Smart智富月刊．第117期 作者：方沛晶、馬婉珍
《富爸爸》作者：投資會失敗，95%的人是用眼睛，只有5%的人用大腦。總統大選後，北中南房地產全面上揚，《住展》雜誌估計，台灣各區房價平均調漲5%至10%。台北豪宅推案，檔檔飆破百萬大關。永慶房仲集團3月份的大台北地區平均成交單價已達31萬5,000元，較前月上揚3.5%，成交件數則較2月大增92%！房價大漲，要追嗎？此刻是換屋的好時機嗎？換屋族到底要怎麼換，才能愈換愈賺？
我喜歡『民生東路』的門牌！」偶像劇製作人王珮華回憶起年前曾去建築師登琨豔家採訪的一幕，那時她剛入職場幹記者，登琨豔位於民生社區的家讓她驚豔，從此有了在民生社區買房的夢想。
但是，民生社區的高房價，不是小記者可以負擔得起，再加上買1間屬於自己的房子、與父母同住，又是自己急欲達成的人生目標。只是沒想到，為了這個人生目標，王珮華嘗到第1次買屋就賠錢的經驗。
小檔案：王珮華
◎出生：５年級生
◎現職：節目製作人
◎換屋心得：柴米油鹽都在漲，買房子最能保值！
1992年，王珮華因姐姐慫恿，說靠同事關係可以拿到優惠價，於是姊妹倆合資在汐止，以每坪10萬元，買下1間30坪的預售屋，房價總共300萬元。
房子雖然買得便宜，經濟上沒負擔，但是，轉行進入傳播公司後的王珮華，工作忙碌，往返台北、汐止必須開車，不但耗時，通勤成本又高，而且住家附近生活機能不佳，房子變成只是下班回家睡覺的暫居地。
買對房子會賺錢 買錯變負債
更麻煩的是，汐止房價始終在原地踏步，「我很想趕快脫手，但是，賣了4年都乏人問津！」王珮華說道，直到2002年，她決定認賠10萬元，以290萬元將這間房子賣出，結算下來，抱了年的房子不但沒有增值，加上資金成本，還讓她賠了3.33％。
這個買屋初體驗，給了王珮華一個啟示：「地段不好的房子不但不會增值，還會貶值！」
的確！買房子，是每個人一生當中最昂貴的消費。《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎（Robert T Kiyosaki）就提醒：買對房子，你的消費支出換得大幅增值，房子將是讓你財富增值的資產；但是，買錯，房子就會變成讓現金流失的負債（房貸）。
每個人都想效法美國房地產大亨唐納．川普（Donald Trump），靠房地產複製巨大財富，但不是每一個人都可以辦得到。因為大部分人投資，「95%是用他們的眼睛，只有5%是用大腦！」清崎如此分析。
什麼叫用大腦分析，清崎以自己的投資經驗為例。他第1次出手投資房地產時，原本以為搶到一個好機會，沒想到，看了仲介的合約，清崎的富爸爸連問了10個問題：
1. 你的房貸利率是否太高？
2. 你的投資回報率是多少？
3. 這項投資與你的長期理財計畫是否吻合？
4. 你的房子是否會閒置？
5. 你計算過管理成本嗎？
6. 你打算花多少修繕費用？
7. 你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？
8. 現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？
9. 你認為這個上漲趨勢會持續多久？
10. 如果房子自己不住要出租，能否租得出去？
想完這10個問題，清崎的興奮全沒了，回頭重新與仲介談判。也從此了解，要讓房地產不成為自己的財務災難，就不能只有夢想、做趨勢的盲從者，一定要花時間，用大腦去看「自己眼睛看不到的東西」。
從法拍屋下手 購屋總價較低
王珮華則是從認賠賣掉汐止房子的經驗中覺悟，在沒有找到自己心目中理想的房子（搬進民生社區）前，寧可先租房子，累積財力，也絕不輕易出手，以免買到賠錢的爛房子。她搬到房價在台北市還算便宜的木柵，暫時租屋，同時，開始培養自己對房地產的敏感度，為實現在民生社區買大房子的夢想做準備。2003年房市低迷，朋友建議手中現金累計近千萬元的王珮華，可以標購位於光復南路上點交的法拍屋，由於拍賣底價只有520萬元，房子又在國父紀念館旁邊。考慮地段不錯，價格夠低，她決定拿出積蓄出手標購1間26坪的房子，最後，以550萬成交，隔不到1周，就有投資客加價598萬元收購。
因為是投資新手，王珮華決定賺少一點、先落袋，再尋找新標的，熟悉房市波動。
這一年，靠投資法拍屋，王珮華不但快速賺進上百萬元，加上自己的傳播公司獲利愈來愈好，王珮華決定擺脫租屋生活，設定目標要在民生社區買下1間40坪以上的大房子。
挖到鑲金門牌 4年漲逾1000萬
原本打算在法拍市場挖寶，但在民生社區連續看了7、8間房子後，年底，仲介帶她參觀1間47坪、屋齡32年的華廈，「住戶單純，每間房間都採光，遠方可眺望陽明山，又是民生東路的門牌，我一看就決定買下！」
儘管自己一看就中意，但賣方開價萬元，再四處詢問仲介，推算當地32年屋齡、未裝潢的華廈物件，行情價應在27萬元至30萬元之間，她依價格回頭殺價，最後在2004年以1,360萬元成交。
現在住在民生社區的她，發現住在自己喜歡的社區有多重要，「鬧中取靜、坪數大、採光佳、鄰居素質高。」這些都是她想要的，更重要的是，她不僅完成了這輩子要擁有「民生東路」門牌、與父母同住的夢想，這間32年的中古屋，年間竟增值超過1000萬元，潛在報酬率近1倍。
有了這次大賺的經驗，王珮華將投資聚焦在自己熟悉的民生社區，去年再買下1間位於光復北路、屋齡6年的國宅做出租，算算靠著地產投資，年內，她讓自己的總資產增值超過60％。看著自己開低走高的地產投資成績單，王珮華道出自己的心得：「寧願住好地段的套房，也不要住在郊區的皇宮！」
買到金地段，她的資產長大60%！
買到金地段，她的資產長大60%！
專家評論： 謝萬雄（北區房屋行政副總）
Do：
1.選擇精華地段置產，房價永遠會有支撐力道。
2.在好學區挑選物件，出租率高，若是自住，週遭品質也佳。
Don't：
1.從法拍物件下手，短期內必須付出所有金額，負擔恐怕太重。
2.賣屋前應精算仲介佣金、利率、稅負等成本，獲利超過一成才有賺頭。
3.投資房地產不應短進短出，建議持有時間延續一年以上再脫手。
相較於王珮華，為了入住民生社區的大房子，花10年累積財力、學習地產投資。說話速度和換屋速度一樣快的富邦私人銀行超級業務員洪逸芬，則是利用快速換屋，掌握這波從2004年以來的地產大行情。
小檔案：洪逸芬
◎出生：一九六八年
◎現職：富邦銀行私人銀行顧問
◎換屋心得：兼顧保值和增值，才是產品、價格都漂亮的房子！
4年換7間房子，不僅讓自己的資產大幅增值近4倍，還靠換屋賺進超過1,300萬元獲利，以自有資金算，實賺的報酬率超過100%。
講起房地產，洪逸芬笑稱：「別的女生是逛街買衣服、買名牌包，我是逛街買漂亮房子！」對愛美的她來說，以漂亮房子妝點自己，比起名牌包更踏實。
不過，和王珮華一樣，洪逸芬買的第1間房也是套牢。1992年，初入社會的她，看了漂亮的樣品屋，又考慮手中資金不足，只能買下淡水登輝大道旁附近的45坪預售屋。結果，這間房子16年來，不僅未增值，還因為附近新建案如潮水湧出，外觀顯得老舊而乏人問津。
第1間房子慘套16年，反而激起她對於房地產的研究興趣。
抓對趨勢 小屋也能5年賺45％
隨後，雖然洪逸芬遠嫁國外，但每年回國，一定安排一趟「看屋之旅」。1999年，看好內湖科學園區就業人口增加、捷運內湖線發展，趁著回國探親，以616萬元買下位於台北市內湖區星雲街的28坪預售屋。5年後回國定居時，這間小屋竟以896萬元賣出，獲利率高達45％！內湖的房子讓她嘗到房地產增值的威力，接下來的4年，她鎖定內湖地區的房子投資，而且是從小房換大房、從邊緣向精華區快速移動。
其間，因為工作調動，她曾在竹北小住1年，買賣過2間房子，扣掉仲介費，幾乎僅能打平，讓她更確定：房地產要增值一定要買對地點、抓對趨勢。
洪逸芬換屋增值的第1招就是「要買看得到的題材！」這位理財超業自信的說。
眼腳腦並用 2/3價進駐豪宅地段
區域題材怎麼抓？首先看人口遷入，內湖房價能持續上漲，因為內科遷入的廠商不斷增加，加上新廠辦持續增建，代表就業人口會繼續進駐，房市的基本面支撐力道較強。
再來是看房價，內湖區房價雖然已不在低點，但是和鄰近的大直重劃區相比，反而具有落後補漲空間，加上捷運通車後，還會持續吸引購屋需求，增值空間當然大。
除了抓對趨勢、買看得到的題材外，投資地產獲利第2招，就是腿要勤快。因為看好內湖發展，舉凡內湖的預售案場、邊建邊售工地、剛完工的新成屋，不管買不買，每周六、日，洪逸芬都要到現場走一遭，把看房子當逛街，在看過上百間房子後，順帶培養出自己的房地產人脈。
「我這才知道，即使是同一棟大樓，有人脈，價差可以到30％。」洪逸芬不挑樓層、不心急，把人脈變成錢脈，總是買到比別人超值又優惠的房子。
房子愈追愈貴，洪逸芬買屋的第3招就是要嚴控財務，堅持只買自己負擔得起的物件。如果看上的新屋價格高，即使手邊的舊屋還有持續增值空間，也要先賣舊屋，不能讓自己的購屋負擔過大。因為，「買新房子是要提高自己的生活品質，但不能為了買房子造成生活壓力。」以她今年才買的大直重劃區51坪新居為例，因為賣方缺現金，讓洪逸芬以超值價格撿到便宜。雖然門牌不是燙金的明水路，但是一路之隔，就是台積電榮譽董事長張忠謀住的「帝景水花園」。以市價看，帝景水花園目前每坪單價高達80～90萬元，洪逸芬卻以2/3的價格，享受一樣的豪宅地段和增值潛力，在比價效應下，未來轉手性更佳，也讓她的換屋增值力再升級。
快速換屋，不但讓洪逸芬實現換大房子、住好區的人生夢想，資產增值的財富更讓她賺到生活的自由度。就像清崎所說：「買不買得起一座大房子並不重要，重要的是要不斷培養自己，讓自己有買得起大房子的能力！」這樣的能力，你具備了嗎？
4年換7間屋，她的口袋多了1300萬
4年換7間屋，她的口袋多了1300萬
專家評論：徐佳馨（住商不動產企劃研究室專案主任）
Do：
1.利用熟悉的生活圈，可知最新物件，也容易掌握行情變動，搶得先機。
2.看好趨勢、提前布局，例如二○○四年低點進駐內湖，加大增值空間。
3.鎖定豪宅附近物件，可減輕財務負擔，也可享受房價拉抬效應。
Don't：
1.一、二年內頻繁換屋，在升息趨勢下，小心利率負擔可能愈換愈重。
2.轉手性最佳的物件約30～45坪，不建議購買大坪數物件，以免不易脫手。
>>8個問題馬上測出你是否能換到超值黃金屋！
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