投資出租公寓

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2009/03/14

銀行利率直直落，逼得定存族不得不另尋出路。房仲專家說，定存族注重保本及穩定收益，就此來看，最理想的不動產商品，就屬大學商圈中帶租客、已改好套房的公寓。這類產品報酬率高，也較具保值性。

中信房屋企劃室副理江龍名表示，目前比較熱門的固定收益不動產，不外店面、商辦及套房，其中店面租金高，但空租機會也大，而且漲跌幅較大、風險較高；商辦和店面相同，需要較大的投資成本，受景氣影響也較大。

套房分兩種，一種是大樓式獨立套房，這類套房一度火紅，但一來目前行情仍相對偏高，大台北地區報酬率只有4%上下，二來如同店面、辦公室，套房是一間房子對一位租客，只要租客有問題，就可能面臨空租窘況。

第三，這一年多來，套房已成票房毒藥，銀行大多不貸，自備資金必須相當充足，另外想脫手時，也因此緣故而有相當困難，因此就訴求「保本」、「穩定收租」的定存族來說，並非好選擇。

但套房還有另一種，即公寓式套房。這是用舊公寓改裝而成，通常三十坪上下的公寓，可隔出三到四間，由於坪數夠大，沒有獨立套房銀行拒貸問題，只要地段不要太差，就沒有流通性的問題。

這類公寓現已相當普遍，很多辦公商圈、捷運商圈都有這種物件，如就定存族來說，由於需要的是更穩定租金收入，以取代利息，江龍名表示，可優先選擇成熟大學商圈中、已經改好，而且帶有租客的公寓式套房。

相較於上班族，學生租屋族群更為穩定，是主要原因，另外承接現已有租客的物件，也能省下繁瑣的改裝、招租等工作，可由定存族很快地變成包租公。

根據台灣房屋調查，目前大學商圈的套房租金都有下降趨勢，不過由於房價也在降，因此目前接手，報酬率依舊是維持能維持相當水準，有些物件因為投資人急售，壓低售價，甚至報酬率可拉高到8、9%。
(即然那麼穩定，為什麼會有物件投資人急售呢？這是我一直想不太通的地方…)

投資這類物件，應注意議價、地點及產品型態三方面。在議價上，可以拆開兩部份來算，一是公寓價值，這部份就依當地行情，目前各地多有一到兩成的下滑，二是改裝成本，通常一間較好的套房，改裝成本在25~30萬元之間，接手時可視屋主已出租獲利的時間，要求折舊。

在地點上，並不需要一定得在學校旁邊或夜市之中，但最好是公車一到兩站，捷運一站或是摩拖車5~7分鐘可到校的範圍內，這樣可以降低房間空租機率。

至於產品本身，除了設備要有一定水準外，如果一棟公寓之中，只有一間改裝，接手前宜了解同棟住戶的反應，如果很反彈，就應多考慮，如果是整棟每戶都已改裝，則應了解是否有出入複雜情況，如果各房東已協調設立房客公約的，可優先考慮。

最後在投報率上，目前接手，最好把租金再降一些來計算，因為未來還有可能面臨租金再下調的情況。江龍名表示，目前銀行一年期定利不到1%，如果改投入公寓式套房，則北部5%，中南部7%以上就可安穩接手。