剝開預售屋廣告糖衣

建商不會告訴你的事
Smart密技系列 買屋全圖解 2009-05-21
撰文者：康文柔、林正文

預售屋廣告這麼多，樣品屋蓋得如夢似幻。但是，你看得懂箇中玄機嗎？

預售的廣告看多了，不難發現許多非常有創意的用詞，其實還有另一面，譬如：

「過優閒生活，回家就是度假」因為建案地處偏遠、周遭生活機能欠佳。

「捷運過一站、價錢省一半」所謂的捷運站，可能還在規畫中。

「都市裡的絕版精緻小宅」因為基地太小，勉強蓋出狹長型的住宅大樓，但空間規畫非常困難。

諸如此類，不勝枚舉，你一定要先了解建商葫蘆裡賣的是什麼藥，才不會白費時間、浪費力氣，甚至花了大筆冤枉錢。下面就告訴你，如何剝開預售案的廣告糖衣：

廣告手法1》買來賺租金？
留意投資報酬率計算法

曾在市場熱銷的小套房，建商總是少不了用上「賺租金比定存划算」的廣告詞，而且還有模有樣列出計算式，算出超過10%的報酬率來招攬顧客。不過建商為了美化數字，經常刻意壓低房貸支出的成本、虛高租金收入。

以總價120萬元、月租金6,000元的套房為例，年投資報酬率為6%（6,000×12÷120萬）。但如果以貸款購屋，租金收入還要扣掉繳給銀行的利息，以及各種持有成本，才是實質的獲利，換算下來投資報酬率勢必會縮水。

還有一些超高投資報酬率個案，是以「購屋自備款」取代「房屋售價」作為分母來計算，投資報酬率自然就「變大」，購買前，一定要先搞清楚。

廣告手法2》偏離行情的優惠價？
小心背後藏玄機

不論是總價或單價，只要比你想像中的低很多，千萬要小心。譬如區域行情每坪是30萬元，廣告打出來的單價卻只有20萬元，通常背後就有玄機。

超低行情的單價，最需注意的是建商可能財務有問題，所以需要用跳樓價拋售，此時就要小心產權是否太過複雜，以後交屋可能衍生問題。

另外一種常見的情況，則是建商用「廣告戶」大打宣傳，到了接待中心看屋才發現，廣告戶只有一間，而且不是已售出，就是位於整個建案地理位置最差的一間。

甚至還有一種手法，就是發簡訊通知你某某房子的出價價格一定極為優惠，但等到你打電話進去，對方卻告訴你，已經賣出了，事實上，這是把已成交的房子，拿來通知你，當然不可能買到，賣屋者只是為了塑造搶房子的熱絡氣氛。

廣告手法3》位置圖看起來很近？
其實要走半小時

在廣告上還會看到一種示意圖，建商會用在呈現門廳、公共設施、附近環境及交通地理位置等。不過通常都是手繪，容易失真，參考價值並不高。

戴德梁行不動產總經理顏炳立解析，想了解附近生活環境，空照圖是唯一能相信的圖片。因為空照圖可清晰顯示出基地所處的地理環境，如基地附近是否有高壓電塔、變電所等嫌惡設施。

如果接待中心太偏遠，建商的廣告會將附近的交通標示放大，如車站、高速公路交流道或快速道路等，從圖上看起來很近，其實距離基地現場的車程可能還要1、20分鐘。有的廣告還會將政府機關、學校、百貨公司及市場等放大標明，形塑出該案件有很強的地理條件及生活機能，其實真正的步行距離，可能還要花半個小時或者更多。

廣告手法4》室內格局寬廣？
看清楚比例尺

為了讓購屋者了解房屋完工、家具擺放後的室內空間感，建商會提供「家具配置圖」（或稱隔間平面圖），但是所謂「外行看熱鬧、內行看門道」，拿到這張圖後必須要自己再「加工」。

有些人一看見隔間平面圖裡的客廳畫滿了沙發，或房間內有一張大的雙人床外加大衣櫃和梳妝桌，就以為這間預售屋有個大客廳及大房間。其實只要美術人員把圖裡的家具畫小一號，就可以營造空間廣闊的效果。

若想要從平面圖裡了解實際的格局大小，可以透過比例尺來看，比例尺通常是以1/30、1/50、1/100方式來標示，1/30代表實際尺寸是圖中尺寸的30倍，以此類推。

想從沒有標示出尺寸的隔間平面圖裡，換算出實際的尺寸，要先拿尺量出圖中的長度、寬度或高度，再乘上比例尺的倍數即可。

廣告手法5》挑高的魔術空間？
其實是用夾層面積灌水

看準消費者希望花小錢享有大空間，有些黑心建商會以「夾層」來混淆消費者。

有人花了上千萬元，以為買到的是40多坪的大房子，事實上那是經過夾層設計的「使用坪數」，在「所有權狀」上，原來房子的權狀坪數只有10來坪，想要討回已付出的數百萬元訂金，還要大費周章的與建商打官司。

建商如果沒有將夾層的面積列入申請興建的面積（即容積）就是非法，既然是非法，當然無法算入權狀面積。為了避免花大錢買到的卻是「夾層虛坪」，買屋時記得要求建商提供「建造執照影本」及「建造執照核准圖說」，看看建商是否有申請合法夾層。

TIPS_看穿黑心建商如何藉夾層牟利
每一地坪可以興建的樓地板面積即為「容積」，也就是任何一個建築案可以興建的樓地板面積，都不能超過該片基地規定的法定容積率上限。

舉例來說，夾層若未列入容積，建商可以蓋11樓高度，規畫160間套房；但是夾層若列入容積計算，建商就只能蓋到8樓，剩下70多戶套房。

廣告手法6》高額貸款一定沒問題？
交屋時，銀行肯貸多少才算數

資深專業投資客，曾經擔任房仲公司總經理的黃家進提醒購屋者，銀行在預售階段，房地產市場可能非常熱絡，開工時，推估可向銀行貸到8成或8成5沒問題，但是隨著房屋開工到交屋，可能會經歷2到3年的時間，甚至更久。

到實際交屋時，若房市景氣已經逆轉，銀行為了穩健起見，已經下調貸款成數，變成只願意貸7成或更低，有些小套房物件，可能甚至會暫停辦理貸款。

因此，若自備款不足，或後續的現金流管理不當，買屋就從下訂時的一場美夢，到了交屋時，卻變成到處「總錢」的一場噩夢。

為避免這類情形發生，買屋前的頭期款預備金最好不要抓得太緊，也要注意當時市場大量供給的房子類型，在景氣逆轉時，一定先落難。

廣告手法7》未來一定增值？
看廣告不如看公告

建商和代銷公司賣預售屋永遠喊漲，開價總是高於周邊行情許多，因為預售屋賣的是未來的房子，是賣一個夢給你，至於這個夢能不能實現，沒人可以打包票。

不過，若建商主打的美夢，與政府公共建設與政府公共建設項目有關，與其看廣告宣傳，不如勤看政府部門的公告。

黃家進指出，房地產資訊透明，光看政府公告，就可以知道潛力區在哪裡。他建議新手，有空可以去鄉市鎮公所或是都市發展局，拿行政機關印製的願景發展圖，或是可以公開閱覽的都市變更計畫書，因為這些資料不但免費，而且現在公家機關強調為民服務，有問必答，黃家進經常可以和都更局的公務員聊上1、2個小時，得到更多的資訊。如果工作很忙，也可以透過政府部門的相關網站，取得大量的公開資訊。

＊如何向政府申請建築執照相關資料？

以台北市為例，可以上台北市政府建築管理處的網站（www.dba.tcg.gov.tw），在左邊「線上申辦服務」項下，線上申請「建築執照檔案圖說複印」，之後建管處會郵寄相關資料，就可以拿來和建商的建築執照藍圖比對。不熟悉網路作業的人也可以電話申請。


如何向政府申請建築執照相關資料？

＊預售案交付「信託」 避免建商中途落跑

有些「一案建商」會在推出一個案子後，就消失無蹤，或者改個名字重新出發。碰到這樣的「一案建商」，消費者可能永遠也等不到預售屋完工交屋，繳的訂金當然也就付諸流水了，特別在景氣不明時，更容易發生這樣的事。

為了保障付出的訂金是專款用在興建房屋上，也為了避免黑心建商捲款潛逃，消費者最好選擇有做「信託」的建商。目前的信託包含3層次，第1層為「土地信託」，第2層為「起造人信託」，第3層則為「信託管理」。

如果買的預售屋是由一些小建商合建，並且土地持有人太多，那麼最好要有第3層「信託管理」的保障，至少也要有第2層「起造人信託」，因為就算建商落跑，擺在銀行信託專戶的錢，才能返還給消費者。想要知道建商是否有做好信託管理，可以查看「不動產買賣契約書」，裡面會有相關記載。