《Money錢》2009年4月號 撰文：劉育菁
這2年歡歡喜喜買了預售屋的民眾心情一定很差，不但碰到台灣史上最強烈的景氣衰退，房價跌、銀行緊縮貸款，連飯碗都可能不保，交不交屋，成了最大難題。其實自住客與投資客解套方案大不同，選對方案，才能歡喜收場。
小陳2年多前開心訂下一間預售屋，預計今年5月可以交屋。無奈景氣衰退，老婆被裁員，雙薪變成單薪，加上房價下跌，如果交屋，小陳怕扛不起這個重擔；不交屋，又得面臨違約被沒收自備款的損失，小陳真是進退兩難。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2004～2007年台灣住宅建築執照及使用執照的申請數量，平均每年都超過10萬戶，直到2008年，供給量才回復每年8～9萬戶的實際需求。根據內政部過去5年的統計可看出，房地產供需失衡持續惡化，「如果以建築時程2～3年時間計算，未來2年都是新成屋交屋高峰期，對房價具有不小的殺傷力。」莊孟翰語帶沈重的說。
以小陳為例，從下訂後到交屋前，他共支付房屋總價1000萬元的15%，也就是150萬元；然而到交屋時，小陳面臨的是銀行只願意核貸75%，約750萬元。換句話說，小陳若想順利交屋，必須再自掏腰包100萬元，如果拿不出來，只能走上毀約一途，頭期款將「有去無回」。因此，莊孟翰預料，交屋糾紛將會是建商接下來最頭痛的問題。
其實無論有殼族或無殼族，對現今房市景氣位置都有具體輪廓。根據《住展雜誌》調查，2009年329檔期的推案量仍衝破1千億元，雖然比去年縮水了一半，但仍是2004年房市復甦後第二大量，對此，住展雜誌發言人倪子仁的解讀是「雖然推案表價下修，但從量能來看，建商還是冀望千億案量能將冷灶燒熱。」
自住、投資 交屋評估各有重點
不過，政治大學地政系教授張金鶚卻認為，台灣房地產已進入景氣衰退期，且建商不願大幅降價，加上利率低檔，「至少要3～5年時間，房價才會回到2年前起漲的合理價」；永慶房屋總經理葉凌棋則認為，從2008年第4季「永慶房仲購屋情勢調查」分析，超過56%民眾對未來3個月房價小幅看跌的比重最高，比上季再增加6%，顯示唯有賣方降價，買方才會進場撿便宜。
中信房屋特約地政士柯玉秋表示，過完年後，自住客的交易量比年前高出2成，但只有1千萬元內的低總價產品，以及2、3千萬元的高總價換屋族願意進場，而且只要屋主降價約1成就能成交。在「便宜就好」的購屋心態下，各大仲介公司近期推出降價優惠專區，全台至少1萬多戶屋主已經降低委託價。
在國內景氣可能連5季下滑的環境中，買方主導及便宜心態成為主流，在這種情況下，今年房價實在不能樂觀看待。信義房屋不動產企研究經理蘇啟榮說，手中有預售屋、且今年將交屋的民眾，不能貿然處理，必須先釐清自己是自住還是投資客。以下《Money錢》就歸納出自住與投資客不同的解套方案。
自住客 先看還款能力 再判斷地段
房子一住至少5～10年，「還款能力」應是第一優先評估考量。美商ERA不動產行銷顧問張欣民表示，倘若雙薪變單薪、公司放無薪假導致收入減半、甚至已經失業，這些無法確認未來收入是否穩定的民眾，為避免愛屋日後淪為法拍屋，最好審慎考慮是否交屋。
如不要交屋，先前支付的資金，不就白白損失？莊孟翰表示，若很有誠意和建商談判，或許還有機會拿回部分款項，譬如在交屋前，買方多半已付出訂金、簽約金及工程款約150萬元，通常建商會扣除廣告等成本約10%，只退回總支付金額約5%，大約75萬元；據了解，竹科放無薪假的電子員工就是採取這種談判模式。
交屋前 記得向建商A好康
如果只是收入減少，每個月付款稍微吃力一點，就得評估地點好不好？住展房屋總監陳韻如表示，就算是短期套牢，自住客只要評估未來5年，該區域房價是否高於購入成本，如果不可能，就要出脫；若有機會，就繼續保留。
她認為，台北市精華區已修正1成多，只要小環境好、公共建設齊全，抗跌性其實頗佳；至於台北縣供給量仍大，未來恐怕還有1成的跌幅，至於中南部地區，由於漲幅不大，跌幅也有限。
倘若自住客決定省吃儉用、保住愛巢，可別忘了精省成本。去年起，政府推出不少優惠房貸方案，包括申請條件寬鬆的「新版2千億元優惠房貸」，只要符合未曾使用過政府優惠房貸，就可申請，或是「青年首次購屋貸款」、「青年安心成家方案」等，但後兩者資格條件都有限制；再不然，向銀行申請寬限期或延長房貸年限，都能有效降低每月負擔。
但別忘了，寬限期過後，還是得支付本金。因此，評估還款能力同時，也要以本利平均攤還計算還款能力。莊孟翰建議，由於現階段建商擔心退屋潮大增，多半會盡力配合買方要求，像是買屋送裝潢、家具等，甚至貸款成數若不足，部分建商也可提供短期無息貸款。精打細算的買方，可趁此時機向建商多「金金計較」。
投資客 先看區段條件 保本最重要
買預售屋的投資客，目的不外乎是賺價差，因此，見到苗頭不對，就得果斷做出決策。陳韻如認為，如果附近預售屋跌幅甚至已超過附近中古屋的跌幅，就不要交屋了；蘇啟榮更具體的說，預售屋若已跌了2成，現在就應該覺醒，因為已跌了2成的區域多半在外圍，短期內價格也不易回升。
其實手腳快的投資客在去年下半年、市場混沌不明時差不多就退場了，「現在還沒脫手的投資客，不是前幾年賺飽、資本雄厚的老手，就是房市投資菜鳥。」陳韻如表示，預售屋的購屋流程是「訂金→簽約→工程款」，只有在下訂階段，還有機會反悔拿回全數訂金，但進入簽約程序後，一切就只能按照契約走。
評估出租機會 度過景氣寒冬
蘇啟榮認為，若是在高點套牢的投資客，可再評估當地地段條件，如果自備款已賠光，短期又沒有回升的條件，只有出場一途，早點和建商談判拿回部分資金比較實在。舉例來說，像三重重陽重劃區曾出現每坪40、50萬元創新行情，短期內很難再有這個價位。
還有一類專買套房的投資客，恐怕也面臨套牢困境。像是前兩年北台灣推出不少精華區小豪宅，但在銀行緊縮以及價格回檔的雙重壓力，小豪宅受限買方變少，使得轉手性極差，「如果是一次買進4、5戶，但地點在市中心或捷運站的投資客，現在不妨可降低比重，只留下2、3間，減緩財務壓力。」蘇啟榮建議。
另一種解套方法，就是評估當地租屋市場以及租金報酬率，蘇啟榮表示，國內房貸利率約2.5%，租金報酬率至少要高於房貸利率0.5～1%，換句話說，如果租金報酬率可達3.5～4%，大可以不必認賠殺出。不過，張欣民也提醒，想靠租金養房貸的包租公，要注意房子的抗跌性，不要落入賺了租金、賠了房價的泥沼。
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