消費型態改變，4大趨勢找對商圈
Smart智富月刊 第132期 撰文者：黃玉珍
金融海嘯陰影逐漸遠離，陸客來台商機卻愈滾愈大，台灣內需市場活力逐漸恢復，店面投資熱跟著被挑旺。但是，店面單價動輒是一般住宅的2～3倍，到底要怎麼挑，才能確保獲利？
抓準人潮，挑店無往不利
《Smart智富》月刊特別請到2位挑店面的達人，為各位解惑。一位是掌理全台逾400家美髮店通路的曼都國際總經理賴淑芬。曼都在賴淑芬操盤下，目前已做到「有商圈就有曼都」的地步，因此她對全台商圈的變化可說是瞭若指掌，曼都開店的腳步更常吸引同業跟進。
過去2年，賴淑芬因為預期房地產價格及租金後市看漲，為不讓房東漲租金而抬高成本、侵蝕獲利，因此，從2007年第4季，美國次級房貸風暴引爆後，她決定逆勢擴張，大手筆轉租為買，目前在全台已買進超過10間店面，使自有店累積達50家。
另一位挑店達人則是鬍鬚張魯肉飯董事長張永昌。以租店為主的鬚鬚張，目前在全台共有27家店面，幾乎每家店面都是張永昌親自看過才決定租下。有些店面甚至是幕僚不看好，在張永昌堅持下，反倒成為業績不錯的店面。
例如，靠近高速公路內湖交流道附近的一個店面，原本幕僚認為，大馬路車潮多，但沒有多少行人，而且附近店家不多，怕生意做不起來。不過，張永昌到現場觀察後發現，後面有住宅區，消費人口足以支撐業績。結果店開了之後，因為停車方便，反而吸引很多人在上高速公路之前先入店消費，鄰近交流道反而成為生意利多。
根據兩位達人分析，有價值的店面一定位在人氣匯集的商圈，不過，近年台灣因為交通動線改變，許多主要商圈都出現變化，想投資店面，一定要掌握以下4大趨勢。
趨勢1》市郊住宅區勝過辦公商圈
台灣熱門商圈近年出現明顯轉變。隨捷運線愈來愈普及，郊區到市區的通車時間大幅縮短，上班族的生活習慣跟著改變，白天在市區上班，晚上及假日回到郊區住家，大部分的消費行為都留在住家附近。
這個改變造成市區純辦公商圈的店面生意大受影響，像台北市南京東路等主要辦公商圈，一到夜晚和假日，幾乎成了空城，反而是郊區如新店、中和、永和、淡水捷運站附近的店面生意興隆。
趨勢2》捷運出口左右店面興衰
交通動線直接影響商圈生意，尤其是捷運，威力更是驚人。最明顯的例子就是所謂的「Sogo現象」，以往偏向台北市大安路發展的忠孝Sogo商圈，在復興Sogo開幕後，由於新百貨公司直接就有捷運出口，使得商圈已偏向復興南路發展，忠孝東路、復興南路口的三角窗店面，價格跟著水漲船高。
同樣情況也出現在板橋，板橋後火車站原本是熱鬧商圈，但隨著火車站地下化後，因為沒有後站出口，店面生意馬上受衝擊。隨後，又因為板南捷運通車至府中站，並在原後火車站附近設出口，商圈生意才再轉趨熱絡。
趨勢3》火車站、夜市屹立不搖
運量不斷升高的高鐵，目前因車站離市區仍有一段距離，周圍尚未形成商圈，因此影響的威力不如捷運。反倒是一直以來都是重要交通動線的火車站，仍是各城市主要商圈。
即使是擁有眾多百貨公司商圈的台北市，火車站附近商圈依然受到矚目，而且因為4鐵共構（台鐵、高鐵、雙捷運），加上客運轉運中心的多重交通利多匯集，台北火車站商圈人潮還在復甦中，房地產市場人士甚至看好火車站商圈迅速加溫，將進一步嘉惠已沒落的西門町商圈。
至於中南部交通，更是以火車站為中心，因此，火車站附近的店面，才是商家及投資客必爭之地。除了火車站，夜市附近，也是人氣最穩的商圈。
趨勢4》大賣場周邊店面買氣弱
家樂福、大潤發等大賣場的興起，同樣引發消費型態轉變。愈來愈多消費者習慣到停車方便、且能一次購足的大賣場消費、娛樂。大賣場周邊的店面，生意受到強烈衝擊；相反的，能夠吸引家庭主婦等固定消費族群光顧的傳統市場，鄰近商店生意則是屹立不搖。
大賣場附近的店面要能存活，經營的生意一定要是大賣場無法提供的服務，例如，便利商店、牙醫診所、銀行、修車廠等提供特殊服務的行業。
最後，賴淑芬提醒有意投資店面的朋友，挑店首先要看商圈發展潛力，因此，除了觀察一般開店條件外，還要注意當地政府的都市計畫圖，了解預計進駐商圈的未來發展性；另外，調閱戶籍資料，了解人口結構，也是必做的功課。
＊達人祕笈12道挑店鐵則
1. 先選商圈：選好商圈，接著才看地段，最後挑地點。
2. 先做開店可行性評估：適合愈多行業開設的店面，投資價值愈高，租金也愈高。
3. 了解商圈空租率：空租率太高，房東大都會互挖承租店家，出租困難，租金也不會高。
4. 觀察商圈生意：不但要假日、非假日都去，還要按一天早、中、晚看3回。
5. 注意店面位處道路的陰面或陽面：這不但影響店家生意，也影響租金高低。
6. 分析商圈的行業特性：最好在購買之前，就找好承租的店家。同時要注意土地使用分區規定，以免買下後，發現可以承租的行業不多。
7. 找有多種行業零售業者聚集的商圈：這種商圈最聚財，速食業、便利店、藥妝店、小吃店聚集的商圈最佳。
8. 替可能承租的店家設算營業額：如果商圈無法為店家帶來一定營業額，很難吸引店家承租。
9. 店面「重寬不重深」：臨馬路或臨巷道的寬度一定要夠，才有氣勢，能見度才會高。
10. 注意預計要出租行業需要的最適坪數大小：先以承租店家的角度想，才能找到正確且租金不錯的店家。
11. 要挑能出租給銷售商品售價較高的店面：除了能拉高店租金，未來出售店面時，增值幅度也會比較高。
12. 如果店面尚有承租戶，最好選租期在1年內到期者：以便再談租約、或轉租給別的店家，租金調整較有彈性。
＊2大地雷別碰
1. 銀行、學校附近不適合投資，因為下午及假日人潮銳減，影響生意。
2. 線道太寬、車流量太高且車速太快的大馬路旁，因為少有人經過，也不適合投資店面。
小檔案_張永昌
出生：1955年
學歷：三重初級中學
經歷：寧夏夜市自治會顧問
現職：鬍鬚張股份有限公司董事長
小檔案_賴淑芬
出生：1967年
學歷：加拿大U.B.C經濟系
經歷：三勝製帽業務經理、曼都國際營業協理
現職：曼都國際總經理
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