經濟日報 記者蔡靜紋／台北報導
面對選後房價飆漲及利率逐漸走高的壓力，民眾房貸負擔愈來愈沉重，壽險業者表示，若能慎選影響房貸的三大關鍵因素，包括還款方式、提前償還本金時點和利率，以500萬元、20年期房貸為例，省下18萬元利息並不困難。
總統大選後，全台房市行情加溫，以台北市仁愛路與安和路交叉路口的一樓店面為例，65坪店面、扣除騎樓後實坪45坪，在選後以1.3億元成交，短短一個月，買家又開價2億元轉手。
ING安泰人壽放款處協理彭明財表示，一般房貸族的房貸支出常占家庭支出的三分之一，且通常是超過十年以上的負擔。因此，除眼前的利率，還必須考慮未來負擔。影響房貸的因素，包括還款方式、提前償還本金時點和利率，若能善加運用，便可有效減輕房貸壓力。
以還款方式而言，目前常見的還款方式有「本息攤還」以及「寬限期」。「本息攤還」指每月支付本金及利息；有寬限期的房貸則是前幾年只付利息，由於貸款初期每月支付金額較少，本金集中在限期後攤還，因此寬限期後的每月應繳金額會忽然高出許多。
究竟該選何種還款方式？新光銀行經理林焜明建議，應視民眾本身財務狀況決定。彭明財說，「本息攤還」每月繳款金額會比「寬限期」高一點；但因每月攤還本金，長期而言，本息攤還法的總繳款金額會較寬限期少，以貸款金額500萬元、還款年期20年、貸款利率3%為例，約可少18萬元。換言之，只要家庭預算許可，應該儘量選擇本息攤還，省下可觀的利息錢。
對於購屋初期資金不充裕的民眾，彭明財建議，選擇有寬限期的房貸商品，利用初期只付利息的優勢，做更適當資金規劃，如添購家電和投資理財等。
(除非是本身有能力投資理財，賺取高於房貸利率的獲利率，不然只付利息不還本，日後的還款壓力會很大)
除選擇還款方式、及掌握提前清償時點，彭明財說，如果利差大到一定程度，民眾也可以考慮轉貸。由於轉貸會有費用產生，在比較新舊利差時，應先扣除轉貸費用，才能真正省錢。他建議，若轉貸500萬元，新舊利差須在0.3個百分點以上才值得考慮；若轉貸金額在300萬元以下，新舊利差則須在0.41個百分點以上才划算。
看清房貸還款限制 免付違約金
經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導
想省房貸利息，除考慮還款方式和利率，提前償還本金也是降低支出的好方法。以利率3%的房貸為例，在只付息的情況下，每償還10萬元，一年可省下3,000元利息；若提前償還50萬元，則省息金額可提高至1.5萬元。
想靠提前償還本金省利息，除了要準備銀彈，「時點」也很重要。ING安泰人壽協理彭明財指出，目前各金融機構多訂有提前還款的限制條件，若能仔細閱讀合約，善加運用提前還款的時間點，就可還款省息、又避免支付違約金。
就市面的房貸商品來看，提前償還貸款時點的常見限制可分三大類，包括部分限制、全部限制和塗銷限制。
「部分限制」房貸商品允許客戶在規定期間償還一定比重的本金，例如三年內最多可還原貸款金額的20%。
以貸款500萬元為例，即三年內累計最多只能提前還100萬元本金，超過100萬元的部分要支付違約金。
「全部限制」的商品是指在規定的期間內，只要提前還款就會收取違約金，例如三年之內只要提前還款，就收取還款金額的1%。以貸款500萬元為例，若三年內總共提前還款100萬，就會收取1萬元違約金。彭明財說，如果是這類商品，民眾可先將手邊多餘的金錢投入定存、投資型保單等投資生息工具，等限制期間過了，再一次還款，也能省息又避免支付違約金。
至於只限制塗銷的商品，對房貸戶來說，是條件最「友善」的商品。彭明財說，如果民眾標到一大筆會錢，或從公司領到大筆分紅獎金，足以一次還清房貸，只有塗銷限制的房貸商品不限金額、可隨時還款，但在規定期間內，若要塗銷扺押權設定及領取清償證明，就得支付違約金。
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