Smart智富月刊 第133期 撰文者：顏炳立
「台灣土地市場沒有悲觀的日子，即使有，也不會太久。」這是我投身台灣房地產市場近30年的觀察心得，因為台灣土地具有「稀少、效用、市場」3大特性，這個心得，我絕對站得住腳！
光從稀少性來看，台灣的土地總量有限，尤其是可供房屋興建與出售的土地，每蓋掉一塊，市場上就消失一塊，土地總存量持續減少，真的是塊「彈丸」之地。
雖然，台灣土地採「使用分區」，會分商業區、住宅區、工業區、農業區或市場用地等，管制每一塊土地的開發和利用。但當市場供給不足時，政府或地主會透過變更，例如把工業區或農業區變更為住宅區，來增加用地供給，但那只是「使用」上的轉換，在土地總存量上，還是不增反減的。
既然，台灣土地資源有限，需求卻不斷成長，這個市場怎麼會悲觀？尤其全台灣已有上萬家建築商，每天仍有人申請新設要投入這個市場，對土地的競逐更加激烈，購地成本快速飆升。若是私人經營的建設公司，決定權全在自己，營運壓力尚且不大，上市或上櫃公司必須對股東負責，為達成獲利目標，就有強烈的推案壓力，如此一來，開發可「獲利」的建築用地，就成了兵家必爭之地。
再加上，近來回流台灣的資金大戶也加入搶地行列，台灣土地市場因此出現驚人漲勢，國有財產局標售土地迭創新高，不但推升預售屋房價，不斷寫下台灣房價的歷史天價，同時也拉抬了標售案周遭的中古屋行情。
台北房價漲得一發不可收拾，「台北居，大不易」的趨勢，讓在台北還有房、有地的人，不願輕易賣出。所以，這種「惜售」心理，是造成這一波交易量減少的主因。市場是不會錯的，但人會，當你的「觀念」與「決策」出問題，投資就會出錯。對於最近漸有起色的土地市場，我發現有些人一味用「房屋量」的變化來分析市場走勢，我認為，那不切實際，而且失真。
在房地產市場那麼多年，我總會試著用最淺顯易懂的判斷方式，清楚地讓投資大眾了解市場狀況，其實，這並不需要用冗長又籠統的經濟理論、指標分析。
所謂「找水尋源頭」，要預測房價會不會漲、市場景氣會不會好，掌握台灣不動產市場的「麵粉」（土地價）與「麵包」（房價）比例，就可以找到答案。當土地價格占房價達60%以上，土地市場就永遠不會寂寞，現在台灣的狀況正是如此。所以，如果有錢，建議你買一些土地，沒什麼錢，就買一些「持分」的土地也可以，反正都是當「地主」，長期一定賺!
小檔案_顏炳立
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
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