2009年4月4日 星期六

別為利率降低買房子!

30雜誌 徐政義 2009/2/4

近半年來,大家見面所聊的話題,好像都離 不開全球金融海嘯,以及其所帶來的影響。這次的金融海嘯,的確對許多人的生活造成不小影響。

在「投資什麼、賠什麼」之後......

我有位同事,他的海外投資,經歷金融海嘯洗禮後,淨值只剩下原先的5%。還有另外一位朋友,去年年初歡歡喜喜結婚,並在臺北市買了預售屋。

他想利用期貨市場大賺一筆,以降低房屋交屋後的房貸壓力,於是將手上預留作為裝潢款的現金,全部加碼投入期貨交易,結果不到幾個月時間,把所有的現金都賠光了。上個月,建商通知他交屋,他想賣掉房子減輕經濟壓力,結果發現建商在工地銷售的餘屋,開價比他當初購買的價格便宜了兩成,還有議價空間,他若現在出售房子,不但拿不回一毛錢,還必須再掏出一筆錢來倒貼給銀行跟買主。這類的故事在你我週遭層出不窮,說也說不完。

在經濟金融動盪年代中,個人理財更顯得重要。以下舉房貸利率與個人理財兩個例子,來說明個人 理財的觀念。


利息,房貸利率在這個月已經降到了年利率2% 以 下,而電視也不斷播出「以500 萬元為例,每戶每 月將可節省2000 元以上房貸利息」之類的新聞。 很多人不免心動地想:現在要借錢、要買房子嗎?

購買房子,有投機客與自住客兩種。以房子作為 投資工具,買低價與賣高價是決定投資報酬率的最重要因素,因此,購買時機相當重要。目前的房價是否已到谷底?相信專家都有不同的看法與見解, 然而,從數字來分析,若房地產價格在未來的10 年翻1 倍,平均下來,1 年的報酬率為7.2% 左右, 但是必須承擔流動性以及價格變動的風險,因此買房子來長期投資,對大多數人來說,好像不是一 項好的投資。

減少的繳息金額,沒有想像多

若以自住為目的,買房子要考慮的因素相當多,相信大家都作過功課了。那降息之後,是否有助於減輕房貸的壓力呢?答案是肯定的,但是幅度可能沒有新聞報導所說的那麼大。一般人很直覺的就用房貸金額乘以利率的降幅,就當作是每年利息降低的金額,這個觀念對於單純繳貸款利息的借款人是正確的,但是一般房貸戶可能就不正確了。

例如:假設有房貸800 萬元,原來的利率為3%,每月的利息費用為兩萬元。若利率降到2%,每月所負擔利 息負擔將大幅降低到13,333 元,每個月將可省下約6 千多元的利息。由於大多數的房貸戶都是以本利均攤的方式支付房屋貸款,在年利率為3 ﹪時,每月的本利均攤金額為44,368 元,當利率降到2 ﹪時,每月的本均攤金額降至每月40,471 元,每個月所減少的本利金不到3900 元,降幅不如前例的6 千多元。因為房貸餘額隨著每期繳款而降低,所以實際上,平均的房貸餘額將低於800 萬元,而且每月還必須償還本金,所以實際的降幅將相當有限

因此,該不該買房子,應該考慮更多的因素,而「利率降低」不應該成為買房子決策的主要理由,而且不要忘記了,當經濟景氣好轉時,利率還是會回到正常水準的。

股票變便宜了,該投資嗎?

最近有一個網路笑話,看了令人不禁莞爾: 有兩個知名的經濟學教授一起走在街上,由於甲教授剛領完研究獎勵金一百萬元,因此有些志得意滿。他看到路邊有一堆狗屎,就向乙教授說:「我跟你打睹,若你敢吃了那堆狗屎,這一百萬就是你的。」沒想到乙教授真的吃了那堆狗屎,甲教授只好將一百萬元給乙教授 (此時,乙教授的收入為一百萬元)。 他們兩個繼續沿著街道走,過了不久又發現了另堆狗屎,乙教授猜想甲教授應該不敢,就向甲教授打睹:

「我也跟你打睹,若你敢吃了那堆狗屎,這一百萬就是你的。」沒想到甲教授也真的吃了狗屎,乙教授只得把一百萬元還給甲教授(此時,甲教授的收入為一百萬元)。

整體而言,社會上除了減少路邊的兩堆狗屎之外,整體的經濟活動增加了兩百萬元的交易,國民所得真的增加了兩百萬元嗎?

這雖然是一個笑話,但我們生活中經常出現一些不合理的現象:假設你在50 元時買了一張股票,股票漲到100 元時賣出,你的報酬率為100%,而此時立刻又以100 元買進股票,等跌回50 元時,報酬率為- 50%。整體的交易,你是不賺不賠的,但是,你的平均報酬率是正的25%。實際上你有賺到錢嗎?當然沒有。

請在低點大量買進

從學術的統計資料來看,大多數散戶的報酬率是低於機構投資人的。主要原因,除了一般投資人比較沒有選股的能力之外,一般投資人太容易受到情緒化的影響,也就是說,股價在50 元的時候,買了太少的股票,等到漲到了100 元時,自己(或是看到別人)嘗到了一點甜頭,於是加碼投資在股市上,等跌回到50元時,整體的投資報酬率當然是很慘的。

股神巴菲特在新出版的《雪球- 巴菲特傳》中提及:在別人害怕時貪婪,在別人貪婪時害怕。沒有人可以精確地預測股市的高點與低點,但是當股市相對低點時,可以把閒錢投資在股市上,而且必須要分散投資。當市場一片榮景,股市成為全民運動時,千萬記得要賣出持股,以保有豐盈的投資獲利。

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