房價是否該上漲

住展雜誌 324 期

近來又有學者打著學術研究的旗幟，在媒體上大談房價已經過高以及泡沫化嚴重的訊息，類似的言論在過去二十年裡，不斷地出現，但由歷史的經驗觀察，除了害了許多無殼蝸牛至今仍然無殼外，反而是過去大膽購屋者到今天很少有後悔的，到底類似的主張錯在什麼地方呢？房價是否還會上漲呢？

就房地產投資的角度而言，要判斷房價是否合理？以及是否還會上漲？以下幾點是不可不知知識：

第一：是否可用「租金」判斷房價還會不會漲？

「專業都在細節裡！」許多外行的人常將租金與房價相比，然後以台灣目前租金水準不高，證明房價已經過高。這種比較顯然缺乏對實際情況的瞭解。雖然在估價方法中的一種工具叫做「收益法」，就是用租金估計房價的方法，但在台灣，這種估價方法常被誤用，往往成為許多騙局的幫兇，例如一種典型的誤用，就是有人常用假的租約，提高了房屋租金，因而也義正辭嚴地「證明」了較高的房價，然後取得較高的銀行貸款。

因此，如果要用租金推算房價，一定要確實瞭解真實情況！在目前台灣自有住宅率已超過八五％，這個數字對租金而言，代表了一個重要的意義，就是目前在台灣租房子的人多是經濟弱者，他們沒有能力付得起高租金，再加上政府長期對住宅觀念的錯亂（例如一個人不能擁有太多房屋），導致房屋的擁有者不願也不會提供太好的房屋出租，因為房屋即使再好，租金也不易提高，因此造成一方面房屋品質無法大幅提昇；另一方面餘屋量不斷增加，導致租金遠低於真正應有的租金水準的惡性循環。

以台北市為例，如果以國人為出租對象的一般住宅，每坪租金能超過一二○○元的非常少，即使亞洲第一高樓台北一○一大樓的辦公室租金，剛開始也很難超過每坪三○○○元，就是很好的例子。

※劣幣驅 逐良幣

這種錯誤的住宅政策思維，造成目前的國人希望能用投資「好房屋」並以租金賺錢的機會十分小。更不幸的是，有些人用「破屋」理論反而還賺得到錢。

最常見的例子是，許多人將一幢好的住宅分割成四、五間套房，分別出租，以極不良的居住環境，賺取金字塔底端的人（如學生、上班族、單親家庭…）的血汗錢（每坪租金反而較高），這種嚴重政策失敗的例子，怎麼不見以社會公正人士自居的學者們關心呢？

這是一種典型劣幣驅逐良幣的現象，在這種租金被嚴重扭曲與低估的情況下，還拿租金和房價去比，然後還大膽提出房價太高（已經泡沫）的研究結果，很難讓人不認為是故意扭曲。

在先進國家，如果要追求經濟發展，所有房地產政策都在鼓勵對有支付高租金的人提供服務，例如高級旅館、高級公寓、高級套房…。這些高級的房屋，在最好的區位，出租的對象不論是本國人或是外國人，他們有能力支付高租金，但要求最好的產品，他們支付的高租金，才是支撐高房價的基礎，此時用「收益法」估計房價，才有基礎。

※取樣方式需客觀

這幾年豪宅的價格不斷攀高，就是因為其區位好、產品佳，所以承租的人（許多還是外國人）願意支付高的租金。以信義計畫區為例，住宅一坪的租金已超過三○○○元，用「收益法」估算，其房價會偏高嗎？

故意忽略上述的事實，卻以台北市一般房屋租給無能力支付租金者的「租金水準」，去比較以有能力支付高租金為對象的最優房屋的「價格」，用這種取樣錯誤的研究方法，得到的結果怎麼會不偏差？

第二：是否可用「所得」判斷房價還會不會漲？

「目的不能使手段合法！」許多人將一般家庭所得拿來與房價做比較，以「低」的平均每戶所得和最新最好房屋的「房價」做比較，以證明房價已經太高，這也是一種錯誤的研究方法。用最簡單的思考邏輯，如果台灣的房價太高，應該大多數人都買不起住宅，可是為什麼會有八五％以上的家庭已經擁有自有住宅？

另一方面，如果已有超過八五％以上的家庭擁有自用住宅，高房價對他們有什麼影響？大家可以冷靜的思考，假設台北市的房價平均每坪可以漲到三○○萬元一坪，對台北市民的「幸福指數」是提高或是降低？

相反地，如果台北市平均房價跌到六萬元一坪，台北市民的「幸福指數」是高是低？

※房價漲利多於弊

最好的例子是在歐美許多白人社區，當有許多黃種人（甚至黑種人）大量遷入導致房價高漲時，初期總是引起民粹（鎖國）主義者的極大不滿與排斥，往往還會採取各種方法予以反對。上述案例產生二種結果：一種結果是他們擊退了外來移入者，保存原始風格（鎖國成功），結果造成房價下跌，不易出售，所有人都成為屋奴；另一種結果是他們接受了外來移入者，導致房價大漲，喜歡繼續居住在該區的人可以貸到更多錢（房價升值），改善了生活品質；不喜歡居住在該區者，則可以高價出售房屋，不但可以到另一個地區去買更大或更喜歡的房屋，還剩了許多錢，到世界各地去遊玩，也改善了生活品質。如果大多數居民都已有房屋，房價高有什麼不好呢？

同樣的經驗，如果一家公司的股票漲到三○○元，會有股東認為不好嗎？唯一有意見的是不是股東的人，會因買不到股票而不滿，但台灣目前沒有這個問題，超過八成五的人已有自有住宅，而且還有極嚴重的供過於求的情況（餘屋甚多），這種別的國家求也求不來的良好機會，卻仍有人拿著民粹的鎖國觀念抗拒房價上漲，不知其因為何？他們真正關心的是大多數市民的福利，還是自己買不起豪宅呢？

※借鏡大陸案例

即使堅持社會主義的大陸，在二十年前的上海，由於當時房屋數量不足，就曾經將房屋分為二種分別為商品房與內需房：商品房價格愈高愈好，因為可以獲得高租金，也可以提升房屋水準，這是屬於市場經濟的範圍；另一種是內需房，則是用來滿足老百姓基本需求的，和所得有關，是政府的責任，如果老百姓買不起房屋，政府有責任去蓋，這些是屬於社會主義的範疇。

後來由於房屋供給多了，所以逐漸取消了商品房，意思是說，因為大部份的人都已有了房屋，以前怕因房屋供給不足會造成炒樓（少數人壟斷），使許多人買不起住宅，而不得不用商品房管制的情況已經消除，可以正常的面對市場經濟了。

台灣在李登輝時代，不是提供了許多六萬元一坪的房屋嗎？現在下場如何呢？許多還在蔓草堆中荒廢呢！那些專門提供低價住宅的「國宅處」、「眷村改建處」都已經因為嚴重的供過於求，而紛紛熄燈關門，目前台灣真得會有人沒有房屋住嗎？

※邁向市場經濟

台灣目前的住宅有嚴重供過於求的情況，這是一種千載難逢的機會，在正可以大步踏向市場經濟的同時，卻有人拿著社會主義的落伍觀點來比較家庭所得與房價的關係，甚而用以證明房價過高，顯然是極不適當的。

同樣地觀念，為什麼沒有人會拿LV皮包，賓士汽車的價格和家庭所得相比，而推論出那些商品的價格過高呢？因為如果嫌貴可以買一般皮包與國產汽車啊！同樣地，如果嫌豪宅價格貴，可以買一般住宅或是國宅啊！台灣現在國宅已多到政府不敢再蓋，我們已經升級進入市場經濟了，頭腦不該再留在社會主義的舊思維裡了。

第三：是否可用「平均價格」判斷房價還會不會漲？

經濟學上為了分析方便，有一物一價的假設，但在房地產的世界中，一物一價是不存在的，最好的例子是米、麥、股票、汽車，為什麼都不需要估價師呢？因為他們都沒有個別間的差別，所以價格都由市場所決定，不需要估價，估價也沒有用（因為明天價格可能就不同）。

政府過去十多年為什麼要大力推動「不動產估價師」的制度呢？就是因為房地產不具有一物一價的特性，每一筆土地或每一幢房屋，即使在隔壁，其價格可能都有很大的差異，因此，只好用專業估價師個別「評估」其價格！

這種現象在統計學上的意義就是，房地產價格的平均數是不能亂用的（因為變異太大），但是目前媒體上常用許多數字如平均房價、平均租金來炒新聞，都是極為不妥的，因為差異太大的資料，其平均數已失去了參考意義，更不宜用來作為分析工具。

對於房地產而言，每一個個案都有極大的差異，舉例來說，我們可以用高雄市或台北市辦公室的平均租金和一○一大樓租金相比，來證明一○一大樓租金太貴嗎？顯然是不切實際的，因為房地產的價格不具一物一價的特性。

因此，當我們了解了房地產價格的特性後，就可以瞭解任何平均數，對單一房地產的參考性都有限，在市場中常有「成交即行情」的說法，即是在說明房地產商品的獨特性與無法用平均數做比較的事實。

第四：判斷房價是否還會上漲的真正方法

台灣的房地產已經過了「供不應求」的階段，因此價格競爭的策略已經無效（再便宜的房屋也有可能賣不掉），未來要投資房地產獲利首重差異化，如果不能創造市場差異性，房價就不易上漲，投資人也就無法獲利。

因為價格已經不是競爭重點，因此，如果買房屋是為了要出租獲利，則首先要瞭解誰會來租？以付不出高租金的承租人為對象的標的，勢必會遭到削價競爭的結果，所以如果你的房屋是想租給學生、初出社會的人或是單親家庭…以後想大幅增加租金的機會自然不大。因為他們只要所得提高，就很容易退租去買房屋，因此不容易提高租金，房價自然也不易上漲！

如果要以付得起高租金的承租人為對象，就要注意產品的差異化，從產品的區位、規劃到管理服務，有愈大差異，獲利性愈大（因開放市場，依最新消息，一○一已準備將租金上調為每坪五○○○元），如果以這個標準觀察，台北市與其他都市的差異還會拉大，因為在台北市以外的都市，有錢承租人的數量是不足的。因此在台北市以外都市投資購屋的風險是高的！其房價上漲的機會自然較小。

管理品質好與管理品質差的房屋價格差異還會拉大！例如目前在信義計畫區，由於外國承租人的比例持續增加，因此，能夠提供外語服務的保全人員、秘書人員的社區，其房價還會上漲，反之則不易有太大的漲幅。

設施好與設施不足的房屋價格差異也還會拉大！由於社會貧富差距的拉大，對於居住安全的要求也會不斷提高，承租人能夠不離開社區即能享受到完整設施的需求會愈來愈大，因此如果能夠提供較佳設施的社區，其房屋增值性會愈來愈大。

好景觀與差景觀的房屋價格差異也還會拉大！由於都市發展空間愈來愈密集，因此在都市裡如果能有景觀，其價值自然不同（要注意郊區有景觀並不值錢），例如在信義計畫區旁邊的挹翠山莊區，與信義計畫區只有不到五分鐘路程，但景觀卻好過數倍，因此，吸引許多高租金支付者的進駐，自然會導致該區好房屋的價格還會上漲。

省能節源的好宅與一般住宅的價格差異還會拉大！由於目前全球都已面臨到石油危機的壓力，因此省能節源的住宅需求勢必愈來愈強烈。

目前以一個七、八十坪的住宅而言，每月電費至少要五、六千元，管理費也近八千元，未來反映能源價格後，至少還會有二、三成以上的漲幅，勢必對每一位住屋人產生衝擊，如果房屋在設計之時，即已考慮到省能與節源，則必會成為不敗商品，上漲空間自然較大。相對地，許多中古屋由於並不具備這項優勢，價格要上漲將會十分困難！

台灣是一個資源缺乏的地方，過去，由於政府的政策，使得房屋供給已有供過於求的現象，能源價格也有嚴重偏低的現象，因而自然導致了許多過度保護下所發生的資源浪費與錯覺。未來，在整個環境的變化下，國際化已成為必然，許多錯覺都將因而覺醒。

※房價重新定位

打破所有商品流通限制的國際化，就是要讓外國人，外國資金願意進入，才能徹底解決台灣餘屋過多，與住宅品質不佳的兩大問題，而這二大問題的解決都要靠高房價才能解決。

因為房價會漲，外國人才會投資台灣的房地產；外國人投資後，餘屋才能減少，「破屋」才能改建，人民福利才能提昇。中國大陸不是已經提供了最佳的例子嗎？

「國際化必先自由化！」保護主義已經過去，計劃經濟已成為歷史，大有為政府的觀念也將西沉，社會科學離開社會真實即無法進步。如果要真正的自由化，首先必須釋放房地產的管制心態，要以「商品」的角色重新定位「住宅」，要真正瞭解房地產，而不是主觀地判斷房價是否已經過高！要信任市場經濟是決定價格的唯一道路。

如果永遠抱殘守缺，台灣將落入餘屋不斷增加以及居住品質不斷降低的雙重壓力中，同時，還會賠上經濟衰退與資源誤用的結果。

台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點，由以往的計畫經濟要過渡到市場經濟；由以往的管制經濟要過渡到自由經濟；由以往閉鎖市場要過渡到開放市場；由以往的「自用住宅」要過渡到「商品住宅」！

這是一個極大的工程，也是全民拚經濟的重要方向，在這種大環境下，好地區的好住宅商品是稀有的，價格自然仍會持續上漲；不好地區或是較差住宅的價格將很難上漲，這是市場經濟的必然，投資人要謹慎判斷，自然可以無往不利，祝大家投資順利！