2009年8月22日 星期六

聰明搶法拍

2009/08/06 Yahoo!奇摩理財特約作家 歐陽姚
http://tw.money.yahoo.com/special_article/adbf/d_a_090806_42_1m9xk

今年國內的法拍市場很不一樣,根據統計,第二季台灣地區,各地法院拍定總金額為365.9億元,比第一季增加139億,成長近三成。

從投資的角度來看,法拍屋的價格比市價行情低很多,得標後如果以市價轉手賣出,可以從中賺取不少利潤,讓許多人趨之若鶩;再加上越來越多的銀行願意將法拍代墊款提高到七~八成,原本資金不夠的投資人也能因此參與投標,造成法拍交易與目前的天氣一樣,熱不可擋。

鄰居夫婦從事法拍行業多年,目前所居住有庭園、有景觀的房子,就是法拍而來的戰利品。我們常在傍晚散步時相遇,偶爾也會聊聊天,順便傳授幾招法拍撇步。

雖然已經是法拍達人,閱屋無數;但只要是想標的案件,他們一定會去實地查看,即使是同一社區的法拍屋,也照看不誤。


一般法拍屋是看不到屋內的狀況;但是從地點、屋況、建築式樣….各種跡象上,還是可以做一個基本了解。必要時還可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做近一步的評估。

如果覺得標的不錯,值得投標,接下來就要準備投標金了。依照法拍程序, 投標前須先付公告底價的二成作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清。

在以往,沒有辦法在短短一週內籌足資金的人,無法參與法拍;但是近來許多銀行將法拍代墊款提高到七~八成,讓資金不夠的投標者也能參與投標。

乍看之下,好像對投資人有利。但是,銀行絕不會做賠本生意,因為代墊期間,借款人尚未拿到權利移轉證書、所有權狀等相關證明,產權變動性高,銀行承擔風險不低,因此大多數銀行都是按照「信用貸款」利率,承貸給投標者,通常代墊時間,以不超過二個月為期。

等到一切移轉手續辦妥,房子也點交完成,談到房貸利率時,問題就來了。因為之前銀行代為墊款,大部分文件都抵押在銀行手中,在辦理房貸時,房貸利率就會壓不下來,通常法拍屋貸款利率介於5%~7%之間,相較於目前房貸利率,偏高不少。

如果嫌貴,想要轉到別家銀行貸款,銀行恐怕會先跟你說聲「對不起」,要請你先將之前高達七~八成的代墊款還清再說;再加上資料大多掌握在銀行手中,可不是想轉就能轉的

投資人忙了半天,扣掉先前高息保證金部分,以及後續不低的房貸利息,很可能法拍屋的利潤全數都讓銀行賺走了,投資人等於承擔了風險,卻又白忙一場。

我與達人夫婦,雖然投資標的不一樣,但都認同資金充裕,可以提高投資勝算; 所以資金不足,又想賺法拍財者,最好還是量力而為

此外,專業部分也很重要,至少要會看權狀、地籍圖、查封筆錄等相關文件。曾經有人在法拍市場上,以極低的價格搶拍到一間房子,原本還沾沾自喜,到後來才發現只拍到一半土地使用權,造成進退兩難的局面。

房地產買賣沒有一定標準,有時拍賣市場也會出現不理性的搶標,這時投標人一定要能克制,千萬別一窩蜂加入搶標行列。

即使是身經百戰,達人有時也會標錯案件,萬一真的拍錯了,就算認賠也要盡快殺出。有些人喜歡借用人頭投標,以為可以少繳交一點稅金;但達人夫婦,都是以自己的名義投標,他們認為賺到該賺的部份就好,為了少付一點稅款,而徒增困擾,不見得划算。

最後,根據達人所說,整理出進入法拍市場的三項條件,供網友們參考。
1、資金要充足
2、專業要夠
3、要有智慧

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