低利時代挑戰高報酬
撰文：陳翊中、歐陽善玲
去年第四季金融海嘯肆虐，裁員減薪不斷，從歷史經驗來看，預估今年三、四季法拍屋數量將激增。在選擇性增多下，以法拍屋一般較市價低一至兩成的特性，以四成自備款計算，一趟下來可以有二五到五○％的報酬率，不失為低利率時代一項不錯的投資管道。
台中市七期重劃區豪宅群，每坪房價動輒三、四十萬元，即使是十年前，預售屋一坪也要十七、八萬元。
十年前，某運動用品公司總經理黃志強（化名），在九二一大地震後不久，以一坪五萬多元的價格，總價不到一千萬元，就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。
自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強，從汽車、房子甚至家裡的電器用品，全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋，是要自住使用，尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久，「裝潢款都超過房款」，更讓他覺得五萬元一坪實在太划算；不料，這卻是夢魘的開始。
競爭雖然變激烈／法拍屋市場仍有賺頭
在黃志強得標後不久，前屋主即透過管道找上門來，說要加價兩百萬元向他買回來，還很有誠意地付了兩百萬元訂金；結果，這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後一、兩年，前屋主就以和黃志強有買賣契約，阻擋法院點交，尾款也不付；無奈之下，黃志強只得告上法院，透過司法解決，經過漫長的審理，終於在得標後兩年法院判他勝訴，才順利搬進去。
雖然打官司的過程相當煩心，但黃志強卻趁機搞懂法拍的相關知識；在搞定這間房子後，他陸續在法拍市場出擊，甚至還幫公司用市價五成的價格標到廠房。現在，累積豐富法拍經驗的他甚至得意地說：「連律師寫的狀子，都沒有我寫的漂亮喔。」
法拍屋最大特色，就是可以用低於市價一到兩成的價格買到房子。早期法拍市場不透明，許多人靠法拍賺大錢，甚至累積數十億元身家；但最近幾年法院大力改革，市場透明度大增，參與的人變多，甚至連自住客都來參一腳，競爭已較以往激烈。
然而，若以兩千萬元以上高總價的案子來看，一買一賣之間賺個一到兩成的差價還是不成問題；以四成自備款計算，報酬率高達二五％到五成。
無關景氣與自備款／法拍屋操作方法眾多
金融海嘯以來，景氣大幅衰退，法拍屋數量一路暴增，近來更掀起一股法拍熱潮。
據統計，今年第一季全國法拍屋拍定件數接近六千六百件，不但比去年同期成長一倍有餘，並創下歷史新高紀錄，超越○四年第二季的高峰數字。
尤其是中南部法拍案件激增，台中市七期以及高雄市美術館等最高級地段，甚至出現每坪十三萬元和七萬元的超低價法拍屋，讓不少投資客趨之若鶩。
法拍屋之所以能夠比市價便宜，是因每拍一次就打八折，因此若進入第三拍，底價可能只剩下市價的一半左右。
目前利率低落，閒置資金放定存，一千萬元一年利息收入不到二十萬元，法拍屋這個投資理財管道，卻能提供高於定存數倍的報酬率。有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一說：「法拍屋是穩賺不賠的生意。」
面對今年以來法拍市場大爆量，不動產拍賣協會副理事長郭寶國強調，法拍迷人的地方在於不太受景氣影響，景氣好有景氣好時候的玩法，景氣不好也有景氣不好時的作法。甚至經濟愈不景氣，法拍屋的量愈多，投資人的選擇彈性更大。
至於投資標的，郭寶國建議初入市場者，還是先從脫手較容易的台北市，以及都市化程度較高的台北縣著手，且以點交的法拍屋為主。同時，一開始最好先繳一點學費，委託優質代標公司協助處理相關程序。
不過，主要在北縣淡水、三芝一帶買賣法拍屋的法拍達人胥連福則認為，台北市因物件好脫手，投資客周轉速度快，相對競爭比較激烈，價差並不大。
反而郊區周轉速度雖較慢，但價差空間可以拉大至三到四成；而且最重要的是，郊區空屋多，點交相對比較容易，對於初入門者來說，門檻比較低。
現地勘驗不能省／弄清格局屋況撇步多
要向法院標法拍屋，得準備底價兩成的保證金。法拍屋的資訊，在各地方法院的網站上都可以查閱，惟資訊內容比較粗糙；而私人的付費法拍專業資訊系統，資料比較齊全，有的網站甚至還提供照片、平面圖等資訊，對投資人來說方便許多。
不過，即使掌握書面資料，現地勘查還是不能省。...（精采完整內文請見《今周刊》653期）
沒有留言:
張貼留言