愈能夠買到划算的「舒服價」了。

延伸閱讀:房屋謄本看什麼?

透過房屋謄本可以看出賣方是否為投資客,也能幫你算出賣方的成本,因此,你可向房仲取得謄本,並查看以下資訊:

(1) 屋主過戶時間:如果屋主購買時間短,尤其是買不到1年,而且才裝潢好,屋主就要轉手,大都是投資客。

(2) 房屋的貸款設定抵押權:可以算出屋主的成本價(買價)在哪裡,通常會是設定金額的1.2倍,例如設定金額為1,000萬元,他的買價就大約是1,200萬元,殺價範圍便可以出在1,000萬~1,200萬元。

延伸閱讀:3步驟輕鬆查詢成交行情-以永慶房仲網為例

1. 上網填入所看到的好屋地點

網址:http://evertrust.yungching.com.tw/

2. 抓出條件相近的3∼4個成交行情案例

找案例的原則是從屋齡、坪數、戶數、公設等條件,都跟你看中的房子相近,然後再看各個物件的成交價是多少。

3. 找出相同物件會有價差的原因

最近,有個社區,一次賣出5戶房子,但成交價格都不一樣。「每一棟房子,都有它的身價。」黃增福說,就算是同一棟大樓、同一層的房子,也會因為坐向、窗外景觀、甚至是裝潢不同,使得成交行情會有差異。

資料來源:永慶房仲網

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