《Money錢》2009年10月號 ● 撰文：劉育菁
點燃房市起漲的第一道柴火 ── 政府優惠房貸，已確定不再續撥，但低利與銀行過多的環境，對新貸戶還是有利，建議可從利率、負擔能力、理財目標及銀行服務來加以挑選。
今年9月新加坡國家發展部表示，為了遏止房市過度炒作，取消刺激房市的購屋貸款優惠，包括利息補貼以及只還息不還本的寬限期方案，以維持房價長期且穩定上揚的走勢；無獨有偶，台灣在八八水災後，行政院也正式決議優惠房貸不再續撥，9月全省2千億元優惠房貸已全數用罄，反應在8月的房市交易量，房仲業者說，確實有效抑制房市交易。
在房價處於相對高檔，利率創下歷史新低的經濟環境中，此時2千億優惠房貸說bye bye，對新貸戶影響很大嗎？答案是有限，因為利率仍處相對低檔。
低利率 貸款負擔不會「壓」很大
銀行業者表示，不論是政府優惠房貸或今年第2季卯足勁推出「殺很大」流血房貸，例如特別針對台北市精華區及優質客戶，提供首年僅1%多、幾近賠本的優惠房貸專案。因為這兩類房貸原本就有金額或時間上的限制，所以銀行推出優惠房貸前，必須先鎖住相對較低的資金成本，使得這類破盤的房貸優惠專案很少能維持2～3季。
政府優惠房貸雖沒了，但因為利率仍處低檔，例如目前銀行1年期定存牌告利率為1.1%上下，多數銀行首年房貸約1.7～1.9%，優質客戶頂多降個3碼落在1.4～1.6%區間，這樣的利率水準對購屋人其實有利。
至於低利率環境會不會很快改變？銀行業者表示，不必太過擔心。因為即使央行自今年2月起停止降息達7個月，明年美國可能升息的壓力提高，但是銀行內部評估，最快明年下半年央行才可能升息，而且預期幅度也不會太大，也就是說，短期內銀行不易再有殺很大的房貸優惠了。
挑房貸 工作、生活一併考慮
只是隨著優惠房貸柴火熄滅，房貸戶挑選房貸時該如何選擇？過去1年在淡水買進2間景觀住宅的渣打銀行貸款事業部執行副總鄧韻涵，是以規畫的生活藍圖來選擇房貸。鄧韻涵有超過20年時間長期在海外工作，去年她買進第1間屋，目的是給父母居住，當時申請了優惠房貸，不足部分搭配隨市場利率調整的指數型房貸。
今年鄧韻涵決定長期定居台灣，因而再購入第2間屋，但卻放棄指數型房貸，反而選擇每日計息且省息的抵利型房貸，因為這回在決定揹起第2個房貸時，她花了很多時間思考職涯規畫及盤算退休生活。
「我主要是著眼年齡、風險承受及理財三大考量。」鄧韻涵從房貸角度指出，對1年來的利率變動沒有任何的fu（感覺），反而是對房價落差有感覺，她強調購屋不只看房貸利率高低，還包括房屋座落、房價高低、負擔能力、工作變動及理財目標等。
而房屋坐落在捷運沿線附近的國泰世華銀行個人金融事業處經理王殿禎則從收入與負債能力來考量。王殿禎申請房貸時也是優先選擇政府優惠房貸，不足部分再搭配自家銀行的「捷運沿線房貸專案」，屬於指數型房貸。
王殿禎認為，國人平均還清房貸約7～10 年，以此來看，倘若負債比較低，收入相對穩定，前低後高的指數型房貸反而較有利，「但是以現在房價水準來看，首購族該擔心的不是利率，反而是負擔能力。」因為根據房仲業調查，2008年台北市房價所得比為9.59倍，也就是要不吃不喝約10年才能在台北置產。
比利率 更要比銀行服務
「不過， 房貸戶也不用太擔心！」第一銀行消金商品部經理陳蕙蘭指出，台灣仍存在over banking的問題，房貸業務依舊擺脫不了「紅海」市場，就像是現在客戶到各銀行詢價，幾乎是「零點零多」的些微差異。
陳蕙蘭預期，未來仍以「前低後高」的指數型房貸為主流，一直要等到利率反轉且上升趨勢明顯時，固定型房貸才會趁勢而出。「但現在這樣的氣氛，似乎還沒到！」王殿禎表示。
對於目前市場流行的「一價到底」及「指數型」兩種房貸，除了依照個人還款能力及每月收入穩定來評估外，這兩種類型房貸平均前3年利率差不多，也因此，陳蕙蘭的建議是，選擇彈性最大的就對了！說的明白一點，就是挑不綁約、沒違約金罰則的最好。
在優惠房貸結束後，陳蕙蘭及鄧韻涵一致表示，不用花時間比哪一家利率最低，反而判斷銀行能提供哪些全方位的服務，才能賺更大。舉例來說，像是渣打銀行提供15分鐘內，可了解自己申貸的金額的「房貸速可答」服務，以節省與房貸戶往來的時間。
當然除了指數型房貸外，部分銀行提供「留愛不留債」的保險型房貸，只要搭配房貸保險，房貸利率可以減少0.1～0.2%；或是只要維持繳息正常，房貸利率可逐年減少的遞減型房貸，最高可減少0.8%，長期來看，都能讓房貸戶省下不少利息。
對房貸戶來說，貸款成數愈高愈好、利率愈低愈好就是最高境界，在房地產界10多年的中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，只要把握「身分」、「房屋座落」兩大條件，再與仲介配合銀行比較，貨比三家後，就機會申請到最有利的房貸。
Tips 房價所得比
房價所得比×該地區平均家庭的可支配所得（行政院主計處公布）＝該地區30坪中古屋平均價位
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