改善住宅品質，成為市場搶手貨
Smart智富月刊 第138期 撰文者：劉萍
你的房子，若買在好地段，就等於買到房價增值的保證；但萬一買的地段不怎麼樣，難道就一定不會漲嗎？錯！如果你的房子大樓或社區管得好，房價一樣也可以衝！
一棟公寓大樓或一個社區，要管得好，關鍵就在管理委員會。
但是要如何經營一個好的管委會，而為什麼管委會做得好，就能守住房價？請看以下兩位達人的成功故事！
達人龔鈴智——軟硬兼施、善用資源 30年老大樓翻身增值
小檔案_龔鈴智
擔任職務： 中山民權大樓管委會連2任主委
社區屋齡： 30年
從南部北上打拼事業的龔鈴智，好不容易存到錢，3年前便在有「捷運」題材、屋齡有30年的中山民權大樓，買下她的第一棟房子兼當住家和辦公室。
但沒想到，賣她房子的屋主「附贈」給她一項大禮，就是當大樓主委。原來是這棟大樓的主委沒人願意接，前屋主早都搬走了，便不斷央求龔鈴智幫忙，儘管家人反對，但社團經驗豐富又熱心的她還是答應了，在與前屋主交接後，她才發現，大樓公積金竟是–150元！
草創規約、催收管理費 讓組織運作步入軌道
錢不夠，若要增收，就得跟大樓住戶討論，但當過公務員的龔鈴智，第一步不是找住戶要，而是先上網查，看有沒有相關法令，可讓她必要時搬出來，強制住戶們配合。結果她查到了「公寓大廈管理條例」，也開始了最重要的第1步：召集區分所有權人，成立管委會，並向市政府報備申請登記。
名詞解釋_區分所有權人和住戶
區分所有權人：為擁有區分所有建築物的人，意即屋子的所有權人。
住戶：住在屋子裡的人，可能是屋子的所有權人，也可能只是承租人（房客）。
管委會要運作的關鍵，就是管理規約，而這規約具有法律性，例如讓龔鈴智最傷腦筋的管理費欠繳與遲繳等問題，以及會議召開、選舉委員、委員任期，到設備維護、垃圾處理等，就要靠規約來運作。
雖然，規約會修個3、4年才會周延成熟，但對龔鈴智來說，先求有再求好，所以她先從市府提供的範本架構先和委員們討論起。光為成立管委會和制定規約，龔鈴智就花了近半年的時間。
龔鈴智表示，大樓先前雖有設主委，但沒成立管委會，而主委把收錢、付錢都交給大樓合聘的老管理員，在沒人查管的情況下，才會交到龔鈴智手上，當時沒有帳目資料，公積金還是負的，剛開始時，有些費用龔鈴智只好自己代墊。
但有了管委會和規約後，她第1件事就是先收足管理費，不交的，她先採溫情「拜訪」，直到軟的無效，才使出硬手段，寄出「存證信函」，終於讓36戶屋主都繳付。
與廠商談零息分期 有計畫進行大樓整容
有了錢，她開始進行大樓整容計畫，因為疏於管理，大樓到處堆滿垃圾和老舊家具，甚至堆到頂樓，蟑螂老鼠到處跑，龔鈴智請清潔公司來打掃，前後花了3天才搬清。
接著是更換電梯、機電設備等，一次最少要支出200、300萬元，只有36戶，1個月收到的管理費不到12萬元，得等上2年才有可能換，龔鈴智又發揮她做生意的口才和點子，找廠商談，但聽到她說：「希望能降價，而且可以15年免利息分期付款。」廠商都搖頭。
但她不放棄，直接上網找，也請廠商介紹，一家不行再換一家，最後不但讓她換成了電梯、更新了機電設備，甚至還找到願意長期配合的保全、物業維護公司。經過1年多時間的「整容」，不但大樓顯得乾淨清爽，連屋主們的參與熱度也增高了。
龔鈴智2009年還報名參加台北市的優良公寓大廈評選，讓這棟大樓獲得了「逆風成長」獎，而龔鈴智也獲頒「主委勇氣」的特別獎。
3年前，龔鈴智要成立管委會而召開會議，連開了2次都沒人來，在進行大樓整容時，還有住戶冷言相向，甚至敲她家門開罵；現在，屋主和住戶不但大都會參與會議，還會主動來討論，最近甚至有屋主提議「老屋拉皮」，「這要花很多錢，我又得找廠商來報價、再砍價了！」龔鈴智說。
中山民權大樓近3年行情變化
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交通便利，管理佳更能加分
信義房屋中山民權店店長張凱智表示，這棟大樓的條件其實很不錯，臨大馬路、靠近新莊捷運線的捷運出口、生活機能很方便。只是之前管理不好，每坪房價不到26萬元；但現在已經增值到36萬元，2009年底到2010年，在捷運通車後，有機會到40萬元。
這3年，房市雖然升溫，但張凱智表示，「如果還是3年前髒暗狀況，恐怕現在只值32萬元左右，有做好管理，真的差很多！」
達人黃國慶——力推節能、得獎不斷 在同地段晉級為搶手黃金屋
小檔案_黃國慶
擔任職務： 大都市花園社區連3屆總幹事社區
屋齡： 7年
7年多前，位在萬華老社區中，有78戶的大都市花園社區新落成，管委會剛成立時，因住戶不熟，自我防衛心重之下，意見分歧，主委並不好做，總幹事也難做事，接連換了3、4人，社區管理和維護並不順利。
定期辦活動、不斷溝通 讓社區互動更緊密
3年前，求好心切的管委會，找上了黃國慶。會找黃國慶，是因他曾是物業管理公司的主管、管過50位以上總幹事，也在自家社區當第一屆主委，讓管委會步上軌道，經驗很豐富。
在管委會和主委的力邀下，黃國慶不但辭去主管職，到這社區做專職總幹事，他甚至還付了100多萬元的「履約保證金」，確保自己的誠信與負責。
黃國慶上任後，就建議管委會先做2件事：
1. 辦活動：尤其逢年過節一定要辦，好讓住戶們彼此熟悉，「見面三分情，也比較好知道怎麼溝通，他們的需求是什麼？」黃國慶說。
2. 不斷溝通：透過海報、公告等，不厭其煩的說明一些規約、活動等，若能配合，對大家有哪些好處，「一定要講明為什麼這麼做，考慮了哪些問題後，才有這樣的結論。」黃國慶說。
為做好管委會與住戶們之間的橋樑，黃國慶不但每天寫日誌、做月報，甚至還編年度工作計畫，他笑說，「做總幹事不但要有耐性、記憶力要好，而且文筆也要好，才能做好溝通和管理。」
汰換燈具、控管公電 1年幫公積金省12萬電費
這樣的做事方法，在2008年展現了效益。在2007年初，黃國慶自己報名市政府辦的節能課程，還取得「社區節能種子教師」培訓證書，回到社區，他便建議管委會推動節能，管委會也認同，就透過訂定「節能減碳推展及管理辦法」，讓黃國慶能依法有據地規畫執行。
為順利推行，黃國慶便開始勤做溝通，他的做法是：
1. 把可以「降低費用，節省支出」的目標，做成海報、公告；有時還引用學術研究數據佐證，公共設施用電占每戶家庭總用電支出25％～47％（平均35％），公共設施用電如透過良好的管理，其節電省錢的成效十分可觀。
2.列出減少照明時間、分區使用空調及更換省電燈具等具體可行的方法，並將平常社區公共區域省電節能的資料表格化，隨時印發給住戶參考，也清楚進度和成效。
結果在2007年1年內，公共區域耗電就省下4萬6,800度、電費減少12萬7,732元。2008年還拿到台北市政府舉辦「金省能獎」的第1名。獲得20萬元獎金，管委會就再舉辦「住戶省電比賽」，將此筆錢做為優勝住戶的獎勵金。
管理見成效 管理費每坪減收20元
雖然經常辦活動，但因為管理效能好，年底時公積金還會有結餘，還能減收管理費。4年前此社區的管理費是每月每坪82元，目前已降到62元，黃國慶笑稱：「這是我們社區自製的消費券！」
由於黃國慶的總幹事一當就是3年，管委會雖每年改選，但好的決議就能一直延續，因而大都市花園社區，成了優良公寓大廈評選的常勝軍，2009年黃國慶還得到最佳總幹事的獎項。在萬華一帶，大都市花園社區成為最搶手的指標案。
大都市花園社區7年來行情變化
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管理嚴謹，房價不輸豪宅
信義房屋萬大店專案經理周彥鋐表示，由於這一區，不像東區有很多內外投資客在炒，交易多來自本地人的換手需求，所以價格不太會飆漲。
但大都市花園社區，因為管理制度嚴謹，又常得獎，遠近馳名，屋主釋出量很少。因管理不輸豪宅，使其房價在區域中也屬指標「豪宅」級，目前60多坪的房子，總價約在2,000萬元左右，但因物件太稀有，往往一有人釋出，就隨即成交。在這6年間，房價只有往上，沒跌過，每坪從30萬元漲到38萬元，2010年可望突破40萬元。
專家傳授》6個細節 判斷管委會好壞
「管委會做得好，房價永遠比周遭行情高上1成，而且抗跌。」輔導並參與評選過上千個管委會的公寓大廈講師呂民賓說。
所以買屋時，管委會就成為挑選的指標。但一般人買房子，不太會接觸管理委員會，房仲也不見得清楚，那麼要如何挑？專家歸納從以下6細節看出管理好壞：
細節1》大樓門禁的管理
東京都物業管理機構資深副總經理林錫勳表示，門禁是管理公寓大廈住戶安全的第一關，可以看其管理是否嚴謹，而服務的保全人員態度是否合宜，也關乎管理委員會選擇配合廠商的標準，檢查保全員門禁專業度可從「訪客登記簿、訪客換證方式」等門禁管制流程觀察。
細節2》公共區域的管理情形
黃國慶建議，除了看公共區域是否乾淨，也可觀察公共通道的燈光與冷氣等，是否沒人使用就隨手關，這代表注重節能減碳；但若大熱天或大白天，大廳沒開冷氣，晚上時公共區域不開燈，就有可能是管理經費不足，就得注意了。
再從中庭庭園的整理、汽機車的停放情況，地下室及公共設施的整潔度，可看出是否定期維護和管理。另外，由於大台北縣市「垃圾不落地」的政策，對上班族來說，社區若有設「垃圾/資源回收處」最為理想，所以是否設有垃圾回收區，及維護清潔也是值得觀察。
細節3》公告欄上海報和公告張貼
呂民賓表示，通常電梯口或電梯裡會張貼管委會的公告訊息，你就可以趁機看看上頭的內容，若是很多社區活動，代表社區互動密切，有活力，鄰里關係也會不錯。但若公布欄貼的大都是「勿亂放垃圾」、「要隨手關門」，或是很多住戶的管理費欠繳費用通知，就可知住戶素質和管理品質不甚理想。
細節4》樓梯間陳設及違建情形
如果大樓內的住戶都把鞋櫃放在門外，像個鞋子大賣場，表示住戶習慣把公共區域當成自己的私領域使用。其次，也可看看住戶裝鐵窗，是否規格一致、陽台是否外推，甚至頂樓加蓋違建，從中可知住戶素質，也看出管委會的管理。
細節5》管理中心的周遭環境
林錫勳指出，一般人在看屋時，常忽略去看管理員或管理中心，其實如果看到管理員的管理室井然有序，家電、雜物也放置妥當，不會到處亂堆，且有擺放社區住戶資料表、消防廠商聯絡電話資料、地方里長、衛生所及警察局電話表等，代表管理水準應該也不會太差。
再來就是可翻閱相關紀錄表，例如總幹事的工作表是否鉅細靡遺、委員是否有簽字或交辦執行方法、總幹事是否記錄最後執行結果，以及保全的巡邏紀錄表等資料。
細節6》 管委會擬定的規約
崔媽媽基金會主任郭寶珍表示，根據公寓大廈管理條例第35條，住戶若想買該棟大樓的房子，有權利調閱相關開會資料，如果該大樓管委會不願公開，就可能有問題。
看屋時，可以請大樓或房仲安排拜訪管委會委員，從其介紹，就可知大樓社區的特色，甚至也可去了解管理規約，看看自己能否接受，減少彼此後悔的機會。
Tips_看續約率挑物業公司
若社區大樓在成立管委會後，想委請物業管理公司管理時，在挑選時，林錫勳建議2招：
1. 可用突襲式的方式，到其目前正在管理的社區現場去看。
2. 看管理社區的續約率，若與一社區有3年以上續約合約，代表管委會與住戶的滿意度高。
延伸閱讀：如何讓管委會更健全？
一般而言，如果是新大樓或社區，建設公司都會依法組織好管理委員會，將各項設施點交給管委會。但老舊社區、公寓較麻煩，大都沒成立管委會，如果你的社區大樓要成立管委會，須搞懂《公寓大廈管理條例》（編按：可向縣市政府的公寓大廈管理科或崔媽媽基金會詢問），而要想健全管委會，呂民賓建議要有6原則：
1. 主委任期應限制，委員職務須輪替；2. 主委、財委、監委三權分立須明確；3. 社區重大決議應按《公寓大廈管理條例》規定來執行；4. 社區規約有選舉權也須有罷免權來制衡；5. 社區基金動支流程需控管嚴格，帳目透明並定期公布；6. 社區管理費繳交應朝向電子化為目標，避免人為收取的弊端。
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