政府階段性限制投機，造就自住客好機會
Smart智富月刊第145期 撰文者：劉萍
自央行在6月底打房以來，台灣出現了「一個房市，兩個世界」的現象。台灣不動產交易中心總經理李同榮就表示，買方所看到的是央行信用管制和升息的「便宜買房利多」，但賣方卻看到ECFA通過與不動產標售案頻創新高的「漲價賣屋利多」。這兩方心態的差距，讓市場成交量連續2個月下滑，總計減少幅度達20%以上。
終於，在時間與成交量縮的逼迫下，使得有資金壓力的屋主開始鬆動，願意調整開價。8月份，大台北地區房價已出現修正，永慶房仲研展室協理黃增福指出，房價仍有下修空間，時間點可能在9月下旬左右。而李同榮則以他在房市逾25年的經驗推估，第3季房價將回檔在10%左右。
賣方惜售心態仍濃 買方應循3步驟殺價
不過，21世紀不動產台灣區總經理王福連指出，政府打炒房，短期是會讓房市回檔，但並無法改變長期走揚的趨勢。王福連說：「不是真的市場不景氣，只是政府階段性的限制投機，反而成了自住型購屋人的好機會，想買的人一定要把握！」
但他也強調，房市只是修正回檔，而非衰退下跌，購屋人不要期待買到最低價，而是只要有便宜一些、自己又喜歡，就是划算的「舒服價格」。由於目前屋主惜售心態仍濃，「這時候，你就帶著誠意，用柔性策略去談，一定有機會用稍微便宜的價錢買到。」王福連說。
對一般購屋人而言，要如何運用柔性策略，殺到「舒服價」、買到好屋？綜合李同榮、王福連及黃增福等專家經驗，有以下步驟：
步驟1》央行打壓區 可做為置產首選
這一波被政府暫時壓抑的房市熱區，本就因為地段好、需求遠大於供給，價格才會不斷推高。在後市仍然看好下，即使被打壓，很難跌多，而且還可能會最先反彈回來。因此，自住客不妨鎖定被央行打壓的地區，做為置產的首選。
步驟2》誠懇為上 低身段才有低價格
在1年多前，因為金融海嘯風暴，股市先崩，房市跟著重挫，在那一波，《Smart智富》月刊製作了「買屋殺價100招」專題，教讀者可以用7折以下的價錢，買到便宜屋。但因為當時是買方市場，所以態度可以強勢，甚至使出「嫌棄」等招招砍可見骨的殺價策略。
但這次，房市回檔幅度和期間都小，買賣方勢均力敵，買方不妨採「誠懇談判、積極議價」的柔性策略，而表達誠懇最好的方式有2種：
(1) 英雄所見略同法：不斷向屋主表示對房子的滿意度，像「這房子太棒了」、「我好喜歡這房子」等，讓屋主感覺「英雄所見略同」，較願意進一步談價錢。
(2) 哀兵示弱法：在看了2、3次房子後，就向屋主表明，自己很想買，但就是資金還差一點，且想再做一點裝修，讓房子變得更好，只是又要花一筆錢……等。壓低身段，爭取同情，再折讓一些價錢。
步驟3》多看多問再出價 耐心才能買到夢想屋
目前的盤整幅度不大，所以議價時間會拉長，買方在這個時候不要急出價，要有耐心，多多看屋，並且要掌握附近成交行情和屋主成本價等資訊再出價，以測試屋主的態度和意願。
黃增福指出，雖然6月簽訂的ECFA，對房市是利多，但實際會產生效果，例如陸客來台人次明顯增加，商機更活絡，至少要4個月到半年的時間，屆時只要央行沒再進一步用升息等政策打房，房市才會再度走揚。因而他認為，這一波的盤跌會持續到第4季中。
在這段盤跌期，至少是10月以前，黃增福建議，不妨到好地段，找好產品，多看多談，用5%～10%的議價空間找到夢想好屋。
延伸閱讀：2種房子賣壓大，議價空間多5%
一位有15年經驗的台北投資客透露，目前有2類型的房子賣壓較大，購屋人可以再多便宜5%的價格買到：
(1) 投資客的房子
由於目前央行政策因素，投資客多有退場、將資金套現的壓力，如果你能讓他把貸款還掉，即使比他的成本價少1 0%～15%，還是有可能會賣給你，你就能撿到投資客的便宜。
(2) 新成屋
尤其是3年前左右推案的預售屋，因當時建商承諾可貸款8成以上，現在即將面臨交屋，利率上調，貸款支出增加，且同時有契稅、代書費等支出，資金壓力就大。甚至如果跟銀行貸不到8成，就要補現金，這時賣價就不會太堅持，「新屋比中古屋更好殺。」怎麼出價？當初買1,000萬，施工期間繳付了200萬元，要貸款 800萬元，你若出價900萬元，至少可拿回100萬元現金。
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