加入團隊合資又分工
Smart密技系列 買屋全圖解 撰文者：王妍文
只有20萬元，卻想當專業包租公，可能嗎？不到30歲的簡子偉做到了！
20萬本金，兩年半滾出百萬元
過去兩年半，簡子偉透過團隊合資，不斷轉賣房地產，將20萬元本金，滾成100萬元。現在，他手中一共參與7個房地產案件，每月可帶進4萬元至5萬元的穩定租金收入，相當於一名普通上班族的薪水。
兩年半前，簡子偉只是竹科的小工程師，面對員工分紅制度修正在即，科技公司為降低成本加速西進，讓他對前途感到無比徬徨。直到讀了《富爸爸，窮爸爸》一書，他決定不再靠「蠻力」工作，要打造一個自動帶進「非工資收入」的系統。
跟多數人一樣，簡子偉一開始是委託房仲尋找工作地點附近的合適物件，自己也積極在網路上找房子，可是大部分不是總價太高買不起，就是投資報酬率不划算。
終於在尋覓幾個月後，有一間位在新竹市、地點適中的套房，不論去竹科、清大或交大，都只要5分鐘車程，讓簡子偉很心動。但個性謹慎的他，並沒有匆促出手，反而把這間房子的狀況與自己的疑問，丟上網路的不動產社群，徵求各方意見。
透過社群的反覆討論，簡子偉眼界大開，他發現同樣的租金水準，新竹地區的房價硬是比台中地區高出2成至3成。簡子偉心想，他的本錢少，同樣要投資，不如轉戰台中，這裡曾是他大學求學地，對當地環境也相當熟悉。
眾人鑑定合格才集資，降低風險
更重要的是，簡子偉發現一個當時專攻台中地區房地產投資的社群，正在號召螞蟻雄兵，只要1萬元，就能開始房地產投資。他持續觀察半年，確定運作方式可行，便加入這個房地產投資團隊。
在投資團隊中，每一名參與者都可以開發案件，再共同進行條件篩選、討論，經過二分之一以上的成員確認，才能成為可以號召投資的案件。
房地產致勝祕訣：不要急著先買賣房屋，而是先跟對的人學習！
簡子偉說，共同投資的最大好處，就是不需要將資金壓在單一案件，讓風險分散。如果有20萬元，就能參與20個案件，也可以依投資報酬率不同，增加每一個案件的投資單位，投資組合靈活度高。
此外，案量大，也有助於讓房仲人員願意介紹低成本物件。這一點非常重要，每一個地區租金水準的高低落差不會太大，想要一舉拉高投報率的關鍵就在於成本，而仲介拿到超值的好物件，一定是優先介紹給經常「交關」的熟客。
通常出租報酬率必須在12%以上、買賣轉手獲利要有3成，才能通過團隊審核。因此，急售個案、賣相差卻有潛力的物件，才是優先選擇。此時，來自房仲人員的訊息，則是開發案件過程中重要的一環。
裝潢拉高出租率，轉售賺更多
除了壓低成本，簡子偉參與的社群，後來能以「城市醫生」在台中地區闖出名號，原因就在於他們專找閒置空屋，經過整修改建後再出租，就像幫素顏的姑娘上了妝，立刻豔光四射。
第1次參與的投資案，就讓簡子偉看到改裝的威力。那是一棟7樓住宅的其中一層法拍屋，位在台中港路、五權路附近，辦公大樓齊聚，提供上班族租屋，頗有潛力。
經過投資團隊為上班族量身打造，推出9間套房，短短2個月內就滿租，團隊乘勝追擊，再買下另外兩層樓改裝，總套房數一舉提高到23間。簡子偉當時將手中握有的資金全數投入，由於物件買價低、出租率高，出現不少有意接手的買家。團隊後來將整個案子轉手賣出，這一役讓簡子偉獲利5成，奠定後來持續投資房地產的根基。
投資房地產必須歷經開發、改裝、出租與管理階段，需要付出許多管理成本。但是若參與者多，就能分散掉複雜的開發、管理工作，尤其每個人專長不同，各司其職，還能賺取租金以外的收入。因為投資團隊成員也願意付出一部分的租金利潤，給特別挪出時間、負責張羅的夥伴。
2008年10月，金融風暴到達頂峰，大部分人都擔心飯碗不保，簡子偉卻逆勢辭去工作，專職房地產的出租管理。透過共同投資，他為自己賺進與工程師薪水相當的月薪，還賺到經營生活品質的時間。
＊組織投資團隊，你也做得到
1.尋找夥伴
尋找對房地產投資有興趣的朋友，組成共同投資團隊。
2.開發案件、設定投報率
從篩選不動產物件開始，先做市調、估算取得成本、租金收入等功課，得出投資報酬率，只對投報率10%以上的物件進一步深入討論，並依每個投資案件總金額不同來設定投資單位多寡。
3.分配利潤
依案件開發者、管理者與參與單位數等分配利潤比率，像管理者須負責裝潢的發包、監工、布置等工作，通常可以拿到每月租金收入的10%至20%；扣除成本後，再依照參與單位數多寡來均分。
4.整修裝潢
如果進行大範圍改裝，擔任管理者的人必須留意管線鋪設、合法建照等問題，避免日後須斥資再次重建。
5.出租管理
租不出去的房子將會影響未來轉手速度，因此著重環境整潔、貼近區域主顧客需求的服務等，提高出租率，並適當給予折扣，吸引房客準時繳交租金。
小檔案_簡子偉
出生：1980年
學歷：台灣科技大學工業管理碩士
經歷：IC設計公司工程師
現職：「城市醫生」不動產投資團隊主要成員、「創發國際」負責人
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