馭屋有術

Money+理財家2008年5月號

一二三到台灣，台灣房市有金山！」大陸富豪團浩浩蕩蕩來台灣考察，讓原本就已經高價的房地產市場，在業者故意包裝下後市更加看漲，這對於想買房子的民眾來說可不是個好消息，何時才能一圓購屋夢，焦慮感日益加重。

台灣民眾想買房子的意願有多高？從《Money+》與Yahoo!奇摩網站合作的調查就可明白顯示：在「哪一個是你未來最想要完成的夢想？」問項中，有超過25%的網友「想買一間很棒的房子」居冠，高出第二名的「環遊世界」足足6個百分點以上；再根據永慶房仲網路民調，有3成7民眾希望退休後買屋收租養老。顯然台灣不管是年輕或年長人士，不論是自用或是出租，對房地產仍然有很濃厚的興趣。

但是還沒付諸行動的人，目前卻面臨一個詭譎難斷的timing，因為新政府政策還沒確定是否開放陸客來台購屋，台灣房價卻已經創下歷史新高。

專門觀測預售房市的《住展雜誌》針對台北市12個行政區所做的房價調查顯示，第一季預售屋平均房價創下每坪62.3萬元的歷史新高。6年6班在傳播業工作的林志偉就表示，「台北市預售屋的每坪售價已經等於我的兩年年薪，在台北買房子就像是天方夜譚。」華南銀行個人金融事業群副總經理高榮成也用「高不可攀」四個字來形容，他估算，現在家庭月收入低於30萬元的人，根本買不起台北市預售屋。

◆房市過高？ 學者、不動產業者提預警

荷蘭銀行財富管理資深副總孫可基是高雄人，5年前被調到台北，近期他發現，原本台北1間屋可以買高雄3間屋，但是現在差距拉大到4間。因此，學者與外資不動產業者不約而同的對房價發出警語。

「62.3 萬元的數字，比兩年前至少高出4 成，」負責協助國內三大房地產調查的政治大學地政系教授張金鶚表示，去年第4季「住宅需求動向調查」顯示，台灣「房價年所得比」已經從3年前的6倍繼續攀升到7倍新高，「想長期租屋的比率已攀升至24.1%」，當愈來愈多潛在購屋者「棄買為租」時，房價支撐會愈來愈薄弱，張金鶚看到調查數字後憂心的表示。

「從景氣循環及基本面來看，選後漲得愈兇，未來會跌得也愈深。」張金鶚拉高分貝的大聲疾呼，自住客此刻千萬要戒急用忍，別進場追高，成為最後一隻老鼠。同時部分外資不動產業者也對台灣房市的中期走勢，持較保留看法。

◆看法兩極 有人選擇離場、有人大膽加碼

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻表示，選後預售房市狂漲，就像股市的「慶祝」行情，屬短期現象，中期恐有修正下跌的風險，必須等到520新政府上任，兩岸會談告一段落，真正第一波新需求例如陸資的到來，才是台灣房市真正發酵時點。

就在這種一面看好、一面看壞的多空混沌氣氛中，有人選擇離場，也有人大膽加碼。原本擁有一間自住屋與一間出租屋的雜誌社攝影林志騏，年初賣掉自住屋，打算等待激情過後，新低點浮現再進場撿便宜。因為他認為，台北房價已漲了一大波，再加上全球房地產都已高檔反轉，現在應該賣房子，讓這幾年漲上來的價差變現、落袋為安，等待低點再承接。

但是也有高資產人士滿懷信心，反而開始大手筆加碼。37歲出來開業的牙醫師王世珍，2000年在忠孝東路的牙醫診所經營的有聲有色，「但當時台灣政權交替，我對政局感到灰心，甚至有到美國退休的念頭。」不過，當王世珍看到上海欣欣向榮，躍居東方明珠的態勢時，他將名下所有房子貸款至9成，「閉著眼睛」投資上海房地產，部分移轉到海外資產。

而今年1月，王世珍嗅到政治新契機，他反向大手筆投資5千萬元，在內湖設立占地2百多坪，開設台北市數一數二先進的牙醫診所，希望迎接兩岸三通的醫療觀光產業，他也持續買進台灣房地產，這回他用新台幣對台灣未來前景投下信任票，「就是這股海外資金回籠的潮流，將台北市房價推到最高點。」房地產人士觀察。

◆購屋關鍵 計畫性做好財務安排

現在才想要買房子或想開始投資房地產的人，到底要如何面對這種難局呢？其實按照《川普商學院系列，房地產101》作者蓋瑞．艾卓瑞博士（Gray W.Eldred, PhD）的觀察，自住客根本不要太在意房市的漲跌，因為從美國過去60年的經驗來看，沒有人可以精準預測房地產，何時上漲或下跌？幅度又是多少？重要的是你是否具備理財觀念購屋。

暢銷書作家羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）在《富爸爸，提早享受財富──投資指南》也點出，「你必須先有計畫性的做好財務安排，再做出購屋決策。」清崎接著在《川普清崎教你賺大錢》時又說，「如果你具備理財的觀念購屋，就像擁有X光般的眼睛看事情，不會盲目被市場牽著鼻子走。」

因此不管是想買第一間屋或第二間屋，與其費心猜漲跌與時機，更重要是做好自己的財務安排，特別是房貸。聯傑財務顧問執行長蕭碧華說，因為買房子是和銀行的長期commitment（承諾），幾乎花上一輩子所有的積蓄，所以你必須先有足夠的能力負擔，並且選對地方，才能讓房地產成為一生最成功的投資。

◆房貸槓桿
～能快速買屋、也能快速破產

蕭碧華在1988年以每坪15萬元買下第一間屋，地點在忠孝東路、光復南路口，地段相當好，但是世事難料，5年後先生過世，她得獨立扶養幼女與房子，「當時我將每月房貸、保母費扣完，只剩下1萬元生活費。」幸好後來蕭碧華收入大幅提升，度過艱難時期，如果她當時沒有作好財務安排，一定保不住房子，更享受不到後來增值3、4倍的成果。

房市演說家丹恩．葛拉西奧希（Dean Graziosi）在《房地產翻出一億人生》指出，房地產是全世界最容易用槓桿投資的商品。由於有銀行房貸做後盾，房地產具有「以小搏大」的財務槓桿特性，懂得運用，就能快速買進第一間屋，進而很快累積第二、第三間屋，最後達到財務自由的境界。

但是房貸槓桿可以「載舟」、也可以「覆舟」。香港藝人阿B鐘鎮濤，在1996年看好香港房市潛力，卻高估自己付款能力，同時超額貸款購買5套預售屋，豈料第二年就碰上亞洲金融風暴，房市大幅回檔，阿B夫妻最後以破產收場。

因此，房地產雖然是最容易用「槓桿」特性投資的商品，它也是稅負成本最重的商品，包括交易期間的稅負、與持有期間的稅負，不懂得節稅，帳面獲利與稅後實質獲利會差上一大截。因此房市財務安排所涵蓋的房貸與節稅，就像是「任督二脈」，打通了才能成為高手，才有機會賺到房市大財富。

◆三宅一生 有銀彈、有知識就能成功

從過去台灣房市呈現長期向上成長的趨勢來看，財務安排比挑選地點還重要，否則將可能在這場房市競賽中出局。孫可基表示，若以自住為前提，只要做好購屋的財務安排，就不用擔心房價漲跌變化。

這就像是《川普清崎教你賺大錢》書中所言，每個人都需要長久居住的地方，隨著人口增加，錢愈來愈薄，只要買對物件、用對的價格，做好融資安排，房地產應該都有不錯的表現！

如果你要問：「現在是不是購屋的好時機？」其實沒人能給標準答案。唯有快速存到自備款，與學習判斷合理房價後，有了「銀彈與知識」才有機會向「三宅ㄧ生」邁進，因為機會是留給準備好的人。