買屋．租屋大評比

現在買屋好？還是租屋好？
MONEY+08年8月號

全球房市已經進入一波修正期，台灣也已面臨高檔，有自住需求的人，想買怕被套；不買又怕將來更追不起。其實台灣北中南目前正處於不同的循環位置，安全進場的價格也各不相同，不同地區、有不同的判斷指標。

在出版業擔行銷任企畫副理的林秋，年初母親驟逝的失落，讓她覺得應該收心找一個窩安定下來了。她在台北縣市看了不下50間的小套房，但卻沒有一間能讓她心動下手，「因為我喜歡的、買不起；買得起的、卻又看不上眼。」租房子12年、沒能搭上前一波房市多頭列車的林秋懊惱的說，現在她正面臨買與不買的兩難。

520 後，台股已下跌2 千多點；油、電雙漲也讓民眾財富大幅縮水，房市交易急凍，就連最不受景氣影響的高總價豪宅，6月分也幾乎沒有一戶的成交案例，「買方瞬間從市場消失！」一位不願具名的代銷業者私下表示。根據信義房屋的網路調查顯示，45%民眾認為未來半年房價將走跌，其中「物價」與「利率上升」是影響購屋信心的兩大關鍵。

買氣冷到最高點，建商的預售案量也較以往保守。根據《住展雜誌》最新的市調結果，今年全年推案量估計將維持去年水準約9千億元，比總統大選前推估的數字萎縮了1成；而各房仲公司統計6月分的成交量及成交價與去年同期相較也下修1成以上。

過去因低利率帶起的投資保值買盤，縮水幅度更為驚人。根據永慶房屋研展部的調查指出，去年第4季開始投資比重從32% 滑落至20% 的新低，也說明著在升息趨勢下，投資客紛紛退場觀望。

台灣每年有20 萬戶有「實質需求」的購屋人，現階段最關心的問題不外乎：房市來到相對高點，到底該不該進場買房子？不買，以後會不會更買不起？全球房市都在修正，台灣房市後勢究竟是走多？走空？在回答這些問題之前，請先看以下的數據。

數據1：過去20年北市租金漲幅47%

根據台灣房屋統計台北市12 行政區住宅平均租金，1988年台北市平均租金為874元/ 坪， 至2008 年平均租金1287元/坪，漲幅高達47%，近20 年台北市平均租金為1,080 元/ 坪。以租屋20 年、20坪房屋計算，等於付出519萬元租金，相當於台北縣一間老公寓價格。

數據2：過去20年北市房價漲幅179%

再看看房價。若從前一波台灣房市起漲起算，1988 年台北市中古屋平均房價18.3萬元/坪，至2007年底為51.2萬元/坪，漲幅高達179%。

從以上2個數據可知，對長期自住、有能力付房貸的購屋人，買屋所帶來的財富效果，顯然比租屋好得多，「但這個前提是：買得起、買對地點、且長期持有。」這波最早提出房市泡沫化的政大地政系教授張金鶚，以一句話簡單扼要指出「買屋增值」的三大要件。

張金鶚也認同台北市房價長期走高、呈現「大漲小回」走勢，但他認為，大家都忽略了過去台灣30年的經驗，房市上漲頂多維持2～4年，但修正期卻長達7 - 10 年。這意謂如果不是長期持有、並且有足夠付款能力，很可能在這場房市馬拉松賽中提早出局。曾經租屋多年的陳先生，

在1994年買進北市30坪中古屋、每坪成交33.1 萬元，以貸款7 成、利率9% 計算，每月光是利息就高達5萬多元；4年後，陳先生因財務問題而被迫賣屋減輕負債，以當時每坪34.3萬元計算，買屋4年雖然小賺36萬元，但卻付出約 240萬元的利息，這還不包括持有房屋的成本如房屋稅、地價稅及折舊等等。

反之，若陳先生選擇租屋，以每坪租金1,080 元、30坪計算，每月租金為32,400 元，4 年下來陳先生付了155 萬5200 元的租金，這一來一回財富累積相差約50萬元，換句話說，在房市谷底期購屋，如果無法堅持長期持有至下一個波段起漲點，買屋保值的效果就顯現不出來。

※2年內轉買為租多存自備款

「也因此，千萬別高估自己的付款能力。」淡江大學不動產經濟系教授莊孟翰建議，台灣房價已達相對高點，這1、2 年租屋會是比較正確的選擇，同時也可拉長資金準備的緩衝期。因為根據政大房地產研究中心資料，北市購屋所得比達到8.6倍（即房屋總價是年所得的8.6 倍，亦即不吃不喝8.6年才有能力購屋）、北縣及高市7.1倍，在薪資不漲所得無法大幅提升之下，購屋的風險大增。

在房價高居不下時，莊孟翰建議民眾轉買為租、暫時觀望是最佳的選擇。提供租屋服務的崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳也指出，近年包租公、包租婆大增，房價雖然節節高升，但民眾所得並沒有成長，在物價上漲之下，付租能力反而變弱，因此近來物件的待租期從1～2 周、拉長為2～3個月，房客的選擇反而變多。

但是對於有足夠能力的購屋者，現階段該怎麼做呢？其實你應該先問自己：是自住還是投資？要持有房地產多久？有多少錢付貸款？想在哪裡購屋？因為這波房市並非全面性上漲，而是由北往南慢慢起漲，但漲幅卻隨之遞減。

因此不同區域、所得高低及持有時間長短，衍生出的購屋策略也相異。《Money+》特別請到台灣房屋首席總經理彭培業、戴德梁行不動產總經理顏炳立及仲量聯行董事總經理趙正義3位專家，將提供判斷買屋或租屋，以及何時可以進場的指標，給予明確的解答。