老房子 挖黃金

商業週刊第 964 期 吳修辰

台北的房地產貴嗎？看看下面這個數字，你可能會嚇一跳！

根據經建會統計，今年第一季，全台北平均房價為家庭所得的八．九倍，也就是台北人買一戶房子平均須用掉八．九年的所得。全亞洲人平均是十一．三年，香港人十九年，上海人是二十四年才買得起一戶，結論是台北房價在亞洲相對便宜。

仲量聯行針對亞洲十四個城市的各項展望分析，亞洲未來三年不動產景氣，台北市從去年倒數第一名，今年變成高居最具投資前景第三名，排名大幅躍升了十一名，超過日本東京與南韓首爾。台北，終於揚眉吐氣了。

四月國共經貿論壇之後，兩岸政治和緩利多氣氛越來越濃，「和平紅利」讓台灣出現SARS（嚴重急性呼吸道症候群）之後的第二波房地產投資熱。「政府做多，台灣現在迎接十年來最大一波房地產熱潮，」戴德梁行總經理顏炳立說。

推動台灣房地產新一波投資熱的，不是別的，正是在國際間流竄，嗅覺靈敏的外資熱錢。

外資熱錢湧進　今年備好六百五十億元銀彈加碼

四月至今，外資瘋狂買超台灣股市二千三百億餘元，其中超過千億元資金，流入資產相關金融、資產、營建概念股。

外資熱錢，在股市猶如一根魔棒，被外資點中的資產題材概念股，立即大漲回應。

股價是領先指標！熱錢流向地產相關類股，反映台灣實質的房地產情勢已在翻轉。

全球第一大保險集團，資產超過八千五百億美元（約合新台幣二十六兆六千三百億元）的美國國際集團（AIG）的最高階華人主管，資深副董事長謝仕榮，坐鎮在香港中環的AIG大樓，這裡是全香港租金最高的辦公大樓，每坪租金超過一萬二千元，幾乎是台灣一○一大樓租金的十倍。

投資房地產眼光奇準的謝仕榮，掌握美國國際集團亞洲區投資布局，更是全球壽險界喊水會結凍的指標性人物。現在連從不碰台灣房地產投資的謝仕榮都說，兩岸三通契機已到，「現在是投資台灣房地產的時候了！」

身兼台灣南山人壽董事長的謝仕榮，以行動支持他的眼光，南山人壽今年預計動用一兆元資產的四％，四百億元資金投入台灣房地產市場。

連謝仕榮這般重量級人物都看好台灣房地產市場，荷蘭的ING集團、里昂證券私募基金、德意志銀行……等國際級外資不斷調集資金，今年將在台灣砸下超過六百五十億元，加碼在全球房地產市場漲幅相對落後的台灣。

華固建設董事長鍾榮昌以香港經驗為例分析，當香港開放大陸客進軍香港房地產之後，香港豪宅房價上漲六成。過去，因為兩岸政治因素，台北房價漲幅在兩岸三地主要城市中最低。台北的房價被嚴重低估，未來補漲效應可期。

喜歡造鎮的遠雄集團董事長趙藤雄更樂觀的預期，到二○一○年，台灣房地產每年平均漲五％至一○％，如果兩岸三通，至少可以補漲一倍。

因為對兩岸關係的預期改變，台灣房地產正如南韓、愛爾蘭一般，出現一波因為「和平紅利」帶動的行情。但是，從SARS以來，大台北房地產價格已上漲三○％，現在要搶搭第二波房地產投資熱，不能再期待普天同慶的齊漲行情，必須講究門道。

抱地不抱房　都市更新改建，老宅身價三級跳

「抱地不抱房」——從老房子裡挖「黃金」，將是這波地產熱的投資主軸。

元大集團以七十億元標下二十三年歷史的環亞飯店，勤美集團瞄準環亞百貨一層層進行收購，這些案例都指著同一個方向：抓住政府推動都市更新的政策利多，瞄準都會精華區土地持分高的老舊建物投資，搶搭改建行情列車。

五月五日，行政院長蘇貞昌大筆一揮，核定兩千億元加速都市更新預算出爐，提供建商與民眾，做為獎勵都市更新的補助金，正式引爆「抱地不抱房」的「老宅挖黃金」大商機。

就在兩千億元預算釋出十五天前，板橋市明翠里里長許文宏，花了一年時間，說服明翠里一千六百戶居民加入都市更新計畫。

總面積超過一萬八千坪的明翠里，是歷年來全台灣最大的都市更新案。許文宏回憶，當他一年前開始遊說里民參與都市更新計畫，屋齡超過四十年的明翠里四層樓舊公寓價格就反映上漲，隨參與戶數越來越多，過去三個月，根據信義房屋的統計，此區的舊公寓交易價已從十一萬元上漲至十七萬元。

想像一下，你花五百四十萬買一戶四十年、外牆斑剝、沒有電梯、可能還會滲水的舊公寓，划算嗎？可是你不用再多花一毛錢，等五年，它就會變成十二層樓高、鋼骨結構、配備全新電梯、每戶還加送一個價值一百八十萬元地下停車位的全新大廈。

這全新的鋼骨住宅，每坪售價至少可跟周邊預售屋每坪三十萬元看齊。投資五百四十萬元，五年後，可以換到價值一千二百萬元的新屋，換算平均年報酬率達一八％。這樣的投資，你要不要？

「這就是都市更新的魔力。」許文宏說不僅明翠里老舊的四層樓公寓突然變得炙手可熱，連簽下這筆預估開發價值達三百六十億元都市更新案的台開公司，股價都連飆十二根漲停板。

都市更新為什麼有此魔力？關鍵在都市精華區的土地越來越難找，只有往老宅子裡去挖！

「年輕人買台北市精華區地段的中古屋，既可自住又可搭上都市更新行情，是現階段最具投資價值的選擇。」替元大操盤買下環亞飯店的復華銀行副董事長馬維辰指出，現在台北市建商不怕沒人買房子，而是擔心找不到土地可以蓋房子。

中古屋搶手　改建長期投資報酬率，勝過預售屋

建商為找建地，過去都是搶標國有地，在財政部停止國有地拍賣後，只剩下收購老宅、談判合建一途。隨著都市更新腳步越走越快，位在商業區的中古屋因土地持分高、公設比低，加上容積率大，屋主參與改建後能分得的新房坪數高，有改建潛力的老宅已成為搶手貨。

馬維辰說，這一波由外資和台商回流資金帶動的台灣地產投資熱，將讓北市新屋房價每坪上看六十萬元成為常態，現在投資土地價值被低估的中古屋，經過改建後的長期投資報酬率，絕對勝過買預售屋。

由政府帶頭做多，建商跟進的投資熱潮，最近在大安森林公園旁的信義路上，就出現一個令許多建商眼紅的「老宅變黃金」實例——「勤美璞真」。

原本在信義路四段的大安森林公園路段上，大馬路旁的巷子裡，一棟屋齡超過三十年，沒有電梯的五層樓舊公寓，每坪市價約在三十一萬元。一年前，璞真建設竟然以超過市場一倍的行情，以每坪六十五萬元、每戶二千五百萬元的代價，收購這棟全部共八戶的舊公寓。

這八戶住戶沒想到璞真建設為了中古屋改建，竟願意付出超出市場行情一倍的高價。他們更沒想到的是，璞真雖然花大錢買中古屋，但是賺到的更多。

璞真拆掉這棟五層樓舊公寓後，把建築基地面積擴大到九百零五坪，配合基地面對著大安森林公園、沒有任何高度限制的優勢。璞真夷平舊公寓，變成三十三樓高，共六十五戶，每戶一百六十坪的豪宅，每坪售價開價一百一十萬元，打破宏盛帝寶的豪宅銷售紀錄。

化被動為主動　都市更新，一般民眾也可自辦

「勤美璞真」整起建案預估銷售金額高達九十億元，璞真兩年前砸下二十億元開始買地布局，壓寶沒人要的中古屋進行改建。二年後，換得這個業界預估獲利四十億元的建案，讓國內建商豔羨不已。

「老宅挖黃金」的魅力再次展現，「土地」的價值隱藏在「舊公寓」破爛的外表背後，就看有沒有識貨者，能發現它、改變它。

不過，「都市更新條例」相當複雜，即使一般房仲業者也不甚了解。因此如何抓住哪一區的中古屋來投資，是門大學問。

三年前投入研究都市更新，更派團隊到日本學習的東家建設總經理陳百棟表示，除了被政府劃為都市更新的區域之外，一般民眾也可透過自辦都市更新的方式，把老宅變新屋。

目前台北市政府規定民眾可辦理都市更新有十四項條件，只要符合三項就可以自辦都市更新，而其中最容易符合的三個條件如下：屋齡年限超過三十年、基地面積超過三百坪，及三分之二以上的居民同意。

挖金三要件　舊公寓、商業區、捷運站最優

為了滿足以上三項條件，在台北市精華區尋找老宅變黃金的商機，這些中古屋的「土地」特質，至少要先符合以下三項條件：

一、舊公寓勝過舊大廈，而且公寓的樓層越低越好。舊公寓的特色是土地持分高，公設比超低，只要土地持分越高，參與都市更新或者與建商談判改建，就能談到更好的條件。例如板橋明翠里幾乎都是四層樓舊公寓，在都市更新之後，原本每戶平均是三十坪舊公寓，都市更新後，每一戶可換到原本同樣大的新居，外加四坪公設比及額外停車位，算算報酬率有二．五倍至三倍。

都市更新最大敵人之一，就是鄰居。建商最常碰到的問題是住戶過多，意見難整合，選擇沒電梯的四層樓以下舊公寓，樓層越低，住戶越少，干擾都市更新案可能性越低，就能越快與建商達成都市更新或合建的條件。

二、商業區勝過住宅區。一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種，其中的差別就在容積率，容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。（詳見後文）

一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿，除非當地房價夠高，否則建商參與重建獲利不易，因此建商多不願參與住宅用地的改建案。相反的，位在商業區的舊公寓，尤其是大馬路向內延伸三十米以內、通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓，這些住宅地目仍屬商業區，擁有商業區的容積率，改建效益相對較高。

三、地點臨鄰捷運站、良好學區或政府機關要地。「地點」是房地產投資的不敗法則，只要選對地點，中古屋就算沒碰到都市更新與改建的機會，價格仍舊有上漲條件。尤其是在豪宅周圍、重要地標附近的舊公寓，最具上漲空間。陳百棟分析，以「勤美璞真」為例，位在該建案後方的四層樓舊公寓就值得投資，現在一坪不到三十萬元，但前方有著每坪超過一百萬的豪宅為地標，未來改建後的新屋行情，至少上看六十萬元以上。

即使中古屋滿足上述三大條件，中古屋的都市更新或者與建商改建的機會最多也只有七○％。台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同，因此這些剩下的三○％不確定性因素，最好請教房地產開發業者，了解你所打算投資的中古屋，它的「土地」是否真符合老宅更新條件。

回收急不得　快則三年，慢則十年以上

「老宅挖黃金，也要小心挖到狗屎。」一位專業中古屋投資客就表示，即使一處老宅各項條件皆符合都市更新的條件，但連專業建商也會踢到鐵板。

台北市敦南誠品旁的勝利大廈，就是一個例子。因為歷經九二一大地震及三三一大地震而被劃為危樓，擁有勝利大廈部分戶數的元大建設，主動召集一個委員會，申請台北市的都市更新。元大已經規畫超過三年，但卻因為其中一戶不同意改建條件，頻頻找上台北市議員施壓，使得勝利大廈基地雖然已經整理完成，但仍然遲遲無法取得台北市政府核發的建照動工。

從勝利大廈的故事可以發現，「老宅挖黃金」不是一個半年就能獲利的房地產美夢，即使是專業建商都不得不承認這是一場長時間的投資戰。

陳百棟提醒，一般都市更新，或者與建商合作改建的時程，快則三年，慢則十年以上，老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。只要張大眼睛，耐心尋找到好標的，再加上耐得住時間煎熬，絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中，獲得豐富的果實。

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