財富人生第28期 2008年8月號
投資房地產既可以賺取租金，又可以買賣賺價差，真是自住投資兩相宜。如果你有志當個專業的房地產投資客，以下的精采故事，絕對不可以錯過！
【文／師瑞德】
想盡快獲得財務自由嗎？快來學習投資房地產吧！
包括美國房地產大亨唐納川普、《窮爸爸富爸爸》的作者羅伯清崎，以及世界上其它富豪，都靠房地產發家致富。
再舉個鮮少人知道的例子，麥當勞其實不是靠賣漢堡或是加盟費致富，靠得竟是房地產。根據統計，全美萬家以上的店鋪中，60%的所有權屬於麥當勞，在各項收入中，有四分之一來自直營店，有四分之三來自加盟店，而總收入的90%來自房租，夠驚人吧。
你心動了嗎？也想當個專業房產投資客嗎？本刊特別採訪三位成功以買屋賣屋致富的投資達人，根據他們累積的心得指出，精準地鎖定潛力地段，你就先贏了一半。
不過，這個領域並非財大氣粗、資本雄厚就等於穩贏，採取行動之前，最好三思而後行，做好準備，否則還沒成為壯士，就先變烈士了！
曾建中：預售屋的平面圖，決定虧與賺
「對照一樓跟二樓的平面圖，你仔細看，有根大柱就卡在二樓。更糟糕的是，停車場的入口在這邊，等於二樓的底下是懸空的。」曾建中指著某建商的預售屋平面圖跟他朋友解說，嚇得對方驚覺原本以為撿到便宜的物件，居然隱藏天大的瑕疵。
曾建中曾經在建設公司、房產代銷公司的企畫部任職長達20多年，擅長將設計師的手稿、草圖轉換為3D模型以及樣品屋中的實景。室內設計、裝潢也是他的強項，因此他對解讀平面圖上的訊息特別在行。
「一般人購買預售屋的時候很容易忽略平面圖、樣品屋與實際交屋後的差異，導致夢想破碎的案例層出不窮。」曾建中有感而發表示，以他朋友的故事為例，在銷售人員天花亂墜的話術下，高興地以為買到優質的夢想屋，卻沒注意而且也看不懂平面圖，結果遇到風水學上所謂的「抬棺屋」，居住在裡面容易發生運勢低落，健康出狀況等毛病。
類似的案例還包括購屋者等到交屋後，打開窗戶才發現外面被一堆電線橫擋住，或者直接面對高架橋、主臥室牆壁後面隱藏變電箱、格局並非想像中方正，而是被暗室遮掩住等等毛病。
「這就是投資預售屋容易被輕忽的風險。」他提醒，「尤其是三層樓以下的房間特別要注意相關細節，因為這不算輻射屋、海砂屋等重大瑕疵，購屋者很難和建商求償，所以務必查看清楚再決定是否值得購買。」
最好的方法是學會看懂平面圖上的資訊，不過曾建中坦承，若非專業人士，很難理解當中的訊息。還有一個更簡單的辨別方法：「通常預售屋標榜XX萬起的最低價的那間，就可能表示隔間上有點問題，否則怎麼會比較便宜！」
在意要賣的房子 才能談得好價錢
正因為待過建設公司，曾建中對預售屋比較有感覺：「資本不多的首購族適合投資預售屋，因為貸款可以慢慢還，不像法拍屋或中古屋要準備的自備款較高，而且交屋後可能會有波換屋潮，想脫手的不妨趁此談個好價錢。」
預售屋還有個好處，如果不滿意格局，可事先要求建商更改，不像中古屋要重新裝潢涉及的法令約束較多，容易打擾鄰居。
曾建中的投資經歷都是鎖定預售屋，85年的時候，他以100萬元在高雄五福路和復興路附近買了間小套房，近年來又跟妻子投資中和以及台北市政府附近的預售屋。
「我不會很在意風水，也不在乎建商附贈了怎樣的家具裝潢，而且預售屋的格局幾乎不會太差，重點是環境的感覺、色覺、聽覺是否舒服。」富有意術家個性的他如此要求，他認為擁擠的都市已經跟個鳥籠一樣，回到家又要面對雜亂不堪的話，心情怎麼好得起來，因此視線所及不妨多擺設綠色植物，通風採光也要好才行。
無論是預售屋或者中古屋，如果要賣掉賺價差，絕對要好好包裝，不要擔心空屋率高，自己的房子怎麼可能賣得掉。
曾建中提醒，「你的房子跟別人不一樣，贏面就大，這就是地產界的8020法則，如果你不在意你賣的房子，你的房子也不一定會在意你。」
怎樣看平面設計圖
多數人較難掌握平面設計圖上的空間感，通常圖上面的家具畫的會比實際更小，讓購屋者感覺居住空間挺大的，因此不妨找個坪數相當的空間，實際體會家具擺在裡面之後的感覺，另外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規劃。
提醒多一點
眾所皆知預售屋容易出現還沒蓋好就落跑或者偷工減料的一案建商，消費者購屋前可以在公平會或建築公會網站上查詢建商評價，然而營造商的優劣卻常被忽略，曾建中提醒，就算建商口碑不錯，但卻可能因建案賣相不好，就轉包給次級營造商，消費者不妨也多利用網站查詢營造商資訊。
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