2007年12月1日 星期六

利用「團購」 貸100萬省3萬

理財周刊375期 文.顏瓊真

購買預售屋的聯電工程師張伯彥,以集體議價的方法,在2005年,各銀行前半年房貸利率約為2.5∼2.8%水平時,爭取到前半年1.98%固定利率,以及7∼24個月2.2%的機動利率。

李先生的高科技業朋友最近跟銀行談降房貸利率成功後,讓他也趕緊向貸款的銀行洽商;但是,卻碰了一鼻子灰;銀行員回答說:「李先生,真的很抱歉,銀行的利率真的很低了,很難再降了!」

李先生平時的繳息都很正常,當朋友提及,若繳息正常者,可以跟貸款銀行協調,拿到較優惠的低利率後,他想,薪水沒漲,若揹的房貸支出少一些,也不無小補;結果,他乘興而去,卻敗興而歸,不像朋友那樣幸運;經一番旁敲側擊,發覺問題就出在他是藍領階級,並不是銀行極力拉攏的百大企業菁英,因此,議價條件相對矮了半截時,讓他生了頓悶氣。

房貸利率 其實有議價空間

基本上,銀行房貸利率定多少,就是多少,即使房貸族老是抱怨,都被銀行「呷死死!」但最後都很認命,乖乖地繳息,壓根兒都沒想到,利用一些方法,是可以跟銀行揩油的。


購買預售屋的聯電工程師張伯彥,就因為懂得利用「團購」的集體議價方法,在2005年,各銀行前半年房貸利率約為2.5∼2.8%水平時,為他及社區住戶取到優惠:前半年1.98%固定利率,第7至12月機動利率為2.2%,第2年及第3年都維持2.2%,不僅值得想購買預售屋的人參考,甚至個別戶要如何集結同社區住戶,一起要求銀行降低房貸利率的技巧,他都傾囊相授。

張伯彥是在2003年SARS過後,看到鋼筋、水泥及石油價格都在漲,感覺到房地產未來有漲勢而興起購屋念頭;因為在竹科上班,他就近在竹北地區挑選住家,最後買了預售屋,約定2005年5月交屋。

一般來說,買房子的人大都跟建商提供的銀行貸款;但張伯彥認為,銀行跟建商有交情,建商只要一通電話通知撥款就撥,即使購屋者認為房屋有瑕疵,銀行的撥款動作,反而讓購屋者少了跟建商談判的最後籌碼,加上他並不相信該建商所合作銀行的房貸利率(2.85%)是最便宜的,因此,他就想利用「團購」的議價功能,為自己搞定房貸利率。

只是,未交屋前,購屋者很難知道你的鄰居會是誰?張伯彥如何找到他的一群未來鄰居呢?

透過網路集合鄰居

張伯彥說,網路的力量真的無遠弗屆,他所處的竹科附近,是一群善於用網路溝通的族群;因此,他就到奇摩網站的「家族」去成立「竹北家族(化名)」,發表他是某建案訂戶,想找到一群未來鄰居,共同以「團購」方式跟銀行議價房貸利率。

張伯彥除了成立「竹北家族」外,也到各房地產討論區去張貼他成立家族的訊息;很快地,有20多位買在同一社區的訂戶和他搭上線,他們不定期聚會、討論,並決定對外再找到更多的「鄰居」,這次的對象,是不善於利用電腦網路的人。

大家輪流逛預售工地,看到穿著打扮不像工人,好像是買屋者,就遞給對方一張「竹北家族」的小傳單,上面述說著他們買在那個社區,想集結大家的團體力量做哪些「團購」。

在「竹北家族」成員努力下,他們最終在該社區約有170多戶中,找到了80多位「竹北社區」的未來鄰居。

直接找銀行最高主管談

到了貸款時,「竹北家族」成員就分別上網比較各銀行房貸利率,並以利率最低銀行為準,展開跟各銀行打交道,一家家壓低利率的行動。

張伯彥說:「這時,還要掌握一個最高技巧,那就是直接找各銀行分行的最高主管談。因為,一般的行員對利率高或低都沒有決定權,層層請示的結果,容易浪費時間。」

和銀行打交道,張伯彥善用心理戰。他打給銀行主管時,並不是直接說是要談房貸利率,而是說:「我有一筆大生意要跟你談。」張伯彥說,自己捉準對方的心理,因為那位主管又不認識你,憑什麼在第一次打交道時,就給你優惠利率,但是「一筆大生意」,生意會大到什麼程度呢?可就會吸引對方繼續花時間跟你談。

接著,張伯彥就會說:「這是一筆至少30人,每人至少有480萬元房貸的大生意。」試想,這筆生意談成,該分行可是有1.44億元的貸放金額;在05年,各銀行還有不少濫頭寸,分行經理擔心錢放貸不出去的時代,1.44億元的業績,可不是一兩個月就能達到的。

當然,跟銀行打交道時,家族成員中有些公司高階主管,跟某些銀行本來就熟,也發揮談判影響力;最後,共有台灣銀行、第一銀行、新竹市農會及玉山銀行是屬於利率較低者。

但各銀行在前半年,第7至12月,及第2年、第3年的利率都不一樣,有的銀行雖然前半年的利率較低,如玉山銀行前半年1.88%,比新竹市農會的1.98%低,但第3年就調高至2.6%(機動),而新竹市農會願意給2.2%(機動),3年平均下來,以新竹市農會較優惠。

張伯彥曾試算過,在新竹市農會貸 100萬元,房貸20年都不轉貸的話,本息支出約127萬餘元,而其他銀行則都超過130萬餘元,100萬元相差3萬元的利息支出,而他們平均每戶貸8成約480萬元,一省就省14.4萬元。

不過,要說服新竹市農會主管少賺一些利息,張伯彥祭出「雙贏」策略。他會跟對方說,「假設你每戶可賺10萬元,現在少賺1萬元,但同時有20戶,到最後還是賺最多。」

張伯彥利用「團購」的議價威力,讓新竹市農會不僅為該家族辦一場說明會;過去最好成績是5戶貸款戶同時辦理的農會主管,跟「竹北家族」約定,只要有10人以上同時簽約、辦對保的話,則該農會給的「竹北社區利率專案」就拍板敲定;最後,辦貸款簽約的住戶多達20戶以上。

已辦貸款者也可效法

不過,除了買預售屋者可以仿效他的方法之外,對於已跟銀行貸款,但還想享有較低利率者,也不是沒有辦法。他建議,可以集結社區住戶的力量,集體跟銀行談判;談判前,可以先打聽看看,哪些銀行的轉貸利率是非常優惠的,藉此跟舊銀行談判,若不調降,那可能有多少貸款戶要「集體跳槽」,試想,若銀行一下子有2、30戶共同解約,那分行的主管不被K才怪,這時,多少降一些,可就不無小補。

他認為,和銀行打交道前,公家銀行都硬邦邦的,利率不好談,還不如跟民營銀行談,他們的服務態度也較親切

至於個人部分,張伯彥則建議,要培養自己的信用評等,且維持3年以上的好信用,盡量不要使用循環利息,且繳息要正常,若手中有現金卡,最好剪卡,像他在辦房貸前1年,因為有個朋友辦房貸,手中有現金卡,銀行現金卡核多少借用額度,就視同已借貸金額,導致最後無法拿到房貸;此外,銀行要有存款,好累積自己的財力證明。上述情形,都會影響到你跟銀行談判利率時,銀行肯不肯給你優惠利率的關鍵。

房貸搬家:你不可不知的轉貸常識

「太太,您確定您的房貸要搬家嗎?轉貸的相關手續費用要上萬元以上,您有把這筆費用算在內嗎?」

幾乎每個銀行行員在面對客戶提出房貸要轉貸要求時,都會提醒客戶,房貸搬來搬去,所費不貲。

上海商銀個人金融事業部行銷企畫經理馬婉瑜說,房貸要轉貸,一要考慮轉貸成本,其次是利率,再者是轉貸額度是不是能維持原額度

在轉貸成本方面,大致包括登記規費(約為新轉貸金額×0.1%×1.2)、代書設定費(約5000~6000元)、書狀費(200~300元)、銀行再次徵信費(500~5000元)、代償費(3000~5000元)。

若以貸款300萬元,而各項費採最低標準計算,轉貸者要負擔的成本為:(300萬×0.1%×1.2=3600)+5000+200+500+3000=12300元。

另還有一項違約金,是銀行為了綁住客戶所訂的罰則。主要是銀行為拉生意,在前2年,都以賠本的低利率來吸引客戶轉貸,等第3年才拉高利率,賺以後年度的利息錢;但有些客戶,看第3年利率拉高,就興起房貸搬家念頭,因此,各銀行對貸款提前還款的違約金規定不一,大約是貸款金額乘以1~3%。

如此加加減減,馬婉瑜認為,轉貸成本大約要抓到1.5萬元,因此,如果以貸款金額300萬元為例,若新舊銀行的利率差,沒有超過0.5~0.6%的話,隨意把房貸從A銀行搬到B銀行去,最後可能得不償失或是做白工;以更保險的算法是:利率至少要差到0.8%左右,才划算。

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