出售房屋所得，如何報稅？

住展雜誌 311 期

「你報稅了嗎？」這句話可能是您這個月最常聽到的問候語。每年的五月，總是結算去年所得，計算如何申報所得稅的繁忙季節。

◆扣除額、免稅額提高

國稅局日前公佈，配合物價指數調整，九十五年綜合所得稅的扣除額及免稅額均調高，個人標準扣除額自九十四年的四萬四千元增加為四萬六千元、薪資特別扣除額自七萬五千元增加為七萬八千元、個人免稅額則自七萬四千元增加為七萬七千元；另納稅義務人及其配偶之直系尊親屬年滿七十歲，受納稅義務人扶養者，每人每年扣除額亦調升為十一萬五千五百元。納稅人今年報稅時，可較去年降低部分的稅賦負擔。

◆申報出售房屋所得

如果您在去年有出售房屋，別忘了申報「出售房屋財產交易所得」。個人出售房屋的所得申報方式有兩種：

其一是依「所得稅法」第十四條第一項第七類規定，以售屋的成交價（即買賣契約價），扣除房屋取得成本、房屋改良、以及移轉房屋所支付的費用後（其中包含仲介費用、代書費用、取得房屋之契稅、印花稅、搬家費用y等等）之餘額為所得額，以上的各項費用均需檢付單據。

第二種方式，也是納稅人較常使用的方式，則是依「所得稅法施行細則」第十七之二條規定，若未能提供售屋成交價及取得房屋成本等費用憑證，則出售房屋所得的計算方式，可依財政部各地區國稅局所擬定的標準，以房屋評定現值的一定百分比計算。

因應去年的房市熱，「九十五年度個人出售房屋財產交易所得標準」較九十四年度略為提高，台北市的售屋所得標準額，自房屋評定現值的百分之二十三調高為百分之二十五，高雄市則維持在百分之十八，省轄市、縣轄市及鄉鎮則分別為百分之十三、百分之十、百分之八。

舉例來說，如果陳先生在去年出售了一戶位於台北市，成交價一千萬元的房屋，其房屋評定現值為二百八十萬元，則本月申報綜合所得稅時，個人房屋出售所得，就是以二百八十萬元的百分之二十五計算，售屋所得為七十萬元，此項售屋所得，需列入陳先生的綜合所得共同申報。

◆重購自用住宅扣抵額

如果在出售自用住宅的二年內，重新購買自用住宅。且重購之房屋的評定現值，高於出售房屋之評定現值，則納稅人可在申報重購住宅年度的綜合所得稅時，將當年出售自用住宅所繳交的房屋交易所得稅額，自重購年度的綜所稅額中扣除。

二年內重購自用住宅扣抵稅額，不管是先售後購，或是先購後售，只要符合自用住宅條件，且購買的房屋評定現值高於出售的房屋現值，均可申報。

在申報綜合所得稅前，別忘了仔細盤算去年的各項所得及可扣抵之稅額，試算各種申報方式所需繳納的稅額，挑選稅額最低的方式，別讓荷包無端多瘦了一圈。

◆重購自用住宅扣抵額計算方式

● 售屋年度綜所稅納稅額：
出售房屋評定現值：280萬
出售房屋財產交易所得：280萬 × 25%(台北市標準)=70萬
其他應稅所得淨額(扣除免稅額、標準扣除額..等)：50萬
綜所稅需申報金額：70萬+50萬=120萬
綜所稅繳納稅額：14.69萬(A)

● 售屋年度不計入房屋交易所得所需繳納稅額：
其他應稅所得淨額(扣除免稅額、標準扣除額..等)：50萬
綜所稅需申報金額：50萬
綜所稅繳納稅額：3.91萬(B)

● 則二年內重購自用住宅後，可申請之扣抵額為(A)-(B)：
14.69萬-3.91萬=10.78萬元