換間大房子 重購就退稅

2008/12/06【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

又到年底了，今年上半年有不少人趁著房價高檔時出售房子大賺一票，錢姑姑好友黃曉美雖然被外商基金公司裁員，但今年上半年在高檔賣了繼承自父親生前的一棟台北市區公寓，但黃曉美除了賣出時需繳土地增值稅外，明年五月也得申報綜所稅。

台灣房屋副總謝萬雄表示，政府為獎勵民眾換屋，設有自用住宅用地重購退稅及住宅扣抵稅額辦法，用地重購退稅就是退土地增值稅，買賣交易完成就可立即申請退回。至於住宅扣抵稅額，則是在每年五月申報綜所稅時申辦抵扣。

要退回增值稅，最基本的是必須買賣的房子都是自用 (一年之內)，且所買房子的地價必須比賣出的房子的地價總價要高。先買後賣或先賣後買都沒關係，但必須在兩年內發生。

舉例說，譬如你今年賣了一間自己住了十幾年的老房子，繳了一大筆增值稅，那麼如果你兩年內另外再買一間房子來自住，只要土地價值 (通常就是公告地價)比你原來賣掉的老房子高，那麼你賣房子時交了多少稅，就可以立刻退回來。

提醒你→現值與市值落差很大

自用住宅扣抵稅額原理是一樣的，但指的是房屋部份的交易所得 (一間房子通常都有建物及土地兩種價值)。房屋交易所得有兩種計算方法，一種是按照房屋評定現值，然後再依各縣市公布的交易所得標準計算出獲利。目前房屋評定現值和市值落差極大，所以計算之後要繳的稅額通常都不高。

另一種則是按交易價格扣除原來取得金額及必要費用後，所出現的差價。這部份比較容易產生誤解，這幾年北市房價大漲，賣掉房子是有可能一間就賺了上千萬元，但通常這在用來申報交易所得的契稅價格上，並不會顯現，基本上等同於公告價格，所以實際賺很多，報稅時不會那麼多。

何況如果真的算出來是很多，那還是可以採取第一種以「房屋評定現值」的固定比率計算而出的售屋獲利來報稅。

謝萬雄說，如果今年賣了房子有獲利，年底再買一間，符合自用住宅的條件、購屋的價格必須高於出售的價格，那麼依照自用住宅扣抵稅額辦法，明年報稅時是可以互相抵消，也就是售屋獲利部份可以不用扣到稅。但他認為，重購是可以節稅，但不應該變成購屋的主要動機。