行家教你挖出發財中古屋

愈老、愈破愈好賺！
Smart智富月刊 第129期 撰文者：劉　萍

好地段的「爛」房子，其實是黃金屋，而在中古屋市場，這樣的黃金屋特別多。而論房價，中古屋在同一區段中，比起預售屋、新成屋，又是最低的，最適合一般首購族或是預算有限的上班族。

台北市內，一間離捷運不遠的老公寓，曾經開過神壇，久未整理，裡頭又黑又亂，但屋主開價便宜，這樣的中古屋，到底是賣相差的「爛房子」，還是增值潛力強的黃金屋？

電視節目主持人蘇逸洪，最愛這種一般人眼中的「爛房子」，因為2007年他曾經靠這樣的老屋，5個月內獲利2倍，用200萬元本金賺進400萬元。那一年，43歲的蘇逸洪率性放下主播工作，展開為期2年的「迷你退休」，單靠偶爾接秀、客串主持就能悠哉生活。原來他過去4年認真研究中古屋買賣，悄悄開始轉型當包租公了！

目前，蘇逸洪手上有5間房子，其中2間是父母和自己居住，其餘3間全部出租，每月單是收租就超過10萬元。他手上還有一筆過去兩年賣屋賺進的現金，等著這波房價回跌，再逢低買進。現在，上電視時間雖然少了，但騎腳踏車地毯式看屋的時間卻多了。

別人看》神壇屋黑又舊，見了就怕
他盤算》等改建，頂樓加蓋租更多

最近一次出手，是在2008年10月，買進的就是前面提到的那間「爛房子」。當時，全球金融海嘯剛爆發，台灣房市冷到幾乎沒人看屋、買屋，但爛景氣並沒有嚇退蘇逸洪，他反而在松山機場附近買下一間屋齡逾25年的4樓老公寓！

這間老公寓，位在一處老舊社區，在整排公寓中，這間房子外表最舊、最黑。原來，前一位房客在公寓裡開神壇，曾發生火災，讓房子的屋況變得很差。不過，聽完仲介的形容，蘇逸洪反而興趣大增，因為別人望之卻步的爛屋，可是他心目中具備增值潛力的黃金屋。

為什麼？蘇逸洪分析，他其實在附近看屋將近1年，跟附近住戶、店家和房仲打聽到許多資訊，包括這個老社區距離即將開通的松山機場捷運站走路只要十多分鐘，而且已經有建商在當地洽談改建。由於房子是老公寓，土地持分高，未來一旦改建，馬上可以賺到可觀的增值利潤。

小檔案_蘇逸洪
◎出生：1966年
◎經歷：新聞主播
◎現職：主持人

最後，蘇逸洪用總價820萬元、每坪約28萬元，買下這間權狀29坪、連同頂樓加蓋使用坪數近60坪的老房子。經設計師裝修後，目前老公寓分成兩層出租，每月租金收入3萬3,000多元，付掉每月攤還本利1萬5,000多元的房貸，還有1萬7,000多元的淨收益，租金報酬率接近5%。

敢買這間神壇屋，是因為2007年時，蘇逸洪曾只花1小時看屋，就決定買下了一間爛公寓，5個月後轉手，讓他賺進400萬元。那一次投資中古屋的經驗，讓他充分體會：

「只要地段好，房子老、屋況差，反而有賺頭，因為可以用來殺價，獲利空間更大！」

回憶那一次的買屋經驗，蘇逸洪表示，一位代書朋友中午用餐時間打電話問他，要不要去看一間老公寓，位在台北市永吉路，29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算，每坪才27萬多元，以地段來看，這價格確實便宜。

別人看》樓下有惡臭，廚衛積黑垢
他盤算》土地持分大，1小時成交

他先請代書傳真房屋權狀影本，看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成，他一算，現在土地1坪至少值150萬元，6坪地就值900萬元，他飯也不吃就趕緊去看屋。

到了現場，1樓是間小吃店，沒有處理好的垃圾，傳來一陣陣臭味，抬眼看位在2樓要賣的老房子，他心中暗笑：「三面採光的邊間，很加分。」進到房子，由於老舊、久無人住，有些腐臭味，浴室、廚房都積了厚厚的黑垢，後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題，因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。

因為地段好、生活機能佳，房子的格局和採光不錯，加上最重要的是：土地持分大。所以，屋況差反而變成利多，可以逼屋主把價位放低。「最差，大不了就是出租等改建，所以不到1小時，我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。

結果不到半年，樓下小吃店搬走了，換成85℃咖啡連鎖店。很快的，代書朋友來報，有人出價1,200萬元要買這間老公寓，因可現賺400萬元，蘇逸洪馬上爽快賣出。

這個成功經驗讓蘇逸洪確信，好地段的「爛」房子，其實是黃金屋，而在中古屋市場，這樣的黃金屋特別多。因為：

1.中古屋市場價格最亂、物件最雜，但亂中反而最能找到好機會。
2.老房子土地持分高，買房其實是買地，未來獲利空間大。
3.同地段，中古屋價格最便宜、使用空間最大，最值得投資。

從統計資料看，中古屋不但成交量大，幾乎是新成屋成交量的兩倍以上，而且論房價，在同一區段中，比起預售屋、新成屋，又是最低的，最適合一般首購族或是預算有限的上班族。

中古屋成交量最大


同區域裡，中古屋最便宜


2008年金融海嘯中仍敢買的老屋


2008年金融海嘯中仍敢買的老屋


和蘇逸洪一樣，今年55歲的李媽媽，同樣對中古屋情有獨鍾。

李媽媽曾經做過房屋代銷，1982年就投入房地產市場，後來雖然回家做主婦，照顧3名子女，但憑藉挑中古屋的好眼光，他們一家前後換過逾6次房子，一路從台北市郊的新店換進市區、從20多坪的小公寓換到現在捷運旁的80坪電梯大宅，成功累積近億元資產。

別人看》地板腐朽，雜草比人高
她盤算》產權清楚，土地價值夠

回憶早年看屋、買屋、換屋的歷程，「那時沒網路，交易也不透明，必須到處跑、看、問，才能掌握資訊。」李媽媽說，她幾乎每天看3、4間房子，遇到週末就帶著孩子一起逛「屋」。

不只自己看屋，在中古屋市場，要找到漂亮物件，還得有「好幫手」。除了一般房仲、法拍屋仲介，李媽媽還與銀行催收人員、代書、建商保持聯繫，因為「你只要表明手上有些現金，想買房子」，他們為了解決手上賣不掉的房子或是斷頭的房貸戶，通常會樂於提供資料給你。

用這些方法，李媽媽曾經兩次買到超值好屋，讓她大賺90%以上。

第1次是1993年，那是一間位於美國在台協會（AIT）台北辦事處後面的老洋房，有個大院子，房子很破舊。由於長期沒人住，木地板已經朽爛，院子雜草叢生到比人還高，大大的老榕樹長滿鬚根，晚上路過，會覺有些毛骨悚然。

房子外觀不佳，當媽媽的她一點都不在意，和蘇逸洪一樣，她清楚「外在」只要花錢改造，就能重現舒適，但房子價值要看「內在」。什麼是「內在」？就是1.產權清楚、2.土地價值足夠。

把權狀調來看，產權沒問題，土地則有78坪。但她不確定這區段價值有多高？於是跑去問建商，若是有這樣的房子要賣，他們會不會買？建商查了土地使用分區和容積率後，表示很想買，李媽媽回過頭來馬上去出價。

小檔案_李媽媽
◎出生：1954年
◎經歷：家庭主婦、房屋代銷
◎現職：80%做志工，20%做房產投資

結果，她每坪砍到35萬多元，以總價2,760萬元買到手。房子雖老但採光佳，隔間又方正，很適合家人的需求，所以她只換了衛浴、地板重新裝修，再用力整理院子，整理後的空間，竟有4個停車位這麼大。住了3年多，因為換屋賣掉，結果賣到5,300萬元，大賺2,540萬元。

另一間大賺的好屋，就是她目前自住的80坪電梯大宅，同樣是在大安區、信義路，原屋主是一對90多歲的老夫婦，因亟需資金，限一次付現金。雖然房子空置10年、完全沒隔間也沒油漆，只簡單做了水泥牆，但因只賣1,400多萬元，每坪不到18萬元，她當天看完就決定買下，同樣查完權狀，馬上付現。現在，這房子已增值到每坪55萬元，潛在獲利超過205%。

最近這10年，李媽媽買中古屋，只鎖定3個地段：台北市大安區、靠近大安區的中正區，以及信義區。為什麼只看這幾區的老房子？因為有捷運、明星學區，而且台北重大工程和建設都以這裡為核心，「這裡是台灣人換屋的終點，永遠都有人要接手！」

李媽媽說。看準這一點，即使近來景氣差，她還是會進場挑屋。

抱地不抱房，先培養挑貨能力

在台北市中心，蘇逸洪、李媽媽竟然能買到每坪30萬元以下的老房子，戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿，因為他們深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。

4月初，中古屋市場傳出好消息，國內5大房仲，包括信義、永慶、住商、中信及台灣房屋公布統計，在房價修正、低利優惠房貸等刺激下，第1季整體中古屋的買氣回溫，成交量較去年第4季成長，光是3月就較2月成交量大增40%。

「中古屋寶最多，增值獲利空間最大。」


「中古屋寶最多，增值獲利空間最大。」


不過，對於房市前景，學者普遍看淡。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就指出，目前房價只是反彈，並非房市回溫，景氣並未恢復，未來若失業率居高不下、經濟沒好轉，房價仍會下修。所以「買屋不用急，可以慢慢看」。

顏炳立則表示，現在的重點不在於能不能進場，而在於你有沒有「挑貨」能力，如果有能力挑到好房子，最差的結果是「只會買貴不會買錯」，即使進場時「短套」，未來也不會「長套」。

像蘇逸洪和李媽媽兩位能夠賺倍數獲利的達人，都是在房市景氣好時，捨得賣；房市冷清時，勇於下手。如果你和他們一樣，練就挑貨的好眼光，房市下跌反而是你進場的好時機！

＊中古屋買賣3提醒

1.自備款及整修費用高
中古屋總價較低，但自備款較高，且銀行對超過25年以上老屋的鑑價金額、核貸成數會較低，加上整修費用等購屋成本，資金使用靈活度較差。

2.詳查老房子的身家
包括房子產權登記、了解屋主搬遷原因及住宅歷史。依《不動產經紀業管理條例》，仲介業者除應向購屋人解說屋況外，消費者也可要求仲介提供各項資料，讓屋況更透明化。除詢問仲介外，還須向鄰居打聽，多一層保障。

3.檢視房屋現狀
屋齡老舊的中古屋，須注意屋內裂縫、供電、漏水等問題，如果是已經裝潢過的中古屋，可要求屋主提供更新證明。

＊你看中的老房子是增值屋嗎？
□1.位於市中心精華區
□2.交通便利
□3.學區及生活機能佳
□4.鄰近重大公共建設
□5.社區管理佳
□6.公設比低、土地持分高
□7.房屋沒有重大瑕疵
□8.知名建商建造

計分：
第1題打勾得5分，第2～4題4分，第5～6題3分，第7～8題2分 將各題得分加總，即為房子的「增值指數」
解答：
19～27分 恭喜你！這是一間不受景氣影響，又極具增值潛力的黃金屋。
10～18分 不錯喔！這是一間具有保值性，長線具有增值力的好房子。
0～9分 這間房子具有基本的居住條件，但可要小心折舊率大於增值性。

投資型保單＋醫療險 社會新鮮人首選

《Money錢》2009年5月號 撰文：施禔盈

對預算有限的社會新鮮人來說，投資型保單加醫療險的套裝產品，除了保障多元且便宜外，也可以同時理財、慢慢累積財富。現在就讓我們來剖析這類產品的優缺點。

6月畢業時節到來，許多新鮮人步入職場後，代表著經濟開始獨立，因此除了須積極理財、累積財富外，也必須自行負擔生活中不可預料的醫療或意外事故等風險。只是，新鮮人光靠一份「薄薪」，無論是做投資、儲蓄或保險，難免都會有捉襟見肘的窘況，如何用最少預算，兼顧醫療保險與投資兩件大事，恐怕讓很多新鮮人傷透腦筋。

由於過去醫療險都是附加在傳統壽險的主約之下，每年保費動輒數萬元，如果再加上定期定額買基金，1個月少說也要拿出7千元，這對於剛出社會的人來說，負擔確實不小。

看到新鮮人面臨的難題，目前包括第一英傑華、保誠、紐約人壽等保險公司，都推出投資型保單搭配醫療險附約的套餐，標榜每月只要3千元，就可以兼顧保障與投資。

每月3千元　兼顧保障與投資

遠銀財富管理部財稅顧問林信成表示，早期保險公司較少推廣投資型保單附加醫療險的產品，主要原因是多數人買投資型保單看重的是「獲利」部分，只要有賺錢，通常會急著想要贖回保單的帳戶價值，而帳戶內剩餘的有限價值，很難維持附約的效力；另外，如果是投資績效不彰，附約效力當然就跟著失效，因此，投資型保單很少會設計附加醫療險。

不過，如果預算有限，又希望兼顧保障與投資，投資型保單附加醫療險的產品確實可以考慮。「特別是現在業者推出的產品為內扣式（將所有費用一併納入每個月應繳的保費中），這樣的模式類似定期定額買基金，一般人可以很清楚知道每月的開支。」林信成補充說明。

投資型保單加上醫療險附約，很適合做為新鮮人的第一張保單；或者本身已有醫療險，想要進一步提高相關保障。但要注意的是，投資型保單中不論是壽險還是附加的醫療險，都是屬於定期險，如果想要打造終身保障，還是需要購買其他傳統型保單。

第一英傑華人壽協理呂弘毅就提到，投資型保單附加醫療險只能幫助預算有限的人完成階段性任務，加上通常有投保年齡限制，例如投保上限為40歲，因此該保單較適合打造從出社會到成立家庭的10 ∼ 15年的保障所需，等到家庭成員增多、負擔愈來愈重時，還是應該尋求更豐富、保障額度更高的商品。

每月投資金額　須扣除相關費用

另外，如果是單純用定期定額投資基金，每個月扣款除了一小部分為基金管理費外，其他全數都直接用來買基金的單位數。但是，購買投資型保單附加醫療險的產品，雖然投資人也是每個月扣款，但必須先扣掉保費費用、管理費用、各項保險成本等，剩下的錢才會挪到投資帳戶。相較之下，投資型保單附加醫療險的產品，真正用來投資的金額一定會比單純買基金來得少。

當然投資績效好壞也是一個關鍵因素，假設績效好，保單帳戶價值跟著長大，不僅身故保險金提高，也因為主約成本降低（危險保費），屆時用做投資的錢會變多。相反的，如果投資績效不好，保單帳戶價值直直落，假設帳戶價值不夠扣保險費用與相關成本，就有可能讓醫療險失效。這是一體兩面，也是投資型保單一貫的特色。

若因高報酬解約　醫療險也將失效

而與定期壽險加定期醫療險相較，因為投資型保單加醫療險是一種終身繳費的定期險，決定權掌握在自己手上，除非不繳了，否則保險公司不能以年紀拒保。但是定期壽險加醫療險在繳費20 年，也就是定期險到期後，得要重買一張保單，保費變貴之外，如果剛好先前有醫療險理賠紀錄，保險公司也不一定會接受保戶再買一張保單，等於決定權在保險公司手中，這是相關產品保費會比較便宜的原因之一。

不過，多數人買投資型保單著眼的仍是報酬率，因此很可能會有提前解約的動作，林信成提醒，如果買該類套餐產品含有醫療的考量，記得就算投資報酬率衝高，也不要全數解約，否則醫療險也將一併失效。可行的方式是，部分解約、維持一定的帳戶價值。呂弘毅也強調，既然是適合新鮮人的第一張保單，那麼，投保前就要有做比較長遠規畫的打算，否則又何必為了「投資」而多繳交保費費用與管理費用。

預售屋不會跌價的秘密

住展房屋 334期 文/馮先勉

「外行看熱鬧，內行看門道」， 很多人認為台北市房價已經過高，應該回檔， 甚至有以所得與房價做比較， 得出房價已經偏高的現象， 「預測」房價會大跌，但大多失望了， 為什麼台北預售屋房價還是居高不下？

台北預售屋房價為什麼一直居高不下？以下幾點是內行的投資者必須知道的知識：
(這篇應該是從建商的角度分析的)

大面積土地極缺貨 新地供給困難重重

「欲判房價，先看地價」，土地是房屋的原料，因此，土地供需狀況，直接影響房價走勢。

就台北市區內可立即開發之土地而言，在經過四年極度景氣後，中大面積私有土地的供給已大幅減少，私有地主不是提高賣價，就是乾脆不賣繼續養地；公有土地，更因為國有財產局的暫緩標售政策，使得建地取得，難度瞬間變高，這種供給極度不足的情況，導致優質土地價格不斷上漲，甚至在許多精華地區出現有行無市的狀況。

建地取得的另一條路是舊市區的更新，雖然政府不斷放出都市更新的各項利多（如容積獎勵增加一倍，建物高度限制放寬），並將都市更新列為施政重點，但由於立法者對於推動方法的外行，導致只有極少的更新案能夠成功，更可惜的是，由於政府不斷放出利多，反而使得更新區內地主不斷提高條件，再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至，對增加土地供給的幫助自然有限。

尤其是當景氣不好時，房屋價格不易上漲，都市更新的難度就會更高，去年北市位於健康路與塔悠路口，最大面積國有地標售案（二千一百三十五坪），即因是更新土地，結果以流標收場，就是在反映這種現象。相反地，信義計畫區的A11於上月以一百十六億元高價售出，讓新光人壽獲利近百億元（含租金），也是在反映土地供給嚴重缺貨的現象。

當土地價格不斷上漲，新地供給又不易增加的情況下，台北市預售屋房價自然不易下跌！

富人持續集中都市 房價自然持續看漲

所謂「都市可生不可造！」房價的上漲，要看人口增長的趨勢，如果人口持續集中，房價自然上漲，反之則會下趺。以台灣為例，東部人口持續減少，房價自然下跌，台北人口（包括外國人士）持續增加，房價自然上漲，重要的是這種情況，未來是否會改變？

台灣曾有許多居民移民歐美，但隨著歐美的經濟衰退以及福利的降低，已紛紛返台居住；台灣也曾有許多居民移民大陸，但隨著大陸的經濟成長趨緩，許多亦紛紛回流。

掌握人口流動趨勢

這些現象告訴我們，除了發生結構性的變化，否則任何大都市居民的流動都會是短期現象，甚至即使發生了天災人禍，居民都還是會回復，例如唐山大地震，死傷甚多人，但不到二十年，唐山發展的更好，人口更多。因此，要能掌握人口流動的趨勢，才可以判斷房價走勢。

以台灣為例，人口，尤其是富有人口，有集中台北市的現象。根據最新調查，全台灣存款有百分之四十七在台北市，如果包括台北縣則近百分之六十，由這項資料可以推論，全台灣財富有六成集中在台北都會區。這種現象在短期內不易改變。不但如此，如果經濟景氣持續不振，人口集中情況會愈明顯（因就業機會、市場機會都會更集中於中心都市），反而是如果景氣大好，人們才會由中心都市擴散到其他地區居住。

尤其在不景氣的經濟環境下，再加上高能源價格的時代來臨，人們的移動成本將不斷提高。

人口移動上的考量

這種移動成本的增加自然會導致二種結果，一種是區域間交通難度的提高（最近有愈來愈多的飛機停駛，以及公路客運減班，或路線取消，都在說明這種現象）；另一種是人們移動意願的降低，例如以往常聽人說，台中到台北一小時可達，所以可以居住在台中，每日通勤到台北上班，這種說法在不景氣的環境裡，已不攻自破，不但不可能居住於台中，甚至連移居桃園、中壢，甚至林口、三峽，都會成為不願實現的夢想。

無論從那一個角度觀察，台北市已是首善之區，從航空、鐵路、高速公路、公路、捷運、水路，台北市都是樞紐。就公共設施而言，台北市與其他都市間的差距也逐漸增大，富人高度的集中自然產生高度的需求，台北市預售屋的房價當然不易有大幅回檔的機會。

同樣地，美國房價雖然大跌，但舊金山灣區的房價卻仍居高不下；大陸房市雖然不振，上海佘山莊園的別墅仍以刷新大陸住宅新紀錄成交（十億台幣），因為在富人最多的地區，就是最好的住宅區位，該區房屋永遠具有抗跌性，而台北市正具有這種優勢！

中古屋房價會下跌 預售屋房價卻抗跌

「任何房屋都會折舊，土地卻不會！」是每一個人都知道的事，而預售屋的特性是「銷售」先於「生產」。如果銷售不好．建設公司可以不興建，而將原有土地保留下來。

因此，在市場買氣不旺的時候，預售屋推出個案的速度會減慢，建設公司會將土地保留，以待下一次景氣的來臨。

例如北台灣二○○八年的預售屋推案量超過一兆億元，如果平均銷售率只有五成，剩下的五成（五千億元）就不一定會在今年興建。

另外一個重要原因，則是因部份建設公司(或個人)在市場繁榮時，取得土地的成本已經偏高，如果以低於行情的價格出售，必會遭受損失，因此寧願保留土地，也不願推出銷售。

在這兩個主要原因的影響下，預售屋市場「價格」是具有向下僵硬性的（rigidity），特別要注意的是，預售屋市場的不景氣，是表現在逐漸「停滯」(推出個案愈來愈少)的現象。而不是表現在銷售率或是銷售價格的降低上。

所以，與一般外行人的認知剛好相反，根據歷史資料，往往在不景氣時，預售屋的平均銷售率和平均銷售價格反而常會呈現上昇的現象（因為案量減少和品質提昇）。因此，台北市預售屋的價格自然最具備有價格的向下僵硬性！

中古屋是用品 預售屋是商品

許多人以為預售屋與中古屋是類似的產品，所以常將兩者加以比較，這是一種錯誤！事實上，預售屋與中古屋不但是不一樣的商品，而且差距愈來愈大。在本質上，預售屋是商品，投資性質強烈；中古屋則是用品，主要是用來居住，投資性較差。預售屋的商品特性表現在以下幾種特色上；

第一是「新」的優勢：

中國人對於「新屋」有一種特殊的偏好，大多數人如果能力許可，總是喜歡買一幢全新，沒有人住過的房屋（怕有歹事）。相對於成屋而言，預售屋永遠具有「最新」的優勢。

第二是「訂作」的優勢：

購買成屋就像購買成衣，但購買預售屋就像訂做衣服，可以配合自己的需要量身訂作。這種「訂作」的優勢，只要是購屋者對於個性化、差異化生活追求傾向的增加，就會愈加明顯！

第三是「選鄰」的優勢：

在傳統的中國社會裡，人們總喜歡與家人、宗族、親戚與朋友們住在一起，預售屋就有這種優勢，不論需要多少間，不論希望如何聯結，預售屋都有較大的彈性。因此，只要這種需要的強度增加，這種優勢就會更加明顯。

第四是「付款」的優勢：

一般而言，購買成屋的價款，在二個月內都必須付完，但購買預售屋的價款卻可以在二到五年內分期付完，而且只需付總價款的百分之二十至四十。如果資金不足，預售屋的此項優勢，即會更加明顯。

第五是「高報率」的優勢：

如果房屋的漲價幅度相同，則預售屋的投資報酬率至少是中古屋的三倍以上，至多可到十倍！

除了上述五項主要優勢，預售屋還有些如貸款比例較高，與貸款機會較大等優勢，再加上由於台灣地區房屋早已供過於求，唯有商品化高的產品才具投資價值，而台北市的預售屋，具有全台灣最高等級的商品化程度。其價格自然不易下跌！

住宅品質逐年下跌 預售屋能持續創價

就台北市而言，由於好原料（坪數超過四百坪的土地）已極為稀有，政府又限制公有土地的釋出，都市更新又因政策方向錯誤，導致大部份房屋的水準不斷下跌，特別是中古屋，因為年華已老，所以老態畢露─巷弄狹小，沒有車位，甚至沒有電梯，所以愈來愈無價值；也有許多新的預售屋，因為基地狹小（大多為二百坪以下產品），所以體質不良─沒有公共庭院、沒有坡道停車、屋內實坪太小（公設比例太大），自然也無法真正提高住宅的品質。

以整體角度觀察，台北市的住宅品質是逐年在下跌的，這是政經環境下的必然。因此，少數好品質住宅的價值自然愈來愈高，因為對有錢人而言，買到好東西多個二、三成的價錢是可以接受的，過去幾年豪宅價格不斷上漲，也就是因為這個原因。

最近預售屋市場流行有「開價嚇死人，成交笑死人！」的笑話，這種現象其實正說明了預售屋並不是一個市場，它的供給是獨占性的（只有一個），所以，自然也沒有市場價格，它的價格，不論是高還是低，只要成交就是行情，不成交就是「夢幻」。

這種預售屋的價格特性，造成許多外行的分析者，企圖以平均價格分析預售屋的行情必然失靈。大家想想，世界上名畫有多少？每日成交又有多少？相信都不少！但有人可以說出目前台灣名畫「平均」一幅多少錢嗎？如果如此問必然會被人們笑謂外行，但卻有許多所謂的專家學者，每天在分析目前合理的房屋平均價格應該多少？台灣的房屋是很多，每月在移轉的房屋也不少，但將預售屋當成一般物品分析，希望判斷其「合理」房價，本身就是一種錯誤！

台北市的預售屋就和名畫與古董一樣，不但愈來愈少，好品質的更是稀少，而且每一幢都不相同（不論地點、規劃、座向、設備…），它還有比名畫、古董更大的二個優點：一是看得到、摸得著，而且保證是真品；二是不怕損壞、撐得愈久，增值性愈大。

大家想想，這種比名畫、古董更具優勢的商品，它的價格，會受市場行情的規範嗎？決定其價格的主要變數只有二個，一個是擁有者財力是否足夠，能不能撐得久？另一個是購買者的能力是否足夠，是否付得起高價？

依目前世界的環境，人們所擁有的「錢」的價值每日俱減，存款利率又因不景氣而無法提昇，因此紛紛在尋找好的標的，只要買到就不願放手，所以造成錢多的人買土地；錢少的人買預售屋；沒錢的人只好望屋興嘆，每日祈禱房屋掉價！

在這種情況下，那有市場行情可言？它的定價方法是出售時儘可能提高名目價格（例如一坪開價二百萬元）以測試市場，外行人看到就是「開價嚇死人」；但實際成交則要看真正買家的能力。最後，也許一坪真正成交一百二十萬元（外行人看到的「成交笑死人」），但這一百二十萬元，通常只會成為下一個預售案開價的參考價而已（而非行情）。所以雖然大家感覺預售屋價格似乎在掉，其實只是錯覺（開價掉了），台北市好的預售屋是不會跌價的（成交價）！

預售屋價打噴涕 全國人民齊發抖

許多人都知道房地產是火車頭產業，但並不知道火車頭產業的意義。台灣地區人民自有住宅的比率已超過百分之八十八，大家是希望房價漲還是跌呢？每天媒體上不斷地發出房價已高，房價已不合理的訊息，目的何在呢？是希望房價漲還是跌呢？如果房價真正跌了，一般人民是會快樂還是痛苦呢？

讓我們回顧一下歷史，台灣是從一九九九年開始，銀行開始大抽建商銀根，結果造成預售屋市場衰退，中古屋價格慘跌，許多房屋擁有者不得不拋棄房屋，銀行多了許多不良債權與損失，最後還是靠政府支付數以千億元納稅人的錢去貼補銀行，這樣還花了好幾年的時間才逐步療傷，房價才重獲支撐，直至二○○四年才有起色。現在銀行又開始抽銀根，是否希望歷史重演？

美國接連發生的次貸危機、兩房危機，已經清楚的告訴我們，銀行不理性抽銀根（緊縮貸款）的結果，只會讓大量的房屋（多是中古屋）擁有者負擔增加，而不得不拋棄房屋。而所拋棄的多是品質不良的房屋，銀行承接之後，反而會造成更大量虧損，甚至倒閉。這種損人不利己的政策，已在全世界許多地方發生！各國政府也已經研擬政策在避免這種現象的發生，因為房價如果跌，受害的全體國民，大家的資產都縮水了不說，大多數靠薪水支付房屋貸款的人，在銀行增加擔保品及減少貸款成數的壓力下，生活壓力會愈來愈大，必然會影響生活品質。

更令人擔心的是，未來幾年全世界都將面臨經濟衰退的壓力，工作機會會減少，實質工資也會減少，如果再加上資產價值的縮水，人民的希望更加灰暗，執政團隊的壓力自然會愈來愈大。

而以房屋價格而言，預售屋價格是市場價格的指標，如果預售屋價格停滯（供給量縮小），中古屋的價格勢必下跌，付不出房貸的家庭會增加，這些不良房貸就會成為法拍屋或是金拍屋。不斷拍賣的結果，只會讓中古屋的價格不斷地下跌，讓銀行更無信心，銀根抽得更緊，然後造成更多的不良債權，這種惡性循環會影響到幾乎全部的家庭，好一些的會緊縮其他的消費支出（導致經濟蕭條）；差一些的就不得不拋棄房屋（造成社會負擔）；而經濟蕭條和社會負擔會使各種社會問題更加嚴重，社會動盪的結果，全民的福利都會降低。

如果我們瞭解了房價問題的嚴重性，就可以知道，「希望」房屋跌價不是理性的思維，是外行人的行為！房屋如果供不應求時，政府才應該關心房價是否太高？但如果房屋已經供過於求了，政府要關心的是房價太低而非太高的問題！所謂「穀賤傷農，屋賤傷民」，台灣已有房屋供給過多的問題，現階段政府的施政目標應是如何穩定房價（不跌），就像穩定股價一般，而預售屋的價格（尤其是台北市）是最容易建立全民（甚至外國人）信心的指標，它怎麼會有下跌的空間呢？

「此時不做，將來就要後悔！」政府的功能是減緩經濟循環對人民的衝擊與影響，而非加大其衝擊及影響，現在景氣似乎有些停滯，正是以政策導引提振房價信心的時候，如果希望房價下跌可以提高人民滿意度，那是緣木求魚的想法，房價下跌只會賠上全民福利。

因此，對所有投資人而言，無論從土地原料、人口集中、房價、商品化程度、住宅品質與全民福利的任一種角度觀察，台北市的好預售屋都沒有跌價的機會，希望大家能掌握時機，投資順利！

靠自己買房才算經濟獨立

近7成民眾將房子視為重要指標
Smart智富月刊 第129期 撰文者：張國蓮

你的經濟獨立了嗎？《Smart智富》月刊針對19歲～38歲（即所謂的六、七年級生）所做的「年輕世代經濟獨立暨理財習慣」調查發現，66.9%社會人士認為自給自足、買房且每個月存錢才算經濟獨立，但只有23.8%名下有房子，47.5%打算買房！

中研院社會所從民國89年起，連續7年執行「台灣青少年成長歷程研究」調查，發現年輕世代認為獨立自主的重要性高達95.68%。該所副所長伊慶春分析，這表示年輕人希望不依賴父母，尤其在金錢方面。但是，在經濟不景氣、失業率創新高、薪資漲幅幾乎掉到零的險惡環境下，年輕世代真的在金錢上能獨立嗎？

本次調查的有效樣本共1,013位，其中，193位是七年級尾的學生，820位是已經進入職場的社會七年級尾的學生。根據調查，學生中有61.8%認為，自己付「學費與生活費」才算經濟獨立，社會人士中認為自給自足、每月有存錢就算獨立的有23.4%，若再加上自己買房才算獨立的則達66.9%。

與國外類似調查比較，台灣年輕世代對經濟獨立的期許明顯較高，但實際上達成比率卻不高，社會人士只有57%認為目前可算經濟獨立，學生更只有16.4%。至於43%自認經濟尚未獨立的社會人士中，無法獨立的原因，第1名是收入不夠高、不穩定，而全部社會人士平均認為只要2,005萬元即已足夠退休。以下是調查內容菁華摘要分析：

現象1》近5成受訪者希望能夠自己買房

結果顯示，雖然有超過6成受訪者買房才是獨立的象徵，但是，自己名下有房子只有23.8%，目前住家人房子的則達56.7%，即使在自認經濟已經獨立者中，自已名下有房子的比重也只有39%。這就難怪有47.5%受訪者希望買房，因為能夠自己買房，才算獨立。

尤其在七年級剛入社會工作的人士中，高達50.3%希望買房。甚至在學的七年級中，有24.1%希望父母能以100萬元房屋頭期款作為給他們的禮物，僅次於占比最高要拿來做創業基金的38.7%，同樣顯示年輕世代的買房意願頗高。



現象2》靠存錢改善經濟不獨立現況者僅7.6%

買房既然是經濟獨立的重要象徵，但是要達到得做哪些事？優先順序又如何？自認經濟不獨立的社會人士中，最多人希望透過投資來改善現況，其次是兼差，找份穩定工作只排到第3名，要靠存錢來改善更只有7.6%，只排到第6名。

政治大學商院教授周行一相當不贊同。因為既然大部分經濟無法獨立是因收入不高或不穩定，第一優先應該是找穩定工作，有了工作收入後，必須努力減少消費增加儲蓄，行有餘力才是考慮兼差或投資理財。周行一強調，投資理財是要獲得合理投資報酬率，讓所得能夠保值，只想靠投資理財來改善財務狀況，不但風險大，更無法達到增加財富的目標。



現象3》超過6成受訪者沒有記帳習慣

記帳是成功理財第1步，在受訪的社會人士中，有50.7%表示每月會固定投資理財，但是卻有63.3%沒有記帳習慣，顯示大部分人會投資理財，卻不記帳。實踐大風險管理與保險系助理教授彭金隆指出，記帳某種程度反映人們的自律習慣，因為記帳者中高達8成的人會分析自己的花錢紀錄，並想辦法節省，不記帳，自然不知道要如何降低支出，增加存錢比率。

如果不耐記帳繁瑣，彭金隆建議，至少應以消費預算概念來控制花費，每月先將月收入中要儲蓄的金額扣除，剩下的才拿來花費，這樣做就算沒記帳，存錢比率應該也會大幅提升。



現象4》預期退休存款大幅下降，只有2,005萬􀊩

92年10月，《商業周刊》曾調查六年級的退休需求，六年級生認為要存1億元才能退休比率高達12.5％。而這次受訪的六、七年級生，認為要存1億元的比率降到9.2%，認為只要存1,000萬元的比率高達28.3%，全體對退休存款預期平均值只有2,005萬元，且七年級均值比六年級生低。奧美集團品牌發展總監籃雅寧認為，金融海嘯引爆的經濟衰退，讓大家變得務實，但她認為，存2,005萬元退休金恐怕低估了現實需求。

周行一提醒，需要多少錢退休與想要的生活型態有關，若自己有房子，以每月3萬元活費計，從65歲退休活到85歲，2,005萬元差不多；無房子或每月花費更高，那麼2,005萬元就肯定不夠了。



現象5》逾4成沒有為未來競爭力作準備

除了改善現況外，為了讓收入增加，應該還要設法增加未來長期競爭力，讓自己能成職場常勝軍，財富穩定增長。但調查結果顯示，社會人士中有逾4成對增強未來競爭力一事，沒有採用任何方法，其中，六年級生又比七年級生更嚴重。看到這個結果，104人力銀行行銷總監邱文仁以捏了一把冷汗形容。

邱文仁建議，不論學生或是社會人士，都應該為自己的長期競爭力做準備，例如準備晉升管理階層必備內控證照等，就算是投資理財，也必須從狹隘的財富增加拓展為管理階層所需的財務知識，兼顧個人與事業發展需要。

另外，調查也顯示學生把增強外語，當成增加競爭力最重要方法。邱文仁認為，學生想法與企業要求並不一致。因為企業首重專業，學生應透過學校成績、參賽紀錄、研究報告與專業證照，凸顯自己具備的專業基礎是否與應徵的職務或公司營運方向相符。

接下來，才是學生實習與工讀經驗，最後才是語文。因此，學生在準備未來競爭力的提升上，千萬不要捨本逐末，還是應多花時間把學業成績搞好，打工也以到相關領域實習或工讀才是根本。



現象6》35.5%學生想延畢或繼續升學

不景氣還影響了學生的工作意願。在受訪者中，雖然有53.1%的學生希望一畢業趕快找工作，但也有35.5%決定延畢或繼續念書。這與中研院96年最新調查結果，有32%學生不應屆畢業的結果相當，並較91年整體延畢比率10%明顯拉高，顯示大學生延畢的人數正逐年增長。

伊慶春與周行一都認為，延畢原因包括教育更多元化，使得雙修或出國當交換學生的人變多了。不過，學生面對不確定的人生，又逢經濟不景氣，也讓一些人傾向選擇延畢，逃避壓力。

除了社會壓力讓人想逃避，念的科系若前景晦暗，學生也可能傾向選擇繼續升學。本次調查結果發現，45.4%對自己所念科系與工作前景不太有信心或很沒有信心。

更深入看，僅念社會科學和文學的學生對未來工作缺乏信心，此次調查連念電腦資訊、醫學，也有約6成學生對未來工作沒信心。這一點頗令周行一訝異，可能是健保制度實施，醫生收入受到影響，以及科技業受到此波金融風暴嚴重衝擊的結果。近期廣達董事長林百里建議電機系學生轉系的說法，恐怕進一步加深資訊相關科系學生的恐慌。



調查說明
1.調查對象：大台北、大台中、大高雄地區19～38歲民眾
2.調查方法：電話後四碼電腦隨機抽樣，人員電話訪問
3.訪問時間：98年3月19日至30日18：30～22：00
4.有效樣本：1,013位，19～23歲、24～28歲、29～33歲、34～38歲約各占1/4，其中單身無小孩者達56%，已婚無小孩者為34.8%。本調查在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負3.1%

賣方收下定金後不履約，定金要加倍返還

住展雜誌 334期

買賣房屋因金額龐大，通常買方會先付定金，展現購買的誠意，其餘屋款再分期繳付，而售屋的賣方收下定金後，雙方的買賣契約就成立，倘若買方事後反悔，賣方可以將定金沒收，如果是賣方反悔不賣，則必須加倍返還已收下的定金給買方。

鄭姓女子在二年前委託新世紀房屋仲介公司代銷一間位於新竹的房子，總價一千四百萬元，郭姓買主看了房子後很喜歡，願以一千四百五十萬元購買，郭立即簽下一張一百五十萬元的本票給仲介公司，作為定金，仲介公司告訴鄭女此事，鄭女同意出售房子並收下這張本票，雙方約好三天後簽訂正式的買賣契約。

售屋者反悔不願簽約

但鄭女事後反悔，不願簽約，並將收下的一百五十萬元本票退還給郭，郭姓買主不滿鄭女出爾反爾，她非常生氣，認為依照民法的規定，鄭女收下定金如不履約，應將定金加倍返還才對，於是告上法院。

法院審理時，鄭女辯稱房子登記在她及女兒名下，為二人共有，她獨自一人無權賣房子，且郭姓買主已經收回本票，並沒有任何損失。

台灣高等法院判決鄭女敗訴，法官指出，買賣雙方對買賣標的物及價金達成合意，買賣契約就已成立，鄭女既然收下定金有意出售房子，她跟郭姓買家間對買賣標的物（指房子）及價金（一千四百五十萬）都相互同意，雙方已經成立買賣契約，鄭女對於買賣的房子縱使沒有處分權，但她所簽下的買賣契約仍然有效。

買賣契約的成立

法官指出，買賣契約並不一定要簽書面的契約，只要買賣契約的「必要之點」（即買賣標的物及價金） 雙方同意，在交付定金的同時，契約就已成立，至於後續的付款方式、過戶程序、稅款由誰繳納、房子何時交付等事宜，雙方可以另外約定或補簽正式的書面契約加以約定。

民法第249條規定的很清楚，契約因可歸責於受定金的一方，則該當事人應將加倍返還其所收下的定金；本案是鄭女反悔不賣，自應加倍返還定金，因郭姓買家已收回一百五十萬元的本票，台灣高等法院判決鄭女要再給付郭姓買家一百五十萬元。

打敗不景氣的養錢術

獨家專訪《富爸爸》作者清崎
Smart智富月刊 第128期 撰文者：劉 萍、胡健蘭

看到很多人金融海嘯後對投資失去信心，清崎建議，你一定要有新思維：市場崩盤要比大漲時，更有機會。

「股市崩盤、經濟步入蕭條、美元大貶、黃金飆漲……，」這些過去1年你親身經歷的波折，《富爸爸，窮爸爸》作者羅勃特‧清崎（Robert T. Kiyosaki）在2002年出版的《經濟大預言》中，就已提出警告。只是當時他預言，史上最嚴重的股災會在2010年出現，結果，股災比他預期的早到了兩年！

清崎即將在5月中赴新加坡演講，行前提出3大預測：1.這次衰退的時間，會比你預期的還久；2.美元是持續貶值的貨幣；3.不久每盎司1,200美元的金價，將成為常態。

面對這樣的趨勢，《Smart智富》月刊越洋獨家專訪清崎，請他分享在經濟未復甦前的黑暗期，該如何因應？如何保護資產，為財富找到增值的好機會？

「要度過這個黑暗期，你必須從錯誤中學習！」清崎在接受專訪時說，他看到很多人的財富，被這一波金融海嘯吞噬30%以上，他認為，原因出在大家的投資觀念不正確。

不賺價差》把資產當果樹養　才能穩收結果的效益

原來，大部分人是靠賺「價差」在累積財富，那些都只是一次性的收入，而且遇到風暴來襲，一次就全垮。「我不賺價差（capital gain），我賺持續的現金收益（cash flow），例如房屋租金、股票配息、版稅收入等，」清崎說，所以無論景氣好壞、市場漲跌，他都能持續保持富有。

清崎的創業夥伴、現任「富爸爸」公司執行長凱利‧瑞奇（Kelly Ritchie）分析，賺價差和賺現金收益最大的不同，是當你用賺價差的觀念投資房地產和股票時，你看的是房子將來會賣多少錢、股價會漲到多少，但若是為了賺現金收益，你看的是這房子能租多少錢、股票會配多少股利。

因此買房地產不是因為預期房價會漲，而是算出房子買價，一旦轉租出去後的租金報酬率夠高，你可以靠租金，在未來5年、10年「持續」性賺進可觀的現金收益。投資股票亦然，不是因為看好股價會漲，而是發現這檔股票能每年穩定配出夠高的現金股利，單靠股利收入就能帶進可觀的報酬。

用長期現金收益的眼光看待每項投資，馴錢師財商研究中心文化長何宗懿形容，就像是「養」資產，你投資的資產應該要像果樹一樣，不但定期（每月或每年）生出收益穩定的果實（租金、配息），資產本身還會持續長大。過去30年，清崎靠房地產、創業和股票種出3棵養錢樹，讓他從一個只能擠出2,000美元做投資的退伍老兵，變成身價超過1億美元的「收息資產」教父。

房地產，是清崎種下的第1棵養錢樹，這棵養錢樹不但為他帶進長期的現金收益，還供應他後來在創業失敗時，能夠東山再起的資金。

以房養房》學會管理風險　用低成本購屋提高租金收益

時間拉回1973年，清崎打完越戰回到美國，進入全錄公司做業務員，雖然薪水不高，但存了2,000美元（約合新台幣6萬8,000元）頭期款，他馬上買下一間1萬8,000美元（約合新台幣61萬2,000元）的套房收租，扣除房貸支出，每月淨收入只有35美元（約合新台幣1,190元）。

千萬不要小看這35美元，雖然是一筆小錢，但因為持續流入清崎的口袋，1年後，伴隨房產增值，加上手中現金增加，清崎又向銀行貸款買下第2間套房，就這樣以房養房，從套房買到公寓，從一間一間買，到整批收購。

目前，清崎個人名下的出租公寓已超過1,400間，價值超過3,700萬美元（約合新台幣12億5,800元）。

靠著這套投資看現金收益、學會管理風險的養房術，清崎成功打造出一個有現金收益不斷流入的包租公王國，並且安全度過幾次的金融風暴。

從1987年的美股崩盤風暴，到2008年的次貸風暴，清崎不但都沒受傷，反而每次都趁風暴來襲大舉進場撿便宜，為什麼他能做到？靠的就是這套養房術。

在清崎眼中，投資房地產不是看房子的價格，而是要看價值，房子能夠帶進的租金收益，就是它的價值；其次，一般人都擔心，工作收入可能不夠支付房貸，買房子風險太大。清崎卻認為，只要管理好風險，包括個人有好信用能向銀行貸款、把房子管理好可以出租，就可以投資，因為「投資不要怕風險，但要學會管理風險。」

最後，投資房地產是看租金收益的報酬率，因此遇到不景氣，反而要高興，因為買房成本降低，只要租得出去，租金收益反而會比景氣熱絡時更高。這就是為什麼他會在2007年8月，當人們都看壞美國房地產時，還大膽買進出租公寓。

創業致富》從失敗中學習　靠開公司晉身億萬富翁

創業，是清崎所種的第2棵養錢樹，靠著創業收益，讓清崎在47歲時就提前退休。

他曾創業3次，第一次創業，他開公司賣尼龍錢包，結果被台灣、韓國生產的廉價品打敗，賠光所有投資，但他沒有放棄，因為清崎相信：「在這個世界上，最有錢的人都是從創業而來，所以經營公司是致富最好的途徑！」

於是，他從失敗中學習，「每一次失敗，對我都是一種學習，我就不斷去加強自己的財務智商，」清崎說，第2次創業選擇做教育訓練，成功讓他晉身千萬富翁。

1997年，再創辦第3個事業，成立「富爸爸」公司，辦課程、演講，推出現金流遊戲、出版系列叢書，光是推出自己寫的12本富爸爸系列書，累積總銷售量達2,800萬冊，靠版稅就賺進4,000萬美元。

在金融風暴過後，很多人想用創業重新累積財富。清崎以自己為例，提醒想創業的人，在過程中一定會犯錯、遇到問題，必須從錯誤中學習、解決問題，會更接近成功。

買股配息》股市崩盤才進場　坐領高現金收益

高配息股，是清崎種的第3棵養錢樹，不過，他都是在股市崩盤時才進場買股，因為和房子一樣，只要買價夠低，高配息股帶來的現金收益，加上長期還有資產增值機會，可為他帶進豐厚的報酬。

2008年的美股崩盤，清崎就投入上百萬美元買進高收息股，其中1檔海運股，主要業務是將美國穀物運送到印度，他預期美元長期看貶，而印度人對糧食的需求只會愈來愈多，因此，只要美元走貶，這家海運公司運送的穀物就愈多，公司自然能賺進穩定的現金收益，他則可以從中配得豐厚的現金股息。

「每次股市大跌，我都能用漂亮的價格買到股票，我很喜歡他們配發的高股息！」清崎在自己的部落格得意地寫下這段投資故事。

看到很多人金融海嘯後對投資失去信心，清崎建議，你一定要有新思維：市場崩盤要比大漲時，更有機會。

按照清崎的預測，接下來1、2年，市場仍會充滿悲觀訊息，這對大家來說是最好的機會，因為你可以在這期間準備進場，尋找下一個絕佳的投資標的。但在下手前，你必須研究、讀書，從錯誤中學習，充實財務智商，才能用漂亮的價格種下養錢樹，及早享受財富自由的果實。

富爸爸種下的養錢樹 結出上千萬的現金果實



8個Do & Don't重建財富的新思維


小檔案_羅勃特．清崎
出生：1947年，出生於夏威夷，是第4代日裔美國人
學歷：紐約商船學校（U.S. Merchant Marine Academy）
經歷：加入海軍陸戰隊打越戰、全錄公司業務員，創辦「衝浪者」等3家公司
現職：「富爸爸公司」（The Rich Dad Campany）創辦人

從營收數字檢視企業價值

Smart智富月刊 第129期 撰文者：黃嘉斌

現階段加權指數不僅站上5,000點，甚至一度突破6,000點，此時對於行情研判的首要法則無他――「給我數字，其他免談」，投資人要關注的焦點，應該移到「收益力」與「成長力」這兩件事情上，在這裡討論股價的本益比（PE）、淨值比（P/B）、股息殖利率是很有意義的，也是評估公司是否值得投資的重要依據。

長假、需求急凍因素 導致元月、2月數字失真

以目前而言，3月份營收與第1季盈餘的公告，就是最重要的檢視起點。3月份營收是今年企業首次正常的營收，因為元月與2月受到過年長假與金融海嘯需求急凍的影響，造成營收月增率、年增率的失真，而3月份開始比較能真實反映市場需求狀況。

至於媒體忽多忽空的言論，現在正是最好的檢定時點，尤其農曆年後傳來的「急單」效應，以及期待急單轉為短單，甚至常態單等消息，也充斥耳邊，筆者整理了上市、櫃公司的營收，並將3月份營收月增率與第1季營收年增率皆轉為正成長的公司篩選出來，透過這樣的分析就可以一窺市場實際情況。

分析1》電子業呈正成長的企業

首先分析電子產業的營收表現，3月營收月增率為正值、且第1季營收的年增率同時為正值的公司(詳見表一)。

表一：電子業營收表現


由於金融海嘯致使市場從去年第4季開始需求明顯急凍，如果企業能夠在今年第1季營收即出現成長，自是有重大意義。如果該產業族群多家公司皆恢復成長，那麼該產業便很可能是今年的「明星產業」。從營收統計表1中發現，以筆記型電腦、遊戲軟體、數位機上盒最為明顯。

隸屬上述產業的公司，成長力道皆十分強勁，其中筆記型電腦主要是延續小筆電（NetBook）的需求進一步推升，使得相關產業的零組件也同步受惠。

遊戲軟體是另一個異軍突起的產業，除了無薪假吹起的「宅經濟」，意外推升需求，多家遊戲公司進入大陸市場，並一改往年保守策略，積極推出多款遊戲軟體的帶動，使營收有不俗的表現。儘管第2季進入淡季中，但是新遊戲的推出與授權金的陸續認列，很快地第2季末又將出現新一波的成長動能。

板卡類與機上盒主要是數位電視即將開播，所以加速機上盒的出貨，不過今年應該是出貨的高峰期，要有的心理準備；光碟片是較為特殊的產業，在經歷兩年多的不景氣後，市場經過結構性重整，加上下半年新規格的藍光DVD需求可望逐步提升，產業由谷底攀升出現轉機的意味濃厚。

分析2》非電子業呈正成長的企業

在非電子公司中，最整齊的產業族群集中在食品、生技、製藥、觀光百貨還有其他類(詳見表二)，其中食品類屬於民生必需，與景氣關聯性較低，加上多家公司與大陸內需有關，受到的影響較少；生技、製藥相關產業半數以上的公司都有兩位數以上的成長，原本生醫業與景氣好壞關聯性低，而國內醫藥部分在發展近20餘年後，終於開始收割，新藥申請也陸續得到核可，今年可以說是新藥的元年。至於醫療器材類，也陸續取得國外的代工訂單，過去這個產業平均年成長率在6%～10%，較不受到青睞，但在金融海嘯百業蕭條下，便凸顯了生醫業的成長動能。而觀光百貨與其他類，部分公司受惠於陸客來台使飯店住房率提升，都呈現穩定的成長。

表二：非電子業營收表現


中國相關、新品應用產業 營收可望持續成長

綜合上市、櫃公司3月及第1季的營收表現，儘管整體需求狀況不盡然很好，但是仍有不少屬於中國相關、新產品應用的產業可以持續成長，提早脫離景氣谷底的陰霾。

另外，從近期各家重量級企業在法說會所釋出的訊息中，訂單能見度普遍達到5月份，部分公司甚至到6月份，以目前即有近兩個月的能見度，需求慢慢導向正常化，而電子業需求的刺激常倚賴新產品的推出，從目前看來，6月的台北國際電腦展Window 7、CULV（編按：電腦新平台架構，訴求輕薄省電）、觸控面板等都是重要新產品，都是過去第3季才會推出的新產品，也都提前在第2季推出，加上各國祭出振興經濟方案的執行，也集中在下半年，如此第2、3季的數字應該不錯才對，雖然談不上全面性的景氣復甦，但是提供這次股市反彈進一步推升的動能應該還算足夠。至於這個動能對應到加權指數的位置會到哪裡，還是要視後續的資金情勢與營運持續成長幅度多大而定。

小檔案_黃嘉斌
經歷：光華投信基金經理、統一投信基金經理
現職：大眾證券投資事業處副總

主力大戶不會告訴你的10件事

《Money錢》2009年5月號 撰文：劉志明

無論景氣好壞，大盤走多走空，台灣股市每年總會出現幾檔飆股，漲幅高達5 ∼ 10倍，如果低檔買到，投資人當然賺得笑呵呵，但多數飆股暴起也暴落，高檔買到的投資人，往往是套牢而損失慘重。

暴起暴落的明星飆股，股價波動超大，當然與市場主力大戶脫不了關係。過去主力在股市呼風喚雨，炒股手法更是千奇百怪，本文將揭開主力大戶的神秘面紗，讓散戶投資人知己知彼，避開主力炒股陷阱，以免成為受害的冤大頭！

1 事先寫好劇本　演出期長達4 ∼ 6個月

過去股市4大天王雷伯龍、沈慶京、榮安邱、阿不拉（游淮銀）時代，擅長「養、套、殺」，大玩籌碼戰。

主力炒作一檔股票的時間差不多4 ∼ 6個月不等，事先擬訂作戰計畫，彷彿照著劇本演出。第1個月先偷偷買股吃貨，第2 個月則無量飆出2 ∼3根漲停板，之後再爆大量，以引起市場注意，然後2周之內開始上沖下洗，一下拉漲停，一下放空到跌停，重複幾次，當主力掌握市面流通籌碼達5 ∼ 6成時，才開始真正的無量飆漲，至於要漲多少，大概只有主力才知道。

2 找投顧老師幫忙　向會員倒貨

主力炒股，光憑自己的資金實力，還是有風險，因此會找外圍金主與投顧老師聯手炒股，共同造夢。投顧老師對這種天天漲停的股票，更是求之不得，有助於在電視上招募會員賺大錢。

一旦炒股失利，主力也會商請投顧老師協助出貨，雙方談妥出貨的暗盤利益後，由投顧老師開始對會員喊買，而主力順勢賣出，將手中股票倒給投顧會員，讓不知情的會員高檔套牢，成為替主力解套的最終受害者。

3 假造完美技術線型　騙看線型的投資人

許多投資人並不看公司基本面，而以技術線型為買賣依據，主力也會製造「人工」的完美線型，來騙看線型的投資人踏入炒股陷阱。

譬如，5 日、10 日與20 日這3條移動平均線出現「黃金交叉」時（短天期均線由下向上穿越長天期均線），是多頭訊號，代表未來可能有一段漲勢，在市場正常運作，尚未出現黃金交叉前，主力會利用大量資金逐步買進，以人工方式讓短天期各項指標呈現趨勢向上，以引誘買盤。反之，當死亡交叉的賣出訊號未出現前，主力也會加以破壞，等出貨完成才反向做空，坑殺散戶。

4 政客民代共襄盛舉　製造政策利多炒股

許多炒股案都與立委、政客脫不了關係，像2000 年的固網股條事件，就是這種集體聯合炒股的代表作。當年固網業務開放，部分立委政策作多，並聯合主力仲介固網股條，以11 ∼ 12元的優惠價格認購（主力的取得成本則約10 ∼ 13元），但大部分散戶買到的價格卻是16 ∼20元，結果隨著網路科技泡沫，固網股價重挫，太電與力霸都倒台了，固網股票更成了壁紙，估計台灣散戶損失數百億元。

5 用虛擬公司下單　製造公司業績暴增假象

有些主力會利用虛設的公司，直接向公司訂貨，甚至製造假的出貨、業績暴增消息，有了業績加持後，公司公布財報，月營收突然暴增，EPS 由虧轉盈，會誘使許多投資買盤進入。

例如博達、訊碟、皇統、雅新等下市公司，都是公司派與主力聯手炒股之後，虛報業績，最後股價泡沫變成地雷股的例子。主力有時候也會抓住大股東想炒股賺錢，填補公司財務黑洞的心理，趁機上下其手，因此轉機股與地雷股其實只有一線之隔。

6 與不肖基金經理人合作　讓投資人當墊背

少數不肖投信基金經理人會公器私用，與主力勾結買小型股，私下收取10%回扣。

兩方合作可分為中、長線炒作或者單純出貨，一般雙方會約定鎖單幾個月，經理人收錢後開始買進股票，無論如何都不能賣出，當然股價在基金資金加持之下會持續飆高，基金績效也會受惠，經理人可坐收漁翁之利。不過市場瞬息萬變，如果持股信心鬆動，或是股價出現反轉，基金也可能成為主力出貨的墊背，損失的是不知情的基金投資人。

7 籌碼穩定小型股　主力炒股最愛

主力要炒股，找股本小、籌碼乾淨的公司，在外流通股數不高，勝算比較大。過去股市4大天王，可動用資金高達百億台幣，在市場上自然可以呼風喚雨。但是近10 年的新興主力，資金實力大概在20 ∼50億元之間，以目前台股每日成交量大概都有千億水準，這樣的資金規模要炒股，只能鎖定「未來有前景、籌碼輕」的小型股。但也不能找股本太小（約5億以下）的個股，免得成交量太低而出貨不成。

8 從媒體放利多　讓散戶幫忙抬轎

在股友社時代，演講會是釋放利多消息的重要管道，包括譚清連、山水、許弘明等演講會，總吸引萬人擠爆會場。但後來因政府取締而沒落，取而代之的是電視台的投顧節目及一些專業的股市周刊等。

當主力準備出貨時，媒體就開始爭相報導該股的利多消息，此時股票會爆大量，散戶看到爆量上漲，加上媒體上的公司利多，通常會前仆後繼買進，等主力出貨告一段落，有些甚至還會回頭放空，讓追進的散戶損失慘重。

9 鎖定未來明星產業　跟大股東聯手炒作

主力不只有錢，還有豐富的專業知識，知道未來的「新興主流產業」為何，因此會選擇有題材的公司當炒股標的，例如2005 年的太陽能、2006 年的智慧手機、2007年的博奕概念股，以及今年的觸控面板等題材，都是當年度的「未來明星產業」。

鎖定公司後，會先試探大股東態度，因為大股東往往掌握5成以上的籌碼，如果倒貨給主力，主力也吃不消。但一般大股東遇到這種情況，通常會睜隻眼閉隻眼，放任主力炒高股價，不但自己財富倍增，也增加公司知名度。而有些不肖的大股東甚至會聯合主力一起炒高股價後，牟取暴利。

10 製造假併購消息　趁利多賣股倒貨

公司併購是股價飆漲的重要題材之一，主力也很知道箇中訣竅，例如2005 年4 月新光金董事長吳東進以高於市價近1倍的價格買進誠泰銀行，消息一公布，誠泰銀行股價飆翻天。同樣的情況也發生在建漢，2005 年建漢發生財務危機，股價曾跌到11.55 元，但在鴻海入主之後，股價反轉，飆破百元。

主力常在市場上放出被某大集團合併的假消息，等股價上揚，再順勢出貨，賣給不仔細查證而搶進的散戶。

跌有份漲沒份拒當被宰割的股市小肥羊

散戶兵法
今周刊 644期

在險惡的股海爭奪戰中，散戶總是傷痕累累，成為輸家的代名詞。公司派有內線優勢、市場主力有資金優勢、法人則有知識優勢，散戶處處於劣勢，總是被宰割。不過，仍有少數投資人在多年征戰後，淬煉出反敗為勝、克服心魔的散戶股市兵法。《今周刊》找到多位投資達人，探索他們在投資理財致勝的祕訣，分別以孫子兵法中的勇、力、危、謀、勢、攻、擇等兵法，歸納出散戶兵法七式，供讀者參考。

謝富旭、張弘昌

「散戶！你的名字未必是輸家！」早在二十七歲，就在台北市羅斯福路買到人生第一間房子的達一廣告執行創意總監徐一鳴，在這波台股二千點跌深回彈裡，收穫頗為豐碩，他在辦公室裡對著訪客很有自信地說，「台股還沒有來到六千點，累積報酬已經超過二千萬元！」

勇 合於利則動／廣告鬼才徐一鳴低點勇敢買

「二千萬元」，幾乎可在台北市精華地段買一間房子。徐一鳴道出賺錢的祕訣，在於「歷史軌跡」。他分析，過去十五年的台股，指數位置在四千五百點以下的交易日，只占四．八％；換句話說，投資人在四千五百點以下買股票，勝算超過九五％，沒理由不進場。

再者，根據上次網路泡沫後的熊市經驗，台股在二○○一年九月落底，兩個月後成交量爆出千億元大量，這對股市老手來說，是不可多得的買股訊號，因為「量先價行」，後來大盤指數一個月上漲了二四％、三個月漲幅更高達三六％。今年三月五日，台股成交量正式突破一千億元，歷史再次重演，只是很多投資人被恐懼所蒙蔽，遲遲不敢出手。

徐一鳴說，今年二月台股走勢和疲軟的美股正式脫鉤，走出自己亮麗的格局；根據他的研究，上次台股這樣強勢是發生在一九八八年，光一年時間，指數全年大漲一一九％，傲視全球。

力 以己之長攻彼之短／郭際勝以冷門股釣大魚

十年前從電子公司退休的郭際勝，當時只不過是手上有二百萬元資金的小散戶。靠著自己摸索出來的獨特股市操作心法，這十年專職散戶與家庭主夫生涯中，不但賺進優於他曾擔任電子公司業務主管累計十年的薪水，還讓他成為網路上炙手可熱的理財作家。

「散戶要成為贏家，得先看清楚自己，了解自己的優勢與劣勢！」郭際勝說。一般散戶總以為股市是買低賣高、賺僥倖財的遊戲，郭際勝指出這是散戶第一個必須革除的心態。

郭際勝認為，散戶操作熱門股（指成交量與波動大的股票），最後大多會落得小賺或慘賠的下場；熱門股主導權根本不在散戶，而是在公司派與市場主力手上，散戶何必去蹚渾水。

危 餌兵勿食、窮寇勿追／獵豹部落格主戒貪嚴守停利

四月十六日早上，台股延續農曆年後的上漲慣性，指數直噴到六千點，前好樂迪和錢櫃財務長、同時具有分析師證照的獵豹部落格版主郭恭克，看著電腦盯著指數，繼續賣出手中的股票，絲毫不被這樣沸騰的情緒所影響，「雖然技術面來看，台股仍然有再創新高的可能，但我覺得短線風險已經浮現。」

果然，隔天台股單日重挫二四一點，並爆出二二四四億元的近一年來單日最大量，反彈走勢隨著這根日長黑棒極可能畫下休止符。

「我為什麼可以逃過空頭的蹂躪，最大的原因是每次都『賣太早』。」郭恭克笑著說。許多散戶，在賣掉持股，看到指數沒有回檔，十之八九會忍不住再「追」回股票；但郭恭克卻認為，如果股價偏離基本面，寧可提前出場，接下來行情再漲多少，都與他無關。

謀 廟算勝者、得勝多也／投資股票要具備財經知識

成功躲過去年股災的早安財經文化社長沈雲驄批評，太多人把股市投資當兒戲，不懂得要「敬畏」市場，並時時保持謙卑學習的心態，是導致大多數散戶在股市慘遭滑鐵盧的主因。他直言不諱地說：「要投資股票，先讀完五十本專業財經或理財書籍再說，否則不要碰！」

沈雲驄因工作，鎮日埋首於國內外財經書刊中，而且閱讀時勤作筆記，並隨時記下重點和自己的觀點。從○七年開始浮現的美國次貸危機，造成去年三月投資銀行貝爾斯登證券瀕臨破產，他警覺金融危機將大難臨頭，而大舉出脫持股。這個動作雖讓他錯失去年台灣總統選舉行情，卻讓他躲過埋伏在之後更險惡的股災。

勢 求之於勢，不求於人／陳進郎六十日均線操作心法

曾著有《股市大贏家》，分享自己資產如何從五千萬元增加到十億元的投資專家陳進郎，對於去年金融海嘯股市狂瀉造成散戶賠錢，而今年全球股市反彈很多人又沒跟上的現象，語重心長地說，散戶一般容易受到外界氛圍的影響，如果沒有發展出一套適合自己的投資方法，不如不要進場，離股市遠遠的。

這波台股「突然」發威，陳進郎一開始也沒有重壓，直到指數正式站上六十日均線，才全力加碼，並一路作多；等到台股快接近六千點，就陸續調節。

攻 勝兵先勝而後求戰／利率開始走高是多頭溫床

上述五位投資達人分別從勇（勇於在相對低點買進）、力（火力配置）、危（敢於在相對高點賣出）、謀（入市前的知識準備）、勢（技術操作）五個角度淬煉出兵法。但股市操作如同打仗一樣，攻（布局）與擇（選股）同樣重要。

要如何避免「下跌有份、上漲沒跟上」的窘境，摩根富林明證券總經理董俊男提供一個重要法則給投資人參考：注意利率走向，當央行開始升息或降息，往往代表景氣趨勢正在轉變，假如預期利率準備走升，在股市會提前反映的特性下，投資人就應當開始布局。

擇 善戰者 勝於易勝者也／看股市位置選股票

因此，投資人最好用ＱｏＱ（與上一季比較）來取代ＹｏＹ（與去年同期比較）的想法，比方今年第一季和第二季的ＧＤＰ均為負值，但只要第二季的ＧＤＰ較第一季高，則表示有「倒吃甘蔗、漸入佳境」的趨勢，這時應該買股而不是空手。

股市是個戰場，打仗前沒有先練個七招八式，只靠三腳貓功夫，一定會被狠狠修理。投資人最大的敵人不是別人而是自己，如何在群眾貪婪的時候保持恐懼，在群眾恐懼的時候勇於貪婪，雖是老生常談，卻是致勝不二法門。...（精采完整內文請見《今周刊》644期）