房價飆升有理乎

住展雜誌 311 期

今年以來，台北市豪宅單價不斷寫下新紀錄，從台灣的角度來看，覺得價格貴得不合理。但是從國際的角度來觀察，台北豪宅單價還是四小龍之中最低的呢？

北部房市經過這兩三年的飆漲，房地產幾乎已經變成熱門的「顯學」，每個人對行情都要有點概念，才算跟得上時代腳步。

蔡小姐剛從士林官邸的預售案接待中心離開，對接待中心面對綠油油官邸的景觀滿意的不得了，只可惜現在銷售的這個個案並不是要蓋在士林官邸裡面，不然一坪七十多萬就可以買到這等的綠意景觀，一定立刻就拿出支票下訂，還覺得便宜呢！

是的，士林官邸的景觀價值已經被房價所量化，一坪不但不止七十多萬，據聞還是高達兩倍的一百五十萬，這個單價將寫下台灣房市的新紀錄。

◆豪宅個個晉升百萬俱樂部

不過這項紀錄能維持在寶座多久似乎還不確定，今年還有新光人壽標下信義聯勤的大安傑仕堡，預計將要在第二季或下半年間推出，究竟是否要採只租不售，還是一般模式銷售，目前還沒確定，惜售心態溢於言表。

正對大安森林公園的新預售案，當初因為容積獎勵沒過關，因而延宕推案時間，卻沒想到因禍得福，紮紮實實地趕上這一波百萬熱潮，單價上飆到一百三十萬，卻意外地順順利利在兩個月內就賣光了，跌破一般民眾眼鏡。

其他精華區內的預售案受到鼓舞，價格紛紛上調，幾乎每個個案單價都以接近百萬為目標。

台北一坪可以換高雄十坪的豪宅，所有的好奇都聚焦在，究竟都是誰在買？買方又是基於何種眼光，願意無悔地一擲千金？這樣的房價會不會泡沫化？

◆台北房價平均上揚有五成

其實不止豪宅在這兩年迅速飆漲，台北市內只要有未來題材、前景看好的區域，平均房價漲幅大約都有五成以上。

以預售案推案單價為例，大安區在短短兩年內，從每坪五十二萬上漲到八十五萬，漲幅高達六成四；內湖區也是在三年內，從二十四萬飆漲到三十九萬，漲幅也是達六成三。

北縣板橋市自二○○二年的十五萬五，至今平均開價已經達三十八萬，漲幅達一點五倍；新店上漲也是高達一倍。

豪宅價格不斷往上飆升，政府眼見房地產市況好，積極地持續釋出市區大面積精華區的土地。而建商也是不斷以超高價在搶標，四月中旬牯嶺街住三用地一坪飆到兩百九十一萬，高出底價六成多，再度創下新高紀錄，成本一墊高，房價自然就會愈來愈高了。

◆台灣豪宅需求步向國際化

看著房價這樣一直往上飆升，眾人的直覺反應是：愈來愈買不起房子了，有錢的人變得更有錢，沒錢的人就更沒錢，更買不起市區的房子；但事實上是不是真的如此，台灣社會是不是真的因此而步入Ｍ型社會的軌跡了？

台灣豪宅房價看似高不可攀，但應該有不少買方及投資客，是將長期需求的眼光架構在陸資身上，並不完全以國內金字塔客源換屋需求為唯一來源。

也就是說，部分豪宅買方，已經將台灣豪宅的市場國際化，以國際投資者的角度來觀察台灣豪宅的前景以及價格增值潛力。

攤開亞洲各國主要城市的房價來看，在豪宅市場的比較中，香港凱旋門的頂級房價每坪要價台幣四百萬元；日本東京最貴的住宅，每坪單價高達台幣三百萬元；韓國首爾的豪宅每坪也是從台幣兩百萬元起跳，上海湯城則從一百八十萬起跳，而台灣截至今年第一季最貴的「勤美璞真」，單價新台幣一百三十萬。

以比較值來看台灣豪宅的房價，在亞洲市場中，台北的豪宅單價顯然還處在相對低價的部位，對陸資或是國際投資者來說，購買台灣頂級豪宅的成本，要比其他首都來得低，購買能力相對提升不少。

打個比喻來說，台北豪宅目前單價都是動輒上百萬，但是到高雄一看，一樣是豪宅等級，目前最貴的豪宅開價每坪三十二萬元，從高雄的角度來看，會覺得貴得不可思議；但是從台北的角度來看，就覺得很便宜、買得起，因此高雄的豪宅就會吸引台北人去看看。

同樣的邏輯複製在台灣豪宅上，台灣人看台灣豪宅會覺得超貴，但是從國際資金來看便會認為是可接受的。更何況相較其他價格甚高的亞洲都會豪宅，台灣豪宅還有另一個大賣點，就是兩岸三通後陸資的購買需求。

對龐大而難以計數的陸資財力來看，台灣豪宅市場的規模是很小的，規模不大的另一種意涵，就是代表著容易操作。

如以大陸金字塔客源需求量來看，香港也是一個可操控的市場。以「香港中原城市領先指數」顯示，自一九九六年至一九九八年期間，也就是香港回歸中國大陸前後三年，指數整整上漲了百分之九十六，接近一倍的漲幅。

指數通常只是所有住宅產品統計分析的保守反應，若是僅統計豪宅的漲幅，想必一定不止這個數字，其漲幅可能達兩倍或是三倍。

有香港這個前例放在前面當誘餌，台灣豪宅的增值潛力著實充滿想像空間，基於大陸人民對台灣的高度興趣，即便目前台灣房市的增值空間似乎還比不上上海或其他大陸城市，但是預估還是會有許多財力雄厚的陸資企業家，會有興趣來台灣買豪宅。

這個需求量不易被量化評估，但是以最簡單的原則來推估，大陸一省只要有一千名頂級客戶前來購買台灣豪宅，以現在大陸二十二個省來看，初估就會約有兩萬多個豪宅需求產生，而統計台北市自一九九五年至二○○七年第一季，在這麼長的十二年裡，其供給戶數也僅僅只有七千五百戶，由此可知台灣豪宅量體實在非常有限。

重點是，在這樣的量體之下，未來豪宅被炒作的機會頗高，在增值潛力普遍被看好的前提下，即便目前的豪宅價格令人咋舌，還是有許多人願意花大錢買豪宅，甚至以此來解釋其豪宅價格的合理性都不為過。

◆台北在世界二十排名之外

台北市房價在這幾年漲幅約達五、六成，甚至有些區域的漲幅還高達一倍或一倍以上，這樣的漲幅讓多數人吃不消；根據台北市政府主計處所公佈的平均每人所得資料顯示，從二○○一年至今，台北市個人平均年所得不但沒有增加，反而還呈現八％的負成長，一正一負的消長下，擴大購屋壓力，提高了購屋的門檻。

在地球村的全球趨勢下，已不再適合閉門造車以管窺天，當我們一味地認為台北房價比天高的同時，這樣的購屋壓力，跟全球大都市相比又是如何？

根據二○○六年國際住宅負擔年度調查資料，包括美國、加拿大、澳洲、英國、紐西蘭、愛爾蘭等六國，其各大都市中位數的房價與所得比例，在前二十個超過負擔的都市中，以洛杉磯的房價所得比十一．二為最高，其次為十．八的聖地牙哥，舊金山以九．三排名第五，而印象中房價高不可攀的紐約，其房價所得比約是七．九，還落後澳洲雪梨的八．五，拉斯維加斯則排名十九，房價所得比約為六．四。

該調查對房價所得比基本上分為四級，凡是試算結果在五．一以上者，就被列入超高負擔的一級，四．一至五列為次高負擔，三．一至四算是中等負擔程度，三以下才算是合理負擔的比例。

以相同的時間點，用同樣的中位數房價與中位數所得來看台灣的三大都會，台北市試算結果為六．○八，雖屬於超高負擔的一級，但與六個國家的大都市相較，其實還排不上前二十名；其他如台北縣為四．六七，台中縣市為五．○四，高雄縣市為四．八七，這些都屬於次高負擔的都市，列入所謂「不滿意但可接受」的等級。

所以從房價所得比的數據來看，台北市目前的房價雖高，但與其他國際大都市相較，房價負擔並不如想像中的嚴重。台北房價這幾年飆漲得令人心痛，但若是再比較一下同時期香港房價的變動，心態可能就會比較平衡一點。

據「香港中原地產城市領先指數」資料顯示，自二○○三年下半年至二○○七年第一季，香港整體的房價指數平均上漲了七一％，比同時期台北市的房價漲幅還多出二八％；也就是說，不單單是台北市房價快速飆漲，在這幾年內，房價飆漲應該是全球大都市的一項趨勢，跟台灣房市最相近的香港，也是上漲了七成有餘，如此來看，台北市房價上漲並沒有太多的不合理。

比較過世界各國的購屋壓力及同一時期香港的房價上漲率之後，再回過頭來看看二十年來台北市的房價與所得的成長關係。

當大家都在討論，目前薪資的漲幅根本追不上房價的漲幅，但根據實際的數據比較後，發現目前其實並不是最嚴峻的時刻。

◆八六年台灣經歷Ｍ型社會

時光倒回到一九八六年，二十年前那一波讓房價徹底翻身的景氣變動，到一九九一年時，房價的飆升程度是以「倍數」來計算的，台北市一般住宅的房屋總價，狠狠地上漲了二．十七倍。

同時期，台北市民的全年家戶經常性收入，卻只增加了將近八成，連一倍都不到，當時台灣社會的「Ｍ化」，相信並不亞於現在，也許更甚於今日。

而在這五年當中，房價所得比最高曾達到九．七倍，也就是說，當時在台北市平均得要將近十年時間不吃喝，才能買得起台北市的一間房子。

再來對照目前的狀況，從二○○一年房價低迷期起算至二○○六年，台北市一般住宅房價從六百七十五萬上漲到九百九十萬，平均漲幅為四七％，但是全年家戶所得總額卻不增反減，所得總額減少了八％，使得購屋壓力推升到八．二。

與前一波段相比較，其實現在的狀況並不算是空前的窘境，若要評論台灣目前是否步入Ｍ型社會，從數據上來看，應該在二十年前台灣就已經走過一次Ｍ型了。

所以說，不需要對Ｍ型社會產生太多恐懼與負面想像，並非走入Ｍ型之後就無法翻身了，社會結構還是會隨著經濟面的變動而調整的。

◆房價負擔比並未創新紀錄

近五年來台北市的房價所得比，也是從四．四左右開始爬升，到二○○六年時爬升到八．二。若是純粹從房價所得比來看，其實目前離一九八八年九．七的購屋壓力，還有一段距離，當然不能以此就推斷房價還有繼續上漲的空間，畢竟一九八八年當時外部經濟環境與現在完全不同，當時股價上萬點、民間游資充沛，貨幣供給額量大等因素，但是就購屋壓力的係數來看，目前應該還在可忍受的範圍內。

◆今年房市不會走入泡沫化

對於房價未來的走勢，社會焦點都聚集在，這麼高的房價究竟會不會下跌？以及何時會開始反轉下跌？

彙整今年房市的利多利空因素，今年房市應該還是高檔盤旋的格局。

雖說外部經濟因素不利房市投資，包括房貸利率攀升、房貸額度緊縮下降、斷頭法拍屋可能因此增加，台北市所得總額呈現負成長，政治因素的紛擾方興未艾等等；但是台股重返八千點，提升購買需求的新動能，選舉帶來的政策利多、土地標售創新高價、以及砂石價格攀升壓力等項因素，都支撐房價持續在高點盤旋。

因此初估今年房市在利多與利空因素的交叉影響下，應該會持續維持現況。但無論這兩年房市走勢為何，只要買對抗跌區，掌握易漲難跌的優勢區域，不管房市怎麼走，都不會是房地產的輸家。