2009年2月16日 星期一

呼籲危機入市

理財周刊 441期 文.顏瓊真

行政院會為了照顧無殼蝸牛,由政務委員兼公共工程委員會主委范良銹拋出「先租後買」的風向球,引起房地產界的熱烈討論;雖然此項政策還沒定案,但根據范良銹協調建築公會的初步結果,實施阻力並不大,只要建商及購屋者肯以長線看待。

先租後買新點子購屋族先體驗

此項「先租後買」的構想,根據范良銹表示,主要是為了協助購屋者及解決房屋閒置問題,針對新婚與首次購屋族群,提供1~2年的體驗期,若體驗滿意則提供合理的售價。

這項新點子,在房市多頭時,希望儘快「落袋為安」的建商,根本連理都不會理,但因房市入冬,民眾購屋意願低,建商若不想手中握有太多餘屋,且對一些財力不夠的建商來說,配合意願較高。至於對購屋者來說,能花小錢先體驗「新屋」的「試用期」,倒不失為難得的購屋經驗。

范良銹透露,會提出這樣的構想,主要是一般人很難在第一次買房子,就買到合意的房子,像他也是由20多坪的小屋,慢慢換到30多坪房子,再換到70多坪的大屋,共有7次買房子經驗,才找到心目中的理想屋。


危機入市范良銹購屋經驗豐富

談到過去的購屋經驗,有不少次是房市不景氣時進場,因此,對於「危機入市」,范良銹倒是非常信服,且鼓勵民眾在「房價低點」時,可以考慮買房子。他並分享他的購屋經驗,有的是「危機入市」,有的購進時機雖非低點,但因為有換屋需求而進場,結果時間拉長來看,價格的確也在低點。因此,針對購屋者擔心進場時機不對,害怕買在高點的疑慮,他倒是認為,只要房價跌不下去,且是要住的,就不用怕

范良銹的第一間房子,遠在1973年,因為打算結婚,但岳父擔心女兒沒有遮風蔽雨的地方,一直催促著他找房子。他透露:「第一次住的撫遠街房子,32坪總價49萬元,但對月薪才3千元的公務員來說,根本負擔不起,所以,錢是岳父出,買來借給他住的。」

在這之前,他的岳父原本想在台北市買土地,而當時任職台北市政府,高玉樹當台北市長時代,范良銹因為在內湖開發處擔任土地測量,知道內湖路及成功路有計畫要開發,他利用假日,找了一個月後,覺得目前港墘路一帶的土地每坪才4千多元,不到5千元,將來有發展性,建議岳父買進;但當時,內湖科學園區尚未開發,其岳父到現場一看,直說「鳥不生蛋的地方」,以致看不上眼。沒想到,近幾年,內科一發展起來,港墘路的地價及房價一飛沖天,范良銹露出惋惜的口吻說:「岳父當初若肯聽我的話,至少獲利100倍以上。」不過,他幫岳父買到的撫遠街房子也不差,後來出售時的價格為175萬元,也讓岳父賺到錢。

靠己力購第1屋太座不捧場

撫遠街的房子住了2年後,范良銹相當在意,房子不是靠自己的力量買的,而雖然身邊只有存到3萬元,但想自食其力的他,特地到物價較低的台北縣找房子,1976年看中中和瓦一帶國泰建設蓋的永和新村,預訂了一戶5樓高的第4層,且因國人一般較不喜歡「4」,故單價比較便宜,32坪總價56.4萬元。

范良銹靠著3萬元存款,加上標會,以及24萬元的公教低利貸款(4釐)買了第一間屬於自己名下的房子,但老婆並不捧場,因為住慣撫遠街,加上去中和的交通不是太方便,始終不願搬過去,他不得不又開始「假日購屋半日遊」。

之後,碰到第一次石油危機,台灣的房市並不好,他在1978、1979年間,因為太太娘家親戚住在台北市泰順街,邀他去當鄰居。當時,因家裡位在中原大學旁的土地被徵收,范良銹分到一筆錢,加上以120萬元賣掉中和房子的錢,共以165萬元總價買下泰順街54巷的28坪房子。

不過,當全家4口(含2位女兒)同住一起時,換范良銹頭痛,因為28坪的房子太小;再者,當上台北市捷運局籌備處主秘,有配車的他,每天光是找停車位,再走路回家,就要多花半小時以上。

工作之便新店大坪林站成最愛

當時,台北市捷運路網已規劃完畢,范良銹因工作視察,在新店線沿線來回多次,進而看中大坪林站附近的「江陵京都」,每坪殺到21萬元,最後以總價1100萬元,在1993年訂下新房子,但住慣泰順街的家人同聲反對,范良銹又單獨一人到新店住了一年,直到1995年新店線通車,家人才又搬過去同住。

在「江陵京都」之前,他原本看中大坪林站捷運共構,一坪開價24萬元的「新天地」案,當時,建商還不看好捷運聯開案,要求擔任捷運局長的他,要多幫忙推銷,而他也覺得房子不錯,但怕瓜田李下,最後只好放棄。而該案的每坪房價,最高曾漲至40萬元。

2002年底、2003年初,房市還處於谷底,而擔任捷運局長的他,因為捷運工程鋼筋叫不到貨,價格要往上加,讓他嗅到房市可能反彈的跡象;加上他想再換大一點的房子,又看中「江陵春」鋼骨結構的房子,每坪才賣22.5萬元,「呷好道相報」,邀請太太及兄弟姊妹、捷運局同事及市府朋友一起去看房子,但大家都沒買,太太也以「貸款才剛還清」反對他換屋。

他搖頭笑說,想要找到一家人都滿意的房子,真的很難,並又透露,當他提議假日一同去看屋時,換他的女兒抗議說:「爸爸,你在開玩笑嗎?」

范良銹談起他一路買房子,好像都是他「大男人主義」,決定就買,但這一回,他只敢給女兒知道,等房子2年後要交屋辦手續時,老婆知道後,他當然又被罵得狗血淋頭,不過,以目前每坪行情到38萬元來看,他又有點高興地說:「我還是比老婆懂房地產。」

專業迷思反看走眼購屋高手少賺一筆

因為工作關係,他之前也在土城捷運線尚未開通前,每坪房價還在8萬元時,在中央路看中一處有中庭及游泳池的「帝國園林」社區,先後買進2戶,而他的2個妹妹也買在同社區。范良銹說,原本想退休後到此居住,但小孩原本假日都去游泳,後來興致過了,嫌交通不便,且為了買新店的房子而賣掉其中一戶。

范良銹買的房子,後來賣價都比買價高,可說是位「購屋高手」,但他小聲說,還是有扼腕之時。如早期溫州街房子,一坪開價11萬元,懂工程的他有迷思,認為房子的建造成本,每坪約3~4萬元,建商的開價太過離譜,而沒買的結果是,看著房價一路往上漲,沒賺到。

范良銹依據過去20~30年的購屋經驗表示,房價低迷時,鋼筋、水泥等原料價格也會跟著跌,當跌無可跌時,就會反彈上漲,房價也會反彈。因此,他認為,當房市景氣過寒冬時,反而是進場、慢慢挑房子的時機。

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