2007年7月15日 星期日

選對房市搖錢樹 鎖定潛力商圈

住展雜誌 312 期

燙金店面~選對房市搖錢樹 鎖定潛力商圈

近期金融界為降低放款風險,對房貸授信的態度轉趨保守嚴謹,尤其最受投資客青睞的套房產品,更被列為高度關注對象。其實投資客最常獵取的標的,除低總價套房外,店面魅力更是歷久彌新,惟店面產品進駐門檻頗高,該怎麼選購,才能買到最有價值的房市搖錢樹呢?

如果說別墅在房市中具有貴族般的氣勢與地位,那麼價值不菲的金店面,大概就是房市中最具吸引力的搖錢樹了,就連觀察力敏銳的投資客,也經常臣服在店面商品高投資報酬率的魅力下。

只是店面這搖錢樹,可不是人人都養得起,尤其精華商圈、熱鬧商場的店面供不應求,動輒以千萬為計價單位。上月甚至還傳出位於台北市東區SOGO商圈內,忠孝東路四段上的燙金店面成交價高達每坪四百萬天價的未證實消息,說明了精華商圈店面的好身價。

成熟商圈店面月收租金動輒數萬元至數十萬元,平均報酬率雖然因近年房價持續上飆,而壓縮了租金報酬,但平均仍有約百分之三至四以上的投報率;但長期來看,展望大陸客來台觀光消費實力以及兩岸三通遠景,優質店面產品仍是投資客最愛的獵取目標。

※新市鎮潛力大

雖然成熟商圈進駐難度過高,但投資店面並非只能侷限在一級商圈,可將投資眼光看得更遠,鎖定二、三級商圈,甚至是到開發中的新市鎮尋找優質店面,在房價相對低廉的前提下,買一個店面增值空間的遠景,更加有利可圖

像是近年房市頗熱的北縣三峽北大重劃區、林口特定區,以及高鐵桃園青埔車站等站區,都可覓得優質、實惠的店面商品;在完善的都市規劃下,趁著開發期間的低價時段進場,即便初期投報率不盡理想,但長期來看既可賺取租金收益,更可坐享增值空間。

最明顯的例子,出現在桃園高鐵車站的店面市場。雖然高鐵已通車營運一段時日,然而區域房市並未有明顯起色,在住宅產品買氣不振的情況下,店面產品卻能異軍突起,吸引不少投資客搶進,為的正是高鐵車站開發遠景,與未來人潮所帶來的錢潮與商機。

※燙金店面指標

購買成熟商圈店面產品,因商圈發展態勢多已底定,可以很容易的分辨店面價值的好壞;然而新市鎮等潛力商圈,在商圈雛型尚未完全顯現的情況下,該如何研判店面購買價值?

一、人潮即錢潮

成熟商圈→可直接觀察區域人潮流動動線,優先選擇人氣旺、商業氣息濃厚的『陽面』店面購買。(以東區忠孝東路四段為例,北側SOGO百貨這端,商家、人潮俱多即為『陽面』,店面價值優於『陰面』)

潛力商圈→蒐集區域銷售中個案或新落成社區,有關店面或商場設置之規劃,納入周邊社區人口生活需求考量,優先選擇未來人潮應會較多的區位店面。

二、地段價值

成熟商圈→成熟商圈所在地,往往就是所謂的精華區段,地段價值原本就高,店面產品不愁乏人問津。

潛力商圈→觀察區域都市計劃,鎖定商業區聚集區塊,或在建、規劃中之捷運線、大眾運輸設站點;另大型學校、產業專區等人口密集處之店面產品,投報率普遍較能獲得保障。

三、租金行情

成熟商圈→投資店面者多為賺取高租金收益,租金行情自是評估購買價值的重要指標。

潛力商圈→因商圈尚未完全成形,難以評估日後租金行情漲跌變化。但一般而言,隨著新市鎮開發漸趨完善、人口逐漸移入,租金行情多能有相當的成長空間。

四、獲利與風險

成熟商圈→店面需求穩定,具有不易跌價的保值、增值特性,可降低投資風險,投報率也較穩定;然相對的房價高不可攀,需有相當的財力為後盾。

潛力商圈→店面房價尚處低水位,投資門檻較低,日後享房價增值空間較大;然開發時程,以及日後商圈發展模式與店面需求不易掌握,需審慎評估投資風險。

其他評估店面購買價值的觀察指標,還包括如何針對不同區位特質的店面,評估適合業種與購買坪數大小,店面寬度與深度、形狀是否方整等,都是選擇燙金店面的必勝原則。

許多真正具有潛力的黃金店面,不但投資客鍾意,建商也不捨出售,往往予以保留,不對外銷售,或自行招租收益,或等待高價時機再出售;有特殊管道可循的投資人,即可透過與建商的私交購得。而一般投資人只要提高對房市動態的觀察敏銳度,掌握尚未正式公開銷售的個案主動出擊,積極接洽購買店面事宜,也有機會搶得進場先機,獵取最有潛力的超級金店面。

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