8折獵好屋

商業周刊第1086期 作者：胡釗維

現今房市出現震盪回檔，雖非最佳出手撿便宜的時機，卻是開始注意哪裡有便宜房子可撿的起點，只要有耐心，今年下半年至明年上半年，就是自住客尋覓便宜屋的時刻。只要靈活運用拉大的議價空間，搭配已見回檔的房價走勢，想以今年房價最高點8折以下買進房子，並非不可能的事。

成交量急速萎縮、房價反轉、議價空間放大、空屋數創新高，四大訊號直指房市進入買方市場。

八月中，在全台灣地價、房價最貴的信義計畫區，信義房屋總公司就在一座座豪華住辦之間。信義房屋總管理處不動產企畫研究室專案經理蘇啟榮談房市：「這是一場○與一的戰爭！」他指的是，目前各家房仲店面的處境：每星期成交一筆房子；或者，連一筆都沒有。在全台最貴的地段談起房市冷風吹起，格外讓人不寒而慄。

現象：房市低迷如SARS時期　成交量連五月下降，房價跌一至兩成

走進任一家房仲店面，待上兩個鐘頭，可能連個客人都沒有，「冷到都不必開冷氣了。」一位業務員形容：「現在是什麼招數都做了，但還不如什麼都別做，還落得輕鬆。」顯然，房仲業已進入嚴峻的寒冬。

根據兩大房仲集團──信義房屋與永慶房仲集團的成交量數字顯示，已連續五個月呈現負成長或持平走勢，最近一個月的成交量，甚至較民國九十二年SARS期間還低；而住展房屋網的統計也指出，自今年五月起，北台灣（含台北縣市、桃園與新竹）的預售屋展售中心來客數銳減，八月份已降至每週每新建案平均二十組，與今年三月每週每案六十六組的高點相比，只剩下不到三分之一，且預售屋的每週平均成交數也少了六成二。


台灣房市成交量急速萎縮，房價則從今年高點算起，目前各地區房價下滑幅度約一至兩成，依照「量先價行」的歷史慣性，在單月成交量回到五年前起漲區的情況下，價格向下幅度就多了一些想像空間。

以大台北為例，台北市的房屋成交價在今年三月總統大選之際衝上最高點，達每坪三十七萬二千元，並維持三個月；六月起開始向下修正；最新出爐的八月份房屋成交價，已回檔至每坪三十二萬八千元，跌幅一一．八％；而台北縣的房價，相較今年最高點也有兩成跌幅。



其中，台北市以內湖區的跌幅最深，近一五％、其次是萬華區的一三．七％，最少的是大安區的七．七五％；而台北縣則以淡水鎮跌幅達逾二六％居冠，其次分別是板橋市與林口鄉的約一六．六％與一四．三％。

台中與高雄兩地的房價，由於先前漲幅相對落後，整體平均跌幅各約一一．二％與七．二％，但都已出現跌幅逾兩成的行政區，這當中，兩地的「信義計畫區」：位於台中西屯區的七期重劃區，與位於高雄鼓山區的高雄美術館一帶，跌幅都在兩成上下。



機會：撿便宜的時機快到了　可提前挑選好標的、做好議價準備

大台北、台中、高雄等個別區域，都出現用今年高點時房價八折就可以買到的好價錢。連黃金地段的價格都已守不住，如果，你有一雙如老鷹一般銳利的眼睛，將會精準預測到五年房市多頭瀕臨瓦解，類似SARS期間房價低迷、撿便宜貨的好時機又來了。

在五二○總統就任之前，總會聽到有人說，房價快下跌了，等等再買，沒想到房價卻是連番締造新高；最近三個月，好不容易等到房市出現回檔，打開電視竟又充斥著「台灣房市已經轉為熊市」、「至少三年空頭」等新聞。

購屋之前巴望著房價回檔，害怕成為最後一隻老鼠，真正等到回檔後，卻又擔心房價將直直落，成為名副其實的「套房一族」。現階段，到底是該買還是不買？所有購屋族幾乎全陷在十字路口當中。也因此，才會出現成交量急凍。
(唉！這有什麼好擔心的呢？真正要自住的人，只要能買到自己可接受的合理房價，當然就要出手買下啦，有什麼好擔心房價直直落的)

房市出現震盪回檔初期，雖非最佳出手撿便宜的時機，卻是開始密切注意物超所值房子的起點，只要有耐心，今年下半年至明年上半年將會看到很多「好貨色」出籠。在這次採訪中，分別找到議價、換屋、房貸等各個領域的達人，議價達人絕不手軟，用賣方喊價的六折，就買到一棟好房子；換屋達人一開始手上只有五十萬元，經過四次聰明換屋，換得精明，以小搏大，現在已經擁有三棟房子，價值二千五百萬元的資產；貸款利率也是分毫必爭。他們有一個共同點，就是提早準備，精確出手。

蘇啟榮即指出，這段時間要做功課，包括選到理想標的、做好議價準備工作、找出最有利自己的房貸優惠等，才不會到了房價谷底，想要買進，卻因沒做好功課，錯失撿便宜買好房的好時機。

提早半年到一年，像老鷹一樣在空中俯瞰，獵物出現後才會一舉成擒。一般而言，房市景氣循環必須經過四個階段：銷售率不佳→交易時間拉長→議價空間加大→成交價格大跌。蘇啟榮即指出，房市成交量已出現明顯萎縮情形，但觀察房價卻只微幅下跌，這顯示目前國內的房市景氣循環，已進入交易時間拉長的階段，「就像一座獨木橋上的黑羊與白羊，誰都不肯退讓，」他認為，房市風向球已逐漸由賣方市場轉向買方市場，這顯示進入議價空間加大的階段已不遠。

而且，很可能會加速進入成交價格大跌的階段。住展房屋網總監陳韻如即指出，此波國內房價暴漲，與先前瘋狂進場的龐大投資客有關，但從近期買氣萎縮、空屋量大增與持續升息等現象來看，顯示過去幾年吸引投資客大量投入房市的條件正在消失中，而近期股市崩跌，更可能引爆下半年斷頭屋大量出籠。

陳韻如指出，從時間上來看，透過觀察利率與地價兩大指標的動向，就能掌握斷頭屋出籠的時間。

觀察：利率與地價動向　今年下半到明年上半是進場好時機

基本上，利率與地價分別代表房市需求面與供給面的「成本」結構要素。一般來說，利率若站上四％，將對投資客大不利，原因是，目前台灣房地產市場的「毛租金報酬率」約介於四％至五％間，但扣除管理與修繕成本後，「淨租金報酬率」則僅有四％上下，這意味著，倘若房貸利率達到四％，代表投資房地產的基本租金，已經無法支付最基本的房貸利息。

除此之外，隨著「付息不還本」的寬限期陸續到期，投資客持有房地產的房貸壓力大增，再加上股市重挫，投資客勢必會設法出脫手中房屋，陳韻如認為，此時，對於手中擁有較多現金的自住客而言，將會是個撿便宜的好機會。

另一個觀察指標則是地價，陳韻如指出，地價一旦出現從高點往下反轉走勢時，代表建商之前買進的土地將面臨「套牢」的命運，若地價持續下修，將迫使建商加速推案、出清餘屋，以減少可能的損失。

雖然目前被視為標竿的台北市中心地價尚未出現明確反轉訊號，不過，政大台灣房地產研究中心主任張金鶚認為，建商常以「土地成本高，房價不會跌」當成利多並不合理，因為影響房價漲跌的關鍵是供需，土地成本只是其中一項而已。而按照市場經驗，通常房市買氣衰退兩季後，地價才可能修正，以如今房市觀望氣氛濃厚來看，地價反轉氣氛也在醞釀。當等到這兩大指標都到位，撿便宜貨的機會就出現了。如果你是個自住客，因為沒能趕上前一波房價飆漲前買屋，下半年到明年上半年這段時間，是該把握的機會。

策略：盡量壓低購屋成本　勤跑建案多問鄰居，抓對賣方心態

遇上三年來難得的房價回檔，自住客首要得挑選到合適的房子。怎麼選？

一、要懂得聰明買屋。隔一座橋，每坪便宜至少五萬元，隔三個捷運站，房價可少一半，在台北工作的無殼蝸牛，應該循著捷運或高鐵路線，趁早卡位周邊的台北縣潛力區域，如土城、重陽重劃區、新莊副都心等地。

二、從老房子挖黃金。根據營建署的調查，台灣老宅充斥是普遍的問題，目前屋齡超過二十年以上的舊屋，高達四七％，磚造房比率也高達二三％，都有改建需求。正對大安森林公園，位於信義路二段的勤美璞真豪宅大樓，每坪行情上看一百三十萬元，很難想像，其前身只是一棟屋齡三十年的五層樓公寓。想找這類具改建題材的中古屋，可從萬華、南港等行政區下手。

三、鎖定雙「值」好房。雙「值」指的是保值又超值，若視抗跌性為首要，執意要住在台北市中心的話，不妨留意主要幹道和巷內房價行情差距甚大的地區，若願意從馬路邊「屈就」到巷弄間，就能享有房價至少便宜三成的好處。

值得特別注意的是，想在這波房價修正期，挑到便宜好房子的自住客，前提還是得靈活操作，將議價空間極大化。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，除了能夠吸引國際買家的特定豪宅市場外，一般住宅產品的售價極難再創高點；新成屋存量隨著交屋高峰期到來逐漸增加，中古屋的議價空間將會明顯擴大；消費者購屋漸趨理性，從購屋決策時間持續延長可見，也意味著議價空間會更有彈性。

議價空間更有彈性意味著，想買房，並不能光看房價跌幅走勢而已，還必須考量議價率，才稱得上是個聰明的購屋族。以大台北地區為例，目前台北縣、市的新成屋平均議價率分別為一六．四二％與一三．八五％，隨每坪房價越高，議價率最高可達二四．八％ ，中古屋的議價率又較新成屋再多出二至三成。不過議價可不是光拿計算機就能辦到的，「議價不等於殺價，」永慶房屋協理黃增福指出，議價指的是在有成交意願下，盡可能壓低購屋成本，而非獅子大開口亂殺價。

也因此，幾個原則是必須掌握的。首先，必須掌握當地預售屋與中古屋的價差，若價差過大，就會有很大議價空間，要能確切掌握資訊，勤跑建案、勤問周邊鄰居是不可免的，手上進出過百餘間房子的房地產專業投資客張淳淳說：「沒看過三、五十間房子，最好不要出手。」

其次，要選對議價時機與策略。一般而言，在預售屋銷售期的最初和最後十天，折讓空間會較大，而成屋部分，則必須判斷屋主為投資客或自住者，面對前者，得抓住其急於變現的需求，對於自住屋主，由於通常並不缺錢，則可採柔性訴求。一旦進入議價的正面交鋒期，則得懂得「嫌貨」，讓賣方知道，這房子的優缺點已在你面前無所遁形，對方自然不敢死守價格。

趨勢：買屋抗通膨　勿見房價回檔就出手，持有時間要夠久

根據台電用電不足底度推估的平均住宅空屋數字來看，去年底空屋數約一百三十六萬戶，較前一年底增加約八萬戶；但進入今年後，第一季的數字就增加到一百四十六萬戶，等於在短短三個月內，增加十萬戶，比去年整年的增加數量還多。

莊孟翰即認為，去年推案量大增，市場供過於求將是最大隱憂，因為台灣住宅自有比率，已逼近九成，顯示供給大於需求的市況將越來越明顯。對於買方來說，耐心等待會有好的機會上門。

「長期來看，房價等於抗通膨是不變的事實。」潤泰創新執行長劉忠賢指出，與全世界各國相比，台灣房價仍算合理，因為以全國一百平方米（約三十三坪）的平均房價與家庭年均所得相比（編按：指一個家庭不吃不喝十年，才能買一間位在台北約三十三坪的房子），只有六倍左右，尚在合理價位。

「就算台北市的房價年所得比已衝上十倍，但與全世界一線城市相比仍偏低，」劉忠賢指出，韓國首爾、上海為二十倍，香港為十七倍，都比台北高出許多，但他也提醒，「買屋抗通膨」的前提是買的時間要夠久，而且必須選對進場時間與標的物。台灣房市轉入空頭，但別只見房價回檔就急著出手，懂得趁對方出現危機時入市，靈活運用已拉大的議價空間，才是精明的投資人，而這也是八折挑好房的主軸。

＊進場前的四個提醒

想趁此波台灣房市回檔之際，買到中意房子，有四件事是必須留意的：

一、動輒百萬元的自備款如何籌措，往往是自住客首先會碰到的難題，建議可運用家族其他成員名下有的不動產融資，尤其是父母位於都會區內的老房子，通常沒有貸款或已償還大部分，相當適合首購族做為向銀行借錢的擔保品。

二、自備款以外的貸款部分，可善用新政府預計明年將實施的「青年安心成家專案」，這個方案，讓每個人一生享有兩次兩百萬元的兩年無息房貸，根據行政院估算，適用該方案的購屋者，每一戶每次可省下將近十四萬元，相當於一對夫妻到歐洲旅遊一趟的費用。這個專案年底能否正式公告實施，是有意購屋者必須留意的重要訊息。

三、供需失衡地區，不見得就是撿便宜的好地方。投資客比重過高地區，或建商待售新成屋庫存量體過大地區，雖然議價空間更高，但也意味著未來房價修正的幅度不可測，在挑選房子時，仍應鎖定抗跌性高或長期發展可期地區。如捷運沿線與新市鎮開發地區。

四、房價未落底前，買不如租。台灣房市目前雖已拉長交易時間，但還未到落底階段，如果議價準備工夫還未做足，建議仍先當個租屋族，不必貿然搶進。